Sentencia Civil 390/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 883/2023 de 23 de junio del 2025

PRIMERO.- El objeto del proceso y la sentencia de instancia.

1. El objeto del proceso está determinado por la acumulación de procesos en atención a la interposición de tres demandas cuya conexión podría determinar el dictado de sentencias con pronunciamientos o fundamentos contradictorios, incompatibles o mutuamente excluyentes.

2. Se acumula, en primer lugar, las demandas interpuestas por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 frente a los titulares y arrendatarios de los locales núm. 12 y 3 del edificio. En ella se ejercita conjuntamente una acción declarativa de dominio, acción reivindicatoria y acción de reclamación de daños y perjuicios en la cantidad de 39.828,01 euros por el uso de la terraza por parte del local 12 y 35.695,86 euros por el uso de la terraza por parte del local 3. Se pretende que se declare el carácter de elemento común de las terrazas situadas enfrente de los locales, su restitución a la comunidad y la indemnización de daños y perjuicios por la ocupación indebida. En segundo lugar, conforma el objeto del proceso la pretensión de impugnación del acuerdo octavo, puntos 2º y 3º, de la Junta Ordinaria de Propietarios de fecha 11 de agosto de 2020, que versaba sobre la imposición de cantidades indemnizatorias por el uso de las zonas comunes y por la falta de colaboración en la identificación de los arrendatarios.

3. Por lo que se refiere a las demandas interpuestas por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000, los demandados alegaron falta de legitimación activa del Presidente de la Comunidad, prescripción parcial de la acción indemnizatoria, ausencia de título que imponga la solidaridad entre los demandados, la existencia de un consentimiento tácito de la Comunidad, ausencia de daños, la improcedencia de la cuantía indemnizatoria y a través de la demanda acumulada la validez del acuerdo noveno de la junta de 11 de agosto de 2020 por imponer obligaciones nuevas sin unanimidad y con efecto retroactivo.

4. La sentencia estima íntegramente la demanda. Declara que las terrazas situadas frente a los locales núm. 12 y 3 son elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, que los demandados han ocupado dichos espacios sin título habilitante ni autorización de la Comunidad, que dicha ocupación debe cesar, que los demandados deben restituir la posesión y que de forma solidaria entre los propietarios y locales de los locales 12 y 3, respectivamente, debe resarcir a la Comunidad en las cantidades de 39.828,01 y 35.695,86 euros. En el fallo de la sentencia se indica que se desestima la demanda en impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios.

SEGUNDO.- Formulación de los motivos de apelación.

1. Don Secundino, la entidad mercantil BAKERY IBIZA, S.L., don Jose Miguel, don Evaristo y doña Adriana recurren en apelación la sentencia en atención a varios motivos, distinguiéndose según se trate de las demandas interpuestas por la Comunidad de Propietarios y la demanda interpuesta por los propietarios de los locales impugnando los puntos 2º y 3º del acuerdo 8º de la Junta de 11 de agosto de 2020.

2. Con relación a la estimación de las demandas interpuestas por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 y que la sentencia núm. 190/2023, de 17 de mayo, estima en su integridad, los motivos por los que se recurre en apelación son los siguientes:

3. Infracción procesal por incongruencia omisiva por falta de pronunciamiento expreso sobre la excepción de prescripción alegada ( artículos 218.1 de la Ley 1/2000, 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en adelante, LEC, y el artículo 24 y 120.3 de la Constitución).

4. Infracción del art. 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal por falta de legitimación del Presidente de la Comunidad.

5. Infracción del artículo 1968 del Código Civil por no apreciar la prescripción parcial alegada

6. Infracción de los artículos 265 y 429.8 de la LEC por la inadmisión de medios de prueba documental una vez precluido el plazo legalmente previsto.

7. Infracción del artículo 120.3 de la Constitución y del artículo 218.2 de la LEC por falta de motivación del valor probatorio de la pericial de la demandada y del técnico municipal.

8. Infracción del artículo 10 de la LEC por apreciar legitimación pasiva a los arrendatarios demandados.

9. Error en la valoración de la prueba al probar los daños y cuantificar la indemnización.

10. Infracción del artículo 1137 del Código Civil al no existir normal legal ni voluntad que justifique la imposición de la regla de la solidaridad.

11. Infracción del artículo 7.1 del Código Civil en relación con la doctrina de los actos propios por no apreciar que la Comunidad de Propietarios actúa contra sus propios actos al haber consentido el uso de las terrazas.

12. Con relación a la demanda en impugnación del acuerdo adoptado en la junta de propietarios de 11 de agosto de 2020 que se desestima, la sentencia se impugna en atención a los siguientes motivos:

13. Incongruencia omisiva con vulneración del artículo 218.1 LEC por falta de pronunciamiento explicito o implícito sobre la validez del acuerdo.

14. Infracción del artículo 120.3 de la Constitución por falta de valoración y motivación de la validez del punto 8.2 del acuerdo.

15. Infracción del artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal por no declarar la nulidad del acuerdo en base a la regla de la unanimidad.

16. Por razones expositivas, la Sala considera procedente sistematizar los motivos invocados y resolver el recurso de apelación por el orden siguiente, abordando en primer lugar los motivos alegados en el recurso de apelación con relación a la demanda en impugnación del acuerdo de la junta de propietarios.

TERCERO.- Motivos relativos a la demanda en impugnación del acuerdo de la junta de propietarios.

1. En el recurso de apelación se razonan en el último lugar los motivos del recurso con relación a la desestimación de la demanda en impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios en último lugar. En la página 48 del recurso se indica que esto obedece a que la sentencia no ha resuelto esta demanda. Con relación a esta cuestión debe realizarse una serie de precisiones.

2. Con relación a este proceso acumulado, en que se impugnan los puntos 2º y 3º del acuerdo 8º de la junta de 11 de agosto de 2020, en el recurso de apelación se alega, en primer lugar, la existencia de infracciones procesales por falta de motivación y por omisión de pronunciamiento al no haberse resuelto la validez o nulidad del acuerdo, y, en segundo lugar, se exponen diversas cuestiones de fondo relativas a la legalidad del acuerdo.

3. La infracción procesal por omisión de pronunciamiento que se denuncia encuentra un escollo de singular entidad. Efectivamente, aunque existió una acumulación de procesos y, por tanto, la impugnación del acuerdo de la junta de propietarios conformaba el objeto del proceso y tuvo relevancia en el debate procesal, la sentencia no realiza un pronunciamiento expreso. Aunque pueda sostenerse que implícitamente la sentencia bendice la validez de uno de los acuerdos impugnados, lo hace casi más para razonar la estimación de la otra demanda. EL fallo tampoco contiene un pronunciamiento expreso desestimando la impugnación de los puntos 2º y 3º del acuerdo 8º de la junta impugnada.

4. El problema se plantea cuando, procesalmente, por la falta de diligencia procesal de la parte apelante esta omisión de pronunciamiento puede quedar fuera del alcance revisor de la segunda instancia conforme al artículo 456 LEC.

5. Como establece la STS 141/2016, de 9 de marzo, "la denuncia temporánea de la infracción es un requisito inexcusable, una carga impuesta a las partes que obliga a reaccionar en tiempo y forma, con la debida diligencia, en defensa de sus derechos, ya que, de no hacerlo así, la parte pierde la oportunidad de denunciar la irregularidad procesal a través del recurso"; y añade que "no puede admitirse (...) vulneración del principio de congruencia de la sentencia recurrida si no se ha solicitado, en caso de que se trate de una incongruencia omisiva, la subsanación de la omisión de pronunciamiento o complemento de la sentencia prevista en el artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ".

6. Examinadas las actuaciones, se constata que tras el dictado y notificación de la sentencia núm. 190/2023, de 17 de mayo, por escrito de fecha 22 de mayo de 2023, los ahora apelantes don Secundino, la entidad mercantil BAKERY IBIZA, S.L., don Evaristo, doña Adriana y don Jose Miguel solicitaron la aclaración/subsanación/complemento de la sentencia. Sin embargo, en ningún momento se instó que se complementase la sentencia por una omisión de pronunciamiento con relación a la impugnación del acuerdo.

7. Como se indica en el recurso de apelación, se instó el complemento respecto de la excepción de prescripción, una aclaración respecto de la responsabilidad del Sr. Jose Miguel, la subsanación de la indicación de que la junta de 11 de agosto de 2020 fue aprobada por unanimidad y el complemento de la condena con relación a los intereses. Sin embargo, como reconoce el propio recurrente, no se solicitó complemento alguno respecto a la falta de pronunciamiento sobre la impugnación del acuerdo de la junta de propietarios, bajo el argumento de que ello sería materia de apelación directa. Por esta razón, en el supuesto de que efectivamente hubiera existido tal omisión de pronunciamiento, esta cuestión, conforme a la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo indicada, no podría ser abordada en la segunda instancia.

8. Ahora bien, este planteamiento resulta incluso discutible. Aunque el recurso incurre en cierta contradicción al sostener simultáneamente que hay omisión de pronunciamiento y falta de motivación -dos escenarios que no pueden concurrir a la vez-, en realidad, la sentencia sí aborda, siquiera tangencialmente, la validez de uno de los acuerdos impugnados.

