Sentencia Civil 180/2025 Audiencia Provincial Civil de Bizkaia nº 5, Rec. 96/2023 de 09 de junio del 2025

PRIMERO.-La parte apelante, demandada en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida, y ello por entender que la Juzgadora de instancia ha aplicado de manera incorrecta los artículos 9, 10 y 11 LPH y su interpretación jurisprudencial así como el artículo 7 del código civil, la doctrina de los actos propios y la doctrina del abuso de derecho, e igualmente, no ha tenido en cuenta alguna de las pruebas practicadas ni circunstancias perfectamente probadas. La Sentencia se ha ceñido a la letra de la ley y declara como ilegales algunas obras que si bien han modificado en parte la configuración exterior del edificio son una mejora en favor de la comunidad y que no perjudica en ninguna manera a la parte actora. Por otro lado, algunos de los cambios en la configuración exterior del edificio se han producido en las mismas fachadas donde la configuración exterior ya había sido modificada por la propia actora, por lo que en estos puntos la sentencia discrimina a los demandados al declarar ilegales obras por modificar la configuración exterior de fachadas que ya habían sido modificadas o señalar como ilegales obras similares a las realizadas por la otra propietaria. La sentencia AP Murcia de 21 de enero de 2003 afirma que "es preciso en cada caso evaluar la gravedad de las mutaciones producidas en los elementos comunes, flexibilizando dicho régimen legal, de suerte que sólo deben prosperar las impugnaciones cuando las obras ejecutadas sin el consentimiento de la comunidad sean verdaderamente esenciales y relevantes para los intereses de la comunidad,no cumpliéndose dicho requisito si la restitución del elemento afectado a su estado originario no comporta beneficio alguno, cuando la situación actual tampoco causa quebranto de ninguna especie ni merma el derecho a utilizar elementos comunes o cuando la misma comunidad haya consentido, activa o pasivamente, otras obras idénticas, similares o análogas". Y en este caso, la demolición de algunas obras supondría un perjuicio para la otra propietaria y parte demandante (retirada de las vigas que sostienen una fachada, instalación de bajantes por el interior de su vivienda, retirada de la conducción de aguas fecales de la bodega para que se sigan produciendo atascos...). La sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio de 2009 dice que el abuso de derecho "consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerarse general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes".En este sentido, la retirada de las conducciones de gas, paralelas a la conducción eléctrica de la actora afectarían peyorativamente a mis mandantes y no producirían ningún beneficio a nadie, ya que transcurren por una fachada que nadie puede ver y que ya tiene las conducciones eléctricas referidas. Tampoco se ha tenido en cuenta que se trata de un edificio de más de 200 años que ha sufrido numerosas modificaciones, ni las manifestaciones de algunos testigos como el constructor encargado de la obra o la administradora de la comunidad que la propia sentencia menciona como carentes de "especial valor probatorio". Tampoco hay que olvidar que la actora puso como condición para las obras de los demandados que no le molestaran o pasasen por su vivienda. La Sentencia no aprecia una actuación de buena fe por parte de los demandados, cuando los mismos han realizado gran cantidad de obras de estructura que debían haber sido sufragadas por la comunidad y que pagaron de su bolsillo sin haber reclamado cantidad alguna. Por último, los apelantes analizan en concreto las obras que la Sentencia considera ilegales y la prueba practicada al respecto.

La parte apelada, de conformidad con lo argumentado en su escrito de oposición, interesa la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas al recurrente.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba.

En cuanto a la valoración de la prueba es preciso traer a colación la reiterada doctrina del T.C. relativa a que el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial "ad quem"para resolver cuantas cuestiones se le planteen sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium"(entre otras, SSTC 194/1990, de 29 de noviembre, 21/1993, de 18 de enero, 272/1994, de 17 de octubre, y 152/1998, de 13 de julio). El Juez o Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez "a quo",pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación.

En el presente caso, vista la prueba practicada, el recurso de apelación formulado por D. Jesús Carlos y Dª Inés va aquí a ser estimado en parte.

No se comparte la valoración probatoria de la instancia, en lo que respecta a las siguientes intervenciones:

a.- Apertura de nueva ventana y modificación de otra existente en fachada lateral derecha.

