Sentencia Civil 605/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 5, Rec. 203/2024 de 07 de noviembre del 2024

PRIMERO.- El objeto del proceso y la sentencia de instancia.

1. El objeto del proceso, en acumulación objetivo-subjetiva de acciones, está conformado por una acción principal de resolución de contrato por inhabilidad del objeto, una acción subsidiaria de primer orden de nulidad de contrato por vicio del consentimiento y otra acción subsidiaria de segundo orden de enriquecimiento injusto ( artículo 1895 del Código Civil) .

2. Sostiene la actora, doña Rebeca, que en fecha 9 de abril de 2019 celebró con doña Florinda un contrato de opción de compra sobre la finca registral NUM000 de Llucmajor denominada DIRECCION000 por un precio de compra de 240.000 euros y un precio de opción de 160.000 euros. Se previó el siguiente cuadro de pagos. 10.000 euros a la firma del contrato de opción a cuenta la prima que fueron entregados a la mercantil INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC; 150.000 euros por el resto de la prima pagaderos antes del 10 de mayo de 2019; y 80.000 euros a la fecha del otorgamiento de la escritura pública de compraventa que debía realizarse antes del 6 de abril de 2020.

3. Con carácter principal se peticiona la resolución del contrato de opción en atención a la doctrina del "aliud pro alio" ( artículo 1166 en relación con los artículos 1101 y 1124 del Código Civil) por haberse constatado antes de ejercitar la opción y perfeccionar el contrato de compraventa que la finca registral vendida contaba con una vivienda ilegal e ilegalizable. De forma subsidiaria se peticiona, en primer lugar, la nulidad del contrato por la existencia de un consentimiento viciado por dolo y, en segundo lugar, la declaración de la existencia de un enriquecimiento torticero.

4. Con carácter accesorio respecto de las tres acciones ejercitadas con carácter principal y subsidiario, se interesa la condena a la devolución de la cantidad de 160.000 euros fijada como precio de la prima del contrato con el siguiente desglose: 150.000 euros doña Adela y 10.000 euros de forma solidaria doña Adela y la entidad mercantil INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC. Y de forma igualmente solidaria la condena de ambos demandados al pago de una indemnización de 400 euros mensuales en concepto de alquiler desde el mes de abril de 2020 hasta la fecha de la sentencia firme y la devolución del precio de la opción.

5. La sentencia núm. 362/2023, de 29 de noviembre, considera probado que la Sra. Florinda, a la hora de celebrar el contrato de opción de compra, "tenía pleno conocimiento de que la vivienda ofrecida estaba fuera de ordenación" y que sabía "perfectamente que no podía obtenerse cédula de habitabilidad". Y que ocultó deliberadamente esta circunstancia. En consecuencia, considerando que la demandada no ha probado que informó sobre la realidad administrativa de la finca al optante, aplicando la doctrina del "aliud pro alio" declaró la procedencia de resolver el contrato en los términos peticionados.

6. Por el contrario, se desestima la petición accesoria relativa al resarcimiento de daños y perjuicios. Se razona que al haber reconocido la actora en juicio que había comprado otra vivienda antes incluso de finalizar el plazo de la opción, los daños y perjuicios a resarcir por el alquiler de una vivienda alternativa resultan "ilusorios y no acreditados."

7. La sentencia fundamenta la legitimación pasiva de la codemandada INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC en atención al contrato suscrito, "por cuanto las partes reconocen en el mismo que la entrega de la suma de 10.000 euros lo fue a cuenta de la prima de opción, que deben serle reembolsados, "sin perjuicio de las acciones a que las partes suscribientes en la intermediación celebrada creyeran tener derecho, ex artículo 1257 del Código Civil.

SEGUNDO.- Formulación de los motivos de apelación, oposición e impugnación de la sentencia.

1. La codemandada doña Florinda recurre en apelación la sentencia alegando la existencia de un error en la valoración de la prueba en lo tocante al intento de engaño y ocultación de la situación urbanística que se declara en la sentencia, la inhabilidad del objeto y la intención de los contratantes.

2. La codemandada INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC alega como motivos de impugnación al recurrir la sentencia error en la valoración de la prueba al considerar que es parte en el contrato de opción de compra, falta de motivación en cuanto a los razonamientos por los cuales se declara su legitimación pasiva por ser parte en el contrato e infracción del principio de la relatividad de los contratos.

3. La demandante, doña Rebeca se opuso a los recursos de apelación e impugna el pronunciamiento relativo a las costas. Se aduce que resulta de aplicación la doctrina relativa a la estimación de la demanda en lo sustancial.

TERCERO.- Recurso de apelación de doña Florinda.

1. La sentencia de instancia estima la acción principal. Declara la inhabilidad del objeto del contrato de opción al ser ilegalizable la vivienda sita en la finca. Y, por tanto, apreciando la existencia de un pleno incumplimiento del contrato por la inhabilidad del objeto para cumplir con la finalidad perseguida por el optante, ante su insatisfacción, considera procedente otorgar la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código Civil.

2. En un contrato de compraventa o un precontrato de opción de compra, ante el incumplimiento de la obligación de informar sobre la situación urbanística el ordenamiento jurídico prevé diversas acciones. Entre ellas, las acciones de anulabilidad del contrato por vicio del consentimiento por error o dolo omisivo o activo, las acciones edilicias o de saneamiento (redhibitorias y quanti minoris),las acciones de nulidad y rescisorias y, también, las acciones resolutorias.

3. La resolución por incumplimiento de alguna de las partes al amparo de la facultad resolutoria prevista para las obligaciones recíprocas en el artículo 1124 del Código Civil requiere que el incumplimiento revista un carácter esencial ( STS 793/2012, de 21 de diciembre). Un supuesto específico es aquél que tiene lugar con ocasión de un incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa.

4. Como indican las SSTS 1023/2000, 16 de noviembre y 793/2012, de 21 de diciembre, la resolución de un contrato en atención a la doctrina de la entrega de cosa diversa o aliud pro alioprocede cuando se constata un incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad el objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, produciéndose la insatisfacción del comprador. Circunstancia que perite acudir ante la esencialidad del incumplimiento a la protección que confieren los artículos 1101 y 1124 del Código Civil.

5. La inhabilidad del objeto que justifica la resolución del contrato como indica la STS 95/2010, de 25 de febrero, puede constarse en dos escenarios. Cuando "se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

6. No obstante, para que la inhabilidad del objeto justifique la resolución del contrato se exige que exista un incumplimiento por parte del vendedor. Es decir, como prevé la STS 123/2022, de 16 de febrero ( Roj:STS 620/2022 - ECLI:ES:TS:2022:620), no existe incumplimiento por entrega de cosa diversa con entidad resolutoria si "el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en el caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida..." ... el comprador "habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre )".

7. La parte apelante, la codemandada Florinda en la contestación a la demanda negó cualquier tipo de engaño u omisión de información. Alegó que en el mismo momento de la firma del contrato de opción la optante tenía conocimiento que "no se sabía si" la casa " tenía o no licencia, solo que parece ser que se había pedido una hacía más de 40 años atrás". Y que disponía de un mes, antes de estar obligado a pagar la prima, "para poder hacer las averiguaciones pertinentes". Se aduce igualmente que el contrato es claro e indica que "la finca carece de cédula de habitabilidad, exonerando la compradora a la vendedora de su obtención y entrega". Y que se explicó "verbalmente" en presencia "de la inmobiliaria y del letrado ante el cual se procedió a la firma de ese contrato de opción, que ello era debido a que alguna de las construcciones que se hallaban realizadas en aquella parcela lo habían sido sin solicitar licencia para su ejecución pero que tales hechos en ese sentido ya los había adquirido de ese modo la Sra. Florinda al momento de su compra. Y por ello, al querer demostrar a la parte compradora, que a pesar de existir esas construcciones realizadas sin licencia en la mencionada parcela que se e procedía a su venta, ello no desmerecía su finalidad, y por ello, que de acuerdo con el artículo 196 de la LUIB podían ser legalizadas y legitimadas de acuerdo con el planeamiento municipal de aquel zona y, además de ello algunas de ellas ya estaban prácticamente prescritas".