9. En el Fundamento de Derecho sexto específicamente se indica lo siguiente: "el acuerdo 8º de la Junta de 11 de agosto de 2020, que no cabe apreciar como nulo en tanto que tan solo fija un criterio objetivo en orden a determinar la cuantía indemnizatoria a reclamar por la ocupación de las terrazas conforme al acuerdo previamente adoptado en el punto 9º de la Junta de 20 de julio de 2018, en particular, como indicábamos con anterioridad, tomando como referencia los metros cuadrados de superficie ocupada multiplicado por los importes previstos por la Ordenanza referida, aplicando a los meses de temporada baja el importe fijado en dicha ordenanza para la temporada media, acuerdo que concreta la referencia a "el importe que pericialmente se determine por el ilícito uso de la zona comunitaria ocupada por cada uno de ellos" que se estableció en la Junta de 20 de julio de 2020".

10. De lo expuesto, puede determinarse qué no hubo omisión de pronunciamiento con relación a la impugnación del punto 2º del acuerdo 8 de la junta, tan solo se omitió completamente respecto del punto 3º, razón por la cual la falta de solicitud de complemento por la omisión de pronunciamiento solo limita el acceso a la segunda instancia de ese punto.

11. Los puntos 2º y 3º del acuerdo 8º contienen decisiones sustantivas de singular relevancia. Tras describir la situación de ocupación no autorizada de terrazas comunitarias, se acuerda: 1) fijar una indemnización económica a tanto alzado tomando como referencia la ordenanza municipal sobre tasas por ocupación de vía pública y en función de los metros cuadrados afectados, y 2) aprobar la imposición de una penalización mensual por incumplir el deber de identificación de los ocupantes de los locales.

12. Respecto a este segundo acuerdo, aunque supedita su eficacia al consentimiento del afectado y por tanto se salvaría el criterio de la AEPD respecto del tratamiento prudencial de datos de arrendatarios para cumplir con las previsiones de la Ley 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, la validez del acuerdo plantea dudas, en tanto que atribuye a la junta facultades sancionadoras que no reconoce la Ley de Propiedad Horizontal ni otra norma habilitante, más allá de un eventual consentimiento unánime de los propietarios, que no consta. No obstante, como se ha indicado tal cuestión no está en el alcance de la segunda instancia.

13. Cuestión distinta es la relativa al punto 2º del acuerdo 8º. La sentencia sí aborda esta cuestión y, en el fallo, se indica expresamente que se desestima la demanda de impugnación de acuerdos sociales. No advertimos, por tanto, aunque se alegue incongruencia omisiva, que la sentencia no se pronuncie al respecto; sí lo hace y, por tanto, que no se solicitase aclaración o complemento de la sentencia es irrelevante.

14. La sentencia, en los fundamentos de Derecho, no alude a que el acuerdo sea válido por no precisar de unanimidad al no modificar el título constitutivo ni desafectar elementos comunes. Sostiene, más bien, que el punto 2º del acuerdo 8º de la Junta se limita a fijar un criterio objetivo para la reclamación de indemnizaciones por ocupación de terrazas, conforme al acuerdo 9º de la junta de 20 de julio de 2018.

15. En realidad, el contenido del acuerdo excede de tal finalidad. En lugar de establecer las bases para una eventual reclamación judicial, el acuerdo aprueba una consecuencia económica automática, sin previa acreditación de daños, sin autorización individualizada ni control judicial y para escenarios futuros, con lo que se configura como una sanción encubierta. La redacción del acuerdo incluso posibilitaría su aplicación frente a terceros ajenos a la comunidad (arrendatarios, ocupantes por cualquier título).

16. En atención a ello, la Sala considera que el punto 2º del acuerdo 8º de la Junta de 11 de agosto de 2020 es contrario a la ley y nulo según lo previsto en el artículo 18.1 LPH, al imponer una carga económica con naturaleza sancionadora al margen de los cauces legales, sin amparo estatutario, desligado de la existencia de daños y perjuicios constatables y sin requerir el ejercicio judicial de acciones. En consecuencia, procede la declaración de la nulidad, estimándose parcialmente el recurso de apelación en este extremo y, virtud de ello, se revoca parcialmente la sentencia recurrida y, en su lugar, se acuerda estimar parcialmente la demanda en impugnación de acuerdos de junta de propietarios.

CUARTO.- De la representación procesal del presidente de la Comunidad de Propietarios.

1. Aunque en el recurso se aluda a la falta de legitimación activa, en realidad lo que se cuestiona es la validez de la representación procesal, esto es, la representación ad processumcon eficacia jurídica, en cuanto manifestación de la capacidad procesal prevista en el artículo 7.6 de la LEC. Se está denunciando que el poder general para pleitos fue otorgado por una persona que, en el momento de interposición de la demanda, ya no ostentaba la representación legal de la Comunidad de Propietarios.

2. La legitimación activa de la Comunidad de Propietarios -como titular jurídico de la relación material controvertida- no suscita duda alguna ( artículo 10 LEC) , ni tampoco, a juicio de esta Sala, lo hace su capacidad para ser parte ( art. 6 LEC) , ni la habilitación sustantiva para el ejercicio de la acción, al constar acuerdo de la junta autorizando expresamente al presidente a promover acciones judiciales, conforme al artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal.

3. El verdadero problema que se plantea tanto en el recurso de apelación como en la contestación a la demanda radica en la eventual inexistencia de representación procesal válida, por haber sido el poder que se presenta con la demanda conferido por quien no ostentaba ya la condición de presidente con la condición de representante legal de la Comunidad en juicio y fuera de él en el momento de su otorgamiento o uso ( artículo 7.6 LEC en relación con el artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal) .

4. Se alega, en concreto, que el apoderamiento por el que actúa el procurador de los tribunales en nombre de la Comunidad de Propietarios se otorga el 30 de diciembre de 2015 por don Narciso, un anterior presidente de la Comunidad. Estaríamos ante un defecto "de falta de capacidad de los litigantes o de representación en sus diversas clases" a resolver en el acto de la audiencia previa que, en cualquier caso, serían subsanables conforme a lo previsto en el artículo 418 en relación con el 231 LEC) .

5. En caso de entenderse que la cuestión tiene recorrido pese a que el poder no consta que se haya dejado sin efecto y se otorgó en nombre de la Comunidad y no de una persona física, serían un defecto subsanable, incluso en la segunda instancia ( artículo 465.4 LEC) . Tras alegarse en la contestación de la demanda, la cuestión fue tratada en el acto de la audiencia previa, disponiendo el juez, sin oposición de las partes, que sería resuelta en sentencia. La sentencia no se pronuncia y, como se advierte del escrito de complemento de sentencia, sobre esta cuestión los recurrentes no hacen valer su derecho. Razón por la cual, de nuevo, conforme a la doctrina indicada de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS 141/2016, de 9 de marzo, entre otras), su resolución o planteamiento de la necesidad de subsanación, no puede ser objeto de la segunda instancia al haberse perdido la oportunidad de denunciar la irregularidad procesal a través del recurso de apelación por no haber hecho valer su derecho con la debida diligencia instando el complemento de la sentencia.

QUINTO.- Inexistencia de cosa juzgada.

1. Sostiene el recurrente que el juez de instancia infringió el artículo 222 LEC al no apreciar la excepción de cosa juzgada en el acto de la audiencia previa. Consideran que la acción reivindicatoria no debió tramitarse respecto al "dominio" y que debió haberse desestimado el petitum A por cosa juzgada en atención a que sobre esta cuestión ya se discutió y recayó sentencia sobre el fondo en el juicio ordinario núm. 80/2016, del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Ibiza.

2. La Sala no advierte incorrección alguna. Se pasa por alto que la excepción de cosa juzgada requiere la concurrencia de las tres identidades y no concurre ninguna de ellas: ni el objeto, ni las personas ni la causa de pedir. Que en otro proceso no se haya discutido que las terrazas son elementos comunes no determina que tenga incidencia prejudicial respecto al objeto de este proceso. Se está ejercitando frente a varios demandados, no siendo dos de ellos parte en aquel proceso, una acción reivindicatoria, que como acción declarativa y de condena exige un previo pronunciamiento declarativo con relación al dominio. Que el juez se apoye en la existencia de aquellas sentencias, cuando lo más sencillo hubiera sido realizar tal declaración por no cuestionarse el carácter de elemento común por parte de los demandados, no justifica que proceda apreciar una excepción de cosa juzgada.

3. En aquel pleito no conformaba el objeto procesal ninguna pretensión declarativa de dominio, sino exclusivamente el uso privativo de las terrazas sin discutir que son elementos comunes, las partes no eran las mismas y, evidentemente, la causa de pedir también difería. No existe, por tanto, cosa juzgada. Aunque no niegan que las terrazas son elementos comunes, los demandados no se allanan a la pretensión declarativa de dominio y, por tanto, el juez debe resolver en sentencia. Por consiguiente, ni existe cosa juzgada ni se aprecia infracción alguna de la sentencia al pronunciarse sobre la propiedad de los elementos al ser un presupuesto de la acción reivindicatoria ejercitada.

SEXTO.- Inexistencia de infracción procesal por vulneración del artículo 429.8 LEC .

1. Se alega la infracción del artículo 270 en relación con el artículo 429.8 LEC por haberse admitido indebidamente medios de prueba documentales en el acto de la audiencia previa. Se aduce que de los ocho documentos presentados por la actora y admitidos sólo dos son posteriores a la fecha de presentación a la demanda, motivo por el cual no debieran haber sido admitidos.

2. La Sala no comparte el planteamiento del recurrente. Los únicos documentos que imperativamente deben presentarse con la demanda son los aludidos en el artículo 265.1 LEC, que son aquellos que fundan la pretensión del actor. La corrección de errores sobre documentos no esenciales que se ponen de manifiesto con el escrito de contestación, así como la necesidad de presentación de otros documentos en atención a lo alegado, permite la aportación de documentos en atención a lo previsto en el artículo 265.2 LEC. En cualquier caso, el motivo no podría prosperar. Se está alegando la procedencia de declarar la nulidad parcial de actuaciones y, sin embargo, en el desarrollo argumentativo no se da la más mínima explicación de las razones por las cuales la indebida admisión de la documental que se sostiene causaría indefensión y, en concreto, indefensión por haber determinado el fallo estimatorio que le perjudica o la resolución del recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Inexistencia de falta de motivación con infracción del artículo 218 LEC en relación con los artículos 24 y 120.3 de la Constitución .

1. En el siguiente motivo de apelación se alega que la falta de valoración de determinados documentos aportados por los demandados supone una infracción del deber de motivación de las resoluciones judiciales que podría haber determinado el sentido del fallo. La Sala, de entrada, no comparte el enfoque del recurrente. Al igual que no se infringe el principio de congruencia si no se da respuesta a todas y cada una de las decenas de aspectos insustanciales e intrascendentes que se alegan en la resistencia, siempre y cuando se resuelvan las pretensiones, tampoco incide en la congruencia ni en la corrección de la motivación no pronunciarse sobre las decenas de documentos que se aportan por las partes.

2. En principio, la sentencia, con relación a las demandas interpuestas por la Comunidad de Propietarios, está debidamente motivada en lo esencial, pero concordando con el recurrente, la motivación resulta insuficiente al no justificar con claridad por qué se acoge el dictamen pericial del Sr. Desiderio en detrimento del resto de peritajes aportados, siendo necesario explicitar los criterios de preferencia técnica, precisión o adecuación que fundamentan dicha elección.

3. Aunque se comparta la decisión de acoger la pericial de la actora, ante la existencia de varias periciales que ofrecen conocimientos técnicos y económicos para determinar la indemnización de daños y perjuicios, resulta necesario justificar por qué se opta por un dictamen y se descarta otro. El juez, aunque pueda valorar libremente las periciales con sana crítica ( artículo 348 LEC) , debe exteriorizar las razones por las cuales acoge el enfoque y criterios de uno u otro perito. La falta de motivación, en un supuesto como el presente, implica la infracción de normas esenciales del procedimiento que causan indefensión ( artículo 218.2 LEC, en relación con el artículo 120.3 de la Constitución), que de conformidad con los artículos 225.2º y 465.3 LEC determina la procedencia de revocar parcialmente la sentencia y, con relación a las cuestiones relativas a los procesos acumulados en los que la Comunidad de Propietarios ejercitas sus pretensiones, resolver sobre las cuestiones que conforman su objeto. Procede, en consecuencia, resolver sobre lo peticionado por el actor, así como las excepciones materiales alegadas por los demandados y que se habían reproducido en otros motivos del recurso de apelación como la falta de legitimación pasiva o la prescripción.

OCTAVO.- Posiciones de las partes; falta de legitimación pasiva de los arrendatarios.

1. Con relación a las demandas interpuestas por la comunidad de propietarios el objeto del proceso está conformado por el ejercicio acumulado de una acción reivindicatoria y de indemnización de daños y perjuicios.

2. El núcleo del conflicto radica en la ocupación no autorizada de los elementos comunes, concretamente de las terrazas que circundan el inmueble, por parte de varios propietarios y, en su caso, arrendatario. Habiéndose autorizado por la junta el ejercicio de acciones, entendiéndose que con la expresión utilizada la autorización se refería tanto a propietarios como arrendatarios que directa o indirectamente son responsables por el uso no autorizado de los elementos comunes.

3. La Comunidad de Propietarios, como titular del domino de las terrazas en atención al carácter de elementos comunes que afirma, ejercita, en primer lugar, una acción declarativa de dominio, solicitando que se declare el carácter común de dichas terrazas. Este pronunciamiento resulta esencial, en tanto es el presupuesto necesario para determinar la procedencia de prosperar del resto de pretensiones ejercitadas: la acción reivindicatoria y la acción en resarcimiento de daños y perjuicios.

4. Con relación a la acción reivindicatoria, dejando de lado la cuestión relativa a la legitimación activa de la arrendataria, los demandados alegan que no ha habido una "ocupación" "ilegítima" de las terrazas, sino que habría habido un uso consentido o tolerado por la Comunidad. En concreto, en base a la lectura de las actas de juntas de propietarios alegan que al margen que no hubiera habido contrato de arrendamiento hubo "un consentimiento durante los años que se autorizó (años 2013 a 2016).

5. La Sala no comparte la lectura de las actas que hace el recurrente. En las actas y, en concreto, las numeradas NUM000, de 29 de julio de 2010, NUM001, de 29 de julio, NUM002, de 1 de abril de 2015, NUM003, de 15 de junio de 2015, NUM004, de 27 de julio de 2015, no se expresa ningún consentimiento, autorización o tolerancia al uso de las terrazas por parte de los locales. Simplemente se sondea y se manifiesta la predisposición a regularizar la situación a través de arrendamientos, que no se concretaron. Razón por la cual, especialmente cuando se consta que incluso con relación al uso de la terraza hubo incluso un juicio ordinario en el año 2016 (juicio núm. 80/2016, del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Ibiza) y se instaron diligencias preliminares (núm.316/19 del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Ibiza), consideramos probado la ocupación indebida de los elementos comunes de la comunidad, sin autorización para ello y, por tanto, la procedencia de condena a la restitución en base al ejercicio de la acción reivindicatoria en atención al artículo 348 del Código Civil. Condena que procede frente a todos los demandados, sean propietarios o arrendatarios, en atención a la posesión mediata o jurídica de los primeros y la posesión natural o inmediata de los segundos ( artículo 1554 del Código Civil) . Los propietarios de los elementos privativos de la Comunidad, en atención a las juntas de propietarios tienen pleno conocimiento de la posesión carente de título de las terrazas y además de haber permitido o consentido el uso de las terrazas por los arrendatarios, es responsable de la posesión indebida que despliega, en su caso, el poseedor inmediato. A su vez, el arrendatario, como poseedor mediato, en cuanto explotador del negocio de ocio y que de hecho ocupa ilegítimamente los espacios comunes tienen la obligación de devolver la posesión.

6. Procede a continuación analizar los presupuestos de la acción resarcitoria. Con relación a ella, con carácter previo a valorar la prueba practicada, debe resolverse las excepciones de falta de legitimación pasiva de la arrendataria y la prescripción de la acción.

7. Como hemos indicado, los arrendatarios, en cuanto poseedores inmediatos del local de negocio y que en el ejercicio de su actividad empresarial están ocupando la terraza sin título que les ampare deben ser condenados a restituir la posesión a la propiedad en ejercicio de la acción restitutoria. Y como veremos a continuación, una vez que existe prueba que tienen conocimiento de la ilicitud del acto deben resarcir de los daños y perjuicios que causan con su conducta.

8. En las contestaciones de la demanda se niega la legitimación pasiva de los arrendatarios con el principal argumento que la ocupación de las zonas comunes, además de realizarse a conciencia y paciencia de la comunidad, derivaba de un contrato de arrendamiento suscrito con el propietario. Argumentación por la cual se sostendría que si hubiera algún tipo de responsabilidad debiera recaer sobre los propietarios.

9. La Sala acoge en parte esta alegación. La Comunidad de Propietarios actora no prueba que haya requerido directamente a los arrendatarios para que se abstuvieran de usar los elementos comunes de la comunidad de propietarios sometida al régimen de propiedad horizontal. Es cierto que el contexto en que se realiza la ocupación y el contenido de las actas de la Comunidad de Propietarios, difícilmente los arrendatarios no tendrían conocimiento de la ocupación ilegítima. Sin embargo, esto no deja de ser sino un proceso y el elemento de la culpa en la causación de los daños y perjuicios recae sobre la parte que ejercita la acción ( artículo 217 LEC) . A falta de prueba, la Sala no puede declarar la responsabilidad por los daños y perjuicios anteriores al traslado de la demanda, único momento en que existe prueba de un conocimiento fehaciente de la situación ilícita y de la voluntad de los arrendatarios al contestar a la demanda de seguir ocupando un espacio sin título alguno que les ampare.

NOVENO. Prescripción de la acción.

1. Como recuerda la STS 824/2025, de 27 de mayo (ROJ:STS 2321/225 - ECLI:TS:2025:2321), desde el cambio jurisprudencia acometido con la STS 454/2012, de 11 de julio, queda claro que la acción reivindicatoria no está sometida a ningún plazo de prescripción de la acción en sí misma. La acción reivindicatoria solo puede considerarse inviable si se hubiera consumado una usucapión que prive de legitimación dominical al reivindicante.

2. Cuestión distinta es la acción de daños y perjuicios que se ejercita que, como toda acción personal, de cualquier clase que sea, está sometida a plazos de prescripción extintiva ( artículo 1930 del Código Civil) . Como es sabido, la institución no está basada en razones de estricta justicia sino en la necesidad de certeza en el tráfico jurídico. En base a ello, a diferencia de la caducidad la prescripción no puede apreciarse de oficio y es susceptible de ser interrumpida "por su ejercicio ante los tribunales, por la reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor" ( artículo 1973 del Código Civil) .

3. En la demanda, la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de forma acumulada ejercita una acción de responsabilidad por los daños y perjuicios causados. Se hace bajo el presupuesto del acuerdo habilitante adoptado en la junta de propietarios y por la infracción de los artículos 7.2, 9.1ª) y b), y 10.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal, pero aparentemente bajo fundamentos de responsabilidad extracontractual las acciones se ejercitan tanto frente a los comuneros como a los arrendatarios.

4. Como se ha indicado, la prescripción no puede apreciarse de oficio, tiene que ser rogada y en atención a ello el principio dispositivo determina la congruencia de la sentencia ( artículo 218 LEC) .

5. Los demandados invocan el plazo previsto para la prescripción de las acciones personales que no tengan plazo especial de prescripción, que en el artículo 1964.2 del Código Civil se fija en cinco años. Y en atención a ello, en base al inicio del plazo conforme a los artículos 1969 y 5 del Código Civil al haberse presentado la demanda el 4 de noviembre de 2020, alegan que la acción de daños y perjuicios estaría prescrita respecto de los cinco años anteriores. En concreto, sostienen expresamente que el periodo del 1 de mayo de 2013 al 3 de noviembre de 2015 estaría prescrito.

6. La Sala no comparte tal apreciación. Vinculados por la prescripción quinquenal alegada debe estarse al acto interruptivo alegado por la Comunidad de Propietarios que, no es otro que el acuerdo para ejercitar acciones judiciales adoptado en la junta de propietarios de 20 de julio de 2018, que al margen que al ser los demandados miembros de la Comunidad interrumpiría la prescripción por ser miembros de misma y poder ejercitar sus derechos, el acta según la prueba fue notificada a los demandados el 29 de agosto de 2018.

7. En consecuencia, el acto interruptivo consistente en la manifestación expresa de la voluntad de ejercitar la acción mediante el acuerdo de la junta, conserva vigente la acción, conforme al artículo 1973 del Código Civil.

DÉCIMO.- Decisión de la Sala.

1. La Comunidad de Propietarios ejercita una acción indemnizatoria por el uso no autorizado de los elementos comunes. Se sostiene que el uso del espacio común sin autorización ni contraprestación alguna conlleva un daño con beneficios en favor del ocupante, que debe ser resarcido. Y como criterio objetivo del valor del uso, alegan la procedencia de partir de las tarifas establecidas en la ordenanza municipal para la ocupación de la vía pública, avalado por un informe pericial que se aporta.

2. Como argumentos esenciales de la resistencia, los demandados alegan dos cuestiones. En primer lugar, que no existen daño, que la ocupación no ha causado un perjuicio patrimonial a la Comunidad ya que no ha afectado el uso o disfrute del resto de propietarios. En segundo lugar, además de que la extensión de las terrazas es incorrecta, que la valoración del daño no puede realizarse aplicando criterios municipales de ocupación de la vía pública que no son directamente aplicables al espacio privado.

3. La Sala no puede aceptar este planteamiento por el cual el desprecio de la propiedad no tenga ninguna consecuencia por entenderse que es inane. La ocupación se considera probada no solo por la falta de negación expresa en los escritos de contestación a la demanda, sino específicamente por el contenido de las actas de la comunidad con intervención de algunos de los demandados y el resultado de las diligencias preliminares seguidas con el núm.316/19 del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Ibiza, en las que los Sres. Evaristo y Adriana en la comparecencia celebrada el 31 de julio de 2019, a los efectos de exculpar su responsabilidad, afirmaron, pendiendo de manifiesto su conocimiento, que fueron los arrendatarios los que desde hace ocho años habían transformado el local en cafetería y ocupado la terraza comunitaria.

4. Existe daño resarcible, aunque no haya prueba de merma patrimonial, desde el momento en que se priva a la Comunidad del uso de los elementos comunes y se despliega una actividad que, como se advierte de la lectura de las actas genera molestias. Que la junta hubiera manifestado su voluntad de arrendar los espacios carece de trascendencia, sea cual fuera la causa por la cual no se firmaron los contratos. Existe un daño y debe ser resarcido.

5. En este punto para la valoración del daño acogemos los criterios del dictamen pericial de la actora elaborado por don Desiderio, que con precisión detalla las superficies de las terrazas, sus valores unitarios totales por mes y años y las razones por las cuales recurre a las tarifas de ocupación de terrenos de uso público por mesas y sillas con finalidad lucrativa que viene aplicando el Ayuntamiento de Ibiza. Existe en el presente dictamen un mayor detalle técnico y exhaustividad en la delimitación de las superficies.

6. La Sala descarta las valoraciones del resto de periciales y, en especial, la del Sr. Ángel Daniel. Esta presenta tintes de parcialidad, al excluir sin pruebas ni justificación zonas determinadas y, en concreto, al limitar el uso a espacios donde se sitúan las mesas y sillas, cuyo número, además, no consta acreditado.

7. En definitiva, se acogen los criterios, metodología de valoración y conclusiones del Sr. Desiderio respecto de los locales 12 y 3 (locales Gogito y Prince), por dejar constancia de cuál sería los eventuales frutos civiles por el arrendamiento a valor de mercado en atención a los planos facilitados y por el criterio de referencia de atender a las tarifas municipales. Criterio que, aunque se discuta en la contestación de la demanda, se recurre incluso por la pericial que aportan los demandados, y que resulta lógico en un supuesto como el presente en que ante la existencia de un mercado de referencia debe acudirse a criterios estimativos para la valoración del daño. Aceptando igualmente, los argumentos expresados para realizar tres tramos según temporada alta, media y baja, apartándose en este aspecto de las tarifas municipales, pues no es lógico que porque el Ayuntamiento no las aplique en temporada baja a nivel privado no pueda exigirse. Siendo ésta, otra de las razones por las cuales se descarta el otro informe pericial que, tampoco fija indemnización alguna para el periodo de la pandemia, aplicando un criterio que carece de justificación en atención a las alegaciones de las partes y el objeto del proceso.

8. No obstante, la Sala considera procedente excluir de la extensión de los daños y perjuicios los gastos de vigilancia que se reclama. Aunque a tenor del artículo 1107, párrafo segundo, del Código Civil, aplicable también en el ámbito de la responsabilidad extracontractual, el deudor por dolo deba responder de todos los daños y perjuicios que conocidamente se deriven de su acción u omisión, con la exigencia de los gastos de vigilancia se produce un enriquecimiento por parte de la comunidad.

9. Aunque de las actas se deduzca que tales gastos derivan del uso de las terrazas, no debe advertirse que la voluntad de la comunidad era alquilarlas. Sin que, por otro lado, exista prueba que en la intención de tal arrendamiento el eventual arrendatario tuviera que asumir los gastos de vigilancia. Por estos motivos, los daños y perjuicios a resarcir deben limitarse a los daños y perjuicios que, con arreglo a la metodología aplicada por el perito, es el valor de mercado estimativo para el alquiler de los elementos comunes.

10. En definitiva, la Sala aprecia que ha existido una ocupación ilegítima de elementos comunes, no justificada por ningún título ni tolerada en el tiempo por actos propios de la comunidad y que ha ocasionado un daño ceñido al valor recogido en la pericial de la actora que está cuantificado conforme a criterios objetivos.

11.Por consiguiente, tras estimar el recurso de apelación y revocar la sentencia también en cuanto a las demandas interpuestas por la Comunidad de Propietarios, procede estimar parcialmente las demandas en los términos que se recogen en el fallo. Procede declarar la ilicitud de la ocupación de la terraza por parte de los demandados, estimar la acción reivindicatoria con condena a restituir y condenar a los demandados a resarcir los daños y perjuicios causados, con la especial mención que respecto a los arrendatarios la condena solidaria se limita a los daños y perjuicios causados por la ocupación ilegítima desde el traslado de la demanda "hasta la definitiva devolución de la posesión, calculada tomando como base los importes expresados en el informe pericial en función del periodo del año multiplicado por las mensualidades que transcurran con la posesión del elemento en poder de los demandados".

12. Debe realizarse una breve mención al cuestionamiento de la responsabilidad solidaria que se declara respecto de los propietarios de los locales y arrendatarios en la obligación de resarcir los daños y perjuicios. Regla de solidaridad cuya procedencia ha sido cuestionada por los demandados en las contestaciones a las demandas y en el recurso de apelación.

13. Aunque la conceptualización merezca alguna matización, puesto que en ocasiones la ley tras un tratamiento jurisprudencial de un supuesto de solidaridad impropia con posterioridad lo regula, en líneas generales puede sostenerse que estamos ante solidaridad impropia o extra lege,cuando no está establecida por pacto o la ley y se declara en una sentencia sobre la base de una creación jurisprudencial.

14. A diferencia de la denominada "solidaridad propia" regulada en el artículo 1137 y ss del Código Civil, que viene impuesta, con carácter determinado "ex voluntate"o "ex lege",la "solidaridad impropia" que atiende a obligaciones "in solidum",dimana de la naturaleza del ilícito y de la pluralidad de sujetos que hayan contribuido a su producción. Y surge, cuando no resulta posible individualizar las respectivas responsabilidades ( STS 223/2003, de 14 de marzo, ECLI: ES:TS:2003(1754).

15. Imposibilidad de individualizar la contribución al daño, constatada en el presente supuesto en que, tras el conocimiento de la ilicitud de la ocupación por los arrendatarios, concurre el reproche en los propietarios y arrendatarios. En los primeros por no ejercitar las acciones precisas para que el arrendatario deje de ocupar ilegítimamente el espacio y el arrendatario por lesionar el derecho de propiedad de los demandantes.

DECIMOPRIMERO.- Costas.

En atención al artículo 398.1 LEC la estimación parcial del recurso de apelación determina la improcedencia de imponer las costas a ninguno de los litigantes.