En cuanto a la nueva ventana, la Juzgadora a quono considera acreditado que con anterioridad a las obras realizadas por los demandados hubiera existido una ventana -luego tapiada- en el mismo punto donde el perito autor del informe acompañado con la demanda como documento nº 9, D. Basilio, indica que se ha aperturado una ventana nueva (folio 128). Sin embargo, la parte demandada acompaña a su escrito de contestación como documento nº 26 una fotografía en la que se aprecia la existencia de un hueco (folio 299), y en el acto del juicio D. Erasmo, representante legal de Gaztelu Erainkuntzak, S.L. -empresa que ha realizado obras en el inmueble por encargo tanto de la actora Sra. Camila como de los demandados-, atestigua como efectivamente existía en ese punto una ventana que había sido cerrada, por lo que considera esta Sala que puede darse por acreditada la preexistencia de dicho hueco.

En cuanto a la modificación de la otra ventana existente en esa fachada, el testigo antes mencionado manifiesta que puede que se haya desplazado unos centímetros -aunque no tanto como parece resultar de la fotografía obrante en el informe del perito Sr. Basilio (folio 128), ya que había un entramado que no se correspondía con el hueco existente- y cuenta que el canto había que reformarlo entero, pues estaba destrozado. El perito Sr. Basilio admite en el acto del juicio que puede haber un motivo constructivo o funcional para el desplazamiento de la ventana. En cualquier caso, se trata de una alteración de escasa relevancia en la configuración exterior del edificio que a juicio de esta Sala no justifica su declaración de ilegalidad.

b.- Ampliación de ventana existente en fachada posterior.

La Juzgadora a quoconsidera que ha de estimarse la petición de la actora de declaración de ser contraria a derecho esta ampliación (folio 128 vuelto) al haberse modificado el elemento común (fachada) sin previo acuerdo de la comunidad de propietarios y sin que se trate de una obra necesaria, no siendo necesario que exista un efectivo perjuicio para el éxito de la acción. Siendo cierto que el hecho de que se altere la estructura general o la configuración o estado exterior del edificio, debe tenerse en cuenta en sí mismo, aunque no suponga un menoscabo del edificio, considera esta Sala que también ha de tenerse en cuenta que esta modificación afecta a la fachada posterior y no a la exterior del edificio, que tampoco había uniformidad anterior en el inmueble (ni entre las fachadas, ni entre los huecos existentes en un piso y en otro en las distintas fachadas, salvo en la exterior) y, por último, que en esta misma fachada también ha habido una modificación en cuanto a los huecos existentes en la estancia ahora dedicada a cocina, que de tres han pasado a uno (folio 130), no habiendo explicado la actora en ningún momento porque, en la misma fachada, consiente una modificación y otra no, motivos todos ellos que conducen a esta Sala a concluir que esta modificación no debe ser condenada legalmente.

c.- Modificación de la terraza y de su sistema estructural.

Se indica en la resolución recurrida que la obra realizada por los demandados afecta a elementos comunes y no se ajusta a lo ordenado en la LPH para permitir su alteración, pues no existe acuerdo previo comunitario y tampoco puede considerarse amparada en el artículo 10.1 a) de la LPH, pues si bien en la ITE se evalúa la necesidad de intervención en este punto de la estructura como "urgente" (antes de un año), la actuación en el elemento común debió efectuarse por la comunidad de propietarios o al menos previa comunicación a la misma y tras votación en junta de si procedía o no su ejecución.

El artículo 10.1 de la LPH establece que: "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. (...)".De conformidad con el precepto trascrito, la realización de las obras de conservación «ex» art. 10 LPH constituye un acto debido por la Comunidad frente a los propietarios que así lo demanden sin que sea posible que la Junta se niegue a su realización. Y a la vista de lo actuado entiende esta Sala que las obras de reposición de la terraza eran obras necesarias para subsanar las deficiencias de seguridad que presentaba la estructura del inmueble en ese punto (véanse notas de la ITE realizada el 20/03/2018 ("Es necesaria la reconstrucción de la terraza de la vivienda. Se encuentra en un estado de gran deterioro")-folio 93- y lo manifestado en el acto del juicio, sobre el estado general del edificio, por los testigos Dª Carmela -administradora de la comunidad de propietarios- y D. Erasmo). Por tanto, no resultaba precisa la convocatoria de Junta ni la adopción de acuerdos en que se declarara la obligatoriedad de su ejecución. Podrá reprocharse a los demandados, en su caso, que no accionaran para que se acometieran estas obras por la comunidad, pero realizadas las mismas, la pretensión de la parte actora de que se declare que las obras ejecutadas son ilegales y se condene a los demandados a restituir en el plazo de seis meses a su estado original los elementos comunes alterados, devolviéndolos a su estado anterior, no solo no comporta ningún beneficio para la comunidad, sino que sería enormemente perjudicial para la misma, pues los demandados han acometido una reparación necesaria para la comunidad -el propio perito Sr. Basilio reconoce en el acto del juicio que la reposición de la terraza exterior -que no del pilar- encuentra amparo en la ITE realizada el 20/03/2018, ya que la terraza se encontraba en muy mal estado-, por lo que no ostenta la apelada Sra. Camila legitimación activa para el ejercicio de la acción, al no redundar en beneficio de la comunidad. La STS de 30 de octubre de 2.014 establece que "En tal sentido, esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma ( sentencias, por todas, 10 de junio de 1981 , 5 de febrero de 1983 , 18 de diciembre de 1985 , 17 de abril de 1990 , 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997 ). La sentencia núm. 46/1995 , de 31 enero , afirma que «es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones , no tan sólo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes ( SS. 10 junio 1981 , 3 febrero 1983 , 27 abril y 23 noviembre 1984 y 12 febrero 1986 ), así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad (S. 8 junio 1992).....»". Por otro lado, carece de sentido conservar un pilar de madera cuando la estructura de la terraza es de acero, habiendo obtenido los demandados la aprobación del Ayuntamiento de Ea para el cambio de material (de madera a acero). Y respecto de la ampliación de las dimensiones de la terraza a que se alude en el escrito de demanda, ni en éste ni en el informe del perito Sr. Basilio se concretaba aquella -el perito se limitó a decir en su informe que no se había utilizado un diseño similar, ni el mismo material, sin mención alguna a la ampliación de las dimensiones de la terraza-, ni se reflejaban las medidas que ahora se exponen en el escrito de oposición al recurso, indeterminación que a juicio de esta Sala no puede ser subsanada con ocasión de trámites posteriores.

d.- Ejecución de una estructura metálica exterior en la fachada posterior.

Al igual que en el caso anterior, la Juzgadora a quoconsidera que la obra realizada por los demandados afecta a elementos comunes y no se ajusta a lo ordenado en la LPH para permitir su alteración. Sin embargo, esta Sala no comparte la conclusión alcanzada por aquella. En la ITE se señala que "El forjado inferior de la vivienda de DIRECCION001 se encuentra totalmente abombado. Es necesario revisar esa estructura y comprobar su estado para actuar en consecuencia", evaluándose la necesidad de intervención como "Urgente (antes de un año)"-folio 93-. El perito Sr. Basilio reconoce en el acto del juicio que la estructura metálica exterior adosada a la fachada de la DIRECCION002 donde tiene su vivienda la Sra. Camila (folio 130) puede tener su justificación en el deficiente estado de algunos forjados, como un elemento de refuerzo. Y la demandante Sra. Camila reconoce en prueba de interrogatorio de parte que no accedió a que se colocaran pilares por dentro de su casa, por lo que no se ve de qué otra manera podían los demandados efectuar el reforzamiento del forjado que era necesario en todo caso realizar, debiendo darse por reproducido lo expuesto en el apartado anterior sobre el carácter necesario de las obras y sobre la falta de legitimación activa de un comunero para el ejercicio de la acción cuando ésta no redunda en beneficio de la comunidad.

e.- Anulación de ventanas en fechada lateral izquierda.

Se indica en la resolución recurrida que no se trata de una obra necesaria y que el hecho de que no se afecte a la uniformidad estética de la fachada no convierte en legítima la afectación del elemento común, no pudiendo acogerse tampoco la alegación de la falta de perjuicio. Sin embargo, se omite en la sentencia de instancia que la propia actora Sra. Camila ha reconocido en prueba de interrogatorio de parte que sustituyó la ventana de su cocina existente en dicha fachada, que era de color verde -como las demás ventanas del inmueble-, por otra de PVC blanco (folio 130 vuelto), por lo que ha de estarse con los demandados ahora apelantes en que, aun admitiendo que éstos han alterado la configuración exterior del edificio sin contar con el consentimiento de la comunidad de propietarios, no goza de legitimación para instar la restauración de la configuración originaria el comunero que, como la actora, también se ha extralimitado en su derecho, alterando dicha configuración o estado inicial del elemento común, a lo que puede añadirse que, tratándose de una fachada lateral que da a un solar vacío en el que puede construirse en un futuro un bloque de viviendas (según se recoge en el informe aportado por la parte demandada, y no se ha dicho otra cosa en el procedimiento), la alteración efectuada por los demandados no resulta, a la postre, notable.

f.- Nueva acometida de gas y salida de gases de caldera en fachada lateral derecha.

Señala la Juzgadora a quoque la nueva salida de gases se ha efectuado por la fachada lateral, elemento común de la vivienda, no constando que la obra fuera previamente autorizada por la comunidad de propietarios, ni su carácter necesario, por lo que la obra altera elementos comunes y no se ajusta a la LPH. Se indica también en la sentencia que según el informe aportado por los demandados la acometida de gas es para la caldera de calefacción/agua caliente de la vivienda (que no para el trastero), y que se ha colocado en el trastero o almacén situado a la derecha del acceso a las viviendas para una mejor salida de humos (a fachada lateral en vez de a fachada principal). Sentado lo anterior, considera esta Sala que ni la comunidad -ni la parte actora- puede negarse a la instalación de una caldera de calefacción/agua caliente para una vivienda -éstas han de poder adecuarse a los avances de la técnica-, y que si bien es patente el interés de la comunidad a la hora de determinar donde se instala dicho aparato, en el presente caso la ubicación escogida por los demandados ha provocado que la superficie de fachada afectada por la acometida de gas sea mas pequeña que si se hubiera instalado en otro punto (folio 131 vuelto), por lo que no cabe acoger la pretensión de la actora.

g.- Paso de instalaciones privativas en zonas de paso comunes

De lo actuado puede darse por acreditado que con ocasión de la renovación de las conducciones del baño situado en el almacén o trastero izquierdo propiedad de los demandados se picó -y modificó- el pavimento del portal de la comunidad (folio 132). El baño ya existía cuando los demandados adquirieron la propiedad y sufría bastantes atascos, según manifiesta la actora Sra. Camila en prueba de interrogatorio de parte, por lo que la sustitución de las tuberías era obligada y no se ve de qué otra manera podían los demandados realizar la misma sin picar el pavimento del portal, el cual fue repuesto por los demandados antes de la interposición de la demanda, por lo que ningún interés legitimo se aprecia en la demandante para dejar sin efecto las obras realizadas por los demandados.

h.- Apertura de roza en pared medianera para instalación de bajante de fecales.

Cómo se indica en la resolución recurrida, se trata de una intervención realizada para evitar pasar por la vivienda inferior -ante la falta de permiso- y para no invadir el espacio más allá de la propia propiedad. La Juzgadora a quono acoge ninguno de los motivos expuestos en la contestación a la demanda (falta de perjuicio, carácter necesario) para desvirtuar que la obra es ilegal, al afectar a elementos comunes sin autorización de la comunidad de propietarios.

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone en su apartado primero que "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad". En principio todo aquello que se encuentre en el interior de la superficie que cada uno tiene asignada debe ser considerado como privativo y no hay inconveniente alguno en que se derriben tabiques, puertas interiores, etc. y se modifique la distribución interna del piso, que es lo que han hecho los ahora demandados. Cierto es que el cambio de la ubicación de los baños de la vivienda les ha obligado a ejecutar una nueva instalación de bajante de fecales que, al no poder atravesar la vivienda de la Sra. Camila, se ha bajado a través de una roza en el muro de mampostería medianero con el solar vacío colindante, la cual, como se lee en el informe del perito Sr. Sr. Basilio, ha sido luego recibida y revestida con espuma de poliuretano como el resto de paramento (folio 133), por lo que la modificación estética del conjunto edificatorio es prácticamente inexistente, y lo mismo puede predicarse de la alteración de la estructura -según se indica en el informe aportado por la parte demandada, los muros de piedra fachada cuentan con un gran espesor, lo que ha permitido dicha intervención-.

i.- Instalación de un toldo en la fachada zaguera del inmueble.

Según la Juzgadora a quo,la instalación del todo afecta a la fachada, elemento común, y su colocación no contó con la previa autorización de la junta de propietarios, por lo que es una obra que no se ajusta a derecho. No se comparte esta conclusión, al tratarse de una instalación de escasa entidad invasiva, que como es sabido necesita de agujeros de pequeña dimensión abiertos en la fachada, análogos a los que ha llevado a cabo también la parte demandada para el anclaje del toldo, respecto del cual no se solicita nada en la demanda.

Por el contrario, la valoración de la prueba efectuada por la Juzgadora a quo debe ser mantenida por lo que respecta a las siguientes intervenciones:

a.- Cambio de diseño de la escalera exterior de acceso a la vivienda de la DIRECCION001.

Esta modificación no puede equipararse a las antes señaladas, por diversos motivos. En primer lugar, porque el cambio de diseño supone un cambio sustancial, no solamente en cuanto al aspecto estructural (la escalera pasa de tener un tramo a tener dos), sino también en cuanto que uno de los resultados de la nueva escalera es la obtención de vistas a la cocina de la vivienda de la actora (folio 217), y otro es la eliminación parcial de las luces y vistas de aquella -las luces, respecto del almacén, al situarse el nuevo elemento de la escalera a menos de tres metros de aquel (folio 2016), y las vistas respecto de la cocina (folio 217)-. Y en segundo lugar, porque como acertadamente se indica en la sentencia de instancia, resulta sumamente dudoso que nos encontremos ante obras necesarias impuestas por el artículo 10 LPH (el acceso principal a la vivienda es a través del portal) y, en cualquier caso, esta cuestión se trató en la junta de propietarios celebrada el 17 de enero de 2020, denegándose el permiso solicitado por no existir mayoría suficiente y por la falta de información(documento nº 11 de la demanda), no constando que el citado acuerdo fuera judicialmente impugnado, ni que se votara nuevamente sobre la cuestión (en junta de 3 de julio de 2020 se acordó dejar pendiente este punto-documento nº 18 del escrito de ampliación de demanda-), por lo que el único acuerdo existente al respecto ha devenido plenamente válido y ejecutivo, con total fuerza vinculante para las partes, no pudiendo dejarse sin efecto el mismo sin previo ejercicio de la acción impugnatoria.

b.- Ejecución de un cierre metálico en el arranque de la escalera de acceso a la vivienda de la DIRECCION002.

Considera la Juzgadora a quoque esta valla -que fue retirada antes del juicio- afecta a la configuración exterior del edificio y no contó con la correspondiente autorización de la comunidad de propietarios exigida por el artículo 7.1 de la LPH, por lo que no se ajustó a derecho. Y aunque en el escrito de recurso se solicita la desestimación de las demandas interpuestas de contrario, nada se alega en concreto sobre esta intervención, por lo que procede la confirmación de la sentencia recurrida en este punto, sin necesidad de mayores consideraciones.

Lo expuesto determina que proceda la estimación parcial del recurso de apelación y la revocación parcial de la resolución recurrida en el sentido de estimar parcialmente la demanda interpuesta por Dª Camila frente a Dª Jesús Carlos y Dª Inés, en la forma en que se dirá en la parte dispositiva de la presente resolución, sin imposición de las costas causadas por dicha demandada a ninguna de las partes, manteniéndose el resto de los pronunciamientos contenidos en la resolución recurrida.

TERCERO.-En relación a las costas procesales de esta alzada, dada la estimación parcial del recurso de apelación no procede hacer expresa imposición, debiendo cada parte soportar las suyas ( art. 398 nº 2 LEC) .

CUARTO.-La estimación, aun parcial, del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 8 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la devolución del depósito constituido al efecto, para lo cual se librará por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia el correspondiente mandamiento de devolución.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación