Sentencia Civil 189/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 287/2024 de 24 de marzo del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

La demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento relataba que el demandante Sr. Eloy es propietario del inmueble sito en DIRECCION000, de Portals Nous, mientras el codemandado Sr. Juan Francisco lo es de la DIRECCION001, los codemandados Sres. Eulogio Yolanda lo son de la DIRECCION002, y los codemandados Sres. Teodora Sergio lo son de la DIRECCION003. Alegaba el demandante que con posterioridad a abril de 2005, y no con anterioridad a marzo de 2007, por parte de las viviendas DIRECCION001, DIRECCION002 y DIRECCION003 se procedió a efectuar una serie de obras en elementos comunes, sin el preceptivo permiso de la comunidad de propietarios, edificando un cuerpo sobre espacio comunitario, de forma que se ha ampliado el volumen construido de la planta inferior, y en planta segunda aparece una terraza accesible desde la DIRECCION003. Alegaba el demandante que en varias juntas de propietarios se ha tratado lo relativo a estas obras, si bien el resultado de las votaciones ha sido en contra del ejercicio de acciones. Así las cosas, solicitaba el demandante que se declarase que las obras realizadas en las propiedades de los demandados son ilegales y que se condenase a estos a reponer a su primitivo estado los elementos comunes afectados.

Los demandados se opusieron al acogimiento de tales pretensiones.

Los Sres. Juan Francisco y Eulogio alegaron en síntesis: 1.º) la falta de legitimación activa del demandante, por no haber aportado justificación documental de que es el propietario de la vivienda que indica; 2.º) la prescripción de la acción; 3.º) el consentimiento tácito a la realización de las obras por parte de la comunidad de propietarios y del propio demandante, y el retraso desleal en el ejercicio del derecho; 4.º) la existencia de otros apartamentos cuyos propietarios alteraron también la fachada, sin que se hayan ejercitado acciones contra ellos; 5.º) la inexistencia de acta de infracción por parte del Ayuntamiento; y 6.º) la inexistencia de perjuicio para el actor, que obra por animadversión.

Los Sres. Teodora Sergio alegaron estos mismos argumentos de oposición, y además, que ellos adquirieron su vivienda en 2020, sin que hayan realizado obra alguna ni por los vendedores se les hubiese informado acerca de las obras cuestionadas.

La sentencia, tras rechazar la falta de legitimación activa del demandante en atención a que este aportó en la audiencia previa nota simple registral, acreditativa de que es el propietario de la DIRECCION000, entendió que la acción ejercitada no puede calificarse como reivindicatoria sino que es de carácter personal. Apreció en consecuencia la prescripción alegada por los demandados, acordando la desestimación de la demanda.

Interpone recurso de apelación el demandante, alegando: que la acción por él ejercitada tiene naturaleza de acción real, y está por consiguiente sujeta al plazo de prescripción de treinta años que establece el artículo 1.963 del Código Civil (en adelante, "CC"); que las obras ilegales se han construido sobre un elemento común que no es de uso privativo, habiéndose alterado la fachada por los demandados; que a pesar de que la acción es ejercitada por un solo propietario, lo es en beneficio de la comunidad en su conjunto; que aun de entenderse que la acción es de carácter personal, tampoco habría prescrito, puesto que la prescripción se interrumpió en la junta de propietarios celebrada en 2018; que además, si se trata de una acción personal, la misma no podría haber prescrito en cuanto dirigida contra los Sres. Teodora Sergio, puesto que estos adquirieron su vivienda en 2020; y que las obras realizadas causan perjuicios a la comunidad de propietarios.

Los demandados se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Prescripción

En orden a la resolución del recurso, partiremos de la relación de hechos probados que se contiene en el fundamento primero de la sentencia apelada, la cual no es discutida por ninguna de las partes:

