Sentencia Civil 648/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1269/2022 de 25 de septiembre del 2025

PRIMERO.- Plantea recurso de apelación la demandante en la instancia quien se afana por que la demanda sea estimada íntegramente. Enuncia en primer término como motivo de apelación, error en la valoración de la prueba. Defiende haber alcanzado un acuerdo verbal con la contraria, para la devolución plena de las cantidades entregadas como parte del precio. Disiente del análisis realizado por la Juzgadora de los medios de prueba practicados, documental y testifacales practicadas. Reprocha que la Magistrada a quo ignorara el convenio alcanzado entre las partes litigantes. Destaca además, entorno al esgrimido acuerdo de resolución, una defectuosa motivación de la Sentencia impugnada. Objeta la recurrente que debe tenerse por acreditada la existencia del referido acuerdo verbal, que debe surtir plena eficacia. En segundo término, en relación a la denegación del plateamiento fundado en la aplicación de la clásula rebus sic stantibus, censura así mismo la valoración de la prueba. Subraya que la pandemia provocada por el virus SARS-CoV-2, trasciende de ser una mera crisis económica. Avocó al cierre de negocios, confinamientos domiciliarios, con limitación de los desplazamientos, que afectó a ciudadanos y al sector empresarial. Aduce que concurren los presupuestos que define la Sala Primera del Tribunal Supremo, con cita de la STS 156/2.020 de 6 de marzo de 2.020.

La parte apelada se opone al recurso planteado e insta confirmar la Sentencia impugnada en todos sus pronunciamientos. De un modo preliminar plantea falta de legitimación de la apelante, pues cuestiona que la Sentencia depare gravamen en perjuicio de la recurrente, pues ha sido acogida la petición subsidiaria contenida en el suplico de la demanda. Alaba la valoración de la prueba que se contiene en la Sentencia. Expone que frente a la decisión adoptada por la contraria, de resolver el contrato, planteada de forma unilateral e injustificada, conforme a lo pactado en la Condición General Séptima de dicho contrato de compraventa, la parte vendedora podría optar entre exigir el cumplimiento íntegro del contrato o resolverlo, indicando que "si optase por la resolución, la parte vendedora restituirá a la parte compradora, de las cantidades entregadas por ella, tras deducir y hacer suyo el 50% de las cantidades que debiera haber satisfecho la parte compradora en el momento de la resolución como cláusula penal por incumplimiento". Expresa que en ningún momento llegó a concretarse el pretendido acuerdo de resolución. Ninguna prueba permite asentar tal aserto de existencia de un acuerdo verbal resolutorio. Del mismo modo defiende como correcto el análisis realizado por la Magistrada a quo sobre la aplicación al caso de autos de la cláusula rebus sic stantibus. Replica que no puede realizare una traslación automática de aquella doctrina jurisprudencial. Señala que la recurrente funda su planteamiento en una mera alegación de que la crisis provocada por el COVID 19 le ha ocasionado disminución de ingresos y dificultades para obtener financiación, lo cual resulta absolutamente insuficiente para sostener la aplicación de la excepcional cláusula.

SEGUNDO.- Siguiendo el hilo de las cuestiones procede dar respuesta en primer término a la objeción que proyectaba la parte apelada sobre la legitimación de la recurrente para impugnar la sentencia recaída en la primera instancia. Al igual que la legitimación para ser apelante nace del gravamen [ SSTS 318/2018, de 30 de mayo (Roj: STS 2012/2018, recurso 2614/2015), 30 de septiembre de 2016 ( Roj: STS 4280/2016, recurso 1829/2014), 26 de mayo de 2016 ( Roj: STS 2306/2016, recurso 270/2014), 28 de noviembre de 2014 ( Roj: STS 4841/2014, recurso 1308/2013), 26 de abril de 2013 ( Roj: STS 2163/2013, recurso 2073/2010)], sin que pueda solicitarse la condena del codemandado absuelto [ SSTS 16 de diciembre de 2014 (Roj: STS 5097/2014, recurso 2679/2012), 24 de octubre de 2013 ( Roj: STS 5030/2013, recurso 1263/2011), 16 de mayo de 2013 ( Roj: STS 2259/2013, recurso 1892/2010), 27 de marzo de 2013 ( Roj: STS 1403/2013, recurso 1491/2010)], el codemandado absuelto, al que no afecta el recurso, no puede oponerse al recurso (salvo que se contuvieran peticiones contra él, y con la finalidad de resaltar la ausencia de legitimación), ni impugnar la sentencia (pues la impugnación sería contra el codemandado apelante). Sobre esta problemática, el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 1442/2023 de 20 Oct. 2023, Rec. 6604/2019 exponía: "3. El art. 448.1 LEC, al regular el derecho a recurrir, establece que "Contra las resoluciones de los Tribunales y Letrados de la Administración de Justicia que les afecten desfavorablemente, las partes podrán interponer los recursos previstos en la ley".

La jurisprudencia de esta sala, como recuerda la sentencias 71/2022, de 1 de febrero, entiende que en este precepto se contiene el denominado "requisito del gravamen":

"En las sentencias 582/2016, de 30 de septiembre, y 477/2017, de 20 de julio, afirmamos que la afectación desfavorable para la parte litigante, lo que ha venido en llamarse el "gravamen", constituye un presupuesto del recurso, que algunas resoluciones de esta sala han conectado con la legitimación para recurrir, entendido el término legitimación en un sentido amplio. De ahí que, respecto del recurso de apelación, el art. 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevea que la finalidad de este recurso estriba en que se revoque el auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, y que conforme al art. 461.1 de dicha ley, las demás partes puedan impugnar la resolución apelada "en lo que le resulte desfavorable".

"Declarábamos en esas sentencias que es doctrina de esta sala, recogida en la sentencia 432/2010, de 29 de julio, que cita otras resoluciones anteriores, la que afirma que "la posibilidad de interponer recursos y de combatir una concreta resolución corresponde únicamente a quien ocupa la posición de parte agraviada o, siendo tercero, le alcancen los efectos de la cosa juzgada, por lo que es manifiesto que sin gravamen no existe legitimación para recurrir.

