Sentencia Civil 182/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 623/2024 de 18 de marzo del 2025

PRIMERO.- El objeto del proceso y la sentencia de instancia.

1. El objeto del proceso está conformado por la pretensión declarativa de condena al pago de las cantidades pactadas en un contrato de corretaje en caso de venderse el inmueble objeto de la intermediación "por terceros durante el plazo de vigencia" del encargo. Y por vía reconvencional, el objeto del proceso está también conformado por la pretensión declarativa de falta de incorporación o nulidad por falta de transparencia de la cláusula del contrato por la cual reclama la parte actora.

2. La parte actora, la entidad ASESORÍA BLUE HOME INMOBILIARIA, S.L. peticiona la condena de los demandados al pago de la cantidad 11.374 euros en aplicación de la cláusula prevista en el contrato de corretaje que les une.

3. Las partes formalizaron un contrato de corretaje con relación a la venta del inmueble sito en la DIRECCION000 de Meco (Madrid), a través de sucesivas hojas de encargo (de 16/09/2016, 07/12/2016, 26/05/2017 y 17/07/2017. Sin comunicación previa y constante el contrato, los demandados con la intermediación de otra inmobiliaria, la entidad mercantil Solvia Servicios Inmobiiarios, S.L.U., vendieron el inmueble por escritura pública de fecha 26 de octubre de 2017 a los Sres. Arturo y Vicenta.

4. La parte actora reclama en virtud de la cláusula 10 de la hoja de encargo que establece que "en los siguientes supuestos, el cliente abonará a la agencia la totalidad de los honorarios que proporcionalmente le correspondan atendiendo a las gestiones realizadas y, en su caso, al tiempo transcurrido, entre otras causas, "si la venta se lleva a cabo por el cliente o terceros durante el plazo de vigencia del presente encargo".

5. Los demandados don Nemesio y doña Marina contestaron a la demanda y formularon reconvención. Además de alegarse que las cláusulas que fijan la cláusula, que consideran penal al tildarla de "penalización", en relación con el precio del corretaje no se incorporaron de forma transparente, cuestionaron que se hubiera acreditado la prestación de servicios que justificaría el devengo del corretaje y que, conforme a la cláusula, el incumplimiento no determina la totalidad de los honorarios pactados, sino que la indemnización está determinada por las gestiones efectivamente realizadas y el tiempo transcurrido. Por vía reconvencional se pretende la nulidad de la cláusula 10 de las hojas de encargo.

6. La sentencia estima la demanda en su integridad y desestima la demanda reconvencional.

7. Descarta la falta de legitimación activa al considerar que, aunque las dos primeras hojas de encargo se firmaron por don Inocencio antes de que se constituyera la sociedad actora, lo cierto es que se reclama únicamente por las dos últimas hojas de encargo, de fechas 26 de junio y 17 de julio de 2017 cuando la sociedad ya estaba constituida y operaba en el tráfico.

8. La sentencia considera que la cláusula que contempla la "penalización" está incorporada transparentemente razón por la cual desestima la demanda reconvencional. Y en cuanto a la demanda principal se considera que procede el pago del 4% de la venta al darse el supuesto previsto en la cláusula 10 del contrato y ser proporciona en atención a las gestiones de intermediación realizadas.

SEGUNDO.- Formulación de los motivos de apelación.

1. Las partes demandadas, los Sres. Nemesio y Marina interponen recurso de apelación en base a los siguientes motivos:

2. Infracción del artículo 270 de la ley 1/2000, 7 de enero, de enjuiciamiento civil (en adelante, LEC) .

3. Infracción del artículo 10 LEC y error en la valoración de la prueba al considerar la existencia de legitimación activa de la mercantil por la realización de gestiones de intermediación que habrían sido realizadas por una persona física y no por ella.

4. Error en la valoración de la prueba al considerarse proporcional la indemnización en atención a los concretos trabajos probados.

5. Infracción del artículo 80 y 82.1 del RDL 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la ley general para la defensa de los consumidores y usurarios (en adelante, TRLCYU) a la hora de practicar los controles de incorporación y transparencia.

6. Infracción del artículo 120.3 de la Constitución por falta de motivación y 218 de la ley 1/2000, 7 de enero, de enjuiciamiento civil (en adelante, LEC) .

TERCERO.- Inexistencia de infracción del artículo 270 LEC .

1. Como primer motivo del recurso de apelación, en este caso de índole procesal, el recurrente cuestiona la corrección de la admisión de determinados medios de prueba propuestos en el acto de la audiencia previa. En concreto, considera que la admisión del bloque documental núm. 8 a 15 en el acto de la audiencia previa infringe el artículo 270 LEC.

