Sentencia Civil 721/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1322/2021 de 31 de octubre del 2024

PRIMERO. Antecedentes del caso.

Por la parte actora se ejercita una acción de reclamación de cantidad, derivada de una acción por saneamiento por vicios ocultos, y en concreto, en ejercicio de la acción "quanti minoris", en solicitud de la reducción del precio del contrato de compraventa del inmueble.

A los efectos de la resolución del caso, deben de tenerse en cuenta los siguientes hechos que deben de considerarse acreditados:

1-El demandado, don Jesús Luis, era propietario del siguiente inmueble, según su descripción registral: URBANA.- VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA, ENCLAVADA SOBRE LA PARCELA DE TERRENO DESIGNADA CON EL NÚMERO NUM000, PROCEDENTE DE LA DESIGNADA COMO DIRECCION000, MARBELLA, en la llamada DIRECCION001. Su solar mide mil ciento cincuenta metros cuadrados (1.150 m2), de forma aproximadamente cuadrangular. Consta la vivienda de dos plantas habitables. Se accede a ella desde el viario por planta primera, situada en la cota 99,48lm, la cual cuenta con una superficie de doscientos ochenta y uno con seis metros cuadrados (281,06 m2) . Se distribuye mediante un hall de acceso que divide la vivienda en dos partes: una dedicada a sala de estar, despacho, terraza, comedor y cocina; y otra dedicada a tres dormitorios con sus respectivos baños y terraza. Este hall también da acceso a unas escaleras que conectan la planta primera con la planta baja, que se sitúa en cota 96,07m. Esta planta se ordena mediante un pasillo distribuidor que divide la vivienda en las diferentes estancias: garaje, cuarto de instalaciones, lavandería, gimnasio, sauna, bodega, vestidor, home cinema, baños salón y dos dormitorios. La planta baja, desde donde se accede directamente al jardín mediante una plataforma al mismo nivel, cuenta con una superficie de trescientos sesenta y ocho con setenta y cinco metros cuadrados (368,75 m2) . Existe un patio de trece con treinta y siete metros cuadrados (13,37 m2) (que no computa a efectos de ocupación ni de superficie construida). En planta primera hay dos terrazas cubiertas que suman un total de ochenta y siete con diez metros cuadrados (87,10m 2) (que no computa a efectos de superficie construida). La vivienda cuenta pues con una superficie construida de seiscientos cuarenta y nueve con ochenta y un metros cuadrados; siendo la superficie de ocupación de trescientos sesenta y ocho metros con dieciséis decímetros cuadrados (368,16 m 2). El resto de la parcela no ocupada por la edificación se destina a jardín, desahogo y piscina. La finca como un todo tiene su frente a la DIRECCION002 y mirando desde dicho frente, linda: Derecha entrando, con DIRECCION003; izquierda, con finca matriz, que será la parcela denominada NUM001; fondo, con finca matriz, que será la parcela denominada NUM002. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad 3 de los de Marbella, al Tomo NUM003, Libro NUM004, Folio NUM005, Finca número NUM006, inscripción NUM007.

Con anterioridad, por escritura de cuatro de noviembre de dos mil quince , por el propietario se hizo constar la ampliación de la obra respecto a la descripción original, en la que el mismo hacía constar que: "Sobre la casa anteriormente descrita, hace más de seis años, sin que se adeude nada a nadie por dirección, construcción, o mano de obra, se realizaron obras de ampliación y remodelación, consistentes, entre otras, en ampliar la superficie de ambas plantas, dar acceso exterior a la planta sótano, que dando convertida ésta en planta baja, y la construcción de terrazas y patio, quedando una superficie en planta primera de 281,06 metros cuadrados, y de 368,57 metros cuadrados en la planta baja, más 13,37 metros cuadrados de patio, y 87,10 metros cuadrados de terrazas.

2-Puesto en venta el inmueble, los representantes de la demandada "La Concha Enterprise, S.L". visitaron en distintas ocasiones el inmueble desde junio de 2.019, haciendo una de estas visitas, acompañados por un perito Arquitecto Técnico, viendo la vivienda a plena satisfacción y sin defecto o vicio alguno.

3-En fecha de 18 de junio de 2.023, se suscribió contrato privado de compraventa entre un representante del actor, y un apoderado de la demandada, fijando el precio en la cantidad de 1.500.000 Euros, de los que 40.000 Euros correspondían al precio del mobiliario, y entregando ésta en cumplimiento de este contrato, el importe de 50.000 Euros como cantidad a cuenta.

4-Con fecha de 2 de agosto de 2019, se suscribe escritura pública de compraventa entre ambas partes, elevando a público en contrato privado referido.

5-Con fecha de 10 de agosto de 2019, se produce la entrega de las llaves del inmueble.

6-En enero de 2.020, los actores se aperciben de la existencia de una serie de daños en la planta sótano producidos por humedades, en concreto, según el informe pericial aportado por la actora: - Los muros de contención de hormigón en contacto con el terreno presentan en el interior de la planta sótano, humedad, desprendimiento de revestimiento y pintura y manchas de hongos. - La tabiquería interior de la planta baja (sótano) también presentan humedad, desprendimiento de revestimiento y pintura, así como eflorescencias de sales. Se localizan en la parte baja de la tabiquería con una altura de entre 60 cms. y 120 cms. y en ambas caras. - Los pilares de hormigón armado en la planta baja (sótano) también tienen humedad, alcanzando una altura desde el suelo de unos 60 cms. - La carpintería de madera en contacto con el suelo de la planta baja está dilatada e hinchada, presentando deformaciones. Son los cercos y tapajuntas de las puertas. - La solería de los baños tienen eflorescencias (moho blanco) en las juntas de unión de las piezas que conforman el suelo. - En estancias que carecen de ventilación natural de la planta baja, presentan manchas de hongos (moho negro) en esquinas superiores, encuentros de techo con pared.

La parte demandada no cuestiona los daños, que según su pericial, describe en forma similar a la descrita en el informe del actor: A. Desprendimiento de revestimiento de yeso y pintura en paramentos verticales, tanto en muros de contención de hormigón armado como en particiones interiores de ladrillo cerámico. B. Tapajuntas y marcos de madera en puertas hinchados y con moho. C. Presencia de moho en las juntas de la solería cerámica del baño D. Manchas y ausencia de brillo en solería de mármol de algunas estancias.

Existiendo básica conformidad en los daños, las periciales discrepan en relación a la causa de los mismos, de manera que mientras el perito de la actora atribuye las humedades a filtraciones procedentes del exterior, debidas a la ausencia o defectuosa impermeabilización de la vivienda, el perito del demandado la atribuye a una inundación interior producida por la rotura de alguna tubería o aparato o a consecuencia de algún siniestro.

7-En esta tesitura, la actora ejercita , la acción de saneamiento por vicios ocultos, conforme al artículo 1484 del Código civil , en su tipo de acción estimatoria o quanti minorisque prevé el artículo 1486,en reclamación de 65.074 euros (sesenta y cinco mil setenta y cuatro euros), más el IVA aplicable y el coste de los permisos o licencias municipales que pudieran resultar precisas; como rebaja proporcional del precio satisfecho por la adquisición del inmueble.

8.La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda, condenando, además, al demandado, al interés legal desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de esta sentencia, aplicándose a partir de esta última lo dispuesto por el art. 576 de la N.L.E.C

SEGUNDO. Consideraciones jurídicas previas.

Conforme al artículo 1.484-1º del Código Civil, El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

Y el artículo 1.485, que "El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido".

El artículo 1.486 del Código Civil señala que "En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión".

En aplicación de estos preceptos, y en relación a la acción "quanti minoris", por la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo se señalan los siguientes requisitos: que dicen: " Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios:

a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad;

b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior;

c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto;

d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente

( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 y sentencias de 20 de diciembre de 2000 , 1 de julio de 2002 , 22 de abril de 2004 y las de 29 de junio de 2005 y 17 de octubre de 2005 y de 8 de julio de 2010 )."

TERCERO.-La parte demandada condenada en instancia, formula recurso de apelación, aduciendo error en la valoración de la prueba: 1. Sobre la causa de las humedades. 2.Sobre la antigüedad de la vivienda. 3. Sobre la cuantía. 4. Sobre la prueba de cumplimiento de los requisitos de los vicios ocultos y del artículo 1.484 del Código Civil.

1.- Error en la valoración de la prueba respecto a la causa de las humedades.

Larecurrente considera que de lo actuado no consta acreditada la causa de las humedades, considerando que el perito de la parte actora incurrió en contradicciones en su declaración, y la pericial se realiza sin catas ni técnicas que le permitan conocer el estado exacto de la impermeabilización, llegando a señalar que la causa puede ser el paso del tiempo y que sería normal en una vivienda de dieciocho años, no pudiendo afirmar que la causa existiera con anterioridad a la venta, considerando por tanto, que la pericial y declaración del perito no puede constituir prueba suficiente, como se afirma en la sentencia de instancia, ya que de la misma prueba se puede concluir que no se conoce el origen de las humedades, ni la existencia o no de la tela asfáltica, ni tampoco el estado de la impermeabilización, y que no rechaza la posibilidad de que el agua pudiera venir del interior de la vivienda. En cambio considera que ha de darse veracidad al informe aportado en la contestación a la demanda y a las declaraciones de su perito, pues de las fotografías se reflejan también daños en los muebles, por ejemplo en la cinta de correr, existiendo humedades tanto en tabiques de separación totalmente alejados de los muros de contención, y aparecen sólo en las zonas colindantes con el cuarto de depósitos del agua, y no aparecen en habitaciones que están totalmente enterradas. .Además considera que hay indicios suficientes para pensar que se han realizado modificaciones en la vivienda que ha podido causar una fuga de agua en el sótano. Además, considera que de las testificales practicadas se infiere que en el momento en que los compradores visitan la vivienda, estos expusieron que el sótano debía de pintarse, pues llevaba años sin pintarse.

A ello se opone la parte apelada, que considera que debe estarse a la pericial que se aporta con la demanda, que es examinada adecuadamente por el Juzgador de instancia, en conjunto con el resto de las pruebas practicadas, en el que no hubo contradicción alguna, pues sólo vino a excluir la falta de impermeabilización, por figurar la misma en el proyecto de la vivienda, y confirmando como causa de los daños, la ausencia de mantenimiento o el deterioro por el paso del tiempo, y el perito contrario en ningún caso excluye esta causa como causa de las humedades, por lo que no existen razones para dar preeminencia a las conclusiones del perito de la demandada, no pudiendo inferirse que las escasas modificaciones puedan ser causa de las filtraciones. Considera que resulta imposible que se produzca una inundación en la sala donde están las bombas de agua, cuando éstas no presentan signo alguno de humedades, y cuando los muebles y puertas no hayan resultado afectados.

El motivo ha de ser desestimado.

Sobre el error en la valoración de la prueba en la instancia, fundamento último del recurso, ha de recordarse que si bien esta Sala tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3], debe ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras. En el presente caso, se considera idónea la valoración del Juez de instancia.

Ante la alternativa de los distintos informes periciales de las partes, debe de optarse por la pericial de la actora. Así, no se comparten las conclusiones de la pericial de la parte demandada, por los siguientes motivos:

1- La pericial de la parte demandada no excluye las filtraciones externas, por ausencia o defecto de impermeabilización, la cual ni siquiera examina ni se plantea, simplemente porque, según señala en su informe, la excluye porque el propietario y las personas que estaban encargadas del mantenimiento del inmueble, le comunican que la vivienda no ha tenido problemas de este tipo con anterioridad, examinando los partes que éstos habían dado a su compañía de seguros del hogar, de manera que tras comprobar que ninguno de ellos se refería a filtraciones externas, concluye que la causa de las humedades no puede deberse a esta causa. Así, en su informe señala literalmente: a. Si los muros de contención de tierras carecieran de impermeabilización, fuera defectuosa o estuviera deteriorada, los desperfectos provocados por la entrada de agua se hubieran manifestado con anterioridad durante el periodo de tiempo que la vivienda a pertenecido a Mr. Jesús Luis (o a la empresa de su propiedad). Pero no se ha manifestado durante todos estos años, ni ha sido observado por D. Oscar y más tarde D. Fructuoso, que hubieran dado parte al seguro de la vivienda (como en tantas otras ocasiones para realizar labores de mantenimiento de la misma) Ni ha sido observado durante las visitas realizadas antes de comprar la vivienda por Mr. Pedro Antonio y su perito de confianza.

Debe de considerarse que tal hecho no es motivo para excluir las filtraciones externas como causa de las humedades, pues el hecho de que se comunicara la ausencia de este problema con anterioridad, no es suficiente para presumir que estas filtraciones no puedan producirse por primera vez. Además, el perito parte de una premisa que no consta acreditada, en especial, porque es de suponer que este tipo de filtraciones no sean cubiertas por el seguro del hogar, y porque ambos peritos, en la vista, reconocen que la tela asfáltica que suele emplearse a los fines de impermeabilización de los inmuebles tiene una vida útil limitada (entre diez y quince años), por lo que no puede compartirse la conclusión del perito, al ser evidente que aunque las filtraciones no se hubieran producido con anterioridad, pueden producirse en cualquier momento posterior. En los presentes autos, no consta acreditado si la vivienda ha sufrido daños de este tipo con anterioridad.

2- Se señala también en la pericial que "si los muros de contención de tierras carecieran de impermeabilización, fuera defectuosa o estuviera deteriorada, existirían manchas de humedad en toda la altura del muro que cierra la planta sótano al suroeste, ya que se encuentra enterrado en su totalidad y en el encuentro de este con los muros al sureste y al noroeste, los cuales se encuentran enterrados parcialmente. Sin embargo, las manchas de humedad observadas están por lo general a 80-60 cm de altura desde el suelo, como se puede observar en las fotografías.

No puede compartirse este criterio, en la medida que examinado el plano de la planta sótano obrante en los informes, se observa claramente que las humedades aparecen en las zonas que se encuentran enterradas. En el plano de la planta sótano puede observarse que existen zonas no enterradas, que deben presumirse que son todas aquellas zonas y habitaciones que no cuentan con ventana, y, examinando el plano se observa que las humedades aparecen en las zonas construidas bajo el nivel de la superficie, bajo tierra. Así, las humedades parecen concentrarse en la zona de pasillo de distribución, bodega, garaje, baño, gimnasio y lavandería.

3-Finalmente, se señala que "si los muros de contención de tierras carecieran de impermeabilización, fuera defectuosa o estuviera deteriorada, cada vez que se riegue la zona ajardinada junto la entrada de la vivienda aparecerían manchas de humedad en el muro suroeste. No sería necesario esperar a la época de lluvias para saber si la impermeabilización del muro hace correctamente su función".En relación a este punto, no consta acreditada la influencia del agua de riego en las humedades, pues no se aportan en las distintas periciales los datos necesarios de este extremo.

4- Excluida por el perito de la parte demandada, la causa exterior como la causa de las filtraciones conforme a las conclusiones anteriores, el perito opta por la inundación a causa de la rotura de alguna tubería o aparato. Así consta en el informe que a. Durante el periodo de tiempo que la finca ha pertenecido a Mr. Jesús Luis (o a la empresa de su propiedad), ha sido necesario realizar labores de mantenimiento en las instalaciones de fontanería del sótano, como rotura del flotador del depósito, rotura del depósito de agua y rotura de tuberías. Dichas labores de reparación realizadas por el seguro del hogar, tal y como se puede observar en los partes del Anexo b. Durante la visita del técnico que redacta el presente informe el día 10 de febrero de 2020, se accede al cuarto de instalaciones ubicado en planta sótano y donde se ubican los diferentes elementos que conforman la instalación de bombeo: 4 depósitos de 1000 litros, 1 termo acumulador de agua caliente sanitaria, un equipo de bombeo formado por dos bombas que distribuyen el agua por los diferentes cuartos húmedos (aseos, baños y cocinas) de la vivienda y las tuberías que conectan todos estos elementos entre sí y con la instalación de fontanería de la vivienda. Se observa que una de las dos bombas ha sido cambiada recientemente, ya que aparentemente está completamente nueva y no presenta signos del paso del tiempo: ni polvo, ni oxidación, ni restos de pintura, como se pueden observar en la otra bomba. Tales conclusiones no pueden considerarse concluyentes dado que en primer lugar, el perito basa tales conclusiones en hipótesis no especificadas, pues no señala el aparato específico que pudo causar la fuga, sin concretarlo; en segundo lugar, debe de considerarse que si así hubiese sido, el rastro del agua y humedad, dejaría rastro del objeto específico que hubiere causado la avería, y la fuga hubiere sido constante; y por último, y en el caso de la bomba de agua, consta en las fotografías del informe pericial de la parte demandada, que, precisamente, en el cuarto de máquinas o instalaciones de la vivienda, no existe rastro de humedades, haciéndose constar en dicho informe, sólo efectos del paso del tiempo en los propios aparatos. De haberse dado esta causa, debe de considerarse que habría sido fácil la concreción de la causa de las humedades.

5- Como se señala por el Juez de instancia, y se explica por el perito de la actora, de tratarse de una inundación interior, se hubieran afectado los muebles, y especialmente las puertas. Así, debe de considerarse determinante que resultan afectados los marcos de las puertas (Así consta en el informe de la parte demandada, donde constan como daños "Tapajuntas y marcos de madera en puertas hinchados y con moho"), pero no las puertas, que de hecho, en el informe de reparación de la misma parte, consta que se cambian los premarcos, y se mantienen las puertas recuperadas, que se vuelven a colocar las preexistentes, una vez reparados los marcos (pag 6 de informe de reparación). Por tanto, resulta evidente que de haberse tratado de una inundación, se hubieran afectado las puertas, y no sólo los marcos, así como los muebles, que tampoco resultan afectados, a salvo de alguna máquina del gimnasio que se muestra en las fotografías, que muestra efectos de encontrarse afectado por la humedad, en un lugar cerrado, pero no afectado directamente por el agua.

6- Finalmente, cabe concluir que no resulta creíble una inundación de la magnitud que requiere la producción de las humedades que presenta la vivienda, por mucho que el agua se filtre a las paredes por capilaridad. Y que en tal caso, resultarían afectadas todas las paredes que se encontraran a un mismo nivel, cosa que no ocurre en este caso, en el que algunas de las paredes, pese a estar al mismo nivel, no presentan humedades.

Por tanto, y en consecuencia, y valorando los informes periciales conforme a las reglas de la sana crítica ((348 Lec) , resulta más idóneo el informe pericial que presenta el actor, en el que la causa de las humedades son filtraciones externas, producidas por filtraciones de agua de lluvia, u otras, y que se filtra a las paredes por capilaridad, y por motivo de que no existe impermeabilización, o está deteriorada por causa del paso del tiempo o por falta de mantenimiento. La opción actora resulta razonable en la medida que, como el perito de la parte actora explica en el acto de la vista, de haberse producido una inundación interior la puertas y mobiliario hubiera resultado afectado, cosa que no ocurre. Además, las zonas afectadas se encuentran bien en el muro de contención, que separa la planta baja o sótano con el terreno, o bien en zona próxima al mismo, y se produce en la zona del sótano que se encuentra enterrado y sin ventilación, y no en zonas abiertas y sobre el nivel del suelo. Resulta además de significación, tal como se puede ver en las fotografías del informe pericial, que contigua al muro de contención, existe una zona de tierra donde se encuentran plantadas distintas plantas, siendo por ello una zona que, por sus características, puede ser anegada por el agua, bien, por el riego, bien por las lluvias. En este caso, el perito del actor afirma que las filtraciones proceden del agua procedente de lluvias en la zona.

En el acto de la vista, el perito, del actor expresó que había consultado el proyecto de construcción de la vivienda contenía la impermeabilización de la vivienda, por lo que considera que la causa de las filtraciones se debe al deterioro de la impermeabilización, por falta de mantenimiento o por el paso del tiempo. Ambos peritos expresan en la vista, que la tela asfáltica con la que se se impermeabiliza los inmuebles, suele tener una vida útil entre diez y quince años. Ninguno de los peritos hace catas para comprobar el estado de la impermeabilización. No obstante, debe de tenerse en cuenta que la planta sótano tiene cien metros más de los previstos en el proyecto inicial, y es de suponer que fue ampliado, sin que conste el proyecto concreto en su ampliación. Además, debe de tenerse en cuenta que la parte demandada en ningún momento ni relata ni acredita que haya seguido mantenimiento alguno en relación a la impermeabilización de la vivienda.

Por tanto, tal como se considera en la pericial de la parte actora, debe de considerarse que "estos desperfectos son causados claramente por la presencia de agua, es decir, que se ha filtrado agua del exterior al interior de la casa. Este paso del agua se produce o bien porque no existe barrera impermeabilizante o porque está en mal estado o porque no se ejecutó bien su colocación durante la construcción de la casa". (...) "Son claramente síntomas de humedad por capilaridad, la cual se produce porque cuando el terreno tiene un exceso de humedad busca "cederlo" al aire o a cualquier material poroso que lo rodee. Los cimientos absorben esta humedad, que continúa en ascenso por los muros que forman la casa. Junto con el agua, los materiales en contacto con ésta absorben sales que se evaporan y dejan unas características manchas blancas (eflorescencias salinas) en las paredes y suelos. En los meses de más precipitaciones del año es cuando más riesgo existe de que se manifiesten los problemas de humedad por capilaridad. Esta patología afecta a la gran mayoría de los paramentos de la planta baja (sótano), o sea, el nivel que está apoyado en el terreno. Existen dos estancias que están elevadas (dormitorio 2 y sala de cine) respecto del nivel de la planta que todavía no le han aparecido los síntomas en los paramentos, bien porque los tabiques están construidos sobre la elevación (con lo cual, no le llega la humedad) o se han quedado ocultas bajo la cámara formada por la elevación del pavimento. Además de las paredes, en la solería existe otro síntoma de la humedad por capilaridad, es la presencia de eflorescencias (moho) en las juntas de las piezas (fotografía 15). El aporte de humedad al ambiente y al suelo, afecta también a la carpintería de madera (fotografía 29). Otro elemento constructivo de gran entidad en la vivienda, es el muro de contención paralelo al vial público para formar la planta sótano. Este está en contacto con el terreno, además de tener vegetación en la mayoría de su longitud. Este muro, en su cara interior hacia la vivienda, presenta una altura mayor en la línea horizontal de la humedad (fotografías 17, 19 y 23), esto indica que es donde hay la mayor presencia de agua, no solo por el terreno de debajo de la cimentación sino por el que tiene lateralmente. Aquí podría haber humedad por filtración, por los defectos de la lámina impermeabilizante antes mencionados. Es decir, el agua se introduce en el interior de la vivienda desde el exterior, y es visible en techos y paredes en forma de desconchados y manchas de color oscuro. La lluvia suele ser la causa principal de la humedad por filtración. Además las estancias en esta parte de la casa (considerada planta sótano), por la poca o nula ventilación natural o mecánica y el gran aporte de humedad al aire, ésta se condensa, por el contraste entre la temperatura interior de la vivienda y la del exterior, en concreto cuando fuera hace más frío que dentro, originando manchas irregulares de moho oscuro, sobre todo en las esquinas (fotografía 18). Todas estas causas cumplen el primer requisito para considerar que el origen de las patologías existentes en la planta baja (sótano) de la vivienda, son vicios ocultos. Es decir, no se trata de un defecto manifiesto o que se encuentre a la vista. 5.3. 2. Efectos de este tipo de humedad La humedad por capilaridad produce deterioro en la propiedad y en el mobiliario que puede resultar de gravedad, además de problemas con la instalación eléctrica que pueden derivar en riesgos".

2.- Error de valoración de la prueba sobre la antigüedad de la vivienda.

La parte recurrente considera relevante la concreción de los años de la construcción de la vivienda, pues de ello se derivaría la inexistencia de vicios ocultos, sino el deterioro por la vejez, de manera que considera como hecho relevante en aplicación a los riesgos de la compraventa de cosas de "segunda mano", donde no se puede pretender un funcionamiento perfecto como si de una cosa nueva se tratara, de tal forma que el comprador lo adquiere a su riesgo. - Considera que debe de tenerse por probado que la construcción de la vivienda del año 2001, tal como consta en el informe del técnico D. Héctor se aportó una fotografía en la que aparece la vivienda construida en el año 2001, diciendo él mismo, corresponderse con la misma volumetría, lo que se aprecia en la foto. - Considera que el hecho de que el certificado de fin de obra date de 2007 es irrelevante, puesto que se trata de un mero trámite administrativo, lo verdaderamente relevante es la fecha de construcción en relación con la impermeabilización de la vivienda, y ello queda probado con la foto señalada de 2001, por tanto, debe tenerse como probado que la vivienda tenía 18 años al momento de la venta. - Expresa que en cuanto a la escritura de Ampliación de Obra por antigüedad ante Notario, sin que ello conllevara ninguna obra, únicamente para que coincidieran los metros construidos por los registrados, debe tenerse por cierto teniendo como base la propia escritura aportada en el documento 10 de la contestación y por las testificales de D. Oscar y Fructuoso, sin que el demandante haya desvirtuado la conclusión.

A ello se opone la parte apelada señalando que aunque fuese un defecto por la vejez nos encontraríamos ante un vicio oculto, pues el problema existente con la impermeabilización de la vivienda no era manifiesto ni se encontraba a la vista al momento de efectuarse la compraventa, ni nada se informó por parte del vendedor, y por tanto, tal como se dice en la sentencia, en su fundamento tercero, se trata de una patología no apreciable ni constatable a simple vista por la mera visita, observación o inspección en un periodo "seco", y que el precio pactado por la compra no fue inferior al del mercado, ni se contempló, tácita ni expresamente, la existencia de defectos en la vivienda, ni se pactan ni recogen rebajas o reducciones del mismo en consideración a las patologías que presenta en relación con el coste de su reparación, siendo evidente, por tanto que la antigüedad de la vivienda es irrelevante a la hora de que un vicio sea oculto o no, pudiendo influir, su existencia y conocimiento, a la hora de determinarse el precio del objeto que se transmite.

En relación a este motivo, cabe concluir que en el propio informe que presenta el actor, data la construcción de la vivienda en el año 2.001, aunque la licencia de primera ocupación y otros registros públicos fueran posteriores. Así, en el mismo consta que "No se puede precisar con exactitud el año de construcción de la vivienda, si bien consta en el registro de urbanismo del Ayuntamiento de Marbella, su número de expediente ( NUM008) que obtuvo licencia de obras, siendo esta en el año 1.999. En el Catastro consta el año de construcción el 2.007. Pero hasta el año 2.009 no ha obtenido la licencia de primera ocupación, según acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 17/02/09. A continuación con el comparador de ortofotos históricas de IDEMAP (Infraestructura de Datos Especiales de MAlaga Provincia), se puede demostrar que en el año 1.998 no había nada construido y en el año 2.001 ya sí estaba la vivienda, aparentemente con la volumetría actual". Por tanto, efectivamente, tiene razón la recurrente respecto al año de construcción de la vivienda.

Sin embargo, este dato no es relevante, pues escasos seis o siete años no puede considerarse relevante, y, en cualquier caso, esta mayor antigüedad de la vivienda viene a poner aún más de manifiesto la existencia del vicio oculto, pues hace más relevante la necesidad de mantenimiento respecto a la impermeabilización. Considerando que como se ha dicho anteriormente, la parte demandada en ningún momento explica que haya seguido mantenimiento alguno respecto a la impermeabilización, resulta evidente que, a mayor antigüedad, mayor probabilidad respecto a la necesidad de cubrir los defectos de impermeabilización.

3. Error sobre la valoración de la prueba sobre la cuantía.

La parte recurrente se muestra disconforme con la cuantía reclamada por el actor, pues considera que no ha quedado desvirtuada por ningún medio probatorio, y esto porque en la contestación a la demanda, en su documento 9, se aporta propuesta de reparación por importe 12.075, 75 €, lo que se concreta en el Suplico Subsidiario de la Contestación a la demanda. Y ello porque el precio que desglosa el actor de 65.074 € más IVA, más importes de licencias de obras, se corresponde con modificaciones en la vivienda dejándola en un estado como se de primera mano se tratara lo que de nuevo desvirtúa la Jurisprudencia aplicable al litigio sobre compra de bienes de segunda mano. Considera que la valoración de la cuantía no se ha realizado en cuanto a la minoración del precio pagado para la adquisición, es decir no se ha practicado prueba que determine la reducción del precio, sino de reparación, y además, como si de nueva construcción se tratara, contrario a la buena fe. - Tampoco comparte la confirmación del juez de quo en cuanto al precio de la venta, puesto que el precio fue el pactado por las partes y negociado también con asesoramiento de expertos, lo que muestra que el comprador tuvo la oportunidad de la rebaja en cuanto a las calidades, y ello fue afirmado en la declaración de D. Pedro Antonio.

La parte apelada se opone considerando que el precio de venta se fijó sin tener en cuenta la existencia de los vicios ocultos preexistentes que tiene la vivienda, y que la acción ejercitada es la de "quanti minoris" o estimatoria que tiene por finalidad exigir una restitución parcial o rebaja del precio, conservando la cosa, ante la existencia de vicios ocultos, y conforme al artículo 1484 del C.C. , la rebaja del precio o restitución parcial ha sido determinada por el perito aportado por el actor, y ello de manera que de haber conocido el comprador la existencia del vicio oculto que presentaba la vivienda habría modificado su voluntad de adquirir o habría propuesto abonar un precio razonablemente inferior al pactado. Considera que los vicios ocultos no son "calidades" pues no son visibles cuando se pacta el precio de venta, al ser desconocidos. Considera que el recurrente no propuso prueba alguna para desvirturar la rebaja del precio concretado por el actor y tan sólo se ha preocupado de atribuir la causa de las filtraciones a una inundación que no acredita y que no se manifestaría en el modo que ha quedado probado y acreditado. Señala finalmente que la cuantía fijada no incluye ninguna indemnización por daños y perjuicios, materiales ni morales, limitándose a valorar la restitución parcial del precio que se ha estimado por un perito.

A loso efectos de resolver este motivo, ha de tenerse en cuenta que mediante el ejercicio de esta acción se pretende el restablecimento del equilibrio contractual mediante una rebaja del precio, y por tanto, ha de estarse, no al coste de la reparación, sino a la incidencia que puedan tener los defectos detectados en el precio.

No obstante, en este caso, por ninguna de las partes se ha aportado prueba alguna en relación al precio de mercado de la vivienda, ni respecto a los presupuestos concretos que las partes tuvieron en cuenta para establecer el precio de la vivienda, así, como al posible aumento de valor que pudiera tener la vivienda tras la reparación de los defectos observados, por lo que no puede decidirse la cuestión en atención a estos parámetros.

Por tanto, sólo cabe la opción entre el presupuesto de reparación que se aporta por el actor, y el que se aporta por el demandado, debiendo optarse por el primero, dado que el que se aporta por el demandado, sólo atiende a la reparación superficial del daño, manteniéndose el vicio oculto, y por tanto, no elimina la reproducción ulterior del daño.

Por tanto, se considera que, de haberse conocido el daño, el actor hubiera pagado menos precio por la vivienda, y en concreto, el coste que le costaría su reparación, y la reparación con objeto de que eliminar la causa que provoca el daño. .

4.- Error sobre la prueba de cumplimiento de los requisitos de los vicios ocultos y del artículo 1484 del CC .

Considera la recurrente que no está acreditada la causa de las humedades, y que los compradores visitaron la vivienda, siendo una mercantil experta en la materia, dado su objeto social, y y que consta en 5 epígrafes diferentes del sistema de clasificación de actividades económicas, todos ellos relacionados con la construcción, y por tanto, no siendo una sociedad meramente patrimonial, por lo que si contaba con medios técnicos y con la pericia suficiente tenía la capacidad para apercibirse de los vicios, siendo además que en las visitas previas al inmueble fueron acompañados de un arquitecto que revisó la vivienda. Considera que, en el momento de la venta expertos en la materia con las cualidades para conocer las características de la cosa o materiales, con el empleo de una mínima diligencia y conociendo la antigüedad de la vivienda En relación a la preexistencia del vicio, considera que la sentencia es incongruente al llegar a la conclusión de que el vicio era preexistente pudiendo tratarse de un defecto sobrevenido, y se estaría responsabilizando al vendedor de la deficiencia que puede tener una casa de segunda mano. - La parte actora no prueba la preexistencia y el perito del demandado en su informe , adjuntó el historial de los partes al seguro de la vivienda desde que se adquirió por el Sr. Jesús Luis, sin que ninguno de estos partes se corresponda con humedades considerando que la carga de la prueba de la preexistencia del vicio recae en quien formula la pretensión, sobre todo, considerando la época de lluvias existente antes de la venta de la vivienda. En relación a la gravedad , considera que no ha quedado probado que los daños reclamados hacen impropia la cosa para el uso al que tiene destino o disminuya el uso, ya que las humedades únicamente aparecen en alguna estancia del sótano, en concreto un baño, lavandería, gimnasio y garaje, conservando la mayor parte del sótano impoluta, sala de estar, bodega, baño, cine, escalera, 2 dormitorios, y también la planta superior y exteriores. - No se trata de una inutilidad total o parcial de la cosa con entidad suficiente como para que proceda la rebaja del precio. Además, considera que la actora no prueba la relevante gravedad como para afirmar que no la habría adquirido o hubiere dado menos precio por ella. - La cantidad reclamada es contradictoria con la gravedad y esto porque, en comparación con el precio de compra de la casa, en absoluto manifiesta una circunstancia relevante que hubiera podido alterar la voluntad del comprador en comparación con el precio de la vivienda, 1.450.000 €.

La parte apelada considera que concurren todos los requisitos del artículo 1.484 del Código Civil, y que la actora es una sociedad patrimonial que tiene por objeto social, pero no ejerce actividad profesional alguna, y no consta que ejerza los cinco epígrafes de actividades profesionales que se señalan por la actora. Señala que a pesar de que la vivienda fue visitada por un profesional, dado que los vicios no eran visibles, no podía apercibirse de los mismos, pues el perito sólo podía apercibirse de los mismos si el vicio se hubiera manifestado, cosa que no sucede hasta la época de lluvias, cuando ya había sido comprada la vivienda, que el seguro no cubre daños por filtraciones anteriores y por tanto la demandada no prueba que no haya tenido humedades anteriores, siendo daños graves, pues afectan a la habitabilidad de la vivienda y dado el coste que conlleva su reparación.

El recurso ha de ser desestimado, pues debe de considerarse que concurren todos los requisitos exigidos para apreciar la responsabiidad del vendedor, a los efectos de la acción quanti minoris de los artículos 1484 y ss del Código Civil. Así:

1- El vicio se considera oculto, de manera que a pesar de ser examinada la vivienda por un técnico profesional en la materia, no puede apreciarlo. No se trata de un defecto manifiesto o que se encuentre a la vista. Y el mismo no podía apreciarse ni siquiera por un profesional en la materia, si no se hizo la visita en tiempo de lluvias o de especial humedad, por lo que no obsta para considerar el vicio oculto, ni que el comprador fuera acompañado por un Arquitect Técnico. Tampoco consta acreditado que la Entidad actora tuviera especiales conocimientos en la materia, pero, en cualquier caso, en el momento de la visita de la vivienda para la compra, el vicio era imperceptible.

2- Conforme a informe pericial del actor, y su declaración en el acto de la vista, debe de considerarse que el vicio era preexistente a la compra. Y aunque los daños aparecen con posterioridad a la compra de la finca, la causa de las patologías deben de remontarse bien al momento de la construcción de la vivienda, o su posible posterior reforma; de m anera que el vicio existe en el momento del acto de la compra, aunque el mismo salga a la luz con posterioridad. Como se expresa en la pericial, la causa de la patología, no surge expontáneamente de un día para otro, es un problema que ha existido en un proceso continuado en el tiempo, en que los casi 7 años que han tenido en propiedad, o al menos desde la que se procedió a la reforma del sótano.

3- El vicio es grave, pues aunque el mismo afecta a estancias concretas, la permanencia del vicio puede suponer riesgos, como a la instalación eléctrica, y a la larga, puede erosionar la estructura de la vivienda, en su totalidad, haciéndola impropia para el uso al que está destinada. Ya en la actualidad, con los efectos del vicio, hace insalubre el uso de la planta sótano. Y ello, de forma evidente, que si la actora hubiera conocido el vicio, hubiera dado menos precio por ella.

4- Resulta indiferente a tal fin, que los vicios, y su causa, fuesen conocidos por la parte vendedora.

Por tanto, considerando que concurren todos los requisitos para que pueda prosperar la acción ejercitada, debe de desestimarse el recurso, confirmándose la sentencia recurrida.

CUARTO.- Costas.

En cuanto a las costas de esta alzada, desestimado el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC, han de ser impuestas a la parte recurrente.

De conformidad con el apartado 8 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede dar al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.