"La constitucionalidad de la exigencia de gravamen para recurrir está expresamente reconocida en la sentencia número 157/2003, de 15 de septiembre, del Tribunal Constitucional: "[...] no parece que pueda discutirse que para que proceda utilizar un recurso contra una resolución judicial es preciso que la misma genere un perjuicio para el recurrente. Entendido así, la configuración del gravamen como presupuesto de un recurso (con independencia de la concreta naturaleza jurídica de tal presupuesto y, en particular, de su relación con la legitimación para recurrir) resulta constitucionalmente inobjetable. Incluso así ha tenido ocasión de afirmarlo este Tribunal, como ocurrió en la citada STC 165/1987, de 27 de octubre (F. 2), donde se aludía expresamente, reconociendo su corrección constitucional, al principio procesal, de tradicional arraigo en nuestro Ordenamiento jurídico, según el cual sólo tienen acción para recurrir las resoluciones judiciales aquellos que hayan sufrido agravio en el juicio""". No se advierte ningún óbice procesal para que la recurrente, demandante en la instancia, plantee recurso de apelación con el afan de que la demanda sea íntegramente estimada, conforme al pedimento principal que se contenía en el suplico. Es por ello que no ha lugar a acoger la excepción que introducía la apelada.

Se enmcarca la controversia suscitada en la presente alzada entorno a la pretensión de devolución por la vendedora de las cantidades entregadas como parte del precio. Las partes litigantes suscribieron el 11 de octubre de 2.017 contrato privado de compraventa, por el cual la demandante, que se dedica a la gestión de apartamentos turísticos, pretendía adquirir una vivienda, dos plazas de aparcamiento y un trastero a la vendedora, sitos en la Plaza del Teatro, Edificio 2, Planta Tercera, Apartamento F, plaza 18 y 19 del sótano 1 y trastero 19 del mismo sótano 1 respectivamente. Enunciaba la demandante como causa de pedir haber alcanzado un acuerdo de resolución, en virtud del cual la compradora aceptaba reintegrar las cantidades abonadas. Proclamaba además la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus, al razonar que no podía obtener financiación de las entidades bancarias como consecuencia de la crisis económica provocada por la reciente pandemia. Denegó la Magistrada de instancia sendos planteamientos y acogió la pretensión planteada de forma subalterna, devolución de la mitad de las sumas abonadas en aplicación de los términos del contrato de compra.

Se funda el principal motivo de apelación en un error en la valoración de la prueba, que predica respecto de ambas causas de pedir. Disiente del razonamiento y análisis que efectuó la Magistrada a quo de los distintos medios de prueba. Como expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 2015, el Tribunal Constitucional, en su labor de interpretación del artículo 24 de la Constitución Española, ha elaborado la doctrina del error patente en la valoración de la prueba, destacando su relación directa con los aspectos fácticos del supuesto litigioso. Así, en las sentencias 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, destacó que "concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración". En la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, "inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia".

Quiere ello decir que no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, sino que como recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de junio 2012 es necesario que concurran los siguientes requisitos:

1º) que se trate de un error fáctico -material o de hecho- es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y

2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

No obstante, la Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3], pero en cualquier caso, al apelante, siempre que alegue error en la valoración de la prueba como fundamento de su recurso, se le debe exigir un "plus", que no es más que acreditar que su discrepancia valorativa está fundada en una equivocación del juez patente, evidente y contraria a la lógica por absurda, pues de lo contrario debe prevalecer el convencimiento al que ha llegado el juzgador de instancia.

Así procede reiterar el criterio expresado en esta sección en sentencias de 18 de septiembre y 20 de diciembre de 2.018, que resolvieron "Con carácter previo debemos significar que según consolidada jurisprudencia del TS ( STS de 8 de abril de 2014, con cita de las SSTS de 18 de febrero de 2013 y 4 de enero de 2013, entre las más recientes) la valoración de la prueba corresponde en principio a la Sala de instancia, debiéndose reducir su examen en esta sede a problemas de infracción en concreto de una regla de valoración, al error patente y a la interdicción de la arbitrariedad o irrazonabilidad; de forma que procede la revisión probatoria: a) cuando se ha incurrido en un error patente, ostensible o notorio; b) cuando se extraigan conclusiones contrarias a la racionalidad, absurdas o que conculquen los más elementales criterios de la lógica o se adopten criterios desorbitados o irracionales; c) cuando se tergiversen las conclusiones periciales de forma ostensible, o se falsee de forma arbitraria sus dictados, o se aparte del propio contexto o expresividad del contenido pericia; y d) cuando se efectúen apreciaciones arbitrarias; sin que le sea factible al recurrente, en los casos de valoración conjunta de la prueba, desarticularla para ofrecer sus propias conclusiones o deducciones.

En línea con lo anterior, se encuentra igualmente consolidada la doctrina que declara ( STS de 8 de abril de 2014): a) que la valoración de la prueba y la motivación de la sentencia son dos cuestiones diversas que no pueden tratarse conjuntamente ni mezclarse ( STS 3 de noviembre de 2009, y 25 de noviembre de 2010) y que el hecho de que en la sentencia impugnada no se tome en consideración determinado o determinados elementos de prueba, relevantes a juicio de la recurrente, carece de trascendencia en relación con el cumplimiento del requisito de motivación y es suficiente que el tribunal razone sobre aquellos elementos a partir de los cuales obtiene sus conclusiones, sin necesidad de que se refiera de manera exhaustiva a todos los medios de prueba obrantes en los autos ( STS de 8 de julio de 2009 y 25 de noviembre de 2010) ".

