PRIMERO.- Antecedentes del caso.
- La actora ejercita acción para reclamar el pago de cuotas pendientes de pago por los propietarios que la constituyen, reclamando a la demandada la cantidad de 7.934,33 €, que se corresponden a cuotas impagadas desde el año 2006 hasta el tercer trimestre de 2016.
- La sentencia de instancia, estima íntegramente la demanda, y frente a la misma, recurre la parte demandada, en atención a los siguientes motivos:
1º- Incongruencia de la sentencia recurrida respecto a la aplicación del derecho al caso de autos. Error en la valoración de la prueba.
2º Error en la valoración de las pruebas. (Documentos falsos o con contenido falso o erróneo, validados por la sentencia, de forma arbitraria).
3º Subsidiariamente, no se cumplen los requisitos necesarios para reclamar a la demandada cantidad alguna por el concepto de gastos de comunidad.
4º Prescripción de las cuotas con más de cinco años de antigüedad.
SEGUNDO.- Consideraciones jurídicas previas.
Conforme al artículo de la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley resulta de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley. d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
Conforme al artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, 1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.
En relación a la supracomunidades, la STS 363/2020, de 29 de junio de 2020 "Para la solución del presente litigio debemos partir de los hechos declarados probados por la sentencia recurrida, que no han sido atacados mediante recurso extraordinario por infracción procesal, a saber: 1.- La parcela de los demandados está ubicada en los terrenos de la urbanización. 2.- Está integrada "de facto" en la supracomunidad. 3.- Se beneficia de los servicios que mantiene la supracomunidad. 4.- La supracomunidad cedió los viales y elementos de dominio público al Ayuntamiento, quien no los ha recepcionado. 5.- Los demandados no han pagado la parte proporcional que les reclaman, por mantenimiento de los elementos comunes de la urbanización gestionados por la supracomunidad. Por tanto, el litigio se centra en la interpretación del art. 24 de la LPH , en torno al cual el recurrente hace manifestaciones que no se corresponden con lo que se declara probado en la sentencia recurrida. En primer lugar, en la sentencia recurrida se declaró que aunque formalmente no participaran los demandados en la constitución de la supracomunidad, forman parte "de facto" de la misma, en cuanto son cotitulares de elementos comunes gestionados por la supracomunidad, elementos y servicios de los que se benefician. Por otro lado, en la sentencia recurrida, pese a la cesión de los viales y demás elementos, entiende que siguen siendo mantenidos por la supracomunidad al no haber sido recepcionados por el Ayuntamiento de Benahavís, por lo que los comuneros, incluidos los demandados, deben hacer frente a su mantenimiento. Bajo estas premisas esta Sala declaró en sentencia 992/2008, de 27 de octubre : "No obsta a la conclusión obtenida, según la interpretación que acaba de formularse, la doctrina sobre mantenimiento del régimen de propiedad horizontal sobre las urbanizaciones, en tanto éstas no hayan sido recibidas por el Ayuntamiento. En efecto, en el caso examinado la receptación (sic) por parte del Ayuntamiento de los terrenos de uso común correspondientes a los inmuebles propiedad de los demandados no comportaba la asunción de la titularidad de importantes servicios comunes que continuaban en régimen de titularidad compartida". En el mismo sentido la sentencia 445/2019, de 18 de julio .
La STS de 28 de mayo de 2009, que cita las de 25 de marzo de 2004 y 17 de julio de 2006 que admiten la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho. " en cuanto a los requisitos de cómo debe constituirse la comunidad de propietarios, pudiéndolo hacerlo como propietario único, como es nuestro caso que aprobó el único propietario del ámbito con la inscripción del proyecto de reparcelación en el Registro de la Propiedad de Torrelodones las fincas resultantes cada una de ellas como elemento privativo cornpartiendo y fijando cuotas de partes comunes como anejo inseparable y copropiedad (1/74 parte indivisa), debiendo conservar conjuntamente los gastos de mantenimiento de las dos parcelas que forman elemento común, consistente en los caminos intersticiales y otra para instalaciones de comunicación. "Sin que haya sido considerado la existencia de título previo inscrito de constitución en Comunidad de Propietarios (propiedad horizontal tumbada), siendo sólo su declaración formal el objeto del punto segundo del orden del día en Ia junta celebrada el día 28 de febrero de 2014". Doctrina jurisprudencial. Esta Sala en sentencia 601/2013, de 4 de octubre , declaró: "Reflejada como consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único ( art. 5.2 LPH ),debemos recordar que tal conclusión es la más ajustada a la situación de prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal ( STS 29-4-2010, recurso 1087 de 2006 ), que como refiere la doctrina hace referencia a las situaciones en que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios)". Por otra parte la sentencia 334/2010, de 9 de junio , declaró: "Hasta la Ley de 6 de abril de 1999, que incorporó a la Ley de Propiedad Horizontal los complejos inmobiliarios privados, este Tribunal se había referido por una lado a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal, y por otro a la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros" (en este sentido sentencia número 357/2003, de 7 abril). "58 . A partir de la entrada en vigor de la Ley de abril de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación de la norma ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato legal".
