PRIMERO.-La Sentencia de instancia desestimó la petición de la parte demandante consistente, con sustento en artículo 1 de la Ley 57/1968, en obtener el reintegro de la cantidades abonadas por razón de contrato de compraventa que, conforme el artículo 3 de la citada Ley 57/1968, quedaba rescindido por no entregarse la vivienda con licencia de primera ocupación (LPO) en la fecha máxima pactada de 31/12/2006. La razón de no atender la pretensión de la parte demandante se justificó porque, antes de la fecha pactada del 31/12/2006, los actores fuere requeridos para otorgar escritura de compraventa.
La parte demandante presentó recurso de apelación, sosteniendo, en esencia, que la acción que dio origen la presente litigio no fue una acción de resolución contractual dirigida contra el promotor de la vivienda, sino contra el asegurador, atendiendo a la póliza de garantía pactada; que, en la citada póliza se pactó, como supuesto de siniestro cubierto por la misma, que las viviendas no estuvieran en condiciones de ser entregada como fecha límite el 31/12/2006; que siendo cierto que el final de obra se firmó el 22/12/2006, la LPO no se concedió hasta el 04/04/2007, por lo que siendo tal presupuesto necesario para la entrega de la vivienda, no emitida a fecha de 31/12/2006, el contrato de venta quedaba resuelto en tal fecha y, consecuentemente, concurría el siniestro pactado; por ello, se sostuvo que los demandantes ostentaban acción contra la aseguradora (demandada) para el reintegro de las cantidades abonadas.
SEGUNDO.- Ley 57/1968. Plazo de entrega.
Tal y como consta en los escritos rectores de esta litis y en la St de instancia recurrida (puntos no impugnados en esta alzada), no fue controvertido entre los litigantes (i) que los actores formalizaron contrato de compraventa de vivienda a fecha de 03/08/2004 (documento 5 de la demanda); (ii) que la misma estaba destinada a residencia de los actores y, por lo tanto, bajo la garantía de la Ley 57/1968; (iii) que se emitió aval individual a favor de los actores por la demandada, garantizando las cantidades entregadas a cuenta; (iv) en el contrato se pactó que la entrega de la vivienda sería el 30/09/2006, si bien previéndose la posibilidad de prórroga de hasta el 31/12/2006; (v) en el propio aval entregado a la parte demandante, se pactó que la demandada garantizaba las cantidades anticipadas siempre que pudiera exigir acción contra el tomador (promotor) por incumplimiento, entre otos supuestos, de entrega del inmueble en los plazos convenidos y obtención de LPO (cédula de habitabilidad, se dice) y que no le fueran devueltas por el tomador las cantidades percibidas; (vi) que el certificado final de obra se firmó el 22/12/2006 y el promotor, a fecha de 29/12/2006 (documento 8 de la demanda), requirió a los demandantes para otorgar la escritura pública, solicitando LPO a fecha de 28/12/2006 (documento 9 de la demanda), siendo concedida a fecha de 04/04/2007; (vii) los actores presentaron respuesta a tal requerimiento a fecha de 09/04/2007 (documento 10 de la demanda) en el que manifestaba que una vez que no se había puesto a disposición la vivienda en el plazo estipulado con LPO, estimaba improcedente la firma de la escritura de compraventa, rogando la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la misma.
En este contexto, una vez que la promotora no procedió a restituir las cantidades entregadas a cuenta, los actores presentaron acción contra la aseguradora, atendiendo al siniestro expuesto en la póliza y para la devolución de las cantidades entregadas a cuenta y con sustento en el artículo 1 de la Ley 57/1968, al estimar esencial la obtención de la LPO en el plazo fijado en el contrato, por lo que obtenida la misma tras la fecha fijada en el contrato, no convalidaba el defecto advertido, quedando resuelto el contrato desde el 31/12/2006 y, consecuentemente, con acción para la reclamación realizada con sustento en la póliza de afianzamiento. La Juez quo desestimó tal pretensión con base a los siguientes argumentos:
En consecuencia, para que proceda tal responsabilidad deben darse dos requisitos: la efectiva entrega a cuenta de las cantidades a cuenta del precio y el incumplimiento por el promotor de su obligación de entregar la vivienda.