Además de censurar el análisis racional de los medios de prueba, cuestionó la motivación de la sentencia. En relación con la motivación de las sentencias es reiterada la doctrina jurisprudencial que establece que la exigencia del artículo 120.3 de la Constitución no comporta una exhaustiva descripción del proceso intelectual que lleva al Órgano judicial a adoptar una determinada solución ni le impone un concreto alcance o intensidad en el razonamiento empleado ( SSTC. 191/89, de 16 Nov., 70/90, de 5 Abr., 199/91, de 28 Oct., 101/92, de 25 Jun., 109/92, de 14 Sep., y 208/93, de 28 Jun.), no comportando tampoco un paralelismo servil del razonamiento que sirve de base a la sentencia con el esquema discursivo de los escritos de alegaciones de las partes, ni implicando una argumentación pormenorizada de todos los aspectos planteados por los litigantes, bastando con que permita conocer cuales han sido los criterios jurídicos esenciales determinantes de la decisión ( SSTC. 165/93, de 18 May., 209/93, de 28 Jun., y 107/94, de 10 Jun.; STS. de 14 Mar. 1995), siendo suficiente con que la motivación cumpla la doble finalidad de exteriorizar el fundamento de la resolución adoptada y de permitir el eventual control jurisdiccional mediante el ejercicio de los recursos previstos por el ordenamiento jurídico ( SSTS. de 5 Nov. 1992 y de 20 Oct. 1995). Por su parte, en la STS. de 15 Feb. 1996 se afirma que si bien los preceptos citados requieren que las sentencias estén motivadas del modo y forma que preceptúan y en igual sentido se decanta la doctrina del Tribunal Constitucional, tal exigencia no debe entenderse con un criterio rigorista absoluto que obligue al Juzgador a especificar los preceptos legales que estime aplicables y a detallar las razones fácticas y jurídicas determinantes del fallo a dictar, pues lo que verdaderamente importa es que "las resoluciones judiciales vengan apoyadas en razones que permitan conocer a las partes cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión", es decir, la "ratio decidendi" que la ha determinado, como así tiene declarado el Tribunal Constitucional en Sentencia, entre otras, 14/1.991 y 135/1.995, en las que también se declara que "la motivación contribuye a lograr la convicción de las partes en el proceso sobre la justicia y corrección de una decisión judicial, con lo que puede evitarse la formulación de recursos", y estos criterios vienen a coincidir con los establecidos por esa Sala en Sentencias, además de otras, de 10 Abr. 1984, 17 Oct. 1990, 7 Mar. 1992, y 20 Oct. 1995.

La motivación de la resolución no tiene nada que ver con el acierto o desacierto de la argumentación. Hay que distinguir en relación con la valoración probatoria, la falta de motivación o la motivación insuficiente, que se sitúa en el requisito procesal y exigencia constitucional de la motivación, del error en la valoración de la prueba que es un tema ajeno a la motivación ( STS 160/2012, de 16 de marzo, citada por la 643/2016, de 26 de octubre). La motivación consiste en la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión tomada. Conforme a la doctrina del Tribunal Constitucional y de la Sala de lo Civil del T.S., se infringe el deber de motivación, cuando no hay motivación -carencia total-, o cuando es completamente insuficiente, y también cuando la motivación está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico.

En el caso que nos ocupa no se infringe el deber de motivación de las sentencias judiciales. En el presente supuesto la sentencia contiene de forma comprensible las razones que le han servido para estimar solo en parte la demanda de la actora, al concluir que no había quedado demostrado, incumbía a la demandante, haber alcanzado el acuerdo esgrimido. Analizó de forma pormenorizada los medios de prueba practicados, con referencia a los documentos aportados, con especial significación a la comunicaciones escritas mantenidas entre las partes, así como a las testificales practicadas en el acto del juicio. No aprecia este Tribunal déficit o ausencia en la motivación de la Sentencia recaída en la instancia, definida por la sentencia del Tribunal Constitucional 144/2003 como la exteriorización del conjunto de consideraciones racionales que justifican el fallo. La motivación de las sentencias, además de un deber constitucional de los Jueces, constituye un derecho de quienes intervienen en el proceso ( sentencia del Tribunal Constitucional 213/2003, de 1 de diciembre), que se cumple con una resolución razonada en derecho, permitiendo su control jurisdiccional a través del sistema de recursos previsto en el ordenamiento ( sentencias del Tribunal Constitucional 35/2002, de 11 de febrero). Podrá disentir el apelante de la decisión judicial y los pronunciamientos recaídos, mas no puede fundamente censurar la motivación y exahustividad de la resolución cuyas exigencias por mandato constitucional quedan plenamente atendidas, cuyas conclusiones comparte este Tribunal, sin que describa las particulares circunstancias que no se han valorado, sobre las que se omite relato en el escrito de demanda, así como en el propio escrito de recurso. Por todo ello procede rechazar el motivo de apelación planteado.

TERCERO.- Conviene recordar que el sistema de la carga de la prueba en nuestro proceso civil se articulaba en torno a un eje central constituido por la regla genérica del artículo 1.214 CC hasta la entrada en vigor de la nueva ley de enjuiciamiento civil adecuadamente integrada y como complemento por diversos criterios correctores acuñados por la doctrina legal como los criterios de facilidad probatoria o proximidad al objeto de la prueba, y en cuyo estudio no se va a entrar por ser ahora innecesario. El invocado artículo, a cuyo tenor literal "incumbe la prueba de las obligaciones al que reclama su cumplimiento, y la de su extinción al que la opone", contenía un criterio que se suele formular diciendo que al actor corresponde la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su derecho (causa eficiente del mismo), y al demandado le incumbe la de los hechos impeditivos (condiciones o circunstancias que obstan al nacimiento del derecho), modificativos (los que, presupuesto el nacimiento válido del derecho, suponen una alteración del mismo), extintivos (los que, presupuesto el nacimiento válido del derecho, evitan su persistencia en el tiempo) y excluyentes (como categoría especial de estos últimos que, excluidos del principio de adquisición procesal y precisando ser alegados especialmente, eliminan el derecho ya nacido en virtud de una contra-derecho susceptible de ser ejercitado con autonomía), lo que significa tanto como exigir a cada parte que pruebe los hechos que integran el supuesto de la norma jurídica cuya aplicación pide en su beneficio, teniendo en cuenta siempre los principios de disponibilidad y facilidad probatoria.

Tales criterios o principios jurisprudenciales se han visto recogidos en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil en cuyo artículo 217 apartados segundo, tercero y sexto textualmente se afirma que:

A.- Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.

B.- Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior.

C.- Para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio.

En este sentido, una consolidada posición jurisprudencial ( SSTS. de 8 de nov. de 1989, o de 10 de noviembre de 1990, por todas) que interpretaba el antiguo art. 1214 del Código Civil y que es también aplicable a la nueva normativa, impone a la parte actora la obligación de probar los hechos constitutivos de su demanda, así como los precisos y necesarios para que nazca la acción ejercitada, mientras que a la parte demandada le corresponde la acreditación de los hechos extintivos, impeditivos o excluyentes de la acción ejercitada. Tal doctrina, sin embargo, viene siendo interpretada por nuestro Tribunal Supremo en el sentido de que el precepto legal citado y su normal interpretación proporcionan al juzgador una "regla de juego" que exige al menos una mínima labor probatoria ( STS 25-11-96).