8. Insiste doña Florinda en el recurso de apelación que una vivienda fuera de ordenación no es inhábil "para la finalidad concreta de la misma, solo tiene limitaciones en cuanto que no se podrán hacer ampliaciones o reformas o nuevas construcciones como almacenes o piscinas. Y que, en cualquier caso, con carácter previo a la firma del contrato de opción de compra se informó debidamente a la optante, doña Rebeca de la situación urbanística de la finca. Motivo por el cual, en modo alguno puede hablarse de inhabilidad de objeto cuando se sabía que se proyectaba un contrato de compraventa de una finca fuera de ordenación. Razón por la cual, el no ejercicio de la opción no se debió al ocultamiento de información o el carácter sorpresivo de la situación urbanística sino al hecho de haber encontrado otra finca más atractiva. Finca que igualmente, como se consta del examen del documento núm. 14 de la demanda, se encontraría fuera de ordenación.

9. La sala no puede acoger estos argumentos. En la adquisición de una finca con visos a un uso de vivienda, la imposibilidad de legalizar las construcciones por encontrase fuera de ordenación hacen inhábil el objeto del contrato de compraventa. En condiciones normales se frustra la finalidad del contrato. No puede confundirse la finalidad para vivir o hacer morada en una construcción ejecutada sin licencia y que no puede ser legalizada, con la finalidad de un contrato de compraventa de una finca con una construcción incompatible con la legislación urbanística y que no será susceptible de ser legalizada. El objeto del contrato de compraventa de un inmueble con visos a ser destinado como vivienda no es en sí la posibilidad de establecer morada o residir en él, sino su completo aprovechamiento como propietario con pleno respecto a la legislación urbanística o, al menos, posibilidad de ello y, por consiguiente, respetar el ordenamiento jurídico y realizar reformas y ampliaciones con respeto a la normativa urbanística. Salvo que conste que el comprador era sabedor que el inmueble que adquiere está fuera de ordenación, no puede admitirse que la entrega de un inmueble con obras ilegales e ilegalizables no constituya un supuesto de entrega diversa que conforme a la doctrina del aliud pro aliono permita otorgar la posibilidad resolver el contrato conforme al régimen previsto en el artículo 1101 en relación con el 1124 del Código Civil.

10. Sentado esto, a continuación, procede analizar si conforme a la jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo (SSTS 123/2022, de 16 de febrero y 793/2012, de 21 de diciembre), no resulta de aplicación la posibilidad de aplicar la facultad de resolver el contrato a tenor de la doctrina del aliud pro aliopor el hecho que el optante conociera y aceptase el estado del inmueble, sus limitaciones urbanísticas y todas las posibles contingencias.

11. La codemandada doña Florinda sostuvo que informó debidamente a doña Rebeca sobre la situación urbanísticas de la firma. Sostiene que en el contrato de opción se informa "de forma clara y expresa que "la finca carece de cédula de habitabilidad exonerando la compradora a la vendedora de su obtención y entrega (incluido el otorgamiento de la escritura pública de venta). Reitera a lo largo de la contestación de la demanda que se informó que la finca no tenía cédula de habitabilidad y que se le "explicó verbalmente" ... "en presencia de la inmobiliaria y del letrado ante el cual se procedió al a firma" del contrato de opción "que ello era debido a que alguna de las construcciones que se hallaban realizadas en aquella parcela lo habían sido sin solicitar licencia para su ejecución", pero que así habían sido adquiridas por la SrA. Florinda. Y que en cualquier caso tal circunstancia carecía de relevancia, porque aunque conforme al artículo 196 de la LUIB no pudieran ser legalizadas ni legitimadas de acuerdo al planeamiento municipal, "al estar prácticamente prescritas", ... "no existe riesgo alguno que hiciera desmerecer o inhabilitar aquella parcela", puesto que no existía ninguna infracción administrativa. Circunstancias que se corroboran con el certificado de situación urbanística aportado como documento núm. 10 de la demanda, en que se indica que "ha prescrito la acción para iniciar el procedimiento de restablecimiento de las construcciones restantes..."