2. La sala no comparte tal parecer. La jueza de instancia desestima el recurso de apelación por no expresarse la infracción en que hubiere incurrido la resolución a juicio del recurrente como exige el artículo 452.1 LEC. Si bien esta decisión podría considerarse excesivamente rigurosa, ello no implica que el recurso deba prosperar.

3. La documentación aportada tiene por objeto probar el alcance de la intermediación realizada que, conviene recordar, fue cuestionada por el demandado reconviniente en la contestación a la demanda. En estos supuestos, el artículo 265.3 LEC permite la aportación de documentos en el acto de la audiencia previa. Por ello procede desestimar el motivo procesal al no resultar de aplicación el artículo 270 LEC, previsto para supuestos excepcionales de admisión de prueba una vez precluida la posibilidad con los escritos rectores y el acto de la audiencia previa.

4. Como se ha razonado, debe estarse a la posibilidad contemplada en el artículo 265.3 LEC al tratarse de documentos no fundamentales para la pretensión, cuya necesidad se puso de manifiesto con la contestación a la demanda.

CUARTO.- Inexistencia de error en la valoración con relación a la legitimación activa.

1. La sentencia de instancia desestimó la excepción de falta de legitimación activa.

2. El demandado reconviniente había cuestionado la legitimación de la actora por cuanto la primera hoja de encargo no había sido firmada por ella, sino por una persona física, no habiéndose constituido la sociedad sino hasta el 10 de marzo de 2017. Esta alegación fue descartada por la sentencia, opinión que compartimos, por cuanto, aunque la primera hoja de encargo se firmó el 27 de julio de 2016, las otras dos últimas, de fecha 26 de mayo de 2017 y 17 de julio de 2017, firmadas por la sociedad cuando ya estaba constituida, son las únicas que fundamentan la pretensión ejercitada en la demanda.

QUINTO.- Inexistencia de error en la valoración de la prueba.

1. El recurrente alega igualmente error en la valoración de la prueba e infracción de las reglas formales de la carga de la prueba que impone el artículo 217 LEC. Aduce, que aunque se admita que el actor cuente con legitimación activa por fundar su reclamación en base a las dos últimas hojas de encargo, los trabajos realizados que justificarían la aplicación de la cláusula 10 del contrato (hojas de encargo) se realizaron con anterioridad a su firma, es decir, al amparo de las dos primeras hojas de encargo firmadas con la persona física.

2. La sala no comparte esta opinión. Si bien es cierto que la documental aportada en el acto de la audiencia previa se refiere en su práctica totalidad a la actividad mediadora realizada bajo las primeras hojas de encargo y, por tanto, es una documental del todo inconducente para probar el hecho constitutivo de la pretensión del demandante, como documento núm. 7 de la demanda (acontecimiento núm. 3) se aporta hojas de visita realizadas bajo la vigencia de las hojas de encargo. De la lectura de tal documental se advierte que constan hojas de visita fechadas a 5 de agosto, 17 de agosto, 21 de agosto, 28 de agosto, 5 de septiembre y 18 de septiembre de 2017. Visitas realizadas una vez firmadas las hojas de encargo por parte de la sociedad.

3. Por ello, al margen de su valoración a la hora de determinar la indemnización o la remuneración de los trabajos realizados, no apreciamos que exista error en la valoración de la prueba. A diferencia de lo que indica el recurrente la juez de instancia no alcanza sus conclusiones en atención a una intermediación realizada fuera del periodo previsto por las hojas de encargo por las que se reclama.

SEXTO.- Decisión de la sala.

1. La resolución de la controversia exige determinar la causa de pedir de la pretensión del demandante. La sentencia no aborda la cuestión y, en sí, las partes no entablan debate al respecto.

2. En actor no aduce fundamentos de Derecho con relación a la acción que ejercita, ni cita artículos del Código Civil ni jurisprudencia al respecto. Es cierto que en varias ocasiones alude al "incumplimiento" de los demandados, pero por otro lado en otro pasaje de la demanda simplemente invoca la cláusula 10 del contrato como "supuesto de devengo de la comisión pactada, en este caso cuando se lleva a cabo la venta por el cliente o tercero durante el plazo de vigencia del contrato". Por el contrario, el demandado sí alude a la existencia de una cláusula penal al aludir a la "carga real de la penalización económica en caso de incumplimiento del vendedor".