En sentencia 398/2009, de 28 de mayo , se ha declarado: "La sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004 , ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros". "En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado. "Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad". OCTAVO.- Constitución de comunidad de propietarios. En la sentencia recurrida se entiende que al no haber votación unánime no se podía constituir comunidad de propietarios ( art. 21.2 LPH ). Este aserto de la sentencia recurrida desconoce que la Comunidad ya estaba constituida, por su propia configuración física y jurídica, en cuanto la urbanización gozaba de elementos privativos y comunes, con coeficientes de participación específicamente señalados desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora. La entidad urbanística se disolvió con el fin de dar por finalizadas las obras de urbanización, lo cual no impide que sus componentes sigan integrados en una comunidad de bienes, derechos y obligaciones, no siendo de recibo que los ahora demandantes se nieguen a satisfacer los desembolsos correspondientes al mantenimiento de los elementos comunes, que les correspondan según cuota de participación, ya fijada. En suma el acuerdo impugnado solo pretendía dar forma a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la unanimidad, pues no se pretendía la constitución sino la formalización.
TERCERO.- Resolución del recurso.
Por lo que respecta al vicio procesal de incongruencia denunciado por la parte apelante ha de tenerse en cuenta que, como afirma la STS de 25 de septiembre de 2002, es doctrina reiterada y absolutamente constante, emanada de las resoluciones de esta Sala, la que establece como principio general que la congruencia no tiene otra exigencia que la derivada de la conformidad que ha de existir entre la sentencia y la pretensión, o las pretensiones, que constituyen el objeto del proceso, y existe, pues congruencia, allí donde la relación entre el fallo y pretensión procesal no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos (por todas la sentencia de 26 de junio de 1996). Asimismo indica dicha doctrina que lo importante es que los pronunciamientos del fallo dejen resueltos todos los extremos debatidos; la congruencia hace referencia a la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial -no entre sus fundamentos- y las pretensiones oportunamente deducidas en la demanda, exista la máxima concordancia y relación, y que la contradicción que revela incongruencia ha de resultar de los términos del fallo, no entre los hechos aceptados por la existencia y el fallo, ni entre las alegaciones que le preceden o que hagan las partes y el fallo mismo, pero sin que pueda apoyarse la alegada incongruencia en la fundamentación del referido fallo (por todas la sentencia de 5 de junio de 1989).
En este sentido, del examen de los autos y de la lectura de la sentencia, se observa claramente que el fallo de la sentencia se corresponde con el suplico de la demanda, existiendo plena concordancia entre lo solicitado y lo acordado, habiendo resuelto el Juzgador de instancia todas las cuestiones planteadas. Cosa distinta es que la parte no se muestre conforme con la fundamentación jurídica empleada, lo cual, no la convierte en incongruente.
Tampoco puede acogerse error alguno en la valoración de la prueba. A tal fin, conforme tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 28 de junio de 2012 y y 3 de noviembre de 2015, no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, y, por tanto, fundamentarían un recurso de apelación, sino que es necesario que concurran los siguientes requisitos:
1º) Que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión;
2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.
Desarrollando esos conceptos, el Tribunal Constitucional en entencias de 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre , indica que " concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración". En la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal Constitucional enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, " inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia".
De dicha jurisprudencia lo que se deduce es que no toda discrepancia respecto a la valoración probatoria realizada por el juez de instancia es subsumible en el concepto "error" de valoración que justificaría una sentencia revocatoria en la segunda instancia, sino que el apelante ha de acreditar que la discordancia entre su apreciación y la del juez de instancia se debe a una equivocación de éste "patente, manifiesta, evidente o notoria". Es decir, el juzgador de instancia y el recurrente ante la valoración de un medio de prueba no se encuentran en una misma posición, de tal manera que sus valoraciones probatorias sean equivalentes y el trinunal de segunda instancia deba decidir cual es la más correcta ( que evidentemente puede hacerlo al ser concebida la apelación como un "nuevo juicio"), sino que el juez de instancia goza de una presunción de acierto en su razonamiento probático que el apelante ha de destruir no solo manifestando su discrepancia con el mismo, sino demostrando que esa discrepancia nace de una equivocación o error probatorio con las características antes apuntadas. O dicho con otras palabras, al apelante, siempre que alegue error en la valoración de la prueba como fundamento de su recurso, se le debe exigir un "plus": acreditar que su discrepancia valorativa está fundada en una equivocación del juez patente, evidente y contraria a la lógica por absurda.
En el presente caso, no se observa error alguno en la sentencia que se recurre, respecto a la valoración de la prueba propuesta.
Insiste la recurrente en considerar que la macrocomunidad no se encuentra constituida, por no observar los requisitos legales.
Pero tal pretensión no puede tener acogida, dado que tanto de la normativa legal, como de la jurisprudencia, tal como se ha expuesto en la fundamentación jurídica anterior, se deduce que no es preciso requisito específico para la constitución de la misma, pues el artículo 24 de la LPH lo que regula es las comunidades o propiedades a las que les resultan de aplicación de la LPH, admitiendo otras, en el nº 4, no adaptadas a la normativa legal, a las que se le aplica esta Ley de forma supletoria. Incluso, respecto a las comunidades comprendidas en dicho precepto, la ley establece que "podrán" acceder al Registro de la Propiedad, pero en ningún caso, impone dicho requisito, siendo ello, facultativo, y que ello será relevante, en su caso, respecto de la publicidad de terceros.
Es suficientemente explicativa la jurisprudencia sentada por nuestro Tribunal Supremo cuando alude a las "macrocomunidades de hecho", para las cuales, lo relevante es que las distintas propiedades compartan elementos, instalaciones, servicios, ... comunes, cuyos gastos de mantenimiento u otros, deban de ser atendidos por todos los copropietarios.
Por tanto, el motivo ha de ser desestimado, dado que:
1- La actora fundamenta de forma básica su legitimación activa, dado que se aporta con la demanda documental donde consta la Junta de propietarios de 12 de diciembre de 2016, en la que se autoriza por los propietarios, el proceder para la reclamación de las cuotas debidas por los distintos propietarios, autorizándose, a tal fin, a la Presidenta de la comunidad, así como para que proceda a otorgar poder al Procurador y Letrado a tal fin. Así, para instar la reclamación por cuotas debidas basta con un certificado del impago de los gastos comunes, emitidos por quien haga las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, y en el que conste la existencia de la deuda y su importe, la manifestación de que la deuda es exigible y que se corresponde con las cuentas aprobadas por la Comunidad de Propietarios que consta en el libro de actas correspondiente, y el requerimiento de pago hecho al deudor; requisitos todos que aparecen cumplidos en este caso, habiéndose aportado por la actora el acta de 12 de diciembre de 2016, en donde en junta de la macrocomunidad, se concreta la deuda de la demandada, y se aprueba por unanimidad el proceder judicialmente contra la demandada por cuotas de comunidad debidas, y habiéndose hecho el requerimiento previo a la demandada, aportándose el certificado referido, y el intento de requerimiento de pago.
No se observa falsedad alguna, ni defecto en la documentación relativa al poder general para pleitos, dado que debe considerarse que la Presidenta de la Macrocomunidad es la que presidió la junta celebrada el 12 de diciembre de 2012, y es la misma la que otorga el poder para pleitos, no pudiendo acogerse las argumentaciones de la parte recurrente.
2- No se requiere para la existencia de la macrocumunidad, ningún requisito especial de constitución, bastando con la constatación de elementos, instalaciones, servicios comunes, que deban de ser atendidos por todos los copropietarios, y en este caso, de la prueba practicada, se desprende que la actora viene asumiendo gastos que son de cuenta de todos los copropietarios y comunidades, y de los que se permite presumir, la macrocomunidad "de hecho". La jurisprudencia en la materia, resulta clara al efecto; y así:
-Aunque entre los años 2012 a 2016, no se ha celebrado ninguna reunión hasta la Junta de 12 de diciembre de 2016, ni se han aprobado cuentas ni presupuestos en estos años, se han venido celebrando Juntas en años anteriores.
-La actora reúne a distintos grupos de comunidades (que integran distintas parcelas), y propiedades, que se integran en la urbanización denominada " DIRECCION000",.
-No consta que los elementos comunes integrantes de la macrocomunidad, hayan sido recepcionados por el Ayuntamiento de Estepona a la fecha de la Junta de 12 de diciembre de 2016.
-Así, de la documental aportada, y en concreto, de esta Junta de diciembre de 2.016, se deduce que existen gastos comunes de los distintos copropietarios que vienen siendo asumidos por la copropiedad, tales como: Gastos de luz, de las farolas de la urbanización; gastos de un trabajador, que fue despedido, y al que ha de abonarse lo acordado por el Juzgado de lo Social, que incluso, tiene embargada la cuenta de la macrocomunidad; gastos de patronato, gastos de seguridad social, y gastos de hacienda. En la Junta se hace constar las dificultades que la actora tiene para abonar el suministro de luz.
Además, tal como se pronuncia la sentencia de instancia, "siendo que la testigo Sra. Salome relató que los elementos comunes son viales, alumbrado, agua y saneamiento...., a lo que debe añadirse el documento dos bis aportado junto al escrito de demanda -en su versión completa aportada en la audiencia previa al juicio- en el que se alude en su artículo segundo a los elementos de uso y disfrute común que forma parte de la comunidad: totalidad de la red viaria de la Urbanización, zona verde pública, zona de servicios y jardines, red de saneamiento y alcantarillado desde cada una de las parcelas hasta su conexión con la red pública general incluyendo la depuradora existente y sus instalaciones, iluminación exterior, los transformadores y red eléctrica y teléfono, así como la red de distribución de agua hasta las parcelas, y el servicios de riego con su utillaje y el de jardinería con sus útiles si los hubiere. De ello se deriva, precisamente, la existencia de elementos comunes "para la totalidad de los propietarios incluidos en el perímetro de la Urbanización", según el referido artículo segundo".
La existencia de elementos y gastos comunes consta con claridad en el artículo dos de los Estatutos, donde se exponen los sisguientes: - La totalidad de la red viaria de la Urbanización de 351.168 metros cuadrados. - La zona verde pública de 77.912 metros cuadrados. - La zona de servicios y jardines de 2.338 metros cuadrados.- La red de saneamiento y alcantarillado desde cada una de las parcelas hasta su conexión con la red pública general incluyendo la depuradora existente y sus instalaciones. - La iluminación exterior, los transformadores y red eléctrica, sus instalaciones y los focos y farolas de los jardines y de la red viaria. - Las acometidas generales de agua, electricidad y teléfono, así como la red de distribución de agua hasta las parcelas. - El servicio de riego con su utillaje y el de jardinería con sus útiles si los hubiere. - Las aceras de la red viaria aunque su titularidad pertenezca, en la longitud del frente de cada parcela, a sus propietarios individuales.
- Respecto a la existencia de la comunidad, se ha aportado el libro de actas de la macrocomunidad, desde su constitución, y de lo que se desprende la existencia de ésta.
-Consta también aportado el acta de la primera junta, celebrada el 30 de mayo de 1977, donde se establecen las normas de la comunidad, y la Junta de 20 de octubre de 1987, donde, por unanimidad se aprueban los Estatutos de la Macrocomunidad.
Es en esta Junta de 20 de octubre de 1987, donde se aprueban los Estatutos, por lo que no se observa error, ni manipulación ni falsedad alguna en el documento aportado con los estatutos.
-Según los Estatutos aprobados por la Comunidad de Propietarios, La Urbanización comprende un terreno de 351.000 metros cuadrados, situado al norte de los Kilómetros 173 y 174 de la Carretera Nacional 340, Cádiz Barcelona; se halla enclavado en el término municipal de Estepona y sobre el mismo propiedad en su mayor parte de las entidades Development Pernet y Cía, s en c y Romigal SA sepromovió un Plan Parcial de Ordenación aprobado definitivamente el 16 de julio de 1985. Bajo la denominación " DIRECCION000 se integran en ella todos los propietarios comprendidos dentro del perímetro del plan parcial.
Por tanto, se han aportado a los autos, los acuerdos que aprueban las normas de la comunidad y los estatutos en los que se describen los servicios comunes que son objeto de la macrocomunidad.
La no inscripción de los estatutos en el Registro de la Propiedad no es obstáculo para la existencia de la comunidad de propietarios, inscripción que no es exigida en la Ley de Propiedad Horizontal para la constitución de la comunidad cuyo artículo 5 señala:
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
El artículo 2 LPH establece: Esta Ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5. b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal. Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros. c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley. d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.
En cualquier caso, nos encontraríamos ante una comunidad de hecho, en cuanto existen propiedades privativas que comparten elementos y zonas comunes que precisan un mantenimiento, una conservación y una gestión comunes, comunidades de hecho que son plenamente equiparables a las comunidades de propietarios. El Tribunal Supremo en sentencia de la Sala 1ª de 27 de octubre de 2008 establece: "En suma, el artículo 21 LPH , sobre aplicación del procedimiento monitorio para el pago de las cuotas pendientes, es aplicable, con el carácter supletorio que establece el artículo 24.4 LPH y con subordinación a los pactos que establezcan entre sí los propietarios, a los complejos inmobiliarios que no adopten ninguna de las formas jurídicas previstas en artículo 24.2 LPH , siempre que los propietarios ostenten, con carácter inherente a su derecho privativo, una titularidad compartida sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios."El mismo tribunal en sentencia de 28 de mayo de 2009 señala: "La sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004 , ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto «sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros».
En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril , cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5 , mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado."
El mismo criterio se expone en la sentencia de 1 de abril de 2009, también del Tribunal Supremo:
"Dándose por tanto esta situación fáctica (aún prescindiendo de la existencia de título de constitución), a ella le es de aplicación el régimen jurídico de la LPH y, por tanto, de todos sus preceptos de carácter imperativo, no susceptibles de elusión en virtud de pacto estatutario, entre los que se encuentra el 9.5 en lo referente al deber que tiene todo propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas (la redacción original hablaba también de tributos) y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, es decir, a los gastos generales, admitiendo la jurisprudencia la validez de las cláusulas de exención que permiten liberar a un elemento privativo del deber de costear determinados gastos, pero siempre ligado al no uso del servicio o instalación común o general (entre otras, Sentencias de 21 de noviembre de 1968 , 5 de marzo de 1969 , 16 de febrero de 1971 y 30 de diciembre de 1993 ), lo que nada tiene que ver con la admisión de una exención respecto de la obligación misma de contribuir."
Este criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 33/2020 de 21 Ene. 2020, Rec. 1472/2017 ;
"Hasta la Ley de 6 de abril de 1999, que incorporó a la Ley de Propiedad Horizontal los complejos inmobiliarios privados, este Tribunal se había referido por una lado a una copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes, de donde se siguió la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal, y por otro a la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros" (en este sentido sentencia número 357/2003, de 7 abril ).
" A partir de la entrada en vigor de la Ley de abril de 1999, prevista en el artículo 2 c) la aplicabilidad de la Ley de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos por la norma, la aplicación de la norma ya no deviene fruto de la analogía, sino del mandato legal".
En sentencia 398/2009, de 28 de mayo , se ha declarado:
"La sentencia de esta Sala de 17 de julio de 2006 , con cita de las de 1 febrero 1995 y 25 marzo 2004 , ha admitido la existencia de la situación de propiedad horizontal de hecho con aplicación a la misma de la Ley de Propiedad Horizontal. Igualmente se refiere a la de 7 abril 2003 que, con mención de las de 28 mayo 1985, 20 febrero 1990 y 16 junio 1995, indica con referencia a un conjunto residencial y a la situación anterior a la introducción del artículo 24 por la Ley 8/1999, de 6 de abril , de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, que se había declarado la posible existencia de un régimen de facto "sin que el título constitutivo sea elemento sustancial para la existencia y funcionamiento de la Comunidad, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, requisito que igualmente carece de efectos constitutivos, sino simplemente a efectos de publicidad y en cuanto a terceros".
"En conclusión, la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal , en la redacción que le dio la Ley 8/1.999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil , no lo hubiesen otorgado.
"Ese reconocimiento ha sido producto de una obviedad, pues cuando se ha constituido una situación de facto idéntica o semejante a las tipificadas en la legislación de propiedad horizontal, no puede dejar de aplicarse esa legislación. Ello no es predicable sólo de los bloques de pisos, sino también de las urbanizaciones. Si se ha dividido en parcelas independientes una finca y se han formado viales, no podría sostenerse que respecto a esos viales pudiese ejercitarse una pretensión de cese en la indivisión. Tampoco sería procedente respecto de otros terrenos puestos al servicio del conjunto, por ejemplo para instalaciones recreativas o deportivas, como ocurre en el presente caso. Los terrenos, en principio segregables del conjunto, pero destinados a instalaciones de uso común, constituyen en realidad elementos comunes accidentales o por destino afectados al uso común por voluntad de los propietarios y que en principio pueden quedar desafectados para de esa utilización conjunta, pero siempre conforme a las normas jurídicas aplicables a este régimen de propiedad".
. Junto a los inmuebles en general sujetos al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 CC y desarrollado por la LPH, existen urbanizaciones o conjuntos constructivos en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento. En definitiva, se produce la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de su urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la constitución y funcionamiento al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal ( SSTS de 13 noviembre de 1985 ; 28 enero 1995 ; 26 mayo 1995 ; 5 julio 1996 y 2 febrero 1997 ).
Estas urbanizaciones o complejos inmobiliarios privados carecieron de una regulación propia y específica hasta la citada reforma de la LPH aprobada por la citada Ley 8/1999, de 6 de abril, que introdujo el nuevo art. 24 , cuya infracción denuncia el motivo. Este precepto prevé que el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable también a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos: a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales. b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Conforme al apartado 2 del art. 24 LPH , estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una "agrupación de comunidades de propietarios". En concreto, respecto de este segundo supuesto, la letra b) de aquel precepto dispone:
"b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".
A esta segunda modalidad responde la caracterización de la " Macrocomunidad DIRECCION001 ". Para esta modalidad de complejo inmobiliario el apartado 3 del mismo art. 24 prevé la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal si bien sujeta a una serie de especialidades: su composición por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, la exigencia de la obtención de las mayorías cualificadas exigidas en cada caso en cada una de las juntas de propietarios que integran la agrupación, la exención de la aplicación del art. 9 LPH sobre el fondo de reserva, y la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a "los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes". No se excluye, sin embargo, el régimen común de contribución a los gastos generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido. Esos gastos son los necesarios para "el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" (del art. 9.1,e) LPH ).
Por tanto, y en conclusión, deben de confirmarse los pronunciamientos de la sentencia recurrida:
- Se considera que la actora ostenta la legitimación necesaria para la reclamación de las cuotas de comunidad, pues desde su constitución con la aprobación del Plan Parcial de Ordenación aprobado el 16 de julio de 1985, ha venido actuando para la gestión de los servicios e instalaciones comunes de las distintas parcelas integradas por propietarios y comunidades.
- A la fecha de la Junta en la que se aprueba la reclamación de las cuotas de comunidad a la demandada, no consta que los servicios comunes gestionados por la macrocomunidad, hayan sido cedidos y recepcionados por el Ayuntamiento de Estepona.
- En relación a la legitimación pasiva, la demandada aparece integrada en la citada Comunidad, no habiéndose aportado por la demandada prueba que acredite que su propiedad se encuentre fuera del perímetro de la macrocomunidad.
Así, de la prueba aportada, por la demandada se desprende que la misma adquirió la propiedad en el año 2.001, y no acredita quién fue el titular anterior, en relación a acreditar la pertenencia de éste a la macrocomunidad. De la descripción de la propiedad de la demandada, se desprende que la misma se encuentra enclavada en la DIRECCION000, siendo uno de sus linderos con la Milagros, y así consta en su descripción: Parcela de terreno, radicante en el término municipal de Estepona, con el partido de Cortes, DIRECCION002 , comprensíva de una extensión superficial actual de cuatro mil ochocientos setenta y nueva metros cuadrados. tras exceso de cabida declarado, Linda: al Norte. con la parcela con el DIRECCION003. cacastrada a nombre de la encidad 'Ga1ta Inversiones, 8,L.", y can la parcela identificada con el DIRECCION004, catastrada a nombre de Don Pelayo; por al sur con la calle de su situación. DIRECCION005: Por el este, con la DIRECCION006 la que hace esquina; y por el Oeste con la parcela identificada con el DIRECCION007, catastrada a nombre de Don Celso,
Consta además que la demandada ha abonado desde la adquisición de su parcela hasta el año 2006 las cuotas correspondientes, por lo que ahora resulta contrario a sus actos propios su pertenencia a la citada macrocomunidad.
Además, respecto a la pertenencia de la parcela de la demandada a la macro comunidad no se discute la ubicación física de la parcela en el ámbito que comprende la macrocomunidad por lo que todos los propietarios de las parcelas ubicadas en la misma forma parte de la macrocomunidad ya que se benefician de la gestiones por ella realizadas.
-Además, debe de considerarse que no puede la parte demandada oponerse al pago de una deuda comunitaria si no ha impugnado previamente el acta de aprobación y liquidación de su importe. Este acuerdo comunitario deviene inatacable y oponible a todos los miembros de la comunidad salvo que por medio de resolución judicial se declare su falta de validez para lo que es preciso el ejercicio dentro del plazo legal de las acciones de impugnación de los acuerdos de la comunidad. Si existe disconformidad con la forma en la que se calcula el importe, con los coeficientes o incluso con la inclusión o no de la parcela en la comunidad o con la propia existencia de la comunidad la forma de hacerlo valer judicialmente es mediante la impugnación de los acuerdos comunitarios pero no mediante la negativa al pago de una deuda liquidada y aprobada en junta.
- Finalmente, no supone obstáculo alguno para la reclamación de las cuotas de la comunidad, el hecho de que las cuentas no se encuentren aprobadas, bastando a tal fin con el certificado del Secretario o administrador de la comunidad, con el visto bueno del presidente, sobre el importe de las cuotas impagadas. En relación a la cuota correspondiente a cada copropietario o comunidad, se contiene en los Estatutos la forma de su determinación.
- Conforme a lo expuesto, se valora que no se observa error alguno de valoración por el Juez de instancia, no observándose en la documental manipulación o falsedad que se aduce por el recurrente.
- En relación a lo dicho, y que se reitera, se considera que se dan los presupuestos necesarios para la reclamación a la demandada, las cuotas de comunidad impagadas.
QUINTO.- Sobre la prescripción de las cuotas de comunidad impagadas.
Tal cuestión no fue planteada en primera instancia, por lo que no puede resolverse la misma, dado que en el recurso de apelación no pueden tener cabida cuestiones nuevas no planteadas en la instancia.
Tras la revisión de la contestación a la demanda, se constata que la recurrente no planteó la excepción de prescripción en la misma. Por tanto, no puede entrarse a resolver tal motivo.
Como sanciona repetidamente el Tribunal Supremo, señalando que el ámbito al que se circunscribe el recurso de apelación es el que ha sido objeto de debate y resolución en primera instancia, por lo que el planteamiento de cuestiones nuevas, que no han sido debatidas en el pleito, implica vulneración del principio "pendente apellatione nihil innovetur", que impide al Tribunal de apelación resolver alegaciones o cuestiones diferentes de las suscitadas oportunamente en la instancia, pues aunque el recurso de apelación permite al Tribunal de segundo grado conocer en su integridad y con plenitud de jurisdicción del proceso, no puede conceptuarse como un nuevo juicio, quedando delimitado el conocimiento a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el juzgado de Primera Instancia, siendo improcedente entrar a valorar pretensiones novedosas, ( SS.TS. 23 junio 1948 , 16 junio 1976 , 6 marzo 1984 , 19 julio 1989 , 21 abril 1992 y 9 junio 1997 ); teniendo en cuenta, por otra parte, que objeto del proceso se fija en la fase de alegaciones, con arreglo al art. 412.1 de la LEC , tanto en su dimensión subjetiva -partes- como objetiva -causa de pedir y petitum-, de tal manera que fijados los términos de la controversia, que se definen en esa fase de alegaciones, los mismos no pueden ser modificados por las partes (prohibición de la mutatio libelli) y determinan la preceptiva congruencia de las resoluciones judiciales, habiendo declarado el Tribunal Supremo que "todas las manifestaciones hechas en el proceso después de la demanda y la contestación deben tenerse por no formuladas, tienen que quedar fuera del proceso", por cuanto ello supondría dejar en indefensión a la otra parte, a la que se habría privado de la oportunidad de debatir y de defenderse sobre el elemento o variación introducida en el thema decidendi, vulnerando con ello el principio de contradicción en el proceso".
Resulta evidente la indefensión que se causaría a la parte actora, en el caso de resolverse cuestiones no planteadas en la instancia, que ni siquiera han sido debatidas en la misma.
SEXTO.- Costas .
Dada la íntegra desestimación del recurso, en aplicación del artículo 398 de la Lec, debe de imponerse la condena en costas del recurso, a la parte recurrente.
De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.
En atención a lo expuesto, en nombre S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,