"Se declara probado que en Comunidad de Propietarios de DIRECCION004 situado en las calles DIRECCION005 y DIRECCION006, Puerto Portals, D. Eloy es propietario de DIRECCION000. Juan Francisco es dueño desde el 9-3-2004 de DIRECCION001. Eulogio y Dª Yolanda son copropietarios desde el 25-7-1997 de DIRECCION002, y Dª Teodora y D. Sergio son condueños desde el 18-7-2020 de DIRECCION003, habiéndose realizado entre 2004 y marzo de 2007 obras consistentes en: cuerpo edificado sobre espacio comunitario en los apartamentos DIRECCION002, DIRECCION003, DIRECCION001 y DIRECCION007 mediante la ampliación en obra de las viviendas DIRECCION001 -cerramiento de terraza y balcón- y DIRECCION002 -cerramiento de balcón- y a su vez el techo de DIRECCION001 se ha adaptado como terraza para la DIRECCION003; En planta segunda y sobre la anterior DIRECCION001 una terraza accesible desde la DIRECCION003 y un tejado con conversión de una ventana en puerta con acceso a la cubierta ampliada, sin licencia, de la DIRECCION002; Dos cuerpos edificados a nivel de planta primera ocupan un espacio no contemplado en proyecto y sobre uno de ellos en lugar de tejado está construida una cubierta plana con acceso desde la vivienda en planta segunda constituyendo una unidad".

La demanda fue interpuesta en fecha 8 de noviembre de 2021, y lo que en ella se solicita es que se declare que las obras son ilegales y que en consecuencia se condene a los demandados a reponer a su primitivo estado los elementos comunes afectados.

Partiendo de lo expuesto y del examen de la doctrina jurisprudencial recaída en supuestos similares, entendemos con diverso criterio al de la resolución apelada que no cabe apreciar en este caso la prescripción de la acción, por tratarse de una acción real sujeta conforme al artículo 1.963 CC a un plazo de prescripción de treinta años.

(i) Según expone la Sentencia del Tribunal Supremo 364/2022, de 4 de mayo:

"En la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, conjuntamente con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Este complejo régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento de acciones judiciales, cuyo plazo de ejercicio no ha sido establecido en su propia ley reguladora de la propiedad horizontal, lo que plantea una rica problemática de calificación jurídica sobre la que ha tenido esta Sala la oportunidad de pronunciarse.

Así, en la sentencia 1043/2002, de 11 de noviembre , se consideró que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro a la Comunidad de Propietarios, del espacio ocupado de naturaleza común, es una acción de carácter real. Y así se razonó:

'No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años [...] olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil '.

Se insiste en tal doctrina en la sentencia 3/2012, de 6 de febrero , según la cual:

'[...] tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario'.

No obstante, teniendo en cuenta que no era esa la acción deducida, sino que 'únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios', dicha resolución entendió que una pretensión de tal clase estaba sometida al plazo de prescripción del art. 1964 CC .

En la sentencia 540/2016, de 14 de septiembre , se consideró que 'las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC '. Al respecto se razonó:

'La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un 'delito', es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena'.

Cuestión distinta fue la examinada en la sentencia 491/2018, de 14 de septiembre , en la que se estimó el recurso al apreciar que el plazo para exigir a un comunero indemnización frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes no es el de un año que corresponde a las reclamaciones por culpa extracontractual, sino el general de las acciones personales del art. 1964 del CC ".

(ii) La Sentencia del Tribunal Supremo 107/2024, de 30 de enero, recaída en un supuesto en el que se solicitaba que se declarase la ilegalidad de unas obras consistentes en la instalación de dos chimeneas de evacuación y salidas de humos y gases de cocina y parrilla que discurrían por los patios interiores del inmueble, y la modificación del respiradero de aire o shuntexistente originalmente, con la correlativa condena a la demolición y retirada de las chimeneas antes descritas, y reposición del shunta su estado originario, señala asimismo con cita de las Sentencias 1.043/2002, 3/2012, 540/2016 y 364/2022, que:

"La acción, que se deduce en la demanda, es de declaración de ilegalidad de las obras ejecutadas en elementos comunes del edificio, como son sus patios ( art. 396 CC ), con petición de condena a la demolición de las instalaciones de extracción de humos de cocina y parrilla efectuadas, así como de reposición del respiradero de aire o shunt del inmueble a su situación original, lo que conforma una acción de naturaleza real sometida al plazo de prescripción del art. 1963 del CC ".