12. Sostiene en definitiva que además de no haber inhabilidad del objeto la compradora era conocedora de la situación urbanística y aceptó celebrar el contrato de opción. Y partiendo de esta premisa, se afirma que la falta de voluntad a ejecutar la opción tuvo su razón de ser en haber encontrado en el mercado una finca que le interesaba más y no por estar fuera de ordenación.

13. Tal alegación ha cobrado cierta credibilidad con la prueba practicada en el proceso y, en especial, con el medio de prueba admitido en segunda instancia. Estamos haciendo referencia al certificado de situación urbanística emitido por el Ayuntamiento de Llucmajor sobre la DIRECCION001 del municipio que adquirió doña Rebeca por escritura pública de fecha 18 de diciembre de 2019 (documento núm. 14 de la demanda). Documento que contradice lo que se sostiene en la escritura pública en la que además de informarse que no se aporta cédula de habitabilidad se indica que se está "al corriente del cumplimiento de las obligaciones y deberes legales en materia urbanística" ... " y que se manifiesta que "no existe expediente de infracción urbanísticas". Del certificado se advierte que se han ejecutado obras distintas al objeto de una licencia administrativa, que existe un expediente de infracción urbanísticas y que, igualmente, las construcciones están fuera de ordenación.

14. Esta circunstancia podría dar fundamento a la alegación del codemandado respecto del conocimiento y aceptación de doña Rebeca de adquirir una finca con construcciones fuera de ordenación. Sin embargo, en realidad se trata de un mero indicio y de cierta endeblez.

15. Al margen que en esta adquisición, -dado las manifestaciones que realiza el vendedor en la escritura pública de 18 de diciembre de 2019-, podría existir también un desconocimiento de doña Rebeca sobre la situación administrativa de la finca que finalmente adquiere, se desatiende que doña Rebeca se mueve en un contexto completamente distinto al que existía cuando el 9 de abril de 2019 firmó el contrato de opción de compra cuya resolución se declara en primera instancia por inhabilidad de su objeto. Como se razonará a continuación, la prueba pone de manifiesto que la opción se confiere con relación a una finca que aparentemente no está fuera de ordenación, que está circunstancia se pone de manifestó con posterioridad a la firma del contrato de opción y pago de la prima y en circunstancias que apremian la búsqueda y adquisición de una vivienda al haberse vendido su anterior vivienda.

16. Con la sola aportación del contrato de opción celebrado el 9 de abril de 2019 (documento núm. 1 de la demanda, acontecimiento núm. 1) así como la ristra de mensajes entre las partes (documentos núm. 3 y 4) la parte actora prueba el hecho constitutivo de su pretensión. Adquiere por contrato el derecho de opción a comprar un inmueble que, aunque carezca de cédula de habitabilidad aparentemente no está fuera de ordenación, y de forma sobrevenida y antes de ejercitar la opción se comprueba que la finca no satisface el móvil que conforme al contrato impulsa a contratar; la posibilidad de adquirir una finca que no infrinja la legalidad urbanística.

17. El codemandado alude a una información verbal que, fuera de ser corroborado en juicio por el otro codemandado a través de su representante legal, es decir, la INMOBILIARIA GESTIONES E INVERVENCIONES, SQC, no consta por ningún lado. No se ha practicado ningún medio de prueba que corroboré tal versión y, desde luego, la lectura de los mensajes entablados entre las partes no ponen de manifiesto que tal información sobre la situación urbanística se diera. A lo sumo se advierte la intención de pre-constituir pruebas aludiéndose a una supuesta información verbal que se habría dado en su día que, en realidad, no consta, y lo único que se advierte de los mensajes en una reacción de indignación creciente ante el descubrimiento de que las construcciones están fuera de ordenación.

18. Por estos motivos procede la desestimación del recurso de apelación. Corroboramos que, con la ocultación deliberada de información sobre la realidad urbanística, redactando una cláusula oscura con al que se indica que no hay cédula de habitabilidad, pero tampoco infracción administrativa sin indicar que las construcciones no son legalizables por estar fuera de ordenación, el optante vio frustrada la finalidad del negocio. Y, por tanto, al constatarse que con el ejercicio de la opción se procedería a una entrega diversa y, por tanto, distinta a la querida, el optante tiene a su favor la facultad de resolver el contrato en atención a la doctrina del aliud pro alioal amparo de los artículos 1101 y 1124 del Código Civil.

CUARTO.- Recurso de apelación de la entidad mercantil INMOBILIARIA GESTIONES E INVESIONES, S.Q.C.

1. Entre los motivos de apelación la indicada entidad alega la falta de motivación de la sentencia al fundamentar su condena a restituir el precio pagado por su intermediación en la compraventa. Tal alegación no se comparte. La sentencia al respecto es clara. Se condena porque se entiende que su responsabilidad "emerge clara, es artículo 10 de la LEC", por cuanto las partes en el contrato de opción "reconocen" que la entrega de la suma de 10.000 euros a INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC lo fue a cuenta de la prima de opción señalada en el apartado 1 9 de la cláusula primera" ...

2. La sentencia exterioriza con claridad los razonamientos por los cuales se condena a la intermediaria codemandada. Y por estas razones no podemos compartir que la sentencia adolezca de la debida motivación. Esto no obsta que manifestemos nuestra discrepancia con estos razonamientos y, por tanto, acogiendo los motivos de error en la valoración de la prueba e infracción del principio de la relatividad de los contratos establecido en el artículo 1257 del Código Civil, estimemos el recurso de apelación.

3. No ha resulta controvertido que la ligación contractual de la entidad INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC es con la vendedora, con doña Florinda. No existe contrato entre la optante, doña Rebeca y la entidad INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC.

4. La entidad mercantil INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC, aunque conste su firma, tampoco interviene propiamente en el contrato de opción de compra. En la mención de las partes reunidas para perfeccionar el contrato de opción de compra solo se alude a doña Florinda y doña Rebeca respectivamente como partes vendedora y compradora. Es cierto que el contrato, a pie de página, también es firmado por el legal representante de la entidad INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC. Sin embargo, la aceptación del pago de los servicios por el comprador a cuenta del precio de la opción a favor del vendedor no le otorga legitimación pasiva para responder de la obligación de restituir las pretensiones en caso de resolución del contrato de opción al amparo del artículo 10 de la LEC en relación con el artículo 1124 del Código Civil. No es parte del contrato de opción de compra que se resuelve.

5. En el contrato de opción se pacto una prima o precio de la opción por 160.000 euros, cantidad que se deduciría del precio de compra de 240.000 euros si la opción se ejercitase. Doña Rebeca no paga por ningún servicio de intermediación. El pago del servicio es asumido y pagado a través de un tercero por la vendedora, doña Florinda.

6. La optante se comprometía a pagar una prima de 160.000 euros, con la particularidad que asume que parte de ella, en concreto la cantidad de 10.000 euros, se satisface pagando a la entidad INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC "en concepto de honorarios por su intermediación". Sin embargo, en un supuesto como el descrito simplemente estamos ante un pago por tercero del precio del corretaje que tenía que pagar el verdadero deudor, doña Florinda. Estamos ante un pago por tercero con encaje y previsión en el artículo 1158 del Código Civil.

7. Este pago por tercero tiene una causa onerosa; el pago del precio de la opción, de ahí que el propio contrato prevea que el pago de los 10.000 euros, aunque tengan por objeto liquidar los honorarios por la intermediación de INMOBIIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC se realice "a cuenta de la prima de opción" por importe de 160.000 euros. Sin embargo, de cara al demandante, tal pago por tercero no le confiere derecho alguno a reclamar la restitución del precio de la opción que proceda al resolver el contrato de opción.

8. La entidad INMOBILIARIA GESTIOENS E INVERSIONES, SQC no es parte en el contrato de opción y, por tanto, conforme al principio de la relatividad de los contratos previsto en el artículo 1957 del Código Civil el contrato no produce ningún efecto para con ella. Ni asume las consecuencias de su incumplimiento ni en caso de declararse su anulación, nulidad o resolverse por la causa que fuera tiene obligación de restituir las prestaciones conforme al régimen del artículo 1303 y ss del Código Civil. Y, ello, claro está, al margen de las acciones que el optante tiene contra el vendedor y que han sido ejercitadas en este proceso, y las acciones que competen a doña Florinda y la entidad INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC con relación al contrato de intermediación.

9. Por consiguiente, al apreciar la falta de legitimación pasiva de la entidad INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC para restituir el precio de la opción cuya restitución procede a cargo de la parte vendedora, doña Florinda, procede la estimación del recurso de apelación y la revocación de la sentencia de instancia en este extremo. Procediendo, en consecuencia, la desestimación de la pretensión de condena dirigida contra la entidad INMOBILIARIA GESTIONES E INVERSIONES, SQC, con la condena en costas conforme a lo previsto en el artículo 394 de la LEC.

QUINTO.- Impugnación de la sentencia por parte de la demandante, doña Rebeca.

1. La demandante doña Rebeca tras oponerse a los recursos de apelación interpuestos por los codemandados impugna el pronunciamiento sobre costas de la sentencia de primera instancia. En resumidas cuentas, considera procedente la aplicación de la doctrina de la estimación en lo sustancia para imponer las costas conforme al principio del vencimiento objetivo.

2. La sala no puede acoger tal petición al carecer de fundamento. De forma accesoria a la pretensión principal de resolución del contrato, al amparo del artículo 1124 en relación con el 1101 del Código Civil, el demandante peticionaba el resarcimiento de daños y perjuicios. Y, en concreto, a ser indemnizado en la cantidad de 400 euros mensuales desde abril de 2020, fecha en que expiraba el derecho de opción, hasta la fecha de la sentencia firme y la devolución del precio de la opción.

3. La prolongación en el tiempo de la indemnización carece de todo sentido resarcitorio al justificarse incluso sin la necesidad del recurso a un alquiler alternativo. En la impugnación se justifica la irrelevancia de la cantidad en atención al monto global de la reclamación al fijar esta indemnización, no sabemos con qué criterio, en la cantidad aproximada de 18.000 euros y considerar que es una cantidad de mucha entidad respecto del precio de la opción a restituir por importe de 160.000 euros.

4. Este razonamiento ya resulta discutible. Sin embargo, el impugnante desatiende datos fundamentales que conducen a rechazar la existencia de una estimación en lo sustancial. No se estima parcialmente una pretensión de condena existiendo una diferencia de escasa entidad entre lo peticionado y concedido. Se ha desestimado una pretensión de resarcimiento ejercitada de forma accesoria y que, a su vez, se ha desestimado no por falta de prueba, sino por haberse constatado su total falta de fundamento al implicar un enriquecimiento injusto porque no hubo necesidad de alquilar ningún inmueble al haberse adquirido por compra una vivienda que sirve de morada.

5. Por estos motivos procede la desestimación del recurso de apelación al no apreciarse que estemos ante ninguna estimación en lo sustancial de la demanda.

SEXTO.- Costas.

De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 LEC la desestimación del recurso determina la imposición de constas conforme al principio del vencimiento objetivo previsto en el artículo 394 LEC, mientras en los supuestos de estimación total o parcial del recurso de apelación no resulta procedente imponer las costas a ninguno de los litigantes.