Sentencia Civil 267/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 461/2024 de 06 de mayo del 2025

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.-En la demanda instauradora de esta litis, Dª Rebeca, alegando ser copropietaria de una parcela con una vivienda construida, sita en DIRECCION000, Marratxí, ejercita una acción de división de cosa común contra la restante propietaria del mismo Dª Rosalia, y los nudos propietarios de parte de la misma D. Hermenegildo, Dª Emma y Dª Adela. Presenta como título de adquisición una escritura de 6 de febrero de 2.015. Alega que en dicho inmueble le corresponde un 35% de propiedad, y un 15% de usufructo; a su hermana Rosalia idéntico porcentaje; y a sus hermanos D. Hermenegildo, Dª Adela y Dª Emma una nuda propiedad de un 10% a cada uno de ellos.

Ninguna de las partes se ha opuesto a la acción de división de cosa común, si bien bien los hermanos Dª Adela y D. Hermenegildo se encuentran en situación de rebeldía. Aparte de ello, todas las partes personadas reconocen que la vivienda es indivisible.

Durante la litis, se ha admitido la intervención provocada de Dª Paulina, madre de dichos cinco hermanos, quien, si bien concuerda la procedencia de la división de la cosa común, presenta demanda reconvencional discrepante con la titularidad del inmueble. Sostiene que la compraventa en escritura pública de 6 de febrero de 2015 es simulada, y que, por tanto, la titularidad de la finca es la existente antes de dicha escritura, esto es, Dª Paulina, propietaria de un 50% y usufructuaria del restante 50%; y los cinco hijos son cada uno de ellos nudo propietarios de un 10%. Esta situación era la existente desde que en el año 2000 falleció el marido de Dª Paulina y padre de los cinco hermanos citados, D. Arturo.

En consecuencia, la controversia principal de la litis, no es la acción de división de la cosa común, en la cual la madre y las hijas Dª Emma, Dª Rosalia, y Dª Rebeca, están conformes y los dos restantes hermanos en rebeldía no se han opuesto, y Dª Emma en el interrogatorio dice estar conforme, sino que es la determinación de la titularidad del inmueble. Dª Paulina alega que la compraventa recogida en escritura de 6 de febrero de 2015 carece de causa, por la existencia de una fiducia.

La sentencia de instancia estima la demanda, y desestima dicha demanda reconvencional, y no considera acreditado el pacto fiduciario, con lo cual considera la validez del contrato de compraventa de 6 de febrero de 2.015.

Dicha resolución es apelada por la representación de Dª Paulina, en petición de nueva demanda que estime el suplico de la demanda reconvencional.

Las representaciones de Dª Rebeca y Dª Rosalia se oponen a dicho recurso y solicitan la confirmación de la sentencia de instancia.

Tal como se recoge en la sentencia de instancia, la versión de la reconviniente puede sintetizarse en: "la petición de nulidad de la Escritura de Venta por entender que se trata de un negocio simulado, por lo que, a efectos de titularidad sobre la Vivienda, habría que volver a la situación anterior a la Escritura de Venta, de forma que Paulina sería propietaria de un 50% de la Vivienda y ostentaría el usufructo vitalicio del otro 50%, en el que sus hijos Rebeca, Rosalia, Adela, Emma y Hermenegildo tendrían cada uno un 10% como nudos propietarios. Paulina plantea que la Escritura de Venta fue un negocio simulado: "En fecha 6 de febrero de 2015, con el único objeto de evitar un embargo de la vivienda por terceros y proteger la vivienda familiar, dos de las hijas de mi representada simulan adquirir la plena propiedad de mi representada y el usufructo que esta ostentaba desde el fallecimiento de su marido. Para ello, se dijo haber entregado una cantidad de 30.000 euros a mi representada, siendo ello falso y estipular además, como pago del precio total, la asunción de las deudas que gravaban la vivienda en ese momento". Como prueba de que se trataba de una compraventa simulada aporta la Reconviniente un documento de 29 de abril de 2015 en el que Rebeca y Rosalia reconocerían esa circunstancia y reconocerían asimismo la titularidad de su madre anterior a la Escritura de Venta. Y manifiesta que el precio que figura en la Escritura de Venta es un precio vil y muy por debajo de su valor, así como que en el momento en el que se otorga la Escritura de Venta sus facultades mentales y su capacidad de obrar estaban gravemente afectadas, habiendo estado en tratamiento médico en la Unidad de Salud Mental durante cuatro años e ingresada en la Unidad de Hospitalización Breve de Psiquiatría del Hospital de Son Llatzer desde el 20 de marzo al 2 de abril de 2014. Como consecuencia de ello, plantea la nulidad de la Escritura de Venta por ser un negocio carente de causa y subsidiariamente la nulidad por vicio de consentimiento ex art. 1265 Código Civil ."

