Sentencia Civil 536/2025 Audiencia Provincial Civil de Granada nº 5, Rec. 674/2024 de 24 de noviembre del 2025

PRIMERO.- Motivos del recurso.

La representación procesal de Braulio y Romulo interpusieron recurso de apelación contra la sentencia de instancia, alegando que el Juzgado incurría en error cuando distinguía entre el carácter declarativo de la acción de nulidad y su imprescriptibilidad. El Juzgado considera que la restitución de lo entregado a cuenta en un contrato que es nulo "per se", es una acción de condena independiente, que está sometida al plazo de prescripción de las acciones personales.

La consecuencia restitutoria es necesaria, una vez declarada la nulidad, conforme a la doctrina del TS y el artº 1303 del CC. , con la finalidad de evitar el enriquecimiento injusto de una de las partes a costa de otra, y ello aunque el demandante no lo hubiera pedido.

Si es cierto que la acción restitutoria derivada de la declaración de nulidad no prescribe, es erróneo invocar los artºs 1969 y 1964.2 del CC, referidos al plazo de prescripción de toda clase de acciones. Por todos esos motivos no cabe examinar la interrupción de la prescripción, pues en caso de ser aplicable, no se iniciaría hasta la declaración de nulidad del contrato.

De todos modos, resulta errónea la interpretación del juzgado, al considerar que no se interrumpió la prescripción, porque el burofax que se remitió a la demandada el 1 de abril de 2022 no llegó a conocimiento de aquella, pues se dirigió al domicilio del piso NUM000 del edificio situado en la DIRECCION000 de Málaga, cuando en realidad donde se debía dirigir era a la NUM001 planta del mismo edificio.

Si el burofax no llegó a su destino fue porque el demandado se negó a recibirlo.

Adujo asimismo el error en la apreciación de la prueba, al decir la sentencia que el precio pactado fue de 1.364.187,84€, cuando ésta fue una cantidad entregada a cuenta de una compraventa acordada en el precio de 4.481.590€.

La salvedad que contiene el contrato sobre el reconocimiento del Plan General de Ordenación Urbana solo es un compromiso de no considerar relevantes las alteraciones que puedan modificar la edificabilidad del solar. Se trata de una explicación accesoria y aclaratoria del objeto del contrato, pero no se puede entender en el sentido que establece la sentencia que ese pacto fuera de inedificabilidad, con el altísimo precio que se acordó en el contrato causal.

Lo que se compró fue un solar para construir sobre el mismo un edificio de 8.166 metros cuadrados, aprobado por unanimidad en dos Plenos del Ayuntamiento, con el único efecto de determinar el aprovechamiento urbanístico de la parcela. Este Convenio se incluye en el Plan General de Ordenación Urbana.

Se compró supeditado a que el PGOU le reconozca la edificabilidad reflejada en el Convenio, como parte inseparable del contrato, que estaba, de hecho, sometido a una condición suspensiva implícita. Por eso, ante la no aprobación del PGOU, en el plazo de tiempo que los vendedores aseguraban y esperaban, resulta injustificable la negativa a devolver el pago del precio, que recibieron a cuenta el 10 de noviembre de 2004.

La sentencia incurre en un grave error al concluir que se perfeccionó el contrato de compraventa, y que al pagar la cantidad que entregaron a la sociedad vendedora, recibieron la parcela, cuando en realidad dicho pago fue a cuenta del precio, que se terminaría de pagar cuando fuese reconocida la edificabilidad. El pago restante quedó supeditado a la aprobación definitiva del PGOU de Almuñécar.

Al haber transcurrido casi veinte años desde la formalización del contrato, sin que se haya aprobado el PGOU, esta parte sostiene que se dan las condiciones que la doctrina exige para considerar que el contrato es nulo o inexistente, por carecer de sus tres elementos esenciales.

Consideraba errónea la valoración de la prueba, respecto a la aceptación del Convenio resolutorio de 12 de enero de 2009, aportado con la contestación a la demanda, careciendo de sentido que los actores renunciaran a recobrar lo entregado a cuenta para la compraventa de la parcela, puesto que al no haber sido aprobado el PGOU, no cumple el objeto de la compraventa. Además, este convenio es incongruente con el que sí firmaron las partes el 15 de junio de 2009, un contrato de arrendamiento de servicios. Este contrato significa que los propietarios se vieron obligados a reconocer el derecho de los actores a recuperar el dinero entregado a cuenta, lo que implica también la cesión del crédito que la Inmobiliaria Bella Granada, hizo en noviembre de 2008 a favor de los actores. La sentencia no ha tenido en cuenta el alto precio que se pactó, para el caso de que los comisionistas vendieran el solar, concediendo un plazo inusual de siete años. A través de este contrato, los demandados reconocen que han de devolver lo que recibieron a cuenta de una compraventa que resultó ser nula, por falta de sus tres requisitos.

En este procedimiento los actores reclaman la devolución de las cantidades entregadas a cuenta en el año 2004 para la compra de un solar con 8.166 metros cuadrados de edificabilidad. El contrato está viciado de nulidad absoluta pues la parcela no ha sido recalificada urbanísticamente, y a día de hoy, sigue siendo un "espacio libre público", es decir, "zona verde", inedificable.