Igualmente, el Alto Tribunal ha venido exponiendo en su doctrina que, si bien es cierta la vigencia de la conocida regla "incumbit probatio ei qui dicit, non qui negat", la misma no tiene un valor absoluto y axiomático, sino que debe matizarse el alcance del principio del "onus probandi" en el sentido de que al actor incumbe la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión y al demandado la de los extintivos e impeditivos que alegue, y que no puede admitirse como norma absoluta que los hechos negativos no pueden ser probados, puesto que pueden serlo por los hechos positivos contrarios ( SSTS 23-9-86 y 13-12-89); y , así mismo, que la norma distributiva de la carga de la prueba no responde a principios inflexibles, sino que se deben adaptar a cada caso, según la naturaleza de los hechos afirmados o negados y la disponibilidad o facilidad para probar que tenga cada parte ( SSTS 23-9-86, 18-5-88, 15-7-88, 17-6-89, 23-9- 89 y 8-3-91). En otras palabras, la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo matiza el principio general sobre la carga de la prueba a través de los principios de normalidad ( S.TS. 24/4/1987, 19/7/1991, ... de flexibilidad en su interpretación ( S.T.S. 20/3/1987, 15/7/1988, 17/6/1989, ...) y facilidad probatoria (en función de la posibilidad probatoria de las partes), derivadas de la posición de cada parte en relación con el efecto jurídico pretendido. Esta doctrina de la facilidad y disponibilidad probatoria (asumida por la Lec 1/2000, en el ap. 6 del art. 217) se recoge entre otras en las Sentencias de 8 marzo y 28 noviembre 1996 , 28 febrero 1997, 14 septiembre y 28 octubre 1997 , 30 julio 1999 , 3 y 29 mayo 2000 , 8 febrero 2001" Y en la misma sentencia se aplica la doctrina anterior en supuestos tales como el que se da cuando una parte se halle en mejor posición probatoria por su libertad de acceso a los medios de prueba o en posición más favorable para conseguir la prueba, citando las SSTS 2-12-1996, 28-12-1998, 19-4-1999 y 31 julio 2002.

La STS 16-12-2005 confirma lo anterior al señalar que "es también doctrina jurisprudencial, reiterada y constante que no puede admitirse como norma absoluta que los hechos negativos no pueden ser probados, pues pueden serlo por hechos o circunstancias positivas y si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción o pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor tendrán que probarlos, así como aquellos otros que por su naturaleza especial o carácter negativo no podrán ser probados por la parte adversa sin grandes dificultades, a lo que ha de añadirse el carácter genérico del precepto y que no se refiere a la apreciación de la prueba, ni tiende a regular el valor y eficacia de cada elemento probatorio, sino a la distribución del "onus probandi" entre los litigantes que tampoco puede aplicarse de forma tan rígida que obstaculice e invada el ámbito propio de la apreciación judicial de la prueba, ni impedir a los Tribunales conjugar la conducta de ambas partes, incluso las meramente negativas, con cualquiera de las pruebas aportadas". A la carga que pesa sobre el demandado de la prueba de los hechos impeditivos o extintivos opuestos por el demandado, siempre que no se limite a la mera negación de los hechos opuestos, se reitera en la sentencia de 2 de diciembre de 2003, citada en la de 27 de octubre de 2004. El principio de distribución de la carga probatoria no resulta alterado cuando se ha practicado prueba y el órgano judicial lleva a cabo su apreciación, en virtud de proceso de interpretación y valoración de la que se ha suministrado al pleito por cada parte en el conjunto del resultado ( sentencias de 12 de marzo de 1998, 25 de enero, 17 de marzo y 22 de septiembre de 2000, 28 de febrero de 2002, 21 de febrero de 2003 y 21 de diciembre de 2004).

Incumbía a la actora apelante la prueba del hecho positivo de haber alcanzado con la vendedora un acuerdo de resolución, que incluía el reintegro de las cantidades entregadas como precio. De acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede estimarse que haya probado la parte demandada la existencia del pretendido acuerdo verbal, por no haber propuesto ninguna prueba en la primera o en la segunda instancia. Revisados los medios de prueba practicados, visionado el acto del juicio, la Sala comparte las consideraciones que se exponen en la Sentencia no acatada. No ha quedado debidamente acreditado que la vendedora demandada aceptara el planteamiento que le trasladaba sobre reintegro de las cantidades. No consta en ninguno de las numerosas comuniciones que las partes mantuvieron por correo electrónico que la demandada aceptara el reintegro que proclama la apelante. Si bien las partes iniciaron conversaciones al respecto, no consta que alcanzaran el defendido acuerdo. Ningún documento refrenda el acuerrdio verbal que manifesta la apelante. Tampoco las testificales avalan el planteamiento de la compradora.

CUARTO.- Misma suerte desestimatoria debe predicarse respecto al pretendido intento de aplicación de la doctrina rebus sic stantibus. Se aludía por la recurrente en su escrito de demanda (hecho sexto) a que las entidades bancarias no iban a conceder financiación. Hacía referencia a la pérdida de ingresos sufrida, en el contexto del a crisis provocada por la pandemia.

La jurisprudencia viene admitiendo como una de las excepciones al principio pacta sunt servanda el supuesto de que se produzca una alteración sobrevenida de las circunstancias o cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus, excepción de construcción jurisprudencial que tiene por finalidad la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida, habiéndose negado tradicionalmente por la jurisprudencia efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato a tal alteración de las circunstancias, salvo cuando no sea posible de otra forma el equilibrio de las prestaciones. Aunque nuestro Código civil no lo prevé expresamente, la jurisprudencia del Tribunal Supremo terminó admitiendo la vigencia de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus para aquellos supuestos, siempre excepcionales, donde se rompía el equilibrio de las prestaciones por la irrupción sobrevenida e imprevisible de nuevas circunstancias. Esta cláusula, con escaso recorrido práctico dada su aplicación excepcional, resurgió a raíz principalmente de la crisis económica de 2008. El Tribunal Supremo aprovechó entonces la ocasión no solo para per?lar los contornos de esta ?gura jurídica, sino también para justi?carla y regularla. Esclareció su esencia y su contenido, buscando normalizarla, para lo cual concretó de forma objetiva sus condiciones. Hay un cuerpo de doctrina jurisprudencial que se inició con las sentencias 820/2012, de 17 de enero de 2013 y 822/2012, de 18 enero de 2013 y que continuó con la sentencia 333/2014, de 30 de junio. Es verdad que, últimamente, sin volver a los postulados clásicos, sí se ha hecho hincapié en la importancia de la autonomía de la voluntad, abundando en la excepcionalidad y en el carácter necesariamente imprevisible de las circunstancias ( sentencias 5/2019, de 9 de enero; 455/2019, de 18 de julio y 156/2020, de 6 de marzo).

La conocida Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2.014 viene a establecer el carácter normalizado y no excepcional de la cláusula, objetivando la valoración de la incidencia que motiva el cambio de circunstancias sobre la base de dos parámetros: determinar si la alteración frustra o hace inalcanzable la finalidad económica primordial de contrato y, además, quiebra la conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones, de forma que se pueda afirmar que no existe una prestación respondida con una contraprestación de igual equivalencia, y, en segundo lugar, la valoración de si el incidente o circunstancia sobrevenida entra dentro del riesgo normal del contrato (o está prevista expresamente en el contrato) o no, esto es, si realmente constituye una circunstancia imprevisible en el marco de la relación negocial de que se trate. en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, los contratos no se pueden modi?car, ni siquiera aun cuando las circunstancias cambien y se altere el equilibrio inicialmente pactado.

La cláusula rebus sic stantibus es una excepción al principio de pacta sunt servanda, debe ser aplicada con carácter restrictivo por lo que se tiene que aplicar de manera excepcional, siendo necesario que concurran una serie de requisitos que se extraen de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha analizado esta figura, en especial, las Sentencias 333/2014 de 30 de junio de 2014 , la Sentencia 5/2019 de 9 de enero de 2019, la Sentencia 455/2019 de 18 de julio de 2019 y la Sentencia 156/2020 de 6 de marzo de 2020 . Tales requisitos son:

a) Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.

b) Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

c) Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las partes de forma equitativa y justa.

La crisis económica asociada a la sanitaria provocada por el virus SARS-CoV-2 demuestra la oportunidad y vigencia de esta ?gura jurídica. Sobre la base del art. 3 CC, que exhorta a interpretar las normas en función de la realidad social del momento en que han de ser aplicadas, la actual crisis sanitaria, de graves repercusiones económicas, ha propiciado el renacimiento de esta cláusula. Una institución siempre presente, clásica, excepcional y con escaso recorrido práctico, ha resurgido con fuerza por los perversos efectos de la Covid-19. A modo de último recurso, esta ?gura cobra hoy un auge inusitado y ha salido en auxilio del contratante que sufre una onerosidad sobrevenida. El Tribunal Supremo ha rede?nido su fundamento o razón de ser. La concepción tradicional hacía descansar la cláusula en la equidad y la justicia. Ahora no, ya que se desplaza al plano causal del contrato. Y es que las relaciones jurídicas onerosas están presididas, con carácter general, por el principio de la conmutatividad, es decir, por el equilibrio de las prestaciones. Como también están regidas por el principio de la buena fe, que, entre otras cosas, comporta que los contratos se cumplan en sus justos términos. Cuando esos términos, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, cambian profundamente, las prestaciones pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo con el cambio operado.

Atendida dicha doctrina jurisprudencial, consideramos que en el caso de autos no es de aplicación la cláusula rebus sic stantibus pues, aunque sin duda la pandemia ha sido un suceso extraordinario e imprevisible para las partes, que tuvo un manifiesto impacto en la activida empresarial que desarrolla la demandante, estimamos que no ha quedado acreditado que haya supuesto una alteración de la base del negocio que pudiera frustrar la propia finalidad del contrato u ocasionar un perjuicio grave y excesivamente oneroso a las partes. Si bien consta una reducción en los ingresos en el ejercicio 2.020, así resulta de la documentación contable y fiscal aportada, (documento nº 14 de la demanda), no acredita la apelante que le resultara inalcanzable financiar la operación inmobiliria litigiosa. Hacía mención a que las entidades bancarias denegaron conceder apoyo económico para la compra de los inmuebles. Empero de los medios de prueba practiados no se advierte como cierto dicho alegato, que deviene crucial en el planteamiento que formulaba la apelante. Sin negar la incuestionable repercusión que tuvo la panedemia para la activida económica que ejerce la demandante, así resulta del informe contable aportado junto a la demanda, expuesto en el acto del juico, que se tradujo en una reducción de los ingresos de la mercantil, no ha demostrado la actora que resultara imposible acceder a la financiación necsaria para culminar la operación de compra y subrogarse en el préstamo hipoercario que gravaba los bienes. A este respecto, como destacó la Magistrada de instancia, el Director de Pymes de Bankinter destacó que no fue solicitada por la demandante la concesión de préstamo hipotecario. Anotó que la actora tenía a su disposición una una linea de credito, que tornó en a línea ICO, para obtener liquidez.

En cualquier caso, con arreglo a la doctrina jurisprudencial de la que se hace eco la sentencia del Tribunal Supremo Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 447/2017 de 13 Jul. 2017, Rec. 621/2015, como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor que, por ende, no puede servir de presupuesto a la revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias al amparo de la cláusula implícita "rebus sic stantibus", ni para sustentar la exoneración de cumplimiento de sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse; de manera que, sólo excepcionalmente el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación. En la precitada Sentencia, el Alto Tribunal, expresaba: "QUINTO.- Derecho aplicable y doctrina de la sala.

1.- El Derecho español carece de una disposición general sobre revisión o resolución del contrato por alteración sobrevenida de las circunstancias. Si existen, dispersas a lo largo del ordenamiento, expresas previsiones legales que tienen en cuenta el cambio de circunstancias en el cumplimiento de las obligaciones, introduciendo excepciones que, por razones diversas, flexibilizan las consecuencias del principio pacta sunt servanda y del principio de la responsabilidad del deudor.

Así, en el ámbito contractual, en circunstancias excepcionales, el legislador ha promulgado normas de revisión de los efectos de contratos ya existentes: no solo se trata de superar las injusticias que pudieran derivarse de su exacto cumplimiento para una de las partes, sino también de incidir de manera más general en los intereses de la economía nacional, en una suerte de promulgación de un Derecho de aplicación retroactiva (a contratos ya otorgados) justificada en razones extraordinarias. De esta forma se pueden explicar las leyes excepcionales dictadas después de la guerra (la Ley de 5 de noviembre de 1940, sobre contratación en zona roja, estableció causas de anulación y revisión para contratos celebrados durante la guerra «por excepción y respecto solamente de algunos contratos», según se indicaba en su preámbulo).

Desde otro punto de vista, en el ámbito de la protección del consumidor, se establecen previsiones específicas sobre las consecuencias de la necesidad de introducir una modificación en el contrato de viaje combinado ( art. 158 Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias ), o se permite que el juez altere el contenido del contrato atendiendo a circunstancias sobrevenidas personales del deudor, lo que es excepcional ( art. 11 Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Mueble).

La protección de los deudores más vulnerables económica y socialmente justifica las normas recientes en materia de protección de deudores hipotecarios y la introducción de la posibilidad de liberación parcial de la parte no satisfecha del crédito hipotecario tras la ejecución de la garantía sobre la vivienda habitual (Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y las que le han seguido). Junto a ello, consideraciones de protección frente a las consecuencias del sobreendeudamiento, así como la concesión de una segunda oportunidad para restablecer la actividad económica de quienes no pueden pagar todos sus créditos, han dado lugar a la introducción tímida del beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho, un régimen de exoneración de ciertas deudas para los deudores persona natural en el marco del procedimiento concursal, siempre que el deudor sea de «buena fe» y que se liquide previamente su patrimonio o que se declare la conclusión del concurso por insuficiencia de masa ( art. 178 bis de la Ley concursal , introducido por la Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social).

Estas disposiciones en las que el legislador, o bien se ocupa de la revisión de los contratos o bien permite la exoneración del pasivo insatisfecho por el deudor, se refieren a supuestos concretos y puntuales. En Derecho español no existe una formulación legal de la doctrina de la cláusula rebus ni tampoco una regla general que permita al deudor liberarse de sus obligaciones cuando empeora su situación económica.

2.- Sin embargo, es indiscutida en la doctrina jurisprudencial la existencia de un principio que permitiría a un contratante desligarse del contrato, exonerándose de toda responsabilidad, como consecuencia de la aparición de hechos sobrevenidos imprevisibles. La cuestión es determinar en qué medida la dificultad para conseguir financiación para cumplir un contrato puede considerarse una circunstancia imprevisible cuando se perfeccionó el contrato de modo tal que, sobrevenida, permita al deudor resolver el contrato sin consecuencias económicas para él.

A) Con carácter general, la jurisprudencia de la sala ha negado que las dificultades de financiación de un contratante le permiten resolver el contrato, por ser un riesgo que corre de su cuenta.

Así, en la sentencia 433/1997, de 20 de mayo , se alegaba por la promotora vendedora de vivienda protegida la imposibilidad de construir a un precio ventajoso al no haber obtenido la financiación que esperaba (por agotamiento del cupo de hipotecas que podía conceder la entidad). Entiende la sentencia que «la imposibilidad del cumplimiento de la prestación que admite restrictivamente la jurisprudencia no puede venir referida a unas circunstancias como las de autos en las que influyó decisivamente el comportamiento del deudor, puesto que es meridiano, que existían más entidades de crédito para la concesión del préstamo hipotecario (...), puesto que la posible dificultad que hubiese habido en la obtención de dicho préstamo para financiar la construcción de la vivienda era cuestión razonablemente previsible a la celebración del contrato, sin perjuicio de que la mayor o menor dificultad de cumplimiento de una obligación nunca puede equivaler a la imposibilidad que establece la norma legal que se denuncia como infringida».

Por su parte, la sentencia 567/1997, de 23 de junio , confirma la sentencia que desestima la pretensión de liberación del pago debido «sin negar expresamente la difícil situación económica que afectó a la sociedad minera, a las infructuosas gestiones para obtener subvenciones estatales y oficiales, lo que no supone acontecimiento imprevisible, pues, aparte de no hacerse referencia alguna en el contrato, se trata de un riesgo susceptible de prever mediante las gestiones y estudios adecuados y que, en todo caso, asumió una parte y no puede repercutir en la otra».

B) Esta sala se ha pronunciado en varias ocasiones acerca de la posible aplicación de la cláusula rebus en supuestos en los que el comprador ha alegado la imposibilidad o la dificultad para conseguir financiación para liberarse de las consecuencias de un contrato de compraventa inmobiliaria que había concertado.

a) El punto de partida en esta materia debe ser, como recuerda la sentencia 266/2015, de 19 de mayo , que la imposibilidad liberatoria prevista en los arts. 1182 y 1184 CC no es aplicable a las deudas de pago de dinero, tampoco cuando el deudor se ve afectado por una desgracia familiar. La sentencia, además, consideró que la imposibilidad subjetiva que se invocaba en el caso (pérdida de ingresos como consecuencia del fallecimiento del esposo de la actora) «no puede calificarse de imprevisible, pues las contingencias relacionadas con la salud, bien de la parte contratante o de su núcleo familiar, con afectación de su solvencia, son previsibles, según es notorio por máximas de experiencias, asimismo es notorio, cómo en caso de comprometerse la parte compradora, normalmente de vivienda, al pago aplazado de la adquisición, suele concertar un contrato de seguro que cubra el siniestro descrito, a fin de evitar la insolvencia mencionada».

b) Precisamente porque el riesgo de financiación lo asume el deudor, como dice la sentencia 822/2012, de 18 de enero de 2013 , la imposibilidad de conseguir financiación no determina la imposibilidad de la obligación del pago del precio de compra. En el caso, además, es decisivo que el contrato incorporara una cláusula para el caso de que los compradores no obtuvieran financiación para pagar el precio (bien mediante la subrogación en el préstamo hipotecario concertado por la vendedora bien por otra vía) y en cuya virtud los vendedores podían optar entre resolver el contrato, reteniendo un porcentaje de las cantidades entregadas, o exigir el cumplimiento del contrato, como así hicieron. En definitiva, añade la sentencia, la falta de financiación no era un impedimento sobrevenido que no hubiera sido tomado en consideración por las partes al contratar. De esta forma, se casa la sentencia de instancia que estimó la demanda de los compradores que solicitaban la resolución del contrato con devolución de las cantidades abonadas alegando que el cumplimiento de la obligación de pagar el precio había devenido imposible para los compradores ante la «falta de entidad bancaria que financiara la operación».

En un caso semejante, en el que el contrato recogía la posibilidad de la parte compradora de «subrogarse al préstamo del promotor», pero también la posibilidad de que la entidad de crédito denegara la subrogación, la sentencia 820/2012, de 17 de enero de 2013 , advierte que el que pueda aplicarse la regla rebus a determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un manifiesto desequilibrio en contra del vendedor, se propiciarían los incumplimientos meramente oportunistas, favoreciendo a quien en verdad siguiera interesado en comprar pero por un precio inferior y, en definitiva, se desvirtuaría el verdadero sentido de una determinada solución jurídica hasta el punto de convertirla en un incentivo para el incumplimiento.

c) Pero las partes han podido atribuir el riesgo de la falta de financiación al vendedor. Así sucederá cuando el vendedor haya asegurado al comprador que podrá obtener la financiación precisa subrogándose en el préstamo que el vendedor negocia con un tercero.

En los casos en los que el vendedor-promotor asume contractualmente el compromiso de que el comprador obtendrá la financiación que precisa para cumplir el contrato de compraventa mediante la subrogación en el préstamo hipotecario que el propio vendedor negocia con tercero (una entidad financiera, en la práctica), la denegación de la subrogación supone un incumplimiento por parte del vendedor y permite al comprador resolver la compraventa y liberarse de sus obligaciones.

Esto ha sucedido en los casos a que se refieren las sentencias 805/2012, de 16 de enero , 251/ 2013, de 12 de abril y 309/2013, de 26 de abril .

i) Así, la sentencia 805/2012, de 16 de enero , se refiere a un supuesto en el que el «contrato de reserva» contenía una cláusula conforme a la cual «en todo caso, si así lo desea» el comprador se subrogaría en el crédito hipotecario gestionado por la vendedora. Este pronunciamiento del contrato de reserva se desarrollaba en el contrato de compraventa, en el que se refería que el vendedor estaba gestionando el préstamo hipotecario, es decir, aún no estaba concedido, y se recogía la posibilidad de que el Banco variase plazos e importes, de acuerdo con los datos económicos de los compradores. La sentencia de instancia, en interpretación del contrato, declara que en el contrato de reserva y en el de la compraventa no se menciona la posibilidad de que el Banco rechazase la subrogación y que del tenor de la cláusula se desprende que la vendedora se comprometía a que la entidad financiera aceptase la subrogación y para ello era necesario que la vendedora hubiese pactado con el Banco que la sola garantía hipotecaria fuese suficiente para la subrogación, por lo que el Banco debería aceptar a todos los propietarios que lo quisieran. En casación se mantiene la interpretación que se da en la sentencia recurrida al tenor contractual porque se funda en la literalidad del contrato y porque se considera ajustado a la lógica, pues si bien toda subrogación requiere la aquiescencia del acreedor hipotecario (Banco), en este caso, la vendedora se comprometió a que la entidad de crédito aceptaría la subrogación y no lo respetó.

La sentencia declara que una cosa es lo que la vendedora podía legalmente hacer y otra a lo que se comprometió a efectuar con el comprador, al que hizo creer que «en todo caso» podría subrogarse. La conducta que podía estar al alcance de la vendedora era haber pactado con el Banco una subrogación que eludiese la responsabilidad universal ( art. 1911 CC ), limitando la responsabilidad al valor del inmueble, con lo que la subrogación no dependería de la solvencia del comprador, y esto no lo hizo, frustrando esencialmente las expectativas del comprador. El comprador puede resolver y recuperar las cantidades anticipadas.

ii) La sentencia 251/2013, de 12 de abril mantiene la interpretación realizada por la sentencia de instancia de una cláusula contractual oscura y confusa pero que pudo razonablemente ser entendida por el comprador en el sentido de que se le iba a hacer una oferta vinculante de préstamo, por acuerdo entre el Banco y la vendedora, lo que era un aliciente especial para la compra ( arts. 1281 , 1284 , 1285 , 1286 y 1288 CC ). Interpretado así el contrato, en el sentido de que el vendedor garantizaba la subrogación en el préstamo hipotecario y denegada tal subrogación, el vendedor no puede exigir al comprador el cumplimiento del contrato.

iii) La sentencia 309/2013, de 26 de abril , admite la resolución de la compraventa de la vivienda solicitada por el comprador que no logra la subrogación en el préstamo hipotecario y, aunque invoca la doctrina de la base del negocio, entendida como conjunto de circunstancias que impiden que se obtenga el resultado que se propone el negocio, la sentencia analiza las cláusulas del contrato en las que «se daba por supuesto que en el préstamo hipotecario se subrogará la parte vendedora» y cita en su apoyo como precedentes las sentencias 805/2012, de 16 de enero y 251/2013, de 12 de abril que, como hemos visto, analizando los contratos, llegan a la conclusión de que el vendedor asumió tal compromiso contractualmente.

d) La solución es diferente cuando se ofrece la posibilidad de subrogación, pero el vendedor no la garantiza.

i) Así, en el caso que da lugar a la sentencia 568/2012, de 1 de octubre , en el contrato de compraventa en el que se hacía mención a la negociación por el vendedor de la concesión de un préstamo a promotor para la financiación de la construcción con garantía hipotecaria y con subrogación del comprador, se añadía expresamente que la subrogación tendría lugar «siempre y cuando el Banco haya consentido expresamente la subrogación».

