Sentencia Civil 98/2025 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 5, Rec. 782/2022 de 27 de marzo del 2025

PRIMERO.-La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se acuerde la nulidad de la sentencia dictada, ordenando se dicte nueva sentencia en primera instancia entrando al fondo del asunto por desestimación de la excepción de caducidad.

Subsidiariamente, se estime la demanda en el sentido de condenar a los demandados al saneamiento de los vicios de la vivienda conforme al presupuesto que se determine en virtud del informe pericial judicial al que deberán añadirse todos los gastos derivados de la ejecución de tal saneamiento ( impuestos, tasas..) o subsidiariamente, las demás pretensiones ejercitadas, con imposición de costas a la parte demandada.

Y ello por entender, como se argumenta en escrito de interposición del recurso de apelación, con la oportuna cita jurisprudencial, que:

I.- La acción no se encuentra caducada, pues el plazo de seis meses para su ejercicio desde la entrega del inmueble ( art. 1490 Cº Civil), se ha visto suspendido por la petición del beneficio de justicia gratuita antes de iniciar el proceso, reanudándose tras su concesión, de conformidad con lo dispuesto en el art. 16 nº 2 LAJG.

Estamos ante una suspensión ex lege y el primer día para entender que se reanudaría el plazo no es el de la resolución de la comisión de justicia gratuita, sino el de la notificación a la solicitante y, al no existir constancia, el de la primera actuación con los profesionales designados.

Ello, igualmente, se deduce de la doctrina jurisprudencial al respecto del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo, citada en el escrito de recurso, y al igual que de otros órganos judiciales.

En nuestro caso se celebró una vista tras la interposición de la demanda proponiendo la prueba que se estimó procedente todo ello con la asistencia de letrado y procurador de oficio podríamos pensar que el derecho al acceso a la Justicia se solventaría con una resolución de esta Iltma Audiencia por la que se declarara no conforme a derecho tal estimación de la caducidad y se dictara por tanto una sentencia entrando al fondo del asunto resolviendo sobre lo alegado en los escritos iniciales y la prueba desarrollada en juicio, pero entendemos que no es así.

Dado que realmente la interpretación de la juzgadora negando la suspensión causa de nulidad al apartarse del procedimiento provocando la indefensión descrita, entendemos que el simple dictado de una sentencia por la AP entrando al fondo podría subsanar la indefensión pero únicamente en parte, habida cuenta de que cercenaría el derecho a un recurso de apelación y a un juicio en el que el juzgador apreciara las pruebas practicadas con inmediación.

Por ello, se solicita la nulidad de la resolución, que estima la caducidad por entender que el plazo de la acción ejercitada no quedó en suspenso, y que se dicte por la juzgadora de instancia una nueva sentencia conforme la prueba practicada en el acto de la vista.

La juzgadora no ha hecho una valoración de la prueba dada la estimación de la caducidad, por lo que no es posible obviar la caducidad y tener una sentencia que decida sobre el fondo en esa primera instancia, y el derecho de la demandante es tener una sentencia de quien ha celebrado la vista y practicado las pruebas en su presencia.

Además, si como indica toda la jurisprudencia la sanción de no apreciar la suspensión es de nulidad no debe darse otra alternativa por el hecho de que se haya practicado una prueba conforme la solicitud de la propia demandante dado que es prueba al igual que las alegaciones sobre el fondo han sido en vano al no haberse siquiera valorado por la juzgadora, por lo que resultado de facto es el mismo que si no se hubieran practicado o vertido.

II.- De no declararse la nulidad de la sentencia, tras ser desestimada la caducidad de las acciones ejercitadas en la demanda, y tras valorar prueba practicada en el curso del proceso, con el resultado que obra recogido y analizado en el escrito de recurso de apelación, conforme se argumentó en el trámite de conclusiones del acto de juicio, del que cabe colegir que se ha acreditado que:

.- La voluntad de esta parte era comprar una vivienda con la cubierta en buen estado por el mismo precio que abonó, el cual era correcto para viviendas así, con la cubierta en buen estado.

