Sentencia Civil 798/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1624/2021 de 29 de noviembre del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del caso.

De las alegaciones de las partes y de la prueba practicada, deben de considerarse acreditados los siguientes hechos, respecto a los que no existe controversia entre las partes, aceptándose por ambas:

1- Con fecha de 23 de octubre de 2017, D. Mariano y Dª Daniela, como compradora y por DIRECCION000 C.B. como vendedora, suscribieron contrato privado de compraventa, respecto al piso en DIRECCION001 , sito en Manilva (Málaga), en DIRECCION002, finca NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Manilva, al Tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003.

- El precio se estipula en 150.000€. Respecto al cual, "La parte compradora entrega a la parte vendedora en el momento de la firma de este contrato, en el concepto de arras o señal, la cantidad de 5.000 Euros. Mediante transferencia, antes del 28 de febrero de 2018, se entregará la cantidad de Quince mil Euros (15.000€), y antes del 30 de agosto de 2018, la cantidad de cincuenta mil Euros (50.000€)"

- En la cláusula tercera del contrato, se establece la obligación de las partes de elevar a público el contrato privado antes del 30 de agosto de 2018, estableciéndose que "el otorgamiento de escritura pública de compraventa implicará la entrega de la finca vendida, salvo que de la propia escritura resulte claramente otra cosa".

- En la cláusula séptima del contrato se refiere a la facultad de resolución del contrato por cada una de las partes, estableciéndose que "en el caso de rescisión del contrato a instancia de la parte compradora, ésta se allanará a perder la cantidad de arras o señal, y en el caso de rescisión a instancia de la parte vendedora, ésta deberá devolver a la parte compradora una cantidad equivalente al doble de la cantidad entregada como arras o señal".

2- El contrato anterior fue sustituido por otro de 8 de marzo de 2019, entre las mismas partes, y en relación a la misma finca, en donde se establecen las siguientes cláusulas:

- En relación al precio, se mantiene el mismo, por la cantidad de 150.000€.

- Se establece en la cláusula segunda: "a cuenta y como arras o señal de la compraventa futura, la cantidad de cincuenta y cinco mil Euros (55.000€), que perderá si incumpliere lo convenido en el presente procedimiento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por los vendedores".

-En relación al pago del precio, se establece en la cláusula tercera que: 1- La cantidad de 100.000 € "que la parte actora entrega en concepto de arras pagaderas de la siguiente forma:

- 45.000€ abonados con anterioridad a la firma en virtud de contrato anterior resuelto por incumplimiento de D. Mariano y Dª Daniela,

- 5.000 Euros, pagaderos a la fecha del presente contrato.

- 50.000 Euros en fecha de 30 de julio de 2019.

2- 8.000 € que la parte compradora se compromete a entregar mediante el pago de 1.000 € mensuales, desde agosto de 2019 hasta marzo de 2020. ambos incluidos.

3- 42.000 € que la parte compradora se compromete a entregar el 30 de marzo de 2020.

El otorgamiento de la escritura pública de compraventa se producirá una vez realizado el último pago, sin que, en ningún caso se transfiera la propiedad de la citada finca hasta la realización del último pago el 30 de marzo de 2020".

-En la cláusula sexta del contrato, se establece que "En garantía del precio se pacta expresamente que el presente contrato está sometido a la condición resolutoria expresa.

En caso de resolución por impago del precio pactado, ambas partes deberán restituirse recíprocamente las prestaciones ya realizadas con excepción de las recibidas en concepto de arras, salvo que la parte vendedora retenga las siguientes sumas que tiene derecho a deducir:

A) El diez por ciento del importe de los plazos pagados, en concepto de indemnización por daños y perjuicios, por la tenencia de las cosas por el comprador.

En consonancia con lo anterior, la falta de pago a su vencimiento, de uno cualesquiera de los plazos, facultará a la vendedora para resolver el presente contrato.

La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por parte de D. Mariano y Dª Daniela".