La compraventa no cumple los requisitos del artº 1261 del CC.

Después de innumerables reclamaciones, siete años después de la firma del contrato, la demandada opuso un Convenio resolutorio, por el que los compradores se avenían a perder lo entregado a cuenta, como penalización del contrato de compraventa. Este contrato no lo ha reconocido la actora, porque a la fecha de la suscripción uno de los firmantes volaba a Méjico desde España, por tanto, la fecha es falsa. Además, el contenido del contrato es inaceptable, inexplicable y disparatado.

También se ha aportado un contrato de Comisión firmado por ambas partes, que si se ha reconocido, y demuestra que los comitentes acceden a pactar una retribución del 24% del precio en el que se venda el hipotético solar. Esta cantidad es similar a la entregada a cuenta del contrato de compraventa.

La venta del solar tampoco fue posible llevarla a cabo a los comisionistas en el precio de 5.000.000€, porque el terreno continuaba y continúa sin ser solar.

Por todo ello, debe ser declarada la nulidad absoluta del contrato de compraventa, y la nulidad de los supuestos acuerdos derivados del mismo, por lo que la demandada debe ser condenada a devolver las cantidades que entregaron a cuenta.

Solicitaba la estimación del recurso, y la revocación de la sentencia, en el sentido expuesto.

El Juzgado admitió a trámite el recurso y dio traslado a la demandada, que formuló escrito de oposición, alegando en cuanto al error en la apreciación de la prueba, que los apelantes intentan sustituir el criterio del juzgador de instancia por el suyo propio.

Los actores ejercitaron acumuladamente dos acciones, de nulidad contractual sobre el contrato de compraventa de 10 de noviembre de 2004: la nulidad radical por inexistencia de los elementos esenciales del contrato, y la anulabilidad, por la presencia de vicios en el consentimiento de los compradores.

Los actores carecen de legitimación activa, en cuanto que, como personas físicas, no fueron parte en el contrato de compraventa, sino la mercantil Inmobiliaria Bella Granada SL, sin que pueda mantenerse que ha habido una cesión contractual, que les haya subrogado en lugar de la parte compradora. Para ello debería haber existido una cesión del contrato, en la que la demandada hubiera intervenido, una novación subjetiva del contrato.

El documento aportado ofrece muchas dudas, pues de haberse celebrado en 2008, carece de sentido que el contrato de resolución del contrato de 2009 no haga ninguna referencia a este hecho tan trascendental, ni que se haya prescindido de toda notificación a esta parte hasta la interposición de la demanda. Ni que en las comunicaciones posteriores se hiciera referencia a esta cuestión.

En cualquier caso, concurre la prescripción de la acción de anulabilidad. El burofax remitido el 1 de abril de 2022 habría podido interrumpir la prescripción, desde el requerimiento notarial de 17 de junio de 2016.

El burofax se remitió a una dirección incorrecta, prueba de ello es que con la demanda no se aportó el justificante de entrega, pues no convenía a los actores revelar su contenido, su propio error al determinar el domicilio fue lo que impidió que no llegara a su destino.

Por ello la acción de anulabilidad estaba prescrita al tiempo de interposición de la demanda.

En cuanto a la acción de nulidad del contrato, en la interpretación literal del mismo queda claro que la compraventa es independiente del uso urbanístico que se pudiera hacer de la finca, pues no se transmite la finca con un uso urbanístico. La causa de resolución no está condicionada a las alteraciones que tuviera el Convenio Urbanístico, ni daban derecho a exigir la devolución de las cantidades.

Los actores eran expertos en el mercado inmobiliario, eran conocedores de la normativa urbanística y tenían experiencia y contactos con el Ayuntamiento de Almuñécar.

No concurre ningún vicio de nulidad del contrato, existe consentimiento, objeto y causa, pues de la literalidad del contrato se infiere que estaba sometido a un Convenio urbanístico firmado con el Ayuntamiento, lo que suponía que el PGOU sufriera modificaciones a la edificabilidad inicialmente prevista.

No concurre ninguna condición suspensiva implícita, y el contrato de compraventa firmado no es nulo, pues reunía las condiciones esenciales para su validez.

De otro lado, el documento de resolución contractual firmado el 12 de enero de 2009, al que los recurrentes no otorgan importancia, basándose en el viaje del Sr Romulo, carece de interés, en cuanto que la firma plasmada en el documento es idéntica a la que figura en el contrato de compraventa, y el testigo Sr Justiniano afirmó de forma inequívoca que al tiempo de la suscripción del contrato estaban todos presentes. Es más, la actora omitió la existencia del documento en su demanda, siendo un hecho de vital importancia, pues las partes renunciaban a reclamarse nada más por ningún concepto. También tiene una gran trascendencia el contrato de Comisión que también se firmó en 2009, que carecería de sentido si no se hubiera resuelto anteriormente la compraventa, lo que implica también la plena disponibilidad del inmueble, sin estar vinculada por ningún contrato.

Si este contrato tuviera como finalidad la devolución de las cantidades entregadas en primer lugar, así se habría expresado. Además, carecería de sentido la concertación de este contrato, pues el cobro de una comisión no está asegurado, debido a que solo se percibe si el comisionista concluye la venta.

Concluía solicitando la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Antecedentes relevantes.

