Sentencia Civil 107/2026 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 526/2025 de 21 de febrero del 2026

PRIMERO.-Se aceptan los que sustentan la resolución apelada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Ante la impugnación por los actores del segundo punto del orden del día adoptado en la junta general de propietarios de 27 de julio de 2.022, de conformidad con el art. 18 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, la juez de primera instancia desestima la demanda en consideración a la prueba documental existente relacionada con las declaraciones efectuadas por el presidente actual de la comunidad y por el administrador de la misma. Entiende la juzgadora que no se han adoptado decisiones carentes de urgencia sin sometimiento a la junta, pues no lo son las que describe en la sentencia y se han llevado a cabo en la planta cuarta del edificio comunitario. En cuanto al destino de los fondos de reserva para reparar el grupo de presión y sobre la forma de imputación de gastos, afirma la juez de primer grado que el actor contradice sus propios actos. Respecto de los gastos de agua, destaca la juzgadora que su reparto se efectúa de acuerdo con el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, distinguiendo la parte fija de la variable, por lo que no es un acuerdo contrario a la Ley. Indica también que el acuerdo para adecuar la realidad física a la registral responde a un criterio de equidad y al interés general de los propietarios. Finalmente, considera improcedente la pretensión de los actores dirigida a incluir en la próxima junta que se celebre determinados puntos en el orden del día, ya que nos encontramos ente un procedimiento de impugnación de acuerdos que no lo permite, sin olvidar que no cabe imponer a la comunidad que trate de determinados aspectos que interesan a los actores.

TERCERO.-L os apelantes, Sr. Pedro Miguel y Sra. Frida, tachan de inmotivada la sentencia que apelan y afirman que incurre en incongruencia omisiva, ya que no se efectúa en ella un análisis de fondo sobre las vulneraciones estatutarias denunciadas, ni se justifica la razón por la que se considera ajustada a Derecho la actuación de la comunidad. Aducen igualmente error en la valoración de la prueba al no haber tenido en consideración la juzgadora los estatutos comunitarios y subraya que se ejecutaron varias obras en el periodo impugnado que no contaron con la autorización de la comunidad previa votación en junta y de acuerdo con el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Alegan también error en la interpretación del art. 18 de dicha Ley la Ley e, igualmente, del art. 16.2 de la misma norma.

Impugna el recurso la comunidad de propietarios, considerando que la prueba se encuentra correctamente valorada y la sentencia suficientemente motivada, no incurriendo, tampoco, en incongruencia omisiva. Afirma asimismo que la juez de primera instancia ha aplicado correctamente los arts. 18 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

CUARTO.-Sintetizadas las posturas mantenidas por las partes y el criterio adoptado por la juzgadora, dedicaremos este apartado a resolver los motivos articulados en el recurso de apelación.

1º).- Ausencia de motivación de la sentencia. Incongruencia omisiva.

Se trata de dos cuestiones diferentes las que integran el primer motivo de apelación.

a).- La motivación de la sentencia.

Es bien sabido que el deber de motivación de las sentencias contenido en el art. 218.2 de la Lec. pretende dar visibilidad al sometimiento del juez a la Ley, lo que incide positivamente en la confianza de la sociedad en los órganos jurisdiccionales, en concreto, la de las partes en un litigio sobre la justicia y corrección de una determinada decisión judicial. Igualmente, la suficiente motivación de la sentencia facilita el control de la misma por los órganos superiores en caso de que sea recurrida.

Ahora bien, es igualmente conocido que el cumplimiento de este deber no precisa de un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decida, ya que están suficientemente motivadas las resoluciones apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que han fundamentado la decisión del juez, su "ratio decidenci". Ello supone también que el hecho de que no haya tenido en consideración el juzgador determinados elementos de prueba que el apelante considera relevantes resulta intrascendente respecto del debido cumplimiento por el juez del deber de motivación, ya que es suficiente que el tribunal razone acerca de los elementos fundamentales que sustentan sus conclusiones, sin necesidad de que agote la motivación sobre todos los medios de prueba practicados (cf. S.S. T.S. de 8 de julio de 2.009 y 404/2.010 y nº 1.065/2.024, de 23 de julio, entre otras muchas).

En el caso sometido a nuestra consideración, concluimos que la sentencia apelada se encuentra debidamente motivada, porque expresa las razones fácticas y jurídicas en que fundamenta su decisión, la prueba en que se basa y la interpretación del Derecho que efectúa, elementos todos ellos contemplados en el citado art. 218.2 de la Lec. Así, la juzgadora respalda su decisión en la documental y en las declaraciones del presidente y secretario de la comunidad, conjugándolas entre sí, y resuelve los puntos esenciales del litigio indicando las razones específicas que justifican el fallo. Por lo demás, con independencia en este momento de que estemos o no de acuerdo con el criterio adooptado, la motivación de la resolución no es arbitraria, puesto que no utiliza argumentos contrarios a la razón, a la lógica y a las reglas de la experiencia, ni parte de premisas falsas, a la par que respeta los criterios normativos de aplicación en el ámbito de la decisión adoptada (cf. S.T.S. nº 333/2.024, de 6 de marzo).

b).- La incongruencia omisiva.

Al afrontar este punto no debemos olvidar que se trata la apelada de una sentencia totalmente desestimatoria de las pretensiones articuladas en la demanda, resoluciones a las que, por regla general, no se puede apreciar este tipo de incongruencia, tal como se encarga de señalar el Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de julio de 1.997. Igualmente, la sentencia del alto Tribunal nº 714/2.009, de 30 de octubre, afirma que el vicio de incongruencia omisiva no puede apreciarse -salvo excepciones que no son aquí aplicables- a la sentencia desestimatoria, "ya que ésta rechaza todos los pedimentos del suplico de la demanda (así, sentencia de 1 de octubre de 2001 , 19 de junio de 2003 , 27 de junio de 2005 , 2 de junio de 2009 )".

El vicio por incongruencia omisiva se produce cuando la sentencia olvida manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas (cf. S.S. T.S. nº 608/2.020, de 11 de noviembre y 646/2.009, de 1 de octubre), pero no se produce tal vicio en la sentencia por el hecho de que no se dé respuesta en ella a determinadas alegaciones, sino que requiere, como decimos, la falta de respuesta a una parte de lo interesado, lo cual no acontece en este caso porque la juzgadora se refiere a las pretensiones articuladas en la demanda y desestima todas ellas.

Por consiguiente, rechazamos el primer motivo de apelación.

2º).- Error en la valoración de la prueba.

La resolución del motivo exige que recordemos que la acción que han ejercitado los demandantes es de impugnación de un acuerdo adoptado en junta general ordinaria de la comunidad demandada, celebrada el 27 de julio de 2.022, al considerarlo contrario a los estatutos de la comunidad. Solicitan los actores la nulidad del acuerdo que corresponde al punto 2º del orden del día, con apoyo en el art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero instan también en el punto 8 del suplico de su demanda y lo reproducen en el recurso, la inclusión como puntos del orden del día de la próxima junta que se celebre los que expresa en dicho apartado.

En el acuerdo impugnado fueron aprobadas las cuentas desde el 1 de abril de 2.021 hasta el 31 de marzo de 2.022: aprobación de gastos, forma de reparto y uso de los fondos comunitarios. Se aclaró también la discrepancia entre realidad física y registral en algunas partes determinadas. Aducen los apelantes que no ha tenido en consideración la juez de primera instancia los estatutos comunitarios y que varias de las obras ejecutadas durante el periodo a que se contrae el acuerdo impugnado no se sometieron a votación por la junta, ignorándose así el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se refieren en su recurso a seis actuaciones que describen cuya urgencia consideran que no ha sido acreditada y al cambio de criterio respecto de la agrupación de los apartamentos NUM000 y NUM001, que había sido reconocida por la comunidad durante más de cuarenta años.

Comenzando la resolución del motivo por la agrupación de dichos apartamentos, consideramos correcto el criterio de la juzgadora, que se fundamenta en la declaración en juicio del administrador comunitario, Sr. Ángel Jesús, cuya tacha e incluso la sanción impuesta por el Colegio de Abogados no impide la inclusión de sus manifestaciones como elemento probatorio a valorar junto con los demás practicados, máxime si se considera su cargo de administrador de la comunidad que le convierte en un testigo cualificado por su conocimiento del funcionamiento de la misma.

Pues bien, es perfectamente lógico desde una perspectiva equitativa que si existían apartamentos agrupados físicamente que contaban como una sola unidad para el reparto de los gastos, mientras otros igualmente agrupados se consideraban como dos unidades para tal reparto, el acuerdo de adecuar la realidad física a la registral resulta razonable y conforme a la equidad, redunda en interés de la comunidad y no es contrario a los estatutos, pues éstos prevén el pago de gastos de cada unidad sin tener en consideración las posibles agrupaciones, que fueron posteriores a los mismos.

En relación con las actuaciones por obras que se especifican en el motivo, debemos referirnos a la Circular de 28 de agosto de 2.020, debida a los Sres. Bienvenido y Pedro Miguel (apelante), presidente y vicepresidente anteriores, y enviada a los propietarios, relativa a los principales problemas que afectaban a la comunidad. En ella se valoran los beneficios de un mantenimiento periódico de la edificación, que resulta más económico y eficiente, detallándose igualmente las actuaciones que requiere el edificio, como la conducción eléctrica de las bombas de aguas fecales, los daños existentes en forjados y fachadas debidos a las obras realizadas en el local nº 8; los hierros internos de pilares de hormigón que se encuentran a la vista; la valla de separación de ambas fases; la reparación del solado de una parte de la terraza-pasillo común; los refuerzos en el borde de los escalones de acceso a la entrada del edificio; el canalón de desagüe entre rampa de acceso a planta 4ª y la fase 1ª de la edificación; el grupo de presión del agua potable del edificio; las grietas en el techo de algunos balcones de la fase 2ª; el saneamiento y adecuación del cuarto de contadores de dicha fase 2ª; la puerta de entrada principal desde la calle; el alumbrado de la comunidad; el techo de salida al pasillo de la terraza de la planta 1ª; el portero automático; el techado de los aparcamientos; las llaves exteriores de gas propano; la puerta corredera de acceso al aparcamiento; las rejas del perímetro del solar lindantes con la escalera de acceso a la playa y al hotel Caribe; las puertas metálicas del pasillo situado en el linde oeste, la puerta, zaguán y techo de la entrada a la planta 4ª; las goteras en aparcamientos y locales desde los pisos superiores; el desagüe de la pequeña terraza comunitaria situada junto al aparcamiento nº 15; y el estado de las persianas de hormigón para ventilación.

En suma, en dicha comunicación se da cuenta de numerosas obras de mantenimiento específicas que precisa la comunidad y en el documento titulado "Comentarios a la situación actual", debido igualmente a los Sres. Bienvenido y Pedro Miguel (recurrente), de 25 de septiembre de 2.020, se aborda la situación económica delicada que afronta la comunidad, indicando las disponibilidades de los fondos de depósito y reserva, así como la deuda acumulada por morosidad de copropietarios. Ante la insuficiencia de los fondos existentes, en particular para acometer las obras urgentes que precisa el inmueble, se plantean soluciones, en particular, el aumento del fondo de depósitos de los copropietarios en la cantidad de 7.000 €, que proponen incluir en la liquidación del tercer trimestre de 2.020, y para la reparación urgente del grupo de presión proponen cargar, también en el tercer trimestre de 2.020, la suma de 7.200 €, que irá al apartado "Gastos según cuota". Igualmente, proponen incluir en el mismo trimestre e idéntico apartado otros 1.400 € para colocar la canaleta de desagüe de la rampa, así como otros 6.200 € para adecuar y homologar el cuadro eléctrico, indicando expresamente y resaltándolo, que no se trata de una partida nueva, sino de mantenimiento. Por último, también se propone incluir 950 € y 3.100 € para desmontar los cuatro arcos metálicos del pasillo-puente de acceso a los apartamentos y para reparar la puerta corredera acceso rampa, respectivamente.

Los dos documentos a que acabamos de hacer mención ponen de relieve las diversas actuaciones de reparación y mantenimiento que precisa el inmueble y a las que el equipo anterior de gobierno de la comunidad, integrado entre otros por el apelante, Sr. Pedro Miguel, estaban dispuestos a afrontar y se trata, como apunta la juzgadora, aunque se refiera en particular a las actuaciones en planta 4ª, de labores propias de administración que no requieren la previa autorización de la comunidad.

En consecuencia, desestimamos el motivo de recurso.

3º).- Error en la interpretación y aplicación del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal .

El motivo que ahora afrontamos se descompone en varios apartados que pasamos a examinar particularidazamente.

Uso indebido de fondos comunitarios sin aprobación de la junta.

Se refieren los apelantes al destino de 15.622,89 € para cubrir gastos extraordinarios sin ser sometido este gasto a votación de la junta. Afirman que quedó acreditado en juicio que dichos fondos procedían de contribuciones extraordinarias que debieron imputarse directamente a los propietarios en función de su cuota, pero nunca absorberlos en un fondo común cuya existencia no fue aprobada en junta.

Los apelantes aluden en su demanda a la norma estatutaria séptima en relación con los gastos correspondientes a la instalación de un nuevo equipo de bombas de agua potable y reparación del aljibe (12.992,97 €), así como al vaciado y limpieza de las dos fosas sépticas (2.699,22 €). Sin embargo, no puede entenderse vulnerada esa norma. La misma está referida al reparto del consumo de agua y conforme a la escritura pública de 18 de noviembre de 1.975, de declaración de obra nueva, división horizontal y reserva de derecho de edificación que es relativa a la primera fase del edificio, la referida norma indica expresamente que "Los gastos generados por el aljibe y maquinaria elevadora se pagarán por los propietarios de partes determinadas que en cualquier tiempo integren el inmueble en proporción a sus cuotas. Ello no obstante en cuanto a la maquinaria elevadora, si las distintas fases tuvieran motor independiente, los gastos de todas clases originados por dichas maquinarias se sufragarán por los dueños de las partes determinadas que usen del respectivo motor en proporción a cuotas".En el mismo sentido se manifiesta la norma estatutaria séptima de la escritura pública de 28 de febrero de 1.977, de declaración de obra nueva y determinación de partes. No obstante, la escritura de modificación de normas estatutarias de 17 de noviembre de 1.981 alteró dicha norma séptima, de modo que los gastos referidos a instalaciones para el agua y aljibe común de todo el inmueble, maquinaria elevadora y demás instalaciones que dan servicio a todo el inmueble, sus modificaciones y reparaciones de todas clases, se satisfarén por los condueños de las distintas partes en igual proporción a como se distribuye el agua, durante el periodo en el que se produzcan los gastos referidos.

Atendiendo a lo expuesto hasta el momento, no podemos dejar de valorar nuevamente el documento titulado " DIRECCION000. Comentarios a la situación actual",de 25 de septiembre de 2.020 y elaborado por el presidente y vicepresidente anteriores, este último el apelante Don Pedro Miguel. Dicho documento debe ser relacionado con la Circular remitida por ellos a los propietarios, de fecha 28 de agosto de 2.020, relativa a la necesidad de mantenimiento de la edificación y otras cuestiones. Nos interesa destacar que en el primero de los documentos citados se pone de relieve que es necesaria la reparación urgente del grupo de presión del agua potable del edificio, que se encontraba en situación muy delicada. En dicho documento, sus autores manifiestan, como ya hemos dicho antes, la necesidad de cargar en el tercer trimestre de 2.020 una provisión de unos 7.200 € para financiar tal reparación y que, salvo otro criterio -que no consta se hubiese manifestado- entendían que ese gasto iría al apartado "Gastos todos según cuota".

Por tanto, los demandantes contravienen sus propios actos anteriores y no cabe acoger, por ello, su recurso en este aspecto, ya que el único voto en contra en la junta de propietarios fue el correspondiente al apartamento NUM000/ NUM001 y locales NUM002, NUM003 y NUM004 de Doña Frida, aquí apelante junto con el Sr. Pedro Miguel.

No terminaremos este apartado sin destacar que la mencionada Circular nada tiene que ver con la situación anómala creada por la pandemia del Covid-19 ni con la provisionalidad para esa situación que los recurrentes intentan sugerir, sino a la ausencia de fondos de la comunidad y a las medidas a adoptar al respecto, en relación con las reparaciones que precisa la edificación. Es más, incluso en la recomendación de asignar la reparación del grupo de presión y del cuadro eléctrico al fondo "Gastos todos según cuota", se explican las razones "porque dicho cuadro general de electricidad contiene elementos tanto de alumbrado general de la Comunidad (1ª y 2ª Fases), como el grupo de presión de agua potable que suministra a ambas Fases, como de las bombas de las fosas sépticas de ambas Fases, por lo que esta es la fórmula que creemos que mejor encaja en el reparto de estos gastos".

Ocultación de facturas a los propietarios.

El hecho de que el administrador comunitario hubiese reconocido en juicio facturas imputadas incorrectamente en las liquidaciones trimestrales y que varios pagos hubiesen sido diferidos o contabilizados en cuentas que no constaban en la documentación oficial presentada a los comuneros, no significa necesariamente que hubiese ocultado información económica a los propietarios de forma consciente, ni se prueba que haya existido algún perjuicio para la comunidad.

Existencia de devoluciones de gastos indebidos por el Ayuntamiento de Calvià (6.396,51 €).

En primer lugar, aunque los apelantes aseguran que se trata de una suma correspondiente a IBI de años anteriores del apartamento NUM005 dedicado a portería y abonados por los propietarios a partes iguales, no han acreditado aquellos que tal pago se hubiese efectuado en esa forma, ni queda probado que los propietarios hayan carecido de información, ya que extraña que en una edificación como la que es sede de la comunidad, con numerosos propietarios, ninguno de ellos haya reclamado por ello. Por otra parte, la alusión que los recurrentes efectúan a la utilización de ese importe para pagar las facturas de obras realizadas durante el invierno, se efectúa en la demanda a modo de hipótesis, y aun cuando hubiera sido así, dicha obra ha redundado en beneficio de la comunidad.

Alteración arbitraria del sistema de imputación de gastos de agua.

Este punto debe ser igualmente rechazado, porque no se acredita que el reparto de gasto de agua se haya realizado contraviniendo los estatutos, tal como puede comprobarse a la vista del documento nº 7 de los incorporados con la contestación a la demanda, en el que claramente se distingue una cuota fija a repartir y otra variable, dependiente esta última del consumo de cada parte privativa. Hay que tener en consideración en este punto de manera relacionada la propia antigüedad de la norma estatutaria, el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y la facturación actual de los gastos de agua, capaz de discernir la parte fija de cada unidad con el consumo individualizado de cada una de ellas, parámetros que son los que se han tenido en cuenta para distribuir estos gastos y que consideramos correcto.

Se desestima el motivo de apelación.

4º).- Error en la interpretación y aplicación del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Las alegaciones de los apelantes en este motivo son incompletas, porque la juzgadora desestima la pretensión por dos razones, la primera de carácter procesal y de la que nada dicen los recurrentes, consistente en que en un procedimiento de impugnación de acuerdos comunitarios no cabe incluir la pretensión de hacer dirigida a fijar para la próxima junta un determinado orden del día, ni siquiera parcialmente.

Se trata de una razón que este tribunal comparte, ya que el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere exclusivamente a la impugnación de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, a las causas por las que pueden ser impugnados, a la legitimación para hacerlo, al breve plazo de caducidad de la acción y a la ejecutividad de los acuerdos impugnados. Por tanto, la acción es muy concreta y el citado precepto no puede respaldar la pretensión de los actores para fijar en el futuro orden del día de la próxima junta de propietarios los puntos que les interesan.

Por consiguiente y ya sólo por este motivo, el recurso debe ser rechazado en este punto.

La segunda razón que conduce a la juzgadora a desestimar esta concreta pretensión descansa, efectivamente, en la interpretación que realiza del art. 16 de la misma Ley. Para analizar la sentencia apelada en este punto partiremos de la doctrina contenida en las S.S. T.S. nº 867/2.025 y 868/2.025, de 2 de junio.

Dichas resoluciones destacan que al determinar el apartado primero del mencionado art.º16 que la junta se reunirá cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de los mismos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, tan solo les reconoce la posibilidad de solicitar la reunión, pero no tienen una facultad de convocatoria directa, ya que el verbo utilizado "pedir" supone una solicitud, no una actuación ejecutiva y se dirige a un destinatario concreto, que es el presidente y que es quien dispone de la competencia ordinaria para convocar las juntas, tal como señala el nº 2 del artículo, el cual, al indicar que en defecto de la convocatoria por el presidente la harán los promotores de la reunión, implica una perspectiva técnico-jurídica que conduce a la subsidiariedad, habilitando a un sujeto secundario para actuar sólo cuando el principal no lo hace. Subrayan también las sentencias mencionadas que esta interpretación no conlleva el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses con el presidente, porque ya se contemplan en el mismo precepto y para sortearlos bastará con que los promotores, cumplido el requisito normativo de la proporción (cuarta parte de los propietarios o 25% de las cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la junta y si no lo hace en plazo prudencial quedará abierta la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria.

Esta es también la línea doctrinal seguida, por ejemplo y en el ámbito de las Audiencias Provinciales, por la S.A.P. de Asturias (Sección 6ª) nº 62/2.024, de 5 de febrero, que remitiéndose a otras resoluciones de la misma Sala expresa el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales.

Atendiendo al mencionado art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y al criterio expuesto, es cierto que la juzgadora analiza el precepto desde la óptica de la convocatoria a la junta (art. 16.1 de la Ley), lo cual no está en cuestión porque el presidente la convocó efectivamente y de ahí la impugnación del acuerdo adoptado y plasmado en el acta. Se trata en este caso de una cuestión distinta, como es la solicitud de inclusión en el orden del día de la próxima junta a celebrar de determinados asuntos de interés para la comunidad (segundo párrafo del art. 16.2 de la Ley). Sin embargo, esta facultad conferida por la Ley de Propiedad Horizontal a los propietarios no puede ser considerada como un derecho absoluto que obligue jurídicamente al presidente a dicha inclusión, pues sólo comporta que éste analice la propuesta desde el prisma del interés comunitario, de modo que la decisión a adoptar por el presidente depende de que el asunto afecte efectivamente a dicho interés general.

Esta solicitud fue cursada por los actores a través de correo electrónico de 19 de junio de 2.022, pero en realidad, se refiere a los temas tratados en la junta de 27 de julio de 2.022 y en el acta de esa junta no se aprecia que los actores hubiesen suscitado ninguna cuestión sobre la ausencia de los puntos que pretendían incluir, que tampoco se observa en los posteriores correos electrónicos enviados por los apelantes y que incorporaron con su demanda.

En consecuencia, tanto por razones procesales como de fondo, este motivo de recurso debe ser rechazado.

QUINTO.-Las costas de segunda instancia deben ser impuestas a los apelantes, de conformidad con el art. 398.1 de la Lec.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y procedente aplicación.

PRIMERO.-Se aceptan los que sustentan la resolución apelada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Ante la impugnación por los actores del segundo punto del orden del día adoptado en la junta general de propietarios de 27 de julio de 2.022, de conformidad con el art. 18 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, la juez de primera instancia desestima la demanda en consideración a la prueba documental existente relacionada con las declaraciones efectuadas por el presidente actual de la comunidad y por el administrador de la misma. Entiende la juzgadora que no se han adoptado decisiones carentes de urgencia sin sometimiento a la junta, pues no lo son las que describe en la sentencia y se han llevado a cabo en la planta cuarta del edificio comunitario. En cuanto al destino de los fondos de reserva para reparar el grupo de presión y sobre la forma de imputación de gastos, afirma la juez de primer grado que el actor contradice sus propios actos. Respecto de los gastos de agua, destaca la juzgadora que su reparto se efectúa de acuerdo con el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, distinguiendo la parte fija de la variable, por lo que no es un acuerdo contrario a la Ley. Indica también que el acuerdo para adecuar la realidad física a la registral responde a un criterio de equidad y al interés general de los propietarios. Finalmente, considera improcedente la pretensión de los actores dirigida a incluir en la próxima junta que se celebre determinados puntos en el orden del día, ya que nos encontramos ente un procedimiento de impugnación de acuerdos que no lo permite, sin olvidar que no cabe imponer a la comunidad que trate de determinados aspectos que interesan a los actores.

TERCERO.-L os apelantes, Sr. Pedro Miguel y Sra. Frida, tachan de inmotivada la sentencia que apelan y afirman que incurre en incongruencia omisiva, ya que no se efectúa en ella un análisis de fondo sobre las vulneraciones estatutarias denunciadas, ni se justifica la razón por la que se considera ajustada a Derecho la actuación de la comunidad. Aducen igualmente error en la valoración de la prueba al no haber tenido en consideración la juzgadora los estatutos comunitarios y subraya que se ejecutaron varias obras en el periodo impugnado que no contaron con la autorización de la comunidad previa votación en junta y de acuerdo con el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Alegan también error en la interpretación del art. 18 de dicha Ley la Ley e, igualmente, del art. 16.2 de la misma norma.

Impugna el recurso la comunidad de propietarios, considerando que la prueba se encuentra correctamente valorada y la sentencia suficientemente motivada, no incurriendo, tampoco, en incongruencia omisiva. Afirma asimismo que la juez de primera instancia ha aplicado correctamente los arts. 18 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

CUARTO.-Sintetizadas las posturas mantenidas por las partes y el criterio adoptado por la juzgadora, dedicaremos este apartado a resolver los motivos articulados en el recurso de apelación.

1º).- Ausencia de motivación de la sentencia. Incongruencia omisiva.

Se trata de dos cuestiones diferentes las que integran el primer motivo de apelación.

a).- La motivación de la sentencia.

Es bien sabido que el deber de motivación de las sentencias contenido en el art. 218.2 de la Lec. pretende dar visibilidad al sometimiento del juez a la Ley, lo que incide positivamente en la confianza de la sociedad en los órganos jurisdiccionales, en concreto, la de las partes en un litigio sobre la justicia y corrección de una determinada decisión judicial. Igualmente, la suficiente motivación de la sentencia facilita el control de la misma por los órganos superiores en caso de que sea recurrida.

Ahora bien, es igualmente conocido que el cumplimiento de este deber no precisa de un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decida, ya que están suficientemente motivadas las resoluciones apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que han fundamentado la decisión del juez, su "ratio decidenci". Ello supone también que el hecho de que no haya tenido en consideración el juzgador determinados elementos de prueba que el apelante considera relevantes resulta intrascendente respecto del debido cumplimiento por el juez del deber de motivación, ya que es suficiente que el tribunal razone acerca de los elementos fundamentales que sustentan sus conclusiones, sin necesidad de que agote la motivación sobre todos los medios de prueba practicados (cf. S.S. T.S. de 8 de julio de 2.009 y 404/2.010 y nº 1.065/2.024, de 23 de julio, entre otras muchas).

En el caso sometido a nuestra consideración, concluimos que la sentencia apelada se encuentra debidamente motivada, porque expresa las razones fácticas y jurídicas en que fundamenta su decisión, la prueba en que se basa y la interpretación del Derecho que efectúa, elementos todos ellos contemplados en el citado art. 218.2 de la Lec. Así, la juzgadora respalda su decisión en la documental y en las declaraciones del presidente y secretario de la comunidad, conjugándolas entre sí, y resuelve los puntos esenciales del litigio indicando las razones específicas que justifican el fallo. Por lo demás, con independencia en este momento de que estemos o no de acuerdo con el criterio adooptado, la motivación de la resolución no es arbitraria, puesto que no utiliza argumentos contrarios a la razón, a la lógica y a las reglas de la experiencia, ni parte de premisas falsas, a la par que respeta los criterios normativos de aplicación en el ámbito de la decisión adoptada (cf. S.T.S. nº 333/2.024, de 6 de marzo).

b).- La incongruencia omisiva.

Al afrontar este punto no debemos olvidar que se trata la apelada de una sentencia totalmente desestimatoria de las pretensiones articuladas en la demanda, resoluciones a las que, por regla general, no se puede apreciar este tipo de incongruencia, tal como se encarga de señalar el Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de julio de 1.997. Igualmente, la sentencia del alto Tribunal nº 714/2.009, de 30 de octubre, afirma que el vicio de incongruencia omisiva no puede apreciarse -salvo excepciones que no son aquí aplicables- a la sentencia desestimatoria, "ya que ésta rechaza todos los pedimentos del suplico de la demanda (así, sentencia de 1 de octubre de 2001 , 19 de junio de 2003 , 27 de junio de 2005 , 2 de junio de 2009 )".

El vicio por incongruencia omisiva se produce cuando la sentencia olvida manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas (cf. S.S. T.S. nº 608/2.020, de 11 de noviembre y 646/2.009, de 1 de octubre), pero no se produce tal vicio en la sentencia por el hecho de que no se dé respuesta en ella a determinadas alegaciones, sino que requiere, como decimos, la falta de respuesta a una parte de lo interesado, lo cual no acontece en este caso porque la juzgadora se refiere a las pretensiones articuladas en la demanda y desestima todas ellas.

Por consiguiente, rechazamos el primer motivo de apelación.

2º).- Error en la valoración de la prueba.

La resolución del motivo exige que recordemos que la acción que han ejercitado los demandantes es de impugnación de un acuerdo adoptado en junta general ordinaria de la comunidad demandada, celebrada el 27 de julio de 2.022, al considerarlo contrario a los estatutos de la comunidad. Solicitan los actores la nulidad del acuerdo que corresponde al punto 2º del orden del día, con apoyo en el art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero instan también en el punto 8 del suplico de su demanda y lo reproducen en el recurso, la inclusión como puntos del orden del día de la próxima junta que se celebre los que expresa en dicho apartado.

En el acuerdo impugnado fueron aprobadas las cuentas desde el 1 de abril de 2.021 hasta el 31 de marzo de 2.022: aprobación de gastos, forma de reparto y uso de los fondos comunitarios. Se aclaró también la discrepancia entre realidad física y registral en algunas partes determinadas. Aducen los apelantes que no ha tenido en consideración la juez de primera instancia los estatutos comunitarios y que varias de las obras ejecutadas durante el periodo a que se contrae el acuerdo impugnado no se sometieron a votación por la junta, ignorándose así el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se refieren en su recurso a seis actuaciones que describen cuya urgencia consideran que no ha sido acreditada y al cambio de criterio respecto de la agrupación de los apartamentos NUM000 y NUM001, que había sido reconocida por la comunidad durante más de cuarenta años.

Comenzando la resolución del motivo por la agrupación de dichos apartamentos, consideramos correcto el criterio de la juzgadora, que se fundamenta en la declaración en juicio del administrador comunitario, Sr. Ángel Jesús, cuya tacha e incluso la sanción impuesta por el Colegio de Abogados no impide la inclusión de sus manifestaciones como elemento probatorio a valorar junto con los demás practicados, máxime si se considera su cargo de administrador de la comunidad que le convierte en un testigo cualificado por su conocimiento del funcionamiento de la misma.

Pues bien, es perfectamente lógico desde una perspectiva equitativa que si existían apartamentos agrupados físicamente que contaban como una sola unidad para el reparto de los gastos, mientras otros igualmente agrupados se consideraban como dos unidades para tal reparto, el acuerdo de adecuar la realidad física a la registral resulta razonable y conforme a la equidad, redunda en interés de la comunidad y no es contrario a los estatutos, pues éstos prevén el pago de gastos de cada unidad sin tener en consideración las posibles agrupaciones, que fueron posteriores a los mismos.

En relación con las actuaciones por obras que se especifican en el motivo, debemos referirnos a la Circular de 28 de agosto de 2.020, debida a los Sres. Bienvenido y Pedro Miguel (apelante), presidente y vicepresidente anteriores, y enviada a los propietarios, relativa a los principales problemas que afectaban a la comunidad. En ella se valoran los beneficios de un mantenimiento periódico de la edificación, que resulta más económico y eficiente, detallándose igualmente las actuaciones que requiere el edificio, como la conducción eléctrica de las bombas de aguas fecales, los daños existentes en forjados y fachadas debidos a las obras realizadas en el local nº 8; los hierros internos de pilares de hormigón que se encuentran a la vista; la valla de separación de ambas fases; la reparación del solado de una parte de la terraza-pasillo común; los refuerzos en el borde de los escalones de acceso a la entrada del edificio; el canalón de desagüe entre rampa de acceso a planta 4ª y la fase 1ª de la edificación; el grupo de presión del agua potable del edificio; las grietas en el techo de algunos balcones de la fase 2ª; el saneamiento y adecuación del cuarto de contadores de dicha fase 2ª; la puerta de entrada principal desde la calle; el alumbrado de la comunidad; el techo de salida al pasillo de la terraza de la planta 1ª; el portero automático; el techado de los aparcamientos; las llaves exteriores de gas propano; la puerta corredera de acceso al aparcamiento; las rejas del perímetro del solar lindantes con la escalera de acceso a la playa y al hotel Caribe; las puertas metálicas del pasillo situado en el linde oeste, la puerta, zaguán y techo de la entrada a la planta 4ª; las goteras en aparcamientos y locales desde los pisos superiores; el desagüe de la pequeña terraza comunitaria situada junto al aparcamiento nº 15; y el estado de las persianas de hormigón para ventilación.

En suma, en dicha comunicación se da cuenta de numerosas obras de mantenimiento específicas que precisa la comunidad y en el documento titulado "Comentarios a la situación actual", debido igualmente a los Sres. Bienvenido y Pedro Miguel (recurrente), de 25 de septiembre de 2.020, se aborda la situación económica delicada que afronta la comunidad, indicando las disponibilidades de los fondos de depósito y reserva, así como la deuda acumulada por morosidad de copropietarios. Ante la insuficiencia de los fondos existentes, en particular para acometer las obras urgentes que precisa el inmueble, se plantean soluciones, en particular, el aumento del fondo de depósitos de los copropietarios en la cantidad de 7.000 €, que proponen incluir en la liquidación del tercer trimestre de 2.020, y para la reparación urgente del grupo de presión proponen cargar, también en el tercer trimestre de 2.020, la suma de 7.200 €, que irá al apartado "Gastos según cuota". Igualmente, proponen incluir en el mismo trimestre e idéntico apartado otros 1.400 € para colocar la canaleta de desagüe de la rampa, así como otros 6.200 € para adecuar y homologar el cuadro eléctrico, indicando expresamente y resaltándolo, que no se trata de una partida nueva, sino de mantenimiento. Por último, también se propone incluir 950 € y 3.100 € para desmontar los cuatro arcos metálicos del pasillo-puente de acceso a los apartamentos y para reparar la puerta corredera acceso rampa, respectivamente.

Los dos documentos a que acabamos de hacer mención ponen de relieve las diversas actuaciones de reparación y mantenimiento que precisa el inmueble y a las que el equipo anterior de gobierno de la comunidad, integrado entre otros por el apelante, Sr. Pedro Miguel, estaban dispuestos a afrontar y se trata, como apunta la juzgadora, aunque se refiera en particular a las actuaciones en planta 4ª, de labores propias de administración que no requieren la previa autorización de la comunidad.

En consecuencia, desestimamos el motivo de recurso.

3º).- Error en la interpretación y aplicación del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal .

El motivo que ahora afrontamos se descompone en varios apartados que pasamos a examinar particularidazamente.

Uso indebido de fondos comunitarios sin aprobación de la junta.

Se refieren los apelantes al destino de 15.622,89 € para cubrir gastos extraordinarios sin ser sometido este gasto a votación de la junta. Afirman que quedó acreditado en juicio que dichos fondos procedían de contribuciones extraordinarias que debieron imputarse directamente a los propietarios en función de su cuota, pero nunca absorberlos en un fondo común cuya existencia no fue aprobada en junta.

Los apelantes aluden en su demanda a la norma estatutaria séptima en relación con los gastos correspondientes a la instalación de un nuevo equipo de bombas de agua potable y reparación del aljibe (12.992,97 €), así como al vaciado y limpieza de las dos fosas sépticas (2.699,22 €). Sin embargo, no puede entenderse vulnerada esa norma. La misma está referida al reparto del consumo de agua y conforme a la escritura pública de 18 de noviembre de 1.975, de declaración de obra nueva, división horizontal y reserva de derecho de edificación que es relativa a la primera fase del edificio, la referida norma indica expresamente que "Los gastos generados por el aljibe y maquinaria elevadora se pagarán por los propietarios de partes determinadas que en cualquier tiempo integren el inmueble en proporción a sus cuotas. Ello no obstante en cuanto a la maquinaria elevadora, si las distintas fases tuvieran motor independiente, los gastos de todas clases originados por dichas maquinarias se sufragarán por los dueños de las partes determinadas que usen del respectivo motor en proporción a cuotas".En el mismo sentido se manifiesta la norma estatutaria séptima de la escritura pública de 28 de febrero de 1.977, de declaración de obra nueva y determinación de partes. No obstante, la escritura de modificación de normas estatutarias de 17 de noviembre de 1.981 alteró dicha norma séptima, de modo que los gastos referidos a instalaciones para el agua y aljibe común de todo el inmueble, maquinaria elevadora y demás instalaciones que dan servicio a todo el inmueble, sus modificaciones y reparaciones de todas clases, se satisfarén por los condueños de las distintas partes en igual proporción a como se distribuye el agua, durante el periodo en el que se produzcan los gastos referidos.

Atendiendo a lo expuesto hasta el momento, no podemos dejar de valorar nuevamente el documento titulado " DIRECCION000. Comentarios a la situación actual",de 25 de septiembre de 2.020 y elaborado por el presidente y vicepresidente anteriores, este último el apelante Don Pedro Miguel. Dicho documento debe ser relacionado con la Circular remitida por ellos a los propietarios, de fecha 28 de agosto de 2.020, relativa a la necesidad de mantenimiento de la edificación y otras cuestiones. Nos interesa destacar que en el primero de los documentos citados se pone de relieve que es necesaria la reparación urgente del grupo de presión del agua potable del edificio, que se encontraba en situación muy delicada. En dicho documento, sus autores manifiestan, como ya hemos dicho antes, la necesidad de cargar en el tercer trimestre de 2.020 una provisión de unos 7.200 € para financiar tal reparación y que, salvo otro criterio -que no consta se hubiese manifestado- entendían que ese gasto iría al apartado "Gastos todos según cuota".

Por tanto, los demandantes contravienen sus propios actos anteriores y no cabe acoger, por ello, su recurso en este aspecto, ya que el único voto en contra en la junta de propietarios fue el correspondiente al apartamento NUM000/ NUM001 y locales NUM002, NUM003 y NUM004 de Doña Frida, aquí apelante junto con el Sr. Pedro Miguel.

No terminaremos este apartado sin destacar que la mencionada Circular nada tiene que ver con la situación anómala creada por la pandemia del Covid-19 ni con la provisionalidad para esa situación que los recurrentes intentan sugerir, sino a la ausencia de fondos de la comunidad y a las medidas a adoptar al respecto, en relación con las reparaciones que precisa la edificación. Es más, incluso en la recomendación de asignar la reparación del grupo de presión y del cuadro eléctrico al fondo "Gastos todos según cuota", se explican las razones "porque dicho cuadro general de electricidad contiene elementos tanto de alumbrado general de la Comunidad (1ª y 2ª Fases), como el grupo de presión de agua potable que suministra a ambas Fases, como de las bombas de las fosas sépticas de ambas Fases, por lo que esta es la fórmula que creemos que mejor encaja en el reparto de estos gastos".

Ocultación de facturas a los propietarios.

El hecho de que el administrador comunitario hubiese reconocido en juicio facturas imputadas incorrectamente en las liquidaciones trimestrales y que varios pagos hubiesen sido diferidos o contabilizados en cuentas que no constaban en la documentación oficial presentada a los comuneros, no significa necesariamente que hubiese ocultado información económica a los propietarios de forma consciente, ni se prueba que haya existido algún perjuicio para la comunidad.

Existencia de devoluciones de gastos indebidos por el Ayuntamiento de Calvià (6.396,51 €).

En primer lugar, aunque los apelantes aseguran que se trata de una suma correspondiente a IBI de años anteriores del apartamento NUM005 dedicado a portería y abonados por los propietarios a partes iguales, no han acreditado aquellos que tal pago se hubiese efectuado en esa forma, ni queda probado que los propietarios hayan carecido de información, ya que extraña que en una edificación como la que es sede de la comunidad, con numerosos propietarios, ninguno de ellos haya reclamado por ello. Por otra parte, la alusión que los recurrentes efectúan a la utilización de ese importe para pagar las facturas de obras realizadas durante el invierno, se efectúa en la demanda a modo de hipótesis, y aun cuando hubiera sido así, dicha obra ha redundado en beneficio de la comunidad.

Alteración arbitraria del sistema de imputación de gastos de agua.

Este punto debe ser igualmente rechazado, porque no se acredita que el reparto de gasto de agua se haya realizado contraviniendo los estatutos, tal como puede comprobarse a la vista del documento nº 7 de los incorporados con la contestación a la demanda, en el que claramente se distingue una cuota fija a repartir y otra variable, dependiente esta última del consumo de cada parte privativa. Hay que tener en consideración en este punto de manera relacionada la propia antigüedad de la norma estatutaria, el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y la facturación actual de los gastos de agua, capaz de discernir la parte fija de cada unidad con el consumo individualizado de cada una de ellas, parámetros que son los que se han tenido en cuenta para distribuir estos gastos y que consideramos correcto.

Se desestima el motivo de apelación.

4º).- Error en la interpretación y aplicación del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Las alegaciones de los apelantes en este motivo son incompletas, porque la juzgadora desestima la pretensión por dos razones, la primera de carácter procesal y de la que nada dicen los recurrentes, consistente en que en un procedimiento de impugnación de acuerdos comunitarios no cabe incluir la pretensión de hacer dirigida a fijar para la próxima junta un determinado orden del día, ni siquiera parcialmente.

Se trata de una razón que este tribunal comparte, ya que el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere exclusivamente a la impugnación de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, a las causas por las que pueden ser impugnados, a la legitimación para hacerlo, al breve plazo de caducidad de la acción y a la ejecutividad de los acuerdos impugnados. Por tanto, la acción es muy concreta y el citado precepto no puede respaldar la pretensión de los actores para fijar en el futuro orden del día de la próxima junta de propietarios los puntos que les interesan.

Por consiguiente y ya sólo por este motivo, el recurso debe ser rechazado en este punto.

La segunda razón que conduce a la juzgadora a desestimar esta concreta pretensión descansa, efectivamente, en la interpretación que realiza del art. 16 de la misma Ley. Para analizar la sentencia apelada en este punto partiremos de la doctrina contenida en las S.S. T.S. nº 867/2.025 y 868/2.025, de 2 de junio.

Dichas resoluciones destacan que al determinar el apartado primero del mencionado art.º16 que la junta se reunirá cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de los mismos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, tan solo les reconoce la posibilidad de solicitar la reunión, pero no tienen una facultad de convocatoria directa, ya que el verbo utilizado "pedir" supone una solicitud, no una actuación ejecutiva y se dirige a un destinatario concreto, que es el presidente y que es quien dispone de la competencia ordinaria para convocar las juntas, tal como señala el nº 2 del artículo, el cual, al indicar que en defecto de la convocatoria por el presidente la harán los promotores de la reunión, implica una perspectiva técnico-jurídica que conduce a la subsidiariedad, habilitando a un sujeto secundario para actuar sólo cuando el principal no lo hace. Subrayan también las sentencias mencionadas que esta interpretación no conlleva el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses con el presidente, porque ya se contemplan en el mismo precepto y para sortearlos bastará con que los promotores, cumplido el requisito normativo de la proporción (cuarta parte de los propietarios o 25% de las cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la junta y si no lo hace en plazo prudencial quedará abierta la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria.

Esta es también la línea doctrinal seguida, por ejemplo y en el ámbito de las Audiencias Provinciales, por la S.A.P. de Asturias (Sección 6ª) nº 62/2.024, de 5 de febrero, que remitiéndose a otras resoluciones de la misma Sala expresa el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales.

Atendiendo al mencionado art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y al criterio expuesto, es cierto que la juzgadora analiza el precepto desde la óptica de la convocatoria a la junta (art. 16.1 de la Ley), lo cual no está en cuestión porque el presidente la convocó efectivamente y de ahí la impugnación del acuerdo adoptado y plasmado en el acta. Se trata en este caso de una cuestión distinta, como es la solicitud de inclusión en el orden del día de la próxima junta a celebrar de determinados asuntos de interés para la comunidad (segundo párrafo del art. 16.2 de la Ley). Sin embargo, esta facultad conferida por la Ley de Propiedad Horizontal a los propietarios no puede ser considerada como un derecho absoluto que obligue jurídicamente al presidente a dicha inclusión, pues sólo comporta que éste analice la propuesta desde el prisma del interés comunitario, de modo que la decisión a adoptar por el presidente depende de que el asunto afecte efectivamente a dicho interés general.

Esta solicitud fue cursada por los actores a través de correo electrónico de 19 de junio de 2.022, pero en realidad, se refiere a los temas tratados en la junta de 27 de julio de 2.022 y en el acta de esa junta no se aprecia que los actores hubiesen suscitado ninguna cuestión sobre la ausencia de los puntos que pretendían incluir, que tampoco se observa en los posteriores correos electrónicos enviados por los apelantes y que incorporaron con su demanda.

En consecuencia, tanto por razones procesales como de fondo, este motivo de recurso debe ser rechazado.

QUINTO.-Las costas de segunda instancia deben ser impuestas a los apelantes, de conformidad con el art. 398.1 de la Lec.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y procedente aplicación.

PRIMERO.-Se aceptan los que sustentan la resolución apelada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.-Ante la impugnación por los actores del segundo punto del orden del día adoptado en la junta general de propietarios de 27 de julio de 2.022, de conformidad con el art. 18 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, la juez de primera instancia desestima la demanda en consideración a la prueba documental existente relacionada con las declaraciones efectuadas por el presidente actual de la comunidad y por el administrador de la misma. Entiende la juzgadora que no se han adoptado decisiones carentes de urgencia sin sometimiento a la junta, pues no lo son las que describe en la sentencia y se han llevado a cabo en la planta cuarta del edificio comunitario. En cuanto al destino de los fondos de reserva para reparar el grupo de presión y sobre la forma de imputación de gastos, afirma la juez de primer grado que el actor contradice sus propios actos. Respecto de los gastos de agua, destaca la juzgadora que su reparto se efectúa de acuerdo con el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, distinguiendo la parte fija de la variable, por lo que no es un acuerdo contrario a la Ley. Indica también que el acuerdo para adecuar la realidad física a la registral responde a un criterio de equidad y al interés general de los propietarios. Finalmente, considera improcedente la pretensión de los actores dirigida a incluir en la próxima junta que se celebre determinados puntos en el orden del día, ya que nos encontramos ente un procedimiento de impugnación de acuerdos que no lo permite, sin olvidar que no cabe imponer a la comunidad que trate de determinados aspectos que interesan a los actores.

TERCERO.-L os apelantes, Sr. Pedro Miguel y Sra. Frida, tachan de inmotivada la sentencia que apelan y afirman que incurre en incongruencia omisiva, ya que no se efectúa en ella un análisis de fondo sobre las vulneraciones estatutarias denunciadas, ni se justifica la razón por la que se considera ajustada a Derecho la actuación de la comunidad. Aducen igualmente error en la valoración de la prueba al no haber tenido en consideración la juzgadora los estatutos comunitarios y subraya que se ejecutaron varias obras en el periodo impugnado que no contaron con la autorización de la comunidad previa votación en junta y de acuerdo con el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Alegan también error en la interpretación del art. 18 de dicha Ley la Ley e, igualmente, del art. 16.2 de la misma norma.

Impugna el recurso la comunidad de propietarios, considerando que la prueba se encuentra correctamente valorada y la sentencia suficientemente motivada, no incurriendo, tampoco, en incongruencia omisiva. Afirma asimismo que la juez de primera instancia ha aplicado correctamente los arts. 18 y 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

CUARTO.-Sintetizadas las posturas mantenidas por las partes y el criterio adoptado por la juzgadora, dedicaremos este apartado a resolver los motivos articulados en el recurso de apelación.

1º).- Ausencia de motivación de la sentencia. Incongruencia omisiva.

Se trata de dos cuestiones diferentes las que integran el primer motivo de apelación.

a).- La motivación de la sentencia.

Es bien sabido que el deber de motivación de las sentencias contenido en el art. 218.2 de la Lec. pretende dar visibilidad al sometimiento del juez a la Ley, lo que incide positivamente en la confianza de la sociedad en los órganos jurisdiccionales, en concreto, la de las partes en un litigio sobre la justicia y corrección de una determinada decisión judicial. Igualmente, la suficiente motivación de la sentencia facilita el control de la misma por los órganos superiores en caso de que sea recurrida.

Ahora bien, es igualmente conocido que el cumplimiento de este deber no precisa de un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes puedan tener de la cuestión que se decida, ya que están suficientemente motivadas las resoluciones apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que han fundamentado la decisión del juez, su "ratio decidenci". Ello supone también que el hecho de que no haya tenido en consideración el juzgador determinados elementos de prueba que el apelante considera relevantes resulta intrascendente respecto del debido cumplimiento por el juez del deber de motivación, ya que es suficiente que el tribunal razone acerca de los elementos fundamentales que sustentan sus conclusiones, sin necesidad de que agote la motivación sobre todos los medios de prueba practicados (cf. S.S. T.S. de 8 de julio de 2.009 y 404/2.010 y nº 1.065/2.024, de 23 de julio, entre otras muchas).

En el caso sometido a nuestra consideración, concluimos que la sentencia apelada se encuentra debidamente motivada, porque expresa las razones fácticas y jurídicas en que fundamenta su decisión, la prueba en que se basa y la interpretación del Derecho que efectúa, elementos todos ellos contemplados en el citado art. 218.2 de la Lec. Así, la juzgadora respalda su decisión en la documental y en las declaraciones del presidente y secretario de la comunidad, conjugándolas entre sí, y resuelve los puntos esenciales del litigio indicando las razones específicas que justifican el fallo. Por lo demás, con independencia en este momento de que estemos o no de acuerdo con el criterio adooptado, la motivación de la resolución no es arbitraria, puesto que no utiliza argumentos contrarios a la razón, a la lógica y a las reglas de la experiencia, ni parte de premisas falsas, a la par que respeta los criterios normativos de aplicación en el ámbito de la decisión adoptada (cf. S.T.S. nº 333/2.024, de 6 de marzo).

b).- La incongruencia omisiva.

Al afrontar este punto no debemos olvidar que se trata la apelada de una sentencia totalmente desestimatoria de las pretensiones articuladas en la demanda, resoluciones a las que, por regla general, no se puede apreciar este tipo de incongruencia, tal como se encarga de señalar el Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de julio de 1.997. Igualmente, la sentencia del alto Tribunal nº 714/2.009, de 30 de octubre, afirma que el vicio de incongruencia omisiva no puede apreciarse -salvo excepciones que no son aquí aplicables- a la sentencia desestimatoria, "ya que ésta rechaza todos los pedimentos del suplico de la demanda (así, sentencia de 1 de octubre de 2001 , 19 de junio de 2003 , 27 de junio de 2005 , 2 de junio de 2009 )".