3- Los demandados en relación al segundo contrato, abonaron la cantidad de 44.500 €, más dos anillos/joya valorados de común acuerdo entre las partes, en 5.500 €, sin que abonaran ninguna otra cantidad de las establecidas en el contrato.

4- Con fecha de 2 de agosto de 2019, la parte actora remite un burofax a los demandados, comunicándoles la resolución del contrato, y con fecha de 4 de septiembre de 2019, se les requiere notarialmente para que, de no dar cumplimiento del pago del precio del contrato, se entendiera resuelto el contrato, por incumplimiento de los compradores.

5- Los compradores se encuentran en la posesión de la vivienda.

6- Con fecha de 23 de septiembre de 2019, se interpone la demanda por la parte actora solicitando: 1º. Que se DECLARE que los demandados han incumplido el contrato de compraventa concertado entre mi mandante y la demandada en fecha 23/10/2017 y 8/03/2019, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración. 2º. Que como consecuencia del anterior incumplimiento, se DECLAREN resueltos y sin efecto alguno los contratos referidos, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración. 3º. Que se DECLARE la pérdida de todas las cantidades y enseres entregados a cuenta por los demandados en concepto de señal. 4º. Que como consecuencia de todo lo anterior, se CONDENE a los demandados a RESTITUIR la posesión del inmueble entregado en su día. 5º. Se CONDENE a la demandada al pago de las costas causadas y que se causen en el presente litigio.

7- Con fecha de catorce de mayo de dos mil veintiuno, se dicta sentencia en los presentes autos, estimando íntegramente la demanda.

SEGUNDO.- Pretensiones de las partes en el recurso.

La recurrente manifiesta estar conforme con lo expuesto en los Fundamentos Jurídicos Primero a Cuarto, y disconforme con el Primero, y expone, sin aludir a motivo concreto del recurso, ni a infracción cometida, que no se ha tenido en cuenta que los demandados abonaron 55.000 Euros, cantidad que es muy elevada para ser simple reserva, y que cuando los demandantes enviaron el burofax

el mismo fue respondido por los demandados, exigiendo la corrección de los contratos, que ni si quiera fueron firmados por los propietarios de la vivienda, sino por un representante sin poder alguno. Que mis mandantes en todo momento tenían la intención de cumplir los contratos, siempre y cuando se corrigieran los mismos de forma debida. El Burofax enviado por los apelantes nunca fue respondido, interponiendo los propietarios directamente la demanda, ya que tenían la intención de quedarse de forma indebida con las cantidades entregadas por mis representados, produciéndole a los propietarios un enriquecimiento injusto. Considera que el Juzgador no toma en consideración que mis representados lo único que exigían fue lo anteriormente dicho. Que en ningún momento tuvieron la mala fe y que en todo momento quisieron cumplir lo acordado, pero con los propietarios y no con un representante sin debida acreditación de tal representación, siendo Don Felicisimo. Que todo lo expuesto fue exigido por escrito y de forma fehaciente mediante el Burofax incorporado al Procedimiento Ordinario 807/2019 y lo cual no se tuvo en cuenta. Además Nunca se obligo a los demandantes a la entrega de dicha documentación, provocándole, de esta forma indefensión y la imposibilidad de negociar, conforme a lo solicitado en la contestación a la demanda, y que una vez interpuesta la demanda, la parte demandante tampoco tuvo la intención de corregir ni firmar de forma adecuada los contratos, ni de entregar la documentación en cuanto a la hipoteca de la vivienda, por lo que era imposible cumplir lo acordado, dada la mala fe de los demandantes a la negativa de tal cumplimiento. Dicho lo anterior, en ningún caso se le pueden condenar en costas a mis mandantes, puesto han intentado por todos los medios no llegar al conflicto judicial, sino cumplir las condiciones, disponiendo de la documentación de la vivienda, la cual los demandantes se negaron a entregar. Dicho testigo no tachado de contrario, así como el otro testigo Sr. Cirilo. que manifiesta similar versión, no son tomados en consideración por el Juzgador y entendemos que la Sentencia no aclara los motivos reales y concretos por los que dichos testimonios dados bajo juramento o promesa carecen de fiabilidad, sobre todo en el primero de ellos, agente de la autoridad. Y si lo anterior sorprende, más sorprendente resulta el hecho de tomar en consideración el hecho de que los demandantes no entreguen la documentación que les solicitan las personas que quieren comprar el inmueble y tal importancia como el certificado de la hipoteca, que solo los hipotecantes pueden pedir a su entidad bancaria y desconociendo, de esta forma que cantidad se debe de hipoteca, si hay posibilidad de subrogación, además, sin entregar, la persona firmante el poder de representación.

La parte recurrida solicita la confirmación de la sentencia de instancia, desconociendo la documentación a la que se refiere la demandada, y que, en cualquier caso, debía de haber formulado recovención, tal com se señala por el Juzgador de instancia. Expresa que no existe controversia entre las partes sobre la suscripción de los contratos de 23 de octubre de 2017 y 8 de marzo de 2019, ni sobre las obligaciones que de uno y otro surgen para las partes, centrándose la controversia sobre el hecho en sí de que la falta de pago de las cantidades a que viene obligada la parte demandada esté justificada en alguna causa y, más concretamente, en la existencia de una serie de vicios a que alude la parte demandada en su escrito de contestación, pero la parte actora cumplió con todas y cada una de las estipulaciones convenidas en los contratos objeto de la presente Litis, esto es la entrega de la vivienda en el estado descrito en los referidos contratos, sin que se haya acreditado por la actora que no se reúnen los requisitos legales y jurisprudenciales para que nuestras peticiones sean desestimadas, por ello, las costas deben ser impuestas indudablemente al demandado, así como las costas de esta apelación en aplicación del art. 398 de la LEC.

TERCERO.- Resolución del recurso.

El recurso presentado, que se formula sin determinación de motivos concretos, ni de normas específicas infringidas, debe de estimarse parcialmente , en atención a las siguientes consideraciones:

1- En primer lugar, procede la resolución contractual, ante la falta de pago del precio por parte de los demandados recurrentes.

Nos encontramos ante un contrato bilaterial y sinalagmático, y en atención al artículo 1124 y Artículo 1506CC. Conforme al primero de ellos, "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.Y conforme al segundo, "La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal".

En el presente caso, consta acreditado, pues no se niega por los demandados recurrentes, que no han abonado los pagos estipulados en los distintos plazos establecidos. Y por tanto, los demandados han incumplido la prestación principal a la que estaban obligados en virtud del contrato ( art. 1500 CC, según el cual, El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.)

Consta, además, que los demandados fueron requeridos por la parte actora, mediante requerimiento notarial de cuatro de septiembre de dos mil diecinueve, para que procedieran al pago de la cantidad debida en el plazo de tres días, haciéndoles saber que transcurrido el plazo otorgado sin que se hubiera hecho efectivo el pago requerido, se tendrá por resuelto el contrato.

Por tanto, no puede atenderse la voluntad de los recurrentes para el mantenimiento de la vigencia del contrato, dado que, una vez requeridos por la actora, para su cumplimiento, no puede otorgarse a los recurrentes, nuevo plazo, dado que así lo establece el artículo 1.504 del CC (En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término).

2- Debe de considerarse que las correcciones que los demandados solicitaban en relación a los nombre de los actores y su firma, y que según dicen fue lo que contestaron al requerimiento, y que no acreditan de forma alguna, no es motivo para no cumplir, por su parte, lo que les incumbía, que no era otra cosa que el pago del precio en los plazos establecidos, por lo que ello no obsta a la procedencia de la declaración de la resolución contractual.

3- Procede la confirmación de la sentencia en lo relativo al requerimiento que los demandados solicitaban en la contestación, para que los actores aportasen determinada documentación, dado que para resolver y atender tal petición, los demandados deberían haber formulado reconvención, cosa que no han hecho. Nuestro Derecho no permite la reconvención implícita, por lo que la pretensión de los demandados en su contestación, no podía ser atendida si no formularon reconvención expresa.

4- La resolución conlleva, conforme a lo expuesto en el artículo 1124 del CC, que las partes deban de restituirse las distintas prestaciones, y por tanto, en este caso, los demandados, conforme a lo expuesto en sentencia, deben de restituirse las recíprocas prestaciones, debiendo los demandados, proceder a la entrega de la vivienda, que vienen poseyendo desde que se firmó el primero de los contratos (en la audiencia previa, ambas partes afirmaron que a la fecha de la misma, que se celebró el 25 de marzo de 2021, llevaban tres años viviendo en la vivienda objeto del contrato, por lo que es de presumir que tomaron posesión de la misma, prácticamente, a la fecha del primer contrato de compraventa).

Y debe revocarse la sentencia en este extremo, dado que:

- No nos encontramos ante el incumplimiento de un contrato de arras, como se señala por la actora, sino ante un contrato de compraventa, dado que el mismo se encuentra perfectamente perfeccionado. El establecimiento de las arras tiene por objeto el servir de base a un futuro contrato de compraventa, o el contrato de que se trate, de manera que, de no celebrarse el segundo, se produce el efecto de la pérdida de las cantidades entregadas en tal concepto. Y en el presente caso, no nos encontramos ante la mera entrega de una cantidad en concepto de reserva, para asegurar o garantizar la celebración de un contrato de compraventa, sino que nos encontramos ante el propio contrato de compraventa perfectamente perfecionado.

Así, en el contrato celebrado, las partes pactan la entrega de la vivienda, de la que dicen ser propietarios los actores, y en el precio, y por tanto, no se trata de la entrega de una mera cantidad en concepto de una reserva de venta futura. Así consta claramente en el contrato, cuyas cláusulas se han expuesto en el fundamento jurídico de esta resolución.

Conforme al artículo 1445del CC, "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente",y en relación al momento en que se perfecciona, el artículo 1450 del CC señala que "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

El el presente caso, además, resulta acreditado de las alegaciones de ambas partes que los recurrentes se encuentran en posesión de la vivienda, y que el artículo 1462 señala que "Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador".

En conclusión, en el presente caso, no se trata de resolver un contrato de arras, sino de la resolución del propio contrato de compraventa.

- Por lo que se refiere a las arras, y a pesar de las especificaciones que se hace en el contrato, conforme ha venido manifestándose nuestra jurisprudencia, nos encontramos ante arras confirmatorias y no penitenciales.

Mediante las arras se trata de asegurar la celebración del contrato de compraventa, y no una indemnización por daños y perjuicios por el incumplimiento mismo del contrato.

Así, en nuestro Derecho, las arras están comprendidas en el artículo 1454 del Código Civil: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa podrá rescindirse el contrato, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas".Y según nuestra jurisprudencia, existen distintas clases de arras, tal como se explica, entre otras en la STS de 30 de diciembre, cuando establecía que ""En orden a la naturaleza del pacto de arras, la jurisprudencia viene admitiendo la existencia de las siguientes clases: a) penitenciales, que son las que parece contemplar el art. 1454 CC concebidas a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato, b) confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante, no facultando, por tanto, para resolver la obligación contraída y, normalmente, se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo el supuesto previsto en el art. 343 Ccom ; y c) penales, que funcionan de modo similar a la cláusula penal del art. 1154, como resarcimiento en este supuesto anticipado, para el caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar ese estricto cumplimiento de la obligación pactada".

En relación a las arras penitenciales, la STS de 4 de marzo de 1996, señala que " Las partes estipularon clara y expresamente que de no llevarse a cabo la compraventa prometida por causas imputables al promitente comprador o al promitente vendedor, el primero de ellos (en su caso) perdería las arras entregadas (un millón de pesetas) o el segundo (en el suyo) habría de devolverlas duplicadas, habiendo de entenderse incluída dentro de la expresión "causas imputables" la propia y exclusiva voluntad del contratante que se aparta del contrato (pues en ello radica la esencia institucional de las llamadas arras penitenciales o de arrepentimiento que regula el art. 1454 CC )".

En relación a las arras confirmatorias, la STS de 22 de septiembre de 1999, "Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta ( Sentencia de 25 Marzo 1995 ); en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 del Código Civil , autorizan a las partes, por mediar concierto líbremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza (....) El art. 1256 se infringe efectivamente si margina la fuerza vinculante de los contratos, al dejar su eficacia y cumplimiento al arbitrio de una de las partes, pero el precepto no impide que se pueda pactar el desistimiento de la relación convenida y ello precisamente no significa ni representa entregar su validez y cumplimiento a uno de los contratantes, sino autorizar para que pueda poner fin a una situación jurídica determinada y expresamente convenida."En la sentencia de 22 de septiembre de 1999, expresa que "Ha quedado evidenciado que entre los litigantes medió efectivo pacto arral con función penitencial y por ello cualquiera de las partes podía separarse del negocio ( SS. de 15-3-1994 [RJ 1994\1784 ] y 17-10-1996 [RJ 1996\7505]), tratándose de resolución pactada, que configura la relación como compromiso de venta, pues la cláusula séptima de referencia supedita su eficacia y validez, por quedar sometida a la facultad de resolver que los contratantes mutuamente se otorgaron y sin condiciones, y que actuaba tanto para el vendedor -que es quien resuelve en este caso-, como para el comprador. Dicha claúsula obliga, por ser pacto lícito dotado de bilateralidad que mantiene paritarias las posiciones de los contratantes y no representa situación de desequilibrio contractual, con favorecimiento de una en perjuicio de otra".

Por tanto, y en este caso, en el contrato no se permite la facultad de desistimiento, que es la finalidad de las arras, sino que en el mismo, y a pesar de su literalidad, se establecen unos pagos obligatorios para la compradora, en el propio contrato de compraventa, que ya se encuentra perfectamente perfeccionado. Así, en STS de 31 de julio de 1992, se expresa que "Como toda estipulación de arras (cualquiera que sea la función que a las mismas se atribuya) presupone necesariamente la existencia de un contrato principal del que las arras son un mero pacto o estipulación accesoria, y como, por otro lado, la sentencia recurrida, después de declarar la existencia del pacto de arras, parece negar que el contrato hubiera llegado a perfeccionarse, es evidente que incurrió en error de hecho en la apreciación de la prueba, no sólo por esa patente e insólita contradicción, sino porque en los autos aparece plenamente probado que las partes perfeccionaron el contrato de compraventa".

En STS de 30 de diciembre de 1995, se establece que "Asimismo, del conjunto de la doctrina jurisprudencial emanada de esta Sala se evidencian las declaraciones siguientes: las arras o señal del art. 1454 tienen carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales en que se establezcan, de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en tal sentido. La norma contenida en el precitado artículo es meramente supletoria e interpretativa de la voluntad de las partes, sin tener alcance alguno imperativo o prohibitivo, precisándose para su correcta aplicación que conste, de una manera clara y evidente, que tal fue la intención de las partes, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado. Ha de acudirse a las normas interpretativas de los arts. 1281 a 1289 CC cuando la expresión de voluntad no aparezca clara, sea por parquedad o confusión y cuando el Tribunal de instancia estima que la cantidad entregada al celebrar el contrato lo fue a cuenta del precio, carece de aplicación el art. 1454 CC ".

Y la STS de 18 de octubre de 1996, señala que "El empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo del precio ( Sentencias de 31 julio 1992 [RJ 1992\6503 ], 28 septiembre 1992 [RJ1992\7328 ], 24 diciembre 1992 [RJ 1992\10657 ], 11 abril 1994 y 15 marzo 1995 [RJ 1995\2142], entre otras); lo que resulta procedente en relación al texto del art. 1454 del Código Civil e interpretación jurisprudencial del mismo para definir el alcance del pacto de arras (...), a tales efectos, la interpretación de dicho precepto sustantivo llevada a cabo por esta Sala, en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausulado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario. Para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes, se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados Sentencias de 4 noviembre 1991 [RJ 1991\7929 ], 3 octubre 1992 [RJ 1992\7518 ], 11 diciembre 1993 [RJ 1993\9605 ], 21 junio 1994 [RJ 1994\4968 ] y 24 marzo 1995 [RJ 1995\2142]), pues, en otro caso cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando la reglamentación del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para conformar el negocio celebrado".

En definitiva, en este caso, el contrato de compraventa se encuentra perfeccionado, encontrándose incluso, la vivienda, en poder de los compradores, donde vienen residiendo desde que se celebró el contrato, y los compradores, no sólo no desisten del contrato de compraventa, sino que no se muestran conformes con su resolución. Por tanto, los efectos de las arras, en este caso, conforme a lo previsto en el contrato, no resulta de aplicación, sino que debe entenderse que las cantidades abonadas lo son en concepto de pago de precio, y por tanto, la resolución del contrato, debe de conllevar las respectivas restituciones, por cada una de las partes, de lo recibido en virtud del contrato.

Así, en STS de 14 de noviembre de 1991, "De igual forma es obligado el rechazo del motivo quinto en que, por la vía del art. 1691-5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se aduce infracción del art. 1124-1º del Código Civil , ya que además de hacerse supuesto de la cuestión al partir el recurrente de un no declarado probado incumplimiento contractual imputable a la vendedora recurrida, ha de tenerse en cuenta que al acudir el actor-recurrente al art. 1454 del Código Civil para fundar la acción ejercitada no puede ahora alegar la infracción de aquel art. 1124, pues como dijo la sentencia de esta Sala de 14-5-1929 , este artículo se aplica a la compraventa, aunque hayan mediado arras si las partes no prefieren acogerse al art. 1454, que, como se dice, es lo que ocurre en el presente caso en el actor solicita la devolución doblada de la arras pactadas al amparo exclusivamente del precepto últimamente citado".Y la STS de 14 de mayo de 1993, que "... La sentencia de la instancia ahora recurrida, confirmatoria de la del Juzgado, asume su fallo (...) declarando resuelto el contrato (...) sentando para ello la base fáctica transcrita que es lo cierto que la no recepción del requerimiento que efectuó el actor al demandado debe tener distinta significación en el contrato de compraventa y en el de arras (...); sin embargo, la pena o multa en que consisten las arras penitenciales tiene como presupuesto, conforme al art 1454 CC , que se rescinda el contrato y que se allanen el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas, y en los autos no sólo no aparece acreditado tal extremo, sino que la emisión de la voluntad exteriorizada (...) parece demostrar que su intención era la de cumplir(...) Dado que el actor exteriorizó su voluntad de formalizar la operación dentro del plazo estipulado (...) no puede afirmarse que tuviese voluntad de desistir la operación, lo que impide aplicar el supuesto prevenido en el art 1454 y conduce al fallo expresado. Esta Sala admite la doctrina expuesta...".

En consecuencia, debe de revocarse la sentencia en lo relativo a que el actor se quede en su poder con las cantidades que los demandados, en concepto de precio, abonaron.

A tal fin, debe de considerarse que los efectos derivados del artículo 1124 del CC, se producen ex lege, y por tanto, no es precisa reclamación expresa de los demandados para solicitar su restitución, deduciéndose de sus alegaciones que las cantidades entregadas no lo fueron en concepto de reserva.

CUARTO.Ž- Costas

Dada la estimación parcial del recurso, en aplicación del artículo 398 de la LEC, no es procedente la expresa condena en costas del recurso.

Debe, además, dejarse sin efecto la condena en costas aplicada en la instancia, dada la estimación parcial, de manera que, en la instancia, cada parte abonará las costas causadas a su instancia, y las comunes, por mitad.

Conforme a la Disposición Adicional 15.ª, apartado 8.ª, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , dada la desestimación del recurso, debe darse al depósito constituido su destino legal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación