Sentencia Civil 205/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 938/2024 de 31 de marzo del 2025

PRIMERO.- El objeto del proceso y la sentencia de instancia.

1. El objeto del proceso está conformado por la impugnación del acuerdo comprendido en el punto cuarto del orden del día de la reunión del día 6 de marzo de 2023 de la junta general ordinaria de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000, en virtud del cual se acordó:

- Realizar el sellado en un shunt con mortero o cemento y que no haya discontinuidad en la conducción;

- Solicitar el acceso a la vivienda DIRECCION001, propiedad de la actora, para la realización del sellado por el tramo que discurre por la vivienda.

2. La parte actora impugna el acuerdo ejercitando la acción prevista en el artículo 18.1 de la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Invoca como motivo de nulidad el previsto en el artículo 18.1 por suponer "un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica que soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".

3.En la demanda no se invoca expresamente como motivos de nulidad los contemplados en el artículo 18.1 y 2 LPH (esto es, la contrariedad con los estatutos o resultar gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de un propietario). Sin embargo, en la exposición de hechos que conforman la causa de pedir, puede apreciarse que la parte actora también funda la nulidad en la contrariedad con los estatutos ( artículo 18.1.a LPH) al sostenerse que "instalar los tubos de salidas de humos del local de la DIRECCION002 por dentro de un shunt no es una facultad de su titular, se ha vulnerado la norma imperativa que es la instalación por la fachada posterior".

4. Asimismo, puede entenderse invocado el motivo de nulidad previsto en el artículo 18.1b) LPH. La alegación que el acuerdo se adopta para blanquear una situación ilícita ante el ejercicio de una acción de cesación por las molestias ocasionadas con la actividad de restauración contra la propietaria del local y la arrendataria (presentada el 17 de marzo) podría conducir a que se considere que el acuerdo es gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de la propietaria del local.

5. La Comunidad de Propietarios demandada se opone por considerar que el acuerdo adoptado es plenamente conforme a derecho, no lesiona derechos individuales ni vulnera los estatutos de la comunidad.

6. En primer lugar, sostiene que se está actuando sobre un elemento común que discurre verticalmente por el centro del edificio, desde la DIRECCION002 hasta la azotea, y que presta un servicio comunitario e individualizado a diversos propietarios, por lo que su mantenimiento y adecuación corresponde a la comunidad en cumplimiento del deber legal que le impone el artículo 10 LPH. El acuerdo simplemente cumple con ese deber legal y el acceso a la vivienda para su ejecución y sellado del shunt comunitario en el tramo que discurre por la vivienda de la actora está amparado por el articulo 9.d LPH. La actuación no se realiza sobre elementos privativos sino comunes, no suponiendo ninguna carga desproporcionada para el propietario.

7. En segundo lugar, mantiene que no existe vulneración de los estatutos. El acuerdo no tiene por objeto autorizar la instalación de extracción de humos de un local ni convalida su legalidad, sino que responde exclusivamente a la necesidad de evitar filtraciones de olores y calor, conforme al informe técnico del ingeniero, don Miguel. Se sostiene que no se vulneran los estatutos porque la evacuación de humos por la fachada posterior no resulta técnicamente viable conforme a la normativa urbanística del Ayuntamiento.

8. En tercer lugar, la comunidad, como argumento para sostener que el acuerdo no causa perjuicio a la actora, alega que el mismo sellado ya se ha acordado y realizado en tramos del conducto que discurren por otras viviendas y la actora no impugnó los acuerdos. En su opinión, esta circunstancia pone de manifiesto que no existe perjuicio ni permite cuestionar la existencia de un perjuicio en este proceso.

9. Por último, considera que no puede conformar el objeto del proceso la legalidad de la extracción de humos o la existencia de molestias en la vivienda, al deberse discutir tales extremos en el proceso en que se ejercita la acción de cesación.

10. La sentencia 436/2024, de 22 de julio, del juzgado de primera instancia núm. 19 de Palma de Mallorca, desestima íntegramente la demanda. El juez de instancia considera que no conforma el objeto del proceso las cuestiones relativas a la existencia de molestias o la legalidad de la instalación de humos del local, que deben ventilarse en el proceso en que se ejercita la acción de cesación. Se razona que el shunt es un elemento común, cuya reparación corresponde a la comunidad en cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios ( artículo 10 LPH) y que es obligación del propietario consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble ( artículo 9.1.c LPH) .

SEGUNDO.- Formulación de los motivos de apelación.

1. La actora, doña Isidora recurre en apelación la sentencia invocando motivos de naturaleza procesal y sustantivos.

2. Infracción procesal por incongruencia omisiva al no haberse resuelto la pretensión de nulidad del acuerdo en base a los motivos de nulidad previstos en el artículo 18.1 a LPH, en concreto, por ser el acuerdo contrario a los estatutos.

3. Error en la valoración de la prueba. El recurrente cuestiona que al entrar en el fondo del asunto y resolver sobre si el acuerdo es "gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios", la sentencia soslaya aspectos esenciales de los hechos y da por probado circunstancias que no se corresponden con la realidad como el hecho que haya habido anteriores acuerdos con relación al sellado del shunt en otros tramos o que las obras no afecten a aspectos privativos.

TERCERO.- Incongruencia omisiva.

1. Existe incongruencia omisiva cuando la sentencia omite resolver una pretensión oportunamente deducida o, en su caso, en caso de pretensiones alternativas, no se da debida respuesta a todas ellas.

2. La sala aprecia la existencia de omisión de pronunciamiento al no haberse dado respuesta a todos los motivos de nulidad alegados en la demanda.

3. La sentencia mantiene que la única vía de impugnación del acuerdo escogida por la parte actora es la del artículo 18.b) LPH "cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios".Esto, en realidad, no se corresponde con lo que se expresa en la demanda. En la demanda se alegan hechos que son subsumibles en los tres motivos de nulidad que se contemplan en el artículo 18.1 a, b y c LPH; la contravención con los estatutos, resultar gravemente lesivo para los intereses de la comunidad y suponer un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Sin embargo, en los fundamentos de Derecho, aunque no se alegue expresamente la letra b) del artículo 18.1 solo se alude a este motivo de nulidad, es decir, el correspondiente a la letra b), al citarse solo el artículo 18 LPH pero referirse a su supuesto de hecho. En concreto se indica: "IV.- El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que se pueden impugnar los acuerdos de la Junta cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".

4. No podemos entender que el demandante escogiera exclusivamente un concreto solo motivo de nulidad de los contemplados en el artículo 18 LPH. Tampoco que la falta de precisión haya causado indefensión. El actor no invoca en la demanda expresamente el artículo 18.1.b) como indica la sentencia, alude a los tres supuestos y sin citar la letra en los fundamentos de Derecho recoge el tenor del artículo 18.1 c) LPH. El juez, en la sentencia aborda el supuesto de nulidad el articulo 18.1.b) y en el acto de la audiencia previa fija como hecho controvertido el supuesto correspondiente al artículo 18.1.a), la contrariedad con los estatutos. La falta de precisión de la demanda no causó indefensión. La demandada no pide aclaraciones ni denuncia defecto en el modo de proponer la demanda y en el acto de la audiencia previa se entiende que la contrariedad con los estatutos como motivo de nulidad es un hecho controvertido.

5. Por estas razones, al no pronunciarse la sentencia sobre este aspecto se incurre en incongruencia omisiva. La sala entiende que, en esta ocasión, para tutelar el derecho del recurrente en segunda instancia, no se exige que previamente haya instado un complemento de sentencia como exige la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo (STS 1747/2023, de 18 de diciembre, entre otras). Al razonarse en la sentencia que se entiende que solo se ha invocado un motivo de nulidad, no resulta necesario salvar el derecho a través del recurso de aclaración y/o complemento de sentencia puesto que no se omite en sí el pronunciamiento, sino que se razona que no se ha peticionado la nulidad por tal motivo.

6. Por consiguiente, de conformidad con el artículo 465.3 LEC al haberse cometido la infracción procesal al dictar sentencia, procede la revocación de la sentencia apelada y resolver sobre la cuestión o cuestiones objeto del proceso.

CUARTO.- Inexistencia de contravención estatutaria (artículo 18.1.a) LHP).

1. La parte apelante sostiene que con la aprobación del acuerdo se vulneran los estatutos de la comunidad, dando lugar a la nulidad prevista en el artículo 18.1.a) LPH, por entender que los estatutos implícitamente prohíben el uso del shunt para la salida de humos de los locales al preverse expresamente que se canalicen por la zona trasera del inmueble, así como porque con la aprobación del acuerdo se está consolidando o convalidando un uso indebido del shunt.

2. La Sala no comparte dicho planteamiento. En parte acogemos uno de los argumentos de la sentencia de instancia, que acepta las alegaciones formuladas por la comunidad demandada. El acuerdo en cuestión no autoriza ni aprueba la instalación de ninguna salida de humos a través del shunt comunitario y, por tanto, no puede considerarse contrario a los estatutos, incluso en el eventual supuesto que prohibieran tal utilización.

3. Ahora bien, la sala no considera que los estatutos prohíban el uso del shunt para esos fines, ni que tal prohibición pueda deducirse de forma implícita por el hecho de prever que los titulares de los elementos privativos de las partes de la DIRECCION002 puedan instalar tubos de salida de aire, humos o vahos, adosados a las fachadas posteriores del edificio.

4. La redacción de la previsión estatutaria es la siguiente: "Quedan facultados los titulares de partes determinadas de la DIRECCION002 para instalar tubos de salida de aire, humos o vahos, adosados a las fachadas posteriores del edificio y por los lugares menos molestos o perjudiciales, sin que puedan hacerlo por las demás fachadas, ni por patios ni patios de luces".

5. La indicada cláusula confiere una facultad, entre la que cabe la instalación de salidas de humos mediante tubos adosados a las fachadas posteriores del edificio y, a su vez, prohíbe expresamente que puedan instalarse por las demás fachadas, patios o patios de luces. Sin embargo, no contiene prohibición alguna respecto del uso de shunts que tenga el edificio tanto en fachadas exteriores como empotrados y que sirvan para evacuar el aire viciado de las viviendas y, en su caso, locales. En consecuencia, no cabe deducir de dicha cláusula una prohibición implícita del uso del shunt comunitario.

6. Por este mismo motivo, la Sala tampoco comparte que el acuerdo impugnado implícitamente conlleve la consolidación o convalidación de un uso indebido conforme a los estatutos o que sea contrario a sus previsiones.

7. Si el uso del shunt por parte del local por su intensidad o carácter industrial constituye una actividad molesta o ilícita, en caso de no estar previsto en los estatutos requerirá acuerdo comunitario al respecto, de ahí que la reparación del shunt en ningún momento podrá consolidar una actividad prohibida por los estatutos, en cuanto no contemplan su uso. Su corrección deberá articularse mediante el ejercicio de las acciones pertinentes, especialmente si no ha sido aprobado por acuerdo comunitario, pero, en ningún caso, puede afirmarse que la realización de obras para garantizar el mantenimiento de los servicios de la comunidad suponga un acto de tolerancia, consentimiento o convalidación de un acto contrario a los estatutos susceptible de nulidad conforme al motivo previsto en el artículo 18.1.a) LPH, precisamente porque como hemos dicho el uso del shunt no está regulado en los estatutos.

QUINTO.- Nulidad del acuerdo por causar un grave perjuicio que no tenga obligación jurídica que soportar ( artículo 18.1.c) LPH ).

1. En el recurso de apelación se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba y, en especial, en la apreciación de que del acuerdo no se deriva perjuicio grave para el propietario. Error que, a juicio del apelante, determina que no se considere el acuerdo nulo en atención a la causa de nulidad prevista en el artículo 18.1.c) LPH.

2. La sentencia brinda diversos argumentos para descartar el perjuicio: que el shunt es un elemento común, que la comunidad tiene obligación de mantener los servicios y la intervención persigue simplemente una finalidad técnica limitada al sellado del shunt para evitar filtraciones de olores y mejorar la seguridad, que existen precedentes de reparaciones en otras viviendas, que la actora no acredita un daño real de cierta envergadura o desproporcionado, y que el propietario tiene la obligación de permitir el acceso a su vivienda cuando sea necesario para ejecutar actuaciones de conservación y mantenimiento de elementos comunes.

3. La Sala no comparte estos razonamientos.

4. En la demanda, el ahora apelante, además de afirmar que el acuerdo era lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio del propietario del local, sostenía que le causaba un perjuicio que jurídicamente no estaba obligado a soportar y por tal motivo era nulo conforme a lo previsto en el artículo 18.1.c) LPH. Alegó, que la ejecución del sellado del shunt comunitario con mortero o cemento por el tramo que transcurre por su vivienda le causaba un perjuicio de singular entidad al implicar no solo consentir el acceso a su vivienda sino desmontar un armario empotrado, levantar un falso techo y realizar trabajos de albañilería.

5. A juicio de esta Sala tales trabajos generan molestias y riesgos de cierto calado y, por tanto, podemos considerar que causan un perjuicio grave. Perjuicio que según la Ley de Propiedad Horizontal solo debe ser soportado por el propietario si está obligado jurídicamente.

6. El artículo 9.1, letras c) y d) LPH, en coherencia con la situación de vida en comunidad en el régimen de propiedad horizontal, impone una serie de obligaciones a los propietarios que, entre otras, comprenden consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente ley, así como facilitar la entrada en su piso o local a tales efectos.

7. La Sala comparte con el juez de instancia que pese a la constancia de expedientes sancionadores abiertos con relación la salida de humos del local destinado a restaurante denominado "Manataco" sito en la DIRECCION002 (información expediente Defensor del Pueblo, acontecimiento num. 10), no entronca directamente con el objeto del proceso determinar la legalidad de los conductos de extracción de humos del local conectados con el shunt que transcurre por la vivienda de la actora. Tampoco si la instalación actual resulta molesta o insalubre. Como indica la sentencia en la actualidad tales cuestiones están sub iudiceen otro proceso en que se ejercita una acción de cesación.

8. Sin embargo, esto no obsta para que el tribunal en este proceso pueda y tenga que pronunciarse a los solos efectos prejudiciales en los términos que contempla el artículo 9.1.6º de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Ello, en la medida en que podría considerarse que constituye un presupuesto necesario para determinar si la actora tiene obligación jurídica de soportar la intervención acordada.

9. La Sala, para resolver la controversia, no considera necesario pronunciarse sobre la legalidad de la instalación ni, tampoco, sobre si las actuaciones proyectadas implican su legalización. No obstante, las molestias actuales no pueden ser soslayadas. Como se advierte del informe que consta en las actuaciones elaborado por el ingeniero industrial don Felicisimo, que visitó la vivienda y examinó el expediente del Ajuntament de Palma con núm. NUM000, del Departament de Disciplina de Obras y el informe del celador (fecha de inspección 11/11/2019) asociado al mismo, se han realizado obras y/o instalaciones en los conductos de extracción de humos, vahos y malos olores, no disponiendo de licencia administrativa. Y los conductos de evacuación transcurren por el interior de los pisos y de la edificación, afectando a su estructura. El informe constata que los conductos carecen de la debida estanqueidad y que la fuga de calor es susceptible de afectar a los elementos y materiales más próximos, como son suelos, paredes o techos por donde discurre el trazado. Resalta que el suelo de la vivienda ha podido quedar afectado.

10. Al margen de que la adecuación del shunt al uso realizado por el local pueda revestir interés para el propio actor, -dadas las molestias por olores y transmisión de calor que se constatan-, lo determinante es concretar si como propietario tiene obligación jurídica de soportar las obras en su vivienda y, en concreto, si tiene tal obligación por estar autorizado el uso del shunt para la extracción de humos de un local de restauración por contemplarse en los estatutos o por acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado en junta.

11. Como hemos visto no existe previsión estatutaria, pero tampoco acuerdo formal en junta. Tal extremo no ha sido alegado por la comunidad ni se ha puesto de manifiesto en las actuaciones. Tan solo se ha alegado que se ha realizado la misma actuación de adecuación o conservación en otras viviendas por las que discurre el shunt pero las obras se han realizado sin que conste que se acordasen en junta de propietarios.

12. La Sala no cuenta con periciales para determinar si el diseño del conducto del shunt está previsto para que el aire viciado salga por tiro natural, o sí está diseñado para tiros forzados por campanas, extractores, etc... Incluso se desconoce cómo está conectado y discurre la salida de humos del local. Sin embargo, la sola previsión estatutaria respecto de que los titulares de la DIRECCION002 pueden instalar salidas de humo por las fachadas posteriores indica que el shunt en cuestión no estaba previsto para un uso industrial para la extracción de humos del local comercial sino para evacuar humos y olores de los cuartos de baño o, en su caso, focos de calor o cocinas domésticas.

13. El shunt es un elemento común, y no puede, sin más, ser utilizado de forma exclusiva, por lo que todo uso exclusivo o intensivo por un comunero, como seria el caso del uso del shunt por un local de hostelería, requiere de autorización expresa de la comunidad, adoptada por las mayorías previstas en la ley o, incluso, unanimidad si afectasen al título constitutivo. Tanto un uso de ese tipo de un shunt como incluso una chimenea privativa que discurriera por elementos comunes requeriría la autorización de la comunidad, que debería velar porque se cumplieran los requisitos técnicos, se garantizase la estanqueidad y, por tanto, se velase por la salubridad impidiendo todo uso anómalo o perjudicial (véase sentencia de la Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, núm. 203/2012, de 23 de abril).

14. La opinión expresada en el informe firmado por el Sr. Pedro Antonio respecto de que en las fachadas traseras no puede instalarse los conductos por tratarse de un patio de manzana e ir en contra de las ordenanzas municipales no implica, de por sí, que la salida de humos a la que alude los estatutos para los titulares de la DIRECCION002 puedan realizarlas por el shunt, sea o no de ventilación.

15. Como se advierte de la lectura del informe del Sr. Miguel, aportado por la comunidad, la actuación que se propone -el sellado con mortero-, responde a la necesidad de garantizar la continuidad del conducto para evitar las filtraciones y preservar la resistencia al fuego. El informe no determina que las obras respondan a una necesidad de conservación o reparación del edificio, sino a la adecuación del conducto al problema derivado del uso del local.

16. Para ser conforme a Derecho y, por tanto, el propietario estar obligado jurídicamente a soportar el perjuicio que le causa consentir la entrada en su domicilio y realizar en él las obras necesarias, se requeriría que existiera previsión de tal uso del shunt en los estatutos o por acuerdo adoptado en junta. No existiendo tal acuerdo debemos concluir que el acuerdo adoptado es nulo conforme a lo previsto en el artículo 18.1.c) LPH al irrogar unos perjuicios graves al propietario que no tiene jurídicamente obligación de soportar.

17. En consecuencia, revocada la sentencia de instancia por las infracciones procesal y sustantiva detectadas, procede estimar la demanda en su integridad declarando la nulidad del acuerdo adoptado con relación al punto cuarto del orden del día de la junta de propietarios celebrada el 6 de marzo.

SEXTO.- Costas.

En atención al artículo 398.1 LEC la estimación del recurso de apelación determina la improcedencia de imponer las costas a ninguno de los litigantes.