ii) Incluso, hay que entender que el ofrecimiento inicial por la sociedad vendedora de la contratación de un préstamo hipotecario únicamente como una posibilidad no permite exigir que se integre en el contrato obligando a dicha sociedad a hipotecar la urbanización sin necesidad (es el caso de la sentencia 731/2012, de 10 de diciembre , que tiene en cuenta lo avanzado de la construcción al iniciarse el pleito y su terminación a los pocos meses) y además en las condiciones que interesen al comprador, es decir, de un modo incompatible con la forma de pago claramente pactada entre las partes. En el caso, además, eran significativas la ambigüedad e incoherencia del comprador, que en su demanda alegó la nulidad de las cláusulas relativas al préstamo hipotecario, por imponérsele la subrogación, pero contra la sentencia de primera instancia que las declaró nulas recurrió en apelación alegando que se le privaba de financiación, dando así la impresión de que precisamente cuando se le comunicaron las condiciones del préstamo y la inminente firma de la escritura pública fue cuando decidió desvincularse del contrato por cualquier medio.

iii) En especial no es un riesgo del vendedor la falta de aceptación por el Banco de la subrogación ofrecida como una posibilidad a compradores que asumen el riesgo de una compraventa especulativa.

La sentencia 597/2012, de 8 de octubre , rechaza el argumento de los compradores que pretenden resolver el contrato de compraventa alegando que era imprevisible que la entidad les denegara el crédito (imposibilidad sobrevenida). En el caso, los recurrentes compraron con fines de especulación, adquiriendo para revender antes de la finalización de la obra, obviando la escrituración y los gastos correspondientes, hasta que la situación económica se deteriora y las ventas se ralentizan hasta el punto de que se ven en la necesidad de subrogarse en el préstamo hipotecario, lo que se le deniega por su edad y falta de solvencia. La sala entendió que, al realizar una compra especulativa, los compradores asumieron el riesgo de la operación, y sería contrario a la buena fe tratar de repercutir tal riesgo sobre el vendedor, cuando los compradores debieron preverlo. Concurre culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra.

El mismo criterio mantiene, también respecto de una compra especulativa, la sentencia 227/2015, de 30 de abril . En el caso, la sentencia de instancia, que se confirma, consideró que no había existido un incumplimiento por parte del vendedor de su obligación de garantizar financiación al comprador, puesto que tal obligación no resultaba del contrato, en el que solo se establecía la opción del comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario y que tampoco podía admitirse la ineficacia del contrato por el cambio sobrevenido de circunstancias económicas, pues ello estaba excluido cuando concurría una falta de previsión sobre las propias capacidades económicas para hacer frente al esfuerzo financiero al que se estaba obligando. Entiende la sala que, «a la posibilidad de una ganancia rápida y sustancial, consecuencia de la rápida subida que venían sufriendo los precios de las viviendas, correspondía lógicamente un riesgo elevado de que se produjera un movimiento inverso. Acaecido tal riesgo, no puede pretender el contratante quedar inmune mediante la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus y trasladar las consecuencias negativas del acaecimiento de tal riesgo al otro contratante. Una aplicación en estos términos de la doctrina rebus sic stantibus sería contraria a la buena fe, que es justamente uno de los pilares en los que debe apoyarse la misma».

3.- En definitiva, en nuestro ordenamiento, la imposibilidad sobrevenida liberatoria no es aplicable a las deudas de pago de dinero y no cabe la exoneración del deudor con invocación de la doctrina de la cláusula rebus en los casos de dificultades de financiación.

Como regla general, la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor, que no puede exonerarse alegando que no cumple sus obligaciones contractuales porque se han frustrado sus expectativas de financiarse. Como excepción, el deudor podrá excusarse cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación, por ejemplo asumiendo el compromiso de la financiación por un tercero o vinculando la eficacia del contrato principal a esta financiación.

QUINTO.- Estimación del motivo.

La sentencia recurrida, aplicando la doctrina de la «imposibilidad sobrevenida», considera que concurre «fuerza mayor derivada de la alteración de la capacidad económica del comprador», declara resuelto el contrato de compraventa y condena a los vendedores demandados a devolver a los compradores la cantidad de 20.000 euros entregada a cuenta del precio. En el caso, la sentencia recurrida valora que uno de los compradores redujo sus ingresos después de la firma del contrato, que una entidad que había realizado previamente un estudio positivo para la concesión de un préstamo hipotecario finalmente lo denegó y que, ante el hecho notorio de la crisis económica y la restricción del crédito hipotecario en el año 2008 difícilmente otra entidad lo hubiera concedido. Para la sentencia es igualmente relevante que los vendedores, después de la demanda interpuesta por los compradores para exigir la devolución de las cantidades anticipadas, hubieran procedido a enajenar la vivienda a un tercero.

El razonamiento de la sentencia recurrida no es coherente con la doctrina jurisprudencial de la sala, teniendo en cuenta la base fáctica y la razón decisoria.

De una parte, la imposibilidad sobrevenida no culpable que hace imposible el cumplimiento por caso fortuito y libera al deudor en caso de pérdida sobrevenida de la cosa específica que debía entregar ( art. 1182 CC ) o en caso de imposibilidad objetiva de cumplir la obligación de hacer ( art. 1184 CC ), no es aplicable al deudor de dinero.

De otra parte, para que la falta de acceso a la financiación pudiera valorarse como una alteración imprevisible de las circunstancias existentes en el momento de contratar y justificara una resolución liberatoria del deudor, sería preciso acreditar la imposibilidad imprevisible de financiación, sin que resulte suficiente alegar las dificultades subjetivas de financiación del comprador.

En el caso, el propio contrato ya contemplaba las consecuencias de que los compradores desistieran o no cumplieran las obligaciones de pago de modo que, entonces, el contrato quedaría resuelto y los vendedores podían retener las cantidades recibidas en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Las cantidades anticipadas, de acuerdo con lo previsto en la cláusula sexta del contrato, sirvieron para confirmar el contrato de compraventa pero también permitían desistir y perderlas o recibirlas dobladas si hubiera sido la parte vendedora quien desistiera o incumpliera el contrato. En consecuencia, ni el riesgo de la falta de financiación correspondía al vendedor ni hay razón para no aplicar las consecuencias pactadas contractualmente".

Por lo expuesto, procede desestimar el recurso planteado y confirmar la Sentencia impugnada. La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente, a tenor de lo dispuesto en los artículos 384 y 398.1 de la L.E.C. con pérdida del depósito constituido.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación