Sentencia Civil 149/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Bizkaia, Rec. 387/2023 de 18 de marzo del 2026

PRIMERO.-La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se estime su demanda y se declare:

a.- La resolución del contrato de compraventa de la vivienda sita en Barakaldo DIRECCION000, formalizada mediante escritura pública de 10 de junio del 2.021, condenando a las demandadas a la restitución de los importes abonados por la compraventa.

b.-Alternativamente, la nulidad del referido contrato de compraventa de la vivienda, condenando a las demandadas a la restitución de los importes abonados por la compraventa; y

c.-Se condene a las demandadas al pago de los daños y perjuicios sufridos por los gastos derivados de la compraventa en la cantidad de 3.197,02 euros.

d.- Así como se condene a las mismas al abono de los intereses legales desde la interposición de la demanda sobre las cantidades objeto de condena, con imposición de las costas de la instancia.

Y ello por entender, como se argumenta con la oportuna cita jurisprudencial en el escrito de interposición del recurso de apelación, que la Juzgadora en su sentencia incurre en:

I.- Vulneración del art. 1124 Cº Civil y con ello en la doctrina del aliud pro alio, ya que tras definir lo que ello implica, no considera acreditada la inhabilidad de la vivienda, cuando de lo actuado se deduce:

.- La imposibilidad de garantizar las seguridad del edificio, pues su estructura puede venirse abajo en cualquier momento, como informa y declara el perito señor Evelio, constando en el mismo la evolución del edificio y su situación, insistiendo en que la patología que le afecta es la misma que presentaba el bloque nº DIRECCION001, que tuvo un derrumbe y que la rehabilitación del edifico tendrá un coste elevado.

Es más, el citado perito insiste en que la diferenciación entre aluminosis y cemento aluminoso no resulta relevante, sino que, con independencia de que se haya hecho referencia o no al término aluminosis, lo cierto es que el edificio ya ha presentado patologías derivadas de la pérdida de adherencia y resistencia que implica la transformación del cemento aluminoso.

.- Este informe del perito se puso en conocimiento del Ayuntamiento de Barakaldo que dictó el Decreto 4243 ( doc. nº 10 demanda), en el que se reproduce un informe del Servicio Técnico del Área de Vivienda, Planificación y Gestión Urbanística, de 26 de febrero de 2021 (fecha anterior a la compraventa), en el que ya se ponía de manifiesto la necesidad de realizar reparaciones en forjados y pilares de la planta baja, en un plazo máximo de 13 meses.

De este modo, se constata que antes de producirse la compraventa, el Ayuntamiento ya era conocedor del deficiente estado de la planta semisótano, presentando las patologías propias de un cemento aluminoso que ha comenzado su proceso de degradación, y que desde el ente local se requirió a los propietarios para que llevaran a cabo las reparaciones de dichos elementos.

A la vista del estado del inmueble en el año 2022, es evidente que la Comunidad nunca llevó a cabo tales reparaciones, como así había hecho en actuaciones anteriores. Así la ITE de 2018 de lo que se informó a los propietarios en Junta ordinaria de 11 de marzo de 2019, e incluso se presupuestó el coste de las reparaciones necesarias, si bien, los propietarios decidieron "posponer las obras", sin hacer las catas recomendadas para conocer si el problema de la aluminosis existía o no, o del cemento aluminoso.

.- Por el contrario, pese a lo manifestado por el perito cuyo informe no se ha valorado correctamente, contraviniendo las reglas de la sana crítica ( art. 348 LEC), como se argumenta en el escrito de interposición del recurso, se estima más relevante por la Juzgadora para su fundar su fallo la declaración del testigo Sr. Porfirio de que no ha existido aviso de desalojo, obviando que el mismo también declara que si no se ha dado el desalojo es porque a los habitantes del edificio no se les da una solución habitacional.

Es más, los vecinos siguiendo una de las recomendaciones del Sr. Evelio han instado la declaración de ruina del edificio ante el Ayuntamiento de Barakaldo.

De lo así considerado se deduce que se da la inhabilidad de la vivienda objeto del contrato y con ello la procedencia de la resolución del contrato de compraventa.

II.- Incorrecta valoración de la prueba y con ello vulneración de los arts. 11265 y 1266 Cº Civil, cuando de lo actuado se deduce la existencia de vicios del consentimiento

Y ello por cuanto alegada por esta parte la falta de información por parte de las vendedoras sobre el estado del edificio y con ello de la vivienda, no puede colegirse que esta parte estaba perfectamente informada porque:

.- Conocía la existencia del derrumbe del DIRECCION001, casi un año antes de la compraventa, pues parte no vivía allí y no estaba buscando casa, a simple vista la vivienda estaba vivienda y nada aprecia y como declara el perito Sr. Evelio es imposible detectar a simple vista los efectos perjudiciales del cemento aluminoso.

Un conocido le informó de la existencia de esta vivienda por vivir en otra del edificio un familiar, el Sr. Porfirio quien declara que el actor acudió a su vivienda una vez, poco antes de la fecha de la compraventa, sin que hablaran sobre ello al no saber nada, declara el testigo, cuando ello no es posible al ser vecino del inmueble y comentarse en las Juntas, como se deduce de la documentación obrante en autos, incluidas la necesidad de realizar catas.

.- La antigüedad del edificio no permite entender que esta parte conocía el problema del edificio y su estado, en concreto, deficiencias que determinaran su desalojo.

.- Las vendedoras nada le advirtieron, tomando una actitud pasiva como la de la Comunidad que nada hizo ante los problemas, ya desde la ITE de 2018.

De todo ello cabe colegir que esta parte adquirió la vivienda bajo la premisa errónea de que se encontraba en perfectas condiciones para ser habitada y libre de patologías, error cuya relevancia es máxima, dada la necesidad de desalojo y ausencia de garantías mínimas de seguridad que han quedado acreditadas en el presente procedimiento y que justifican la nulidad del contrato.

La parte apelada, demandada en la instancia, interesada la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, de conformidad con lo argumenta fáctica y jurídicamente en el escrito de oposición al recurso.

SEGUNDO.- Las acciones ejercitadas.

Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de derecho precedente en el que la parte actora reitera las pretensiones ejercitadas en la demanda, desestimadas en la sentencia de instancia, la respuesta por la Sala ha de partir del significado y alcance de las acciones ejercitadas, con carácter alternativo,:

I.- La acción de resolución del contrato de compraventa de vivienda de fecha 10 de junio de 2021, al amparo del art. 1124 Cº Civil por inhabilidad de la cosa (aliud pro alio).

Esta Sala en su sentencia de 27 de marzo de 2025 con cita de anteriores resoluciones al efecto de distinguir esta acción de la de saneamiento por vicios ocultos, ha declarado lo siguiente:

"Sobre estas acciones esta Sala, en su sentencia de 7 de junio de 2018, con cita de anteriores resoluciones, reproduciendo lo declarado en nuestra sentencia de 16 de diciembre de 2016 razonamos lo siguiente:

" Si ello es así, resulta que como ha declarado esta Sala, en anteriores resoluciones ( sentencia de 22 de mayo de 2007 , 26 de julio de 2005 y 8 de octubre de 2002 , entre otras) cuando en un caso como el presente nos encontramos ante la compraventa de una vivienda, siendo un contrato de naturaleza civil, debe considerarse con la doctrina y la Jurisprudencia que la existencia de vicios o defectos en la cosa vendida, como denuncia la parte actora, hoy apelada, puede hacer nacer dos clases de acciones diferentes, toda vez que los plazos de prescripción o caducidad de las mismas son muy distintos, si bien ambas protegen al que cumple con sus obligaciones, frente al que incumple, ya sea no entregando la cosa, o entregando un objeto distinto del pactado, aliud pro alio, lo que acontece no sólo cuando estamos ante un objeto inútil o inhábil para el fin buscado en la compraventa, sino también cuando se produce una insatisfacción total, no caprichosa, del comprador, lo que da lugar a la acción de resolución del art. 1124 C.º Civil ( plazo de prescripción de 15 años, art. 1964); ya incumpliendo porque el objeto presenta defectos ocultos, cuyo conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma ni en dolo o negligencia, y que da lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menos precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio, estableciéndose para su ejercicio un plazo de caducidad de 6 meses ( art. 1484 , 1486 y 1490 C. Civil ) ( T.S. 1º S. 29 de Noviembre y 23 de Diciembre de 1.996; 1 de Diciembre de 1.997, 16 de Noviembre de 1.995, entre otras).".

De igual modo el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 22 de noviembre de 2022, con cita de anteriores resoluciones, declara lo siguiente:

" 2.2. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la sentencia 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

2.3. Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de diciembre, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

2.4. Las consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre).

II.- La acción de nulidad del contrato de compraventa de vivienda de fecha 10 de junio de 2021 por vicios del consentimiento al amparo del art. 1255 y art. 1265 Cº Civil :Error.

Esta Sala, entre otras resoluciones, en su sentencia de 30 de marzo de 2023, con cita de anteriores resoluciones ( sentencias de 16 de octubre de 2019 y 15 de abril de 2020), al reflexionar sobre el significado de la acción de anulabilidad de un contrato por error en el consentimiento, en doctrina plenamente aplicable al caso de autos, en relación con el contrato de compraventa de una vivienda, ha declarado lo siguiente:

" El error en la prestación del consentimiento producido en el momento de la celebración del contrato, momento de formación y emisión de la voluntad, como consecuencia de una información precontractual insuficiente ( Tribunal Supremo, Sala Primera, en sus sentencias de 5 de octubre de 2006 y 21 de mayo de 2007), respecto del cual esta Sala, entre otras, en sus sentencias 2 de abril de 2008 y 6 de junio de 2012 y recientemente en la de 31 de octubre y 6 de noviembre de 2013, en la que se dice lo siguiente:

" ... al analizar la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, los requisitos que el error como vicio de consentimiento ha de cumplir para tener carácter invalidante, ha declarado, entre otras, en su reciente sentencia de 13 de febrero de 2007 que: " Es cierto que la jurisprudencia de esta Sala, al interpretar lo dispuesto en el artículo 1.266 del Código Civil sobre los requisitos del error para que sea invalidante del consentimiento prestado, requiere no sólo que éste sea esencial, sino además que sea inexcusable; requisito que ha de ser apreciado en atención a las circunstancias del caso. La sentencia de 12 noviembre 2004, con cita de las de 14 y 18 febrero 1994, 6 noviembre 1996, 30 septiembre 1999 y 24 enero 2003, afirma que «para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento». Pero se ha de tener en cuenta que la exigencia del carácter inexcusable del error -que efectivamente se ha padecido- es una medida de protección para la otra parte contratante en cuanto pudiera ser perjudicial para sus intereses negociales una alegación posterior de haber sufrido error que lógicamente escapaba a sus previsiones por apartarse de los parámetros normales de precaución y diligencia en la conclusión de los negocios, pero en absoluto puede beneficiar a quien precisamente, ha provocado conscientemente la equivocación de la otra parte .......En suma no puede alegarse el carácter excusable del error padecido por la parte contraria cuando es fruto de la mala fe negocial de quien oculta conscientemente .." lo que es el sustrato fáctico del error ".

Así mismo, en su sentencia de 12 noviembre de 2004, establece: " Dice la sentencia de 24 enero de 2003 que " de acuerdo con la doctrina de esta Sala , para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a la negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento, así lo entienden las sentencias de 14 y 18 febrero de 1994, 6 noviembre 1996 y 30 septiembre de 1999, señalándose en la penúltima de la citadas que " la doctrina y la jurisprudencia viene reiteradamente exigiendo que el error alegado no sea inexcusable, habiéndose pronunciamiento por su inadmisión, si este recae sobre condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar el error con una normal diligencia", la sentencia del Tribunal Supremo de 12 julio de 2002 recoge la doctrina de esta Sala respecto al error en el objeto al que se refiere el párrafo 1º del art. 1265 del Código Civil y establece que " será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos: a) ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste; y b) que no sea imputable a quien lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta las condiciones de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de establecerse la protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundidas por la declaración".

Para decidir la concurrencia del error invocado y eventual estimación resulta en todo caso necesario que hubiera demostrado, el recurrente, la existencia de un error invalidante del contrato, esencia para la prosperabilidad del motivo; la voluntad se presume libre, consciente y espontáneamente manifestada, representando una presunción iuris tantum de la validez del contrato que puede destruirse mediante la correspondiente prueba".

Esta doctrina se reitera en resoluciones judiciales ulteriores del Tribunal Supremo, Sala Civil, como la de 29 de octubre de 2013, la del Pleno de 20 de enero de 2014 (sobre la nulidad de un contrato de permuta financiera ( swap) de inflación), la de 20 de febrero de 2014, en la que además se recuerda la importancia que tiene la cualificación del sujeto para la apreciación o no de la existencia del error ".

De igual modo, el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 8 de abril de 2013 declara lo siguiente: " Como recuerda la Sentencia 683/2012, de 21 de noviembre, hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta (...). Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea". De este modo, en primer lugar debe existir una representación equivocada que, para que merezca esta consideración del error vicio, debe haberse mostrado, "para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias". Puede recaer, conforme al art. 1266 CC , además de sobre la persona en determinados casos, sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato ( art. 1261.2º CC ). Y ha de ser esencial, "en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa".

Finalmente se ha de considerar lo declarado por el Tribunal Supremo, Sala Primera en su sentencia de 6 de febrero de 2020 en relación con un contrato de compraventa de una vivienda en relación con sus características ( en este caso, vistas al mar ) y la incidencia al respecto del error:

"SEGUNDO El primero de los motivos del recurso denuncia la vulneración de lo dispuesto por el artículo 1266 del Código Civil , en cuanto dispone que para que el error invalide el consentimiento ha de recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo.

...

La esencialidad se refiere a la gravedad o trascendencia que todo error, por su carácter excepcional, ha de tener para que pueda ser tomado en consideración. Se pretende evitar que alguien quiera liberarse de la obligación contraída alegando la existencia de errores sin verdadera trascendencia en la prestación del consentimiento. Ha de evitarse cualquier planteamiento meramente subjetivista que tienda a hacer recaer la esencialidad del error en la percepción íntima y personal del que lo sufre. Es preciso tomar en consideración la importancia que hay que atribuir al error en función de ciertos elementos objetivamente mensurables. Esta interpretación objetivadora, que vincula la esencialidad al hecho de que las circunstancias que han impulsado a una de las partes (o a ambas) a contratar estén presentes en el contrato, no exige necesariamente que se expresen materialmente en el mismo cuando de las circunstancias de toda índole que concurran en el negocio deba entenderse que fueron tenidas en cuenta como determinantes en la formación de la voluntad que da lugar al consentimiento. Así, la sentencia núm. 726/2000, de 17 julio , hace referencia al "carácter de cualidad relevante, de importancia decisiva, auténtica base y finalidad del negocio", mientras que otras se refieren a la circunstancia "que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste" (entre otras muchas, las sentencias núm. 745/2002, de 12 julio , y 43/2003, de 24 enero )

TERCERO.- El motivo segundo del recurso se refiere igualmente al infracción del artículo 1266 del Código Civil , ahora desde la perspectiva de la excusabilidad del error alegado.

..

La excusabilidad del error no depende únicamente del hecho de que el que lo sufrió actuara diligentemente, puesto que también hay que tener en cuenta la actuación de la otra parte al objeto de determinar si su comportamiento negligente o contrario a la buena fe negocial llegó a provocar tal error. En este sentido, la sentencia de esta sala núm. 1131994, de 18 febrero establece que "de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante" (en el mismo sentido, sentencias de 14 febrero 1994 , 26 julio 2000 y 13 febrero 2007 ). El error será jurídicamente relevante cuando haya sido provocado por la otra parte en base a la transmisión de una información incorrecta que dio lugar a un estado de confianza que posteriormente resulta defraudado.

..

CUARTO.- El tercero de los motivos se refiere a la infracción de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil , en relación con el artículo 1300 del mismo código , en cuanto que no existe error en el consentimiento cuando ha existido concurso de oferta y aceptación de la cosa y causas que han constituido el contrato, y con posterioridad, las circunstancias se han visto modificadas por sucesos futuros o actos realizados por terceros.

El motivo ha de ser desestimado ya que no se trata en el caso de sucesos futuros o actos realizados por terceros de carácter imprevisible, sobre los que evidentemente no cabe la alegación de error. La sustancia del error se encuentra precisamente en el hecho de que, al momento de contratar, pudo ser conocida la circunstancia que lo determina y, sin embargo, no lo fue; mediando o no la intervención de la parte contraria que, si efectivamente conocía el hecho determinante del error, podría haber incurrido en dolo negocial.

En el caso, como se ha dicho, sí cabe afirmar que fue la propia parte vendedora quien, mediante su actuación precontractual, contribuyó decisivamente al nacimiento del error por parte de los compradores.

...).

TERCERO.- La valoración de la prueba y la relevancia, en su caso, de la prueba pericial.

El Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 26 de enero de 2026, con cita de anteriores resoluciones, sobre esta cuestión declara lo siguiente:

"TERCERO.- Valoración probatoria, sana crítica y facultades revisoras del juicio fáctico.

La jurisprudencia ha explicitado lo que se entiende por valoración probatoria ( SSTS 468/2019, de 17 de septiembre; 141/2021, de 15 de marzo; 886/2022, de 13 de diciembre; 911/2022 de 14 de diciembre y 987/2023, de 20 de junio), en los términos siguientes:

«La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón -sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración».

De esta manera, dicha valoración probatoria se concibe como una función jurisdiccional de verificación racional garantista, llevada a efecto con sujeción a los postulados de la sana crítica y a las máximas de experiencia.

Las pruebas en el proceso se valoran conforme a los postulados de la sana crítica. Esta expresión normativa fue utilizada, por primera vez, en el artículo 148 del Reglamento en los negocios contenciosos de la Administración de 30 de diciembre de 1846 («Las demás personas serán examinadas como testigos, sin perjuicio que las partes puedan proponer acerca de ellas, y el Consejo calificar según las reglas de la sana crítica, las circunstancias conducentes a corroborar o disminuir la fuerza probatoria de sus declaraciones»), en la LEC de 1855, en su artículo 317, se incorporó, por primera vez, dicha regla valorativa a la legislación procesal civil circunscrita a la prueba testifical. Dicha fórmula legal, se reprodujo en la LEC de 1881, ampliándola a la prueba pericial (art. 632), así como al cotejo de letras ( art. 609). Y, de nuevo, se emplea en la LEC 1/2000 para valorar las pruebas de interrogatorio de partes (art. 316.2), pericial (art. 348), documental (arts. 326.2 II y 334.1), testifical (376), instrumentos de filmación, grabación y semejantes (art. 382.3) o de los instrumentos que permiten archivar, conocer o reproducir datos relevantes para el proceso (art. 384.3).

Pues bien, la STS 141/2021, de 15 de marzo, explica en qué consisten las reglas de la sana crítica de la forma siguiente:

«Las reglas de la sana crítica no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias.

»La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón».

Esta doctrina se reproduce en sentencias posteriores como la 514/2023, de 18 de abril y 334/2024, de 6 de marzo.

Se aparta pues la jurisprudencia de una valoración intuitiva de la prueba fundada en la íntima convicción de naturaleza emotiva o psicológica, en la que el juez solo rinde cuentas a su propia conciencia. La determinación de los hechos, la parcela de la decisión judicial que se refiere a la cuestión fáctica, ha de ser, por el contrario, racional, valorada conforme a la lógica y a las máximas de experiencia. Solo, de esta manera, deja de constituir un mero acto de voluntad, y es susceptible de control a través del sistema de recursos. En definitiva, impone la jurisprudencia un cognoscitivismo racional garantista.

...

Ahora bien, elementales exigencias derivadas de la dignidad exigida a una resolución judicial, que ha de ser fruto de una consistente aplicación del derecho, impone que no pueda aceptarse que una sentencia del tribunal de apelación se sustente irremediablemente en patentes y manifiestos errores fácticos, que sean de constatación objetiva y de transcendencia acreditada en la decisión del proceso.

....

Precisa la STS 141/2021, de 15 de marzo, cuya doctrina reproducen las SSTS 326/2022, de 25 de abril; 949/2025, de 17 de junio y 1804/2025, de 9 de diciembre, que:

«Una decisión judicial incurre en el injustificable vicio de la arbitrariedad, en primer término, cuando se utilizan argumentos que no responden a los principios de la razón y de la lógica, a las reglas de la experiencia o a los conocimientos científicos; en segundo lugar, cuando los razonamientos parten de premisas falsas, porque obviamente en estos casos se alcanzarán conclusiones igualmente falsas; y, por último, cuando no se respeten los criterios normativos de aplicación en el ámbito de la decisión que debe de adoptarse».

Por la incidencia en un proceso como el presente al igual que en otros por el carácter técnico de las cuestiones, esta Sala ha reflexionado sobre el significado, alcance y valoración de la prueba pericial sin olvidar que en nuestro ordenamiento jurídico no hay medio probatorio que tenga más eficacia que otro, siendo la valoración de la prueba por parte del Tribunal conjunta y conforme a las reglas de la sana crítica , entre otras resoluciones en sus sentencias de 16 de mayo de 2017 y 23 de diciembre de 2022 y 18 de marzo y 22 de diciembre de 2025 en la que se recoge la doctrina al respecto del Tribunal Supremo, Sala Primera, la cual vuelve a ser reiterada y actualizada en su sentencia de 26 de enero de 2026 antes citada, declarando lo siguiente:

"

Los peritos son personas con conocimientos especializados (científicos, artísticos, técnicos o prácticos), que son llamados a intervenir en el proceso para aportar las máximas de experiencia de su saber especializado, con el objeto de valorar hechos y circunstancias relevantes de un asunto litigioso o adquirir la certeza sobre ellos. Desde esta perspectiva, el perito no es un hombre medio, es un experto en una cultura profesional especializada que, en ocasiones, actúa como intérprete de los datos susceptibles de ser obtenidos a través de los modernos instrumentos técnicos, que brinda el conocimiento humano, y cuyos resultados interesan para valorar hechos procesales. Los conocimientos del perito no son individuales, sino colectivos, en tanto que propios de la comunidad técnica, artística o científica a la que pertenece y se halla integrado.

La regla general es que los informes periciales no tienen carácter vinculatorio para el Juez. De no ser así, se produciría el efecto indeseable de la usurpación de la función judicial por parte del perito. En efecto, es a los jueces a quienes corresponde, de forma exclusiva, la potestad de juzgar ( art. 117.3 CE ) de la que carecen los expertos llamados al proceso como peritos, cuya específica función no es otra que suministrarle al juez la máxima información posible y de calidad para verificar los hechos y objetos procesales. Los peritos no deben suplantar la decisión judicial, sino ayudar a conformarla.

La posición del Juez con respecto al perito se ha expresado bajo la fórmula latina iudex est peritus peritorum,que puede traducirse como que el juez es el perito de los peritos o el perito entre los peritos; brocardo, que bien entendido, significa que el juez no se halla vinculado de forma inexorable a los dictámenes de los expertos, sino que puede disentir de sus apreciaciones, siempre que tal desconexión no sea arbitraria, esto es fruto de la libre voluntad o capricho del juzgador, sino fundada en los postulados de la lógica y de la razón, y, además, con exteriorización motivada en la sentencia de los argumentos por los que se separa de las conclusiones del perito, o, en el caso de dictámenes contradictorios, las razones por mor de los cuales da prevalencia a un informe sobre otro.

De manera que tal brocardo (iudex est peritus peritorum)se encuentra en patente crisis, considerándose como más acertada la regla iudex est custos peritorum,esto es, que la función que le corresponde al juez es la de vigilar el razonamiento del perito.

Es necesario, pues, deslindar adecuadamente el rol procesal que corresponde al perito en el proceso con respecto al juez. Al abordar tal cuestión, nos pronunciamos en la sentencia 1377/2007, de 5 de enero , cuya doctrina se reproduce en las sentencias 706/2021, de 19 de octubre , 544/2022, de 7 de julio ; 129/2024, de 5 de febrero y 1671/2024, de 13 de diciembre , en las que sostuvimos que no puede atribuirse un valor inconcuso a los dictámenes periciales, puesto que: a) la función del perito es la de auxiliar al Juez, ilustrándolo sobre las circunstancias del caso, pero sin privar al juzgador de la facultad de valorar el informe pericial; b) que tal función del juzgador está sujeta a los límites inherentes al principio constitucional de proscripción de la arbitrariedad, al principio constitucional de proscripción de la arbitrariedad, al mandato legal de respetar las reglas de la lógica que forman parte del común sentir de las personas y a la obligación de motivar las sentencias. Y, además, señalamos:

«Estas facultades de valoración son inherentes al ejercicio de la potestad jurisdiccional y están justificadas por las posibles discrepancias hermenéuticas provenientes del nivel relativo alcanzado por la ciencia, del diverso grado de conocimiento que sobre ella tienen los distintos peritos, de la posibilidad de que el dictamen se ajuste con mayor o menor rigor al método científico y formule conclusiones asequibles de ser apreciadas desde el punto de vista de su posible refutación o aceptación general y frecuencia estadística, y de la necesidad de que el juez considere las aportaciones de los expertos en su conexión con la realidad social que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de las normas ( artículo 3. 1 CC ) y desde el punto de vista de su trascendencia jurídica en armonía con los principios y valores que informan el ordenamiento jurídico en su conjunto ( STS de 23 de mayo de 2006 )».

Son criterios lógicos de la valoración de los informes periciales conforme a los postulados de la lógica, la ponderación de elementos tales como:

1) La cualificación de los peritos sobre la materia objeto del dictamen; es decir, su especialidad, no en vano son sus conocimientos de experto los que aportan al proceso para que el juez pueda apreciar hechos relevantes para la decisión del litigio ( art. 335 LEC ). Por ello, tiene sentido que, en los informes periciales, se haga constar el currículo del perito, a los efectos de que el Juez no sólo valore su especialidad con respecto al objeto de la pericia, sino también su experiencia, solvencia, práctica profesional y prestigio inter pares. Esta cualificación del perito es tenida en cuenta, por ejemplo, en la STS 899/2021, de 21 de diciembre .

2) Las condiciones que en ellos concurran que puedan cuestionar su objetividad por su conexión objetiva o subjetiva con la cuestión controvertida objeto del proceso (por ejemplo, STS 1671/2024, de 13 de diciembre ).

3) El método utilizado por el experto para obtener sus conclusiones, con especial atención a las operaciones periciales practicadas, su aceptación por los pares, esto es por la comunidad científica o profesional en la que se desenvuelve el saber especializado del perito, que la técnica utilizada sea la más idónea para obtener conclusiones seguras sobre los hechos objeto del proceso, respetando los exigibles cánones de calidad y cadenas de custodia, y con expresión, en su caso, del grado de fiabilidad del procedimiento empleado, todo ello con la finalidad de ilustrar al juez para que adopte la mejor decisión posible expulsando del proceso la ciencia basura que induce a decisiones indeseables.

....

4) El principio de la mayoría coincidente, que no siendo matemático, pues lo importante son las buenas razones, que se pesan y no se miden por mayorías, es susceptible de ser tenido en cuenta.

5) La forma de reconocimiento del objeto de la pericia y las condiciones espacio temporales en las que se llevó a efecto (inmediata a los hechos, personal y directa o por examen de las actuaciones, tiempo empleado etc.).

6) La coherencia interna del informe, si incurre en contradicciones, si justifica sus conclusiones, si se encuentra debidamente documentada en fuentes y antecedentes y datos estadísticos, si cuenta con omisiones manifiestas, si es congruente con las peticiones que le fueron formuladas, si es inteligible.

7) Todo ello, sin constituir tales criterios una relación cerrada o numerus clausus,y además bajo la regla de que las pruebas practicadas en el proceso deberán ser valoradas tanto por separado como en conjunto con el resto de la actividad probatoria desplegada ( art. 218.2 LEC ), sin despreciar la regla de que existen supuestos en los que el hecho u objeto del proceso es tan evidente que habla por sí solo (res ipsa loquitur,los hechos hablan por sí mismos).

..." .

CUARTO.-La respuesta a la pretensión revocatoria de la parte apelante en los términos en los que se ha delimitado el objeto del recurso de apelación, ha de serlo desde la perspectiva jurídica expuesta en los fundamentos de derecho precedentes y la valoración de la prueba practicada, teniendo en cuenta que no se cuestiona que entre las partes en litigio se celebró un contrato de compraventa elevado a escritura pública el día 10 de junio de 2021, en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000 y por un precio de 60.000 euros, cuyo contenido es el que se deduce del doc. nº 1 demanda, siendo un hecho no controvertido que el precio así fijado es inferior al valor mínimo atribuible a los Bienes Inmuebles de Bizkaia por la Diputación a efectos fiscales, que lo era 76.362,54 euros a la fecha de la escrituración, pues así se deduce de la documentación incorporada en la escritura de compraventa.

Si este es el momento de formalización en la escritura de la voluntad de las partes de comprar y vender la vivienda de autos, es razonable, por razones obvias al actuar habitual en este tipo de relaciones jurídicas, que con anterioridad se tuvo que dar la visita a la vivienda y al edificio, en una o varias ocasiones y la negociación propia a todo proceso de compraventa, el precio, la información de los gastos comunitarios..., hasta que se diera el acuerdo de voluntades que dio lugar al contrato; mas de todo ello, no hay constancia exacta de la fecha en que ello se produjo, a no ser por la declaración de quien en su momento fue la pareja del Sr. Doroteo, con una hija en común, la Sra. Modesta quien la fija en el año 2021, sin mayor concreción temporal, apreciando que a simple vista la vivienda estaba bien ( minuto 21,45 y ss video nº1) y la del vecino del inmueble, el Sr. Porfirio, cuyo yerno era compañero de trabajo del Sr. Doroteo y quien un día al visitar su casa, en el año 2021, sin saber en qué mes, se hizo el comentario de que había una vivienda en el edificio a la venta, la de autos, sin conocer más sobre la relación posterior entre comprador y vendedores ( minuto 4,11 y ss, 7,38 a 8,42 y ss video nº1).

Si ello es así, si partimos de la propia declaración de la Sra. Modesta quien admite que la vivienda se encontraba bien a simple vista y que todo aquello que se relata como determinante para fundar la pretensión de la demanda se centra en el estado del inmueble, sus elementos comunes y de modo especial en la presencia de cemento aluminoso, con el riesgo para la estabilidad del edificio y las personas que lo habitan teniendo que abandonarla debiendo buscar una alternativa habitacional.

Por tanto, lo determinante tanto para la acción principal de resolución del contrato de compraventa como para la alternativa de error en el consentimiento, es establecer si en ese momento inconcreto en el tiempo, anterior a la escrituración el día 10 de junio de 2021, pues no han declarado las vendedoras ni el comprador y no hay documento que acredite cuáles fueron los tratos verbales entre las partes sobre la concreción de las obligaciones derivadas del contrato, la parte vendedora cumplió o no con el deber de información sobre el estado de la vivienda y del inmueble, teniendo en cuenta que la ocultación debe venir referida a aquella situación preexistente y no la advertida con posterioridad que por las circunstancias resulte modificada por sucesos futuros o actos realizados por terceros, que dé lugar a la inhabilidad del objeto con carácter esencial o determine un error en el consentimiento del comprador quien de haber conocido que la vivienda no se encontraba en perfectas condiciones para ser habitada y libre de patologías cuya gravedad determina la necesidad de desalojo y la ausencia de garantías mínimas de seguridad, de lo que en su demanda dice que se enteró por los vecinos nada más empezar a vivir.

Así del examen de la prueba practicada cabe concluir lo siguiente:

1.- El edificio se proyecta e inicia su construcción en el año 1966, siendo su declaración de obra nueva de 1967, como se deduce de la documentación obrante en autos. Sus características son las propias del proceso constructivo de esa época y con ello la calidad los materiales.

2.- En el año 2012 el Ayuntamiento de Barakaldo en el curso de sus competencias aprecia la aparición de grietas en la fachada derivadas de un problema de asentamiento del terreno junto con la incidencia que las vibraciones de la autopista cercana hayan podido causar en las propiedades físicas y mecánicas del terreno y como consecuencia de lo anterior que en la vivienda NUM000. igualmente por el asentamiento del terreno, se ha producido una flexión de la viga del pórtico de fachada que requiere de apuntalamiento. y ello ha podido producir un descenso importante del forjado de la planta baja.

El problema del asentamiento se observa también en la urbanización, siendo toda esta situación derivada de las vibraciones de la autopista, urbanización en ladera, la utilización de materiales de baja calidad, junto con el cambio en las propiedades físicas y mecánicas del terreno.

Se requiere por el Ayuntamiento determinadas medidas, entre ellas, la realización de la ITE. Medidas que se van modificando con el paso del tiempo, en las sucesivas visitas municipales, al ver que la situación inicial, por ejemplo, en relación con la problemática del NUM000. no entraña un riesgo inminente y que con lo actuado, esto es, hay que entender que con las medidas adoptadas por la Comunidad fue suficiente ya que así se dice por el ente municipal.

"..Tras las actuaciones descritas la situación de riesgo indiciariamente apreciada y la urgencia de la intervención que de aquella pudiera derivarse ha quedado atenuada procede diferir cualquier otra medida al resultado de la evolución de la edificación..."(doc. nº 2 demanda).

3 .- En el año 2018 la Comunidad encarga la realización de la ITE que dada la antigüedad del edificio le correspondía, dándose la visita de inspección el día 7 de agosto de 2018 y de cuya lectura además de alguno de los problemas que antes se habían apreciado y respecto de los que al parecer se había actuado sobre ellos, con resultado diverso, sin darse una inspección exhaustiva de la cubierta y sin realización de cata alguna, ni comprobación del estado del hormigón ( ej. 57..), al estar ante una visita visual, se concluye que noson precisas actuaciones inminentes, en un plazo máximo de 24 horas, por existencia de riesgo inminente de daños para las personas y los bienes; tampoco existen actuaciones de carácter muy urgente a realizar en el plazo máximo de 3 meses por cuanto que de no realizarse llevarían a la degradación de un elemento o de otros sistemas del edificio y sí existen actuaciones de carácter urgentes que deben realizarse en el plazo máximo de 12 meses de carácter grave en la cubierta y, en concreto, el bajo cubierta no se ha podido inspeccionar al carecer de acceso... ello es necesario; limpieza de canalones y su mantenimiento; la cámara bufa ya reparados conforme a lo que en su momento visó el Ayuntamiento, aun cuando, tiene una deficiente ventilación con determinadas incidencias, y la solera del NUM000 si bien se desconoce cuál es su estado del interior recomendando realizar catas y un visionado de las instalaciones así como alguna solución previo análisis del sistema estructural que compone el forjado; medidas de intervención a medio plazo en más de 1 año como el revestimiento de fachadas, soporte de fachada... y finalmente recomienda tareas de mantenimiento... ( doc. nº 3 demanda)

De su lectura no se advierte ningún problema de aluminosis o respecto de la existencia de cemento aluminoso, ni riesgo alguno de colapso ni afectación a la habitabilidad del inmueble como tampoco de agravación de las patologías de 2012, sino un estado del edificio en consonancia con su antigüedad y la calidad de los materiales a las que ya apuntaba el Ayuntamiento de Barakaldo en su decreto de 2012 antes referido.

3.- Tras esta ITE de 2018 lo que se deduce de las actas de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 ( documental demanda y contestación y f. 364 y ss ), es lo siguiente:

.- Junta de 11 de marzo de 2019 se informa sobre la ITE y se decide posponer su ejecución en la que el presupuesto lo era de la cantidad de 18.729,87 euros, hasta una próxima Junta.

.- Junta de 25 de noviembre de 2019 no se debate tal cuestión.

4.- El día 14 de julio de 2020 se produce en la edificación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION001, una caída parcial de un forjado estructural del suelo de la planta baja sobre el local situado en la planta semisótano, que determinó la intervención los servicios municipales que procedieron a la evacuación del edificio así como asegurar su estabilidad y precintar sus accesos.

5.- Tal situación determinó que por el Ayuntamiento de Barakaldo se requiriera la presentación de una ITE sobre la situación de los edificios construidos en esa zona, en la misma época y con características constructivas semejantes y, entre ellos, el que pertenece a la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 donde radica la vivienda objeto de este litigio, como se deduce de la documentación administrativa remitida por el citado ente municipal ( f. 270 y ss), lo que dio lugar a las siguientes actuaciones por parte de la misma:

.- Se encarga al Sr. Manuel la realización de la ITE quien tras la visita del edificio, con cita de la ITE de 2018, emite la misma con fecha de 15 de febrero de 2021, siendo registrada ante el Departamento del Gobierno Vasco correspondiente, el día 8 de marzo de 2021 ( doc. nº 6 demanda).

.- La ITE así realizada da lugar a las siguientes actuaciones:

a.- Se presenta ante el Ayuntamiento de Barakaldo que había requerido su realización, el día 15 de febrero de 2021 y ese mismo día en la Junta de propietarios celebrada, se informa de su presentación ( doc. nº 7 demanda).

En la citada ITE se describen las patologías detectadas, calificadas algunas de grado 4 que requiere para su corrección o control adecuado tareas de mantenimiento, reparación, reposición, que son actuaciones a medio plazo, esto es como límite, en el plazo de 13 meses y solo la relativa a movimientos estructurales en la cimentación, se califica en grado 3 de actuación urgente, que requiere una actuación en el plazo de 12 meses ( doc. nº 6 demanda y f. 336 y ss ).

b.-Ante ello el Ayuntamiento a través del informe de sus técnicos de fecha 26 de febrero de 2021, tras discriminar entre tales actuaciones referidas en la ITE por quien la elabora, establece lo siguiente:

" .- De Grado 3 Relativas a movimientos estructurales de la cimentación:

"Se deberá contactar con el Ayuntamiento de Barakaldo para trasladarle el aparente movimiento que se está produciendo en la urbanización que rodea al edificio. Se deberán disponer testigos en diferentes puntos del NUM000 y llevar a cabo un seguimiento periódico de estos para conocer la evolución de la patología detectada. Pasado el periodo de seguimiento se deberán determinar los pasos ".

La subsanación de esta patología debe darse en el plazo de 12 meses, esto es, con el límite del 5 de febrero de 2022.

Ello determina que enla Junta de 26 de abril de 2021 se aprueban presupuestos para rejuntear fachadas, rehabilitar las fachadas a patio, presupuesto para testigos por movimiento del terreno , nuevos buzones, portero automático...., con un presupuesto de derramas de unos 30.000 euros que aprobadas son abonadas las correspondientes a las vendedoras el día 27 de mayo de 2021 (doc. n º 6 a 8 contestación).

.- De grado 4, con subsanación en el plazo de 13 meses, con el límite del 5 de marzo de 2022. Actuaciones en distintos puntos de la edificación cubierta inclinada, forjado, pilar de planta, fachadas exteriores e interiores ( patios), muro en contacto de terreno con viviendas, techo de vivienda NUM000. Son actuaciones puntuales, que implican realizar labores de mantenimiento o reparación o reposición, según los casos, sin una entidad suficiente y sí que en ningún momento se advierte en el citado informe de la ITE que se deban adoptar medidas de seguridad, siendo algunos de las actuaciones necesarias ya existentes en el año 2018.

Es más el Ayuntamiento, solo somete a su control la correspondiente a la calificación de grado 3 requiriendo la remisión de informe sobre su evolución y respecto de las demás al igual que de la de aquélla la necesidad de la oportuna licencia de obras y de que concluida la obra la presentación del certificado de subsanación de deficiencias ( f. 270 y ss).

Parte de estas obras se recogen en el acta de la Junta de 26 de abril de 2021 antes referida.

5.- A partir de este momento resulta que de la lectura de las actas de las Juntas se deduce lo siguiente:

.- A la Junta de 23 de setiembre de 2021 acude el arquitecto Sr. Evelio quien informa respecto sobre su intervención en otros edificios de esa zona y entiende que al ser las características constructivas similares al edificio del nº DIRECCION000, como en otro edificio en el que se ha obtenido trazas de aluminosis, tras explicar lo que ello implica, aconseja que debería realizarse un estudio, lo cual es aprobado por los Junta de propietarios.

.- El informe pericial que se elabora, en enero 2022 por el Sr. Evelio tras una inspección visual y toma de muestras en noviembre de 2021 que son examinadas por la empresa Eptisa se aporta como doc. nº 9 demanda y se ratifica en el acto de juicio ( minuto 39,19 y ss video nº 1), cuyo resultado arroja la presencia de cemento aluminoso en una vigueta del techo de lonja, siendo negativo en el hormigón de la estructura ( pilar del sótano) y en la capa compresora del suelo de la planta baja.

De igual modo insiste en que la presencia de cemento aluminoso no garantiza la seguridad y estabilidad del edificio, pudiendo colapsar la estructura en cualquier momento, porque si se ha dado en otros edificios de la zona, es normal que se dé también en el del nº DIRECCION000, para terminar admitiendo que la causa de oxidación de las viguetas y forjados del edificio a simple vista no tiene porque apreciarse que sean debidas al cemento aluminoso, aun cuando puede ser una de las causas ( minuto 41,30 y ss video nº1), reconociendo no ha examinado todos los forjados y sí solo lo ha constatado en la planta baja, estando la estructura de este edificio en mejor estado que la del que colapsó ( minuto 43,30 y ss video nº1).

Por otra parte, sorprende que en el acto de juicio se aporte, admitiéndose como documental ( f. 390 y ss), sin ratificación alguna, el documento de la empresa Eptisa en el que se hace referencia a que se han tomado otras muestras en otras partes del edificio, el día 27 de octubre de 2022, cuando la audiencia previa se celebra en julio y el acto de juicio el día 10 de noviembre, siendo el documento del día 8, arrojando un resultado positivo de cemento aluminoso en las viguetas examinadas, que no de aluminosis como refiere el vecino del inmueble, el Sr. Porfirio ( minuto 6,47 y ss video nº 1 ).

El cemento aluminoso es un componente del hormigón usado en la década los 1960-1970, cuya sola presencia no determina la existencia de aluminosis al tener que converger con otras causas como humedad, filtraciones de agua, condensación....; de modo que la misma se produce cuando se da un grado de degradación del hormigón poroso que acelera la oxidación de las armaduras y provoca la pérdida de resistencia estructural, que puede producir una rotura frágil, sin previo aviso, y el colapso, a lo que en su declaración e informe se refiere el Sr. Evelio.

.- Este informe se presenta ante el Ayuntamiento de Barakaldo dando lugar a los correspondientes informes de los técnicos municipales y al decreto de fecha 28 de febrero de 2022 en el que se ordena que la Comunidad proceda:

1.-En el plazo de un mes, a presentar una propuesta en la que determinen las medidas cautelares que se van a adoptar hasta la ejecución del refuerzo que precisa el edificio para garantizar su seguridad: si se va a desalojar el inmueble y clausurarlo o existe alguna alternativa a tal medida como puede ser la del apuntalamiento de todos los forjados.

2.- En el plazo de 3 meses, a presentar un proyecto de ejecución para acometer el refuerzo de la estructura elaborado por un arquitecto en el que se incluirá también las actuaciones establecidas en la ITE, que en función de su gradación deben acometerse.

Decreto que fue recurrido al entender la Comunidad de propietarios la procedencia de la ruina del edificio, siendo desestimado el recurso fue desestimado salvo en una ampliación de los plazos para las actuaciones objeto de requerimiento ( f.268 y ss),

.- En la Junta de 4 de marzo de 2022 se da cuenta de tal Decreto, y en Juntas posteriores como la de 7 de marzo se acuerda el desalojo del edificio, pedir al Ayuntamiento la reubicación ..., sin que ello se admite por el ente municipal....., en la Junta de 23 de marzo se acuerda valora económicamente los proyectos exigidos y medidas por el ente municipal antes referida, y acordando en la Junta de 6 de abril de 2022 el nombramiento de abogados para la defensa de sus intereses en los expedientes administrativos.

.- La única declaración, en el acto de juicio celebrado el 10 de noviembre de 2022, como testigo de un vecino del inmueble es la del Sr. Porfirio quien reconoce que en los 30 años que lleva en el edificio no ha habido derrumbe parcial, ni colapso ni nada .. ( minuto 7,10 a 7,25 y ss video nº1); que el problema con el Ayuntamiento con el bajo en 2012 lo fue por un tema asentamiento del edificio; que en la Junta de febrero de 2021 se habló de movimientos estructurales del bajo (minuto 11,41 y ss video nº1) y que aunque, en marzo de 2022, se acordó esalojar el edificio, ello no se ha hecho a la espera de lo diga el Ayuntamiento, estando viviendo los vecinos con normalidad, sin haberse dado colapso o derrumbe, no habiendo contratado a técnicos para hacer las reparaciones y sí a unos abogados al discrepar de la no consideración por el Ayuntamiento de la existencia de ruina ni de aluminosis ( minuto 17, 20 a 19,12 y ss video nº1).

De lo así actuado teniendo en cuenta las acciones ejercitadas por la parte actora esta Sala con la Juzgadora de instancia, entiende que no procede la estimación de la demanda por cuanto que si bien no se cuestiona por el Sr. Doroteo que la vivienda como tal estaba en buen estado, como declara quien fue su pareja y madre de su hija, la Sra. Modesta ( minuto 20 y ss video nº1) y quien como se deduce en su declaración a raíz de la intervención del Sr. Evelio ha estado muy involucrada en las reuniones con el Ayuntamiento de Barakaldo para obtener una solución de lo que la Comunidad en la Junta antes referida decidió que no es otra cosa que la declaración de ruina del edificio, el desalojo del mismo y su reubicación por el Ayuntamiento, lo que se ha negado por el citado ente municipal, como se deduce del expediente administrativo obrante en autos, lo cierto es que tales actuaciones nada tienen que ver con las vendedoras.

Y ello porque en el seno de la Comunidad mientras ellas o aquellos de los que traen causa formaban parte, en ningún momento, ha habido derrumbes o ni ha precisado su desalojo ni sospecha alguna que de una situación que lo hubiera justificado; las actuaciones llevadas a lo largo de los años son las propias de las reparaciones de un edificio de las características y antigüedad del de autos, lo que sin duda incidió en el precio de la vivienda, inferior al valor mínimo atribuible fiscalmente que no es lo habitual, no existiendo dato alguno ni prueba que en esa Comunidad se tuviera conocimiento de la existencia de cemento aluminoso que no de aluminosis que como tal no se ha dado, siendo que ello se constata tras la venta de la vivienda, pues los problemas de asentamiento del edificio se imputaban a la urbanización, a la autovía ... y las deficiencias de la ITE de 2018 no se agravaron cuando se da la nueva ITE en 2021 en la que siendo la misma, a instancia del Ayuntamiento, no se adoptan medidas adicionales, ni hay constancia de riesgo alguno y los trabajos a realizar se presupuesta su reparación en la Comunidad en una cantidad aproximada de 30.000 euros, abonando las derramas iniciales las vendedoras, quienes se encontraban al corriente del pago con la Comunidad al momento de la compraventa, pudiendo advertir el actor las características exteriores del edificio y su entorno, no resultaría extraño que el precio inferior tenga su razón en tales obras, pero las mismas en modo alguno convierten al bien adquirido en inhábil para su destino de vivienda ni generan un consentimiento erróneo que determine la anulabilidad del contrato, cuando aquello que pudiera resultar de mayor relevancia e importancia, cual es la existencia de cemento aluminoso que es lo que lleva al actor a presentar la demanda no era conocido por las vendedoras al momento de la celebración del contrato en junio de 2021, por más que en uno de los edificios cercanos se hubiera dado un colapso, sin que el Ayuntamiento hubiera valorado ninguna otra medida de seguridad de los edificios que la realización de la ITE de 2021 que para nada advierte del problema constatado después.

Lo expuesto conlleva la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia, con las matizaciones en la presente realizadas.

QUINTO.-En relación a las costas procesales de esta alzada, dada la desestimación del recurso de apelación procede su imposición a la parte apelante ( art. 398 nº 1 LEC) .

SEXTO.-La desestimación del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la pérdida del depósito constituido al efecto, el cual será transferido por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia a la cuenta de depósitos de recursos desestimados.

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

PRIMERO.-La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se estime su demanda y se declare:

a.- La resolución del contrato de compraventa de la vivienda sita en Barakaldo DIRECCION000, formalizada mediante escritura pública de 10 de junio del 2.021, condenando a las demandadas a la restitución de los importes abonados por la compraventa.

b.-Alternativamente, la nulidad del referido contrato de compraventa de la vivienda, condenando a las demandadas a la restitución de los importes abonados por la compraventa; y

c.-Se condene a las demandadas al pago de los daños y perjuicios sufridos por los gastos derivados de la compraventa en la cantidad de 3.197,02 euros.

d.- Así como se condene a las mismas al abono de los intereses legales desde la interposición de la demanda sobre las cantidades objeto de condena, con imposición de las costas de la instancia.

Y ello por entender, como se argumenta con la oportuna cita jurisprudencial en el escrito de interposición del recurso de apelación, que la Juzgadora en su sentencia incurre en:

I.- Vulneración del art. 1124 Cº Civil y con ello en la doctrina del aliud pro alio, ya que tras definir lo que ello implica, no considera acreditada la inhabilidad de la vivienda, cuando de lo actuado se deduce:

.- La imposibilidad de garantizar las seguridad del edificio, pues su estructura puede venirse abajo en cualquier momento, como informa y declara el perito señor Evelio, constando en el mismo la evolución del edificio y su situación, insistiendo en que la patología que le afecta es la misma que presentaba el bloque nº DIRECCION001, que tuvo un derrumbe y que la rehabilitación del edifico tendrá un coste elevado.

Es más, el citado perito insiste en que la diferenciación entre aluminosis y cemento aluminoso no resulta relevante, sino que, con independencia de que se haya hecho referencia o no al término aluminosis, lo cierto es que el edificio ya ha presentado patologías derivadas de la pérdida de adherencia y resistencia que implica la transformación del cemento aluminoso.

.- Este informe del perito se puso en conocimiento del Ayuntamiento de Barakaldo que dictó el Decreto 4243 ( doc. nº 10 demanda), en el que se reproduce un informe del Servicio Técnico del Área de Vivienda, Planificación y Gestión Urbanística, de 26 de febrero de 2021 (fecha anterior a la compraventa), en el que ya se ponía de manifiesto la necesidad de realizar reparaciones en forjados y pilares de la planta baja, en un plazo máximo de 13 meses.

De este modo, se constata que antes de producirse la compraventa, el Ayuntamiento ya era conocedor del deficiente estado de la planta semisótano, presentando las patologías propias de un cemento aluminoso que ha comenzado su proceso de degradación, y que desde el ente local se requirió a los propietarios para que llevaran a cabo las reparaciones de dichos elementos.

A la vista del estado del inmueble en el año 2022, es evidente que la Comunidad nunca llevó a cabo tales reparaciones, como así había hecho en actuaciones anteriores. Así la ITE de 2018 de lo que se informó a los propietarios en Junta ordinaria de 11 de marzo de 2019, e incluso se presupuestó el coste de las reparaciones necesarias, si bien, los propietarios decidieron "posponer las obras", sin hacer las catas recomendadas para conocer si el problema de la aluminosis existía o no, o del cemento aluminoso.

.- Por el contrario, pese a lo manifestado por el perito cuyo informe no se ha valorado correctamente, contraviniendo las reglas de la sana crítica ( art. 348 LEC), como se argumenta en el escrito de interposición del recurso, se estima más relevante por la Juzgadora para su fundar su fallo la declaración del testigo Sr. Porfirio de que no ha existido aviso de desalojo, obviando que el mismo también declara que si no se ha dado el desalojo es porque a los habitantes del edificio no se les da una solución habitacional.

Es más, los vecinos siguiendo una de las recomendaciones del Sr. Evelio han instado la declaración de ruina del edificio ante el Ayuntamiento de Barakaldo.

De lo así considerado se deduce que se da la inhabilidad de la vivienda objeto del contrato y con ello la procedencia de la resolución del contrato de compraventa.

II.- Incorrecta valoración de la prueba y con ello vulneración de los arts. 11265 y 1266 Cº Civil, cuando de lo actuado se deduce la existencia de vicios del consentimiento

Y ello por cuanto alegada por esta parte la falta de información por parte de las vendedoras sobre el estado del edificio y con ello de la vivienda, no puede colegirse que esta parte estaba perfectamente informada porque:

.- Conocía la existencia del derrumbe del DIRECCION001, casi un año antes de la compraventa, pues parte no vivía allí y no estaba buscando casa, a simple vista la vivienda estaba vivienda y nada aprecia y como declara el perito Sr. Evelio es imposible detectar a simple vista los efectos perjudiciales del cemento aluminoso.

Un conocido le informó de la existencia de esta vivienda por vivir en otra del edificio un familiar, el Sr. Porfirio quien declara que el actor acudió a su vivienda una vez, poco antes de la fecha de la compraventa, sin que hablaran sobre ello al no saber nada, declara el testigo, cuando ello no es posible al ser vecino del inmueble y comentarse en las Juntas, como se deduce de la documentación obrante en autos, incluidas la necesidad de realizar catas.

.- La antigüedad del edificio no permite entender que esta parte conocía el problema del edificio y su estado, en concreto, deficiencias que determinaran su desalojo.

.- Las vendedoras nada le advirtieron, tomando una actitud pasiva como la de la Comunidad que nada hizo ante los problemas, ya desde la ITE de 2018.

De todo ello cabe colegir que esta parte adquirió la vivienda bajo la premisa errónea de que se encontraba en perfectas condiciones para ser habitada y libre de patologías, error cuya relevancia es máxima, dada la necesidad de desalojo y ausencia de garantías mínimas de seguridad que han quedado acreditadas en el presente procedimiento y que justifican la nulidad del contrato.

La parte apelada, demandada en la instancia, interesada la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, de conformidad con lo argumenta fáctica y jurídicamente en el escrito de oposición al recurso.

SEGUNDO.- Las acciones ejercitadas.

Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de derecho precedente en el que la parte actora reitera las pretensiones ejercitadas en la demanda, desestimadas en la sentencia de instancia, la respuesta por la Sala ha de partir del significado y alcance de las acciones ejercitadas, con carácter alternativo,:

I.- La acción de resolución del contrato de compraventa de vivienda de fecha 10 de junio de 2021, al amparo del art. 1124 Cº Civil por inhabilidad de la cosa (aliud pro alio).

Esta Sala en su sentencia de 27 de marzo de 2025 con cita de anteriores resoluciones al efecto de distinguir esta acción de la de saneamiento por vicios ocultos, ha declarado lo siguiente:

"Sobre estas acciones esta Sala, en su sentencia de 7 de junio de 2018, con cita de anteriores resoluciones, reproduciendo lo declarado en nuestra sentencia de 16 de diciembre de 2016 razonamos lo siguiente:

" Si ello es así, resulta que como ha declarado esta Sala, en anteriores resoluciones ( sentencia de 22 de mayo de 2007 , 26 de julio de 2005 y 8 de octubre de 2002 , entre otras) cuando en un caso como el presente nos encontramos ante la compraventa de una vivienda, siendo un contrato de naturaleza civil, debe considerarse con la doctrina y la Jurisprudencia que la existencia de vicios o defectos en la cosa vendida, como denuncia la parte actora, hoy apelada, puede hacer nacer dos clases de acciones diferentes, toda vez que los plazos de prescripción o caducidad de las mismas son muy distintos, si bien ambas protegen al que cumple con sus obligaciones, frente al que incumple, ya sea no entregando la cosa, o entregando un objeto distinto del pactado, aliud pro alio, lo que acontece no sólo cuando estamos ante un objeto inútil o inhábil para el fin buscado en la compraventa, sino también cuando se produce una insatisfacción total, no caprichosa, del comprador, lo que da lugar a la acción de resolución del art. 1124 C.º Civil ( plazo de prescripción de 15 años, art. 1964); ya incumpliendo porque el objeto presenta defectos ocultos, cuyo conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma ni en dolo o negligencia, y que da lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menos precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio, estableciéndose para su ejercicio un plazo de caducidad de 6 meses ( art. 1484 , 1486 y 1490 C. Civil ) ( T.S. 1º S. 29 de Noviembre y 23 de Diciembre de 1.996; 1 de Diciembre de 1.997, 16 de Noviembre de 1.995, entre otras).".

De igual modo el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 22 de noviembre de 2022, con cita de anteriores resoluciones, declara lo siguiente:

" 2.2. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la sentencia 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

2.3. Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de diciembre, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

2.4. Las consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre).

II.- La acción de nulidad del contrato de compraventa de vivienda de fecha 10 de junio de 2021 por vicios del consentimiento al amparo del art. 1255 y art. 1265 Cº Civil :Error.

Esta Sala, entre otras resoluciones, en su sentencia de 30 de marzo de 2023, con cita de anteriores resoluciones ( sentencias de 16 de octubre de 2019 y 15 de abril de 2020), al reflexionar sobre el significado de la acción de anulabilidad de un contrato por error en el consentimiento, en doctrina plenamente aplicable al caso de autos, en relación con el contrato de compraventa de una vivienda, ha declarado lo siguiente:

" El error en la prestación del consentimiento producido en el momento de la celebración del contrato, momento de formación y emisión de la voluntad, como consecuencia de una información precontractual insuficiente ( Tribunal Supremo, Sala Primera, en sus sentencias de 5 de octubre de 2006 y 21 de mayo de 2007), respecto del cual esta Sala, entre otras, en sus sentencias 2 de abril de 2008 y 6 de junio de 2012 y recientemente en la de 31 de octubre y 6 de noviembre de 2013, en la que se dice lo siguiente:

" ... al analizar la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, los requisitos que el error como vicio de consentimiento ha de cumplir para tener carácter invalidante, ha declarado, entre otras, en su reciente sentencia de 13 de febrero de 2007 que: " Es cierto que la jurisprudencia de esta Sala, al interpretar lo dispuesto en el artículo 1.266 del Código Civil sobre los requisitos del error para que sea invalidante del consentimiento prestado, requiere no sólo que éste sea esencial, sino además que sea inexcusable; requisito que ha de ser apreciado en atención a las circunstancias del caso. La sentencia de 12 noviembre 2004, con cita de las de 14 y 18 febrero 1994, 6 noviembre 1996, 30 septiembre 1999 y 24 enero 2003, afirma que «para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento». Pero se ha de tener en cuenta que la exigencia del carácter inexcusable del error -que efectivamente se ha padecido- es una medida de protección para la otra parte contratante en cuanto pudiera ser perjudicial para sus intereses negociales una alegación posterior de haber sufrido error que lógicamente escapaba a sus previsiones por apartarse de los parámetros normales de precaución y diligencia en la conclusión de los negocios, pero en absoluto puede beneficiar a quien precisamente, ha provocado conscientemente la equivocación de la otra parte .......En suma no puede alegarse el carácter excusable del error padecido por la parte contraria cuando es fruto de la mala fe negocial de quien oculta conscientemente .." lo que es el sustrato fáctico del error ".

Así mismo, en su sentencia de 12 noviembre de 2004, establece: " Dice la sentencia de 24 enero de 2003 que " de acuerdo con la doctrina de esta Sala , para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a la negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento, así lo entienden las sentencias de 14 y 18 febrero de 1994, 6 noviembre 1996 y 30 septiembre de 1999, señalándose en la penúltima de la citadas que " la doctrina y la jurisprudencia viene reiteradamente exigiendo que el error alegado no sea inexcusable, habiéndose pronunciamiento por su inadmisión, si este recae sobre condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar el error con una normal diligencia", la sentencia del Tribunal Supremo de 12 julio de 2002 recoge la doctrina de esta Sala respecto al error en el objeto al que se refiere el párrafo 1º del art. 1265 del Código Civil y establece que " será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos: a) ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste; y b) que no sea imputable a quien lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta las condiciones de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de establecerse la protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundidas por la declaración".

Para decidir la concurrencia del error invocado y eventual estimación resulta en todo caso necesario que hubiera demostrado, el recurrente, la existencia de un error invalidante del contrato, esencia para la prosperabilidad del motivo; la voluntad se presume libre, consciente y espontáneamente manifestada, representando una presunción iuris tantum de la validez del contrato que puede destruirse mediante la correspondiente prueba".

Esta doctrina se reitera en resoluciones judiciales ulteriores del Tribunal Supremo, Sala Civil, como la de 29 de octubre de 2013, la del Pleno de 20 de enero de 2014 (sobre la nulidad de un contrato de permuta financiera ( swap) de inflación), la de 20 de febrero de 2014, en la que además se recuerda la importancia que tiene la cualificación del sujeto para la apreciación o no de la existencia del error ".

De igual modo, el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 8 de abril de 2013 declara lo siguiente: " Como recuerda la Sentencia 683/2012, de 21 de noviembre, hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta (...). Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea". De este modo, en primer lugar debe existir una representación equivocada que, para que merezca esta consideración del error vicio, debe haberse mostrado, "para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias". Puede recaer, conforme al art. 1266 CC , además de sobre la persona en determinados casos, sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato ( art. 1261.2º CC ). Y ha de ser esencial, "en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa".

Finalmente se ha de considerar lo declarado por el Tribunal Supremo, Sala Primera en su sentencia de 6 de febrero de 2020 en relación con un contrato de compraventa de una vivienda en relación con sus características ( en este caso, vistas al mar ) y la incidencia al respecto del error:

"SEGUNDO El primero de los motivos del recurso denuncia la vulneración de lo dispuesto por el artículo 1266 del Código Civil , en cuanto dispone que para que el error invalide el consentimiento ha de recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo.

...

La esencialidad se refiere a la gravedad o trascendencia que todo error, por su carácter excepcional, ha de tener para que pueda ser tomado en consideración. Se pretende evitar que alguien quiera liberarse de la obligación contraída alegando la existencia de errores sin verdadera trascendencia en la prestación del consentimiento. Ha de evitarse cualquier planteamiento meramente subjetivista que tienda a hacer recaer la esencialidad del error en la percepción íntima y personal del que lo sufre. Es preciso tomar en consideración la importancia que hay que atribuir al error en función de ciertos elementos objetivamente mensurables. Esta interpretación objetivadora, que vincula la esencialidad al hecho de que las circunstancias que han impulsado a una de las partes (o a ambas) a contratar estén presentes en el contrato, no exige necesariamente que se expresen materialmente en el mismo cuando de las circunstancias de toda índole que concurran en el negocio deba entenderse que fueron tenidas en cuenta como determinantes en la formación de la voluntad que da lugar al consentimiento. Así, la sentencia núm. 726/2000, de 17 julio , hace referencia al "carácter de cualidad relevante, de importancia decisiva, auténtica base y finalidad del negocio", mientras que otras se refieren a la circunstancia "que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste" (entre otras muchas, las sentencias núm. 745/2002, de 12 julio , y 43/2003, de 24 enero )

TERCERO.- El motivo segundo del recurso se refiere igualmente al infracción del artículo 1266 del Código Civil , ahora desde la perspectiva de la excusabilidad del error alegado.

..

La excusabilidad del error no depende únicamente del hecho de que el que lo sufrió actuara diligentemente, puesto que también hay que tener en cuenta la actuación de la otra parte al objeto de determinar si su comportamiento negligente o contrario a la buena fe negocial llegó a provocar tal error. En este sentido, la sentencia de esta sala núm. 1131994, de 18 febrero establece que "de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante" (en el mismo sentido, sentencias de 14 febrero 1994 , 26 julio 2000 y 13 febrero 2007 ). El error será jurídicamente relevante cuando haya sido provocado por la otra parte en base a la transmisión de una información incorrecta que dio lugar a un estado de confianza que posteriormente resulta defraudado.

..

CUARTO.- El tercero de los motivos se refiere a la infracción de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil , en relación con el artículo 1300 del mismo código , en cuanto que no existe error en el consentimiento cuando ha existido concurso de oferta y aceptación de la cosa y causas que han constituido el contrato, y con posterioridad, las circunstancias se han visto modificadas por sucesos futuros o actos realizados por terceros.

El motivo ha de ser desestimado ya que no se trata en el caso de sucesos futuros o actos realizados por terceros de carácter imprevisible, sobre los que evidentemente no cabe la alegación de error. La sustancia del error se encuentra precisamente en el hecho de que, al momento de contratar, pudo ser conocida la circunstancia que lo determina y, sin embargo, no lo fue; mediando o no la intervención de la parte contraria que, si efectivamente conocía el hecho determinante del error, podría haber incurrido en dolo negocial.

En el caso, como se ha dicho, sí cabe afirmar que fue la propia parte vendedora quien, mediante su actuación precontractual, contribuyó decisivamente al nacimiento del error por parte de los compradores.

...).

TERCERO.- La valoración de la prueba y la relevancia, en su caso, de la prueba pericial.

El Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 26 de enero de 2026, con cita de anteriores resoluciones, sobre esta cuestión declara lo siguiente:

"TERCERO.- Valoración probatoria, sana crítica y facultades revisoras del juicio fáctico.

La jurisprudencia ha explicitado lo que se entiende por valoración probatoria ( SSTS 468/2019, de 17 de septiembre; 141/2021, de 15 de marzo; 886/2022, de 13 de diciembre; 911/2022 de 14 de diciembre y 987/2023, de 20 de junio), en los términos siguientes:

«La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón -sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración».

De esta manera, dicha valoración probatoria se concibe como una función jurisdiccional de verificación racional garantista, llevada a efecto con sujeción a los postulados de la sana crítica y a las máximas de experiencia.

Las pruebas en el proceso se valoran conforme a los postulados de la sana crítica. Esta expresión normativa fue utilizada, por primera vez, en el artículo 148 del Reglamento en los negocios contenciosos de la Administración de 30 de diciembre de 1846 («Las demás personas serán examinadas como testigos, sin perjuicio que las partes puedan proponer acerca de ellas, y el Consejo calificar según las reglas de la sana crítica, las circunstancias conducentes a corroborar o disminuir la fuerza probatoria de sus declaraciones»), en la LEC de 1855, en su artículo 317, se incorporó, por primera vez, dicha regla valorativa a la legislación procesal civil circunscrita a la prueba testifical. Dicha fórmula legal, se reprodujo en la LEC de 1881, ampliándola a la prueba pericial (art. 632), así como al cotejo de letras ( art. 609). Y, de nuevo, se emplea en la LEC 1/2000 para valorar las pruebas de interrogatorio de partes (art. 316.2), pericial (art. 348), documental (arts. 326.2 II y 334.1), testifical (376), instrumentos de filmación, grabación y semejantes (art. 382.3) o de los instrumentos que permiten archivar, conocer o reproducir datos relevantes para el proceso (art. 384.3).

Pues bien, la STS 141/2021, de 15 de marzo, explica en qué consisten las reglas de la sana crítica de la forma siguiente:

«Las reglas de la sana crítica no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias.

»La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón».

Esta doctrina se reproduce en sentencias posteriores como la 514/2023, de 18 de abril y 334/2024, de 6 de marzo.

Se aparta pues la jurisprudencia de una valoración intuitiva de la prueba fundada en la íntima convicción de naturaleza emotiva o psicológica, en la que el juez solo rinde cuentas a su propia conciencia. La determinación de los hechos, la parcela de la decisión judicial que se refiere a la cuestión fáctica, ha de ser, por el contrario, racional, valorada conforme a la lógica y a las máximas de experiencia. Solo, de esta manera, deja de constituir un mero acto de voluntad, y es susceptible de control a través del sistema de recursos. En definitiva, impone la jurisprudencia un cognoscitivismo racional garantista.

...

Ahora bien, elementales exigencias derivadas de la dignidad exigida a una resolución judicial, que ha de ser fruto de una consistente aplicación del derecho, impone que no pueda aceptarse que una sentencia del tribunal de apelación se sustente irremediablemente en patentes y manifiestos errores fácticos, que sean de constatación objetiva y de transcendencia acreditada en la decisión del proceso.

....

Precisa la STS 141/2021, de 15 de marzo, cuya doctrina reproducen las SSTS 326/2022, de 25 de abril; 949/2025, de 17 de junio y 1804/2025, de 9 de diciembre, que:

«Una decisión judicial incurre en el injustificable vicio de la arbitrariedad, en primer término, cuando se utilizan argumentos que no responden a los principios de la razón y de la lógica, a las reglas de la experiencia o a los conocimientos científicos; en segundo lugar, cuando los razonamientos parten de premisas falsas, porque obviamente en estos casos se alcanzarán conclusiones igualmente falsas; y, por último, cuando no se respeten los criterios normativos de aplicación en el ámbito de la decisión que debe de adoptarse».

Por la incidencia en un proceso como el presente al igual que en otros por el carácter técnico de las cuestiones, esta Sala ha reflexionado sobre el significado, alcance y valoración de la prueba pericial sin olvidar que en nuestro ordenamiento jurídico no hay medio probatorio que tenga más eficacia que otro, siendo la valoración de la prueba por parte del Tribunal conjunta y conforme a las reglas de la sana crítica , entre otras resoluciones en sus sentencias de 16 de mayo de 2017 y 23 de diciembre de 2022 y 18 de marzo y 22 de diciembre de 2025 en la que se recoge la doctrina al respecto del Tribunal Supremo, Sala Primera, la cual vuelve a ser reiterada y actualizada en su sentencia de 26 de enero de 2026 antes citada, declarando lo siguiente:

"

Los peritos son personas con conocimientos especializados (científicos, artísticos, técnicos o prácticos), que son llamados a intervenir en el proceso para aportar las máximas de experiencia de su saber especializado, con el objeto de valorar hechos y circunstancias relevantes de un asunto litigioso o adquirir la certeza sobre ellos. Desde esta perspectiva, el perito no es un hombre medio, es un experto en una cultura profesional especializada que, en ocasiones, actúa como intérprete de los datos susceptibles de ser obtenidos a través de los modernos instrumentos técnicos, que brinda el conocimiento humano, y cuyos resultados interesan para valorar hechos procesales. Los conocimientos del perito no son individuales, sino colectivos, en tanto que propios de la comunidad técnica, artística o científica a la que pertenece y se halla integrado.

La regla general es que los informes periciales no tienen carácter vinculatorio para el Juez. De no ser así, se produciría el efecto indeseable de la usurpación de la función judicial por parte del perito. En efecto, es a los jueces a quienes corresponde, de forma exclusiva, la potestad de juzgar ( art. 117.3 CE ) de la que carecen los expertos llamados al proceso como peritos, cuya específica función no es otra que suministrarle al juez la máxima información posible y de calidad para verificar los hechos y objetos procesales. Los peritos no deben suplantar la decisión judicial, sino ayudar a conformarla.

La posición del Juez con respecto al perito se ha expresado bajo la fórmula latina iudex est peritus peritorum,que puede traducirse como que el juez es el perito de los peritos o el perito entre los peritos; brocardo, que bien entendido, significa que el juez no se halla vinculado de forma inexorable a los dictámenes de los expertos, sino que puede disentir de sus apreciaciones, siempre que tal desconexión no sea arbitraria, esto es fruto de la libre voluntad o capricho del juzgador, sino fundada en los postulados de la lógica y de la razón, y, además, con exteriorización motivada en la sentencia de los argumentos por los que se separa de las conclusiones del perito, o, en el caso de dictámenes contradictorios, las razones por mor de los cuales da prevalencia a un informe sobre otro.

De manera que tal brocardo (iudex est peritus peritorum)se encuentra en patente crisis, considerándose como más acertada la regla iudex est custos peritorum,esto es, que la función que le corresponde al juez es la de vigilar el razonamiento del perito.

Es necesario, pues, deslindar adecuadamente el rol procesal que corresponde al perito en el proceso con respecto al juez. Al abordar tal cuestión, nos pronunciamos en la sentencia 1377/2007, de 5 de enero , cuya doctrina se reproduce en las sentencias 706/2021, de 19 de octubre , 544/2022, de 7 de julio ; 129/2024, de 5 de febrero y 1671/2024, de 13 de diciembre , en las que sostuvimos que no puede atribuirse un valor inconcuso a los dictámenes periciales, puesto que: a) la función del perito es la de auxiliar al Juez, ilustrándolo sobre las circunstancias del caso, pero sin privar al juzgador de la facultad de valorar el informe pericial; b) que tal función del juzgador está sujeta a los límites inherentes al principio constitucional de proscripción de la arbitrariedad, al principio constitucional de proscripción de la arbitrariedad, al mandato legal de respetar las reglas de la lógica que forman parte del común sentir de las personas y a la obligación de motivar las sentencias. Y, además, señalamos:

«Estas facultades de valoración son inherentes al ejercicio de la potestad jurisdiccional y están justificadas por las posibles discrepancias hermenéuticas provenientes del nivel relativo alcanzado por la ciencia, del diverso grado de conocimiento que sobre ella tienen los distintos peritos, de la posibilidad de que el dictamen se ajuste con mayor o menor rigor al método científico y formule conclusiones asequibles de ser apreciadas desde el punto de vista de su posible refutación o aceptación general y frecuencia estadística, y de la necesidad de que el juez considere las aportaciones de los expertos en su conexión con la realidad social que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de las normas ( artículo 3. 1 CC ) y desde el punto de vista de su trascendencia jurídica en armonía con los principios y valores que informan el ordenamiento jurídico en su conjunto ( STS de 23 de mayo de 2006 )».

Son criterios lógicos de la valoración de los informes periciales conforme a los postulados de la lógica, la ponderación de elementos tales como:

1) La cualificación de los peritos sobre la materia objeto del dictamen; es decir, su especialidad, no en vano son sus conocimientos de experto los que aportan al proceso para que el juez pueda apreciar hechos relevantes para la decisión del litigio ( art. 335 LEC ). Por ello, tiene sentido que, en los informes periciales, se haga constar el currículo del perito, a los efectos de que el Juez no sólo valore su especialidad con respecto al objeto de la pericia, sino también su experiencia, solvencia, práctica profesional y prestigio inter pares. Esta cualificación del perito es tenida en cuenta, por ejemplo, en la STS 899/2021, de 21 de diciembre .

2) Las condiciones que en ellos concurran que puedan cuestionar su objetividad por su conexión objetiva o subjetiva con la cuestión controvertida objeto del proceso (por ejemplo, STS 1671/2024, de 13 de diciembre ).

3) El método utilizado por el experto para obtener sus conclusiones, con especial atención a las operaciones periciales practicadas, su aceptación por los pares, esto es por la comunidad científica o profesional en la que se desenvuelve el saber especializado del perito, que la técnica utilizada sea la más idónea para obtener conclusiones seguras sobre los hechos objeto del proceso, respetando los exigibles cánones de calidad y cadenas de custodia, y con expresión, en su caso, del grado de fiabilidad del procedimiento empleado, todo ello con la finalidad de ilustrar al juez para que adopte la mejor decisión posible expulsando del proceso la ciencia basura que induce a decisiones indeseables.

....

4) El principio de la mayoría coincidente, que no siendo matemático, pues lo importante son las buenas razones, que se pesan y no se miden por mayorías, es susceptible de ser tenido en cuenta.

5) La forma de reconocimiento del objeto de la pericia y las condiciones espacio temporales en las que se llevó a efecto (inmediata a los hechos, personal y directa o por examen de las actuaciones, tiempo empleado etc.).

6) La coherencia interna del informe, si incurre en contradicciones, si justifica sus conclusiones, si se encuentra debidamente documentada en fuentes y antecedentes y datos estadísticos, si cuenta con omisiones manifiestas, si es congruente con las peticiones que le fueron formuladas, si es inteligible.

7) Todo ello, sin constituir tales criterios una relación cerrada o numerus clausus,y además bajo la regla de que las pruebas practicadas en el proceso deberán ser valoradas tanto por separado como en conjunto con el resto de la actividad probatoria desplegada ( art. 218.2 LEC ), sin despreciar la regla de que existen supuestos en los que el hecho u objeto del proceso es tan evidente que habla por sí solo (res ipsa loquitur,los hechos hablan por sí mismos).

..." .

CUARTO.-La respuesta a la pretensión revocatoria de la parte apelante en los términos en los que se ha delimitado el objeto del recurso de apelación, ha de serlo desde la perspectiva jurídica expuesta en los fundamentos de derecho precedentes y la valoración de la prueba practicada, teniendo en cuenta que no se cuestiona que entre las partes en litigio se celebró un contrato de compraventa elevado a escritura pública el día 10 de junio de 2021, en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000 y por un precio de 60.000 euros, cuyo contenido es el que se deduce del doc. nº 1 demanda, siendo un hecho no controvertido que el precio así fijado es inferior al valor mínimo atribuible a los Bienes Inmuebles de Bizkaia por la Diputación a efectos fiscales, que lo era 76.362,54 euros a la fecha de la escrituración, pues así se deduce de la documentación incorporada en la escritura de compraventa.

Si este es el momento de formalización en la escritura de la voluntad de las partes de comprar y vender la vivienda de autos, es razonable, por razones obvias al actuar habitual en este tipo de relaciones jurídicas, que con anterioridad se tuvo que dar la visita a la vivienda y al edificio, en una o varias ocasiones y la negociación propia a todo proceso de compraventa, el precio, la información de los gastos comunitarios..., hasta que se diera el acuerdo de voluntades que dio lugar al contrato; mas de todo ello, no hay constancia exacta de la fecha en que ello se produjo, a no ser por la declaración de quien en su momento fue la pareja del Sr. Doroteo, con una hija en común, la Sra. Modesta quien la fija en el año 2021, sin mayor concreción temporal, apreciando que a simple vista la vivienda estaba bien ( minuto 21,45 y ss video nº1) y la del vecino del inmueble, el Sr. Porfirio, cuyo yerno era compañero de trabajo del Sr. Doroteo y quien un día al visitar su casa, en el año 2021, sin saber en qué mes, se hizo el comentario de que había una vivienda en el edificio a la venta, la de autos, sin conocer más sobre la relación posterior entre comprador y vendedores ( minuto 4,11 y ss, 7,38 a 8,42 y ss video nº1).

Si ello es así, si partimos de la propia declaración de la Sra. Modesta quien admite que la vivienda se encontraba bien a simple vista y que todo aquello que se relata como determinante para fundar la pretensión de la demanda se centra en el estado del inmueble, sus elementos comunes y de modo especial en la presencia de cemento aluminoso, con el riesgo para la estabilidad del edificio y las personas que lo habitan teniendo que abandonarla debiendo buscar una alternativa habitacional.

Por tanto, lo determinante tanto para la acción principal de resolución del contrato de compraventa como para la alternativa de error en el consentimiento, es establecer si en ese momento inconcreto en el tiempo, anterior a la escrituración el día 10 de junio de 2021, pues no han declarado las vendedoras ni el comprador y no hay documento que acredite cuáles fueron los tratos verbales entre las partes sobre la concreción de las obligaciones derivadas del contrato, la parte vendedora cumplió o no con el deber de información sobre el estado de la vivienda y del inmueble, teniendo en cuenta que la ocultación debe venir referida a aquella situación preexistente y no la advertida con posterioridad que por las circunstancias resulte modificada por sucesos futuros o actos realizados por terceros, que dé lugar a la inhabilidad del objeto con carácter esencial o determine un error en el consentimiento del comprador quien de haber conocido que la vivienda no se encontraba en perfectas condiciones para ser habitada y libre de patologías cuya gravedad determina la necesidad de desalojo y la ausencia de garantías mínimas de seguridad, de lo que en su demanda dice que se enteró por los vecinos nada más empezar a vivir.

Así del examen de la prueba practicada cabe concluir lo siguiente:

1.- El edificio se proyecta e inicia su construcción en el año 1966, siendo su declaración de obra nueva de 1967, como se deduce de la documentación obrante en autos. Sus características son las propias del proceso constructivo de esa época y con ello la calidad los materiales.

2.- En el año 2012 el Ayuntamiento de Barakaldo en el curso de sus competencias aprecia la aparición de grietas en la fachada derivadas de un problema de asentamiento del terreno junto con la incidencia que las vibraciones de la autopista cercana hayan podido causar en las propiedades físicas y mecánicas del terreno y como consecuencia de lo anterior que en la vivienda NUM000. igualmente por el asentamiento del terreno, se ha producido una flexión de la viga del pórtico de fachada que requiere de apuntalamiento. y ello ha podido producir un descenso importante del forjado de la planta baja.

El problema del asentamiento se observa también en la urbanización, siendo toda esta situación derivada de las vibraciones de la autopista, urbanización en ladera, la utilización de materiales de baja calidad, junto con el cambio en las propiedades físicas y mecánicas del terreno.

Se requiere por el Ayuntamiento determinadas medidas, entre ellas, la realización de la ITE. Medidas que se van modificando con el paso del tiempo, en las sucesivas visitas municipales, al ver que la situación inicial, por ejemplo, en relación con la problemática del NUM000. no entraña un riesgo inminente y que con lo actuado, esto es, hay que entender que con las medidas adoptadas por la Comunidad fue suficiente ya que así se dice por el ente municipal.

"..Tras las actuaciones descritas la situación de riesgo indiciariamente apreciada y la urgencia de la intervención que de aquella pudiera derivarse ha quedado atenuada procede diferir cualquier otra medida al resultado de la evolución de la edificación..."(doc. nº 2 demanda).

3 .- En el año 2018 la Comunidad encarga la realización de la ITE que dada la antigüedad del edificio le correspondía, dándose la visita de inspección el día 7 de agosto de 2018 y de cuya lectura además de alguno de los problemas que antes se habían apreciado y respecto de los que al parecer se había actuado sobre ellos, con resultado diverso, sin darse una inspección exhaustiva de la cubierta y sin realización de cata alguna, ni comprobación del estado del hormigón ( ej. 57..), al estar ante una visita visual, se concluye que noson precisas actuaciones inminentes, en un plazo máximo de 24 horas, por existencia de riesgo inminente de daños para las personas y los bienes; tampoco existen actuaciones de carácter muy urgente a realizar en el plazo máximo de 3 meses por cuanto que de no realizarse llevarían a la degradación de un elemento o de otros sistemas del edificio y sí existen actuaciones de carácter urgentes que deben realizarse en el plazo máximo de 12 meses de carácter grave en la cubierta y, en concreto, el bajo cubierta no se ha podido inspeccionar al carecer de acceso... ello es necesario; limpieza de canalones y su mantenimiento; la cámara bufa ya reparados conforme a lo que en su momento visó el Ayuntamiento, aun cuando, tiene una deficiente ventilación con determinadas incidencias, y la solera del NUM000 si bien se desconoce cuál es su estado del interior recomendando realizar catas y un visionado de las instalaciones así como alguna solución previo análisis del sistema estructural que compone el forjado; medidas de intervención a medio plazo en más de 1 año como el revestimiento de fachadas, soporte de fachada... y finalmente recomienda tareas de mantenimiento... ( doc. nº 3 demanda)

De su lectura no se advierte ningún problema de aluminosis o respecto de la existencia de cemento aluminoso, ni riesgo alguno de colapso ni afectación a la habitabilidad del inmueble como tampoco de agravación de las patologías de 2012, sino un estado del edificio en consonancia con su antigüedad y la calidad de los materiales a las que ya apuntaba el Ayuntamiento de Barakaldo en su decreto de 2012 antes referido.

3.- Tras esta ITE de 2018 lo que se deduce de las actas de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 ( documental demanda y contestación y f. 364 y ss ), es lo siguiente:

.- Junta de 11 de marzo de 2019 se informa sobre la ITE y se decide posponer su ejecución en la que el presupuesto lo era de la cantidad de 18.729,87 euros, hasta una próxima Junta.

.- Junta de 25 de noviembre de 2019 no se debate tal cuestión.

4.- El día 14 de julio de 2020 se produce en la edificación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION001, una caída parcial de un forjado estructural del suelo de la planta baja sobre el local situado en la planta semisótano, que determinó la intervención los servicios municipales que procedieron a la evacuación del edificio así como asegurar su estabilidad y precintar sus accesos.

5.- Tal situación determinó que por el Ayuntamiento de Barakaldo se requiriera la presentación de una ITE sobre la situación de los edificios construidos en esa zona, en la misma época y con características constructivas semejantes y, entre ellos, el que pertenece a la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 donde radica la vivienda objeto de este litigio, como se deduce de la documentación administrativa remitida por el citado ente municipal ( f. 270 y ss), lo que dio lugar a las siguientes actuaciones por parte de la misma:

.- Se encarga al Sr. Manuel la realización de la ITE quien tras la visita del edificio, con cita de la ITE de 2018, emite la misma con fecha de 15 de febrero de 2021, siendo registrada ante el Departamento del Gobierno Vasco correspondiente, el día 8 de marzo de 2021 ( doc. nº 6 demanda).

.- La ITE así realizada da lugar a las siguientes actuaciones:

a.- Se presenta ante el Ayuntamiento de Barakaldo que había requerido su realización, el día 15 de febrero de 2021 y ese mismo día en la Junta de propietarios celebrada, se informa de su presentación ( doc. nº 7 demanda).

En la citada ITE se describen las patologías detectadas, calificadas algunas de grado 4 que requiere para su corrección o control adecuado tareas de mantenimiento, reparación, reposición, que son actuaciones a medio plazo, esto es como límite, en el plazo de 13 meses y solo la relativa a movimientos estructurales en la cimentación, se califica en grado 3 de actuación urgente, que requiere una actuación en el plazo de 12 meses ( doc. nº 6 demanda y f. 336 y ss ).

b.-Ante ello el Ayuntamiento a través del informe de sus técnicos de fecha 26 de febrero de 2021, tras discriminar entre tales actuaciones referidas en la ITE por quien la elabora, establece lo siguiente:

" .- De Grado 3 Relativas a movimientos estructurales de la cimentación:

"Se deberá contactar con el Ayuntamiento de Barakaldo para trasladarle el aparente movimiento que se está produciendo en la urbanización que rodea al edificio. Se deberán disponer testigos en diferentes puntos del NUM000 y llevar a cabo un seguimiento periódico de estos para conocer la evolución de la patología detectada. Pasado el periodo de seguimiento se deberán determinar los pasos ".

La subsanación de esta patología debe darse en el plazo de 12 meses, esto es, con el límite del 5 de febrero de 2022.

Ello determina que enla Junta de 26 de abril de 2021 se aprueban presupuestos para rejuntear fachadas, rehabilitar las fachadas a patio, presupuesto para testigos por movimiento del terreno , nuevos buzones, portero automático...., con un presupuesto de derramas de unos 30.000 euros que aprobadas son abonadas las correspondientes a las vendedoras el día 27 de mayo de 2021 (doc. n º 6 a 8 contestación).

.- De grado 4, con subsanación en el plazo de 13 meses, con el límite del 5 de marzo de 2022. Actuaciones en distintos puntos de la edificación cubierta inclinada, forjado, pilar de planta, fachadas exteriores e interiores ( patios), muro en contacto de terreno con viviendas, techo de vivienda NUM000. Son actuaciones puntuales, que implican realizar labores de mantenimiento o reparación o reposición, según los casos, sin una entidad suficiente y sí que en ningún momento se advierte en el citado informe de la ITE que se deban adoptar medidas de seguridad, siendo algunos de las actuaciones necesarias ya existentes en el año 2018.

Es más el Ayuntamiento, solo somete a su control la correspondiente a la calificación de grado 3 requiriendo la remisión de informe sobre su evolución y respecto de las demás al igual que de la de aquélla la necesidad de la oportuna licencia de obras y de que concluida la obra la presentación del certificado de subsanación de deficiencias ( f. 270 y ss).

Parte de estas obras se recogen en el acta de la Junta de 26 de abril de 2021 antes referida.

5.- A partir de este momento resulta que de la lectura de las actas de las Juntas se deduce lo siguiente:

.- A la Junta de 23 de setiembre de 2021 acude el arquitecto Sr. Evelio quien informa respecto sobre su intervención en otros edificios de esa zona y entiende que al ser las características constructivas similares al edificio del nº DIRECCION000, como en otro edificio en el que se ha obtenido trazas de aluminosis, tras explicar lo que ello implica, aconseja que debería realizarse un estudio, lo cual es aprobado por los Junta de propietarios.

.- El informe pericial que se elabora, en enero 2022 por el Sr. Evelio tras una inspección visual y toma de muestras en noviembre de 2021 que son examinadas por la empresa Eptisa se aporta como doc. nº 9 demanda y se ratifica en el acto de juicio ( minuto 39,19 y ss video nº 1), cuyo resultado arroja la presencia de cemento aluminoso en una vigueta del techo de lonja, siendo negativo en el hormigón de la estructura ( pilar del sótano) y en la capa compresora del suelo de la planta baja.

De igual modo insiste en que la presencia de cemento aluminoso no garantiza la seguridad y estabilidad del edificio, pudiendo colapsar la estructura en cualquier momento, porque si se ha dado en otros edificios de la zona, es normal que se dé también en el del nº DIRECCION000, para terminar admitiendo que la causa de oxidación de las viguetas y forjados del edificio a simple vista no tiene porque apreciarse que sean debidas al cemento aluminoso, aun cuando puede ser una de las causas ( minuto 41,30 y ss video nº1), reconociendo no ha examinado todos los forjados y sí solo lo ha constatado en la planta baja, estando la estructura de este edificio en mejor estado que la del que colapsó ( minuto 43,30 y ss video nº1).

Por otra parte, sorprende que en el acto de juicio se aporte, admitiéndose como documental ( f. 390 y ss), sin ratificación alguna, el documento de la empresa Eptisa en el que se hace referencia a que se han tomado otras muestras en otras partes del edificio, el día 27 de octubre de 2022, cuando la audiencia previa se celebra en julio y el acto de juicio el día 10 de noviembre, siendo el documento del día 8, arrojando un resultado positivo de cemento aluminoso en las viguetas examinadas, que no de aluminosis como refiere el vecino del inmueble, el Sr. Porfirio ( minuto 6,47 y ss video nº 1 ).

El cemento aluminoso es un componente del hormigón usado en la década los 1960-1970, cuya sola presencia no determina la existencia de aluminosis al tener que converger con otras causas como humedad, filtraciones de agua, condensación....; de modo que la misma se produce cuando se da un grado de degradación del hormigón poroso que acelera la oxidación de las armaduras y provoca la pérdida de resistencia estructural, que puede producir una rotura frágil, sin previo aviso, y el colapso, a lo que en su declaración e informe se refiere el Sr. Evelio.

.- Este informe se presenta ante el Ayuntamiento de Barakaldo dando lugar a los correspondientes informes de los técnicos municipales y al decreto de fecha 28 de febrero de 2022 en el que se ordena que la Comunidad proceda:

1.-En el plazo de un mes, a presentar una propuesta en la que determinen las medidas cautelares que se van a adoptar hasta la ejecución del refuerzo que precisa el edificio para garantizar su seguridad: si se va a desalojar el inmueble y clausurarlo o existe alguna alternativa a tal medida como puede ser la del apuntalamiento de todos los forjados.

2.- En el plazo de 3 meses, a presentar un proyecto de ejecución para acometer el refuerzo de la estructura elaborado por un arquitecto en el que se incluirá también las actuaciones establecidas en la ITE, que en función de su gradación deben acometerse.

Decreto que fue recurrido al entender la Comunidad de propietarios la procedencia de la ruina del edificio, siendo desestimado el recurso fue desestimado salvo en una ampliación de los plazos para las actuaciones objeto de requerimiento ( f.268 y ss),

.- En la Junta de 4 de marzo de 2022 se da cuenta de tal Decreto, y en Juntas posteriores como la de 7 de marzo se acuerda el desalojo del edificio, pedir al Ayuntamiento la reubicación ..., sin que ello se admite por el ente municipal....., en la Junta de 23 de marzo se acuerda valora económicamente los proyectos exigidos y medidas por el ente municipal antes referida, y acordando en la Junta de 6 de abril de 2022 el nombramiento de abogados para la defensa de sus intereses en los expedientes administrativos.

.- La única declaración, en el acto de juicio celebrado el 10 de noviembre de 2022, como testigo de un vecino del inmueble es la del Sr. Porfirio quien reconoce que en los 30 años que lleva en el edificio no ha habido derrumbe parcial, ni colapso ni nada .. ( minuto 7,10 a 7,25 y ss video nº1); que el problema con el Ayuntamiento con el bajo en 2012 lo fue por un tema asentamiento del edificio; que en la Junta de febrero de 2021 se habló de movimientos estructurales del bajo (minuto 11,41 y ss video nº1) y que aunque, en marzo de 2022, se acordó esalojar el edificio, ello no se ha hecho a la espera de lo diga el Ayuntamiento, estando viviendo los vecinos con normalidad, sin haberse dado colapso o derrumbe, no habiendo contratado a técnicos para hacer las reparaciones y sí a unos abogados al discrepar de la no consideración por el Ayuntamiento de la existencia de ruina ni de aluminosis ( minuto 17, 20 a 19,12 y ss video nº1).

De lo así actuado teniendo en cuenta las acciones ejercitadas por la parte actora esta Sala con la Juzgadora de instancia, entiende que no procede la estimación de la demanda por cuanto que si bien no se cuestiona por el Sr. Doroteo que la vivienda como tal estaba en buen estado, como declara quien fue su pareja y madre de su hija, la Sra. Modesta ( minuto 20 y ss video nº1) y quien como se deduce en su declaración a raíz de la intervención del Sr. Evelio ha estado muy involucrada en las reuniones con el Ayuntamiento de Barakaldo para obtener una solución de lo que la Comunidad en la Junta antes referida decidió que no es otra cosa que la declaración de ruina del edificio, el desalojo del mismo y su reubicación por el Ayuntamiento, lo que se ha negado por el citado ente municipal, como se deduce del expediente administrativo obrante en autos, lo cierto es que tales actuaciones nada tienen que ver con las vendedoras.

Y ello porque en el seno de la Comunidad mientras ellas o aquellos de los que traen causa formaban parte, en ningún momento, ha habido derrumbes o ni ha precisado su desalojo ni sospecha alguna que de una situación que lo hubiera justificado; las actuaciones llevadas a lo largo de los años son las propias de las reparaciones de un edificio de las características y antigüedad del de autos, lo que sin duda incidió en el precio de la vivienda, inferior al valor mínimo atribuible fiscalmente que no es lo habitual, no existiendo dato alguno ni prueba que en esa Comunidad se tuviera conocimiento de la existencia de cemento aluminoso que no de aluminosis que como tal no se ha dado, siendo que ello se constata tras la venta de la vivienda, pues los problemas de asentamiento del edificio se imputaban a la urbanización, a la autovía ... y las deficiencias de la ITE de 2018 no se agravaron cuando se da la nueva ITE en 2021 en la que siendo la misma, a instancia del Ayuntamiento, no se adoptan medidas adicionales, ni hay constancia de riesgo alguno y los trabajos a realizar se presupuesta su reparación en la Comunidad en una cantidad aproximada de 30.000 euros, abonando las derramas iniciales las vendedoras, quienes se encontraban al corriente del pago con la Comunidad al momento de la compraventa, pudiendo advertir el actor las características exteriores del edificio y su entorno, no resultaría extraño que el precio inferior tenga su razón en tales obras, pero las mismas en modo alguno convierten al bien adquirido en inhábil para su destino de vivienda ni generan un consentimiento erróneo que determine la anulabilidad del contrato, cuando aquello que pudiera resultar de mayor relevancia e importancia, cual es la existencia de cemento aluminoso que es lo que lleva al actor a presentar la demanda no era conocido por las vendedoras al momento de la celebración del contrato en junio de 2021, por más que en uno de los edificios cercanos se hubiera dado un colapso, sin que el Ayuntamiento hubiera valorado ninguna otra medida de seguridad de los edificios que la realización de la ITE de 2021 que para nada advierte del problema constatado después.

Lo expuesto conlleva la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia, con las matizaciones en la presente realizadas.

QUINTO.-En relación a las costas procesales de esta alzada, dada la desestimación del recurso de apelación procede su imposición a la parte apelante ( art. 398 nº 1 LEC) .

SEXTO.-La desestimación del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la pérdida del depósito constituido al efecto, el cual será transferido por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia a la cuenta de depósitos de recursos desestimados.

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.

PRIMERO.-La parte apelante, demandante en la instancia, interesa la revocación de la resolución recurrida y que en su lugar se dicte otra por la que, tras una adecuada valoración de la prueba practicada y aplicación del derecho, se estime su demanda y se declare:

a.- La resolución del contrato de compraventa de la vivienda sita en Barakaldo DIRECCION000, formalizada mediante escritura pública de 10 de junio del 2.021, condenando a las demandadas a la restitución de los importes abonados por la compraventa.

b.-Alternativamente, la nulidad del referido contrato de compraventa de la vivienda, condenando a las demandadas a la restitución de los importes abonados por la compraventa; y

c.-Se condene a las demandadas al pago de los daños y perjuicios sufridos por los gastos derivados de la compraventa en la cantidad de 3.197,02 euros.

d.- Así como se condene a las mismas al abono de los intereses legales desde la interposición de la demanda sobre las cantidades objeto de condena, con imposición de las costas de la instancia.

Y ello por entender, como se argumenta con la oportuna cita jurisprudencial en el escrito de interposición del recurso de apelación, que la Juzgadora en su sentencia incurre en:

I.- Vulneración del art. 1124 Cº Civil y con ello en la doctrina del aliud pro alio, ya que tras definir lo que ello implica, no considera acreditada la inhabilidad de la vivienda, cuando de lo actuado se deduce:

.- La imposibilidad de garantizar las seguridad del edificio, pues su estructura puede venirse abajo en cualquier momento, como informa y declara el perito señor Evelio, constando en el mismo la evolución del edificio y su situación, insistiendo en que la patología que le afecta es la misma que presentaba el bloque nº DIRECCION001, que tuvo un derrumbe y que la rehabilitación del edifico tendrá un coste elevado.

Es más, el citado perito insiste en que la diferenciación entre aluminosis y cemento aluminoso no resulta relevante, sino que, con independencia de que se haya hecho referencia o no al término aluminosis, lo cierto es que el edificio ya ha presentado patologías derivadas de la pérdida de adherencia y resistencia que implica la transformación del cemento aluminoso.

.- Este informe del perito se puso en conocimiento del Ayuntamiento de Barakaldo que dictó el Decreto 4243 ( doc. nº 10 demanda), en el que se reproduce un informe del Servicio Técnico del Área de Vivienda, Planificación y Gestión Urbanística, de 26 de febrero de 2021 (fecha anterior a la compraventa), en el que ya se ponía de manifiesto la necesidad de realizar reparaciones en forjados y pilares de la planta baja, en un plazo máximo de 13 meses.

De este modo, se constata que antes de producirse la compraventa, el Ayuntamiento ya era conocedor del deficiente estado de la planta semisótano, presentando las patologías propias de un cemento aluminoso que ha comenzado su proceso de degradación, y que desde el ente local se requirió a los propietarios para que llevaran a cabo las reparaciones de dichos elementos.

A la vista del estado del inmueble en el año 2022, es evidente que la Comunidad nunca llevó a cabo tales reparaciones, como así había hecho en actuaciones anteriores. Así la ITE de 2018 de lo que se informó a los propietarios en Junta ordinaria de 11 de marzo de 2019, e incluso se presupuestó el coste de las reparaciones necesarias, si bien, los propietarios decidieron "posponer las obras", sin hacer las catas recomendadas para conocer si el problema de la aluminosis existía o no, o del cemento aluminoso.

.- Por el contrario, pese a lo manifestado por el perito cuyo informe no se ha valorado correctamente, contraviniendo las reglas de la sana crítica ( art. 348 LEC), como se argumenta en el escrito de interposición del recurso, se estima más relevante por la Juzgadora para su fundar su fallo la declaración del testigo Sr. Porfirio de que no ha existido aviso de desalojo, obviando que el mismo también declara que si no se ha dado el desalojo es porque a los habitantes del edificio no se les da una solución habitacional.

Es más, los vecinos siguiendo una de las recomendaciones del Sr. Evelio han instado la declaración de ruina del edificio ante el Ayuntamiento de Barakaldo.

De lo así considerado se deduce que se da la inhabilidad de la vivienda objeto del contrato y con ello la procedencia de la resolución del contrato de compraventa.

II.- Incorrecta valoración de la prueba y con ello vulneración de los arts. 11265 y 1266 Cº Civil, cuando de lo actuado se deduce la existencia de vicios del consentimiento

Y ello por cuanto alegada por esta parte la falta de información por parte de las vendedoras sobre el estado del edificio y con ello de la vivienda, no puede colegirse que esta parte estaba perfectamente informada porque:

.- Conocía la existencia del derrumbe del DIRECCION001, casi un año antes de la compraventa, pues parte no vivía allí y no estaba buscando casa, a simple vista la vivienda estaba vivienda y nada aprecia y como declara el perito Sr. Evelio es imposible detectar a simple vista los efectos perjudiciales del cemento aluminoso.

Un conocido le informó de la existencia de esta vivienda por vivir en otra del edificio un familiar, el Sr. Porfirio quien declara que el actor acudió a su vivienda una vez, poco antes de la fecha de la compraventa, sin que hablaran sobre ello al no saber nada, declara el testigo, cuando ello no es posible al ser vecino del inmueble y comentarse en las Juntas, como se deduce de la documentación obrante en autos, incluidas la necesidad de realizar catas.

.- La antigüedad del edificio no permite entender que esta parte conocía el problema del edificio y su estado, en concreto, deficiencias que determinaran su desalojo.

.- Las vendedoras nada le advirtieron, tomando una actitud pasiva como la de la Comunidad que nada hizo ante los problemas, ya desde la ITE de 2018.

De todo ello cabe colegir que esta parte adquirió la vivienda bajo la premisa errónea de que se encontraba en perfectas condiciones para ser habitada y libre de patologías, error cuya relevancia es máxima, dada la necesidad de desalojo y ausencia de garantías mínimas de seguridad que han quedado acreditadas en el presente procedimiento y que justifican la nulidad del contrato.

La parte apelada, demandada en la instancia, interesada la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida, de conformidad con lo argumenta fáctica y jurídicamente en el escrito de oposición al recurso.

SEGUNDO.- Las acciones ejercitadas.

Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de derecho precedente en el que la parte actora reitera las pretensiones ejercitadas en la demanda, desestimadas en la sentencia de instancia, la respuesta por la Sala ha de partir del significado y alcance de las acciones ejercitadas, con carácter alternativo,:

I.- La acción de resolución del contrato de compraventa de vivienda de fecha 10 de junio de 2021, al amparo del art. 1124 Cº Civil por inhabilidad de la cosa (aliud pro alio).

Esta Sala en su sentencia de 27 de marzo de 2025 con cita de anteriores resoluciones al efecto de distinguir esta acción de la de saneamiento por vicios ocultos, ha declarado lo siguiente:

"Sobre estas acciones esta Sala, en su sentencia de 7 de junio de 2018, con cita de anteriores resoluciones, reproduciendo lo declarado en nuestra sentencia de 16 de diciembre de 2016 razonamos lo siguiente:

" Si ello es así, resulta que como ha declarado esta Sala, en anteriores resoluciones ( sentencia de 22 de mayo de 2007 , 26 de julio de 2005 y 8 de octubre de 2002 , entre otras) cuando en un caso como el presente nos encontramos ante la compraventa de una vivienda, siendo un contrato de naturaleza civil, debe considerarse con la doctrina y la Jurisprudencia que la existencia de vicios o defectos en la cosa vendida, como denuncia la parte actora, hoy apelada, puede hacer nacer dos clases de acciones diferentes, toda vez que los plazos de prescripción o caducidad de las mismas son muy distintos, si bien ambas protegen al que cumple con sus obligaciones, frente al que incumple, ya sea no entregando la cosa, o entregando un objeto distinto del pactado, aliud pro alio, lo que acontece no sólo cuando estamos ante un objeto inútil o inhábil para el fin buscado en la compraventa, sino también cuando se produce una insatisfacción total, no caprichosa, del comprador, lo que da lugar a la acción de resolución del art. 1124 C.º Civil ( plazo de prescripción de 15 años, art. 1964); ya incumpliendo porque el objeto presenta defectos ocultos, cuyo conocimiento o no por el vendedor no excluye su responsabilidad, al no estar basada la misma ni en dolo o negligencia, y que da lugar a la existencia de desperfectos, deterioros e irregularidades en la calidad o idoneidad en el bien entregado que haber sido conocidos por el comprador no lo hubiera adquirido o hubiera pagado menos precio, que motivan la acción redhibitoria para rescindir el contrato o la quanti minoris para obtener una reducción del precio, estableciéndose para su ejercicio un plazo de caducidad de 6 meses ( art. 1484 , 1486 y 1490 C. Civil ) ( T.S. 1º S. 29 de Noviembre y 23 de Diciembre de 1.996; 1 de Diciembre de 1.997, 16 de Noviembre de 1.995, entre otras).".

De igual modo el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 22 de noviembre de 2022, con cita de anteriores resoluciones, declara lo siguiente:

" 2.2. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la sentencia 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

2.3. Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de diciembre, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

2.4. Las consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre).

II.- La acción de nulidad del contrato de compraventa de vivienda de fecha 10 de junio de 2021 por vicios del consentimiento al amparo del art. 1255 y art. 1265 Cº Civil :Error.

Esta Sala, entre otras resoluciones, en su sentencia de 30 de marzo de 2023, con cita de anteriores resoluciones ( sentencias de 16 de octubre de 2019 y 15 de abril de 2020), al reflexionar sobre el significado de la acción de anulabilidad de un contrato por error en el consentimiento, en doctrina plenamente aplicable al caso de autos, en relación con el contrato de compraventa de una vivienda, ha declarado lo siguiente:

" El error en la prestación del consentimiento producido en el momento de la celebración del contrato, momento de formación y emisión de la voluntad, como consecuencia de una información precontractual insuficiente ( Tribunal Supremo, Sala Primera, en sus sentencias de 5 de octubre de 2006 y 21 de mayo de 2007), respecto del cual esta Sala, entre otras, en sus sentencias 2 de abril de 2008 y 6 de junio de 2012 y recientemente en la de 31 de octubre y 6 de noviembre de 2013, en la que se dice lo siguiente:

" ... al analizar la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala Civil, los requisitos que el error como vicio de consentimiento ha de cumplir para tener carácter invalidante, ha declarado, entre otras, en su reciente sentencia de 13 de febrero de 2007 que: " Es cierto que la jurisprudencia de esta Sala, al interpretar lo dispuesto en el artículo 1.266 del Código Civil sobre los requisitos del error para que sea invalidante del consentimiento prestado, requiere no sólo que éste sea esencial, sino además que sea inexcusable; requisito que ha de ser apreciado en atención a las circunstancias del caso. La sentencia de 12 noviembre 2004, con cita de las de 14 y 18 febrero 1994, 6 noviembre 1996, 30 septiembre 1999 y 24 enero 2003, afirma que «para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento». Pero se ha de tener en cuenta que la exigencia del carácter inexcusable del error -que efectivamente se ha padecido- es una medida de protección para la otra parte contratante en cuanto pudiera ser perjudicial para sus intereses negociales una alegación posterior de haber sufrido error que lógicamente escapaba a sus previsiones por apartarse de los parámetros normales de precaución y diligencia en la conclusión de los negocios, pero en absoluto puede beneficiar a quien precisamente, ha provocado conscientemente la equivocación de la otra parte .......En suma no puede alegarse el carácter excusable del error padecido por la parte contraria cuando es fruto de la mala fe negocial de quien oculta conscientemente .." lo que es el sustrato fáctico del error ".

Así mismo, en su sentencia de 12 noviembre de 2004, establece: " Dice la sentencia de 24 enero de 2003 que " de acuerdo con la doctrina de esta Sala , para que el error invalide el consentimiento, se ha de tratar de error excusable, es decir, aquél que no se pueda atribuir a la negligencia de la parte que lo alega, ya que el error inexcusable no es susceptible de dar lugar a la nulidad solicitada por no afectar el consentimiento, así lo entienden las sentencias de 14 y 18 febrero de 1994, 6 noviembre 1996 y 30 septiembre de 1999, señalándose en la penúltima de la citadas que " la doctrina y la jurisprudencia viene reiteradamente exigiendo que el error alegado no sea inexcusable, habiéndose pronunciamiento por su inadmisión, si este recae sobre condiciones jurídicas de la cosa y en el contrato intervino un letrado, o se hubiera podido evitar el error con una normal diligencia", la sentencia del Tribunal Supremo de 12 julio de 2002 recoge la doctrina de esta Sala respecto al error en el objeto al que se refiere el párrafo 1º del art. 1265 del Código Civil y establece que " será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos: a) ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste; y b) que no sea imputable a quien lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta las condiciones de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de establecerse la protección a la otra parte contratante que la merece por la confianza infundidas por la declaración".

Para decidir la concurrencia del error invocado y eventual estimación resulta en todo caso necesario que hubiera demostrado, el recurrente, la existencia de un error invalidante del contrato, esencia para la prosperabilidad del motivo; la voluntad se presume libre, consciente y espontáneamente manifestada, representando una presunción iuris tantum de la validez del contrato que puede destruirse mediante la correspondiente prueba".

Esta doctrina se reitera en resoluciones judiciales ulteriores del Tribunal Supremo, Sala Civil, como la de 29 de octubre de 2013, la del Pleno de 20 de enero de 2014 (sobre la nulidad de un contrato de permuta financiera ( swap) de inflación), la de 20 de febrero de 2014, en la que además se recuerda la importancia que tiene la cualificación del sujeto para la apreciación o no de la existencia del error ".

De igual modo, el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 8 de abril de 2013 declara lo siguiente: " Como recuerda la Sentencia 683/2012, de 21 de noviembre, hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta (...). Es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea". De este modo, en primer lugar debe existir una representación equivocada que, para que merezca esta consideración del error vicio, debe haberse mostrado, "para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias". Puede recaer, conforme al art. 1266 CC , además de sobre la persona en determinados casos, sobre la sustancia de la cosa que constituye el objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la cosa que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo, esto es, sobre el objeto o materia propia del contrato ( art. 1261.2º CC ). Y ha de ser esencial, "en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa".

Finalmente se ha de considerar lo declarado por el Tribunal Supremo, Sala Primera en su sentencia de 6 de febrero de 2020 en relación con un contrato de compraventa de una vivienda en relación con sus características ( en este caso, vistas al mar ) y la incidencia al respecto del error:

"SEGUNDO El primero de los motivos del recurso denuncia la vulneración de lo dispuesto por el artículo 1266 del Código Civil , en cuanto dispone que para que el error invalide el consentimiento ha de recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado motivo a celebrarlo.

...

La esencialidad se refiere a la gravedad o trascendencia que todo error, por su carácter excepcional, ha de tener para que pueda ser tomado en consideración. Se pretende evitar que alguien quiera liberarse de la obligación contraída alegando la existencia de errores sin verdadera trascendencia en la prestación del consentimiento. Ha de evitarse cualquier planteamiento meramente subjetivista que tienda a hacer recaer la esencialidad del error en la percepción íntima y personal del que lo sufre. Es preciso tomar en consideración la importancia que hay que atribuir al error en función de ciertos elementos objetivamente mensurables. Esta interpretación objetivadora, que vincula la esencialidad al hecho de que las circunstancias que han impulsado a una de las partes (o a ambas) a contratar estén presentes en el contrato, no exige necesariamente que se expresen materialmente en el mismo cuando de las circunstancias de toda índole que concurran en el negocio deba entenderse que fueron tenidas en cuenta como determinantes en la formación de la voluntad que da lugar al consentimiento. Así, la sentencia núm. 726/2000, de 17 julio , hace referencia al "carácter de cualidad relevante, de importancia decisiva, auténtica base y finalidad del negocio", mientras que otras se refieren a la circunstancia "que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio atendida la finalidad de éste" (entre otras muchas, las sentencias núm. 745/2002, de 12 julio , y 43/2003, de 24 enero )

TERCERO.- El motivo segundo del recurso se refiere igualmente al infracción del artículo 1266 del Código Civil , ahora desde la perspectiva de la excusabilidad del error alegado.

..

La excusabilidad del error no depende únicamente del hecho de que el que lo sufrió actuara diligentemente, puesto que también hay que tener en cuenta la actuación de la otra parte al objeto de determinar si su comportamiento negligente o contrario a la buena fe negocial llegó a provocar tal error. En este sentido, la sentencia de esta sala núm. 1131994, de 18 febrero establece que "de acuerdo con los postulados del principio de buena fe, la diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, y no sólo las de quien ha padecido el error, sino también las del otro contratante" (en el mismo sentido, sentencias de 14 febrero 1994 , 26 julio 2000 y 13 febrero 2007 ). El error será jurídicamente relevante cuando haya sido provocado por la otra parte en base a la transmisión de una información incorrecta que dio lugar a un estado de confianza que posteriormente resulta defraudado.

..

CUARTO.- El tercero de los motivos se refiere a la infracción de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil , en relación con el artículo 1300 del mismo código , en cuanto que no existe error en el consentimiento cuando ha existido concurso de oferta y aceptación de la cosa y causas que han constituido el contrato, y con posterioridad, las circunstancias se han visto modificadas por sucesos futuros o actos realizados por terceros.

El motivo ha de ser desestimado ya que no se trata en el caso de sucesos futuros o actos realizados por terceros de carácter imprevisible, sobre los que evidentemente no cabe la alegación de error. La sustancia del error se encuentra precisamente en el hecho de que, al momento de contratar, pudo ser conocida la circunstancia que lo determina y, sin embargo, no lo fue; mediando o no la intervención de la parte contraria que, si efectivamente conocía el hecho determinante del error, podría haber incurrido en dolo negocial.

En el caso, como se ha dicho, sí cabe afirmar que fue la propia parte vendedora quien, mediante su actuación precontractual, contribuyó decisivamente al nacimiento del error por parte de los compradores.

...).

TERCERO.- La valoración de la prueba y la relevancia, en su caso, de la prueba pericial.

El Tribunal Supremo, Sala Primera, en su sentencia de 26 de enero de 2026, con cita de anteriores resoluciones, sobre esta cuestión declara lo siguiente:

"TERCERO.- Valoración probatoria, sana crítica y facultades revisoras del juicio fáctico.

La jurisprudencia ha explicitado lo que se entiende por valoración probatoria ( SSTS 468/2019, de 17 de septiembre; 141/2021, de 15 de marzo; 886/2022, de 13 de diciembre; 911/2022 de 14 de diciembre y 987/2023, de 20 de junio), en los términos siguientes:

«La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón -sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración».

De esta manera, dicha valoración probatoria se concibe como una función jurisdiccional de verificación racional garantista, llevada a efecto con sujeción a los postulados de la sana crítica y a las máximas de experiencia.

Las pruebas en el proceso se valoran conforme a los postulados de la sana crítica. Esta expresión normativa fue utilizada, por primera vez, en el artículo 148 del Reglamento en los negocios contenciosos de la Administración de 30 de diciembre de 1846 («Las demás personas serán examinadas como testigos, sin perjuicio que las partes puedan proponer acerca de ellas, y el Consejo calificar según las reglas de la sana crítica, las circunstancias conducentes a corroborar o disminuir la fuerza probatoria de sus declaraciones»), en la LEC de 1855, en su artículo 317, se incorporó, por primera vez, dicha regla valorativa a la legislación procesal civil circunscrita a la prueba testifical. Dicha fórmula legal, se reprodujo en la LEC de 1881, ampliándola a la prueba pericial (art. 632), así como al cotejo de letras ( art. 609). Y, de nuevo, se emplea en la LEC 1/2000 para valorar las pruebas de interrogatorio de partes (art. 316.2), pericial (art. 348), documental (arts. 326.2 II y 334.1), testifical (376), instrumentos de filmación, grabación y semejantes (art. 382.3) o de los instrumentos que permiten archivar, conocer o reproducir datos relevantes para el proceso (art. 384.3).

Pues bien, la STS 141/2021, de 15 de marzo, explica en qué consisten las reglas de la sana crítica de la forma siguiente:

«Las reglas de la sana crítica no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias.

»La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón».

Esta doctrina se reproduce en sentencias posteriores como la 514/2023, de 18 de abril y 334/2024, de 6 de marzo.

Se aparta pues la jurisprudencia de una valoración intuitiva de la prueba fundada en la íntima convicción de naturaleza emotiva o psicológica, en la que el juez solo rinde cuentas a su propia conciencia. La determinación de los hechos, la parcela de la decisión judicial que se refiere a la cuestión fáctica, ha de ser, por el contrario, racional, valorada conforme a la lógica y a las máximas de experiencia. Solo, de esta manera, deja de constituir un mero acto de voluntad, y es susceptible de control a través del sistema de recursos. En definitiva, impone la jurisprudencia un cognoscitivismo racional garantista.

...

Ahora bien, elementales exigencias derivadas de la dignidad exigida a una resolución judicial, que ha de ser fruto de una consistente aplicación del derecho, impone que no pueda aceptarse que una sentencia del tribunal de apelación se sustente irremediablemente en patentes y manifiestos errores fácticos, que sean de constatación objetiva y de transcendencia acreditada en la decisión del proceso.

....

Precisa la STS 141/2021, de 15 de marzo, cuya doctrina reproducen las SSTS 326/2022, de 25 de abril; 949/2025, de 17 de junio y 1804/2025, de 9 de diciembre, que:

«Una decisión judicial incurre en el injustificable vicio de la arbitrariedad, en primer término, cuando se utilizan argumentos que no responden a los principios de la razón y de la lógica, a las reglas de la experiencia o a los conocimientos científicos; en segundo lugar, cuando los razonamientos parten de premisas falsas, porque obviamente en estos casos se alcanzarán conclusiones igualmente falsas; y, por último, cuando no se respeten los criterios normativos de aplicación en el ámbito de la decisión que debe de adoptarse».

Por la incidencia en un proceso como el presente al igual que en otros por el carácter técnico de las cuestiones, esta Sala ha reflexionado sobre el significado, alcance y valoración de la prueba pericial sin olvidar que en nuestro ordenamiento jurídico no hay medio probatorio que tenga más eficacia que otro, siendo la valoración de la prueba por parte del Tribunal conjunta y conforme a las reglas de la sana crítica , entre otras resoluciones en sus sentencias de 16 de mayo de 2017 y 23 de diciembre de 2022 y 18 de marzo y 22 de diciembre de 2025 en la que se recoge la doctrina al respecto del Tribunal Supremo, Sala Primera, la cual vuelve a ser reiterada y actualizada en su sentencia de 26 de enero de 2026 antes citada, declarando lo siguiente:

"

Los peritos son personas con conocimientos especializados (científicos, artísticos, técnicos o prácticos), que son llamados a intervenir en el proceso para aportar las máximas de experiencia de su saber especializado, con el objeto de valorar hechos y circunstancias relevantes de un asunto litigioso o adquirir la certeza sobre ellos. Desde esta perspectiva, el perito no es un hombre medio, es un experto en una cultura profesional especializada que, en ocasiones, actúa como intérprete de los datos susceptibles de ser obtenidos a través de los modernos instrumentos técnicos, que brinda el conocimiento humano, y cuyos resultados interesan para valorar hechos procesales. Los conocimientos del perito no son individuales, sino colectivos, en tanto que propios de la comunidad técnica, artística o científica a la que pertenece y se halla integrado.

La regla general es que los informes periciales no tienen carácter vinculatorio para el Juez. De no ser así, se produciría el efecto indeseable de la usurpación de la función judicial por parte del perito. En efecto, es a los jueces a quienes corresponde, de forma exclusiva, la potestad de juzgar ( art. 117.3 CE ) de la que carecen los expertos llamados al proceso como peritos, cuya específica función no es otra que suministrarle al juez la máxima información posible y de calidad para verificar los hechos y objetos procesales. Los peritos no deben suplantar la decisión judicial, sino ayudar a conformarla.

La posición del Juez con respecto al perito se ha expresado bajo la fórmula latina iudex est peritus peritorum,que puede traducirse como que el juez es el perito de los peritos o el perito entre los peritos; brocardo, que bien entendido, significa que el juez no se halla vinculado de forma inexorable a los dictámenes de los expertos, sino que puede disentir de sus apreciaciones, siempre que tal desconexión no sea arbitraria, esto es fruto de la libre voluntad o capricho del juzgador, sino fundada en los postulados de la lógica y de la razón, y, además, con exteriorización motivada en la sentencia de los argumentos por los que se separa de las conclusiones del perito, o, en el caso de dictámenes contradictorios, las razones por mor de los cuales da prevalencia a un informe sobre otro.

De manera que tal brocardo (iudex est peritus peritorum)se encuentra en patente crisis, considerándose como más acertada la regla iudex est custos peritorum,esto es, que la función que le corresponde al juez es la de vigilar el razonamiento del perito.

Es necesario, pues, deslindar adecuadamente el rol procesal que corresponde al perito en el proceso con respecto al juez. Al abordar tal cuestión, nos pronunciamos en la sentencia 1377/2007, de 5 de enero , cuya doctrina se reproduce en las sentencias 706/2021, de 19 de octubre , 544/2022, de 7 de julio ; 129/2024, de 5 de febrero y 1671/2024, de 13 de diciembre , en las que sostuvimos que no puede atribuirse un valor inconcuso a los dictámenes periciales, puesto que: a) la función del perito es la de auxiliar al Juez, ilustrándolo sobre las circunstancias del caso, pero sin privar al juzgador de la facultad de valorar el informe pericial; b) que tal función del juzgador está sujeta a los límites inherentes al principio constitucional de proscripción de la arbitrariedad, al principio constitucional de proscripción de la arbitrariedad, al mandato legal de respetar las reglas de la lógica que forman parte del común sentir de las personas y a la obligación de motivar las sentencias. Y, además, señalamos:

«Estas facultades de valoración son inherentes al ejercicio de la potestad jurisdiccional y están justificadas por las posibles discrepancias hermenéuticas provenientes del nivel relativo alcanzado por la ciencia, del diverso grado de conocimiento que sobre ella tienen los distintos peritos, de la posibilidad de que el dictamen se ajuste con mayor o menor rigor al método científico y formule conclusiones asequibles de ser apreciadas desde el punto de vista de su posible refutación o aceptación general y frecuencia estadística, y de la necesidad de que el juez considere las aportaciones de los expertos en su conexión con la realidad social que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de las normas ( artículo 3. 1 CC ) y desde el punto de vista de su trascendencia jurídica en armonía con los principios y valores que informan el ordenamiento jurídico en su conjunto ( STS de 23 de mayo de 2006 )».

Son criterios lógicos de la valoración de los informes periciales conforme a los postulados de la lógica, la ponderación de elementos tales como:

1) La cualificación de los peritos sobre la materia objeto del dictamen; es decir, su especialidad, no en vano son sus conocimientos de experto los que aportan al proceso para que el juez pueda apreciar hechos relevantes para la decisión del litigio ( art. 335 LEC ). Por ello, tiene sentido que, en los informes periciales, se haga constar el currículo del perito, a los efectos de que el Juez no sólo valore su especialidad con respecto al objeto de la pericia, sino también su experiencia, solvencia, práctica profesional y prestigio inter pares. Esta cualificación del perito es tenida en cuenta, por ejemplo, en la STS 899/2021, de 21 de diciembre .

2) Las condiciones que en ellos concurran que puedan cuestionar su objetividad por su conexión objetiva o subjetiva con la cuestión controvertida objeto del proceso (por ejemplo, STS 1671/2024, de 13 de diciembre ).

3) El método utilizado por el experto para obtener sus conclusiones, con especial atención a las operaciones periciales practicadas, su aceptación por los pares, esto es por la comunidad científica o profesional en la que se desenvuelve el saber especializado del perito, que la técnica utilizada sea la más idónea para obtener conclusiones seguras sobre los hechos objeto del proceso, respetando los exigibles cánones de calidad y cadenas de custodia, y con expresión, en su caso, del grado de fiabilidad del procedimiento empleado, todo ello con la finalidad de ilustrar al juez para que adopte la mejor decisión posible expulsando del proceso la ciencia basura que induce a decisiones indeseables.

....

4) El principio de la mayoría coincidente, que no siendo matemático, pues lo importante son las buenas razones, que se pesan y no se miden por mayorías, es susceptible de ser tenido en cuenta.

5) La forma de reconocimiento del objeto de la pericia y las condiciones espacio temporales en las que se llevó a efecto (inmediata a los hechos, personal y directa o por examen de las actuaciones, tiempo empleado etc.).

6) La coherencia interna del informe, si incurre en contradicciones, si justifica sus conclusiones, si se encuentra debidamente documentada en fuentes y antecedentes y datos estadísticos, si cuenta con omisiones manifiestas, si es congruente con las peticiones que le fueron formuladas, si es inteligible.

7) Todo ello, sin constituir tales criterios una relación cerrada o numerus clausus,y además bajo la regla de que las pruebas practicadas en el proceso deberán ser valoradas tanto por separado como en conjunto con el resto de la actividad probatoria desplegada ( art. 218.2 LEC ), sin despreciar la regla de que existen supuestos en los que el hecho u objeto del proceso es tan evidente que habla por sí solo (res ipsa loquitur,los hechos hablan por sí mismos).

..." .

CUARTO.-La respuesta a la pretensión revocatoria de la parte apelante en los términos en los que se ha delimitado el objeto del recurso de apelación, ha de serlo desde la perspectiva jurídica expuesta en los fundamentos de derecho precedentes y la valoración de la prueba practicada, teniendo en cuenta que no se cuestiona que entre las partes en litigio se celebró un contrato de compraventa elevado a escritura pública el día 10 de junio de 2021, en relación con la vivienda sita en la DIRECCION000 y por un precio de 60.000 euros, cuyo contenido es el que se deduce del doc. nº 1 demanda, siendo un hecho no controvertido que el precio así fijado es inferior al valor mínimo atribuible a los Bienes Inmuebles de Bizkaia por la Diputación a efectos fiscales, que lo era 76.362,54 euros a la fecha de la escrituración, pues así se deduce de la documentación incorporada en la escritura de compraventa.

Si este es el momento de formalización en la escritura de la voluntad de las partes de comprar y vender la vivienda de autos, es razonable, por razones obvias al actuar habitual en este tipo de relaciones jurídicas, que con anterioridad se tuvo que dar la visita a la vivienda y al edificio, en una o varias ocasiones y la negociación propia a todo proceso de compraventa, el precio, la información de los gastos comunitarios..., hasta que se diera el acuerdo de voluntades que dio lugar al contrato; mas de todo ello, no hay constancia exacta de la fecha en que ello se produjo, a no ser por la declaración de quien en su momento fue la pareja del Sr. Doroteo, con una hija en común, la Sra. Modesta quien la fija en el año 2021, sin mayor concreción temporal, apreciando que a simple vista la vivienda estaba bien ( minuto 21,45 y ss video nº1) y la del vecino del inmueble, el Sr. Porfirio, cuyo yerno era compañero de trabajo del Sr. Doroteo y quien un día al visitar su casa, en el año 2021, sin saber en qué mes, se hizo el comentario de que había una vivienda en el edificio a la venta, la de autos, sin conocer más sobre la relación posterior entre comprador y vendedores ( minuto 4,11 y ss, 7,38 a 8,42 y ss video nº1).

Si ello es así, si partimos de la propia declaración de la Sra. Modesta quien admite que la vivienda se encontraba bien a simple vista y que todo aquello que se relata como determinante para fundar la pretensión de la demanda se centra en el estado del inmueble, sus elementos comunes y de modo especial en la presencia de cemento aluminoso, con el riesgo para la estabilidad del edificio y las personas que lo habitan teniendo que abandonarla debiendo buscar una alternativa habitacional.

Por tanto, lo determinante tanto para la acción principal de resolución del contrato de compraventa como para la alternativa de error en el consentimiento, es establecer si en ese momento inconcreto en el tiempo, anterior a la escrituración el día 10 de junio de 2021, pues no han declarado las vendedoras ni el comprador y no hay documento que acredite cuáles fueron los tratos verbales entre las partes sobre la concreción de las obligaciones derivadas del contrato, la parte vendedora cumplió o no con el deber de información sobre el estado de la vivienda y del inmueble, teniendo en cuenta que la ocultación debe venir referida a aquella situación preexistente y no la advertida con posterioridad que por las circunstancias resulte modificada por sucesos futuros o actos realizados por terceros, que dé lugar a la inhabilidad del objeto con carácter esencial o determine un error en el consentimiento del comprador quien de haber conocido que la vivienda no se encontraba en perfectas condiciones para ser habitada y libre de patologías cuya gravedad determina la necesidad de desalojo y la ausencia de garantías mínimas de seguridad, de lo que en su demanda dice que se enteró por los vecinos nada más empezar a vivir.

Así del examen de la prueba practicada cabe concluir lo siguiente:

1.- El edificio se proyecta e inicia su construcción en el año 1966, siendo su declaración de obra nueva de 1967, como se deduce de la documentación obrante en autos. Sus características son las propias del proceso constructivo de esa época y con ello la calidad los materiales.

2.- En el año 2012 el Ayuntamiento de Barakaldo en el curso de sus competencias aprecia la aparición de grietas en la fachada derivadas de un problema de asentamiento del terreno junto con la incidencia que las vibraciones de la autopista cercana hayan podido causar en las propiedades físicas y mecánicas del terreno y como consecuencia de lo anterior que en la vivienda NUM000. igualmente por el asentamiento del terreno, se ha producido una flexión de la viga del pórtico de fachada que requiere de apuntalamiento. y ello ha podido producir un descenso importante del forjado de la planta baja.

El problema del asentamiento se observa también en la urbanización, siendo toda esta situación derivada de las vibraciones de la autopista, urbanización en ladera, la utilización de materiales de baja calidad, junto con el cambio en las propiedades físicas y mecánicas del terreno.

Se requiere por el Ayuntamiento determinadas medidas, entre ellas, la realización de la ITE. Medidas que se van modificando con el paso del tiempo, en las sucesivas visitas municipales, al ver que la situación inicial, por ejemplo, en relación con la problemática del NUM000. no entraña un riesgo inminente y que con lo actuado, esto es, hay que entender que con las medidas adoptadas por la Comunidad fue suficiente ya que así se dice por el ente municipal.

"..Tras las actuaciones descritas la situación de riesgo indiciariamente apreciada y la urgencia de la intervención que de aquella pudiera derivarse ha quedado atenuada procede diferir cualquier otra medida al resultado de la evolución de la edificación..."(doc. nº 2 demanda).

3 .- En el año 2018 la Comunidad encarga la realización de la ITE que dada la antigüedad del edificio le correspondía, dándose la visita de inspección el día 7 de agosto de 2018 y de cuya lectura además de alguno de los problemas que antes se habían apreciado y respecto de los que al parecer se había actuado sobre ellos, con resultado diverso, sin darse una inspección exhaustiva de la cubierta y sin realización de cata alguna, ni comprobación del estado del hormigón ( ej. 57..), al estar ante una visita visual, se concluye que noson precisas actuaciones inminentes, en un plazo máximo de 24 horas, por existencia de riesgo inminente de daños para las personas y los bienes; tampoco existen actuaciones de carácter muy urgente a realizar en el plazo máximo de 3 meses por cuanto que de no realizarse llevarían a la degradación de un elemento o de otros sistemas del edificio y sí existen actuaciones de carácter urgentes que deben realizarse en el plazo máximo de 12 meses de carácter grave en la cubierta y, en concreto, el bajo cubierta no se ha podido inspeccionar al carecer de acceso... ello es necesario; limpieza de canalones y su mantenimiento; la cámara bufa ya reparados conforme a lo que en su momento visó el Ayuntamiento, aun cuando, tiene una deficiente ventilación con determinadas incidencias, y la solera del NUM000 si bien se desconoce cuál es su estado del interior recomendando realizar catas y un visionado de las instalaciones así como alguna solución previo análisis del sistema estructural que compone el forjado; medidas de intervención a medio plazo en más de 1 año como el revestimiento de fachadas, soporte de fachada... y finalmente recomienda tareas de mantenimiento... ( doc. nº 3 demanda)

De su lectura no se advierte ningún problema de aluminosis o respecto de la existencia de cemento aluminoso, ni riesgo alguno de colapso ni afectación a la habitabilidad del inmueble como tampoco de agravación de las patologías de 2012, sino un estado del edificio en consonancia con su antigüedad y la calidad de los materiales a las que ya apuntaba el Ayuntamiento de Barakaldo en su decreto de 2012 antes referido.

3.- Tras esta ITE de 2018 lo que se deduce de las actas de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 ( documental demanda y contestación y f. 364 y ss ), es lo siguiente:

.- Junta de 11 de marzo de 2019 se informa sobre la ITE y se decide posponer su ejecución en la que el presupuesto lo era de la cantidad de 18.729,87 euros, hasta una próxima Junta.

.- Junta de 25 de noviembre de 2019 no se debate tal cuestión.

4.- El día 14 de julio de 2020 se produce en la edificación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION001, una caída parcial de un forjado estructural del suelo de la planta baja sobre el local situado en la planta semisótano, que determinó la intervención los servicios municipales que procedieron a la evacuación del edificio así como asegurar su estabilidad y precintar sus accesos.

5.- Tal situación determinó que por el Ayuntamiento de Barakaldo se requiriera la presentación de una ITE sobre la situación de los edificios construidos en esa zona, en la misma época y con características constructivas semejantes y, entre ellos, el que pertenece a la Comunidad de propietarios de la DIRECCION000 donde radica la vivienda objeto de este litigio, como se deduce de la documentación administrativa remitida por el citado ente municipal ( f. 270 y ss), lo que dio lugar a las siguientes actuaciones por parte de la misma:

.- Se encarga al Sr. Manuel la realización de la ITE quien tras la visita del edificio, con cita de la ITE de 2018, emite la misma con fecha de 15 de febrero de 2021, siendo registrada ante el Departamento del Gobierno Vasco correspondiente, el día 8 de marzo de 2021 ( doc. nº 6 demanda).

.- La ITE así realizada da lugar a las siguientes actuaciones:

a.- Se presenta ante el Ayuntamiento de Barakaldo que había requerido su realización, el día 15 de febrero de 2021 y ese mismo día en la Junta de propietarios celebrada, se informa de su presentación ( doc. nº 7 demanda).

En la citada ITE se describen las patologías detectadas, calificadas algunas de grado 4 que requiere para su corrección o control adecuado tareas de mantenimiento, reparación, reposición, que son actuaciones a medio plazo, esto es como límite, en el plazo de 13 meses y solo la relativa a movimientos estructurales en la cimentación, se califica en grado 3 de actuación urgente, que requiere una actuación en el plazo de 12 meses ( doc. nº 6 demanda y f. 336 y ss ).

b.-Ante ello el Ayuntamiento a través del informe de sus técnicos de fecha 26 de febrero de 2021, tras discriminar entre tales actuaciones referidas en la ITE por quien la elabora, establece lo siguiente:

" .- De Grado 3 Relativas a movimientos estructurales de la cimentación:

"Se deberá contactar con el Ayuntamiento de Barakaldo para trasladarle el aparente movimiento que se está produciendo en la urbanización que rodea al edificio. Se deberán disponer testigos en diferentes puntos del NUM000 y llevar a cabo un seguimiento periódico de estos para conocer la evolución de la patología detectada. Pasado el periodo de seguimiento se deberán determinar los pasos ".

La subsanación de esta patología debe darse en el plazo de 12 meses, esto es, con el límite del 5 de febrero de 2022.

Ello determina que enla Junta de 26 de abril de 2021 se aprueban presupuestos para rejuntear fachadas, rehabilitar las fachadas a patio, presupuesto para testigos por movimiento del terreno , nuevos buzones, portero automático...., con un presupuesto de derramas de unos 30.000 euros que aprobadas son abonadas las correspondientes a las vendedoras el día 27 de mayo de 2021 (doc. n º 6 a 8 contestación).

.- De grado 4, con subsanación en el plazo de 13 meses, con el límite del 5 de marzo de 2022. Actuaciones en distintos puntos de la edificación cubierta inclinada, forjado, pilar de planta, fachadas exteriores e interiores ( patios), muro en contacto de terreno con viviendas, techo de vivienda NUM000. Son actuaciones puntuales, que implican realizar labores de mantenimiento o reparación o reposición, según los casos, sin una entidad suficiente y sí que en ningún momento se advierte en el citado informe de la ITE que se deban adoptar medidas de seguridad, siendo algunos de las actuaciones necesarias ya existentes en el año 2018.

Es más el Ayuntamiento, solo somete a su control la correspondiente a la calificación de grado 3 requiriendo la remisión de informe sobre su evolución y respecto de las demás al igual que de la de aquélla la necesidad de la oportuna licencia de obras y de que concluida la obra la presentación del certificado de subsanación de deficiencias ( f. 270 y ss).

Parte de estas obras se recogen en el acta de la Junta de 26 de abril de 2021 antes referida.

5.- A partir de este momento resulta que de la lectura de las actas de las Juntas se deduce lo siguiente:

.- A la Junta de 23 de setiembre de 2021 acude el arquitecto Sr. Evelio quien informa respecto sobre su intervención en otros edificios de esa zona y entiende que al ser las características constructivas similares al edificio del nº DIRECCION000, como en otro edificio en el que se ha obtenido trazas de aluminosis, tras explicar lo que ello implica, aconseja que debería realizarse un estudio, lo cual es aprobado por los Junta de propietarios.

.- El informe pericial que se elabora, en enero 2022 por el Sr. Evelio tras una inspección visual y toma de muestras en noviembre de 2021 que son examinadas por la empresa Eptisa se aporta como doc. nº 9 demanda y se ratifica en el acto de juicio ( minuto 39,19 y ss video nº 1), cuyo resultado arroja la presencia de cemento aluminoso en una vigueta del techo de lonja, siendo negativo en el hormigón de la estructura ( pilar del sótano) y en la capa compresora del suelo de la planta baja.

De igual modo insiste en que la presencia de cemento aluminoso no garantiza la seguridad y estabilidad del edificio, pudiendo colapsar la estructura en cualquier momento, porque si se ha dado en otros edificios de la zona, es normal que se dé también en el del nº DIRECCION000, para terminar admitiendo que la causa de oxidación de las viguetas y forjados del edificio a simple vista no tiene porque apreciarse que sean debidas al cemento aluminoso, aun cuando puede ser una de las causas ( minuto 41,30 y ss video nº1), reconociendo no ha examinado todos los forjados y sí solo lo ha constatado en la planta baja, estando la estructura de este edificio en mejor estado que la del que colapsó ( minuto 43,30 y ss video nº1).

Por otra parte, sorprende que en el acto de juicio se aporte, admitiéndose como documental ( f. 390 y ss), sin ratificación alguna, el documento de la empresa Eptisa en el que se hace referencia a que se han tomado otras muestras en otras partes del edificio, el día 27 de octubre de 2022, cuando la audiencia previa se celebra en julio y el acto de juicio el día 10 de noviembre, siendo el documento del día 8, arrojando un resultado positivo de cemento aluminoso en las viguetas examinadas, que no de aluminosis como refiere el vecino del inmueble, el Sr. Porfirio ( minuto 6,47 y ss video nº 1 ).

El cemento aluminoso es un componente del hormigón usado en la década los 1960-1970, cuya sola presencia no determina la existencia de aluminosis al tener que converger con otras causas como humedad, filtraciones de agua, condensación....; de modo que la misma se produce cuando se da un grado de degradación del hormigón poroso que acelera la oxidación de las armaduras y provoca la pérdida de resistencia estructural, que puede producir una rotura frágil, sin previo aviso, y el colapso, a lo que en su declaración e informe se refiere el Sr. Evelio.

.- Este informe se presenta ante el Ayuntamiento de Barakaldo dando lugar a los correspondientes informes de los técnicos municipales y al decreto de fecha 28 de febrero de 2022 en el que se ordena que la Comunidad proceda:

1.-En el plazo de un mes, a presentar una propuesta en la que determinen las medidas cautelares que se van a adoptar hasta la ejecución del refuerzo que precisa el edificio para garantizar su seguridad: si se va a desalojar el inmueble y clausurarlo o existe alguna alternativa a tal medida como puede ser la del apuntalamiento de todos los forjados.

2.- En el plazo de 3 meses, a presentar un proyecto de ejecución para acometer el refuerzo de la estructura elaborado por un arquitecto en el que se incluirá también las actuaciones establecidas en la ITE, que en función de su gradación deben acometerse.

Decreto que fue recurrido al entender la Comunidad de propietarios la procedencia de la ruina del edificio, siendo desestimado el recurso fue desestimado salvo en una ampliación de los plazos para las actuaciones objeto de requerimiento ( f.268 y ss),

.- En la Junta de 4 de marzo de 2022 se da cuenta de tal Decreto, y en Juntas posteriores como la de 7 de marzo se acuerda el desalojo del edificio, pedir al Ayuntamiento la reubicación ..., sin que ello se admite por el ente municipal....., en la Junta de 23 de marzo se acuerda valora económicamente los proyectos exigidos y medidas por el ente municipal antes referida, y acordando en la Junta de 6 de abril de 2022 el nombramiento de abogados para la defensa de sus intereses en los expedientes administrativos.

.- La única declaración, en el acto de juicio celebrado el 10 de noviembre de 2022, como testigo de un vecino del inmueble es la del Sr. Porfirio quien reconoce que en los 30 años que lleva en el edificio no ha habido derrumbe parcial, ni colapso ni nada .. ( minuto 7,10 a 7,25 y ss video nº1); que el problema con el Ayuntamiento con el bajo en 2012 lo fue por un tema asentamiento del edificio; que en la Junta de febrero de 2021 se habló de movimientos estructurales del bajo (minuto 11,41 y ss video nº1) y que aunque, en marzo de 2022, se acordó esalojar el edificio, ello no se ha hecho a la espera de lo diga el Ayuntamiento, estando viviendo los vecinos con normalidad, sin haberse dado colapso o derrumbe, no habiendo contratado a técnicos para hacer las reparaciones y sí a unos abogados al discrepar de la no consideración por el Ayuntamiento de la existencia de ruina ni de aluminosis ( minuto 17, 20 a 19,12 y ss video nº1).

De lo así actuado teniendo en cuenta las acciones ejercitadas por la parte actora esta Sala con la Juzgadora de instancia, entiende que no procede la estimación de la demanda por cuanto que si bien no se cuestiona por el Sr. Doroteo que la vivienda como tal estaba en buen estado, como declara quien fue su pareja y madre de su hija, la Sra. Modesta ( minuto 20 y ss video nº1) y quien como se deduce en su declaración a raíz de la intervención del Sr. Evelio ha estado muy involucrada en las reuniones con el Ayuntamiento de Barakaldo para obtener una solución de lo que la Comunidad en la Junta antes referida decidió que no es otra cosa que la declaración de ruina del edificio, el desalojo del mismo y su reubicación por el Ayuntamiento, lo que se ha negado por el citado ente municipal, como se deduce del expediente administrativo obrante en autos, lo cierto es que tales actuaciones nada tienen que ver con las vendedoras.

Y ello porque en el seno de la Comunidad mientras ellas o aquellos de los que traen causa formaban parte, en ningún momento, ha habido derrumbes o ni ha precisado su desalojo ni sospecha alguna que de una situación que lo hubiera justificado; las actuaciones llevadas a lo largo de los años son las propias de las reparaciones de un edificio de las características y antigüedad del de autos, lo que sin duda incidió en el precio de la vivienda, inferior al valor mínimo atribuible fiscalmente que no es lo habitual, no existiendo dato alguno ni prueba que en esa Comunidad se tuviera conocimiento de la existencia de cemento aluminoso que no de aluminosis que como tal no se ha dado, siendo que ello se constata tras la venta de la vivienda, pues los problemas de asentamiento del edificio se imputaban a la urbanización, a la autovía ... y las deficiencias de la ITE de 2018 no se agravaron cuando se da la nueva ITE en 2021 en la que siendo la misma, a instancia del Ayuntamiento, no se adoptan medidas adicionales, ni hay constancia de riesgo alguno y los trabajos a realizar se presupuesta su reparación en la Comunidad en una cantidad aproximada de 30.000 euros, abonando las derramas iniciales las vendedoras, quienes se encontraban al corriente del pago con la Comunidad al momento de la compraventa, pudiendo advertir el actor las características exteriores del edificio y su entorno, no resultaría extraño que el precio inferior tenga su razón en tales obras, pero las mismas en modo alguno convierten al bien adquirido en inhábil para su destino de vivienda ni generan un consentimiento erróneo que determine la anulabilidad del contrato, cuando aquello que pudiera resultar de mayor relevancia e importancia, cual es la existencia de cemento aluminoso que es lo que lleva al actor a presentar la demanda no era conocido por las vendedoras al momento de la celebración del contrato en junio de 2021, por más que en uno de los edificios cercanos se hubiera dado un colapso, sin que el Ayuntamiento hubiera valorado ninguna otra medida de seguridad de los edificios que la realización de la ITE de 2021 que para nada advierte del problema constatado después.

Lo expuesto conlleva la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia de instancia, con las matizaciones en la presente realizadas.

QUINTO.-En relación a las costas procesales de esta alzada, dada la desestimación del recurso de apelación procede su imposición a la parte apelante ( art. 398 nº 1 LEC) .

SEXTO.-La desestimación del recurso de apelación, conlleva de conformidad con lo dispuesto en el apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de LOPJ en la redacción dada por la LO 1/2009 de 3 de noviembre, la pérdida del depósito constituido al efecto, el cual será transferido por la Sra. Letrada de la Administración de Justicia a la cuenta de depósitos de recursos desestimados.

VISTOSlos preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.