Sentencia Civil 157/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 5, Rec. 3265/2022 de 19 de marzo del 2025

PRIMERO.-Se alza la entidad demandada Banco Santander S.A. contra la sentencia dictada en la instancia que estima la demanda contra ella formulada, en reclamación, al amparo de lo previsto en el artículo 1 segundo de la Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, de las cantidades que el demandante había abonado anticipadamente a cuenta del pago del precio de la compraventa de la vivienda de la DIRECCION000, trastero nº NUM000, y plaza de garaje nº NUM001, sita en la DIRECCION001, de la localidad de Pilas. El comprador hizo diversos pagos a la promotora, tres de ellos mediante otras tantas letras de cambio, por importe de 4.369'16 €, en total 13.107,49 €. La vendedora "Alcora Servicios Inmobiliarios S.L." incumplió la obligación de entrega de la vivienda en el plazo convenido en el contrato de compraventa de 25 de octubre de 2006. Por ello el 18 de junio de 2009 las partes contratantes resolvieron y dejaron sin efecto el contrato de compraventa de 25 de octubre de 2006, sin que la promotora hiciese entrega al comprador de la cantidad entregada a cuenta de la adquisición. Las tres letras de cambio abonadas por el demandante fueron descontadas por la promotora en el Banco de Andalucía (luego Banco Popular, y actualmente Banco Santander), habiéndose ingresado las cantidades en la cuenta corriente de la promotora en la citada entidad a la fecha de sus respectivos vencimientos.

Dos son los motivos que fundan el recurso de apelación. En el primero insiste la apelante sobre la ausencia de fin residencial en la compra del actor, alegando que la prueba documental obrante en autos correctamente valorada permite entender acreditado que la compra no tuvo un fin residencial. El segundo motivo del recurso se sustenta en la errónea valoración de la prueba en relación con la conclusión de la sentencia de que la entidad bancaria apelante tenía conocimiento de que el importe de las letras descontadas por la promotora correspondía a pagos a cuenta de la compra del actor.

SEGUNDO.-Dispone el art. 1 de la Ley de 27 de julio de 1968 que "las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes: Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido. Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

El artículo 3 de la Ley 57/1968 dice: Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

Por su parte, la Disposición Adicional primera de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre modifica la Ley 57/68, estableciendo que "la devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución."

Y el artículo 4 de la Ley 57/1968 dispone: "Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelerán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista."

La finalidad del aval es garantizar al comprador la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio para los supuestos de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. En definitiva es una garantía de devolución de lo pagado anticipadamente en caso de incumplimiento por el vendedor de su esencial obligación de entregar la cosa objeto de la compraventa, bien por no iniciar la construcción, bien porque aun iniciada no se entregue en el plazo pactado. Así pues, la situación es la de un comprador que cumple puntualmente su obligación de pago del precio, pagando anticipadamente a la entrega de la cosa una parte del mismo, y un vendedor que no cumple en absoluto su principal obligación de entregar el bien objeto de la compraventa en el tiempo convenido. Ese incumplimiento de un contrato bilateral y sinalagmático, creador de obligaciones recíprocas a cargo de ambas partes, es causa de resolución contractual con devolución de lo que las partes se hayan entregado hasta el momento de la resolución. Así como de la indemnización de los daños y perjuicios que se hayan podido causar al contratante cumplidor.

Además, en garantía de los derechos del comprador, el promotor tiene la obligación de ingresar las cantidades anticipadas por los adquirentes en una cuenta especial de una entidad Bancaria, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, destinada a las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Y la Ley impone a las entidades de crédito que exijan la garantía a la que se refiere el articulo 1 de la Ley 57/68, bajo su responsabilidad.

En el presente caso la acción se dirige contra la entidad de crédito en la que se ingresaron las cantidades cobradas por la promotora al comprador de la vivienda, por incumplimiento de su obligaciones de exigir que la cantidad anticipada se ingresara en una cuenta especial y de exigir la constitución del aval o garantía de devolución de la cantidad anticipada.

TERCERO.-El primer motivo del recurso de apelación se centra en la carencia de finalidad residencial de la adquisición de la vivienda por el demandante.

El demandante indicaba en la demanda que la intención de la compra era tener la vivienda de Pilas como segunda residencia, y así lo reitera en el recurso de apelación.

Como hemos reseñado anteriormente, el artículo 1 de la Ley 57/68 de 27 de julio garantiza la devolución de cantidades entregadas a cuenta por los compradores de vivienda ya sean destinadas a domicilio o residencia permanente o a residencia de temporada o circunstancial, por lo que fuese cual fuese el destino que el demandante fuese a dar a la vivienda objeto del contrato de compraventa, la operación ha de estar garantizada mediante contrato de seguro o aval solidario prestado por entidad inscrita en el registro de Bancos y Banqueros.

Por tanto es indiferente que los compradores adquiriesen para destinar la vivienda en su lugar de residencia permanente o en segunda residencia o de temporada.

Otra cosa sería si el comprador hubiese adquirido la vivienda con una finalidad inversora o especulativa. Sobre esta cuestión la Sentencia del tribunal supremo de 1 de junio de 2016 declara:

"...La interpretación de la Ley 57/1968 en el sentido de excluir de su ámbito de protección a quienes, como el aquí recurrente, son profesionales del sector inmobiliario, y también a quienes invierten en la compra de viviendas en construcción para revenderlas durante el proceso de edificación, o bien al finalizar el mismo mediante el otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor de un comprador diferente, no debe quedar alterada por la referencia a «toda clase de viviendas» en la d. adicional 1.a de la LOE, pues esta referencia ha de entenderse hecha tanto a las formas de promoción, para comprender así las que «se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa», sin necesidad de ninguna otra norma especial que así lo disponga, cuanto al régimen de las viviendas, para comprender así no solo las libres sino también las protegidas, sin necesidad tampoco de ninguna norma especial. En definitiva, la expresión «toda clase de viviendas» elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a «toda clase de compradores» para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya el carácter de irrenunciables a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores ("cesionarios")."

Ahora bien, de lo que no hay constancia probatoria en las actuaciones es de que el comprador demandante adquiriese la vivienda con una finalidad inversora o especulativa. No consta que tenga entre sus actividades económicas o profesionales el de la inversión inmobiliaria. Y en todo caso incumbe a la parte demandada la carga de probar que la finalidad de la compra no fue la de constituir en las viviendas la residencia permanente o temporal del comprador, en tanto que se trata de un hecho impeditivo de la eficacia de la garantía que establece el artículo 1 de la Ley 57/68, y en atención a la finalidad tuitiva o protectora de los compradores que inspira la normativa de la indicada Ley.

Ninguna prueba ha hecho la entidad de crédito al respecto que acredite esa finalidad inversora. Pretendió acreditarlo la entidad demandada mediante la prueba documental consistente en que por el representante de "Alcora Servicios Inmobiliarios S.L." se remitiesen al Juzgado los anexos firmados por el actor que acompañasen al contrato de compraventa de 25 de octubre de 2006, pero esa prueba dio resultado negativo, pues el representante D. Pedro Francisco contestó al oficio remitido informando que habiendo efectuado sucesivas mudanzas de documentos durante el tiempo transcurrido, no había podido encontrar los documentos de dicha compraventa.

Por otro lado, de la prueba documental a la que se refiere el apelante en su recurso (contrato de compraventa, documentos bancarios expedidos por la entidad Cajasur y el poder para pleitos), no puede llegarse a la conclusión de que el demandante sea profesional del sector inmobiliario o que comprase con una finalidad especulativa. El apelante extrae conclusiones de esos documentos partiendo del error inicial de que la vivienda comprada se hallaba en la localidad de Arahal, DIRECCION001, cuando dicha vivienda se ubicaba en la localidad de Pilas, DIRECCION001. El demandante tiene su domicilio habitual en El Arahal, DIRECCION002, y allí sigue residiendo, según se desprende de la documentación obrante en las actuaciones. Por lo que resulta plenamente razonable y verosímil la afirmación del actor de que la vivienda que tuvo el propósito de adquirir la iba a destinar a segunda residencia en la localidad de Pilas.

En definitiva la carencia de prueba sobre el supuesto carácter inversor o especulativo de la adquisición es total, por lo que este motivo del recurso ha de ser desestimado.

CUARTO.-En el segundo motivo de la apelación la entidad bancaria alega error en la valoración de la prueba en relación con la conclusión de la sentencia de que la entidad bancaria apelante tenía conocimiento de que el importe de las letras descontadas por la promotora correspondía a pagos a cuenta de la compra del actor.

La entidad de crédito tiene un especial deber de vigilancia de que los fondos que se ingresen por la promotora en la cuenta especial correspondan a cantidades anticipadas por los compradores, y que no se ingresen en dicha cuenta especial cualesquiera otra clase de fondos pertenecientes al promotor. La Sentencia del TS de 23 de noviembre de 2017, con cita de al Sentencia del pleno de 21 de diciembre de 2015, dice que la efectividad de la responsabilidad legal específica de las entidades de crédito no depende de que la cuenta en la que se depositen los anticipos sea la especial a la que se refiere el art. 1.2º de la Ley 57/1968. Si la promotora libra letras de cambio para el pago de la vivienda de la promoción y a su vencimiento las cantidades cobradas las ingresa en cualquier cuenta que tenga abierta en la entidad, sea la especial o no, el Banco debe conocer que son cantidades anticipadas y verificar a la promoción a la que corresponden, pues el Banco es responsable de verificar, controlar y vigilar que el dinero ingresado en la cuenta especial es de aquella promoción, debiendo rechazar que se ingresen en la misma cualesquiera cantidades que no correspondiesen a las anticipadas por los compradores de la promoción a construir en la DIRECCION001 de Pilas.

Cuando no se constituye garantía de devolución de las cantidades entregadas, la doctrina jurisprudencial, al amparo del art. 1 segunda de la Ley 57/68 hace responsables a las entidades en las que quedaron depositadas las cantidades. En este sentido podemos citar las STS de 16 enero 2015, 30 abril 2015, 21 de diciembre de 2015, 9 marzo 2016, 17 marzo 2016, 8 abril 2016, 1 de junio de 2016, 24 de junio de 2016, 7 julio 2016, 18 julio 2017, 14 septiembre 2017, 23 de noviembre de 2017.

La jurisprudencia basa esa responsabilidad en la existencia de un deber de vigilancia de las entidades de crédito que reciben esas cantidades, que deriva del espíritu tuitivo de la Ley 57/68 que manifiesta tanto en su preámbulo como en su articulado, debiendo mantener una "actitud activa" al respecto y rechazando su carácter de terceros ajenos a la relación comprador-promotor. Como señala la sentencia 675/2017 de 16 de noviembre, solo cabe excluir la responsabilidad tanto de la entidad bancaria receptora de las cantidades anticipadas como de la entidad avalista, cuando los pagos del comprador al vendedor se hagan al margen del contrato y sin posibilidad alguna de control por parte de la entidad bancaria o de la entidad avalista, pero no de aquellas cantidades anticipadas que sí tuvo la posibilidad de conocer.

Por su parte la Sentencia del Alto Tribunal de 21 de diciembre de 2015, con cita de la de 13 de enero de 2015, afirma: "la «responsabilidad» que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia."

La posibilidad de conocer comienza en cuanto la entidad advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas. No es necesario que el ingreso esté claramente hecho por el comprador con todos los datos identificativos y a la cuenta que se reflejase en el contrato privado de compraventa. Es el Banco el que debe activamente monitorizar las cuentas del promotor, desde que son abiertas por éste, sin cargar sobre el comprador exigencias que no están contempladas en el contrato.

En definitiva, se establece este deber de vigilancia de forma amplia y estricta en consonancia con el carácter tuitivo de la Ley 57/68, y con la mayor diligencia que es exigida por la jurisprudencia a las entidades de crédito, la de un bonus argentarius,en tanto en cuanto son los que tienen los medios, recursos y conocimientos que el usuario bancario medio no tiene para llevar a cabo la labor de control.

QUINTO.-Para que sea exigible esa responsabilidad a la entidad bancaria, es preciso que el demandante acredite: i.- el pago de las cantidades anticipadas a la sociedad vendedora; ii.- el ingreso por la promotora de esas cantidades en la cuenta abierta en la entidad bancaria demandada; iii.- que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer que los ingresos que recibía, en este caso a través de letras de cambio previamente descontadas, procedían de compradores que abonaban cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda.

Si esto queda acreditado y se constata igualmente la inexistencia del aval o garantía que el promotor tiene la obligación de constituir, la entidad bancaria tendrá la obligación de responder de las cantidades anticipadas para la compra de la vivienda que fueron ingresadas en una cuenta del promotor abierta en la misma.

La entidad demandada niega que tuviese conocimiento de que el importe de las letras descontadas por la promotora correspondía a pagos a cuenta de la compra del actor.

Pues bien, en este caso, la entidad demandada debió conocer y tuvo la posibilidad de conocer empleando un mínimo de diligencia que las letras de cambio que su cliente "Alcora Servicios Inmobiliarios S.L.", empresa dedicada a la promoción inmobiliaria, descontaba en la entidad, y cuyos importes ésta recibía al vencimiento de las letras de cambio, las cuales estaban firmadas por una persona física, procedían de los pagos anticipados que el pagador de las letras efectuaba a la promotora por la compra de una vivienda en la promoción que estaba ejecutando en la DIRECCION001 de Pilas. El extracto de movimientos de la cuenta de la que era titular "Alcora Servicios Inmobiliarios" en Banco Popular, obrante a los folios 44 y 45 de las actuaciones, pone de manifiesto que desde el 24 de agosto de 2006 al 3 de diciembre de 2007, el Banco recibió hasta diez remesas de documentos para el descuento. Un Banco que tiene como cliente a un promotor inmobiliario, que sabe que está promoviendo la construcción de viviendas en el desarrollo de su actividad mercantil en la localidad de Pilas, como resulta de los propios apuntes que figuran en el extracto de movimientos de la cuenta, y que conoce que era práctica habitual en aquellos tiempos que los adquirentes fuesen pagando anticipadamente el precio mediante la emisión de letras de cambio de vencimientos periódicos, como medio de financiación de la promotora mediante su descuento bancario, tiene el deber de advertir la posibilidad de que esté recibiendo cantidades a cuenta de la compra de viviendas, y es inverosímil que desconozca que los pagadores de dichos efectos descontados eran compradores de viviendas adquiridas a su cliente promotor inmobiliario. En cualquier caso, recibiendo pagos por importantes cantidades de dinero, tenía el deber de vigilar, controlar y comprobar el destino y finalidad de esos pagos efectuados mediante letras de cambio previamente descontadas, y para cuyo descuento sin duda, el Banco hubo de tramitar un expediente para valorar el riesgo de la operación, la finalidad de los abonos, y la efectividad y viabilidad de cobro de los efectos descontados.

Por ello, hemos de concluir que la entidad de crédito apelante conoció o tuvo la posibilidad de conocer si hubiese cumplido con diligencia su deber de vigilancia y control, que las cantidades procedentes de las letras de cambio descontadas por su cliente, promotor inmobiliario, correspondían a pagos del precio de la adquisición de la vivienda realizados por el comprador de una de las que se iban a construir en la indicada promoción.

SEXTO.-Por todo expuesto procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada ( art. 398.1 y 394 LEC) .

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,