"Estimo la demanda interpuesta por Celsa contra TOTEM TOWERCO SPAIN S.L. y, en consecuencia:
- se estima íntegramente la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 19 de enero de 1.999 por expiración del plazo contractual y su consiguiente extinción, sobre el espacio arrendado de la finca rústica sita en " DIRECCION000, de Ojén (Málaga), cuyos datos registrales son inscrita en el Registro de la Propiedad de Marbella Nº 1, Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, finca registral nº NUM003.
- Se acuerda el desahucio de la demandada con la obligación de dejar la finca totalmente libre, vacua y expedita a disposición de la actora, retirando la estación base de telecomunicaciones instalada en la misma, con todos sus elementos y accesorios, entre ellos, la caseta prefabricada con los equipos electrónicos, la torre con las antenas, los cables de conexión y todo lo necesario para su correcto funcionamiento hasta dejar el espacio arrendado en el mismo estado que estaba con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa, previniendo a dicha parte de que si no lo hace tendrá que ser lanzada por la fuerza y a su costa.
Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada. "
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, previos los trámites oportunos y estimando el recurso deducido, absuelva a esta parte con expresa condena en costas a la contraparte en ambas instancias. La presente litis trae causa en el contrato de arrendamiento suscrito entre demandada y demandante el 19 de enero de 1999, en virtud del cual la demandante cedió a la entidad demandada un espacio en la azotea del inmueble titularidad de la actora para la instalación de una infraestructura pasiva de telecomunicaciones. El Contrato fue objeto de sucesivas prórrogas, encontrándose vigente, en opinión de esta representación, hasta el próximo mes de enero de 2029, habida cuenta de los actos llevados a cabo por la demandante y arrendadora que debe ser interpretados como dirigidos a la renovación tácita del Contrato. Sin embargo, el juzgador discrepa al respecto, pues considera que el Contrato debe ser considerado como resuelto y, en consecuencia, esta parte debe desalojar la propiedad de la actora que está ocupada con su infraestructura. Pues bien, esta parte, discrepa de la conclusión alcanzada por el juzgador. En este sentido, cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 449.1 de la LEC se acompaña como documento nº 1 el justificante de abono por esta parte a la arrendadora de las rentas correspondientes al último trimestre vencido. Alegó error en la valoración de la prueba pues el contrato fue tácitamente renovado por la demandante. En la formalización del Contrato que se llevó a cabo en el año 1999, las partes pactaron que su fecha de finalización sería a los 10 años de su firma, esto es, el 19 de enero de 2009; y que, llegada la fecha de su vencimiento, se podría prorrogar de forma tácita y sucesiva por periodos de cinco años, salvo que la arrendataria notificase fehacientemente a la otra parte su intención de no renovarlo con un preaviso de seis meses. Transcurridos los diez años, y a falta de notificación previa durante los 3 siguientes periodos, el contrato quedó prorrogado por periodos de cinco años, la última vez en fecha de 19 de enero de 2019. En consecuencia, la fecha de finalización del último periodo era el 19 de enero de 2024. Habida cuenta de lo anterior, dado que, desde la fecha de su formalización, el 19 de enero de 1999, hasta el 19 de enero de 2024 habrían transcurrido 25 años, la parte actora debía notificar a esta parte su intención de no renovar el contrato como tarde el 19 de julio de 2023, es decir, seis meses antes. Pues bien, como se afirma de contrario, fue en fecha 6 de marzo de 2023 cuando Dª Celsa remitió una comunicación a "Totem" en la que le informó de su decisión de no renovar el Contrato. Sin embargo, dado que la infraestructura continuaba estando instalada en la azotea y los importes relativos a las rentas que continuó pagándose, debió considerarse sin lugar a duda como un acto confirmatorio, concluyente e inequívoco. En otras palabras, su actuación al aceptar las rentas abonadas por esta parte no fue coherente con su supuesta voluntad de resolver el Contrato. De hecho, fue de todo contradictoria. Por lo expuesto, si algo demuestra la conducta de la parte actora es que el Contrato que sirve de base de la reclamación no sólo no ha expirado, sino que ha sido objeto de renovación tácita, de tal forma que el plazo de vigencia de este se extiende al mes de enero de 2029. También yerra el Juzgado al considerar que "se trata de un motivo de oposición sin fundamento legal", la actividad de servicio público que desempeña la demandada, pues, como se puso de manifiesto en el escrito de contestación de esta parte, la labor que desempeña "Totem" constituye ciertamente una actividad de servicio público, de acuerdo con lo establecido en la Ley General de Telecomunicaciones. Y es que, si se llevase a cabo el desmantelamiento de la infraestructura pasiva, sin tener un emplazamiento alternativo de similares características donde instalar la infraestructura pasiva de esta entidad plenamente operativa que permita la prestación de los servicios de telecomunicaciones por los operadores ubicados en dichas infraestructuras, conlleva un riesgo considerable de pérdida del servicio, afectando a los usuarios y clientes del operador que se encontraran dentro de su radio de cobertura. En todo caso, es muy importante destacar que se han continuado y se siguen abonando las rentas pactadas en el contrato, sin que por tanto ningún perjuicio se esté causando a la parte actora desde un punto de vista económico, tal y como resulta del Documento nº 1 que se acompaña, consistente en justificante de transferencia bancaria a favor de la arrendadora de la totalidad de las rentas que le han sido abonadas trimestralmente durante el año 2024.
SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación íntegra del recurso interpuesto por la representación procesal de la mercantil demandada; todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada y apelante en esta instancia, añadiendo que la alegación preliminar del escrito de recurso de apelación no se corresponde con la previsión legal del artículo 458.2 LEC en el que se advierte que - literalmente - en la interposición del recurso el apelante deberá exponer las alegaciones en que se base la impugnación. Observamos que de contrario se ha aprovechado este trámite procesal para "moldear" y "reajustar" los hechos expositivos de su escrito de contestación a la demanda, así como mencionar de manera incorrecta e inveraz los hechos alegados en nuestro escrito de demanda; extremos que no vienen autorizados por el artículo 458.2 de la LEC, razón más que suficiente para obviar lo reproducido en el correlativo adverso, a salvo de la mención expresa del pronunciamiento que impugna. El motivo genérico de recurso consiste en el error en la valoración de la prueba. Y, con carácter genérico, hemos de alegar que, si bien la Sala no viene obligada a acatar automáticamente los razonamientos valorativos del Tribunal unipersonal de primer grado, en este concreto supuesto no cabe duda que la valoración probatoria efectuada por el juzgador no ha incurrido en apreciaciones ilógicas o irracionales, siendo la exégesis valorativa expuesta en la sentencia ajustada al resultado que ofrecen los medios de prueba practicados en el procedimiento. Partimos de la premisa básica de que la apelante admite, por un lado, que el contrato, como último período, tenía fecha de finalización el 19 de enero de 2024. Y, de otra parte, que la consecuencia de ello es que esta parte debía notificar su intención de no renovar el contrato como tarde el 19 de julio de 2023, es decir, seis meses antes. Descendiendo a los hechos probados por esta parte, ha quedado acreditado el deseo de no renovar, comunicando con mucho más de los 6 meses de antelación previstos en el contrato mediante burofax remitido el 6/03/2023 (Documentos nº 6 y 7 de la demanda). La apelante en su recurso sostiene incluso la extraña tesis de que existe una renovación tácita del contrato por el mero hecho de que esta parte haya cobrado las rentas dentro del período contractual, correspondientes a las facturas de 31 de marzo, de 30 de junio, de 30 de septiembre y de 31 de diciembre (sic).
Como no podía interpretarse de otro modo, la sentencia recurrida es coherente interpretando que ello responde al derecho de la arrendadora de percibir la renta pactada contractualmente. En este mismo orden de cosas, no cabe renovación tácita tampoco por el mero hecho de tener domiciliadas las rentas y recibir el pago en la cuenta bancaria tras la expiración del término contractual. Es doctrina reiterada que el pago de las rentas no supone la prórroga del contrato. Será que pretende la empresa demandada, hoy recurrente, continuar ocupando el espacio arrendado, no devolviendo la posesión, sin abonar compensación alguna. Por contra, si hubieran procedido a retirar la antena en la fecha que expiró el plazo contractual, del cual tenían plena constancia, y hubiesen abonado rentas, esta parte demandante no hubiera dudado en devolverlas. Por lo expuesto, el motivo correlativo debe correr suerte desestimatoria. Sobre el servicio de interés general que presta la demandada, las razones aducidas, carentes de interés jurídico y/o contractual, vienen a demostrar el abuso de la posición de la empresa recurrente, lo cual supondría dejar el cumplimiento del contrato a su libre arbitrio. Esta gran multinacional - filial de "Orange" - ha podido gestionar la desinstalación de la antena y devolución de la posesión del espacio arrendado desde que recibió la comunicación poniendo en su conocimiento el deseo de no renovar, esto es, desde el 8 de marzo de 2023 (documento nº 7 de la demanda). Y con la presentación de este recurso de apelación se está aprovechando de la sobrecarga de trabajo que pesa sobre el órgano judicial que deberá resolver el recurso de apelación y, de este modo, conseguir demorar este procedimiento hasta el dictado de la sentencia firme; todo ello lo que hace es derivarnos a una distorsión del sistema judicial. En este sentido, el motivo de recurso no puede prosperar.