La versión resumida de la actora Dª Rebeca es la siguiente:

"Se opone a la reconvención, manteniendo la validez de la Escritura de Venta y alegando dos cuestiones relevantes: la primera, que su madre promovió la venta de la Vivienda por no poder hacer frente a las deudas existentes sobre la misma, y al efecto ofreció a todos sus hijos la posibilidad de adquirirla para hacerse cargo de las deudas existentes en el Registro de la Propiedad, que eran de 103.527, 96 euros, a cuyo efecto se firmó entre la madre y los hijos el documento de fecha 30 de enero de 2015 que se adjunta a la contestación a la reconvención, en el que claramente se ofrecía a todos los hijos la posibilidad de participar en la compra del porcentaje de participación de su madre en la Vivienda, siendo Rosalia y la Actora las únicas que acudieron a la Notaría para formalizar la compra; y la segunda, que el documento de 29 de abril de 2015 aportado por Paulina con su reconvención no está firmado por nadie ni incorporado a protocolo notarial alguno, por lo que no puede ser tenido en cuenta. Y afirma que su hermana Rosalia y ella abonaron el precio que figura en la Escritura de Venta, cancelando todas las deudas y cargas que figuraban registralmente sobre la Vivienda, y que han actuado como propietarias a lo largo de todo este tiempo, haciéndose cargo de todos los gastos e impuestos que recaían sobre la Vivienda.

La versión resumida de Dª Rosalia, similar a la de Dª Rebeca, es la negativa a la simulación, " defendiendo la validez de la Escritura de Venta. Subraya también que el documento de 29 de abril de 2015 no está firmado por nadie y por tanto es como si no existiera a estos efectos. Niega que existiera ningún vicio de consentimiento en su madre a la hora de otorgar la Escritura de Venta y detalla las actuaciones que su hermana Rebeca y ella como propietarias han llevado a cabo a efectos de liquidar las deudas existentes sobre la Vivienda"

La sentencia de instancia, tras un examen exhaustivo y acertado de las pruebas documentales, del testimonio del Abogado D. Manuel, y del cuatro interrogatorios practicados en el acto del juicio oral- Dª Paulina, Dª Rebeca, Dª Rosalia y Dª Emma, concluye en que no se ha acreditado la existencia de la simulación. No se concede valor probatorio al documento sin firma aportado por la actora reconviniente que lleva fecha de 29 de abril de 2015; y se desestima la petición de nulidad de la escritura por falta de capacidad de obrar de Dª Adelaida.

SEGUNDO.-Con carácter preliminar cabe reseñar:

A) Que en esta alzada por la apelante ya no se efectúa mención a dos circunstancias en las que se fundaba su pretensión: el documento de 29 de abril de 2015, y la incapacidad de Dª Paulina en la fecha en la cual se suscribió la escritura pública de 6 de febrero de 2.015.

Ello conlleva que el documento esencial que contiene un pacto de fiducia y era fundamento de la misma, no tiene valor alguno, no está firmado por ninguna parte, no tiene fecha cierta respecto de terceros, si bien se escriba sobre una hoja de papel timbrado notarial, y las explicaciones dadas por Dª Paulina sobre el mismo, en resumen, que lo encontró entre su copia de la escritura, son vagas e incoherentes.

Asimismo, las pruebas practicadas ponen de relieve la plena capacidad de obrar de Dª Paulina, y la inexistencia de posibles vicios del consentimiento.

B) La prueba documental consistente en

(i) El documento de 30 de enero de 2015 aportado por la Actora en su contestación a la reconvención y suscrito seis días antes de la Escritura de Venta constituye la explicación al otorgamiento de la Escritura de Venta, pues demuestra la intención de Paulina de que sus hijos le compren su parte en la Vivienda para utilizar ese precio para pagar las deudas que recaen sobre la misma. Es por tanto la madre la que ofrece la compra de su parte en la Vivienda a todos sus hijos. El documento está firmado por todos los hijos y la madre y las firmas de todos ellos legitimadas notarialmente.

(ii) La Escritura de Venta de la Vivienda (doc. nº 2 de la demanda) trae causa del documento anterior, en ella comparece la madre, Paulina, como vendedora y el Notario no hace ninguna mención especial en su juicio de capacidad, por lo que da por buena su capacidad para otorgar la escritura. Hay un precio fijado de 103.527,96 euros y en la relación de cargas se pueden ver hasta cinco anotaciones de embargo, letras C, E, F, G y H. Este es el documento del que Paulina predica la nulidad por falta de causa y ser un negocio simulado.

La representación de Dª Paulina alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, de las que deduce que la compraventa fue simulada, en los tres motivos siguientes

- Se negó la posibilidad al abogado Manuel de explicar todo lo referente a la compraventa y su participación, entre otras cosas, si se pagó precio o no, si el precio se fijó en el importe de los embargos por generar menos impuestos de transmisión y ser más sencillo deshacer la operación y si realmente existía un PLAN familiar, consistente en proteger el inmueble de posibles subastas pero mantener extra registralmente la titularidad del mismo, la propia Dª. Paulina hasta que pudiera volver a ser su titular registral. Llama la atención que la actora, sin nada que esconder, silencie al abogado de dicha operación, no exonerándole del deber de secreto entre abogado y cliente. NUEVO INDICIO que se suma a los ya alegados en el escrito por esta parte en la demanda reconvencional de nulidad del título

- Dª. Rosalia, reconoció NO haber abonado en metálico efectivo la cantidad de 30.000 euros a su madre el día de la compraventa que se reputa como nula. Se trata de un indicio más, esta vez reconocido, de la simulación de la operación. En la declaración se habló de compensaciones varias, pero quedó muy claro que no hubo pago de ese importe. En su caso, si doña Rosalia hubiera tenido un crédito frente a su madre por ese importe bien debiera haberlo manifestado en la escritura como compensación, sin embargo, se hace referencia a "pago recibido con anterioridad" (verificar) y no cabe, a toro pasado, tomar por buena una compensación no justificada.

- La actora, Dª. Rebeca, al ver la problemática de que su hermana estuviese CONFESANDO no haberse pagado el precio, se INVENTÓ haber pagado 15.000 euros en efectivo, a lo que, se llevó a cabo un careo en el que D. Rosalia indicó NO HABER VISTO ese pago. Cabe recordar que, es prueba admitida en este procedimiento judicial el requerimiento a Dª. Rebeca y Dª. Rosalia para que aportasen justificante de pago de esos 30.000 euros, ya sea recibo o ya sea, justificación de la procedencia de dichos FONDOS. NO HA SIDO APORTADO ABSOLUTAMENTE NADA A LOS PRESENTES AUTOS. La declaración de haberse abonado 15.000 euros por parte de Dª. Rebeca, no tiene ningún sustento, pero en cualquier caso, 15.000 euros difiere de la cantidad de 30.000 euros que constas estipulada como entregada en efectivo metálico el mismo día 6 de febrero de 2015, por lo que es un hecho acreditado que no se pagó el precio total de la compraventa y la misma deviene nula de pleno derecho.

Asimismo, la representación de la actora reconvencional refiere tres indicios:

1. "El hecho en sí mismo sospechoso de que una madre venda en vida una propiedad a dos de sus cinco hijos, en lugar de su transmisión mortis causa y perjudicándose los derechos hereditarios de tres de sus hijos.

2. El que se estipulase un precio total de compraventa ínfimo, hasta el punto de ser casi 4 veces inferior al valor del inmueble y que de dicho precio no se abonase ninguna cantidad a la Sra. Paulina, siendo falso que se hiciese entrega en efectivo metálico de 30.000 euros. Ni que decir tiene que por la profesión de las dos supuestas adquirentes del 50% de la madre y del usufructo vital no parece sencillo que puedan disponer de una cantidad tan elevada sin constar rastro de reintegros desde sus respectivas cuentas corrientes."

3.- El precio escriturado es muy inferior al valor real de conformidad con la valoración aportada.

Y concluye:

" La compraventa fue simulada, devendría nula de pleno derecho por inexistencia de causa al no haberse realizado jamás entrega de dinero previa a la compraventa tal y como se indica en la escritura y siendo que las deudas que constaban anotadas eran insignificantes atendiendo al valor del bien, siendo que, el hecho de que desposeyesen del uso a la madre fue con el único objetivo de hacer finalmente negocio con el bien inmueble a costa de esa operación y en detrimento del resto de hermanos y copropietarios.

Las representaciones de Dª Rebeca y Dª Rosalia solicitan la desestimación del anterior recurso.

TERCERO.-La Sala, examinando el conjunto de la prueba practicada, ratifica en su integridad la valoración probatoria del Juzgador de instancia a la cual nos remitimos, sin que apreciemos ningún error en la valoración de la prueba. Por tanto, lo que se pretendía con esta venta es que el inmueble sito en DIRECCION000, Marratxí, quedara de titularidad de algún miembro de la familia, antes que ser objeto de una subasta por parte de numerosos acreedores de Dª Paulina. De los cinco hijos/as sólo dos mostraron su conformidad y los tres restantes decidieron no participar en la operación. El precio básicamente era hacerse cargo de las deudas que pesaban sobre el inmueble, y sobre la persona de Dª Paulina, y, en contrapartida, los hermanos que quisiesen, que solo fueron dos, quedaban con los derechos sobre el inmueble que correspondían a la madre.

En contestación a las objeciones expuestas por la parte apelante, debemos reseñar:

A) El testigo D. Manuel, quien dijo haber sido Abogado de Dª Paulina, de Dª Rebeca y de Dª Rosalia, y sin infringir el secreto profesional, se limitó a indicar que había intervenido en la escritura, y en la redacción del documento previo antes aludido del cual es su autor, y no saber nada del documento sin firma presentado por la representación de Dª Paulina. Para declarar con mayor profundidad solicitó que las partes presentes en la Sala le relevaran de su secreto profesional, y entonces, Dª Rebeca no accedió a ello, sin que el Juzgador de instancia lo solicitare a Dª Rosalia y a Dª Paulina, también presentes en la Sala.

Ciertamente, dicha declaración hubiere podido clarificar muchas de las circunstancias concurrentes en la fecha de los hechos, pero no apreciamos fundamento legal en que la falta de autorización de un cliente de dicho Abogado pueda sustentar un indicio en perjuicio de Dª Rebeca y Dª Rosalia

B) La parte apelante funda prácticamente su pretensión en el hecho de la falta de acreditación de una parte del precio de la compraventa, en concreto la suma de 30.000 euros. Hay que reseñar que los 30.000 euros es sólo una parte del precio de la compraventa, y que el resto, cifrado en 103.597,36 euros, son deudas de Dª Paulina, que debían ser abonadas por las compradoras.

Como punto de partida, Dª Paulina al otorgar la escritura y ante Notario manifestó haber recibido con anterioridad los 30.000 euros, lo cual se trata de una manifestación efectuada ante un fedatario público, lo cual conlleva que corresponde a Dª Paulina la carga de acreditar que dicho dato no es cierto, o lo que es lo mismo, que dicha parte del precio fue simulado, o, al menos de aportar indicios de ello. Dicha representación no ha aportado prueba de que se trate de una manifestación que no se ajusta a la realidad y no ha aportado prueba indiciaria sobre ello.

Sobre el particular es llamativa que las versiones de las dos compradoras no son coincidentes, pues Dª Rebeca dice habérselas pagado en metálico, y Dª Rosalia dice que son compensación de otras cantidades que había abonado a su madre, y ésta le debía. Dª Rosalia no ha aportado documentación ni una especificación clara sobre cuáles sean esas deudas, y Dª Paulina niega la recepción de cualquier cantidad. Ciertamente, no existe rastro documental del pago de los 30.000 euros.

La prueba practicada de interrogatorio ha puesto de manifiesto que el inmueble objeto de esta litis no era el domicilio habitual de Dª Paulina, sino que el mismo era un piso de Palma, que al no poder pagar el préstamo bancario del que eran avalistas los cinco hermanos, se llegó a un acuerdo con el banco, y se vendió el piso parece ser a la misma entidad bancaria, y el precio sería la deuda de dicho préstamo. Podría deducirse que se trata de una vivienda en alquiler, pero lo relevante es que Dª Paulina tras la venta no ha seguido con la posesión material de la vivienda y que la misma era su domicilio.

También se reconoce por todas las partes la existencia de una muy delicada situación económica de Dª Paulina, en relación con una actividad mercantil no precisada, que compartió hasta su fallecimiento en el año 2000 con su esposo D. Arturo. Ello se acredita con la existencia de los embargos que gravaban la finca en la fecha del otorgamiento de la escritura, y documentación expresiva de que los trabajadores afectados no estaban dispuestos a demorar el cobro de sus deudas.

En el contexto de esta delicada situación económica es muy probable la existencia de cantidades adelantadas por algún hijo. Ciertamente, no existe una prueba del pago de dicha cantidad más allá de la declaración de Dª Paulina en la escritura, pero la carga de la de la presentación y acreditación de indicios de los que se infiera que ese precio no se ha entregado, corresponde a la parte actora reconvencional y a la misma debe perjudicar su ausencia. Este precio confesado no alcanza más de un 15% del precio total de la compraventa. No puede olvidarse que las dos compradoras se han hecho cargo de las deudas de Dª Paulina, y que Dª Rosalia y Dª Rebeca han acreditado documentalmente que el inmueble en la actualidad se halla libre de embargos y cargas. Si hipotéticamente se aceptase la argumentación de Dª Paulina, no se comprende qué contrapartida tendrían las hijas que han abonado las deudas, y no consta interés de la madre en abonarlas por sí mismas.

C) No compartimos la alegación de que es "sospechoso" que una madre venda en vida una propiedad a dos de sus cinco hijos, en lugar de su transmisión mortis causa y perjudicando los derechos hereditarios de tres de sus hijos. Lo que se trataba con esta compraventa, tal como se deduce del documento previo de 30 de enero de 2015, era que los hijos/as que así lo deseasen les vendía su parte del inmueble, y en contrapartida, los hijos/as que lo deseasen se quedarían con la plena propiedad del 70% del inmueble y el usufructo del 30% restante, mientras viviese Dª Paulina. Mediante de la firma de dicho documento por la firma de la madre y los cinco hermanos todos conocían dicha situación, pero solo dos hijas acudieron al llamamiento. Los tres hermanos que no acudieron al llamamiento sabían que dicha parte del inmueble no iba a formar parte de la herencia de su madre en el día de su fallecimiento.

D) En cuanto al precio, es de reseñar que la representación de Dª Rebeca ha aportado un peritaje conforme al cual el inmueble tenía en el año 2020 un valor en el mercado de unos 750.000 euros. De ello resultaría que el precio escriturado de 193.597 euros sería vil.

Antes de entrar en el fondo de la cuestión, ratificamos la acertada argumentación de la sentencia sobre el particular, pues un precio vil, puede tomarse como indicio de una simulación, pero al mismo tiempo de una rescisión por lesión, que el Código Civil no admite. La Sala no aprecia tal indicio, puesto que

1) No tiene en cuenta que Dª Rosalia y Dª Rebeca ya eran nudo propietaria de un 10% cada una de ellas.

2) Que persiste un derecho de nuda propiedad sobre un 30% del inmueble, a favor de los tres hermanos/as, no partícipes en la compraventa.

3) La rebaja que en el precio de un inmueble puede suponer el encontrar un comprador dispuesto a entrar en copropiedad con personas ajenas, y verse inmerso en un procedimiento de división de cosa común.

4) La existencia acreditada de una situación de premura en la extinción de las deudas, con acreditación de deudas con trabajadores no dispuestos a demorar el cobro de las mismas, de modo que si no se actuaba rápido, los derechos de Dª Paulina sobre el bien serían subastados y entrarían en el condominio personas ajenas a la familia, y el riesgo muy elevado de obtención de un precio muy bajo.

E) Aparte de lo antes aludido, existen indicios contrarios a la posición mantenida por la apelante, tales como:

1-La inexistencia de un documento en el que se plasme la fiducia, lo que es usual en estos supuestos. Por el contrario, existe un documento firmado por la madre y los cinco hermanos, en los que se expresa con suma claridad el pacto que la madre Dª Paulina les propone, que no se corresponde con lo ahora mantenido. La situación sería muy distinta si se otorgase valor al documento no firmado de abril de 2015. En la firma del documento de 30 de enero de 2015, efectuado con intervención del entonces Abogado de Dª Paulina, Dª Rebeca y Dª Rosalia, no se pactó ninguna fiducia, sino que, en síntesis, Dª Paulina vendía la vivienda a los hijos que estuvieren dispuestos a saldar sus deudas, y así fue, si bien solo participaron dos hijas, y los tres hijos/as restantes declinaron la oferta.

2.- El pacto fiduciario alegado por Dª Paulina, es muy vago, y no recoge qué contrapartidas tendrían los hijos que participasen en la operación de compraventa para evitar la subasta del inmueble, más allá de que las rentas del arrendamiento se destinarían a tal finalidad.

3.- Los actos posteriores al otorgamiento la escritura no se corresponden con el acto fiduciario alegado. Se ha acreditado que este inmueble, que en tales fechas no era el domicilio habitual de la madre, no ha sido arrendado, y ello con el silencio de la madre durante cinco años, y en la actualidad se encuentra cerrado con un sistema de alarma para evitar ocupaciones. Desde entonces no consta pague ningún gasto del inmueble y no se ha comportado como una persona que sigue ostentando la titularidad dominical, y se preocupa de su mantenimiento y conservación, sino que, por el contrario, como una persona que lo ha vendido. Es llamativo que no efectuase reclamación alguna a sus dos hijas en coherencia con su alegado pacto fiduciario, ni de que nadie promoviese su arrendamiento como remedio para saldar la deuda previamente asumida por las dos compradoras según versión de la demandante reconvencional.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO.-De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición.