Sentencia Civil 389/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 784/2023 de 23 de junio del 2025

PRIMERO.-Planteamiento del debate. Sentencia y recurso de apelación

La demanda instauradora de la presente litis trae causa del ejercicio de las acciones previstas en la ley de propiedad horizontal, al amparo de los artículos 5 y 7 de la LPH, para que se declare la ilicitud de las obras llevadas a cabo por la demandada en el edificio que comparten en régimen de propiedad horizontal, al ser ambas partes copropietarias respectivamente de las viviendas existentes en la DIRECCION001 y DIRECCION002.

La actora interesa que se condene a la demandada a la restitución de los elementos comunes alterados a su estado original de acuerdo con el título constitutivo. Denuncia la alteración de la configuración de la fachada, la eliminación de unas jardineras, la ampliación de unas ventanas, la rotura del solado y la colocación de salida de humos.En concreto :

1) Fachada: Se alega que en la fachada de la DIRECCION001, antes había dos arcos que daban acceso a la vivienda de mi patrocinada, y que uno de estos arcos ha sido modificado por una ventana, provocando una alteración en la referida fachada.

2) Jardineras: Manifiesta que en la cara del edificio se encontraban dos jardineras que separaban la propiedad trasera y que fueron retiradas por la demandada, dejando a la intemperie la caja de agua y electricidad.

3) Rotura del solado exterior: se procedió a la instalación de suministros de electricidad por medio del establecimiento de una línea eléctrica subterránea, lo que ha supuesto que el pavimento de la acera sea diferente al principal.

4) Ampliación de la altura de la ventana: La demandada procedió a modificar las dimensiones de una ventana ubicada en la parte posterior de la DIRECCION001 del edificio, la cual medía unos 40 cm y ahora, según se manifiesta, tiene 145 cm. de ancho por 115 cm. de alto.

5) Colocación de rejilla de salida de humos: Por último, se dice que la demandada ha colocado una rejilla de salida de humos en una de las caras de la pared trasera, provocando olores y afectando a la salubridad.

La demandada reconoce la realización de las obras que se denuncian de contrario, pero se opone a la demanda aduciendo que las mismas se han hecho a fin de devolver la parte del edificio que a ella corresponde a su estado original, tal y como figura en el último proyecto de fecha 3 de septiembre de 1970, consistente en la adición del piso en el que reside la parte demandante. Aporta dicho proyecto como documento n°2.

No obstante, asume la obligación de restituir las jardineras que ha eliminado.

Formuló reconvención ejercitando la misma acción que la demandante, a quien imputa haber realizado de manera totalmente irregular una serie de obras en el edificio sin contar en ningún caso con autorización o consentimiento de la parte demandada en este procedimiento, ni por los anteriores propietarios de la DIRECCION001 del edificio, así como prescindiendo de cualquier título habilitante o licencia urbanística (cfr documento n°5). Afirma que por estos hechos ya ha presentado denuncia ante el departamento de urbanismo del Ayuntamiento de Santa Eulària des Riu, y ha dado lugar a que se haya incoado el correspondiente expediente sancionador por infracción urbanística y reposición de la realidad física alterada, expediente n° NUM000, por la ejecución de obras sin el preceptivo título habilitante en la DIRECCION003°, Puig den Valls (ver documento n°6).

La actora en reconvención afirma que se puede apreciar en el documento n°7 , dichas obras consisten en el anexo añadido, el cerramiento de escalera, el sobreático, el cerramiento lateral, la escalera trasera y la piscina. Ninguna de dichas obras figura en el proyecto de 1970 por el que se construyó la primera planta del edificio. Asimismo la demandada denuncia que en idéntica situación se encontrarían un tapiado para almacén en la parte trasera, una ducha, una valla, cámaras de vigilancia, pérgola, y otra salida de humos idéntica a la que ella ha instalado.

La actora/demandada se opuso a la reconvención diciendo que el edificio del que forma parte integrante la vivienda propiedad de la reconviniente (registral núm. NUM001) y la vivienda de su propiedad (registral núm. NUM002), fue construido sobre una parcela de 154 m2 de superficie (registral núm. NUM003) segregada en 1982 de la finca número NUM004 en la DIRECCION004, término municipal de Sta. Eulària des Riu.

De ello resultaría que no pertenecen al edificio ninguna de las "obras e intervenciones" denunciadas, por lo que la demandada (actora en reconvención) carece de legitimación al respecto. En otro orden de cosas la demandante reconvenida remarca que cuando en diciembre de 2018 la Sra. Adela adquirió la vivienda de la DIRECCION001 de su propiedad (vivienda con una superficie construida de 87'37 m2 y una cuota de participación del 45% sobre los elementos comunes del edificio) ya existían construidas las referidas obras que denuncia, las cuales lo fueron con la expresa autorización de todos los propietarios (los actores y Banco Abel Matutes Torres - Banco Sanpaolo). Aporta certificación y notas registrales; plano topográfico.

La sentencia estimó la demanda porque las obras llevadas a cabo por la demandada han recaído sobre elementos comunitarios del edificio y alteran sus elementos arquitectónicos y su configuración exterior respecto de la que tenían a la fecha de su adquisición sin contar con la preceptiva autorización del partícipe mayoritario de la comunidad que es la demandante.

Estimó parcialmente la reconvención en lo que respecta únicamente a los puntos 3 y 4 de su hecho segundo referentes a la escalera trasera y sobreático.

Contra ella se alza la demandada /actora en reconvención:

Solicita la revocación de la sentencia por error en la aplicación de la norma y de la jurisprudencia que la desarrolla toda vez que fueron hechos consentidos por la demandante que además tiene la mayoría en la junta.

En su recurso recuerda que ya en la contestación a la demanda principal, se allanó parcialmente a la misma, al manifestar que las Jardineras (2) y el solado exterior (3) iba a devolverlos al estado original, con el fin de velar porque el edificio gozara de los máximos estándares de legalidad urbanística y calidad estética, mientras que se opuso a las otras 3 obras o intervenciones, consistentes en Fachada (1), Ampliación de altura de la ventana (4) y colocación de rejilla de salida de humos (5)

En el presente caso, la actora no solo es la única comunera existente, sino que además tiene derecho de veto, porque posee el 55%, siendo que debe tenerse en cuenta que mientras la apelante realizaba las obras, tanto de la ventana trasera, como de la fachada principal, cambiando la puerta por una ventana, "no le dijo absolutamente nada, permitiendo y consintiendo que ésta continuara con las obras hasta acabar las mismas, por lo que, o bien consintió dichas obras y otorgó un consentimiento tácito (que es lo que esta parte sostiene), o bien obró de mala fe, esperando a que acabara todas las obras para luego hacerle deshacer las mismas con el sobrecoste que ello supone.

La actitud anterior les lleva a pensar que, o bien actuaron de mala fe y esperaron a que todas las obras estuvieran finalizadas para que el coste de la reposición al estado anterior fuera más elevado (recordemos que de adverso se nos aporta, como Documento Nº ocho de la demanda principal, un informe pericial que determina que el importe total para devolver a su estado original ascendería a 18.162,89 €)"o bien, que es la tesis de la recurrente, hubo un consentimiento tácito a que esas obras se realizaran, pues, no se entiende que la parte recurrida, que vive en el DIRECCION003, viera todos los días como hacía obras en fachada, en solado, en red eléctrica, en ventana trasera, en jardineras, etc. y aun así no se diera cuenta de las mismas hasta 2 años después, que fue cuando interpuso la demanda que ha dado origen a este procedimiento.

Otro factor a tener en cuenta en el presente supuesto, tal y como estima probado con el informe pericial emitido por el Aparejador, Don Clemente, ( ratificado y expuesto en el acto del juicio oral al Min: 1:30:29) es que la apelante "se ha ceñido a restituir a su estado original y legal tanto la ventana de la pared posterior como la ventana de la fachada principal, por dicha razón, el Perito no lo considera una alteración de la fachada, sino una restitución a su estado original y legal, de conformidad con el Proyecto que obra en el propio Ayuntamiento de Santa Eulalia del Río con licencia Nº NUM005 (págs. 7 a 11, ambas inclusive, del informe del Perito por Don Clemente (Aparejador) que fue aportado con nuestro escrito de fecha 27/01/22. Acontecimiento 68. Informe Pericial_compressed)"

En efecto, por lo que respecta a la fachada principal, analizada dicha actuación, insiste en que la Sra. Adela se ha ceñido a restituir la geometría -líneas rectas- y disposición de los huecos de Fachada -ventana/puerta/ventana- a su estado original y legal, como así queda grafiado en el Plano "Planta General Fachadas "del Proyecto "adición de un piso a una DIRECCION001 existente" registrado en el Ayuntamiento de Santa Eulalia del Río, licencia Nº NUM005.

Por último , insiste en que a su juicio,se debe tener en cuenta que el perito propuesto por la demandada, el Aparejador Don Clemente, realizó vista pública en el Ayuntamiento de Santa Eulalia en fecha de 19/08/21, cfr Anexo obrante en su informe pericial), comprobó que, ni la Modificación de la Fachada Principal, ni la Ampliación de la Ventana de la parte posterior, ni tampoco la demolición de pared y jardinera lateral (2) al que la parte apelante se allanó, no han generado ningún expediente de infracción urbanística por parte del Ayuntamiento, tal y como comprobó el propio Perito, al solicitar Informe al referido Consistorio, siendo que además no suponen y no han supuesto ningún riesgo de tipo estructural al edificio, tal y como ha concluido nuestro perito en su Informe Pericial (folio 22)

Con ocasión del recurso de apelación analiza lo que considera error en la apreciación y en la valoración de la prueba en este caso por estimar la colocación de rejilla de salida de humos como una modificación en fachada que ha provocado olores y afecta a la salubridad. Entre otras razones porque la apelada también colocó una rejilla de salida de humos exactamente en la misma fachada, "sin permiso de esta parte y a escasísimos menos de dos metros de la rejilla de demandada/ actora en reconvención (tal y como hemos acreditado con el documento número 19 aportado junto con nuestra demanda reconvencional), lo que demuestra que la parte recurrida se contradice a sí misma cuando manifiesta que dicha rejilla de salida de humos provoca olores y afecta a la salubridad, (pues si esto es así, su rejilla también los produce), sino porque además, la recurrente estima que acreditó en el acto del juicio oral, que la rejilla de humos del apelante estaba colocada desde el año 2011."

Por ello entiende que debió desestimarse la demanda principal respecto de la colocación de una rejilla de salida de humos, habida cuenta que ya existía una salida de ventilación, con anterioridad a que la recurrente colocara la rejilla de salida de humos, tal y como hemos acreditado en el acto del juicio oral.

Recurre también la desestimación en la parte que no fue acogida su reconvención. Así como la condena en costas por la estimación de la demanda pues hubo allanamiento previo a la contestación.

La parte actora se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.-El consentimiento tácito en las obras no aprobadas por los copropietarios

Centrados los términos objeto del recurso, revisadas las alegaciones de las partes, la prueba practicada y el acto de juicio debemos analizar el argumento de la actora en reconvención respecto a las obras inconsentidas que permitieron devolver el edificio a su estado habitual y no fueron protestadas mientras se ejecutaban.

Ninguno de estos argumentos puede prosperar, la jurisprudencia menor tiene resuelto sobre el consentimiento tácito en supuestos similares a este entre otras en sentencia del 13 de noviembre de 2024 ( ROJ: SAP AB 769/2024 - ECLI:ES:APAB:2024:769 ):"Alegación que también ha de ser desestimada pues falta la acreditación de un acto que vincule a la Comunidad de Propietarios obligándole a tolerar ocupaciones de la fachada como la protagonizada por la pantalla led que colocaron los actores frente a su local comercial en el año 2016. Es decir, falta acreditar la existencia de un acto concreto por parte de la Comunidad, aún tácito, de carácter inequívoco dirigido autorizar una pantalla led como la que se discute. Falta un acto equiparable a un consentimiento en una utilización semejante de la fachada. Un acto, de la naturaleza que sea, que consista en una expresión de consentimiento contractual, como dice la jurisprudencia.

A lo anterior ha de añadirse que el conocimiento no equivale al consentimiento, ni el mero silencio supone un consentimiento tácito a una determinada clase de utilización de la fachada,máxime cuando se ha acreditado que el antecedente que se invoca ocurrió hace más de treinta años, supuso la instalación de una pantalla publicitaria durante un corto espacio temporal, que los propios recurrentes cifran aproximadamente en un año retirándose después y se trataba de una pantalla de dimensiones mucho más reducidas, 1 metro por 1 metro, según la declaración testifical del propietario de aquella pantalla D. Juan Luis.

Además, como recuerda la jurisprudencia aun en el caso de existir un consentimiento tácito para aquella pantalla, ello no equivale a un consentimiento tácito genérico para cualquiera otra pantalla publicitaria que se pudiera instalar en el futuro.

En este sentido la STS 135/2012 de 29 de febrero recuerda que: "...el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento.... En definitiva el consentimiento tácito comprobado por la Audiencia Provincial en relación a obras realizadas en el pasado, no equivale a un consentimiento tácito genérico para obras de futuro que afecten a elementos comunes, aunque el elemento común sea el mismo. Consecuencia de todo lo dicho es que no pueda hablarse de derecho adquirido como mantiene la parte recurrente."

En el mismo sentido la sentencia de la Sala Primera del 30 de enero de 2024 ( ROJ: STS 396/2024 - ECLI:ES:TS:2024:396 )en su fundamento cuarto:" CUARTO.- Examen del motivo primero del recurso de casación

Se cuestiona que la sentencia recurrida haya apreciado la existencia de un consentimiento tácito en la parte demandante, con respecto a la ejecución de las obras llevadas a efecto por la entidad demandada en los patios comunitarios. En este caso, no se cuestiona la legitimidad activa de la actora para el ejercicio de la acción, sino que se señala que la recurrente consintió la ejecución de la obra litigiosa, lo que conforma el objeto de este concreto motivo de casación.

Declaramos en la sentencia 471/2021, de 29 de junio , cuya doctrina se reprodujo en la 1686/2023, de 4 de diciembre , resumiendo la jurisprudencia sobre el valor del silencio y los consentimientos tácitos, que se:"[...] admite el posible efecto jurídico del silencio como declaración de voluntad en los casos en que sea aplicable la regla de que el que calla "podía" y "debía" hablar, y entiende que existe ese deber cuando viene exigido, no sólo por una norma positiva o contractual, sino también "por las exigencias de la buena fe o los usos generales del tráfico, o, habiendo relaciones de negocios, el curso normal y natural de los mismos exigían responder de modo que al no hacerlo se provoca en el "destinatario" la lógica creencia de que se aceptaba".

"Pero para que el destinatario pueda invocar su confianza en la existencia de tal declaración de voluntad con eficacia jurídica es presupuesto necesario, asimismo, que el silencio resulte "elocuente". La jurisprudencia ha precisado también esta idea, de forma que "el consentimiento tácito ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente ( sentencias de 11 de noviembre de 1958 y 3 de enero de 1964 ), sin que se pueda atribuir esa aceptación al mero conocimiento, por requerirse actos de positivo valor demostrativo de una voluntad determinada en tal sentido ( sentencias de 30 de noviembre de 1957 y 30 de mayo de 1963 )"".

Pues bien, en este caso, no existía un acuerdo comunitario sobre la ejecución de los trabajos pretendidos por la demandada, pues no fueron avalados de la forma interesada en su reunión convocada al efecto de 7/03/2012, sino que se pospuso su decisión para una reunión ulterior, una semana después, "para intentar llegar a un acercamiento", que no consta llegara a celebrarse.

En este sentido, señalamos en la sentencia 909/2021, de 22 de diciembre , que "al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito".

No nos encontramos en el caso contemplado por la sentencia 12/2022, de 12 de enero , en la que dijimos:"14.4. La jurisprudencia reseñada es plenamente aplicable al caso de la litis, en el que concurre el doble elemento propio del abuso del derecho: (i) el objetivo (anormalidad en el ejercicio), cuando ahora se alega la inexistencia de la autorización por la comunidad de una obra que ha sido consentida tácitamente durante veinte años; y (ii) el subjetivo (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo), según se desprende de las concretas circunstancias del caso que, según fueron apreciadas por el juzgador a quo, "se enderezan a que Edma Control cese en la actividad de asador con La Rebotika, lo cual evidentemente perjudica gravemente a este copropietario, quien adquirió lo que solo ha cambiado por exigencias de la autoridad local, y sin que se pueda demostrar un uso irregular o un peligro para el edificio o para sus habitantes".el destacado es nuestro.

Pues bien, en el supuesto litigioso que nos ocupa, no ha transcurrido tan dilatado periodo de tiempo de ejercicio de la actividad cuestionada, a la vista, ciencia y paciencia de la demandante, y la ausencia o no de interés legítimo es un hecho circunstancial a apreciar en cada caso.

En conclusión, las obras se llevaron efecto, como es natural, con la cognición de la comunidad y también de la demandante, pero no podemos deducir, como ya hemos advertido, que del simple conocimiento se dé por acreditada la voluntad tácita de conformidad, obtener una conclusión en tal sentido sería un salto al vacío inasumible.

En definitiva, no cabe equipar el consentimiento al mero conocimiento ni a la mera inactividad ( sentencia 150/2012, de 28 de marzo).

Tampoco cabe apreciar, con el mínimo rigor exigible, una conducta incongruente en la posición jurídica de la actora que sorprenda la confianza que, racionalmente, podría generar en la demandada con respecto a la existencia de una conformidad con las obras realizadas. Por último, no nos hablamos en un escenario del ejercicio de la acción en un tiempo tan tardío que permita atribuirle relevancia jurídica en el sentido de que la acción no iba a ser ya deducida.

En definitiva, este motivo de apelación debe ser desestimado.

TERCERO.-La extracción de humos y las obras de la demandada en reconvención

Cuestión distinta en la planteada respecto a la salida para extracción de humos. En este punto, revisada la prueba obrante en autos esta Sala concuerda con lo declarado por el perito propuesta por la parte apelante quien con base en las fotografías del inmueble declaró que antes de la adquisición de la propiedad por la demandada en el 2018, había una rejilla.

Al parecer antes el uso del inmueble como vivienda era una oficina bancaria con lo que sería una salida de ventilación. Por lo demás de las fotografías también resulta que la actora tiene una salida de humos en la misma orientación.

En este pleito civil no resolvemos sobre la situación urbanística si no sobre la conformidad con la ordenación de la propiedad horizontal: se estima el recurso en este punto en los términos planteados por la demandada.

En cuanto al recurso por la desestimación parcial de la reconvención, el razonamiento de la Juez a quose sustenta en que fueron autorizadas por los propietarios anteriores: "Así se ha acreditado a través de la declaración testifical de D. Baldomero, apoderado de la Banca Matutes, que intervino en la compra de la DIRECCION001 por parte de la citada entidad financiera. El testigo ha declarado que la entidad a la que representaba se instaló allí, que hicieron unas obras para las que obtuvieron la aprobación de un proyecto y el consentimiento del otro propietario verbalmente."

Atendida la peculiaridad de las partes intervinientes en este pleito ,dos únicos vecinos de esta vivienda una( la reconviniente) que bajo titularidad anterior tenía el uso de sucursal bancaria, de lo actuado en los presentes autos no podemos inferir el desconocimiento previo como demuestra si quiera sea tangencialmente que no es hasta que se recibe la demanda que se plantea lo reclamado en la reconvención( 2021) respecto a la adquisición de su vivienda( 2018).

No es respecto a la acción reconvencional una cuestión de consentimiento tácito pues como hemos razonado en el fundamento segundo,éste no enerva el cumplimiento de la LPH si no que al adquirir la vivienda ya se habría resuelto entre los vecinos anteriores. A ello se añade que algunos elementos denunciados pertenecen a una finca colindante que no es la afectada en estos autosŽ( finca NUM004)

Tal y como expone al demandada (en reconvención) en su escrito de oposición al recurso el edificio que conforman la DIRECCION001 y DIRECCION002 de la respectiva propiedad de las partes procesales resultó levantado en una porción de terreno de 154m2 segregada hace más de treinta años (1982) de la finca registral núm. NUM004 de Sta. Eulalia des Riu. Según lo recogido en los libros del Registro de la Propiedad, dicha porción de 154 m2 linda por el Sur (frente) con la DIRECCION000 y por los demás lados con "el resto de la porción matriz" (sic.), esto es con la finca registral núm. NUM004 propiedad de Du Paulina.

Se confirma lo decidido en la instancia en este punto.

CUARTO.-Costas

La estimación parcial del recurso implica que no procede la condena en costas ex art 398 LEC.

En cuanto a las de la demanda, la estimación parcial de la misma implica que no se imponen costas ex art 394 LEC. En el recurso se reclamó la revocación de la condena con base en el allanamiento respecto a (2)Jardineras y (3) Rotura del solado exterior, con carácter previo a la contestación a la demanda.

Procede la no imposición por estimación parcial.

Procede la devolución del depósito constituido para recurrir