El vicio por incongruencia omisiva se produce cuando la sentencia olvida manifiestamente pronunciamientos relativos a pretensiones oportunamente deducidas (cf. S.S. T.S. nº 608/2.020, de 11 de noviembre y 646/2.009, de 1 de octubre), pero no se produce tal vicio en la sentencia por el hecho de que no se dé respuesta en ella a determinadas alegaciones, sino que requiere, como decimos, la falta de respuesta a una parte de lo interesado, lo cual no acontece en este caso porque la juzgadora se refiere a las pretensiones articuladas en la demanda y desestima todas ellas.

Por consiguiente, rechazamos el primer motivo de apelación.

2º).- Error en la valoración de la prueba.

La resolución del motivo exige que recordemos que la acción que han ejercitado los demandantes es de impugnación de un acuerdo adoptado en junta general ordinaria de la comunidad demandada, celebrada el 27 de julio de 2.022, al considerarlo contrario a los estatutos de la comunidad. Solicitan los actores la nulidad del acuerdo que corresponde al punto 2º del orden del día, con apoyo en el art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero instan también en el punto 8 del suplico de su demanda y lo reproducen en el recurso, la inclusión como puntos del orden del día de la próxima junta que se celebre los que expresa en dicho apartado.

En el acuerdo impugnado fueron aprobadas las cuentas desde el 1 de abril de 2.021 hasta el 31 de marzo de 2.022: aprobación de gastos, forma de reparto y uso de los fondos comunitarios. Se aclaró también la discrepancia entre realidad física y registral en algunas partes determinadas. Aducen los apelantes que no ha tenido en consideración la juez de primera instancia los estatutos comunitarios y que varias de las obras ejecutadas durante el periodo a que se contrae el acuerdo impugnado no se sometieron a votación por la junta, ignorándose así el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Se refieren en su recurso a seis actuaciones que describen cuya urgencia consideran que no ha sido acreditada y al cambio de criterio respecto de la agrupación de los apartamentos NUM000 y NUM001, que había sido reconocida por la comunidad durante más de cuarenta años.

Comenzando la resolución del motivo por la agrupación de dichos apartamentos, consideramos correcto el criterio de la juzgadora, que se fundamenta en la declaración en juicio del administrador comunitario, Sr. Ángel Jesús, cuya tacha e incluso la sanción impuesta por el Colegio de Abogados no impide la inclusión de sus manifestaciones como elemento probatorio a valorar junto con los demás practicados, máxime si se considera su cargo de administrador de la comunidad que le convierte en un testigo cualificado por su conocimiento del funcionamiento de la misma.

Pues bien, es perfectamente lógico desde una perspectiva equitativa que si existían apartamentos agrupados físicamente que contaban como una sola unidad para el reparto de los gastos, mientras otros igualmente agrupados se consideraban como dos unidades para tal reparto, el acuerdo de adecuar la realidad física a la registral resulta razonable y conforme a la equidad, redunda en interés de la comunidad y no es contrario a los estatutos, pues éstos prevén el pago de gastos de cada unidad sin tener en consideración las posibles agrupaciones, que fueron posteriores a los mismos.

En relación con las actuaciones por obras que se especifican en el motivo, debemos referirnos a la Circular de 28 de agosto de 2.020, debida a los Sres. Bienvenido y Pedro Miguel (apelante), presidente y vicepresidente anteriores, y enviada a los propietarios, relativa a los principales problemas que afectaban a la comunidad. En ella se valoran los beneficios de un mantenimiento periódico de la edificación, que resulta más económico y eficiente, detallándose igualmente las actuaciones que requiere el edificio, como la conducción eléctrica de las bombas de aguas fecales, los daños existentes en forjados y fachadas debidos a las obras realizadas en el local nº 8; los hierros internos de pilares de hormigón que se encuentran a la vista; la valla de separación de ambas fases; la reparación del solado de una parte de la terraza-pasillo común; los refuerzos en el borde de los escalones de acceso a la entrada del edificio; el canalón de desagüe entre rampa de acceso a planta 4ª y la fase 1ª de la edificación; el grupo de presión del agua potable del edificio; las grietas en el techo de algunos balcones de la fase 2ª; el saneamiento y adecuación del cuarto de contadores de dicha fase 2ª; la puerta de entrada principal desde la calle; el alumbrado de la comunidad; el techo de salida al pasillo de la terraza de la planta 1ª; el portero automático; el techado de los aparcamientos; las llaves exteriores de gas propano; la puerta corredera de acceso al aparcamiento; las rejas del perímetro del solar lindantes con la escalera de acceso a la playa y al hotel Caribe; las puertas metálicas del pasillo situado en el linde oeste, la puerta, zaguán y techo de la entrada a la planta 4ª; las goteras en aparcamientos y locales desde los pisos superiores; el desagüe de la pequeña terraza comunitaria situada junto al aparcamiento nº 15; y el estado de las persianas de hormigón para ventilación.

En suma, en dicha comunicación se da cuenta de numerosas obras de mantenimiento específicas que precisa la comunidad y en el documento titulado "Comentarios a la situación actual", debido igualmente a los Sres. Bienvenido y Pedro Miguel (recurrente), de 25 de septiembre de 2.020, se aborda la situación económica delicada que afronta la comunidad, indicando las disponibilidades de los fondos de depósito y reserva, así como la deuda acumulada por morosidad de copropietarios. Ante la insuficiencia de los fondos existentes, en particular para acometer las obras urgentes que precisa el inmueble, se plantean soluciones, en particular, el aumento del fondo de depósitos de los copropietarios en la cantidad de 7.000 €, que proponen incluir en la liquidación del tercer trimestre de 2.020, y para la reparación urgente del grupo de presión proponen cargar, también en el tercer trimestre de 2.020, la suma de 7.200 €, que irá al apartado "Gastos según cuota". Igualmente, proponen incluir en el mismo trimestre e idéntico apartado otros 1.400 € para colocar la canaleta de desagüe de la rampa, así como otros 6.200 € para adecuar y homologar el cuadro eléctrico, indicando expresamente y resaltándolo, que no se trata de una partida nueva, sino de mantenimiento. Por último, también se propone incluir 950 € y 3.100 € para desmontar los cuatro arcos metálicos del pasillo-puente de acceso a los apartamentos y para reparar la puerta corredera acceso rampa, respectivamente.

Los dos documentos a que acabamos de hacer mención ponen de relieve las diversas actuaciones de reparación y mantenimiento que precisa el inmueble y a las que el equipo anterior de gobierno de la comunidad, integrado entre otros por el apelante, Sr. Pedro Miguel, estaban dispuestos a afrontar y se trata, como apunta la juzgadora, aunque se refiera en particular a las actuaciones en planta 4ª, de labores propias de administración que no requieren la previa autorización de la comunidad.

En consecuencia, desestimamos el motivo de recurso.

3º).- Error en la interpretación y aplicación del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal .

El motivo que ahora afrontamos se descompone en varios apartados que pasamos a examinar particularidazamente.

Uso indebido de fondos comunitarios sin aprobación de la junta.

Se refieren los apelantes al destino de 15.622,89 € para cubrir gastos extraordinarios sin ser sometido este gasto a votación de la junta. Afirman que quedó acreditado en juicio que dichos fondos procedían de contribuciones extraordinarias que debieron imputarse directamente a los propietarios en función de su cuota, pero nunca absorberlos en un fondo común cuya existencia no fue aprobada en junta.

Los apelantes aluden en su demanda a la norma estatutaria séptima en relación con los gastos correspondientes a la instalación de un nuevo equipo de bombas de agua potable y reparación del aljibe (12.992,97 €), así como al vaciado y limpieza de las dos fosas sépticas (2.699,22 €). Sin embargo, no puede entenderse vulnerada esa norma. La misma está referida al reparto del consumo de agua y conforme a la escritura pública de 18 de noviembre de 1.975, de declaración de obra nueva, división horizontal y reserva de derecho de edificación que es relativa a la primera fase del edificio, la referida norma indica expresamente que "Los gastos generados por el aljibe y maquinaria elevadora se pagarán por los propietarios de partes determinadas que en cualquier tiempo integren el inmueble en proporción a sus cuotas. Ello no obstante en cuanto a la maquinaria elevadora, si las distintas fases tuvieran motor independiente, los gastos de todas clases originados por dichas maquinarias se sufragarán por los dueños de las partes determinadas que usen del respectivo motor en proporción a cuotas".En el mismo sentido se manifiesta la norma estatutaria séptima de la escritura pública de 28 de febrero de 1.977, de declaración de obra nueva y determinación de partes. No obstante, la escritura de modificación de normas estatutarias de 17 de noviembre de 1.981 alteró dicha norma séptima, de modo que los gastos referidos a instalaciones para el agua y aljibe común de todo el inmueble, maquinaria elevadora y demás instalaciones que dan servicio a todo el inmueble, sus modificaciones y reparaciones de todas clases, se satisfarén por los condueños de las distintas partes en igual proporción a como se distribuye el agua, durante el periodo en el que se produzcan los gastos referidos.

Atendiendo a lo expuesto hasta el momento, no podemos dejar de valorar nuevamente el documento titulado " DIRECCION000. Comentarios a la situación actual",de 25 de septiembre de 2.020 y elaborado por el presidente y vicepresidente anteriores, este último el apelante Don Pedro Miguel. Dicho documento debe ser relacionado con la Circular remitida por ellos a los propietarios, de fecha 28 de agosto de 2.020, relativa a la necesidad de mantenimiento de la edificación y otras cuestiones. Nos interesa destacar que en el primero de los documentos citados se pone de relieve que es necesaria la reparación urgente del grupo de presión del agua potable del edificio, que se encontraba en situación muy delicada. En dicho documento, sus autores manifiestan, como ya hemos dicho antes, la necesidad de cargar en el tercer trimestre de 2.020 una provisión de unos 7.200 € para financiar tal reparación y que, salvo otro criterio -que no consta se hubiese manifestado- entendían que ese gasto iría al apartado "Gastos todos según cuota".

Por tanto, los demandantes contravienen sus propios actos anteriores y no cabe acoger, por ello, su recurso en este aspecto, ya que el único voto en contra en la junta de propietarios fue el correspondiente al apartamento NUM000/ NUM001 y locales NUM002, NUM003 y NUM004 de Doña Frida, aquí apelante junto con el Sr. Pedro Miguel.

No terminaremos este apartado sin destacar que la mencionada Circular nada tiene que ver con la situación anómala creada por la pandemia del Covid-19 ni con la provisionalidad para esa situación que los recurrentes intentan sugerir, sino a la ausencia de fondos de la comunidad y a las medidas a adoptar al respecto, en relación con las reparaciones que precisa la edificación. Es más, incluso en la recomendación de asignar la reparación del grupo de presión y del cuadro eléctrico al fondo "Gastos todos según cuota", se explican las razones "porque dicho cuadro general de electricidad contiene elementos tanto de alumbrado general de la Comunidad (1ª y 2ª Fases), como el grupo de presión de agua potable que suministra a ambas Fases, como de las bombas de las fosas sépticas de ambas Fases, por lo que esta es la fórmula que creemos que mejor encaja en el reparto de estos gastos".

Ocultación de facturas a los propietarios.

El hecho de que el administrador comunitario hubiese reconocido en juicio facturas imputadas incorrectamente en las liquidaciones trimestrales y que varios pagos hubiesen sido diferidos o contabilizados en cuentas que no constaban en la documentación oficial presentada a los comuneros, no significa necesariamente que hubiese ocultado información económica a los propietarios de forma consciente, ni se prueba que haya existido algún perjuicio para la comunidad.

Existencia de devoluciones de gastos indebidos por el Ayuntamiento de Calvià (6.396,51 €).

En primer lugar, aunque los apelantes aseguran que se trata de una suma correspondiente a IBI de años anteriores del apartamento NUM005 dedicado a portería y abonados por los propietarios a partes iguales, no han acreditado aquellos que tal pago se hubiese efectuado en esa forma, ni queda probado que los propietarios hayan carecido de información, ya que extraña que en una edificación como la que es sede de la comunidad, con numerosos propietarios, ninguno de ellos haya reclamado por ello. Por otra parte, la alusión que los recurrentes efectúan a la utilización de ese importe para pagar las facturas de obras realizadas durante el invierno, se efectúa en la demanda a modo de hipótesis, y aun cuando hubiera sido así, dicha obra ha redundado en beneficio de la comunidad.

Alteración arbitraria del sistema de imputación de gastos de agua.

Este punto debe ser igualmente rechazado, porque no se acredita que el reparto de gasto de agua se haya realizado contraviniendo los estatutos, tal como puede comprobarse a la vista del documento nº 7 de los incorporados con la contestación a la demanda, en el que claramente se distingue una cuota fija a repartir y otra variable, dependiente esta última del consumo de cada parte privativa. Hay que tener en consideración en este punto de manera relacionada la propia antigüedad de la norma estatutaria, el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y la facturación actual de los gastos de agua, capaz de discernir la parte fija de cada unidad con el consumo individualizado de cada una de ellas, parámetros que son los que se han tenido en cuenta para distribuir estos gastos y que consideramos correcto.

Se desestima el motivo de apelación.

4º).- Error en la interpretación y aplicación del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Las alegaciones de los apelantes en este motivo son incompletas, porque la juzgadora desestima la pretensión por dos razones, la primera de carácter procesal y de la que nada dicen los recurrentes, consistente en que en un procedimiento de impugnación de acuerdos comunitarios no cabe incluir la pretensión de hacer dirigida a fijar para la próxima junta un determinado orden del día, ni siquiera parcialmente.

Se trata de una razón que este tribunal comparte, ya que el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere exclusivamente a la impugnación de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, a las causas por las que pueden ser impugnados, a la legitimación para hacerlo, al breve plazo de caducidad de la acción y a la ejecutividad de los acuerdos impugnados. Por tanto, la acción es muy concreta y el citado precepto no puede respaldar la pretensión de los actores para fijar en el futuro orden del día de la próxima junta de propietarios los puntos que les interesan.

Por consiguiente y ya sólo por este motivo, el recurso debe ser rechazado en este punto.

La segunda razón que conduce a la juzgadora a desestimar esta concreta pretensión descansa, efectivamente, en la interpretación que realiza del art. 16 de la misma Ley. Para analizar la sentencia apelada en este punto partiremos de la doctrina contenida en las S.S. T.S. nº 867/2.025 y 868/2.025, de 2 de junio.

Dichas resoluciones destacan que al determinar el apartado primero del mencionado art.º16 que la junta se reunirá cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de los mismos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, tan solo les reconoce la posibilidad de solicitar la reunión, pero no tienen una facultad de convocatoria directa, ya que el verbo utilizado "pedir" supone una solicitud, no una actuación ejecutiva y se dirige a un destinatario concreto, que es el presidente y que es quien dispone de la competencia ordinaria para convocar las juntas, tal como señala el nº 2 del artículo, el cual, al indicar que en defecto de la convocatoria por el presidente la harán los promotores de la reunión, implica una perspectiva técnico-jurídica que conduce a la subsidiariedad, habilitando a un sujeto secundario para actuar sólo cuando el principal no lo hace. Subrayan también las sentencias mencionadas que esta interpretación no conlleva el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses con el presidente, porque ya se contemplan en el mismo precepto y para sortearlos bastará con que los promotores, cumplido el requisito normativo de la proporción (cuarta parte de los propietarios o 25% de las cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la junta y si no lo hace en plazo prudencial quedará abierta la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria.

Esta es también la línea doctrinal seguida, por ejemplo y en el ámbito de las Audiencias Provinciales, por la S.A.P. de Asturias (Sección 6ª) nº 62/2.024, de 5 de febrero, que remitiéndose a otras resoluciones de la misma Sala expresa el criterio mayoritario de las Audiencias Provinciales.

Atendiendo al mencionado art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal y al criterio expuesto, es cierto que la juzgadora analiza el precepto desde la óptica de la convocatoria a la junta (art. 16.1 de la Ley), lo cual no está en cuestión porque el presidente la convocó efectivamente y de ahí la impugnación del acuerdo adoptado y plasmado en el acta. Se trata en este caso de una cuestión distinta, como es la solicitud de inclusión en el orden del día de la próxima junta a celebrar de determinados asuntos de interés para la comunidad (segundo párrafo del art. 16.2 de la Ley). Sin embargo, esta facultad conferida por la Ley de Propiedad Horizontal a los propietarios no puede ser considerada como un derecho absoluto que obligue jurídicamente al presidente a dicha inclusión, pues sólo comporta que éste analice la propuesta desde el prisma del interés comunitario, de modo que la decisión a adoptar por el presidente depende de que el asunto afecte efectivamente a dicho interés general.

Esta solicitud fue cursada por los actores a través de correo electrónico de 19 de junio de 2.022, pero en realidad, se refiere a los temas tratados en la junta de 27 de julio de 2.022 y en el acta de esa junta no se aprecia que los actores hubiesen suscitado ninguna cuestión sobre la ausencia de los puntos que pretendían incluir, que tampoco se observa en los posteriores correos electrónicos enviados por los apelantes y que incorporaron con su demanda.

En consecuencia, tanto por razones procesales como de fondo, este motivo de recurso debe ser rechazado.

QUINTO.-Las costas de segunda instancia deben ser impuestas a los apelantes, de conformidad con el art. 398.1 de la Lec.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y procedente aplicación.