TERCERO.- Considerando que indica el Juez "a quo" que la representación procesal de la demandante interpuso demanda de juicio verbal contra la entidad demandada, que se basa en que la Sra. Celsa, es copropietaria junto a su hijo de la finca rústica sita en " DIRECCION000, de Ojén (Málaga), perteneciéndole una cuota del 50% del pleno dominio con carácter privativo. El 19 de enero de 1999 entre la Sra. Celsa, como arrendadora, y la mercantil "Retevisión Móvil S.A.", como arrendataria, se celebró un contrato de arrendamiento por el cual se le cedía un espacio en la finca de ochenta metros cuadrados como máximo, para la instalación el miso de una caseta prefabricada con los equipos electrónicos, la torre con las antenas, y todos los elementos necesarios para el correcto funcionamiento de la Estación Base. Asimismo, se autoriza el paso por la finca de las acometidas eléctricas y telefónica, bien sea por conducto subterráneo o aéreo, mediante postes. También se autoriza la instalación de una red de tierras, cuyas picas, en caso de que fuera necesario, podrán colocarse fuera del recinto de la Estación Base, en la forma que menos perjudique a la propiedad. Tras diversas operaciones societarias la actual arrendataria es la hoy demandada. La estipulación cuarta del contrato de arrendamiento establece: "El presente contrato tendrá una duración inicial de diez años, a partir de la fecha de la firma del mismo. Al final de este periodo, el contrato quedará automáticamente renovado, y se prorrogará por periodos sucesivos de cinco años, salvo que (la demandada) notifique a (la demandante) su intención de no renovarlo, con al menos seis meses de antelación a la terminación de cada periodo de cinco años, mediante carta certificada con acuse de recibo. Cada renovación lo será en los mismos términos y condiciones expresados en el documento. Transcurridos veinticinco años de vigencia, ambas partes podrán ejercer su derecho a no renovar el contrato, comunicando su intención a la otra parte, con al menos seis (meses) de antelación a la fecha de vencimiento, mediante carta certificada. El contrato de arrendamiento, una vez superado el período inicial pactado de diez años, al no constar denuncia de alguna de las partes, se ha venido prorrogando automáticamente por periodos de cinco años. Estando previsto el término contractual de los veinticinco (25) años para el 19 de enero de 2024, mediante el burofax remitido el 6 de marzo de 2023 la demandante comunicó a la demandada su voluntad de no prorrogar el contrato y darlo por finalizado a la fecha prevista para su vencimiento (19 de enero de 2024). La demandada no ha devuelto voluntariamente la posesión del espacio arrendado integrado en la finca de mi representada con base en la finalización del plazo pactado en el contrato de arrendamiento litigioso (1 de enero de 2024). Por lo anterior se solicita que se dicte sentencia en la que: se estime íntegramente la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 19 de enero de 1.999 por expiración del plazo contractual y su consiguiente extinción, sobre el espacio arrendado de la finca referida; se dé lugar al desahucio de la demandada con la obligación de dejar la finca totalmente libre, vacua y expedita a disposición de la demandante, retirando la estación base de telecomunicaciones instalada en la misma, con todos sus elementos y accesorios, entre ellos, la caseta prefabricada con los equipos electrónicos, la torre con las antenas, los cables de conexión y todo lo necesario para su correcto funcionamiento hasta dejar el espacio arrendado en el mismo estado que estaba con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa, previniendo a dicha parte de que, si no lo hace de buen grado, tendrá que ser lanzada por la fuerza y a su costa. Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada. Añade el juzgador que la parte demandada opuso la falta de legitimación activa por parte de la Sra. Celsa, toda vez que no es la única titular de la relación jurídica u objeto litigioso dado que la finca pertenece por mitades a la actora y a su hijo, y no consta en autos la voluntad expresa, ni siquiera tácita, por parte del Sr. Silvio de resolver el Contrato. En su defecto, es necesario que el copropietario que demande actúe en beneficio del resto y no del suyo propio, lo que no se ha probado. En cuanto al fondo, sostiene que la parte actora cedió un espacio de la azotea de la Finca para la instalación de una infraestructura pasiva de telecomunicaciones. Aunque han transcurrido los 25 años de duración del contrato y la parte actora notificó su intención de no renovar el contrato el 6 de marzo de 2023, es decir, respetando el plazo contractual, la Sra. Celsa siguió cobrando las rentas que le seguía abonando la demandada, dado que su infraestructura continuaba estando instalada en la finca. Por ello la demandada entiende que el contrato se prorrogó tácitamente. Existe una renovación tácita, de tal forma que, el plazo de vigencia de este se extiende al mes de enero de 2029. Termina señalando que se opone a una desinstalación de las infraestructuras provocando una interrupción del servicio, con el impacto que ello tendría, debiendo proceder a dicha retirada de la estación base por sí misma a fin de evitar ocasionar un daño irreparable a la ciudadanía que se beneficia de esta instalación. Seguidamente el Juez razona sobre la extinción del contrato por expiración del plazo: prórroga tácita del contrato, señalando que la demandada basa la vigencia del contrato en la aceptación por la Sra. Celsa de las rentas devengadas con posterioridad a la comunicación que ésta le dirigió en plazo, informando de su voluntad de no renovar el contrato transcurrido el plazo contractual de 25 años. De este modo, sostiene la demandada que la Sra. Celsa habría expresado su voluntad continuadora, lo que enlaza con la doctrina de los actos propios. En el marco de la doctrina de los actos propios, sobre la interpretación que debe extraerse de la aceptación por el arrendador de los pagos de la renta tras la expiración del plazo de duración del arrendamiento, la jurisprudencia se pronuncia reiteradamente diciendo ( sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 y de 17 de marzo de 1992) que el pago de la renta es una mera contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del ocupante, consistente en el pago de las rentas, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. Así la voluntad de que no continuase el contrato, expirados los 25 años previstos, quedó patente con el burofax remitido por la Sra. Celsa a la demandada el 6 de marzo de 2023, cuya recepción y contenido, en el sentido indicado, no fue controvertido. A partir de ahí se siguió cobrando las rentas porque la arrendadora tiene derecho a hacerlo como precio por la ocupación, nada más. En cuanto al argumento del "servicio de interés general", dice la demandada que "se opone a una desinstalación de las infraestructuras provocando una interrupción del servicio, con el impacto que ello tendría, debiendo proceder a dicha retirada de la estación base por sí misma a fin de evitar ocasionar un daño irreparable a la ciudadanía que se beneficia de esta instalación". Y concluye el Juez que, además de ser un motivo de oposición que carece de fundamento jurídico, de la sola voluntad de la demandada depende comenzar la desinstalación para que no se causen perjuicios a la ciudadanía, si esa es la preocupación. No olvidemos que recibió el 8 de marzo de 2023 el burofax de la demandante. En cuanto a las costas del proceso, de acuerdo con el art. 394 LEC, las costas se impondrán a la parte cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas. En caso de estimación parcial no se hará expresa imposición de costas. En el presente caso se estima totalmente la demanda por lo que procede condenar en costas a la demandada. En definitiva, el Juez estima la demanda interpuesta y, en consecuencia, declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado el 19 de enero de 1999 por expiración del plazo contractual y su consiguiente extinción, sobre el espacio arrendado de la finca rústica sita en " DIRECCION000, de Ojén (Málaga), cuyos datos registrales son: inscrita en el Registro de la Propiedad de Marbella nº 1, Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, finca registral nº NUM003. Y acuerda el desahucio de la demandada con la obligación de dejar la finca totalmente libre, vacua y expedita a disposición de la actora, retirando la estación base de telecomunicaciones instalada en la misma, con todos sus elementos y accesorios, entre ellos, la caseta prefabricada con los equipos electrónicos, la torre con las antenas, los cables de conexión y todo lo necesario para su correcto funcionamiento hasta dejar el espacio arrendado en el mismo estado que estaba con anterioridad a la celebración del contrato de arrendamiento que aquí nos ocupa, previniendo a dicha parte de que si no lo hace tendrá que ser lanzada por la fuerza y a su costa. Todo ello con expresa imposición de costas - de la primera instancia - a la demandada.
CUARTO.- Considerando que, respecto al primer motivo del recurso - error en la valoración de la prueba, en tanto no se insiste en la falta de legitimación activa - la Sala, examinada la prueba practicada en autos, así como la sentencia en su fundamentación, y las alegaciones de las partes litigantes, ha de desestimarlo de plano pues se sustenta - no siendo controvertidas las fechas de término del contrato y de la remisión del burofax explícito por la demandante a la demandada - en que el pago de la renta con posterioridad a la extinción del contrato supone que la arrendadora acepta la vigencia del mismo. Esto es, considera que el pago de rentas supone una renovación tácita del contrato. Sin embargo, ello no es admisible. La propia parte apelante, al no cuestionarlo en el recurso, admite la fecha de celebración del contrato, el plazo de duración del mismo, y la recepción del burofax en que la arrendadora comunicaba su intención de no continuar con el arriendo. Lo único que alega es que, después de la notificación por burofax de la expiración del plazo contractual, la parte arrendadora ha admitido pagos en concepto de rentas, lo que supone una prórroga y que ello ha creado una expectativa en la parte arrendataria de continuar en el uso del inmueble. El Juez "a quo", acertadamente, valora la prueba documental aportada a los autos y fundamenta la extinción del arriendo. Pero, es más, abunda en dicha extinción fundamentando que, incluso a pesar de que se realizaran pagos después de la extinción del contrato, ello no supone ninguna prórroga ni una actuación contraria a los actos propios. Y dicha fundamentación es compartida por la Sala. El pago de la renta es una contraprestación a la ocupación del inmueble y hasta la extinción del contrato con la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, como lo evidencia lo dispuesto en los artículos 449 y concordantes de la LEC referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. Como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de fecha 3 de octubre de 2022, "...en este mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil. En conclusión, consideramos que la existencia de pagos de rentas posteriores con conocimiento y aceptación por parte de la arrendadora no entraña la renovación del contrato, ni supone un acto propio que la perjudique, pues el contrato debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual conforme a los razonamientos expuestos en el fundamento precedente". En consecuencia, el pago de rentas posterior a la expiración del plazo del arrendamiento - constando la voluntad expresa de la arrendadora de no prorrogarlo - tampoco puede entenderse que contradiga la voluntad contraria a la continuación del arrendamiento de la arrendadora, por cuanto es doctrina reiterada (así las sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 y de 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449.1 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. Lo expuesto lleva sin más a desestimar el primer motivo el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada. En cuanto a la referencia a "la actividad de servicio público que desempeña la demandada", dice bien el Juzgado cuando indica que se trata de un motivo de oposición sin fundamento legal, pues dicha actividad de servicio público que desempeña la demandada - que nadie discute - no puede por sí misma llevar a una prórroga indefinida del arrendamiento pues, la Ley General de Telecomunicaciones permite, conocido el fin del arriendo con tiempo suficiente, a la arrendataria llevar a cabo el desmantelamiento de la infraestructura pasiva, y buscar a la vez "un emplazamiento alternativo de similares características donde instalar la infraestructura pasiva" para hacerla plenamente operativa y que permita la prestación de los servicios de telecomunicaciones por los operadores ubicados en dichas infraestructuras. Y, en definitiva, no puede trasladarse a la arrendadora la responsabilidad de mantener el servicio operativo cuando la arrendataria sabía con antelación la fecha de finalización del contrato y pudo, por tanto, cumplir con su obligación con tiempo suficiente para que el servicio no se viese deteriorado. Por ello este segundo argumento de la apelación no tiene consistencia y ha de estarse al razonamiento del Juez, que se limita a desecharlo y a fundamentar el desahucio por expiración del plazo. Por tanto, se desestima el recurso y se confirma la sentencia apelada íntegramente, incluso en lo que refiere sobre las costas devengadas en la primera instancia.
QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