En el presente supuesto, el primero de los requisitos consta acreditado, por lo que debe analizarse ahora si el promotor ha incumplido su obligación de entrega de la vivienda, lo que determinará si debe estimarse la presente demanda.
Así, de los hechos acreditados en el presente procedimiento, anteriormente referidos, consta que, en la estipulación cuarta del contrato de compraventa de la vivienda de fecha 3 de agosto de 2004, se pactó como fecha límite de entrega el día 31 de diciembre de 2006, haciéndose constar expresamente que la finalización de las obras se entendería cuando la dirección técnica emitiese el correspondiente certificado final de obras. En este caso, el certificado final de obras es de fecha 22 de diciembre de 2006, por lo que la promotora DREAM HILL, S.L. requirió a los compradores para otorgar la escritura de compraventa en fecha 29 de diciembre de 2006. Asimismo, ésta solicitó la licencia de primera ocupación el día 28 de diciembre de 2006, que le fue concedida el día 4 de abril de 2007.
Sin embargo, los compradores no contestaron al requerimiento para proceder a la entrega de la vivienda mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa hasta el día 9 de abril de 2007 (lo que efectuaron mediante un burofax cuyo recepción por la promotora ha sido cuestionado por la demandada, pues no se aporta el acuse de recibo), momento en que la vivienda no sólo estaba finalizada sino que disponía de licencia de primera ocupación. Por lo expuesto, no se entiende que haya existido el incumplimiento de la promotora de la entrega de la vivienda en el plazo convenido, lo que implica que los compradores no pueden ahora reclamar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta"...
Con respecto a la pretensión de la parte demandante, la jurisprudencia, interpretando la Ley 57/1968, ha reconocido tres títulos de reclamación en favor de los compradores por las cantidades entregadas a cuenta en los contratos que hayan tenido por objeto la viviendas en construcción, de manera que se considera exigible la devolución de esas cantidades: 1º) frente a las entidades que hayan emitido avales individuales; 2º) frente a las que hayan concertado una póliza o línea de avales general o colectiva con la promotora y vendedora de la promoción inmobiliaria; y 3º) frente a las que, conociendo su origen, hayan admitido ingresos de la referida promotora en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía. El segundo de los supuestos es el que se ejercitó por el demandante instando la devolución de la suma abonada a cuenta de la compra que no se llevó a termino.
El primer supuesto es el que hace valer la parte demandante. Pues bien, a la vista de los reproches que se hace en el recurso a la Juez a quo en cuanto al error del examen de la naturaleza de la acción ejercida así como el error de la doctrina jurisprudencial aplicada al supuesto litigioso, cabe destacar que esta misma cuestión, en términos idénticos, ejerciendo acción contra misma aseguradora por razón de un aval igual, ya ha sido resuelta por esta Audiencia Provincial, por ejemplo, siendo reciente, la ST nº 34/2025, de la Sección 4ª, de 21 de enero de 2025, Recurso 1793/2022, siendo la respuesta la siguiente,
SEGUNDO.-Resolución del recurso.
El primer motivo del recurso considera que existe un error en cuanto a la naturaleza y objeto de la acción, considerando que la sentencia olvida el contrato de afianzamiento y resuelve la controversia analizando únicamente el contrato de compraventa, calificando este olvido de sorprendente e inexplicable.
El motivo ha de ser desestimado.
No observa la Sala ningún error de interpretación ni del planteamiento resolutivo del que parte la sentencia de instancia, a saber, la interpretación del contrato de compraventa suscrito y en particular la cláusula en que se establece el plazo de entrega en relación a la garantía que establece el artículo 1 de la Ley 57/68 a los efectos de valoración del incumplimiento. El contrato de afianzamiento efectivamente es un contrato de naturaleza autónoma en cuanto tiene carácter obligatorio (artículo 2) y tiene por objeto dar a las cantidades entregadas a cuenta de la compra de una vivienda en construcción el destino pactado y no otro distinto, pero ello no significa que el incumplimiento contractual de entrega de la vivienda en plazo o terminación de la obra en su caso, sea intrascendente puesto que es precisamente el incumplimiento invocado en la demanda el presupuesto de donde surge el deber de entrega de las cantidades garantizadas. Las argumentaciones y reproches del apelante resultan contradictorias con las cuestiones que fueron objeto de debate puesto que en el escrito de demanda la base de su reclamación para hacer efectiva la póliza (hecho tercero) fueron los incumplimientos del contrato por parte del promotor que estaban pactados en el contrato, en concreto en su cláusula tercera, invocando igualmente que se había producido la resolución del contrato "por ministerio de la ley", por lo que atendiendo al principio de congruencia, y puesto que en el procedimiento no se discutió ni la existencia de una póliza de aval que recogía entre otros la falta de entrega en los plazos convenidos ni su vigencia, resulta del todo punto necesario (como lo ha hecho la sentencia), analizar la correlación de la póliza con el contrato suscrito, entrando en su análisis para resolver si ha tenido lugar el riesgo cubierto en la póliza.
En lo que respecta a los restantes motivos sobre la errónea interpretación jurisprudencial que ha sido aplicada al caso, un renovado estudio de las actuaciones lleva a la Sala a concluir que no se ha producido una errónea aplicación de la jurisprudencia que es aplicable a supuestos como el de autos, por lo que tampoco prosperan los motivos alegados.
En primer lugar, desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015 (RJ 2015, 361) es doctrina jurisprudencial que establece que el art. 3 de la Ley 57/1968 introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC , especialidad consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ("rescindir") el contrato siempre que, como resulta de la sentencia de pleno 328/2012, de 5 de mayo de 2014 , "el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega".
Esta doctrina ha sido muy matizada en sentencias posteriores, y también por la citada sentencia que puntualizó que el citado artículo 3 "no excluye que la resolución pueda denegarse conforme a los principios generales, por mala fe o abuso del derecho del comprador.
Resulta necesaria la mención de la muy reciente Sentencia nº 1666/2024 dictada por el Tribunal Supremo de fecha 12 de diciembre de 2024, Recurso nº 1924/2013 ,( ROJ: STS 6231/2024 - ECLI:ES:TS:2024:6231 )puesto que la misma realiza un exahustivo análisis de la Jurisprudencia sobre las mismas cuestiones que se plantean en el recurso en relación a carácter esencial o no del plazo de entrega y su relevancia en cuanto a la específica acción ejercitada al amparo de lo dispuesto en la Ley 57/1968. La referida resolución dice:
"SEXTO.- La jurisprudencia interpretativa de la Ley 57/1968 en cuanto al plazo de entrega de las viviendas y la constitución de garantías de las cantidades percibidas a cuenta
Esta sala ha tenido oportunidad, en diversas ocasiones, de pronunciarse sobre la interpretación del deber de entrega, así como de constitución de las garantías de devolución de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de las viviendas a las que se refiere la mentada normativa, y así:
1.-Con la finalidad de decidir si el art. 3 de la Ley 57/1968 introducía o no alguna especialidad sobre la relevancia del retraso en la entrega de la vivienda respecto del régimen general del artículo 1124 CC , relativo a la resolución de los contratos por incumplimiento, así como en lo referente a las obligaciones del vendedor en el contrato de compraventa, se dictó la sentencia del pleno de la sala 778/2014, de 20 de marzo de 2015 , en la que se señaló en lo que ahora nos interesa que:
«Sobre el carácter accesorio o, por el contrario, esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/1968 ) es doctrina jurisprudencial reiterada que se trata de una obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de manera que su incumplimiento facultará al comprador para resolver el contrato e impedirá al vendedor resolverlo si el comprador no atiende los pagos parciales a cuenta del precio ( SSTS de 25 de octubre de 2011, rec. 588/2008 , 10 de diciembre de 2012, rec. 1044/2010 , 11 de abril de 2013, rec.1637/2010 , y 7 de mayo de 2014, rec. 828/2012 ).
»[...] Lo anterior significa que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce, en los contratos comprendidos dentro de su ámbito de aplicación, una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador. Esta especialidad, a su vez, determina que en el ámbito especial regulado por la Ley 57/68 no sea aplicable la doctrina jurisprudencial que, interpretando la norma de ámbito general del art. 1124 CC , considera que el retraso de una parte contratante en el cumplimiento de sus obligaciones no constituye, por regla general, un incumplimiento de tal grado que justifique la resolución del contrato a instancia de la otra parte contratante.
»Son razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/68 a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor las siguientes:
»a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha ley, del derecho que su art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.
»b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».
»c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 de la Ley 57/68 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador ( art. 1504 CC y estipulación octava del contrato litigioso) con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.
»d) El desequilibrio contractual que en perjuicio del comprador supondría una interpretación diferente, pues en casos como el presente incluso se aplicaría en su contra, tal y como se pretende en el recurso, una cláusula penal pese a haber quedado probado y no haberse discutido que el vendedor incumplió efectivamente el plazo de entrega estipulado.
»e) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.
»f) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador, como sucedió en el presente caso cuando La Caixa opuso a los compradores que el aval había expirado el 30 de septiembre de 2009, por más que tal oposición careciera de fundamento alguno frente a lo que dispone el art. 4 de la Ley 57/68 prolongando imperativamente las garantías a favor del comprador hasta la expedición de la cédula de habitabilidad y la efectiva entrega de la vivienda».
En este mismo sentido, con respecto a la calificación de esencial de la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, se expresan las sentencias 501/2015, de 15 de septiembre y 65/2017, de 2 de febrero , en esta última se establece que:
«La doctrina jurisprudencial ( sentencias 706/2011, de 25 de octubre - citada por el recurrente -, 731/2012, de 10 de diciembre -citada por la sentencia recurrida, aunque interpretándola en un sentido que no resulta de su doctrina-, 25/2013, de 5 de febrero , 221/2013, de 11 de abril , - ambas también invocadas por el recurrente-, 498/2013, de 19 de julio , 40/2014, de 29 de enero , 218/2014, de 7 de mayo , de Pleno , 759/2014, de 6 de enero de 2015 , 778/2014, de 20 de enero de 2015 , de Pleno , 780/2014, de 30 de abril de 2015 , de Pleno , 501/2015, de 15 de septiembre , y 469/2016, de 12 de julio ) es terminante a la hora de calificar la obligación del promotor-vendedor de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores ( arts. 1 y 2 de la Ley 57/1968 ) como una obligación no accesoria, sino esencial, mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de modo que, como declara la última de las sentencias citadas (469/2016 ), la omisión de la garantía facultará al comprador de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas, pues según la sentencia 759/2014 «el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar la cantidad anticipada y viceversa», o a resolver el contrato por incumplimiento, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas.
»En definitiva, el hecho de que el art. 3 de la Ley 57/1968 solo prevea la «rescisión» del contrato en caso de expiración del plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubieren tenido lugar, o la circunstancia de que la d. adicional 1.ª LOE se refiera a la multa por incumplimiento de la garantía y no a la resolución del contrato, no menoscaban el carácter esencial de la obligación en relación con la del comprador de hacer los pagos a cuenta en las fechas contractualmente estipuladas, pues de otro modo se frustraría la finalidad de la norma y no se entendería el carácter irrenunciable de los derechos del comprador, muy explícitamente establecido en el art. 7 de la Ley 57/1968 ( sentencia 498/2013, de 19 de julio ). Por tanto, tratándose de un incumplimiento esencial, la consecuencia jurídica es la de facultar al comprador para resolver el contrato, de acuerdo con la Ley 57/1968 y el art. 1124 del C. Civil , quedando por el contrario el vendedor impedido de resolverlo si, en aquella tesitura de omisión de garantías, es el comprador quien no atiende los pagos parciales a cuenta del precio».
2.-En cuanto a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega dijimos, también, en la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015 que: «el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68 , la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012 ), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega».
En este sentido, la más reciente STS 671/2022, de 17 de octubre , insiste en la misma doctrina al establecer que:
«[...] la doctrina jurisprudencial aplicable es la que, desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015 , viene interpretando aquel precepto en el sentido de que dicha ley introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ("rescindir") el contrato, si bien tal doctrina jurisprudencial "no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador", matización que ha llevado a esta sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias 237/2015, de 30 de abril , 476/2015, de 10 de septiembre , 732/2015, de 30 de diciembre , 547/2017, de 10 de octubre , y 256/2019, de 7 de mayo ».
En suma, mientras que desde la perspectiva del art. 1124 CC , la jurisprudencia ha declarado (p.ej. sentencia 220/2016, de 7 de abril , con cita de las sentencias 736/2015, de 30 de diciembre , 732/2015, de 30 de diciembre , 364/2015, de 28 de junio , y 239/2010, de 30 de abril ) que «la mera previsión contractual de un plazo de entrega no se traduce en su consideración como esencial, ni tan siquiera cuando se trate de compraventas de inmuebles celebradas por consumidores», que «solo si las partes quisieron dar al plazo de entrega un carácter esencial con efectos resolutorios explícitos, el retraso del vendedor en la entrega ampara la resolución», y que «si el plazo de entrega no se quiso como esencial, el retraso del vendedor en la entrega solo ampara la resolución del comprador si el cumplimiento tardío frustra sus legítimos intereses», desde la perspectiva del art. 3 de la Ley 57/1968 cabe «otorgar relevancia resolutoria al retraso en la entrega por parte del vendedor» ( sentencia 732/2015 ) siempre, claro está, que el comprador opte por la «rescisión» antes de que el vendedor le comunique que la vivienda está terminada y en disposición de ser entregada ( sentencias de pleno 217/2014, 5 de mayo , y 778/2014, de 20 de enero de 2015 ).
Más recientemente, en la STS 264/2019, de 10 de mayo , dijimos también, al interpretar el art. 1124 CC , que: «el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 C , en relación con el artículo 1445 CC )», aunque también destacábamos en dicha sentencia 264/2019 que:
«Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato.
»De ahí que, con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda.
»Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.
»El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador».
3.-No podemos concluir este apartado sin destacar que, también, nos hemos pronunciado en el sentido de que la opción del comprador por la resolución, «rescisión» en los términos de la Ley 57/1968, «debe ejercitarse de buena fe para evitar pretensiones oportunistas de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del vendedor los que no sean tales» ( sentencia 732/2015 , con cita de las sentencias 476/2015, de 10 de diciembre , y 237/2015, de 30 de abril ).
Con arreglo a esta doctrina jurisprudencial, las sentencias 732/2015, de 30 de diciembre , 226/2016, de 7 de abril y 336/2016, de 20 de mayo , consideraron que el retraso en la entrega no justificaba la resolución contractual interesada. En el caso de la primera, por no haber alegado nada al respecto una vez finalizadas las obras, cuando sabía que otros compradores estaban recibiendo sus viviendas y otorgando las correspondientes escrituras públicas, haber esperado casi tres años para comunicar esta circunstancia a la parte vendedora, haber seguido pagando el precio de la vivienda después incluso de la obtención de la licencia de primera ocupación y, en fin, haber comprado las dos viviendas con intención de dejarlas para sus hijos; en el caso de la segunda, porque el comprador solo alegó el retraso cuando la vivienda ya estaba en disposición de ser entregada y tras ser requerido además por la vendedora para escriturar; y, en el caso de la tercera sentencia, en tanto que el comprador nada comunicó al vendedor hasta casi el momento en que las viviendas estuvieron en disposición de ser entregadas.
En este mismo sentido, de declarar la resolución como oportunista se pronunció más recientemente la sentencia 256/2019, de 7 de mayo , en un caso en que la vivienda, aunque no contara con licencia de primera ocupación, sí disponía de suministro de agua y luz, lo que permitió incluso que la compradora les hiciera entrega de la vivienda durante cinco semanas para el disfrute de sus vacaciones (en la medida en que los pequeños trabajos pendientes no lo impedían); y en fin, que después de vencido el plazo de entrega los compradores nada dijeron a la vendedora sobre el incumplimiento de esta en el requerimiento de 10 de abril de 2008 y decidieron esperar a finales de noviembre de 2008 (casi un año desde la finalización del plazo de entrega pactado) para comunicar a la vendedora su voluntad resolutoria con base en dicho incumplimiento cuando la licencia de primera ocupación se estaba tramitando desde octubre de 2007 -siempre con informes favorables que no hacían pensar que no fuera a concederse- y con el hecho de que su obtención tuvo lugar aproximadamente seis meses después de ese requerimiento resolutorio".
Pues partiendo la doctrina expuesta por la citada STS nº 1666/2024 de fecha 12 de diciembre de 2024, esta Sala estima que procede dar la misma respuesta que ya se dio por esta Audiencia Provincial en la St citada, siendo una pretensión literal en la misma promoción contra la misma aseguradora, a saber. No es controvertido que la promoción obtuvo licencia de primera ocupación, si bien concedida con posterioridad a la fecha del 31/12/2006; fue solicitada con anterioridad al citado plazo máximo (28/12/2006) y concedida (04/04/2007) antes de la respuesta de los actores al requerimiento para otorgar escritura de venta (09/04/2007); no se puso en duda que la promoción respetara la legalidad urbanística. Finalizada la vivienda y solicitada la LPO, antes del plazo fijado, los actores fueron requeridos por la promotora para otorgar escritura de compra (29/12/2006). Los demandantes esperaron más de tres meses para dar respuesta a tal requerimiento, concretamente, a fecha de 09/04/2007, una vez que concedida la LPO, negándose a la firma de la escritura. Nada dijeron tras alcanzar el plazo máximo fijado en contrato para entrega de la vivienda, sino después de ser requerido para otorgar escritura pública y con una espera de más de 4 meses. La respuesta negativa alegó que no se había puesto a su disposición la vivienda ni se había facilitado la cédula de habitabilidad (LPO) en el plazo pactado, solicitando el reintegro de cantidades abonadas, pero sin que en tal comunicación se indicara nada sobre frustración de expectativas o una proyección esencial de plazo de entrega referido al 31/12/2006 y, se reitera por esta Sala, que tal fecha máxima de entrega no impidió que los actores esperaran más de 4 meses, tras alcanzar el citado plazo, para expresar que no se había puesto a disposición la vivienda; tampoco se pone en duda la legalidad urbanística de la vivienda, ante la perspectiva de no entregar la LPO. En este contexto, como ya dio repuesta a un supuesto igual, esta Sala no aprecia dato de incumplimiento esencial de lo pactado en el contrato puesto que la cláusula cuarta contemplaba la posibilidad que el plazo de terminación de la obra se retrasase hasta tres meses, ello sin penalización para la vendedora por lo que el incumplimiento del plazo de entrega no era esencial que se confirma con la actitud pasiva de la parte demandante que solo responde ante el requerimiento de otorgamiento de la escritura, siendo tal respuesta cuando ya se ha finalizado la vivienda y concedido la LPO. En todo caso, la parte compradora no instó resolución del contrato limitándose a solicitar la devolución de lo entregado, cuando la construcción estaba totalmente terminada y había llegado a buen fin y había sido requerida para otorgar escritura pública y producirse la entrega. Lo relevante pues, conforme a la jurisprudencia expuesta, es que la parte compradora podía resolver el contrato por incumplir la promotora su obligación de entregar las viviendas en el plazo pactado lo que no tuvo lugar, pero siempre que la opción por la resolución se ejerciera antes de que la vivienda estuviera terminada y en disposición de ser entregada como es el caso, sin que tal resolución se ejercitara en tal momento por los actores, pues se comunicó una vez terminada y puesta a su disposición y con la LOP concedida; y no se tratase de una decisión oportunista fundada en el mero interés de no continuar con la compra. Por tanto compartimos los razonamientos de la sentencia de instancia, lo que conduce a la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada.
TERCERO.-Dado el sentir de esta sentencia, de conformidad con el Artículo artículo 398 de la L. E. Civil, las costas procesales devengadas en esta alzada, se imponen a la parte apelante.
Vistos los artículos citados y los demás de legal y oportuna aplicación al caso,
