Sentencia Civil 72/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 574/2023 de 24 de enero del 2025

PRIMERO.-La sentencia apelada sintetiza las pretensiones de las partes como sigue:

Por la parte actora

a) el contrato de reserva lo suscribió únicamente el Sr. Roque, si bien el anticipo se transfirió desde una cuenta de titularidad de ambos cónyuges, siendo la idea que a la hora de escriturar la compraventa ésta se llevara a cabo por ambos;b) la entidad Banco Popular tuvo un papel fundamental en la actuación fraudulenta de la promotora LUJO CASA, pues los actores contaban con que aquel supervisaría el buen fin del dinero ingresado, pero ello no fue así, dado que permitió el desvío de las cantidades depositadas y no se crearon cuentas separadas de cualquier otro tipo de fondos que pudiera tener la promotora;c) en el ámbito penal se rechazó emplazar a las entidades bancarias contratantes con LUJO CASA como responsables civiles ex delicto;d) la actuación negligente de la entidad Banco Popular ha ocasionado la imposibilidad de recuperación de la cantidad anticipada por los actores.

La parte demandada se opuso a la demanda manifestando que:

a) existe falta de legitimación activa de la Sra. Clemencia;b) la situación planteada por los demandantes no puede incluirse entre los supuestos de hecho contemplados en la DA 1ª de la LOE y ello porque la cantidad reclamada se abonó como señal en concepto de reserva, no como anticipo de precio, pues sólo adquiriría esta condición cuando se formalizase la compraventa, cosa que no sucedió; c) la DA 1ª de la LOE impone la obligación de garantizar los anticipos de compradores y de percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial únicamente desde la obtención de la licencia de edificación; d) Banco Popular no otorgó financiación a LUJO CASA, ni contrató con ella nada más allá de una cuenta corriente menos de un año antes de que la trama saliese a la luz; e) no se ha acreditado que el Sr. Roque actuase con un fin residencial; f) BANCO SANTANDER no tuvo ninguna relación con la promotora o los implicados en la trama más que aperturar una cuenta a una sociedad debidamente inscrita en el Registro Mercantil durante unos meses; g); la cuenta que LUJO CASA apertura en BANCO SANTANDER no tuvo el carácter de cuenta especial; h) BANCO SANTANDER no tenía capacidad de control sobre los anticipos; i) no procedería el pago de intereses desde la fecha del supuesto ingreso de cada una de las cantidades reclamadas, sino desde la fecha de reclamación; j) no obtuvo copia de los contratos de adjudicación de viviendas y, aunque la hubiera obtenido, figura como comprador el Sr. Roque y la transferencia la hace Dª. Clemencia un mes más tarde de lo pactado, por lo que era imposible saber a qué respondían los pagos realizados por los compradores; k) BANCO SANTANDER no fue la entidad encargada de financiar la promoción y nadie le informó de la existencia de los contratos.

No es cuestión controvertida que: a) en fecha 13/10/2017se realizó un ingreso bancario por importe de 26.950 euros, cuya finalidad era la adquisición de la vivienda " DIRECCION000" que iba a construirse en la promoción de DIRECCION001 ofertada por la entidad promotora PROMOCIONES LUJO CASA BALEARES S.L (en adelante, LUJO CASA); b) el importe de dicha reserva fue ordenado a favor de la cuenta nº ES39 0075 6949 7606 0501 7585 que la promotora tenía abierta en el extinto Banco Popular; c) durante los años 2016, 2017 e inicios del 2018 LUJO CASA comercializó distintas viviendas sobre plano, resultando que toda la actividad inmobiliaria llevada a cabo por dicha entidad y por sus colaboradores era ficticia y fraudulenta, existiendo en su lugar un entramado cuyo objetivo era crear una apariencia de seriedad y credibilidad en el mercado inmobiliario para enriquecerse ilícitamente con las cantidades anticipadas percibidas; d) ante la insolvencia de la entidad LUJO CASA el Juzgado de lo Mercantil nº1 de Palma la declaró en concurso de acreedores en el Procedimiento de Concurso Ordinario nº 1032/2018.

La sentencia estimó la demanda en los términos que constan en el antecedente de hecho primero. Contra ella se alza la entidad demandada porque, a su juicio, la resolución incurre en un grave error en la valoración de la prueba al considerarla responsable en base a la DA 1ª LOE, desarrolla sus argumentos:

1- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA, AL ESTIMAR APLICABLE LA DA 1ª LOE AL CASO QUE NOS OCUPA. FALTA DE ACREDITACIÓN DEL FIN RESIDENCIAL DE LA VIVIENDA LITIGIOSA

Pese a lo que afirma la sentencia recurrida es doctrina pacífica que la DA 1ª LOE, al igual que sucedía con la Ley 57/68 sólo protege a aquellas personas que actúan dentro de su ámbito personal y no adquiriendo inmuebles como inversión.

En este caso el fin residencial constituye un presupuesto sine qua nonpara la aplicación de la norma invocada por la actora, hoy recurrida. Por tanto, en base al art. 217 LEC, la carga de probar la concurrencia del fin residencial es de la parte actora y no de la demandada.

Banco Santander S.A considera que ,en el presente caso, no se ha probado el fin residencial más allá de las propias alegaciones de la actora, lo que no puede considerarse prueba suficiente, como tampoco lo puede ser la testifical de la madre de la Sra. Clemencia quien tiene un interés directo en el resultado del pleito dado que reconoció en sala haberle dejado dinero a los demandantes, que obviamente no le han devuelto por no recuperar el importe de la promotora.

En suma, de dicha declaración se extrae precisamente lo contrario y es que la testigo afirmó que los Sres. Roque tenían una casa en la misma calle que la proyectada y otra vacacional. El hecho de querer cambiar una vivienda por otra de mayor tamaño, jamás se probó de forma alguna.

Si el banco apertura una cuenta especial responderá siempre que no exija la garantía del apartado anterior. Por remisión vuelve a regular que la entidad financiera debe exigir una garantía al abrir una cuenta especial CUANDO SE OTORGUE LICENCIA DE EDIFICACIÓN. Si se ponen en relación ambos apartados, las dos obligaciones están supeditadas a la licencia. Luego, hasta que no hay licencia, la responsabilidad de los anticipos es única y exclusivamente del promotor, por cuanto al banco no le es exigible esa garantía.

En su recurso aclara que "la configuración de la norma implica que, de por sí, la no apertura de la cuenta especial no supone la devolución de los anticipos por parte del Banco. Solo se contempla "bajo responsabilidad" de la entidad si no se exige la garantía del apartado a). Y dicha garantía como decimos sólo es obligatoria tras la licencia de edificación. Por tanto, no haber abierto una cuenta especial no tiene como consecuencia anudada la devolución de los anticipos, que deberá perseguirse de la promotora. En consecuencia, la nueva redacción de la LOE establece que la obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta solo surge cuando el promotor haya obtenido la Licencia de Obras."

Expuesto lo anterior, según se desprende del propio contrato de reserva aportado por la demanda, no sólo no se obtuvo la licencia de edificación (dado que LUJO CASA en ningún momento tuvo la intención de construir) sino que ni si quiera se adquirió la finca para promocionar. Así lo confirmó la testigo, administradora concursal de la promotora LUJO CASA, y también la propia Juzgadora a quolo tiene por acreditado.

En consecuencia, concluye que no hay obligación de afianzar las cantidades que se entreguen de forma previa a la obtención de la Licencia de Obras como ocurre en el presente caso, ni tampoco se responderá por la apertura de la cuenta especial, tal y como dispone la DA 1ª de la LOE en la redacción dada por la Ley 20/2015, vigente desde el día 1 de enero de 2016. Por lo que ninguna responsabilidad se puede exigir, en su condición de depositario de las cantidades anticipadas a cuenta de la vivienda y se debe revocar la condena a BANCO SANTANDER.

2.- ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA PRACTICADA, AL ESTIMAR LA ACCIÓN EJERCITADA DE ADVERSO, AL ENTENDER QUE EL IMPORTE RECLAMADO CONSTITUYE UN ANTICIPO DE PRECIO.

Como puso de manifiesto en el escrito de contestación, la situación planteada por los demandantes-recurridos no puede incluirse entre los supuestos de hecho contemplados en la DA 1ª de la LOE, y ello porque la cantidad reclamada de contrario no constituye anticipos a cuenta del precio de las viviendas litigiosas. Frente a lo que se intenta hacer creer, el importe abonado era una señal en concepto de reserva que no puede tener la consideración de anticipo de precio sino hasta que se formaliza la compraventa, cosa que no sucedió. No podemos obviar que se trata de un contrato de reserva en el que expresamente se alude a que la promotora ni si quiera es titular del inmueble. Era una promoción (fingida o no) que se pretendía iniciar, pero para la cual no se habían si quiera dado los primeros pasos. Por tanto, la cantidad abonada como señal sólo se convertiría en precio una vez formalizada la compraventa, al haber ya adquirido la finca sobre la que construir.

En este caso, tal y como se expone en la demanda, la promotora no llegó si quiera a adquirir el suelo de la parcela dónde pensaban proyectar la construcción, por lo que las cantidades anticipadas en ningún caso tendrían la consideración de cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda.

La parte apelada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-Centrados los hechos objeto del debate, la Sala concuerda los razonamiento del juez a quoen lo que no se opongan a lo razonado en esta sentencia.

Respecto al recurso sobre la ley aplicable, los pagos reclamados y la inexistencia de edificación, así como el impacto del destino de las viviendas en esta acción procede confirmar lo decidido.

Esta audiencia ya ha resuelto casos similares planteados por otros compradores que contrataron con PROMOCIONES LUJOCASA y entregaron cantidades a cuenta; entre otras ,en la sentencia dictada por la Sección cuarta el 4 de julio de 2023 ( Roj: SAP IB 1863/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:1863) en aquel caso fue respecto a compraventas realizada a LUJO CASA en el año 2017.Los fundamentos jurídicos que a nuestro juicio resultan aplicables son:" CUARTO.- Entrando a resolver desde este momento los motivos del recurso de apelación, indicaremos con carácter previo las premisas generales que regirán esta resolución.

Así y en primer lugar, como determina la S.T.S. nº 470/2.022, de 6 de junio , que cita las del mismo Tribunal nº 520/2.021, de 12 de julio ; nº 578/2.015, de 19 de octubre ; y nº 237/2.015, de 30 de abril , lo que garantiza al comprador la Ley 57/1.968 (hoy día lo hace la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación ), es la devolución de las cantidades anticipadas para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el tiempo convenido, supuesto que conforma la causa de pedir de los actores, puesto que mantienen y no se ha discutido de contrario, que el fracaso de la edificación se debió al fraude y a la estafa masiva llevada a cabo por la promotora.

Como pone de relieve la S.T.S. nº 733/2.015, de 21 de diciembre, la doctrina jurisprudencial de la Sala 1 ª del alto Tribunal sobre la citada Ley 57/1.968, se rige por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) -cf. S.T.S. (Pleno), de 20 de enero de 2.015 -.

En lo que atañe a la cuenta especial en la que han de depositarse las cantidades anticipadas, la S.T.S. (Pleno) de 16 de enero de 2.015 distingue, en relación con la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1.968 , entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador. Así, la S.T.S. (Pleno), de 13 de enero de 2.015 , determina que "el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor" ; igualmente, la S.T.S. (Pleno), de 30 de abril de 2.015 , insiste en que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad.

Se extrae sin dificultad de esta doctrina que la responsabilidad que el art. 1-2ª de la Ley 57/1.968 impone a las entidades de crédito no es compatible con su consideración de terceros ajenos a la relación negocial existente entre comprador y vendedor, sino que supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor, c on objeto de que los ingresos efectuados por éste en la entidad financiera, especialmente si provienen de particulares, sean r emitidos a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir. Se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito, porque de otra forma bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la mencionada perdiera toda su eficacia. Por esta razón, cuando la entidad financiera sabe o tiene que conocer necesariamente que los compradores está n ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, s urge su obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, porque de no hacerlo incurriría en la responsabilidad específica que establece el mencionado art. 1-2ª de la Ley 57/1.968 .

De otro lado, es importante destacar la doctrina jurisprudencial que proviene de la S.T.S. nº 23/2.021, de 25 de enero . Dicha resolución, con cita de las sentencias del mismo Tribunal nº 447/2.020, de 20 de julio ; 8/2.020, de 8 de enero ; 6/2.020, de 8 de enero ; 298/2.019, de 28 de mayo ; 503/.2018, de 19 de septiembre ; y 102/2.018, de 28 de febrero , establece que la entidad avalista o aseguradora, aun cuando falten los avales o certificados individuales, responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria, ni del carácter de la cuenta en que se ingresen . Dice esa misma sentencia que ni siquiera exonera de responsabilidad al banco avalista la circunstancia de que los pagos se hicieran en metálico y no se ingresaran en cuenta alguna de la promotora, ya estuviera abierta en la entidad avalista o en otra entidad, a menos que se pruebe que, por tratarse de pagos de cantidades no previstas en el contrato, ni siquiera con la entrega de copia de los contratos podía la avalista evitar que escaparan a su control".

Recientemente la sección cuarta en sentencia del 26 de noviembre de 2024 ( ROJ: SAP IB 2953/2024 - ECLI:ES:APIB:2024:2953 )respecto de la misma promotora ha decidido en el mismo sentido en el caso de una compraventa celebrada en el año 2017." El Sr. Juan Carlos ingresó inicialmente en una cuenta abierta por la entidad promotora en la entidad Banco de Sabadell la suma de 24.950 euros, mediante sendas transferencias por importe de 20.000 y 4.950 euros efectuadas el día 19 de enero de 2017. Posteriormente realizó otra entrega por valor de 49.000 euros, en fechas 21 y 22 de septiembre de 2017, mediante dos transferencias de 20.000 y 29.000 euros respectivamente.

Un mes y medio después de haber realizado el segundo pago y a la vista de la falta de licencia de obras y de noticias sobre que la promotora no era la titular de la parcela en la que se tenía previsto levantar la edificación, suscribió un documento de cancelación con la promotora, en la que ésta se comprometía a la devolución de las cantidades en un plazo de 90 días, sin que la promotora procediera a la restitución."

En nuestro caso el ingreso fue en BMN y no consta documento de cancelación.

Los compradores tienen la acción contra la entidad bancaria, aunque sus viviendas no estén terminadas respecto al requisito impuesto por la DA 1 ley 20/15 y ante el supuesto de que no tengan la licencia administrativa debe cohonestarse con la finalidad de la aportación de las cantidades a cuenta en el Banco demandado porque en otros argumentos da un apariencia de solvencia al negocio.

Sobre el destino de las viviendas nos remitimos al razonamiento del hecho cuarto.

TERCERO.-En cuanto a la controversia sobre los pagos expuestos por la recurrente y su falta de diligencia negada por BANCO SANTANDER, solicita que se revoque la condena porque no pudo tener ninguna capacidad de control sobre unos pagos en ocasiones realizados mediante transferencias sin concepto, al margen del contrato.

En este punto de nuevo, también la sección tercera de esta audiencia ha resuelto en sentencia del 04 de julio de 2023 ( ROJ: SAP IB 1849/2023 - ECLI:ES:APIB:2023:1849 ) ha condenado a la entidad bancaria ( en este caso la misma que en nuestro recurso ).

Procede confirmar tal y como se declaró probado en la instancia.

La más reciente jurisprudencia sobre la responsabilidad de las entidades bancarias por la cuenta especial para los anticipos resume en qué casos podría apreciarse la imposibilidad de control que alega el banco, así la sentencia del 04 de marzo de 2024 ( ROJ: STS 1163/2024 - ECLI:ES:TS:2024:1163 ) razona:" QUINTO.- En cambio, sí procede estimar el motivo segundo y último del recurso, porque, como recuerda la sentencia 3/2024, de 8 de enero ,es jurisprudencia reiterada que "la responsabilidad del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador ( sentencia 838/2023, de 30 de mayo , con cita de las sentencias 24/2021 , de 25 se enero, 574/2021, de 27 de julio , y 883/2021, de 20 de diciembre )y que no cabe presumir que el banco pudo controlar los ingresos por la sola circunstancia de que, por sus relaciones comerciales, supiera que la entidad titular de la cuenta en la que se hicieron se dedicaba a la actividad inmobiliaria, pues si la cuenta se dedicaba a múltiples finalidades y no solo a recibir anticipos de compradores de viviendas, no puede exigirse al banco una labor inquisitiva sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de la promotora (en este sentido, sentencia 127/2021, de 8 de marzo , con cita de las sentencias 623/2019, de 20 de noviembre , 147/2020, de 4 de marzo ,y 453/2020, de 23 de julio )".

En el presente caso la valoración jurídica del tribunal sentenciador de que el banco demandado pudo conocer con un mínimo de diligencia que el destino del ingreso hecho por el comprador era la promoción inmobiliaria no se ajusta a la jurisprudencia: en primer lugar, porque la transferencia se hizo más de un año antes del propio contrato de compraventa; en segundo lugar, porque no se indicó concepto alguno que permitiera identificarlo como un anticipo del precio de una vivienda en construcción; y en tercer lugar, porque la gran cantidad de movimientos, tanto ingresos como gastos, de la cuenta de Overseas, siempre sin indicaciones relativas a viviendas o promociones inmobiliarias, no podía traducirse en exigir a Caixabank un escrutinio inquisitivo que la determinase a no admitir ingresos si Overseas no abría una cuenta especial debidamente garantizada."

En el mismo sentido STS, Civil sección 1 del 17 de diciembre de 2024 ( ROJ: STS 6251/2024 - ECLI:ES:TS:2024:6251 ).

En nuestro caso, tal y como han valorado las otras sentencias de esta audiencia provincial citadas respecto a PROMOCIONES LUJO CASA, con la especialidad sobre la situación de la mercantil y la actividad previa aquella promotora( venta de viviendas ) , la correlación entre los contratos y los ingresos así como el hecho no controvertido de que no se cumplió con obligación legalmente predispuesta (la cuenta especial) respecto a ninguno de los demandados permite corroborar la falta de diligencia.

Se da la peculiaridad respecto a la mercantil PROMOCIONES LUJO CASA BALEARES S.L.U a la que BANCO SANTANDER SA abrió una cuenta IBAN nº ES13 0081 1401 6900 0117 2828 según los ingresos que constan en estos autos en el año 2016 esta fue declarada en concurso necesario el 15 de enero de 2019.

Como parte de la documentación aportada por la parte actora obra en autos en informe provisional de la administración concursal y este da cuenta de abundantes elementos que también pueden ser analizados para corroborar la falta de diligencia de la demandada apelante.

Así respecto a la cuenta que nos ocupa, tal y como declaró en el acto de juicio la administradora concursal Sra Erica informa de que los movimientos desde esa cuenta ascienden a 482.242,38 euros en los años 2016 a 2018.

Si bien la entidad apelante alega dificultad de control de los movimientos de los compradores afectados por la estafa investigada en el Juzgado de instrucción 11 ,antes incluso de aquella investigación la administración concursal corrobora la inexistencia de cuentas anuales:" las últimas Cuentas Anuales depositadas en el Registro Mercantil son las de 2015, y teniendo en cuenta que la sociedad se constituyó el 4/12/2015".

También la ausencia de contabilidad formal:" Esta Administración Concursal no ha localizado la contabilidad de los ejercicios 2017 y 2018, excepto algunos documentos contables incompletos de 2017, (balance de sumas y saldos de 2017 impreso a 1/12/2017 y otro impreso a 4/1/2018".

Por otra parte, el objeto social de la mercantil se limita a la actividad inmobiliaria" compraventa de todo tipo de bienes inmuebles. Realización de promociones inmobiliarias tanto residenciales como turísticas. La ejecución de obras de forma directa e indirecta. El alquiler de bienes inmuebles." (...)"

Su Código CNAE 2009 número 4110 relativo a promoción inmobiliaria y es coincidente con el de la concursada.

Ninguno de los pagos discutidos se refiere a alquileres, todos estarían vinculados a la obligación de la cuenta especial que la demandada apelante no constituyó para los ingresos de las apeladas que pretendía adquirir la propiedad de una vivienda construida por la promotora.

CUARTO.-Por último ,en cuanto a la prueba sobre el destino de las viviendas, las decisiones de la sala primera sobre el uso de las mismas favorable a las entidades bancarias ,no resultan aplicables a este caso . Entre ellas STS, Civil sección 1 del 26 de febrero de 2024 ( ROJ: STS 1110/2024 - ECLI:ES:TS:2024:1110 ):"SEGUNDO.- Los dos motivos, estrechamente relacionados entre sí y que por esta razón se van a examinar y resolver conjuntamente, se fundan en infracción del art. 1 de la Ley 57/1968 (en relación con el art. 1 de la LCDCU 26/1984, vigente cuando se celebró el contrato), y en su desarrollo se argumenta, en síntesis, que la sentencia recurrida vulnera dichos preceptos y la jurisprudencia que se cita al considerar al comprador-demandante como consumidor y, en consecuencia, otorgarle la protección de la citada Ley 57/1968 pese a constar acreditado -en virtud de una base fáctica que la recurrente dice no pretende alterar en casación- que era un inversor por tener otros tres inmuebles en Málaga, que era un extranjero con residencia habitual fuera de España y, además, que el inmueble comprado fue una suite o apartamento turístico destinado a un uso hotelero.

La parte recurrida se ha opuesto a los dos motivos alegando, en síntesis, que siendo cierto que la jurisprudencia ha excluido la aplicación de la Ley 57/1968 a las compraventas que no tengan una finalidad residencial, los hechos probados no demuestran que en este caso el demandante comprara con una finalidad distinta de la de residir en la vivienda, recayendo en el banco la carga de probar lo contrario ("la supuesta finalidad especulativa"), a lo que se suma que en el contrato se pactó la constitución de un aval de la Ley 57/1968, buena prueba de que las partes se sometieron al régimen de esta, que ni tan siquiera la tipología del inmueble excluía que pudiera usarse como residencia y, en fin, que BS debió controlar los pagos por su doble condición de avalista y "depositaria".

TERCERO.- Al resolver recursos sobre contratos muy similares de la misma promotora Aifos cuyo objeto, como en este caso, eran apartamentos turísticos tipo suite destinados a un uso turístico-hotelero, esta sala ha declarado (sentencias 857/2021, de 10 de diciembre , 98/2022 , 101/2022 y 103/2022 , las tres de 7 de febrero , 872/2022, de 9 de diciembre , 887/2022, de 13 de diciembre -esta referida a la misma promoción "complejo Hotelero " DIRECCION002""-, 1229/2023, de 14 de septiembre, 1520/2023, de 6 de noviembre, y 55/2024, de 17 de enero) que "la Ley 57/1968 no ampara a los compradores de vivienda para un uso no residencial propio sino negocial, como es el caso de los apartamentos turísticos y resulta con toda claridad de la estipulación decimotercera" que, como en aquellos casos, también se contiene en el contrato de compraventa del presente caso.

En consecuencia, como también resulta de la citada jurisprudencia, la no aplicación de la Ley 57/1968 excluye tanto que pueda aplicarse en contra del banco recurrente la doctrina jurisprudencial sobre la eficacia de los avales colectivos en favor de los compradores sí amparados por la Ley 57/1968, como que pueda declararse la responsabilidad del banco recurrente con base en el art. 1-2 .ªde la misma y su jurisprudencia (en este sentido, las referidas sentencias 1520/2023 y 101/2022 , con cita de la 385/2021 )."

De la prueba practicada en la instancia no se infiere que el destino principal sea el negocio especulativo, como en el caso de la mercantil adquirente en la sentencia precitada.

Revisadas las alegaciones de la apelante las consecuencias que infiere la parte demandada sobre la causa de la titularidad de las propiedades de los actores también podrían ser calificadas como conjeturas. La exposición de la postura de los apelados es coherente. La compra de un casa en la misma calle no implica interés especulativo si no que se quieren cambiar de casa para mejorar, así consta declarado en el acto de juicio sin que consten preguntas de la representación letrada de la demandada sobre este extremo.

Como corolario, las conclusiones que infiere la demandada sobre la venta de un piso/ vivienda vacacional desvinculada de las necesidades de financiación por esta compraventa no se compadecen con el hecho de que había firmado un contrato con pagos en plazos y al haber pagado solo el 10% es razonable la explicación de que el destino de esta venta era para el pago de la vivienda adquirida a lujo casa.

La Sala Primera en sentencia del 06 de noviembre de 2024 ( ROJ: STS 5328/2024 - ECLI:ES:TS:2024:5328 )resolvió:" En consecuencia, la única regla al respecto debe formularse a sensu contrario: si no consta que el bien o servicio objeto del contrato se destinará a una actividad empresarial o profesional, no podrá negarse la cualidad de consumidora a la persona que reúna los requisitos para ello: ser persona física o persona jurídica sin ánimo de lucro.

2.- No obstante, esta doctrina general sobre la cualidad legal de consumidor ha sido matizada o concretada por la sala respecto de la aplicación de la Ley 57/1968, al considerar que dicha Ley no ampara a los compradores de vivienda para un uso no residencial propio, sino negocial ( sentencia 825/2024, de 10 de junio )."

No consideramos probado el uso negocial, en consecuencia, se confirma lo decidido en la instancia.

QUINTO.-La desestimación del recurso implica la condena en cosas ex art 398 LEC.

Procede la pérdida del depósito constituido para recurrir