.- Visualmente la cubierta solamente presentada algunas tejas movidas y/o rotas, y que era necesario acceder a una desván sin luz ni escalera para que un profesional pudiera ver el alcance del estado de la cubierta, por lo que el vicio era efectivamente oculto a efectos legales.

.- La cubierta no ha tenido mantenimiento adecuado nunca y que su estado es deplorable y necesita un cambio integral.

.- Ese estado de la cubierta ha producido daños en las estancias de la vivienda.

.- La persona que hacía de intermediaria en la venta, prima de una de las vendedoras, dijo desconocer el deplorable estado, quedando estupefacta con la visión de las filtraciones e intentó hacer gestiones para solucionar el problema.

.- Los vendedores encargaron "para ellos" a Estanislao efectuar una valoración de la obra a realizar, pidiéndole incluso aclaraciones sobre la estricta necesidad de reconstruir toda la cubierta.

.- El testigo de la demandada admite que es necesario hacer toda la cubierta y que se han producido daños en las estancias por las filtraciones.

La parte apelada, demandada en la instancia, interesa la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, de conformidad con lo alegado en el escrito de oposición al recurso, en el que se insiste en la valoración subjetiva del resultado de la prueba que realiza la parte apelante, cuando de un cuidadoso análisis de la prueba que se evidencia que el mal estado de la cubierta y la necesidad de rehabilitarla era perceptible a simple vista y perfectamente conocido por la actora, loi cual fue tenido en cuenta a la hora de fijar el precio de la compra, de lo que fue advertida la demandante, sabedora que tales obras podrían suponer un coste de unos 18.000 euros y quien visitó la vivienda, en varias ocasiones, informándose con distintas personas sobre su estado.

SEGUNDO.- Las acciones de saneamiento por vicios ocultos

Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de derecho precedente, se ha de tener en cuenta de analizar la cuestión de fondo debatida teniendo en cuenta que no se cuestiona por las partes que la relación contractual que entre ellas medió lo fue una compraventa civil por la que la actora adquiere a los demandados un inmueble ( huerta con una casa ( vivienda) y local destinado a garaje , la cual se plasma, en escritura pública el día 21 de junio de 2019, con entrega de su posesión en ese momento ( doc. nº 2 demanda no impugnado y admitido al contestar), por lo que la determinación de si es ajustada a derecho o no la desestimación de la demanda, debe serlo en consideración al análisis jurídico de la acción ejercitada, la de saneamiento por vicios ocultos con pretensión de reparación o de abono del importe de la misma, conforme al art. 1484 y ss Cº Civil ), como acción principal, y la acción quanti minoris del art. 1486 Cº Civil, como subsidiaria, una vez aclarados los términos del debate en el acto de audiencia previa ( minuto 0 y ss Cd).

Sobre estas acciones esta Sala, en su sentencia de 7 de junio de 2018, con cita de anteriores resoluciones, reproduciendo lo declarado en nuestra sentencia de 16 de diciembre de 2016 razonamos lo siguiente:

" Si ello es así, resulta que como ha declarado esta Sala, en anteriores resoluciones ( sentencia de 22 de mayo de 2007 , 26 de julio de 2005 y 8 de octubre de 2002 , entre otras) cuando en un caso como el presente nos encontramos ante la compraventa de una vivienda, siendo un contrato de naturaleza civil, debe considerarse con la doctrina y la Jurisprudencia que la existencia de vicios o defectos en la cosa vendida, como denuncia la parte actora, hoy apelada, puede hacer nacer dos clases de acciones diferentes, toda vez que los plazos de prescripción o caducidad de las mismas son muy distintos, si bien ambas protegen al que cumple con sus obligaciones, frente al que incumple, ya sea no entregando la cosa, o entregando un objeto distinto del pactado, aliud pro alio, lo que acontece no sólo cuando estamos ante un objeto inútil o inhábil para el fin buscado en la compraventa, sino también cuando se produce una insatisfacción total, no caprichosa, del comprador, lo que da lugar a la acción de resolución del art. 1124 C.º Civil ( plazo de prescripción de 15 años, art. 1964); ya incumpliendo porque el objeto presenta defectos ocultos, cuyo conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma ni en dolo o negligencia, y que da lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menos precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio, estableciéndose para su ejercicio un plazo de caducidad de 6 meses ( art. 1484 , 1486 y 1490 C. Civil ) (T.S. 1º S. 29 de Noviembre y 23 de Diciembre de 1.996; 1 de Diciembre de 1.997, 16 de Noviembre de 1.995, entre otras).

Así mismo, el ejercicio de esta acción de saneamiento de vicios ocultos, se encuentra sometido, cuando estamos ante una compraventa de carácter civil al plazo de seis meses previsto en el art. 1490 del Cº Civil , a contar desde la entrega de la cosa vendida. Este plazo conforme a la doctrina jurisprudencial más reciente ( SS. del T.S. de 6-4-89 , 9-11-90 , 23-5-91 , 12-7-91 , 20-11-91 , 10-3-94 y 6-11-95 entre otras), es considerado como de caducidad, ya que la dicción que emplea el Código de "se extinguirán" hace referencia a la vida del derecho que no al ejercicio de la acción. Plazo respecto del cual ha declarado la doctrina jurisprudencial su posible apreciación de oficio y la imposibilidad de su interrupción en atención a la seguridad jurídica como fundamento de aquélla y aunque es cierto que dicho principio ha sido matizado por la jurisprudencia en determinada ocasiones, no lo es menos que cuando se he ha otorgado carácter interruptivo al acto de conciliación, ha sido en relación a casos acaecidos antes de la reforma operada por la Ley 34/84 de 6 de Agosto, que suprimió la obligatoriedad del acto de conciliación, al considerar que era una actividad precisa para la iniciación del proceso judicial, lo que actualmente no sucede dado su carácter facultativo. Así la sentencia del T.S. de 19-2-90 estima que la presentación de la demanda de conciliación no interrumpe el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción, y este criterio opuesto a la posibilidad de interrupción de los distintos plazos de caducidad, es constante en la jurisprudencia más reciente que declara que la caducidad no es susceptible de ser interrumpida ( SS. del T.S. de 30-9-92 , 20-7-93 , 29-12-94 , 4-2-96 , 26-9-97 y 10-7-99 entre otras).En consecuencia, sólo el verdadero ejercicio de la acción en el juicio correspondiente impide el efecto preclusivo de su fatal fenecimiento, y el alcance del acto conciliatorio previo ha de entenderse necesariamente referido a aquellas acciones postuladas antes de la Ley 34/84 que no es el caso de autos, ya que esta nueva normativa ha privado a la conciliación de su fuerza obligatoria, así como de su condición de ejercicio anticipado de acciones ( SS. del T.S. de 24-5-90 , 30-5-91 , 2-7-92 y 16-12-93 ).

Finalmente en cuanto a los requisitos exigibles para la prosperabilidad de la acción se ha de tener en cuenta que el régimen del saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida se desarrolla en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil , estableciendo este primer precepto que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; y excepciona de esta regla general los supuestos en las que los defectos fueren manifiestos o se encontraren a la vista y aquellos casos en que no lo estén, pero el comprador sea un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Con esta previsión relativa al saneamiento por vicios ocultos se establece una medida de protección del comprador de cosa específica, porque la existencia de esos vicios ocultos implica que no se mantenga el equilibrio de prestaciones libremente establecido por las partes contratantes, de modo que se produce una lesión para una de ellas. Por otra parte, estas acciones de saneamiento -acciones edilicias- no se establecen para subsanar un vicio del consentimiento, sino más bien como remedio a una situación de insatisfacción del interés del comprador, que deriva de la existencia del vicio o efecto. La insatisfacción del interés del comprador en este tipo de acciones no es necesariamente imputable al vendedor, es decir no se consideran como una forma de atribución de responsabilidad contractual, así como tampoco se exige que medie una conducta dolosa del vendedor que supondría una responsabilidad precontractual, sino que más bien se conciben como un medio de atribución de riesgo al vendedor, para corregir el apuntado problema de insatisfacción del interés del comprador.

En cuanto al concepto de vicio oculto, hemos de considerar como tal aquél que hace a la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuye ese uso y que, además, no pudo ser conocido por el comprador al practicar el examen de la cosa antes de su adquisición; examen que será el normal según los usos del tráfico.

Por otro lado, no ha de olvidarse como ha declarado la A.P. de Zaragoza, Sec. 5ª en su sentencia de 21 de julio de 2006 , que esta Sala comparte, recogiendo resoluciones de otras Audiencias Provinciales y Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que cuando se ejercita la acción quanti minoris sólo resulta procedente la minoración del precio y no la indemnización de daños y perjuicios que sólo se prevé para la acción redhibitoria " -"A juicio de peritos", según lo prescrito por el Código--, y en este supuesto no han de incluirse "los gastos que pagó", que se refieren obviamente a los del contrato, que no están comprendidos en el caso, pues no se resuelve la compraventa, y el contrato celebrado mantiene su vigencia y efectos, ni ha lugar a la indemnización de daños y perjuicios, que es de aplicación sólo en el supuesto de optarse por el desistimiento, pero no en este segundo, de ejercicio de la acción "quanti minoris", en la que no hay extinción retroactiva de la relación contractual manteniéndose todos sus efectos producidos - únicamente ha lugar a una devolución del precio--, y en aquel sentido es de invocar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20 de diciembre 2005 al argumentar que "Y, en cuanto excluye la resolución del vínculo, se entiende que ejercita la acción quanti minoris, con la que no se puede obtener más que una rebaja o reducción del precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria..." ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 )",y de igual modo se manifiesta la Sentencia de la Audiencia de Valencia de 22 dse julio de 2004 o la de Huelva de 14 de diciembre de 2001 , añadiéndose en la antes invocada Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2003 que " No se puede imponer la rebaja del precio de la venta de la nave en razón al importe de la reparación de las averías, y además imponer el pago de dicha reparación...", y así en definitiva se considera por la doctrina científica (Por todos, García Cantero, Comentarios al Código Civil, RDP, página 352: "Es de observar que esta indemnización sólo procede si el comprador ha optado por la acción redhibitoria, y no por la estimatoria") ".".

La consideración sobre la acción así ejercitada, basada en la doctrina del Tribunal Supremo, Sala Primera, es reiterada por la sentencia de este tribunal de 8 de julio de 2010 , cuando declara:

" Asumiendo, pues, la instancia, teniendo en cuenta lo alegado en el recurso de casación, partiendo de los hechos que se han acreditado la instancia y que han sido declarados probados, se dan los presupuestos de la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos, que proclama el artículo 1484 del Código civil .

En primer lugar, la verdadera existencia del vicio, como defecto no manifiesto y que no conocía la parte compradora; la presencia de un manantial subterráneo bajo el sótano o semisótano que provocó graves inundaciones, los cual es el hecho probado, en el que se hace especial hincapié en el desarrollo del recurso de casación.

En segundo lugar, gravedad del vicio o defecto, que hagan la cosa impropia para su uso o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría comprado o hubiera dado menos precio, sin llegar a producirse el caso de aliud pro alio, tal como se ha probado en autos, se ha especificado en el recurso de casación y se ha desarrollado en la jurisprudencia: sentencias de 20 de diciembre de 2000 , 1 de julio de 2002 , 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 que dicen:

" Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )."

En tercer lugar la preexistencia del vicio, en el sentido de que existía ya en el tiempo de la perfección del contrato de compraventa, lo que también ha quedado acreditado en autos.".

TERCERO.- La caducidad de la acción.

El artículo 1490 del Código Civil establece que las acciones que emanan de lo dispuesto en los cinco artículos precedentes, entre las que se encuentra las ahora ejercitadas ( art. 1484 como principal y art. 1486 como subsidiaria), se extinguirán a los seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida. Plazo que no se cuestiona que lo es de caducidad y, por ello, no es susceptible de interrupción, siendo susceptible de apreciación de oficio a diferencia de la excepción de prescripción que precisa de alegación de parte.

Si ello es así, no se cuestiona como tal que la entrega de la huerta con la casa se produjo el día 28 de junio de 2019, como consecuencia del otorgamiento de la escritura de compraventa, entre las partes en litigio, (doc. nº 2 demanda), por lo que estando ante un plazo fijado por meses, conforme al art. 5 del Cº Civil, se computa de fecha a fecha, por lo que el mismo vencía el día 28 de diciembre de 2019; de ahí que pudiera pensarse que en la demanda presentada el día 17 de enero de 2020 ante el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Piloña-Infiesto ( Asturias) se ejercitó una acción que estaría caducada; sin embargo, se ha de valorar la incidencia que ha de darse a la circunstancia, de que con anterioridad a su presentación, la parte actora solicitó ante el Colegio de Abogados del Oviedo, el beneficio de Justicia Gratuita, en concreto, el día 17 de setiembre de 2019 ( f. 330 y ss), siéndole reconocido el mismo al designársele, provisionalmente, el día 23 de octubre de 2019, como defensora a la Letrada Sra. Arévalo Ortiz, no constando la fecha en la que tal se le comunicó.

Pese a ello, consta en autos burofaxes fechados el día 7 de noviembre de 2019 que la actora, personalmente, dirige a los demandados recordándoles la existencia de los vicios de los que adolece la vivienda y su situación; su voluntad de no resolver el contrato de compraventa, la interrupción de la prescripción así como que no de recibir respuesta a su petición de documentación o solución de la situación, en el plazo de 10 días, ejercitaría las acciones legales oportunas, comunicándoles que le ha sido reconocido el beneficio de justicia gratuita ( doc. nº 9 demanda).

En esta tesitura, determinar si cuando el día 17 de enero de 2020 se presentó la demanda que da lugar al actual proceso, tras la designación de oficio de la Procuradora Juesas García-Robes para ello por ser preceptiva su intervención, el día 8 de enero de 2020 ( doc. nº 1 demanda), las acciones ejercitadas al amparo del art. 1484 y ss Cº Civil, estaban caducadas o no, supone tener en cuenta lo establecido en el art. 16 nº 2 LAJG que literalmente dice:

"2. Cuando la presentación de la solicitud del reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita se realice antes de iniciar el proceso y la acción pueda resultar perjudicada por el transcurso de los plazos de prescripción o caducidad, éstas quedarán interrumpidas o suspendidas, respectivamente, hasta la designación provisional de abogado y, de ser preceptivo, procurador del turno de oficio que ejerciten la acción en nombre del solicitante; y si no fuera posible realizar esos nombramientos, hasta que recaiga resolución definitiva en vía administrativa, reconociendo o denegando el derecho.

El cómputo del plazo de prescripción se reanudará desde la notificación al solicitante de la designación provisional de abogado por el Colegio de Abogados o, en su caso, desde la notificación del reconocimiento o denegación del derecho por la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita y, en todo caso, en el plazo de dos meses desde la presentación de la solicitud.

En el supuesto de que esta petición hubiere sido denegada, fuere claramente abusiva y únicamente esté preordenada a dilatar los plazos, el órgano judicial que conozca de la causa podrá computar los plazos en los estrictos términos legalmente previstos, con todas las consecuencias que de ello se derive.".

La lectura de este precepto responde a una situación distinta del párrafo 1º de suspensión del proceso iniciado al interesarse en el curso del mismo el beneficio de justicia gratuita junto con la situación fáctica que se ha expuesto, no permite otra conclusión a la Sala que la de que el plazo de caducidad no había concluido cuando se presentó la demanda el día 17 de enero de 2020, ya que iniciado su cómputo el día 28 de junio de 2019 cuando se entregó el inmueble, el mismo se suspende, no estando ante un supuesto de interrupción, por la solicitud del beneficio de justicia gratuita el día 17 de setiembre de 2019, reanudándose de nuevo, en el peor de los supuestos para la parte actora el día 23 de octubre de 2019 cuando provisionalmente se le reconoce el beneficio de justicia gratuita, con designación de la letrada Sra. Arévalo Ortiz, lo que supone una suspensión del plazo por un mes y seis días; de modo que si el plazo de caducidad lo era de seis meses y vencía el 28 de diciembre de 2019 por esa ampliación de un mes y seis días, sino de más por desconocerse cuándo se le notificó tal reconocimiento y siempre con el límite temporal de la suspensión, máximo, de dos meses que prevé el art. 16 nº 2 LAJG , es obvio que el día 17 de enero de 2020 cuando se presentó la demanda la acción no estaba caducada.

La estimación de la improcedencia de la caducidad apreciada por la Juzgadora no determina, como interesa la parte apelante, que se declare la nulidad de la sentencia con devolución de las actuaciones a la misma para el dictado de una nueva resolución que dé respuesta estimatoria o desestimatoria a la pretensión ejercitada, tras valorar la prueba practicada, por cuanto que ello no es factible en esta alzada, ni genera indefensión alguna a la parte, debiendo ser la Sala quien en uso de las facultades devolutivos del recurso de apelación, conforme al art. 456 LEC, decida sobre la prosperabilidad o no de las acciones ejercitadas, siendo ello acorde al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva del art. 24 nº 2 CE.

CUARTO.-Desde la perspectiva jurídica expuesta a cerca del alcance de la acción de saneamientos por vicios ocultos ejercitada en la demanda, en los términos en los que quedó aclarada en el acto de audiencia previa ( minuto 1 y ss Cd), esta Sala tras valorar la prueba practicada en la instancia, considera que la parte actora ha acreditado que en el momento en el que se produjo la entrega del inmueble adquirido, en virtud de contrato de compraventa y entregado el día 28 de junio de 2019 con el otorgamiento de la escritura pública, el mismo presentaba vicios ocultos en el estado de su tejado que es la cuestión a la que remite el dictamen pericial judicial que insta en su demanda, como se deduce del contenido de la pericia ( informe f. 522 y ss y de la declaración de su autor el Sr.. Donato ( minuto 6,53 y ss Cd nº1, en concreto, minuto 23 y ss ), los cuales no podía advertir a simple vista al no constar que la Sra. Juliana tuviera conocimientos técnicos que así se lo hubiesen permitido advertir.

Tal conclusión requiere una serie matizaciones:

1.- La vivienda adquirida en el año 2019 no es una edificación nueva, si bien consta como en el momento de su adquisición por parte del causante de los demandados fue tasada, en el año 2002 a efectos hipotecarios y de valor de mercado en la cantidad de 114.315,78 euros, describiendo su estado como terminado y acondicionado para su uso ( doc. nº 2 contestación).

2.- A lo largo de la tenencia por la familia de los demandados tras la adecuación a sus necesidades y según parece a un establecimiento de turismo rural hasta 2010 ( doc. nº 3 contestación y así lo asevera la testigo, Sra. Adoracion vecina de la zona ( minuto 11,27 y ss Cd nº 1)), habiendo realizado tareas mantenimiento, si bien se desconoce su alcance, para terminar reconociendo en su contestación que después el uso fue esporádico y nulo desde el año 2015.

3.- Sin realización de tarea adicional alguna tras adquirirla los demandados por herencia al fallecer su causante en 2019, decidieron ponerla a la venta en distintas inmobiliarias, así con la intermediación de un familiar suyo, la Sra. Coro ( minuto 17,18 y ss Cd nº1).

4.- Sobre la situación de la vivienda en el momento anterior a la compraventa de autos en junio de 2019, de la prueba practicada resulta que:

.- La testigo Sra. Adoracion quien vive en la misma zona, declara que la actora le preguntó, antes de comprar la casa, si entraba agua en ella entendiendo que ello lo fue por la proximidad del río, pero le dijo que no y que su a casa que ésta a la misma altura no le había entrado agua ( minuto 3,32 y ss Cd nº 1)

De igual modo, reconoce que la obra en el tejado data de hace mucho tiempo, reconociendo que después se han dado " alguna chapuza " ( minuto7,45 y ss a 9,07 y 11,04 y ss Cd nº 1).

.- El Sr. Ildefonso cuya agencia también tuvo ofertada la vivienda, pero que no se la enseñó a la actora al no encajarle en sus condiciones, incluidas las económicas, (el precio debía ser entre 50.000 euros y 60.000 euros, tejado en buen estado, sin humedades) ( minuto37,48 a 48,58 y ss Cd nº 1), ya que cuando la visitó con otros clientes, precisaba de una obra importante, en el suelo humedad, salía agua por algún problema de la capa freática.

De igual modo admite que desde el exterior se veía que había que hacer obra en el tejado que lo era de 20 o 30 años, algo puntual ( retejo), desconociendo su estado interior, el bajo cubierta, y que en las paredes había manchas de humedad visibles, en la parte baja y no en los techos

Se ha de destacar que esa alusión en el tema de la capa freática no es referida por ninguno de los presupuestos que obra en autos, el perito judicial Sr. Donato no la considera al no ser objeto de su pericia y cuando visita la casa en julio de 2022 no observa tal problema ( minuto 23,00 a 23,35 y ss Cd nº2), y el testigo Sr. Gonzalo, con conocimientos técnicos, estima que no exista problema de agua en el suelo ( minuto 5,20 y ss Cd nº2)

.- El testigo Sr. Gonzalo ( minuto 52,03 y ss Cd nº1 acompañó a su hijo el Sr. Gonzalo ( minuto 5 y ss Cd nº1 y minuto 0 y ss Cd nº2), quien tiene conocimientos técnicos al tener una empresa de construcción, coinciden en que examinaron la casa, sobre mediados del 2019, el tiempo necesario, que presentaba olor a humedad al entrar, insistiendo aquél que desde el exterior el tejado que se veía que debía reparar ( un ligero hundimiento, tejas movidas...); mientras que éste quien examinó no solo desde el exterior el tejado dándose cuenta de que había problemas ( falta de tejas, otras en mal estado, zonas algo hundidas y canalones mal) sino que también accedió, por la trampilla, al interior de la cubierta, aun cuando no tenía escalera ni luz, apreciando que estaba en muy mal estado, debiendo rehabilitarlo ante lo que pidió presupuestos para ello en la zona siendo tales de unos 18.000 euros y de igual modo insiste en que se veían manchas de humedad en paredes, techos y cajas, aunque no vio agua en suelo y otro día que la visitó advirtió que entraba agua por una ventana.

De todos estos datos teniendo en cuenta que la actora no tenía conocimientos en la materia y, por ello, aunque visitara la casa no pudo darse cuenta de la situación interior del tejado y su mal estado en lo que coinciden no solo el Sr. Gonzalo sino los distintos gremios, que una vez vendida, cuando ya el conflicto había surgido entre las partes, al entrar agua en una zona que parecía del canalón y que entraba las paredes, como se deduce de las conversaciones por WhatsApp aportadas con la demanda y admite la Sra. Coro quien intermedió en la venta, mantuvo las relaciones entre las partes, y quien insiste en que ella no conocía la incidencia de la situación del tejado, no siendo asumidas las reparaciones por el seguro de los demandados como era de esperar ( doc. nº 8 demanda y Sra. Coro, minuto 17,18 y ss Cd nº1), momento a partir del cual se plantea la Juliana la reclamación judicial que da lugar al presente proceso, enviando burofaxes a los demandados, en noviembre de 2019 ( doc. nº 9 demanda), solicitando a los compradores una solución, interesando ella presupuestos de reparación ( doc. nº 10 a 12 demanda), referidos exclusivamente a la cubierta y reparación del interior ( paramentos dañados), sin intervención sobre los muros exteriores ... semejantes en su precio; mientras que el aportado por la propiedad, emitido por el Sr. Estanislao en él no figura precio y quien al contestar por escrito a su interrogatorio ( doc. nº 13 demanda y f. 395 y ss ), admite que cuando visita la casa en el año 2019 el estado de la cubierta por el interior era bastante deplorable en cuanto a la conservación de la estructura, sin mantenimiento durante muchos años, viguetas con carcoma no siendo factible solo una actuación puntual ya que no iba quedar seguro, siendo el objetivo de su presupuesto contrastar los presupuestos aportados por la actora, no habiendo mirado si existía algún problema de capilaridad, pero que ello se puede confundir con la situación de autos al no estar ante muros aislados.

Esta condición de vicios ocultos determina que deba estimarse la demanda, pero no en la forma pretendida por la parte actora, pues no puede fijarse la cantidad pertinente, en la forma interesada, conforme al dictamen pericial judicial, ya que el perito judicial Sr. Donato emite su dictamen y valora las obras en atención al estado en el que debe realizarse una cubierta totalmente nueva conforme al Código Técnico de la Edificación y reconoce que ello entraña una mejora para una edificación con las características de la de autos ( minuto 190,07 a 19,39 y ss Cd nº2), no siendo razonable la pretensión de un valor de reparación entre 31.000 y 42.000 euros, por lo que, teniendo en cuenta las reglas de la sana critica al valorar la prueba, las facultades moderadoras de la Sala en atención al precio abonado por la casa de 55.000 euros frente al inicial de 65.000 euros inicial cuando ella la visita, quien debió apreciar determinados elementos en el exterior del tejado, manchas de humedad, que le llevaba a tener una inicial intención de cambiar ventanas y suelo de la casa, teniendo en cuenta que el Sr. Gonzalo refirió presupuestos por la zona de unos 18.000 euros, cantidad cercana a los aportados por la actora, se estima que ese importe resulta como procedente para reparar algo que le ocultó y que incide en la habitabilidad de la vivienda por la que de haberlo sabido, hubiera pagado un menor precio, teniendo intención de permanecer en la casa.

Esta situación que se ha acreditado que ignoraba la compradora no consta que fuera la que determinó la fijación final del precio en 55.000 euros, pensemos que la Sra. Coro ( minuto 17,18 y s Cd nº1 ) declara que se valoró la casa en 82.000 euros, no teniendo informes periciales de su estado, solo lo que se ve a simple vista y que la propiedad le dijo que necesitaba reformas , que al visitarla la actora, ya se había rebajado a 65.000 euros, teniendo en cuenta en el estado de la casa, refiriéndose al tema del canalón, al olor a humedad y las manchas de humedad que se veía a simple vista, siendo, por otra, parte cierto que la compradora le habló de hacer una obra importante de reforma, lo que si ello lo ponemos en relación con la solicitud de información que presenta la Sra. Juliana, ante el Ayuntamiento correspondiente, en ella para nada se hace referencia a la cubierta, sino al tema de espacios diáfanos cambios de ventanas, suelos, cocina, baño ( f. 287 y ss), por lo que no puede justificarse, en la situación del tejado, la minoración del precio.

Lo expuesto conlleva la estimación parcial del recurso de apelación y la revocación de la resolución recurridam dictándose en su lugar otra por la que se estima parcialmente la demanda y se condena a los demandados a satisfacer a la actora, por el saneamiento por vicios ocultos, la cantidad de 18.000 euros la cual devengará los intereses del art. 576 LEC desde la fecha de la presente resolución al ser en ella donde por primera vez se fija la cantidad procedente, habiendo siendo necesario el proceso para su determinación.

QUINTO.-En relación a las costas procesales de ambas instancias dada la estimación parcial del recurso de apelación y consiguiente estimación parcial de la demanda no procede hacer expresa imposición, debiendo cada parte soportar las suyas y las comunes, si las hubiere, por iguales partes ( art. 394 nº 2 y art. 398 nº 2 LEC. ).

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.