La demanda que dio origen a este procedimiento la interpuso la representación procesal de los recurrentes, frente a la entidad Auditorium de Almuñécar SL.

Se basaba en el contrato de 10 de noviembre de 2004, sobre la compraventa de un solar de 1268 metros y 10 decímetros cuadrados situado en Almuñécar. El 15 de noviembre de 2008, la entidad Inmobiliaria Bella Granada, cedió a favor de Braulio y Romulo todos los derechos que pudieran derivar de la compra indicada.

En la cláusula primera del contrato se indicaba que el referido solar fue objeto de un Convenio Urbanístico firmado con el Ayuntamiento de Almuñécar el 5 de marzo de 2001, por el que se le reconocía un aprovechamiento urbanístico total sobre rasante de 8.166metros cuadrados edificables, de los que, 4.083 metros cuadrados quedarían para uso residencial y 4.083 metros cuadrados a uso hotelero. Se pactó un precio de 4.481.590€ más IVA del 16%, que suponía un total de 5.198.644,40€.

La entidad actora hizo entrega a cuenta de 1.134.024,00€, en concepto de arras penitenciales, 42.000,00€ y a la firma del contrato, 1.322.187,84€.

En 2009 el comprador planteó al vendedor la anulación de la operación, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses de cinco años, durante los que los vendedores habían dispuesto de la cantidad entregada a cuenta. Sin que se aprobara el PGOU no se podría llevar a cabo el objeto del contrato para el que fue vendido, siendo nulo e inexistente conforme al artº 1261 del CC.

Como quiera que la sociedad vendedora había repartido entre sus socios el dinero recibido, propuso la formalización de un contrato de arrendamiento de servicios profesionales, por el que reconocía a los actores unos honorarios del 24% que se obtenga, para el caso de que a través de su mediación se vendiera la parcela. El contrato se firmó el 15 de junio de 2009.

A la vista de la suscripción de este contrato, queda de manifiesto que el de compraventa, quedaba condicionado a la edificabilidad, que fue condición esencial. El precio sería de aproximadamente 5.000.000€, por lo que la comisión del 24% es similar a la cantidad entregada a cuenta del precio, concediendo además el plazo de 7 años para la venta. El contrato carece de los requisitos esenciales, de consentimiento, objeto y causa, y es nulo de pleno derecho

La hipotética venta no se pudo celebrar porque el PGOU de Almuñécar sigue sin haberse aprobado.

Subsidiariamente interesaba la anulabilidad del contrato, por imposibilidad de cumplir el objeto del contrato, para el fin que fue adquirido. El contrato no se ha consumado, y los vendedores siguen en la posesión de la parcela, y los vicios del consentimiento, objeto y causa provocan la nulidad del contrato, con los efectos del artº 1303 del CC.

Solicitaba finalmente el dictado de una sentencia conforme a sus pretensiones.

El Juzgado admitió a trámite la demanda y emplazó a la entidad demandada, que contestó a la demanda, alegando la falta de legitimación de los actores, pues la compraventa se celebró con Inmobiliaria Bella Granada SA, y no fue suscrito por los actores en nombre propio.

Además, el contrato de cesión de derechos era desconocido por esta parte hasta la recepción de la demanda. No estaríamos ante una cesión contractual, entendida como una novación subjetiva, del artº 1203 del CC, sino ante una cesión de derechos del artº 1526 del CC. Por lo que los actores carecerían de legitimación.

Alegó asimismo la prescripción de las acciones ejercitadas, pues, aunque se solicita la nulidad de pleno derecho del contrato, también se reclama la devolución de cantidades, que está sometida al plazo de prescripción. Aparte de que acumuladamente se ejercita la acción de anulabilidad del artº 1303 del CC.

No se ha producido la interrupción de la prescripción prevista en el artº 1973 del CC, pues resulta preceptivo que las reclamaciones efectuadas tengan un carácter receptivo. Hasta el requerimiento notarial de 17 de junio de 2016, la demandada no recibió reclamación alguna.

Además, las partes decidieron resolver de mutuo acuerdo el contrato de compraventa, y reconocieron no deberse nada. Por tanto, a la fecha de presentación de la demanda las acciones estaban prescritas.

Se opuso a los hechos de la demanda, negando la concurrencia de nulidad y anulabilidad del contrato de compraventa, y solicitó su desestimación con imposición de costas a la actora.

Las partes fueron convocadas a la Audiencia Previa, en la que se fijaron los hechos controvertidos y se propusieron las pruebas que estimaron oportuno. En la vista oral se practicaron las consideradas pertinentes, y finalmente se dictó sentencia. Contra esta resolución se ha interpuesto el recurso que nos ocupa, en los términos expuestos con anterioridad.

TERCERO.- Decisión de la Sala.

El error en la apreciación de la prueba y en la aplicación de los preceptos de los artºs 1969 y 1964.2 del CC, sobre el plazo de prescripción, así como en la interpretación del contrato que vincula a las partes, constituyen los motivos del recurso.

Para resolver estas cuestiones partiremos de las consideraciones siguientes:

En cuanto al error en la apreciación de la prueba:

(..)"La apreciación de este motivo de infracción procesal exige la concurrencia de un error valorativo atentatorio al canon de racionalidad que impone el art. 24.1 CE , por ser la valoración de la actividad probatoria practicada en el proceso absurda, arbitraria, ilógica o irracional ( sentencias 31/2020, de 21 de enero ; 144/2020, de 2 de marzo ; 298/2020, de 15 de junio ; 674/2020, de 14 de diciembre ; 681/2020, de 15 de diciembre ; 59/2022, de 6 JURISPRUDENCIA 31 de enero ; 391/2022, de 10 de mayo ; 544/2022, de 7 de julio ; 653/2022, de 11 de octubre ; 847/2022, de 28 de noviembre ; 217/2023, de 13 de febrero y 680/2023, de 8 de mayo , entre otras muchas. También nos hemos pronunciado en el sentido de que no todos los errores tienen relevancia a los efectos del art. 469.1.4.º LEC , dado que es necesario que concurran, entre otros requisitos, los siguientes: 1.º) que se trate de un error material o de hecho; es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2.º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con la circunstancia de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales ( sentencias 418/2012, de 28 de junio ; 262/2013, de 30 de abril ; 44/2015, de 17 de febrero ; 208/2019, de 5 de abril ; 141/2021, de 15 de marzo ; 59/2022, de 31 de enero ; 391/2022, de 10 de mayo , 566/2022, de 15 de julio , entre otras). Pues bien, en este caso, los defectos alegados ni son tales, ni son determinantes del fallo de la sentencia, ni se le pueden considerar manifestación de una valoración arbitraria que, además, sea de inmediata e incontrovertible apreciación y condicionante de la decisión tomada". ( STS de 6 de junio de 2023 ROJ 2539//2023 ).

En este caso el Juez de instancia ha valorado conjuntamente todas las pruebas practicadas, documental, aportada por ambas partes y la testifical que se llevó a cabo en el Juicio oral, y ha concluido conforme a la sana crítica. De ahí que compartamos su decisión por ser conforme a Derecho.

Se ejercitaba en la demanda, como queda dicho la acción de nulidad del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 10 de noviembre de 2004, y subsidiariamente la anulabilidad del mismo con la restitución de las cantidades abonadas a cuenta.

En el contrato intervinieron como compradora, la entidad Inmobiliaria Bella Granada SA, representada por los actores, Braulio y Romulo, y la entidad demandada, Auditorium de Almuñécar SL, representada por Justiniano.

Esta última intervenía como propietaria de una parcela de terreno, hoy solar, dedicado a local de espectáculos.

La referida parcela tenía mil doscientos sesenta y ocho metros, diez decímetros cuadrados, situada en Almuñécar, pago del Rio seco, hoy DIRECCION001, inscrita en el Registro de la Propiedad de esa localidad, con el nº de finca NUM002.

En las cláusulas se pactó que la sociedad compradora abonó en concepto de arras penitenciales, 42.000€, y como indica la cláusula primera:" Dicho solar fue objeto de un Convenio Urbanístico firmado con el Ayuntamiento de Almuñécar el 5 de marzo de 2001, por el que se le reconoce un aprovechamiento urbanístico total sobre rasante de 8.166 metros cuadrados edificables, de los cuales, 4.083 metros cuadrados quedarían para uso residencial y 4.083 metros cuadrados para uso hotelero"....

"La Compañía mercantil "Inmobiliaria Bella Granada" está interesada en la adquisición del referido solar para desarrollar sobre el mismo la edificación que se autoriza en el Convenio Urbanístico mencionado, que ha sido incluido en el PGOU de Almuñécar, actualmente en tramitación.

No obstante lo anterior, la presente compraventa se formaliza con independencia del aprovechamiento urbanístico que finalmente le fuera reconocido al referido solar en el PGOU de Almuñécar, una vez que éste resulte definitivamente aprobado. Por tanto, las posibles alteraciones que el citado Convenio pudiese sufrir no serán causa ni de resolución del presente contrato, ni darán derecho alguno a la parte compradora a exigir cualquier tipo de indemnización".

El precio total y conjunto de esta compraventa se establece en 4.481.590€, que, incrementado en el importe correspondiente al IVA, al tipo actualmente vigente del 16% arroja un monto de 5.198.644,40€...

La escritura de compraventa se otorgará el 15 de enero de 2006, coincidiendo con el pago en efectivo del precio restante de 3.305,566,00€, más el Iva correspondiente al tipo vigente del 16%, que haría un total de 3.834.456,56€".

Se pactó también una reserva de dominio en favor de la vendedora en tanto se abonara la totalidad del precio, y una condición resolutoria, para el supuesto de incumplimiento de cualquiera de las partes, quedando la cantidad entregada a cuenta en favor de la vendedora, en el caso de incumplimiento de la compradora.

Antes de proceder a la interpretación de las cláusulas del contrato ya citadas, nos referiremos a la prescripción, alegada y apreciada en la sentencia de instancia, en relación con las acciones que se ejercitan.

(..)" La parte recurrente pretende reconducir la cuestión litigiosa a la posible anulabilidad de los negocios jurídicos de que se trata, cuando -por el contrario- nos encontramos ante una nulidad derivada de la ausencia de causa válida, sin que se cumplan plenamente los requisitos necesarios para la existencia del contrato ( artículo 1261 Código Civil ), lo que conduce a la nulidad radical y absoluta. La anulabilidad queda referida a los contratos en que concurran los requisitos que expresa el artículo 1261 del Código Civil , como expresamente establece el artículo 1300 del mismo código . En estos casos es cuando el ejercicio de la acción de nulidad (por anulabilidad) está sujeta a un plazo de ejercicio, lo que no sucede en los supuestos de nulidad radical o absoluta. Como esta sala ha señalado con reiteración (por todas, la sentencia núm. 654/2015, de 19 noviembre ) "La nulidad se define como una ineficacia que es estructural, radical y automática. Estructural, porque deriva de una irregularidad en la formación del contrato; y radical y automática, porque se produce "ipso iure" y sin necesidad de que sea ejercitada ninguna acción por parte de los interesados, sin perjuicio de que por razones de orden práctico pueda pretenderse un pronunciamiento de los tribunales al respecto. (...) Sin que tampoco sea atendible el argumento de la parte demandada relativo a la caducidad de la acción, puesto que, tratándose de nulidad absoluta, la acción es imprescriptible (por todas, Sentencia de esta Sala 178/2013, de 25 de marzo ". ( STS de 6 de febrero de 2020 ROJ 311/2020 ).

(..)" En el mismo sentido ha de recordarse lo señalado por la sentencia núm. 350/2001, de 10 abril (Recurso de Casación núm. 335/1996 ), según la cual «en sede de ineficacia de los contratos resultan perfectamente diferenciables los conceptos de inexistencia o nulidad radical, de una parte, y de nulidad relativa o anulabilidad, de otra. En el primero se comprenden los supuestos en que o falta alguno de los elementos esenciales del contrato que enumera el artículo 1261 del Código Civil , o el mismo se ha celebrado vulnerando una norma imperativa o prohibitiva»; situaciones que no concurren en el caso". ( STS 30 de abril de 2012 ROJ 2869/2012 ).

Los motivos de nulidad que se han alegado, por falta de consentimiento, objeto y causa, no prescriben, pues constituyen, en caso de concurrencia la nulidad absoluta del contrato, que opera "ipso iure". Cuestión distinta sucede con la acción de restitución de cantidades que se reclamaron en el pedimento primero de la demanda. En este caso los parámetros son diferentes:

(..)" La reciente sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 350/2025, de 5 de marzo , señala que en las escasas ocasiones en que se ha planteado en casación la cuestión de la prescripción de la acción de restitución de lo entregado en aplicación del contrato cuya nulidad absoluta se postula, la sala ha distinguido entre la acción por la que se solicita la nulidad del contrato, que no caduca ni prescribe en el caso de tratarse de una nulidad absoluta, y la acción de restitución de las cosas y el precio entregados recíprocamente por las partes al ejecutar el contrato nulo, que es una acción de naturaleza personal sometida al plazo de prescripción previsto en el art. 1964 del Código Civil , que antes de octubre de 2015 era de 15 años y en la actualidad es de 5 años, lo que se ilustra con las sentencias de 27 de febrero de 1964 y 747/2010, de 30 de diciembre , y la más reciente 260/2023, de 15 de febrero , en la que se dice que una cosa es que se trate de dos acciones (la de nulidad y la de restitución) estrechamente relacionadas entre sí y otra diferente es que son dos acciones distintas que no pueden confundirse ( arts. 1300 y 1303 CC ), insistiendo en la distinción a efectos de prescripción, porque la que se solicita la nulidad del contrato no prescribe en el caso de tratarse de una nulidad absoluta, y sí está sujeta la de restitución de cantidades, considerándola sometida al plazo de prescripción previsto en el art. 1964 del Código Civil , que antes de octubre de 2015 era de 15 años y en la actualidad es de 5 años ( sentencias de 27 de febrero de 1964 , 747/2010, de 30 de diciembre , y auto de 22 de julio de 2021 -rec. Núm. 1799/2020-)»; y recuerda que esto mismo se ha resuelto en la sentencia 110/2024, de 30 de enero , para concluir, finalmente, que idéntico criterio hay que aplicar para la nulidad contractual ex lege que se establece en el art. 1º de la Ley de Represión de la Usura que, como el caso de inexistencia del negocio, comporta una ineficacia radical, absoluta y originaria, que no admite convalidación confirmatoria, porque es fatalmente insanable, y no es susceptible de prescripción extintiva, pero añade que lo previsto en el art. 3º de la misma Ley sobre consecuencias de la nulidad, teniendo en cuenta, incluso, la diferente redacción de este precepto legal y del art. 1303 del Código Civil , no impide que también en el caso de la usura deba distinguirse entre la acción de nulidad y la acción de restitución. Y tampoco obsta a que, mientras que la acción de declaración de la nulidad es imprescriptible, la acción de restitución sí esté sometida a la regla general de la prescriptibilidad de las acciones ( art. 1930, párrafo segundo, del Código Civil ). Al igual que ocurre cuando se aplican los efectos restitutorios previstos en el art. 1303 del Código Civil , la regulación legal de estos efectos restitutorios en ese precepto del Código Civil y en el art. 3 LRU no excluye la aplicación de la regulación general de la prescripción de las acciones contenida en los arts. 1930 y siguientes del Código Civil , de modo que ello significa que la acción restitutoria, en cualquier caso de ineficacia del negocio, salvo que una disposición legal distinta de los arts. 1300 y 1301 y especialmente aplicable al caso disponga otra cosa, ha de considerarse sujeta al plazo de prescripción previsto en el art. 1964 del Código Civil . Ello nos aboca a la fijación del dies a quo para el cómputo del plazo de prescripción, habiendo de estarse, como se señala por el Tribunal Supremo en la sentencia que venimos citando, a la regla general establecida en el art. 1969 del Código Civil , según el cual «El tiempo para la prescripción de toda clase de acciones, cuando no haya disposición especial que otra cosa determine, se contará desde el día en que pudieron ejercitarse». ( S.AP de Granada, Sección 3ª de 14 de abril de 2025 ROJ 8012025).

Conforme a la doctrina expuesta, consideramos que el plazo de prescripción de la acción de restitución, ha de computarse desde que pudo ejercitarse, que sería desde el día 15 de enero de 2006, que era la fecha establecida para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, en la que se produciría la consumación, habida cuenta de que según lo establecido en el contrato, la posesión de la finca la mantenía la entidad vendedora, hasta que se produjese la traditio ficta,con el otorgamiento de la escritura pública.

(..)" No puede confundirse la consumación del contrato a que hace mención el art. 1301 del Código Civil , con la perfección del mismo. Así lo declara la sentencia de esta Sala núm. 569/2003, de 11 de junio , que mantiene la doctrina de sentencias anteriores, conforme a las cuales la consumación del contrato tiene lugar cuando se produce « la realización de todas las obligaciones » ( sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 24 de junio de 1897 , 20 de febrero de 1928 y 11 de julio de 1984 ), « cuando están completamente cumplidas las prestaciones de ambas partes » ( sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1989 ) o cuando « se hayan consumado en la integridad de los vínculos obligacionales que generó » ( sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 1983 )".( STS 12/01/2015 ROJ 254/2015 )

A esa fecha, el 15 de enero de 2006, no se había publicado aún la modificación del plazo de prescripción del artº 1964 del CC, por lo que sería de quince años.

Pues bien, la entidad demandada requirió notarialmente a la actora para el otorgamiento de la escritura pública el 26 de enero de 2006, que no se personó para hacer uso de su derecho, pese a haber sido notificada previamente por burofax de 10 de enero de 2006.

Por su parte la actora remitió a la vendedora un email el 2 de marzo de 2016, en el que se hacía una propuesta para prorrogar el acuerdo que firmaron en su día, haciendo referencia a la crisis económica de esas fechas, y a la realización de un nuevo proyecto, instando a la vendedora para verse y llegar a un acuerdo.

Se sucedieron los emails, aportados con la demanda, e incluso en el de 16 de marzo de 2017 los actores hicieron una nueva propuesta para resolver las cuestiones, aportando un borrador, ofreciendo la posibilidad de someterse a un acuerdo arbitral.

El 20 de abril de 2017 consta el envío de un burofax al gerente de la entidad demandada, pero no que fuera recibido, al menos no se aportó la certificación del recibo del mismo.

Fue en el requerimiento notarial de 17 de junio de 2016, cuando se requirió formalmente a la entidad demandada, para declarar la nulidad del contrato y la restitución de las cantidades abonadas, debiendo practicarse hasta cuatro diligencias por el Sr Notario para la entrega del requerimiento.

El último burofax lo remitieron los actores el 4 de abril de 2022, al mismo domicilio del que se envió el 20 de abril de 2017 a nombre de Simón en la DIRECCION000 de Málaga, en su condición de socio y administrador de la entidad demandada, interesando de nuevo una solución amistosa respecto al contrato suscrito en su día, que consideraban nulo de pleno derecho, por la imposibilidad de edificar en el solar.

(..)"-En el caso que nos ocupa, como quiera que la deuda proviene del impago del precio de una compraventa de mercancías, resulta aplicable el plazo de prescripción de las obligaciones personales del art. 1964 CC . Y puesto que nació en mayo y noviembre de 2013, debe tenerse en cuenta que la Ley 42/2015, de 5 de octubre, mediante su Disposición Adicional Primera , reformó el citado art. 1964 CC , en el sentido de reducir de quince a cinco años el plazo de prescripción de las acciones personales; y para las relaciones jurídicas nacidas con anterioridad, la propia Ley previó un sistema transitorio en los siguientes términos: « Disposición transitoria quinta. Régimen de prescripción aplicable a las relaciones ya existentes». «El tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley , se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil ». 4.-A su vez, conforme a la interpretación que de dicha normativa ha hecho esta sala (por todas, sentencia 29/2020, de 20 de enero ), las relaciones jurídicas nacidas entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015, en aplicación de la regla de transitoriedad del art. 1939 CC , no prescribieron hasta el 7 de octubre de 2020 (si es que no ha habido actos interruptivos válidos)". ( STS 11/11/2024 ROJ 5503/2024 ).

A la vista de la anterior doctrina, la acción restitutoria no prescribiría hasta el 7 de octubre de 2020, pero como quiera que el requerimiento notarial se produjo el 17 de junio de 2016 se interrumpió la prescripción en esa fecha, debiendo computarse el plazo de cinco años a partir de ese momento. Pero como no consta que el requerimiento del burofax de 4 de abril de 2022 llegara a conocimiento de la entidad demandada, por dirigirse a una dirección incorrecta, siendo la establecida en el Registro de la Propiedad de Málaga, el piso NUM003, de la DIRECCION000 de Málaga, y no el piso 1º izquierda, al tiempo de la interposición de la demanda, el 7 de septiembre de 2022, habría operado la prescripción de la acción restitutoria.

A efectos de la interrupción de la prescripción, conforme al artº 1973 del CC, no se han tenido en cuenta los emails enviados en distintas fechas, ni tampoco los burofaxes, porque no consta el recibo de los mismos por parte de la entidad demandada, a la que iban dirigidos:

(..)" Como recuerda la sentencia de esta sala 134/2012, de 29 de febrero , con cita de las de 13 de octubre (núm. rec. 2177/1991 ) y 24 de diciembre de 1994 , "[...] el acto interruptivo de la prescripción exige no solo la actuación del acreedor, sino que llegue a conocimiento del deudor su realización [o aún más terminantemente] que la declaración de voluntad en que consiste la reclamación extrajudicial a la que el art. 1973 CC reconoce la virtud de interrumpir la prescripción extintiva, tiene naturaleza recepticia, por lo que debe ir dirigida al sujeto pasivo y recibida por este, aunque sus efectos se producen desde la fecha de la emisión y no de la recepción".( STS 26/10/2022 ROJ 3948/2022 )

Por ello se desestima el motivo del recurso.

CUARTO.- En cuanto a la valoración de la prueba, como queda dicho, coincidimos con el Juez de instancia.

La acción de nulidad se ampara en el artº 1261 del CC, en cuanto que la validez del contrato precisa como elementos esenciales: el consentimiento, el objeto y la causa.

Se basa en el error en el consentimiento prestado.

Al respecto el TS ha resuelto lo siguiente:

(..)" La sentencia citada en último lugar -la núm. 155/2011, de 16 marzo- contempla un caso similar al ahora planteado y establece una doctrina igualmente aplicable al presente supuesto. En ella la Sala, con cita de otras sentencias anteriores como las de 17 noviembre 2006 y 8 noviembre 2007 , viene a decir que «lo decisivo será la posibilidad que haya tenido el adquirente de conocer las limitaciones urbanísticas de la finca antes de comprarla y la diligencia desplegada por él para llegar a tal conocimiento. Así, según la sentencia de 2006, "no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información de los vendedores que venga a coincidir con la que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trata de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registro o Archivos (por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición". Y la sentencia de 2007 concluye que resulta inaplicable la "rescisión" prevista en la norma urbanística cuando "un comportamiento en buena fe, en cuanto supone un actuar diligente, hubiera permitido obtener con facilidad la información sobre la condición urbanística de las fincas que decía ignorar la entidad compradora cuando, además, se le vendían como rústicas y a precio de rústicas, sin que hubiera especiales circunstancias que alteraran la situación y fueran conocidas por los compradores" . Pues bien, en el caso nos encontramos ante un error sustancial -lo que no se discute- y excusable en el sentido que a tal exigencia ha dado la jurisprudencia. La sentencia núm. 1279/2006, de 11 diciembre , seguida por la núm. 695/2010, de 12 noviembre , sostiene que para que pueda operar el efecto invalidante del contrato es preciso, además, que el error no sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su círculo jurídico- y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular, requisito éste que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe ( artículos 7.1 y 1258 del Código Civil ) a efectos de impedir que se proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente ( SSTS,1ª, de 12 de julio de 2002 ; 24 de enero de 2003 ; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004 ; 17 de febrero de 2005 ; y 17 de julio de 2006 ). La valoración de esta apreciación negativa exige señalar, como recuerda la sentencia citada núm 1279/2006, de 11 diciembre : a) por una parte, que la doctrina jurisprudencial toma como pauta para determinar si se obró con la diligencia exigible la ponderación de las circunstancias concurrentes ( Sentencias, entre otras, de 26 de julio de 2000 , 30 de abril y 12 de julio de 2002 , 24 de enero de 2003 , 17 de febrero de 2005 , y 22 de mayo y 17 de julio de 2006 ), y entre ellas con especial significación las personales del que padece el error y la accesibilidad a la información, habiendo declarado esta Sala (Sentencias 6 de noviembre de 1996 y 24 de enero de 2003 ) que no se puede atribuir el error a negligencia de la parte que lo alega si recae sobre las condiciones jurídicas de la cosa, y en el contrato intervino un Letrado, o si se hubiere podido evitar el error con una normal diligencia; y, b) por otra parte, que hay que distinguir la base fáctica, relativa a las circunstancias a ponderar, cuya fijación corresponde al juzgador «a quo», de su ponderación como determinantes de excusabilidad o inexcusabilidad, que es susceptible de verificación casacional dentro de la cuestión jurídica porque se trata de apreciar conceptos indeterminados como son la diligencia y la buena fe. En el caso, cualquiera que hubiera sido la diligencia desplegada por la parte demandante -que consta empleada".( STS 3/11/2014 ROJ 4251/2014 ).

En este caso el error invalidante que se alega se basa en el carácter edificable de la parcela objeto del contrato de compraventa, que según se indica en la cláusula primera del contrato, fue objeto de un Convenio Urbanístico firmado con el Ayuntamiento de Almuñécar de 5 de marzo de 2001, en el que se reconoce un aprovechamiento urbanístico sobre rasante de 8.166 metros cuadrados edificables, de los que, 4083 quedarían para uso residencial y los otros 4.083 metros cuadrados para uso hotelero.

La compraventa tenía por objeto el desarrollo de la edificación que se autoriza en el referido Convenio, que se ha incluido en el PGOU, en tramitación en esa fecha.

Pero se contenía una estipulación en la cláusula primera el sentido siguiente: "No obstante lo anterior, la presente compraventa se formaliza con independencia del aprovechamiento urbanístico que finalmente le fuese reconocido al referido solar en el PGOU de Almuñécar, una vez que éste estuviera definitivamente aprobado. Por tanto, las posibles alteraciones que el citado Convenio pudiera sufrir, no serán causa ni de resolución del presente contrato ni darán derecho alguno a la parte compradora a exigir cualquier tipo de indemnización".

La estipulación es suficientemente clara y no admite más interpretación que la literal.

De ahí que no pueda hablarse de vicio en el consentimiento prestado, cuando además los actores son profesionales dedicados a la inversión inmobiliaria, y pudieron obtener la información oportuna de las oficinas del Ayuntamiento de Almuñécar, para conocer los trámites del PGOU, las disfunciones que hubieran sucedido y las posibilidades de dar cumplimiento a lo estipulado. No puede sin más imputarse a la entidad vendedora el error en el consentimiento, como si no dependiera de los actores el despliegue de la diligencia debida, sobre todo cuando se trataba de un proyecto con una cuantía que superaba los cinco millones de euros.

De todos modos, hay que estar al resultado de las demás pruebas practicadas:

En primer término, cuando los actores fueron requeridos en enero de 2006, para el otorgamiento de la escritura de venta no contestaron ni acudieron a la notaría para llevarla a cabo. Lo que demuestra que conocían las dificultades existentes, porque no se había concluido la tramitación del PGOU.

Es más, el 12 de enero de 2009, ambas partes suscribieron un convenio resolutorio del contrato en cuestión, con pérdida de la compradora de las cantidades entregadas a cuenta del precio acordado en su día, que retiene la vendedora a su favor, conforme a la cláusula 6º del citado contrato, y "sin que las partes tengan ya nada que reclamarse por ningún concepto como consecuencia de dicho contrato ahora resuelto".

La vendedora en ese contrato reconocía a la compradora un derecho preferente para la adquisición del local, por el plazo de un año a partir de esta fecha, obligándose con la intención de vender, el precio y la forma de pago previstos para que pudiera ejercitar su derecho, en el plazo máximo de un mes. Este derecho lo aceptó Bella Granada SL.

A este Convenio no hizo referencia la actora en su demanda, pero se aportó con la contestación, y frente al mismo impugnó la actora la fecha, alegando que uno de los contratantes estaba de viaje. No obstante, el testigo, Sr Simón que compareció en la vista oral, mantuvo que el contrato se realizó a presencia de todos los intervinientes, aparte de que a simple vista se aprecia que la firma estampada por la representación de las partes es la misma que la que aparece en el contrato de compraventa.

Si el contrato quedó resuelto en ese documento, sin nada que reclamarse, carece de fundamento la acción que se ejercita. Además, con posterioridad continuaron las conversaciones entre ambas partes, hasta el punto de que el 15 de junio de 2009 celebraron un nuevo contrato, en el que los actores reconocían la propiedad de la parcela, como de Auditorium Almuñécar SL, y los actores celebraron un arrendamiento de servicios profesionales para llevar a cabo la venta del solar, y en compensación con dichas gestiones recibirían un 24% del total del precio que se obtuviera por la venta, que se fijaría por la propiedad. El plazo establecido fue de 7 años desde la firma del documento.

En este contrato, no se hacía referencia al anterior de resolución contractual, no habiéndose probado, y esa prueba correspondía a los actores, conforme al artº 217 de la Lec, que a través de ese documento se pretendiera saldar el importe de las cantidades entregadas a cuenta. Entre otras cosas porque el cobro de la comisión dependía de la venta a terceros y el precio se lo reservaba la propiedad.

No procede la estimación de la acción de nulidad del contrato, al no concurrir los presupuestos del artº 1261 del CC, quedando probado que medió el consentimiento, que el objeto del contrato estaba perfectamente delimitado y que la causa también era verdadera y lícita.

La acción de anulabilidad está prescrita, en aplicación de los mismos argumentos expuestos anteriormente respecto a la acción de restitución.

A la vista de todo lo argumentado, consideramos que el Juez de instancia ha valorado correctamente las pruebas y ha concluido conforme a la sana crítica, sin que concurra error en la apreciación de la prueba, ni la infracción de preceptos legales que se alegan en el recurso.

Se desestima el recurso, confirmando la sentencia de instancia.

QUINTO.-Las costas de esta alzada se impondrán a los apelantes, conforme al artº 398.1 de la Lec.

Así mismo, los recurrentes perderán el depósito constituido, al que se dará el destino legal, según la Disposición Adicional Décimo Quinta.1.9 de la LOPJ.

Vistos los preceptos transcritos