3. La distinción no es baladí, la existencia de una cláusula penal o una comisión por actividad tiene su trascendencia sustantiva y procesal.

4. La cláusula penal tiene su razón de ser en un acuerdo entre las partes en atención al principio de la autonomía de la voluntad por el cual se fija de forma anticipada la cantidad que el deudor deberá pagar en caso de incumplimiento contractual para responder de los daños y perjuicio. Cumple una función sancionadora y resarcitoria, así como liquidativa de los daños y perjuicios padecidos.

Establece el artículo 1152 del Código Civil "en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiera pactado".

5. La cláusula penal y la obligación que comporta tiene una naturaleza accesoria respecto de la obligación principal ( artículo 1155 del Código Civil) , asegura el cumplimiento de ésta y prevé la indemnización para el caso de incumplimiento. En el corretaje inmobiliario exige, por tanto, un pacto de exclusividad y su incumplimiento. No se admite la posibilidad de liberarse de cumplir la obligación principal pagando la pena, a modo de "pena de arrepentimiento", salvo que así se hubiera expresamente pactado.

6. Por el contrario, el encargo retribuido a razón de comisión por actividad y no éxito no deja de estar amparado por el principio de la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 en relación con el 1544 del Código Civil) . En estos casos, en un contrato de mediación inmobiliaria la agencia tiene derecho a percibir los honorarios pactados cuando ha realizado gestiones efectivas para conseguir la venta, independientemente que la venta se lleve a cabo con o sin su intervención. No existe, por pacto de exclusividad y el devengo de los honorarios no tiene su razón de ser en el incumplimiento del contrato sino en la prestación del servicio.

7. Analizando la cláusula 10 de la hoja de encargo se suscitan dudas de si estamos o no ante una cláusula penal. Existen cuatro supuestos en los que se prevé la obligación de abonar la totalidad de los honorarios. Si la venta se lleva a cabo al margen del mediador, si en el plazo de un año después del contrato la venta se realiza a favor de personas presentadas al cliente por el agente, si se revoca el encargo antes del plazo prefijado y si sin mediar justa causa el cliente se negase a suscribir el contrato de compraventa con un tercero presentado por el agente.

8. Aunque uno de estos supuestos de acomode a un pacto de "arrepentimiento" que permita desligarse del contrato pagando la pena, el resto atiende a supuestos de incumplimiento. Sin embargo, la cláusula no prefija la indemnización de daños y perjuicios, no cumple la función liquidativa que es esperable en una cláusula penal. No obstante, esta modulación, aunque desdibuje la función liquidatoria de una cláusula penal tiene su encaje en el artículo 1152 del Código Civil que permite la posibilidad de pacto en las cláusulas penales al aludir que la pena sustituirá la indemnización de daños y perjuicios "si otra cosa no se hubiere pactado".

9. La cláusula 10 prevé que en un supuesto de venta a tercero al margen del contrato de mediación durante el plazo de vigencia del encargo determina la obligación de abonar "la totalidad de los honorarios que proporcionalmente le correspondan atendiendo a las gestiones realizadas y, en su caso, el tiempo transcurrido". No procede, por tanto, la obligación automática de abonar los honorarios previstos en la cláusula 6 de la hoja de encargo consistentes en el 4% del precio de venta. Exige analizar las concretas gestiones realizadas teniendo presente que la oscuridad de la cláusula al hablar del derecho a la totalidad de los honorarios en proporción a los trabajos realizados no debe favorecer al predisponente ( artículo 1288 del Código Civil) .

10. En este sentido, teniendo presente que las dos últimas hojas de encargo se firma el 26 de mayo y el 17 de julio de 2017, con un plazo que finalizaba el 31 de agosto de 2017 y que se renovaba de forma automática por idénticos plazos, y que la venta a tercero se verifica el 26 de octubre de 2017, teniendo presente que tras la renovación solo constan realizadas dos visitas (5 y 18 de septiembre de 2017), dada la oscuridad de la cláusula y que la práctica totalidad de las labores de intermediación se realizaron fuera del periodo de encargo renovado, procede fijar los honorarios en la cantidad de 1.500 euros.

11. La mayoría de los trabajos acreditados se realizan cuando el encargo en exclusiva se atribuyó a don Inocencio. Por otro lado, las hojas de encargo firmadas con la actora preveían plazos muy breves, renovables de forma automática, pero que a su vez contemplaban la previsión que "expirado el plazo antes citado o cualquiera de sus prórrogas, sin que el agente haya localizado un comprador conforme al encargo de venta, éste no tendrá derecho a percibir cantidad alguna en concepto de honorarios".

12. Ante esta tesitura, previéndose contractualmente que pese a la renovación automática no existía derecho a remuneración una vez expirado el contrato, debe conjugarse esta previsión con la indemnización o retribución fijada en la cláusula 10 del contrato. Y teniendo presente que se fijan unos honorarios proporcionales a las labores de intermediación realizadas al solo contemplarse dos visitas en la última renovación se considera procedente recovar la sentencia de instancia de forma parcial y limitar los honorarios debidos a la cantidad de 1.500 euros. Cantidad que se considera conforme a lo previsto en la cláusula 10 de la hoja de encargo.

SÉPTIMO.- Decisión de la sala. Demanda reconvencional.

1. En el último motivo del recurso de apelación el recurrente cuestionó la corrección del control de incorporación y de transparencia de la cláusula 10 de la hoja de encargo que realiza la sentencia y que motiva la desestimación de la demanda.

2. La sala no puede acoger la opinión del recurrente. La validez de pactar cláusulas penales en contratos de corretaje inmobiliario, particularmente ligadas a pactos de exclusividad, es una práctica que tiene total acomodo al principio de la autonomía de la voluntad y que ha sido bendecida por la jurisprudencia (entre otras, STS 263/2019).

3. La redacción de la cláusula es clara y precisa y, por tanto, respeta las previsiones del artículo 5 de la ley de condiciones generales de la contratación. Es cierto que resulta oscura en cuanto al montante en sí de la indemnización o retribución, pues se contradice al afirmar que procede la totalidad de los honorarios cuando acto seguido alude a que será en proporción a los trabajos realizados y el tiempo del encargo. Sin embargo, explicita con claridad las razones que dan lugar al pago de honorarios de forma que supera el control de transparencia en tanto el consumidor está en condiciones de comprender la carga económica que asume con la firma del contrato para el eventual supuesto que venda la finca a tercero en el plazo de vigencia del contrato.

4. Por último, aunque entendiéramos que no estamos ante un elemento esencial del contrato (precio del servicio) sino ante una cláusula penal accesoria y, por tanto, procediera el control de contenido en todo caso y no solo en un supuesto de falta de transparencia ( artículo 4.2 de la Directiva 13/93/CEE), no advertimos que exista una desproporción objetiva.

5. La cláusula no impone al consumidor una indemnización desproporcionadamente alta (artículo 85.6 TRLCYU). La inmobiliaria despliega una actividad promocional e incurre en gastos y la penalización pactada se limita a compensarlos sin que se advierte desproporción. En un supuesto como el presente, al realizarse la venta al margen del agente, no procedería la moderación judicial de la pena, puesto que no habría un cumplimiento parcial que permitiera reducirla ( artículo 1154 del Código Civil) . Sin embargo, como hemos dicho, la pena en cuestión no cumplía una función liquidatoria completa, sino que conforme a lo pactado supeditaba la indemnización a los trabajos efectivamente realizados y el tiempo del encargo.

6. A su vez, tampoco advertimos que la cláusula sea abusiva por la vinculación incondicional del consumidor durante un año tras expirar el contrato ( artículo 85.5 TRLCYU). El devengo a la indemnización si se formaliza el contrato de compraventa con un cliente presentado por el agente en el plazo de un año tras concluir el contrato es una previsión lógica y del todo conforme con el artículo 1258 del Código Civil que establece que los contratos no obligan solo "al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley".Prever expresamente que el cliente no puede enriquecerse injustamente con la actividad de intermediación realizada en un plazo breve tras expirar el contrato, en modo alguno puede considerarse que comporte un desequilibrio importante entre los derechos y deberes de las partes en perjuicio del consumidor ni, por tanto, que sea contrario a la buena fe.

7. Por estas razones procede estimar parcialmente el recurso de apelación y revocar parcialmente la sentencia. En consecuencia, manteniendo la desestimación de la demanda reconvencional y su pronunciamiento en materia de costas, con relación a la demanda principal procede su estimación parcial condenando a la demanda al pago de 1.500 euros con los intereses legales desde la interposición de la demanda y los de demora procesal del artículo 576 LEC desde el dictado de esta sentencia. No resulta procedente fijar el devengo de los intereses desde la intimación extrajudicial al estarse reclamando una cantidad del todo desproporcionada. Todo ello, sin especial pronunciamiento en materia de costas.

OCTAVO.- Costas.

De conformidad con lo previsto en el artículo 398.2 LEC la estimación parcial del recurso de apelación determina la improcedencia de imponer las costas a ninguno de los litigantes.