(iii) En el presente caso, lo que se solicita es que se declare la ilegalidad de las obras realizadas por los demandados, consistentes en una alteración de la fachada del edificio mediante la edificación de un cuerpo sobre espacio comunitario, ampliando en obra las viviendas (en una superficie de aproximadamente 15 m2 según se alegaba en la demanda) y adaptando el techo de una de ellas como terraza para otra, de manera que, como se recoge en los hechos probados de la sentencia, "dos cuerpos edificados a nivel de planta primera ocupan un espacio no contemplado en proyecto y sobre uno de ellos en lugar de tejado está construida una cubierta plana con acceso desde la vivienda en planta segunda constituyendo una unidad".Asimismo se solicita que se condene a los demandados a deshacer esas obras, reponiendo a su primitivo estado los elementos comunes afectados.

Entendemos que en consecuencia es de aplicación la doctrina de las sentencias a que venimos haciendo referencia, según la cual las acciones por las que se reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, son de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1.963 CC.

(iv) La sentencia apelada ha atendido, para concluir que la acción ejercitada es de carácter personal, a la doctrina de la Sentencia 3/2012. Pero la misma se refiere a un supuesto en el que el copropietario demandado había realizado obras de cerramiento en la terraza de su vivienda, de naturaleza común y uso privativo. Lo que el Tribunal Supremo concluye, en aquella ocasión, es: que "tienen una naturaleza real las acciones ejercitadas en el ámbito de la propiedad horizontal que se dirigen a obtener el reintegro de espacios comunes de titularidad comunitaria que son o han sido ocupados por algún copropietario. Se trata de acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario";pero que sin embargo tal doctrina no es aplicable a aquel supuesto, "ya que la parte recurrente, en su día demandante, no ha ejercitado ninguna acción de naturaleza real por la que se pretendiera la recuperación del dominio de un espacio común invadido ilegítimamente por algún copropietario. La demandada es propietaria de una vivienda que tiene atribuido, para su uso privativo, una terraza de naturaleza común. Ninguna de estas circunstancias ha sido objeto de debate ni, por tanto negada por la parte recurrida: el espacio donde está situada la terraza de cuyo uso disfruta es un elemento común de uso privativo. La parte demandante ha formalizado una demanda mediante la que únicamente pretendía que se retirara por parte de los demandados la construcción realizada en la terraza de cuyo uso privativo disfrutaban porque, afectando a un elemento común, había sido ejecutada sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios";de forma que "acciones como la ejercitada por los demandantes, centrada en una obligación de hacer es una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen por la pertenencia del demandado a una comunidad de propietarios sometida al régimen de la LPH, por lo que está sometida a un régimen de prescripción de 15 años, conforme a lo dispuesto en el artículo 1964 CC ".

El supuesto de hecho que en nuestro caso se plantea difiere del contemplado en esta Sentencia 3/2012 por el Tribunal Supremo. Pese a que por las representaciones de los demandados se haya tratado de centrar la discusión en el supuesto uso privativo de las terrazas, lo cierto es que las obras a que se refiere la demanda van mucho más allá de la mera colocación de unos cerramientos en unas terrazas de uso privativo, puesto que por el demandante se alega que se ha edificado de manera ilegal sobre espacio comunitario, que ello ha propiciado que las viviendas de los demandados vean de factoampliada su superficie (según los informes de los servicios técnicos del Ayuntamiento aportados como documentos n.º 5 y 6 de la demanda, las viviendas DIRECCION001 y DIRECCION002 habrían ampliado su superficie en aproximadamente 4,35 m2 en fachada posterior), y que por tanto se están ocupando de manera ilegítima los elementos comunes; de modo que la consecuencia de un pronunciamiento estimatorio de la demanda sería la recuperación para la comunidad de la superficie que ahora estarían ocupando los demandados. No se trata por tanto de la mera retirada de unos cerramientos, sino de la solicitud de restitución de los elementos comunes afectados a su estado anterior.

En consecuencia, deben prosperar las alegaciones del apelante acerca de la falta de prescripción de la acción ejercitada.

TERCERO.- Consentimiento tácito a la realización de las obras: doctrina jurisprudencial

Corresponde por consiguiente entrar al examen de los siguientes motivos en que se ha fundado la oposición de los demandados, y ante todos ellos, la existencia de consentimiento tácito a las obras realizadas.

Acerca de este punto, ha de partirse de que tratándose de obras realizadas entre 2004 y 2007, la redacción entonces vigente del artículo 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, establecía que "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo";disponiendo a su vez la regla 1.ª del artículo 17 que sería exigible la unanimidad "para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad".Por ello, se ha venido declarando que con carácter general, la realización de obras que afectan a elementos comunes exigía para su validez la existencia de acuerdo unánime de la junta de propietarios (así, por todas, Sentencias del Tribunal Supremo 423/2011, de 20 de junio, y 465/2011, de 5 de julio).

Ahora bien, según exponen entre otras las Sentencias del Tribunal Supremo 135/2012, de 29 de febrero, y 171/2013, de 6 de marzo:

"El consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito. No obstante el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento".

La Sentencia del Tribunal Supremo 540/2016, de 14 de septiembre, incide en que "la apreciación de tal consentimiento dependerá en todo caso de las circunstancias de cada supuesto que pueda plantearse, teniendo en cuenta fundamentalmente la obviedad de las obras que resultaren claramente apreciables para todos los comuneros y no sólo para algunos, sin que puedan desdeñarse otras circunstancias como es el incremento del perjuicio que se derivara de las mismas por el transcurso del tiempo".

Y la Sentencia 107/2024, de 30 de enero, con cita de las Sentencias 471/2021, de 29 de junio, y 1.686/2023, de 4 de diciembre, ha expuesto que la jurisprudencia "admite el posible efecto jurídico del silencio como declaración de voluntad en los casos en que sea aplicable la regla de que el que calla 'podía' y 'debía' hablar, y entiende que existe ese deber cuando viene exigido, no sólo por una norma positiva o contractual, sino también por las exigencias de la buena fe o los usos generales del tráfico, o, habiendo relaciones de negocios, el curso normal y natural de los mismos exigían responder de modo que al no hacerlo se provoca en el 'destinatario' la lógica creencia de que se aceptaba. Pero para que el destinatario pueda invocar su confianza en la existencia de tal declaración de voluntad con eficacia jurídica es presupuesto necesario, asimismo, que el silencio resulte 'elocuente'. La jurisprudencia ha precisado también esta idea, de forma que el consentimiento tácito ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente ( sentencias de 11 de noviembre de 1958 y 3 de enero de 1964 ), sin que se pueda atribuir esa aceptación al mero conocimiento, por requerirse actos de positivo valor demostrativo de una voluntad determinada en tal sentido ( sentencias de 30 de noviembre de 1957 y 30 de mayo de 1963 )".

De este modo, se ha rechazado apreciar la existencia de consentimiento tácito a las obras realizadas en supuestos en que resultó que "el demandante, lejos de mostrar un comportamiento silencioso capaz de ser valorado como un consentimiento tácito, ha denunciado por diferentes medios y desde que tuvo conocimiento de las obras realizadas la validez de las mismas"( Sentencia 790/2011, de 27 de octubre); o en que constaba la realización de varios requerimientos expresos efectuados en distintas juntas, instando a los comuneros a que cesaran en la ocupación o al menos retribuyeran a la comunidad por el uso privativo ( Sentencia 171/2013, de 6 de marzo); o en que no llegó a tratarse acerca de las obras en las juntas de propietarios por no haberse incluido ese punto en el orden del día, "por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito"( Sentencia 909/2021, de 22 de diciembre); o en que la junta no llegó a avalar la ejecución de los trabajos pretendidos, posponiendo su decisión a fin de intentar llegar a un acercamiento para una reunión ulterior, que no llegó a celebrarse, además de constar "desde el año 2015, manifestaciones de la demandante de disconformidad con las obras realizadas, que finalizaron en el 2013, así como denuncias administrativas que provocaron la intervención del ayuntamiento, y que son expresión indiscutible de una disconformidad exteriorizada incompatible con una tácita anuencia"( Sentencia 107/2024, de 30 de enero); o en que se había adoptado en su momento por la junta un acuerdo, no impugnado, por el que se conminaba al propietario a retirar a su costa la construcción realizada sobre superficie común, pese a que hubieran transcurrido aproximadamente quince años desde la realización de las obras litigiosas ( Sentencia 556/2013, de 4 de octubre).

Por el contrario, se ha apreciado la existencia de consentimiento tácito en supuestos en que se había declarado "que la comunidad era conocedora de las obras realizadas; que incluso la demandada verificó obras en el edificio para compensar las molestias ocasionadas; que se había tratado en junta de propietarios, en punto del orden del día, las obras ejecutadas por la recurrida sin que se adoptara acuerdo alguno sobre prohibirlas o impugnarlas; y que las obras finalizaron en el año 1988"( Sentencia 465/2011, de 5 de julio); o en que quedó probado que las obras no fueron clandestinas sino explícitas, discutiéndose por la junta de propietarios acerca de ellas y acordándose que serían examinadas por el presidente y el administrador, lo que llevaron a efecto, sin que posteriormente hubiese más reuniones de la junta sobre tal extremo, ni constase objeción alguna por los representantes de la comunidad o solicitud de nueva convocatoria por el copropietario luego demandante instando la proscripción de las obras ( Sentencia 617/2013, de 15 de octubre); o en que la comunidad había consentido durante veinte años la realización de las obras, apreciándose además en función de las concretas circunstancias del caso la existencia del elemento subjetivo (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo) propio del abuso del derecho ( Sentencia 12/2022, de 12 de enero); o en que los comuneros acordaron por unanimidad una determinada fecha tope para la finalización de las obras y la imposición de una penalización por día de retraso a partir de tal fecha, con lo que "asumen que las alteraciones de los elementos comunes se están realizando, no se oponen a las mismas, y como muestra de su aquiescencia, fijan una penalización por retraso, dada la lentitud de las obras",lo que permite concluir que "estamos ante un supuesto de consentimiento expreso, más que tácito"( Sentencia 164/2013, de 13 de marzo).

CUARTO.- Aplicación al caso

En el supuesto de autos, es pacífico que en junta de propietarios de 29 de marzo de 2007 (se aportó copia del acta como documento n.º 1 de la demanda), se rechazó de manera expresa el ejercicio de acciones por la comunidad por razón de las obras a que se refiere la demanda. Concretamente, se recoge en el acta:

"5°.-Dar cuenta obras de ampliación llevadas a cabo por diversas viviendas sin la debida autorización de la Comunidad. Acciones a tomar.-

Se da cuenta que las viviendas DIRECCION001- DIRECCION002 han procedido a la ampliación en obra de sus viviendas y a su vez el techo de una de ellas se ha adaptado como terraza para la DIRECCION003. Dichas construcciones se han llevado a cabo sin la debida autorización de la Junta.

Por tanto se procede someter a votación si por parte de la comunidad se van a iniciar las acciones judiciales correspondientes para restablecer a su estado original las ampliaciones mencionadas anteriormente efectuadas en dichas viviendas.

Únicamente de dicha votación los propietarios de las viviendas DIRECCION008 (se adjunta copia al acta de su carta remitida para dar conocimiento de su postura) y DIRECCION000 votan a favor de interponer las acciones correspondientes para que las obras realizadas se repongan a su estado original. El resto de propietarios votan en contra de iniciar cualquier acción judicial o actuación para que se reponga a su estado original.

Por tanto no prospera iniciar cualquier tipo de acción, si bien se hace constar que cualquier propietario de forma particular está en su derecho de iniciar las acciones judiciales que estime oportunas".

No hay constancia de ningún nuevo acuerdo al respecto, hasta que en junta de propietarios de 30 de octubre de 2018 (se aportó copia del acta como documento n.º 2 de la demanda) se vuelve a rechazar por la mayoría de los propietarios el ejercicio de acciones, en los siguientes términos:

"En cuanto al asunto 2; 'Solicita que se lleve a votación el establecimiento de una regulación y acuerdo respecto a cerramientos. ..... u otros elementos comunes. '-

Por parte del Sr Eloy, expone a los presentes que ha presentado las denuncias que ha estimado oportunas y que por su parte ha retirado sus cerramientos con carácter de oficio a los efectos de querer cumplir con la Ley. Su pretensión es que el resto de propietarios se adapten a la normativa vigente. Según indica parece ser que el volumen de edificabilidad está agotado por lo que los cerramientos que se propongan votará en contra por no estar autorizados.

Continuando con su punto de vista, las modificaciones que sean previamente aprobadas en junta y en el caso de aprobarse, no se podrán llevar a cabo hasta que no se disponga de la correspondiente autorización. Recuerda que cualquier autorización que afecte a las fachadas no se puede modificar bajo ningún concepto salvo que exista un acuerdo de Junta expreso.

Los restantes propietarios con sus correspondientes representaciones no secundan presentar demandas o denunciar. Si considera que se debe denunciar lo lleve a cabo de forma particular".

Y todavía en la junta de propietarios que tuvo lugar el 12 de julio de 2021 (se aportó copia del acta como documento n.º 3 de la demanda), se volvió a abordar la cuestión a solicitud del Sr. Eloy, resolviéndose, en cuanto a "obras efectuadas en zonas comunitarias, por los propietarios de las viviendas DIRECCION001 y DIRECCION002, al haber efectuado ampliaciones de sus viviendas sobre zonas comunes sin autorización", así como en cuanto a "obras de acceso a la zona ampliada por la DIRECCION002 por parte de las viviendas DIRECCION003, al haber convertido una ventana en puerta y un tejado frente a su fachada por terraza sin autorización", en contra de accionar judicialmente, por una mayoría de once propietarios que representaban el 71,14% de coeficientes de participación, votando a favor del ejercicio de acciones únicamente el demandante Sr. Eloy.

Por otro lado, aun cuando en las actas se indica que la negativa al ejercicio de acciones por la comunidad lo es sin perjuicio de las que puedan ejercitar los propietarios de manera individual, no se ha aportado ninguna reclamación formulada extrajudicialmente por el demandante hacia los codemandados, por medio de la cual les inste a deshacer las obras, cesando en la ocupación de los elementos comunes, o les anuncie el ejercicio de acciones por su parte.

Sí que consta que por el Ayuntamiento se emitieron informes de inspección en fechas 11 de junio de 2018 y 21 de marzo de 2019 (documentos n.º 5 a 7 de la demanda), habiendo manifestado en el acto del juicio Dña. Rosa, madre del demandante y según indicó vecina del edificio aproximadamente entre 1991 y 2017, que ella acudió al Ayuntamiento a protestar por razón de las obras realizadas por los demandados.

Valorando todo ello, consideramos que cabe apreciar la existencia del alegado consentimiento tácito en relación con las obras realizadas: (i) la junta de propietarios se ha pronunciado hasta en tres ocasiones, de manera expresa, en contra del ejercicio de acciones contra los demandados por haber efectuado las obras afectando a los elementos comunes del edificio; (ii) pese a que en las dos primeras actas se recoge de manera expresa que los propietarios pueden ejercitar acciones a título individual, no consta que el demandante dirigiese a los demandados reclamación extrajudicial al respecto; (iii) al margen de ello, tampoco constan actuaciones de comprobación por el Ayuntamiento a instancia de otros vecinos, que pudieran resultar sugestivas de una disconformidad por parte de estos con las obras efectuadas, hasta un momento muy posterior, en concreto 2018, pese a remontarse la realización de las obras al periodo comprendido entre 2005 y 2007 y el primer acuerdo de la junta de propietarios en contra del ejercicio de acciones también a 2007; (iv) el periodo de tiempo transcurrido, por tanto, puede considerarse como muy significativo y prolongado, ya se mida desde ese acuerdo de la junta de 2007 hasta el momento en que se efectúan las inspecciones por el Ayuntamiento (aproximadamente once años) o bien hasta el momento en que finalmente se interpone la demanda (aproximadamente catorce años); y (v) por otro lado, no solo por haberse tratado repetidamente acerca de las mismas en las juntas de propietarios, sino también habida cuenta de sus características y ubicación (en la fachada posterior del edificio), se trata de obras apreciables de manera patente para la totalidad de los comuneros, y no se pone de manifiesto que por el transcurso del tiempo se derive un incremento del perjuicio que en su caso las mismas pudiesen comportar.

En consecuencia, si bien por razones distintas de las que tomó en consideración la sentencia apelada, concluimos que la pretensión ejercitada por el demandante no puede prosperar, lo que acarrea la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.- Costas de la apelación y depósito para recurrir

En la medida en que, pese a que finalmente se acuerda la desestimación del recurso, ello es con base en razones diferentes de las que sirvieron de base a la sentencia apelada, habiéndose de manera previa acogido las alegaciones del apelante en relación con la falta de prescripción de la acción, entendemos que no es procedente efectuar especial imposición de las costas causadas en esta segunda instancia.

Por otro lado, la desestimación del recurso da lugar a la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).