Sentencia Civil 220/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Bizkaia, Rec. 99/2024 de 21 de abril del 2026

PRIMERO.- De los términos del litigio y recurso

Ejercita la parte actora una acción de impugnación de acuerdos comunitarios al amparo del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, dirigida contra el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 22 de noviembre de 2021, relativo a la aprobación del presupuesto para la realización de diversas obras en el edificio y la correspondiente derrama.

La demanda sostiene que una parte relevante de las partidas presupuestadas constituyen obras de mejora, y no de conservación, habitabilidad o seguridad, por lo que -habiendo salvado su voto- la actora no estaría obligada a contribuir a su financiación.

La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda y considera que todas las partidas integradas en los presupuestos aprobados tienen carácter de obras necesarias, imprescindibles para la debida conservación y seguridad del inmueble, conforme a los arts. 10.1.a) y 17.4 LPH, apoyándose de forma principal en el dictamen pericial judicial de 1 de diciembre de 2022, así como en las aclaraciones prestadas en la vista por el técnico designado como perito y por la arquitecta autora del certificado de Bau Arkitektoak.

Frente a esta decisión la parte demandante interpone recurso de apelación, alegando esencialmente (a) que la sentencia incurre en errónea valoración de la prueba pericial, al tratar como necesarias partidas que el propio perito calificó inicialmente como mejoras; (b) que el acuerdo es lesivo para los intereses de la actora al aprobar conjuntamente partidas heterogéneas sin individualización ni desglose; (c) que existieron alternativas técnicas menos gravosas, según los informes aportados con la demanda; y (d) que la sentencia yerra al no apreciar abuso de derecho ni perjuicio relevante en los términos del art. 18.1 LPH.

Por su parte, la comunidad apelada, en su escrito de oposición al recurso, sostiene la plena corrección jurídica y valoración probatoria de la sentencia, apoyándose en que (i) el edificio presenta patologías graves, incluso con situaciones de riesgo cierto para las personas, según se desprende del peritaje judicial, del informe de Fopertek-Legalitas y de la ITE aportada; (ii) las partidas calificadas como mejoras lo son solo en términos comparativos, pero no dejan por ello de ser necesarias para la adecuada conservación, seguridad y ornato, conforme al art. 10 LPH; y (iii) la actora ha obstaculizado de forma injustificada la ejecución de obras cuyo carácter perentorio resulta acreditado.

Delimitado así el objeto de la alzada , debemos resolver, a la luz del art. 18 LPH y de la doctrina jurisprudencial aplicable, si el acuerdo impugnado aprobó obras realmente necesarias o si, por el contrario, comprendía mejoras no obligatorias, y en función de ello determinar la validez del acuerdo y la pertinencia de su eventual anulación.

SEGUNDO.- Del error en la valoración probatoria

El motivo principal por el cual se apela la sentencia de instancia se refiere a la incorrecta valoración que de la prueba ha realizado el juzgador de Instancia en cuanto a lo que es obra necesaria y mejora.

Sostiene la apelante que la valoración que realiza el Juzgado del dictamen pericial y del conjunto de la prueba es errónea, incongruente y contraria a la realidad técnica acreditada.

Por lo que hace a la valoración probatoria hemos de aplicar, la Jurisprudencia contenida en sentencias como la 886/2022, de 13 de diciembre ( ROJ: STS 4600/2022 - ECLI:ES:TS:2022:4600 ),y 911/2022, de 14 de diciembre ( ROJ: STS 4793/2022 - ECLI:ES:TS:2022:4793 )que nos dicen:

«La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración».

Por tanto, lo primero que hemos de tomar en consideración es si en la sentencia objeto de apelación, se ha realizado una valoración íntegra y conjunta de toda la prueba practicada, conforme a los principios de libre valoración, inmediación y sana crítica, sin omitir ningún medio probatorio admitido y atendiendo a su mutua interrelación. Y del análisis de la resolución y las pruebas documentales así como lo depuesto en la vista, concluimos en que la valoración que se efectúa en la instancia no se apoya en un medio aislado, sino en la concurrencia y concordancia de las pruebas, lo que permite alcanzar una convicción razonada sobre los hechos declarados probados.

Además, debemos destacar que en lo que respecta a la prueba pericial, esta ha sido valorada de conformidad con el artículo 348 LEC, atendiendo a su fundamentación técnica, y a las explicaciones dadas en el acto del juicio y su corroboración con otros elementos probatorios, en concreto con la testifical de la arquitecta Sra. Gregoria.

En tal sentido y por lo que hace a la pericial judicial afirma la parte apelante que el perito judicial sí distinguió entre mejoras y obras necesarias, indicando que no todas eran necesarias. Así, dice, distingue entre las partidas necesarias para la conservación del edificio y las partidas de mejora, que cuantifica en 11.579 € (mortero en basto, enchapado de paredes del portal, embaldosado, aislamiento térmico, falsos techos, etc.). Recalca que tales partidas no eran imprescindibles y podrían sustituirse por soluciones menos costosas. A juicio de la recurrente, en la sentencia se ignora este desglose y, en vez de analizar partida por partida, acoge sin crítica la explicación del perito en la vista, donde este "se desdice" de su propio informe al afirmar que todo podría ser necesario por el "mal estado general del edificio". A su entender, existe una clara contradicción entre el informe escrito y las aclaraciones efectuadas en la vista, por cuanto que en el dictamen emitido, el perito deja claro que (i) no hace falta picar todas las paredes, (ii) no es necesaria la instalación de falsos techos y (iii) el azulejo y algunos acabados corresponden a "razones de ornato". Tales afirmaciones escritas, son modificadas en las aclaraciones dadas en que , afirma que pueden considerarse necesarias por el estado general del edificio. Esta afirmación es un cambio injustificado, y la sentencia no debió privilegiar la declaración oral frente al documento técnico escrito.

Además, la apelante insiste en que gran parte de las obras etiquetadas como mejoras pertenecen al presupuesto del propietario Indalecio, que es comunero y, a la vez, constructor, lo que genera un conflicto de interés, afectando la objetividad del acuerdo comunitario, y que al no desglosarse las obras de mejora, el acuerdo ha de ser declarado nulo.

Por último, dice en cuanto a la valoración probatoria de la resolución apelada, que se omiten los informes técnicos aportados por la actora -informe de Bau Arkitektoak de 2021 - que establecía que las zancas de la escalera podrían estar en buen estado y solo requerir tratamiento puntual por lo que no era necesaria su sustitución completa. Extremo que considera no ha sido valorado

Por el contrario, la Comunidad de Propietarios, indica que el perito judicial, totalmente imparcial, concluyó que:

1)Las obras corresponden "en su mayor parte" a obras de reparación necesarias.

2)Incluso las partidas calificadas como "mejoras" responden a razones de ornato, pero no por ello dejan de ser necesarias.

Añade que la declaración oral del perito en la vista no es una contradicción, sino una matización técnica en el sentido de que las mejoras obviamente son mejoras respecto al estado actual, pero en un edificio gravemente deteriorado resultan necesarias para garantizar seguridad, accesibilidad y ornato.

Concluye la apelada que se trata de obras imprescindibles , que no son mejoras y que los hechos probados de la resolución de instancia se corresponden con la correcta valoración probatoria.

Asimismo, considera que el documento de Bau Arkitektoak (mayo 2022) contradice el de 2021 en que se funda la apelante. En este certificado de 2022 se advierte que la arquitecta confirma la necesidad de todas las partidas, incluida la sustitución completa de zancas.

Por último, niega la acreditación del supuesto conflicto de intereses en relación al presupuesto del comunero Sr. Indalecio quien o actúa movido por interés personal y presenta presupuestos más ajustados que otras empresas, aun cuando la comunidad ha aprobado varios presupuestos (no solo el del Sr. Indalecio), de hasta 8 empresas distintas.

Sentados los términos del debate, hemos de anticipar que van a ser objeto de desestimación los motivos de apelación referidos a la valoración probatoria. Asimismo, y por razones sistemáticas primeramente habremos de definir en el marco de la Ley de Propiedad horizontal que se entiende por mejoras y una vez concretado dicho concepto, comprobar si se ha valorado correctamente los diversos elementos probatorios existentes en este litigio a fin de poder analizar la nulidad del acuerdo que es objeto de impugnación y en concreto si las obras aprobadas son de mejora o parcialmente contienen mejoras no imputables a la comunera recurrente.

Conviene resaltar que Dña. Gregoria, en su condición de testigoperito, expuso de forma detallada el estado del edificio con anterioridad a la intervención, señalando, en síntesis, que:

(i) el inmueble se encontraba en un estado de mantenimiento nulo y de elevado deterioro;

(ii) la actuación proyectada tenía carácter de consolidación estructural, y no de refuerzo integral, si bien manifestó que, desde un punto de vista técnico, el edificio habría requerido una reparación integral; y

(iii) la estructura de madera, propia del edificio, es especialmente sensible a la entrada de agua, circunstancia que provoca un deterioro progresivo y acelerado.

Asimismo, en relación con los presupuestos aprobados, la citada arquitecta afirmó que las partidas incluidas -relativas a albañilería, carpintería, electricidad, escayola, herrería, tratamiento de la madera y fontanería- resultaban necesarias, toda vez que daban respuesta a las exigencias derivadas de la ITE, a la existencia de fugas de agua, grietas en la fachada trasera y humedades que afectaban directamente a la estructura, siendo el objetivo principal de dichas actuaciones impedir la entrada de agua, elemento determinante en el proceso de degradación del edificio.

En estos extremos coincide sustancialmente el perito judicial, D. Justiniano, quien, en sus aclaraciones, describió el estado de la escalera como muy deficiente, afectando a la propia estructura, próximo a una situación de ruina técnica, y con un grave riesgo para la seguridad de las personas en caso de no acometerse una intervención urgente.

Por lo que respecta a la tramitación y aprobación de los presupuestos, el administrador de fincas explicó que, tras solicitarse varios, únicamente se presentaron dos, procediéndose en la junta a la aprobación del presupuesto que ahora se impugna. Dicho presupuesto fue analizado tanto por la arquitecta como por el perito judicial. Este último indicó que una parte del importe -aproximadamente 11.000 euros- podría conceptuarse, en abstracto, como mejora, en concreto respecto de determinadas partidas de pintura, albañilería y falsos techos, si bien precisó de forma expresa que incluso dichas actuaciones calificables como mejora resultaban necesarias atendida la situación global del edificio, sin que pudieran desvincularse del conjunto de actuaciones imprescindibles para su adecuada rehabilitación.

En relación específica con la pintura, la arquitecta explicó que no se trataba de una actuación de mero ornato, sino que cumplía funciones de impermeabilización y protección, evitaba la emisión de polvo del mortero y contribuía a mejorar la calidad del aire interior, exigible conforme a los estándares actuales. El perito judicial corroboró este extremo, señalando que el estado del recubrimiento era prácticamente inexistente y que las labores de raseo, enlucido y pintura constituían obras de reparación necesarias.

Igualmente, en materia de fontanería, el perito calificó como obra de reparación la sustitución de los tramos desde el portal hasta la arqueta, y, respecto de la instalación eléctrica, advirtió la existencia de un riesgo manifiesto de incendio, destacando que ya se había procedido a sustituir parte del cableado debido a su deficiente estado.

Por último, el perito descartó que el vaciado de las viviendas sitas en las plantas segunda y tercera fuera la causa de los daños estructurales del edificio, limitando, en su caso, sus posibles efectos a daños menores. Asimismo, señaló que el rebaje de vigas solo podría tener incidencia estructural si fuera reciente, sin que pudiera afirmarse que se hubiera ejecutado en las últimas obras, pudiendo tratarse de una actuación antigua. En cuanto a la rehabilitación del edificio colindante ( DIRECCION001), admitió la posibilidad de fisuras o infiltraciones puntuales, pero negó que dicha actuación fuera la causa del estado de ruina de la escalera o del edificio núm. DIRECCION000.

Este análisis que de la prueba se efectúa en la primera instancia resulta razonado, motivado y conforme a las reglas de la lógica y sana crítica, sin que existan omisiones probatorias, ni una incorrecta aplicación de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) . La apelante lo que hace es mostrar su desacuerdo con la conclusión alcanzada en la valoración por el Tribunal de Instancia pero no aporta elementos de los cuales inferir esa incorrección en la valoración sin que constatemos error patente, razonamientos ilógicos o conclusiones absurdas, por lo que el motivo de apelación basado en la valoración de la prueba debe ser desestimado.

TERCERO.- de las mejoras.

Respecto de la problemática de las obras, y conforme a la redacción de nuestra ley de Propiedad Horizontal, múltiples veces modificadas, podemos distinguir tres grupos de obras fundamentales:

a)Obras de conservación

b)Obras de accesibilidad

c)Obras de mejora y/o innovación

Las primeras de ellas, necesarias o de conservación están configuradas como obras obligatorias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, incluyendo las destinadas a asegurar seguridad, habitabilidad y accesibilidad, y también las "condiciones de ornato" y por ello conforme al artículo 10 de la LPH, se regula el mecanismo del modo en que se han de pagar ya que son obras legalmente exigibles.

Por su parte hay otro grupo relevante de obras, relativas a la accesibilidad -que también son necesarias y por ello obligatorias- respecto de las cuales el artículo 10.1 b las contiene en la mención de ajustes razonables en materia de accesibilidad y con unas especificidades propias que conforme a los términos del recurso no precisan mayor análisis.

Por último, tenemos la previsión de obras que contienen innovaciones o mejoras no exigibles y por ello no necesarias, ajenas a la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad, que se mencionan en el artículo 17.4 LPH en cuanto al régimen para su adopción y respecto de las cuales, pese a acordarse con la mayoría precisa, el comunero disidente no queda obligado a su pago, ni se modifica su cuota de participación, aun cuando no se vea privado de la ventaja que tal obra supone.

De esta configuración legal, llegamos a la conclusión de que el texto legal no define qué es una mejora con un concepto cerrado, sino en contraposición al término de obra necesaria, de tal manera que una mejora resulta ajena a las obras relativas a conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad.

Por ello, podemos considerar que son obras de mejora aquellas que (i) suponen un aumento del confort o prestaciones del inmueble sin ser imprescindibles para mantenerlo en condiciones mínimas (p.e. piscina, gimnasio, embellecimiento de lujo del portal...), (ii) son discrecionales (no derivan de orden administrativa, ITE, riesgos reales, ni de incumplimiento de estándares básicos), y (iii) las suntuarias o recreativas.

Dentro de esta tipología, la distinción se puede alzar como dudosa cuando nos referimos a las obras de ornato funcional (no a las suntuarias). Así, serán, conforme al artículo 10, de "ornato funcional", esto es, no mejoras, aquellas actuaciones como el pintado y revestimientos en paramentos, las reparaciones de acabados tras obras estructurales, y aquellas que sean exigibles para que el inmueble quede en un uso normal tras acometer las obras. Y por el contrario, no lo serán una sustitución de un portal normal por un portal con acabados de alta gama como mármol o con embellecimientos superiores a la funcionalidad, o aquellas obras que no responsan a una necesidad previa de protección o exigencias administrativa. Y en el supuesto de autos podemos afirmar, según la prueba practicada que aun cuando la obra presupuestada y acordada comporte una mejora, lo es como mejora de la situación previa a la obra por su pésimo estado pero formando parte el acabado y actuación del restablecimiento de los elementos comunes e imprescindibles para el uso normal y adecuado con una calidad estética media o propia del inmueble y necesaria para la terminación imprescindible, por cuanto que no toda intervención "estética" es mejora ex art. 10 LPH, dependerá de si es funcionalmente necesaria para mantener el edificio en condiciones exigibles. En tal sentido el artículo 17.4 LPH permite concluir que estaremos ante una mejora (no exigible) cuando la actuación aumenta confort/valor/calidad sin ser necesaria para los estándares de conservación/seguridad/habitabilidad/accesibilidad y en este supuesto es cuando hay incidencia respecto de la repercusión del importe de la actuación.

En nuestro caso y aun cuando en el informe del perito judicial se aludía a mejoras estas eran sobre mortero en basto, enchapado del portal, embaldosado, aislamiento térmico y, sin embargo, del análisis de la prueba y sus propias aclaraciones aunado al resto del material probatorio-como ya hemos referido en el fundamento que antecede al presente- las indicadas partidas obedecen a razones de ornato pero no eran menos necesarias, atendiendo al estado y a los riesgos apreciados (estado precario de escalera, desprendimientos, caídas, riesgo eléctrico).

Alegaba la recurrente que la partida "mortero en basto" era una mejora prescindible. Ahora bien, la sentencia de instancia recoge que, aun figurando entre las partidas inicialmente calificadas como mejora, el perito la conecta con necesidades de terminación y estabilidad/adecuación de paramentos en un edificio con deterioro general, en el que las soluciones de simple "reparación puntual" no garantizan una conservación correcta. En términos jurídicos, el mortero en basto opera aquí como terminación constructiva funcional, no como lujo: cumple una función de adecuación y protección de superficies y de restablecimiento de condiciones mínimas, por lo que se integra en las "condiciones de ornato" del art. 10.1.a LPH, siendo por ello repercutible a todos.

Respecto del enchapado del portal, la apelante sostiene su carácter puramente estético. Sin embargo, la resolución recurrida refleja que el perito lo incluye entre actuaciones vinculadas a "ornato" pero no por ello menos necesarias en el contexto del inmueble. El portal constituye un elemento común de tránsito y exposición a humedad, roces y degradación, de modo que determinados revestimientos pueden obedecer no solo a estética, sino a protección y mantenimiento del elemento común. De nuevo, el art. 10.1.a LPH incorpora expresamente el ornato dentro de las obras obligatorias; y la prueba pericial, tal como ha sido valorada en instancia, permite entender esta partida como ornato funcional integrado en la rehabilitación del elemento común, con repercusión a todos. Así, incluso aceptando que el enchapado "mejora" el estado anterior, ello no lo convierte en "mejora no exigible" del art. 17.4: lo determinante es que, en un edificio con patologías importantes, la terminación y protección del portal se relaciona con el deber de conservación y con condiciones exigibles de uso y mantenimiento.

Similar solución para el embaldosado del suelo del portal, argumenta la sentencia de instancia que el perito lo menciona entre las partidas calificadas como mejora comparativa, pero integradas en razones de ornato y necesidad por el estado del edificio. El embaldosado del portal no es solo decoración: cumple una función de seguridad en el tránsito, resistencia al desgaste y facilidad de mantenimiento e higiene, particularmente relevante en un inmueble donde se describen deterioros y situaciones de riesgo. En este marco, la sustitución y/o reposición del pavimento del portal se encuadra razonablemente en el art. 10.1.a LPH (conservación y ornato), y por tanto su coste es repercutible a todos, sin excepción del disidente. Debiera la apelante haber acreditado que el pavimento anterior era adecuado y que el nuevo embaldosado responde a un nivel superior o suntuario ajeno a toda finalidad de conservación o seguridad; pero la valoración probatoria efectuada en instancia, apoyada en pericial judicial y en el contexto de deterioro general, conduce a la solución contraria: partida necesaria y obligatoria en sentido amplio del art. 10.

En cuanto a falsos techos y aislamiento térmico, la controversia puede analizarse desde dos perspectivas: (a) pueden verse como mejora de confort, pero (b) también pueden constituir solución técnica necesaria en rehabilitación, para resolver condensaciones, pérdidas térmicas, protección de forjados/instalaciones o para completar actuaciones en paramentos con deterioro. La sentencia de instancia, siguiendo al perito, los sitúa entre actuaciones que "mejoran" respecto del estado actual, pero que, dada la situación del inmueble, se estiman necesarias. Este punto es jurídicamente determinante: el art. 10.1.a LPH incorpora la conservación y el ornato, y no impone un estándar de "mínimo absoluto", sino de adecuación a condiciones exigibles de seguridad/habitabilidad y mantenimiento.

En un edificio con daños relevantes en caja de escalera y elementos comunes, la solución técnica de falsos techos y aislamientos puede responder y responde a la necesidad de completar una intervención que asegure condiciones de habitabilidad y mantenimiento, evitando degradaciones futuras. Por ello, no procede su reconducción a "innovación no exigible" del art. 17.4, ni la exoneración del disidente: la partida queda integrada en el art. 10 y es repercutible a todos.

Por último el apartado de la pintura se presenta a veces como actuación "estética". Sin embargo, la sentencia de instancia recoge explícitamente la declaración técnica de que la pintura opera como revestimiento y protección, contribuye a la impermeabilización y evita degradación, además de otros efectos vinculados a salubridad (p. ej., polvo en paramentos sin remate). En consecuencia, la pintura no se valora como un lujo opcional, sino como una partida necesaria para la adecuada conservación del inmueble, el cual inicialmente debió contar con paredes y techos pintados, lo que se integra en el art. 10.1.a LPH por su componente de conservación/ornato funcional.

Podremos denominarlas como "ornato funcional" en el sentido de que aunque algunas partidas puedan describirse como "mejora" en sentido coloquial (mejora respecto del estado anterior), jurídicamente quedan absorbidas por el art. 10 si constituyen ornato funcional necesario para completar o proteger la reparación o garantizar condiciones exigibles del inmueble ya que si bien una partida puede ser "mejora" por comparación estética, ello no obsta a que al mismo tiempo sea imprescindible para devolver al elemento común condiciones mínimas de uso/seguridad o para cerrar técnicamente una reparación. Eso, en LPH, es precisamente lo que permite el inciso de "ornato" del art. 10 y por ello su costo es repercutible a todos, sin que proceda la exoneración del 17.4.

Este Tribunal comparte que el art. 10 LPH no se limita a "lo estrictamente estructural", sino que incorpora expresamente el ornato como condición de conservación exigible. Por ello, cuando el propio peritaje explica que ciertas partidas, aun calificables como mejora comparativa, responden a razones de ornato no por ello menos necesarias, la conclusión jurídica coherente es su integración en el art. 10.

De lo expuesto resulta que las partidas controvertidas, aun pudiendo suponer una mejora comparativa respecto del estado previo, se integran -según la prueba pericial judicial y la valoración razonada de la instancia- en el deber de conservación y en las condiciones de ornato del art. 10.1.a LPH, en un edificio con patologías relevantes y riesgos descritos. En tal escenario, no procede reconducirlas al art. 17.4 LPH ni aplicar la exoneración para el comunero disidente, pues esta solo juega ante mejoras no requeridas para conservación/habitabilidad/seguridad/accesibilidad; y aquí la necesidad ha sido afirmada técnicamente y acogida por la sentencia recurrida.

Por ello, las obras aprobadas por la Comunidad deben considerarse obligatorias y repercutibles a todos los comuneros, limitándose el acuerdo comunitario a articular su ejecución y financiación conforme a cuota, sin que el salvamento de voto permita excluir la contribución cuando la obra es necesaria en los términos del art. 10

Por todo ello, se confirma la resolución de instancia y se rechaza la petición de "no repercusión" por falta del requisito del art. 17.4, al tratarse de obras o actuaciones (partidas de embaldosado, pintura, lucidos o falsos techos...) integradas en el deber de conservación y en las condiciones de ornato del art. 10.1.a, atendido el estado del inmueble y la función de terminación, protección y seguridad descrita por la pericial y asumida por la instancia.

CUARTO.- del abuso de derecho y grave perjuicio ( art 18.1LPH )

La apelante sostiene que la sentencia de instancia incurre en error al no apreciar abuso de derecho y/o grave perjuicio ( art. 18.1.c LPH) en el acuerdo comunitario impugnado, por entender que se aprobó un presupuesto presentado por un comunero (D. Indalecio) que tendría un claro interés económico y en el cual incorporó partidas que el perito cuantificó como "mejora" (en torno a 11.000/11.579 €), y que el acuerdo mezcló sin desglose obras necesarias con obras de mejora, obligando indebidamente a la disidente al pago.

En la vista, la parte actora y apelante insistió en esa idea, afirmando que el presupuesto del comunero constructor sería el que concentra partidas calificadas como mejora, que existirían presupuestos alternativos, y que al haberse fijado una derrama de 3.000 € la actuación debía someterse al régimen de mayorías del art. 17.4 LPH; incluso alegó que determinadas incidencias de morosidad afectarían a la regularidad de la votación.

La apelada rechaza que la procedencia subjetiva del presupuesto aprobado evidencie abuso o perjuicio, y sostiene que- como ha quedado acreditado- la comunidad se encontraba ante una situación de deterioro y riesgo, por lo que el acuerdo responde a una finalidad legítima: acometer obras necesarias para seguridad/habitabilidad/conservación ( art. 10.1.a LPH) , añade que las partidas que el perito llegó a calificar como "mejora" lo serían en términos comparativos, con la situación previa, y que el propio perito las vinculó a "acabados" y aclaró que, atendido el estado del edificio, no dejaban de ser necesarias en el conjunto de la intervención, con referencia a ornato funcional. Extremo este suficientemente razonado y acreditado conforme hemos explicado en los anteriores fundamentos jurídicos a los que nos remitimos. Sin perjuicio de lo cual indicar respecto de la naturaleza de las obras, por su conexión directa con el motivo ahora analizado que la Presidenta de la comunidad negó que las obras se orienten a beneficiar al Sr. Indalecio y explicó que la dificultad real fue la falta de disponibilidad de profesionales: "no conseguimos ningún otro constructor... encontramos dos... uno el de él y otro casi el doble". Asimismo relató un accidente en el inmueble ("los inquilinos se cayó... faltaban escalones... estaba ruinoso"), dato coherente con la tesis de urgencia/seguridad. Además, el administrador declaró que se solicitaron varios presupuestos (recordaba "a cinco o seis contratas") y que, en la junta, finalmente solo se dispuso de dos ofertas relevantes (una de Indalecio y otra de Akatz aprobándose por mayoría la del comunero. Y respecto de las supuestas mejoras y necesidad el perito judicial manifestó en sus conclusiones que las partidas -relativas a acabados principalmente- "por mucho que sean de mejora, no dejan de ser necesarias", y que el conjunto de obras es preciso para restaurar la integridad estructural y, especialmente, la seguridad de la escalera, advirtiendo de "grave riesgo". Además, sobre la relación entre obras privativas del Sr. Indalecio y el estado del edificio, el perito indicó expresamente que, en su opinión, no existe relación directa. Por último, la arquitecta explicó que la pintura no es solo estética: actúa como revestimiento de protección/impermeabilización y, en el interior, estabiliza paramentos; evita emisión de polvo del mortero y afecta a la calidad del aire, lo que conectó con exigencias actuales. También calificó la escalera de "estado precario... totalmente inestable... peligro para el usuario".

Añadir que se había pedido la correspondiente licencia que fue otorgada; y enfatizó que el problema radica en los daños propios del edificio, no en la actuación del comunero o del edificio colindante.

El art. 18.1.c LPH exige un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o abuso de derecho. En el caso de autos , y conforme a lo razonado ya en relación con la naturaleza de las obras, permite concluir que nos hallamos ante actuaciones integradas en el deber de conservación/seguridad/habitabilidad y en las condiciones de ornato funcional del art. 10.1.a LPH, siendo por tanto obligatorias y repercutibles a todos los comuneros. Y la alegación de abuso por el hecho de que el presupuesto proceda de un comunero-vecino no pemrite cosndierra aplicable este motivo de impugnación, no se constata ni arbitrariedad ni desviación de la finalidad comunitaria d el aobra que no se acredita con la sola procedencia subjetiva de la oferta contenida ne el presupuesto aceptado.

Antes al contrario, la prueba practicada en vista refuerza que: (i) hubo dificultad real para obtener presupuestos (presidenta y administrador), aprobándose una opción disponible frente a otra sustancialmente más costosa; (ii) no se acreditó que las obras privativas del comunero sean causa del estado estructural del edificio;

(iii) la situación de riesgo y la necesidad de intervención en escalera y elementos comunes quedaron descritas de forma consistente (presidenta: accidente; arquitecta: precariedad/inestabilidad; perito: grave riesgo).

Todo ello excluye que el acuerdo pueda reputarse caprichoso, o dirigido a un favorecimiento ilegítimo ni determinante para un vecino, máxime cuando la discusión sobre alternativas técnicas o acabados (falsos techos, pintura, revestimientos) se ha reconducido -con apoyo pericial- a actuaciones necesarias de terminación y protección en un edificio con deterioro grave

En definitiva, el motivo se desestima porque (a) no concurre grave perjuicio "no debido", al existir obligación jurídica de soportar la derrama por tratarse de actuaciones del art. 10.1.a LPH y (b) tampoco se acredita abuso de derecho por la sola circunstancia de que uno de los presupuestos proceda de un comunero, cuando la prueba de la vista muestra ausencia de desviación y confirma la necesidad y urgencia de las obras.

Por todo lo cual se desestima el recurso de apelación presentado.

QUINTO.- de las costas

La desestimación íntegra del recurso de apelación determina la imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( redacción anterior al Real Decreto-ley 6/2023), sin que concurra circunstancia que justifique un pronunciamiento distinto, al no apreciarse serias dudas de hecho o de derecho que permitan excepcionar el criterio objetivo del vencimiento en esta alzada.

SEXTO.- Sobre la pérdida del depósito constituido para recurrir

En cuanto al depósito constituido para recurrir, procede acordar su pérdida al resultar desestimado el recurso de apelación, en aplicación de lo previsto en la Disposición Adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( redacción anterior al Real Decreto-ley 6/2023), con el destino legalmente establecido.

PRIMERO.- De los términos del litigio y recurso

Ejercita la parte actora una acción de impugnación de acuerdos comunitarios al amparo del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, dirigida contra el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 22 de noviembre de 2021, relativo a la aprobación del presupuesto para la realización de diversas obras en el edificio y la correspondiente derrama.

La demanda sostiene que una parte relevante de las partidas presupuestadas constituyen obras de mejora, y no de conservación, habitabilidad o seguridad, por lo que -habiendo salvado su voto- la actora no estaría obligada a contribuir a su financiación.

La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda y considera que todas las partidas integradas en los presupuestos aprobados tienen carácter de obras necesarias, imprescindibles para la debida conservación y seguridad del inmueble, conforme a los arts. 10.1.a) y 17.4 LPH, apoyándose de forma principal en el dictamen pericial judicial de 1 de diciembre de 2022, así como en las aclaraciones prestadas en la vista por el técnico designado como perito y por la arquitecta autora del certificado de Bau Arkitektoak.

Frente a esta decisión la parte demandante interpone recurso de apelación, alegando esencialmente (a) que la sentencia incurre en errónea valoración de la prueba pericial, al tratar como necesarias partidas que el propio perito calificó inicialmente como mejoras; (b) que el acuerdo es lesivo para los intereses de la actora al aprobar conjuntamente partidas heterogéneas sin individualización ni desglose; (c) que existieron alternativas técnicas menos gravosas, según los informes aportados con la demanda; y (d) que la sentencia yerra al no apreciar abuso de derecho ni perjuicio relevante en los términos del art. 18.1 LPH.

Por su parte, la comunidad apelada, en su escrito de oposición al recurso, sostiene la plena corrección jurídica y valoración probatoria de la sentencia, apoyándose en que (i) el edificio presenta patologías graves, incluso con situaciones de riesgo cierto para las personas, según se desprende del peritaje judicial, del informe de Fopertek-Legalitas y de la ITE aportada; (ii) las partidas calificadas como mejoras lo son solo en términos comparativos, pero no dejan por ello de ser necesarias para la adecuada conservación, seguridad y ornato, conforme al art. 10 LPH; y (iii) la actora ha obstaculizado de forma injustificada la ejecución de obras cuyo carácter perentorio resulta acreditado.

Delimitado así el objeto de la alzada , debemos resolver, a la luz del art. 18 LPH y de la doctrina jurisprudencial aplicable, si el acuerdo impugnado aprobó obras realmente necesarias o si, por el contrario, comprendía mejoras no obligatorias, y en función de ello determinar la validez del acuerdo y la pertinencia de su eventual anulación.

SEGUNDO.- Del error en la valoración probatoria

El motivo principal por el cual se apela la sentencia de instancia se refiere a la incorrecta valoración que de la prueba ha realizado el juzgador de Instancia en cuanto a lo que es obra necesaria y mejora.

Sostiene la apelante que la valoración que realiza el Juzgado del dictamen pericial y del conjunto de la prueba es errónea, incongruente y contraria a la realidad técnica acreditada.

Por lo que hace a la valoración probatoria hemos de aplicar, la Jurisprudencia contenida en sentencias como la 886/2022, de 13 de diciembre ( ROJ: STS 4600/2022 - ECLI:ES:TS:2022:4600 ),y 911/2022, de 14 de diciembre ( ROJ: STS 4793/2022 - ECLI:ES:TS:2022:4793 )que nos dicen:

«La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración».

Por tanto, lo primero que hemos de tomar en consideración es si en la sentencia objeto de apelación, se ha realizado una valoración íntegra y conjunta de toda la prueba practicada, conforme a los principios de libre valoración, inmediación y sana crítica, sin omitir ningún medio probatorio admitido y atendiendo a su mutua interrelación. Y del análisis de la resolución y las pruebas documentales así como lo depuesto en la vista, concluimos en que la valoración que se efectúa en la instancia no se apoya en un medio aislado, sino en la concurrencia y concordancia de las pruebas, lo que permite alcanzar una convicción razonada sobre los hechos declarados probados.

Además, debemos destacar que en lo que respecta a la prueba pericial, esta ha sido valorada de conformidad con el artículo 348 LEC, atendiendo a su fundamentación técnica, y a las explicaciones dadas en el acto del juicio y su corroboración con otros elementos probatorios, en concreto con la testifical de la arquitecta Sra. Gregoria.

En tal sentido y por lo que hace a la pericial judicial afirma la parte apelante que el perito judicial sí distinguió entre mejoras y obras necesarias, indicando que no todas eran necesarias. Así, dice, distingue entre las partidas necesarias para la conservación del edificio y las partidas de mejora, que cuantifica en 11.579 € (mortero en basto, enchapado de paredes del portal, embaldosado, aislamiento térmico, falsos techos, etc.). Recalca que tales partidas no eran imprescindibles y podrían sustituirse por soluciones menos costosas. A juicio de la recurrente, en la sentencia se ignora este desglose y, en vez de analizar partida por partida, acoge sin crítica la explicación del perito en la vista, donde este "se desdice" de su propio informe al afirmar que todo podría ser necesario por el "mal estado general del edificio". A su entender, existe una clara contradicción entre el informe escrito y las aclaraciones efectuadas en la vista, por cuanto que en el dictamen emitido, el perito deja claro que (i) no hace falta picar todas las paredes, (ii) no es necesaria la instalación de falsos techos y (iii) el azulejo y algunos acabados corresponden a "razones de ornato". Tales afirmaciones escritas, son modificadas en las aclaraciones dadas en que , afirma que pueden considerarse necesarias por el estado general del edificio. Esta afirmación es un cambio injustificado, y la sentencia no debió privilegiar la declaración oral frente al documento técnico escrito.

Además, la apelante insiste en que gran parte de las obras etiquetadas como mejoras pertenecen al presupuesto del propietario Indalecio, que es comunero y, a la vez, constructor, lo que genera un conflicto de interés, afectando la objetividad del acuerdo comunitario, y que al no desglosarse las obras de mejora, el acuerdo ha de ser declarado nulo.

Por último, dice en cuanto a la valoración probatoria de la resolución apelada, que se omiten los informes técnicos aportados por la actora -informe de Bau Arkitektoak de 2021 - que establecía que las zancas de la escalera podrían estar en buen estado y solo requerir tratamiento puntual por lo que no era necesaria su sustitución completa. Extremo que considera no ha sido valorado

Por el contrario, la Comunidad de Propietarios, indica que el perito judicial, totalmente imparcial, concluyó que:

1)Las obras corresponden "en su mayor parte" a obras de reparación necesarias.

2)Incluso las partidas calificadas como "mejoras" responden a razones de ornato, pero no por ello dejan de ser necesarias.

Añade que la declaración oral del perito en la vista no es una contradicción, sino una matización técnica en el sentido de que las mejoras obviamente son mejoras respecto al estado actual, pero en un edificio gravemente deteriorado resultan necesarias para garantizar seguridad, accesibilidad y ornato.

Concluye la apelada que se trata de obras imprescindibles , que no son mejoras y que los hechos probados de la resolución de instancia se corresponden con la correcta valoración probatoria.

Asimismo, considera que el documento de Bau Arkitektoak (mayo 2022) contradice el de 2021 en que se funda la apelante. En este certificado de 2022 se advierte que la arquitecta confirma la necesidad de todas las partidas, incluida la sustitución completa de zancas.

Por último, niega la acreditación del supuesto conflicto de intereses en relación al presupuesto del comunero Sr. Indalecio quien o actúa movido por interés personal y presenta presupuestos más ajustados que otras empresas, aun cuando la comunidad ha aprobado varios presupuestos (no solo el del Sr. Indalecio), de hasta 8 empresas distintas.

Sentados los términos del debate, hemos de anticipar que van a ser objeto de desestimación los motivos de apelación referidos a la valoración probatoria. Asimismo, y por razones sistemáticas primeramente habremos de definir en el marco de la Ley de Propiedad horizontal que se entiende por mejoras y una vez concretado dicho concepto, comprobar si se ha valorado correctamente los diversos elementos probatorios existentes en este litigio a fin de poder analizar la nulidad del acuerdo que es objeto de impugnación y en concreto si las obras aprobadas son de mejora o parcialmente contienen mejoras no imputables a la comunera recurrente.

Conviene resaltar que Dña. Gregoria, en su condición de testigoperito, expuso de forma detallada el estado del edificio con anterioridad a la intervención, señalando, en síntesis, que:

(i) el inmueble se encontraba en un estado de mantenimiento nulo y de elevado deterioro;

(ii) la actuación proyectada tenía carácter de consolidación estructural, y no de refuerzo integral, si bien manifestó que, desde un punto de vista técnico, el edificio habría requerido una reparación integral; y

(iii) la estructura de madera, propia del edificio, es especialmente sensible a la entrada de agua, circunstancia que provoca un deterioro progresivo y acelerado.

Asimismo, en relación con los presupuestos aprobados, la citada arquitecta afirmó que las partidas incluidas -relativas a albañilería, carpintería, electricidad, escayola, herrería, tratamiento de la madera y fontanería- resultaban necesarias, toda vez que daban respuesta a las exigencias derivadas de la ITE, a la existencia de fugas de agua, grietas en la fachada trasera y humedades que afectaban directamente a la estructura, siendo el objetivo principal de dichas actuaciones impedir la entrada de agua, elemento determinante en el proceso de degradación del edificio.

En estos extremos coincide sustancialmente el perito judicial, D. Justiniano, quien, en sus aclaraciones, describió el estado de la escalera como muy deficiente, afectando a la propia estructura, próximo a una situación de ruina técnica, y con un grave riesgo para la seguridad de las personas en caso de no acometerse una intervención urgente.

Por lo que respecta a la tramitación y aprobación de los presupuestos, el administrador de fincas explicó que, tras solicitarse varios, únicamente se presentaron dos, procediéndose en la junta a la aprobación del presupuesto que ahora se impugna. Dicho presupuesto fue analizado tanto por la arquitecta como por el perito judicial. Este último indicó que una parte del importe -aproximadamente 11.000 euros- podría conceptuarse, en abstracto, como mejora, en concreto respecto de determinadas partidas de pintura, albañilería y falsos techos, si bien precisó de forma expresa que incluso dichas actuaciones calificables como mejora resultaban necesarias atendida la situación global del edificio, sin que pudieran desvincularse del conjunto de actuaciones imprescindibles para su adecuada rehabilitación.

En relación específica con la pintura, la arquitecta explicó que no se trataba de una actuación de mero ornato, sino que cumplía funciones de impermeabilización y protección, evitaba la emisión de polvo del mortero y contribuía a mejorar la calidad del aire interior, exigible conforme a los estándares actuales. El perito judicial corroboró este extremo, señalando que el estado del recubrimiento era prácticamente inexistente y que las labores de raseo, enlucido y pintura constituían obras de reparación necesarias.

Igualmente, en materia de fontanería, el perito calificó como obra de reparación la sustitución de los tramos desde el portal hasta la arqueta, y, respecto de la instalación eléctrica, advirtió la existencia de un riesgo manifiesto de incendio, destacando que ya se había procedido a sustituir parte del cableado debido a su deficiente estado.

Por último, el perito descartó que el vaciado de las viviendas sitas en las plantas segunda y tercera fuera la causa de los daños estructurales del edificio, limitando, en su caso, sus posibles efectos a daños menores. Asimismo, señaló que el rebaje de vigas solo podría tener incidencia estructural si fuera reciente, sin que pudiera afirmarse que se hubiera ejecutado en las últimas obras, pudiendo tratarse de una actuación antigua. En cuanto a la rehabilitación del edificio colindante ( DIRECCION001), admitió la posibilidad de fisuras o infiltraciones puntuales, pero negó que dicha actuación fuera la causa del estado de ruina de la escalera o del edificio núm. DIRECCION000.

Este análisis que de la prueba se efectúa en la primera instancia resulta razonado, motivado y conforme a las reglas de la lógica y sana crítica, sin que existan omisiones probatorias, ni una incorrecta aplicación de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) . La apelante lo que hace es mostrar su desacuerdo con la conclusión alcanzada en la valoración por el Tribunal de Instancia pero no aporta elementos de los cuales inferir esa incorrección en la valoración sin que constatemos error patente, razonamientos ilógicos o conclusiones absurdas, por lo que el motivo de apelación basado en la valoración de la prueba debe ser desestimado.

TERCERO.- de las mejoras.

Respecto de la problemática de las obras, y conforme a la redacción de nuestra ley de Propiedad Horizontal, múltiples veces modificadas, podemos distinguir tres grupos de obras fundamentales:

a)Obras de conservación

b)Obras de accesibilidad

c)Obras de mejora y/o innovación

Las primeras de ellas, necesarias o de conservación están configuradas como obras obligatorias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, incluyendo las destinadas a asegurar seguridad, habitabilidad y accesibilidad, y también las "condiciones de ornato" y por ello conforme al artículo 10 de la LPH, se regula el mecanismo del modo en que se han de pagar ya que son obras legalmente exigibles.

Por su parte hay otro grupo relevante de obras, relativas a la accesibilidad -que también son necesarias y por ello obligatorias- respecto de las cuales el artículo 10.1 b las contiene en la mención de ajustes razonables en materia de accesibilidad y con unas especificidades propias que conforme a los términos del recurso no precisan mayor análisis.

Por último, tenemos la previsión de obras que contienen innovaciones o mejoras no exigibles y por ello no necesarias, ajenas a la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad, que se mencionan en el artículo 17.4 LPH en cuanto al régimen para su adopción y respecto de las cuales, pese a acordarse con la mayoría precisa, el comunero disidente no queda obligado a su pago, ni se modifica su cuota de participación, aun cuando no se vea privado de la ventaja que tal obra supone.

De esta configuración legal, llegamos a la conclusión de que el texto legal no define qué es una mejora con un concepto cerrado, sino en contraposición al término de obra necesaria, de tal manera que una mejora resulta ajena a las obras relativas a conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad.

Por ello, podemos considerar que son obras de mejora aquellas que (i) suponen un aumento del confort o prestaciones del inmueble sin ser imprescindibles para mantenerlo en condiciones mínimas (p.e. piscina, gimnasio, embellecimiento de lujo del portal...), (ii) son discrecionales (no derivan de orden administrativa, ITE, riesgos reales, ni de incumplimiento de estándares básicos), y (iii) las suntuarias o recreativas.

Dentro de esta tipología, la distinción se puede alzar como dudosa cuando nos referimos a las obras de ornato funcional (no a las suntuarias). Así, serán, conforme al artículo 10, de "ornato funcional", esto es, no mejoras, aquellas actuaciones como el pintado y revestimientos en paramentos, las reparaciones de acabados tras obras estructurales, y aquellas que sean exigibles para que el inmueble quede en un uso normal tras acometer las obras. Y por el contrario, no lo serán una sustitución de un portal normal por un portal con acabados de alta gama como mármol o con embellecimientos superiores a la funcionalidad, o aquellas obras que no responsan a una necesidad previa de protección o exigencias administrativa. Y en el supuesto de autos podemos afirmar, según la prueba practicada que aun cuando la obra presupuestada y acordada comporte una mejora, lo es como mejora de la situación previa a la obra por su pésimo estado pero formando parte el acabado y actuación del restablecimiento de los elementos comunes e imprescindibles para el uso normal y adecuado con una calidad estética media o propia del inmueble y necesaria para la terminación imprescindible, por cuanto que no toda intervención "estética" es mejora ex art. 10 LPH, dependerá de si es funcionalmente necesaria para mantener el edificio en condiciones exigibles. En tal sentido el artículo 17.4 LPH permite concluir que estaremos ante una mejora (no exigible) cuando la actuación aumenta confort/valor/calidad sin ser necesaria para los estándares de conservación/seguridad/habitabilidad/accesibilidad y en este supuesto es cuando hay incidencia respecto de la repercusión del importe de la actuación.

En nuestro caso y aun cuando en el informe del perito judicial se aludía a mejoras estas eran sobre mortero en basto, enchapado del portal, embaldosado, aislamiento térmico y, sin embargo, del análisis de la prueba y sus propias aclaraciones aunado al resto del material probatorio-como ya hemos referido en el fundamento que antecede al presente- las indicadas partidas obedecen a razones de ornato pero no eran menos necesarias, atendiendo al estado y a los riesgos apreciados (estado precario de escalera, desprendimientos, caídas, riesgo eléctrico).

Alegaba la recurrente que la partida "mortero en basto" era una mejora prescindible. Ahora bien, la sentencia de instancia recoge que, aun figurando entre las partidas inicialmente calificadas como mejora, el perito la conecta con necesidades de terminación y estabilidad/adecuación de paramentos en un edificio con deterioro general, en el que las soluciones de simple "reparación puntual" no garantizan una conservación correcta. En términos jurídicos, el mortero en basto opera aquí como terminación constructiva funcional, no como lujo: cumple una función de adecuación y protección de superficies y de restablecimiento de condiciones mínimas, por lo que se integra en las "condiciones de ornato" del art. 10.1.a LPH, siendo por ello repercutible a todos.

Respecto del enchapado del portal, la apelante sostiene su carácter puramente estético. Sin embargo, la resolución recurrida refleja que el perito lo incluye entre actuaciones vinculadas a "ornato" pero no por ello menos necesarias en el contexto del inmueble. El portal constituye un elemento común de tránsito y exposición a humedad, roces y degradación, de modo que determinados revestimientos pueden obedecer no solo a estética, sino a protección y mantenimiento del elemento común. De nuevo, el art. 10.1.a LPH incorpora expresamente el ornato dentro de las obras obligatorias; y la prueba pericial, tal como ha sido valorada en instancia, permite entender esta partida como ornato funcional integrado en la rehabilitación del elemento común, con repercusión a todos. Así, incluso aceptando que el enchapado "mejora" el estado anterior, ello no lo convierte en "mejora no exigible" del art. 17.4: lo determinante es que, en un edificio con patologías importantes, la terminación y protección del portal se relaciona con el deber de conservación y con condiciones exigibles de uso y mantenimiento.

Similar solución para el embaldosado del suelo del portal, argumenta la sentencia de instancia que el perito lo menciona entre las partidas calificadas como mejora comparativa, pero integradas en razones de ornato y necesidad por el estado del edificio. El embaldosado del portal no es solo decoración: cumple una función de seguridad en el tránsito, resistencia al desgaste y facilidad de mantenimiento e higiene, particularmente relevante en un inmueble donde se describen deterioros y situaciones de riesgo. En este marco, la sustitución y/o reposición del pavimento del portal se encuadra razonablemente en el art. 10.1.a LPH (conservación y ornato), y por tanto su coste es repercutible a todos, sin excepción del disidente. Debiera la apelante haber acreditado que el pavimento anterior era adecuado y que el nuevo embaldosado responde a un nivel superior o suntuario ajeno a toda finalidad de conservación o seguridad; pero la valoración probatoria efectuada en instancia, apoyada en pericial judicial y en el contexto de deterioro general, conduce a la solución contraria: partida necesaria y obligatoria en sentido amplio del art. 10.

En cuanto a falsos techos y aislamiento térmico, la controversia puede analizarse desde dos perspectivas: (a) pueden verse como mejora de confort, pero (b) también pueden constituir solución técnica necesaria en rehabilitación, para resolver condensaciones, pérdidas térmicas, protección de forjados/instalaciones o para completar actuaciones en paramentos con deterioro. La sentencia de instancia, siguiendo al perito, los sitúa entre actuaciones que "mejoran" respecto del estado actual, pero que, dada la situación del inmueble, se estiman necesarias. Este punto es jurídicamente determinante: el art. 10.1.a LPH incorpora la conservación y el ornato, y no impone un estándar de "mínimo absoluto", sino de adecuación a condiciones exigibles de seguridad/habitabilidad y mantenimiento.

En un edificio con daños relevantes en caja de escalera y elementos comunes, la solución técnica de falsos techos y aislamientos puede responder y responde a la necesidad de completar una intervención que asegure condiciones de habitabilidad y mantenimiento, evitando degradaciones futuras. Por ello, no procede su reconducción a "innovación no exigible" del art. 17.4, ni la exoneración del disidente: la partida queda integrada en el art. 10 y es repercutible a todos.

Por último el apartado de la pintura se presenta a veces como actuación "estética". Sin embargo, la sentencia de instancia recoge explícitamente la declaración técnica de que la pintura opera como revestimiento y protección, contribuye a la impermeabilización y evita degradación, además de otros efectos vinculados a salubridad (p. ej., polvo en paramentos sin remate). En consecuencia, la pintura no se valora como un lujo opcional, sino como una partida necesaria para la adecuada conservación del inmueble, el cual inicialmente debió contar con paredes y techos pintados, lo que se integra en el art. 10.1.a LPH por su componente de conservación/ornato funcional.

Podremos denominarlas como "ornato funcional" en el sentido de que aunque algunas partidas puedan describirse como "mejora" en sentido coloquial (mejora respecto del estado anterior), jurídicamente quedan absorbidas por el art. 10 si constituyen ornato funcional necesario para completar o proteger la reparación o garantizar condiciones exigibles del inmueble ya que si bien una partida puede ser "mejora" por comparación estética, ello no obsta a que al mismo tiempo sea imprescindible para devolver al elemento común condiciones mínimas de uso/seguridad o para cerrar técnicamente una reparación. Eso, en LPH, es precisamente lo que permite el inciso de "ornato" del art. 10 y por ello su costo es repercutible a todos, sin que proceda la exoneración del 17.4.

Este Tribunal comparte que el art. 10 LPH no se limita a "lo estrictamente estructural", sino que incorpora expresamente el ornato como condición de conservación exigible. Por ello, cuando el propio peritaje explica que ciertas partidas, aun calificables como mejora comparativa, responden a razones de ornato no por ello menos necesarias, la conclusión jurídica coherente es su integración en el art. 10.

De lo expuesto resulta que las partidas controvertidas, aun pudiendo suponer una mejora comparativa respecto del estado previo, se integran -según la prueba pericial judicial y la valoración razonada de la instancia- en el deber de conservación y en las condiciones de ornato del art. 10.1.a LPH, en un edificio con patologías relevantes y riesgos descritos. En tal escenario, no procede reconducirlas al art. 17.4 LPH ni aplicar la exoneración para el comunero disidente, pues esta solo juega ante mejoras no requeridas para conservación/habitabilidad/seguridad/accesibilidad; y aquí la necesidad ha sido afirmada técnicamente y acogida por la sentencia recurrida.

Por ello, las obras aprobadas por la Comunidad deben considerarse obligatorias y repercutibles a todos los comuneros, limitándose el acuerdo comunitario a articular su ejecución y financiación conforme a cuota, sin que el salvamento de voto permita excluir la contribución cuando la obra es necesaria en los términos del art. 10

Por todo ello, se confirma la resolución de instancia y se rechaza la petición de "no repercusión" por falta del requisito del art. 17.4, al tratarse de obras o actuaciones (partidas de embaldosado, pintura, lucidos o falsos techos...) integradas en el deber de conservación y en las condiciones de ornato del art. 10.1.a, atendido el estado del inmueble y la función de terminación, protección y seguridad descrita por la pericial y asumida por la instancia.

CUARTO.- del abuso de derecho y grave perjuicio ( art 18.1LPH )

La apelante sostiene que la sentencia de instancia incurre en error al no apreciar abuso de derecho y/o grave perjuicio ( art. 18.1.c LPH) en el acuerdo comunitario impugnado, por entender que se aprobó un presupuesto presentado por un comunero (D. Indalecio) que tendría un claro interés económico y en el cual incorporó partidas que el perito cuantificó como "mejora" (en torno a 11.000/11.579 €), y que el acuerdo mezcló sin desglose obras necesarias con obras de mejora, obligando indebidamente a la disidente al pago.

En la vista, la parte actora y apelante insistió en esa idea, afirmando que el presupuesto del comunero constructor sería el que concentra partidas calificadas como mejora, que existirían presupuestos alternativos, y que al haberse fijado una derrama de 3.000 € la actuación debía someterse al régimen de mayorías del art. 17.4 LPH; incluso alegó que determinadas incidencias de morosidad afectarían a la regularidad de la votación.

La apelada rechaza que la procedencia subjetiva del presupuesto aprobado evidencie abuso o perjuicio, y sostiene que- como ha quedado acreditado- la comunidad se encontraba ante una situación de deterioro y riesgo, por lo que el acuerdo responde a una finalidad legítima: acometer obras necesarias para seguridad/habitabilidad/conservación ( art. 10.1.a LPH) , añade que las partidas que el perito llegó a calificar como "mejora" lo serían en términos comparativos, con la situación previa, y que el propio perito las vinculó a "acabados" y aclaró que, atendido el estado del edificio, no dejaban de ser necesarias en el conjunto de la intervención, con referencia a ornato funcional. Extremo este suficientemente razonado y acreditado conforme hemos explicado en los anteriores fundamentos jurídicos a los que nos remitimos. Sin perjuicio de lo cual indicar respecto de la naturaleza de las obras, por su conexión directa con el motivo ahora analizado que la Presidenta de la comunidad negó que las obras se orienten a beneficiar al Sr. Indalecio y explicó que la dificultad real fue la falta de disponibilidad de profesionales: "no conseguimos ningún otro constructor... encontramos dos... uno el de él y otro casi el doble". Asimismo relató un accidente en el inmueble ("los inquilinos se cayó... faltaban escalones... estaba ruinoso"), dato coherente con la tesis de urgencia/seguridad. Además, el administrador declaró que se solicitaron varios presupuestos (recordaba "a cinco o seis contratas") y que, en la junta, finalmente solo se dispuso de dos ofertas relevantes (una de Indalecio y otra de Akatz aprobándose por mayoría la del comunero. Y respecto de las supuestas mejoras y necesidad el perito judicial manifestó en sus conclusiones que las partidas -relativas a acabados principalmente- "por mucho que sean de mejora, no dejan de ser necesarias", y que el conjunto de obras es preciso para restaurar la integridad estructural y, especialmente, la seguridad de la escalera, advirtiendo de "grave riesgo". Además, sobre la relación entre obras privativas del Sr. Indalecio y el estado del edificio, el perito indicó expresamente que, en su opinión, no existe relación directa. Por último, la arquitecta explicó que la pintura no es solo estética: actúa como revestimiento de protección/impermeabilización y, en el interior, estabiliza paramentos; evita emisión de polvo del mortero y afecta a la calidad del aire, lo que conectó con exigencias actuales. También calificó la escalera de "estado precario... totalmente inestable... peligro para el usuario".

Añadir que se había pedido la correspondiente licencia que fue otorgada; y enfatizó que el problema radica en los daños propios del edificio, no en la actuación del comunero o del edificio colindante.

El art. 18.1.c LPH exige un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o abuso de derecho. En el caso de autos , y conforme a lo razonado ya en relación con la naturaleza de las obras, permite concluir que nos hallamos ante actuaciones integradas en el deber de conservación/seguridad/habitabilidad y en las condiciones de ornato funcional del art. 10.1.a LPH, siendo por tanto obligatorias y repercutibles a todos los comuneros. Y la alegación de abuso por el hecho de que el presupuesto proceda de un comunero-vecino no pemrite cosndierra aplicable este motivo de impugnación, no se constata ni arbitrariedad ni desviación de la finalidad comunitaria d el aobra que no se acredita con la sola procedencia subjetiva de la oferta contenida ne el presupuesto aceptado.

Antes al contrario, la prueba practicada en vista refuerza que: (i) hubo dificultad real para obtener presupuestos (presidenta y administrador), aprobándose una opción disponible frente a otra sustancialmente más costosa; (ii) no se acreditó que las obras privativas del comunero sean causa del estado estructural del edificio;

(iii) la situación de riesgo y la necesidad de intervención en escalera y elementos comunes quedaron descritas de forma consistente (presidenta: accidente; arquitecta: precariedad/inestabilidad; perito: grave riesgo).

Todo ello excluye que el acuerdo pueda reputarse caprichoso, o dirigido a un favorecimiento ilegítimo ni determinante para un vecino, máxime cuando la discusión sobre alternativas técnicas o acabados (falsos techos, pintura, revestimientos) se ha reconducido -con apoyo pericial- a actuaciones necesarias de terminación y protección en un edificio con deterioro grave

En definitiva, el motivo se desestima porque (a) no concurre grave perjuicio "no debido", al existir obligación jurídica de soportar la derrama por tratarse de actuaciones del art. 10.1.a LPH y (b) tampoco se acredita abuso de derecho por la sola circunstancia de que uno de los presupuestos proceda de un comunero, cuando la prueba de la vista muestra ausencia de desviación y confirma la necesidad y urgencia de las obras.

Por todo lo cual se desestima el recurso de apelación presentado.

QUINTO.- de las costas

La desestimación íntegra del recurso de apelación determina la imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( redacción anterior al Real Decreto-ley 6/2023), sin que concurra circunstancia que justifique un pronunciamiento distinto, al no apreciarse serias dudas de hecho o de derecho que permitan excepcionar el criterio objetivo del vencimiento en esta alzada.

SEXTO.- Sobre la pérdida del depósito constituido para recurrir

En cuanto al depósito constituido para recurrir, procede acordar su pérdida al resultar desestimado el recurso de apelación, en aplicación de lo previsto en la Disposición Adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( redacción anterior al Real Decreto-ley 6/2023), con el destino legalmente establecido.

PRIMERO.- De los términos del litigio y recurso

Ejercita la parte actora una acción de impugnación de acuerdos comunitarios al amparo del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, dirigida contra el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de 22 de noviembre de 2021, relativo a la aprobación del presupuesto para la realización de diversas obras en el edificio y la correspondiente derrama.

La demanda sostiene que una parte relevante de las partidas presupuestadas constituyen obras de mejora, y no de conservación, habitabilidad o seguridad, por lo que -habiendo salvado su voto- la actora no estaría obligada a contribuir a su financiación.

La sentencia de instancia desestima íntegramente la demanda y considera que todas las partidas integradas en los presupuestos aprobados tienen carácter de obras necesarias, imprescindibles para la debida conservación y seguridad del inmueble, conforme a los arts. 10.1.a) y 17.4 LPH, apoyándose de forma principal en el dictamen pericial judicial de 1 de diciembre de 2022, así como en las aclaraciones prestadas en la vista por el técnico designado como perito y por la arquitecta autora del certificado de Bau Arkitektoak.

Frente a esta decisión la parte demandante interpone recurso de apelación, alegando esencialmente (a) que la sentencia incurre en errónea valoración de la prueba pericial, al tratar como necesarias partidas que el propio perito calificó inicialmente como mejoras; (b) que el acuerdo es lesivo para los intereses de la actora al aprobar conjuntamente partidas heterogéneas sin individualización ni desglose; (c) que existieron alternativas técnicas menos gravosas, según los informes aportados con la demanda; y (d) que la sentencia yerra al no apreciar abuso de derecho ni perjuicio relevante en los términos del art. 18.1 LPH.

Por su parte, la comunidad apelada, en su escrito de oposición al recurso, sostiene la plena corrección jurídica y valoración probatoria de la sentencia, apoyándose en que (i) el edificio presenta patologías graves, incluso con situaciones de riesgo cierto para las personas, según se desprende del peritaje judicial, del informe de Fopertek-Legalitas y de la ITE aportada; (ii) las partidas calificadas como mejoras lo son solo en términos comparativos, pero no dejan por ello de ser necesarias para la adecuada conservación, seguridad y ornato, conforme al art. 10 LPH; y (iii) la actora ha obstaculizado de forma injustificada la ejecución de obras cuyo carácter perentorio resulta acreditado.

Delimitado así el objeto de la alzada , debemos resolver, a la luz del art. 18 LPH y de la doctrina jurisprudencial aplicable, si el acuerdo impugnado aprobó obras realmente necesarias o si, por el contrario, comprendía mejoras no obligatorias, y en función de ello determinar la validez del acuerdo y la pertinencia de su eventual anulación.

SEGUNDO.- Del error en la valoración probatoria

El motivo principal por el cual se apela la sentencia de instancia se refiere a la incorrecta valoración que de la prueba ha realizado el juzgador de Instancia en cuanto a lo que es obra necesaria y mejora.

Sostiene la apelante que la valoración que realiza el Juzgado del dictamen pericial y del conjunto de la prueba es errónea, incongruente y contraria a la realidad técnica acreditada.

Por lo que hace a la valoración probatoria hemos de aplicar, la Jurisprudencia contenida en sentencias como la 886/2022, de 13 de diciembre ( ROJ: STS 4600/2022 - ECLI:ES:TS:2022:4600 ),y 911/2022, de 14 de diciembre ( ROJ: STS 4793/2022 - ECLI:ES:TS:2022:4793 )que nos dicen:

«La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración».

Por tanto, lo primero que hemos de tomar en consideración es si en la sentencia objeto de apelación, se ha realizado una valoración íntegra y conjunta de toda la prueba practicada, conforme a los principios de libre valoración, inmediación y sana crítica, sin omitir ningún medio probatorio admitido y atendiendo a su mutua interrelación. Y del análisis de la resolución y las pruebas documentales así como lo depuesto en la vista, concluimos en que la valoración que se efectúa en la instancia no se apoya en un medio aislado, sino en la concurrencia y concordancia de las pruebas, lo que permite alcanzar una convicción razonada sobre los hechos declarados probados.

Además, debemos destacar que en lo que respecta a la prueba pericial, esta ha sido valorada de conformidad con el artículo 348 LEC, atendiendo a su fundamentación técnica, y a las explicaciones dadas en el acto del juicio y su corroboración con otros elementos probatorios, en concreto con la testifical de la arquitecta Sra. Gregoria.

En tal sentido y por lo que hace a la pericial judicial afirma la parte apelante que el perito judicial sí distinguió entre mejoras y obras necesarias, indicando que no todas eran necesarias. Así, dice, distingue entre las partidas necesarias para la conservación del edificio y las partidas de mejora, que cuantifica en 11.579 € (mortero en basto, enchapado de paredes del portal, embaldosado, aislamiento térmico, falsos techos, etc.). Recalca que tales partidas no eran imprescindibles y podrían sustituirse por soluciones menos costosas. A juicio de la recurrente, en la sentencia se ignora este desglose y, en vez de analizar partida por partida, acoge sin crítica la explicación del perito en la vista, donde este "se desdice" de su propio informe al afirmar que todo podría ser necesario por el "mal estado general del edificio". A su entender, existe una clara contradicción entre el informe escrito y las aclaraciones efectuadas en la vista, por cuanto que en el dictamen emitido, el perito deja claro que (i) no hace falta picar todas las paredes, (ii) no es necesaria la instalación de falsos techos y (iii) el azulejo y algunos acabados corresponden a "razones de ornato". Tales afirmaciones escritas, son modificadas en las aclaraciones dadas en que , afirma que pueden considerarse necesarias por el estado general del edificio. Esta afirmación es un cambio injustificado, y la sentencia no debió privilegiar la declaración oral frente al documento técnico escrito.

Además, la apelante insiste en que gran parte de las obras etiquetadas como mejoras pertenecen al presupuesto del propietario Indalecio, que es comunero y, a la vez, constructor, lo que genera un conflicto de interés, afectando la objetividad del acuerdo comunitario, y que al no desglosarse las obras de mejora, el acuerdo ha de ser declarado nulo.

Por último, dice en cuanto a la valoración probatoria de la resolución apelada, que se omiten los informes técnicos aportados por la actora -informe de Bau Arkitektoak de 2021 - que establecía que las zancas de la escalera podrían estar en buen estado y solo requerir tratamiento puntual por lo que no era necesaria su sustitución completa. Extremo que considera no ha sido valorado

Por el contrario, la Comunidad de Propietarios, indica que el perito judicial, totalmente imparcial, concluyó que:

1)Las obras corresponden "en su mayor parte" a obras de reparación necesarias.

2)Incluso las partidas calificadas como "mejoras" responden a razones de ornato, pero no por ello dejan de ser necesarias.

Añade que la declaración oral del perito en la vista no es una contradicción, sino una matización técnica en el sentido de que las mejoras obviamente son mejoras respecto al estado actual, pero en un edificio gravemente deteriorado resultan necesarias para garantizar seguridad, accesibilidad y ornato.

Concluye la apelada que se trata de obras imprescindibles , que no son mejoras y que los hechos probados de la resolución de instancia se corresponden con la correcta valoración probatoria.

Asimismo, considera que el documento de Bau Arkitektoak (mayo 2022) contradice el de 2021 en que se funda la apelante. En este certificado de 2022 se advierte que la arquitecta confirma la necesidad de todas las partidas, incluida la sustitución completa de zancas.

Por último, niega la acreditación del supuesto conflicto de intereses en relación al presupuesto del comunero Sr. Indalecio quien o actúa movido por interés personal y presenta presupuestos más ajustados que otras empresas, aun cuando la comunidad ha aprobado varios presupuestos (no solo el del Sr. Indalecio), de hasta 8 empresas distintas.

Sentados los términos del debate, hemos de anticipar que van a ser objeto de desestimación los motivos de apelación referidos a la valoración probatoria. Asimismo, y por razones sistemáticas primeramente habremos de definir en el marco de la Ley de Propiedad horizontal que se entiende por mejoras y una vez concretado dicho concepto, comprobar si se ha valorado correctamente los diversos elementos probatorios existentes en este litigio a fin de poder analizar la nulidad del acuerdo que es objeto de impugnación y en concreto si las obras aprobadas son de mejora o parcialmente contienen mejoras no imputables a la comunera recurrente.

Conviene resaltar que Dña. Gregoria, en su condición de testigoperito, expuso de forma detallada el estado del edificio con anterioridad a la intervención, señalando, en síntesis, que:

(i) el inmueble se encontraba en un estado de mantenimiento nulo y de elevado deterioro;

(ii) la actuación proyectada tenía carácter de consolidación estructural, y no de refuerzo integral, si bien manifestó que, desde un punto de vista técnico, el edificio habría requerido una reparación integral; y

(iii) la estructura de madera, propia del edificio, es especialmente sensible a la entrada de agua, circunstancia que provoca un deterioro progresivo y acelerado.

Asimismo, en relación con los presupuestos aprobados, la citada arquitecta afirmó que las partidas incluidas -relativas a albañilería, carpintería, electricidad, escayola, herrería, tratamiento de la madera y fontanería- resultaban necesarias, toda vez que daban respuesta a las exigencias derivadas de la ITE, a la existencia de fugas de agua, grietas en la fachada trasera y humedades que afectaban directamente a la estructura, siendo el objetivo principal de dichas actuaciones impedir la entrada de agua, elemento determinante en el proceso de degradación del edificio.

En estos extremos coincide sustancialmente el perito judicial, D. Justiniano, quien, en sus aclaraciones, describió el estado de la escalera como muy deficiente, afectando a la propia estructura, próximo a una situación de ruina técnica, y con un grave riesgo para la seguridad de las personas en caso de no acometerse una intervención urgente.

Por lo que respecta a la tramitación y aprobación de los presupuestos, el administrador de fincas explicó que, tras solicitarse varios, únicamente se presentaron dos, procediéndose en la junta a la aprobación del presupuesto que ahora se impugna. Dicho presupuesto fue analizado tanto por la arquitecta como por el perito judicial. Este último indicó que una parte del importe -aproximadamente 11.000 euros- podría conceptuarse, en abstracto, como mejora, en concreto respecto de determinadas partidas de pintura, albañilería y falsos techos, si bien precisó de forma expresa que incluso dichas actuaciones calificables como mejora resultaban necesarias atendida la situación global del edificio, sin que pudieran desvincularse del conjunto de actuaciones imprescindibles para su adecuada rehabilitación.

En relación específica con la pintura, la arquitecta explicó que no se trataba de una actuación de mero ornato, sino que cumplía funciones de impermeabilización y protección, evitaba la emisión de polvo del mortero y contribuía a mejorar la calidad del aire interior, exigible conforme a los estándares actuales. El perito judicial corroboró este extremo, señalando que el estado del recubrimiento era prácticamente inexistente y que las labores de raseo, enlucido y pintura constituían obras de reparación necesarias.

Igualmente, en materia de fontanería, el perito calificó como obra de reparación la sustitución de los tramos desde el portal hasta la arqueta, y, respecto de la instalación eléctrica, advirtió la existencia de un riesgo manifiesto de incendio, destacando que ya se había procedido a sustituir parte del cableado debido a su deficiente estado.

Por último, el perito descartó que el vaciado de las viviendas sitas en las plantas segunda y tercera fuera la causa de los daños estructurales del edificio, limitando, en su caso, sus posibles efectos a daños menores. Asimismo, señaló que el rebaje de vigas solo podría tener incidencia estructural si fuera reciente, sin que pudiera afirmarse que se hubiera ejecutado en las últimas obras, pudiendo tratarse de una actuación antigua. En cuanto a la rehabilitación del edificio colindante ( DIRECCION001), admitió la posibilidad de fisuras o infiltraciones puntuales, pero negó que dicha actuación fuera la causa del estado de ruina de la escalera o del edificio núm. DIRECCION000.

Este análisis que de la prueba se efectúa en la primera instancia resulta razonado, motivado y conforme a las reglas de la lógica y sana crítica, sin que existan omisiones probatorias, ni una incorrecta aplicación de la carga de la prueba ( art. 217 LEC) . La apelante lo que hace es mostrar su desacuerdo con la conclusión alcanzada en la valoración por el Tribunal de Instancia pero no aporta elementos de los cuales inferir esa incorrección en la valoración sin que constatemos error patente, razonamientos ilógicos o conclusiones absurdas, por lo que el motivo de apelación basado en la valoración de la prueba debe ser desestimado.

TERCERO.- de las mejoras.

Respecto de la problemática de las obras, y conforme a la redacción de nuestra ley de Propiedad Horizontal, múltiples veces modificadas, podemos distinguir tres grupos de obras fundamentales:

a)Obras de conservación

b)Obras de accesibilidad

c)Obras de mejora y/o innovación

Las primeras de ellas, necesarias o de conservación están configuradas como obras obligatorias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble, incluyendo las destinadas a asegurar seguridad, habitabilidad y accesibilidad, y también las "condiciones de ornato" y por ello conforme al artículo 10 de la LPH, se regula el mecanismo del modo en que se han de pagar ya que son obras legalmente exigibles.

Por su parte hay otro grupo relevante de obras, relativas a la accesibilidad -que también son necesarias y por ello obligatorias- respecto de las cuales el artículo 10.1 b las contiene en la mención de ajustes razonables en materia de accesibilidad y con unas especificidades propias que conforme a los términos del recurso no precisan mayor análisis.

Por último, tenemos la previsión de obras que contienen innovaciones o mejoras no exigibles y por ello no necesarias, ajenas a la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad, que se mencionan en el artículo 17.4 LPH en cuanto al régimen para su adopción y respecto de las cuales, pese a acordarse con la mayoría precisa, el comunero disidente no queda obligado a su pago, ni se modifica su cuota de participación, aun cuando no se vea privado de la ventaja que tal obra supone.

De esta configuración legal, llegamos a la conclusión de que el texto legal no define qué es una mejora con un concepto cerrado, sino en contraposición al término de obra necesaria, de tal manera que una mejora resulta ajena a las obras relativas a conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad.

Por ello, podemos considerar que son obras de mejora aquellas que (i) suponen un aumento del confort o prestaciones del inmueble sin ser imprescindibles para mantenerlo en condiciones mínimas (p.e. piscina, gimnasio, embellecimiento de lujo del portal...), (ii) son discrecionales (no derivan de orden administrativa, ITE, riesgos reales, ni de incumplimiento de estándares básicos), y (iii) las suntuarias o recreativas.

Dentro de esta tipología, la distinción se puede alzar como dudosa cuando nos referimos a las obras de ornato funcional (no a las suntuarias). Así, serán, conforme al artículo 10, de "ornato funcional", esto es, no mejoras, aquellas actuaciones como el pintado y revestimientos en paramentos, las reparaciones de acabados tras obras estructurales, y aquellas que sean exigibles para que el inmueble quede en un uso normal tras acometer las obras. Y por el contrario, no lo serán una sustitución de un portal normal por un portal con acabados de alta gama como mármol o con embellecimientos superiores a la funcionalidad, o aquellas obras que no responsan a una necesidad previa de protección o exigencias administrativa. Y en el supuesto de autos podemos afirmar, según la prueba practicada que aun cuando la obra presupuestada y acordada comporte una mejora, lo es como mejora de la situación previa a la obra por su pésimo estado pero formando parte el acabado y actuación del restablecimiento de los elementos comunes e imprescindibles para el uso normal y adecuado con una calidad estética media o propia del inmueble y necesaria para la terminación imprescindible, por cuanto que no toda intervención "estética" es mejora ex art. 10 LPH, dependerá de si es funcionalmente necesaria para mantener el edificio en condiciones exigibles. En tal sentido el artículo 17.4 LPH permite concluir que estaremos ante una mejora (no exigible) cuando la actuación aumenta confort/valor/calidad sin ser necesaria para los estándares de conservación/seguridad/habitabilidad/accesibilidad y en este supuesto es cuando hay incidencia respecto de la repercusión del importe de la actuación.

En nuestro caso y aun cuando en el informe del perito judicial se aludía a mejoras estas eran sobre mortero en basto, enchapado del portal, embaldosado, aislamiento térmico y, sin embargo, del análisis de la prueba y sus propias aclaraciones aunado al resto del material probatorio-como ya hemos referido en el fundamento que antecede al presente- las indicadas partidas obedecen a razones de ornato pero no eran menos necesarias, atendiendo al estado y a los riesgos apreciados (estado precario de escalera, desprendimientos, caídas, riesgo eléctrico).

Alegaba la recurrente que la partida "mortero en basto" era una mejora prescindible. Ahora bien, la sentencia de instancia recoge que, aun figurando entre las partidas inicialmente calificadas como mejora, el perito la conecta con necesidades de terminación y estabilidad/adecuación de paramentos en un edificio con deterioro general, en el que las soluciones de simple "reparación puntual" no garantizan una conservación correcta. En términos jurídicos, el mortero en basto opera aquí como terminación constructiva funcional, no como lujo: cumple una función de adecuación y protección de superficies y de restablecimiento de condiciones mínimas, por lo que se integra en las "condiciones de ornato" del art. 10.1.a LPH, siendo por ello repercutible a todos.

Respecto del enchapado del portal, la apelante sostiene su carácter puramente estético. Sin embargo, la resolución recurrida refleja que el perito lo incluye entre actuaciones vinculadas a "ornato" pero no por ello menos necesarias en el contexto del inmueble. El portal constituye un elemento común de tránsito y exposición a humedad, roces y degradación, de modo que determinados revestimientos pueden obedecer no solo a estética, sino a protección y mantenimiento del elemento común. De nuevo, el art. 10.1.a LPH incorpora expresamente el ornato dentro de las obras obligatorias; y la prueba pericial, tal como ha sido valorada en instancia, permite entender esta partida como ornato funcional integrado en la rehabilitación del elemento común, con repercusión a todos. Así, incluso aceptando que el enchapado "mejora" el estado anterior, ello no lo convierte en "mejora no exigible" del art. 17.4: lo determinante es que, en un edificio con patologías importantes, la terminación y protección del portal se relaciona con el deber de conservación y con condiciones exigibles de uso y mantenimiento.

Similar solución para el embaldosado del suelo del portal, argumenta la sentencia de instancia que el perito lo menciona entre las partidas calificadas como mejora comparativa, pero integradas en razones de ornato y necesidad por el estado del edificio. El embaldosado del portal no es solo decoración: cumple una función de seguridad en el tránsito, resistencia al desgaste y facilidad de mantenimiento e higiene, particularmente relevante en un inmueble donde se describen deterioros y situaciones de riesgo. En este marco, la sustitución y/o reposición del pavimento del portal se encuadra razonablemente en el art. 10.1.a LPH (conservación y ornato), y por tanto su coste es repercutible a todos, sin excepción del disidente. Debiera la apelante haber acreditado que el pavimento anterior era adecuado y que el nuevo embaldosado responde a un nivel superior o suntuario ajeno a toda finalidad de conservación o seguridad; pero la valoración probatoria efectuada en instancia, apoyada en pericial judicial y en el contexto de deterioro general, conduce a la solución contraria: partida necesaria y obligatoria en sentido amplio del art. 10.

En cuanto a falsos techos y aislamiento térmico, la controversia puede analizarse desde dos perspectivas: (a) pueden verse como mejora de confort, pero (b) también pueden constituir solución técnica necesaria en rehabilitación, para resolver condensaciones, pérdidas térmicas, protección de forjados/instalaciones o para completar actuaciones en paramentos con deterioro. La sentencia de instancia, siguiendo al perito, los sitúa entre actuaciones que "mejoran" respecto del estado actual, pero que, dada la situación del inmueble, se estiman necesarias. Este punto es jurídicamente determinante: el art. 10.1.a LPH incorpora la conservación y el ornato, y no impone un estándar de "mínimo absoluto", sino de adecuación a condiciones exigibles de seguridad/habitabilidad y mantenimiento.

En un edificio con daños relevantes en caja de escalera y elementos comunes, la solución técnica de falsos techos y aislamientos puede responder y responde a la necesidad de completar una intervención que asegure condiciones de habitabilidad y mantenimiento, evitando degradaciones futuras. Por ello, no procede su reconducción a "innovación no exigible" del art. 17.4, ni la exoneración del disidente: la partida queda integrada en el art. 10 y es repercutible a todos.

Por último el apartado de la pintura se presenta a veces como actuación "estética". Sin embargo, la sentencia de instancia recoge explícitamente la declaración técnica de que la pintura opera como revestimiento y protección, contribuye a la impermeabilización y evita degradación, además de otros efectos vinculados a salubridad (p. ej., polvo en paramentos sin remate). En consecuencia, la pintura no se valora como un lujo opcional, sino como una partida necesaria para la adecuada conservación del inmueble, el cual inicialmente debió contar con paredes y techos pintados, lo que se integra en el art. 10.1.a LPH por su componente de conservación/ornato funcional.

Podremos denominarlas como "ornato funcional" en el sentido de que aunque algunas partidas puedan describirse como "mejora" en sentido coloquial (mejora respecto del estado anterior), jurídicamente quedan absorbidas por el art. 10 si constituyen ornato funcional necesario para completar o proteger la reparación o garantizar condiciones exigibles del inmueble ya que si bien una partida puede ser "mejora" por comparación estética, ello no obsta a que al mismo tiempo sea imprescindible para devolver al elemento común condiciones mínimas de uso/seguridad o para cerrar técnicamente una reparación. Eso, en LPH, es precisamente lo que permite el inciso de "ornato" del art. 10 y por ello su costo es repercutible a todos, sin que proceda la exoneración del 17.4.

Este Tribunal comparte que el art. 10 LPH no se limita a "lo estrictamente estructural", sino que incorpora expresamente el ornato como condición de conservación exigible. Por ello, cuando el propio peritaje explica que ciertas partidas, aun calificables como mejora comparativa, responden a razones de ornato no por ello menos necesarias, la conclusión jurídica coherente es su integración en el art. 10.

De lo expuesto resulta que las partidas controvertidas, aun pudiendo suponer una mejora comparativa respecto del estado previo, se integran -según la prueba pericial judicial y la valoración razonada de la instancia- en el deber de conservación y en las condiciones de ornato del art. 10.1.a LPH, en un edificio con patologías relevantes y riesgos descritos. En tal escenario, no procede reconducirlas al art. 17.4 LPH ni aplicar la exoneración para el comunero disidente, pues esta solo juega ante mejoras no requeridas para conservación/habitabilidad/seguridad/accesibilidad; y aquí la necesidad ha sido afirmada técnicamente y acogida por la sentencia recurrida.

Por ello, las obras aprobadas por la Comunidad deben considerarse obligatorias y repercutibles a todos los comuneros, limitándose el acuerdo comunitario a articular su ejecución y financiación conforme a cuota, sin que el salvamento de voto permita excluir la contribución cuando la obra es necesaria en los términos del art. 10

Por todo ello, se confirma la resolución de instancia y se rechaza la petición de "no repercusión" por falta del requisito del art. 17.4, al tratarse de obras o actuaciones (partidas de embaldosado, pintura, lucidos o falsos techos...) integradas en el deber de conservación y en las condiciones de ornato del art. 10.1.a, atendido el estado del inmueble y la función de terminación, protección y seguridad descrita por la pericial y asumida por la instancia.

CUARTO.- del abuso de derecho y grave perjuicio ( art 18.1LPH )

La apelante sostiene que la sentencia de instancia incurre en error al no apreciar abuso de derecho y/o grave perjuicio ( art. 18.1.c LPH) en el acuerdo comunitario impugnado, por entender que se aprobó un presupuesto presentado por un comunero (D. Indalecio) que tendría un claro interés económico y en el cual incorporó partidas que el perito cuantificó como "mejora" (en torno a 11.000/11.579 €), y que el acuerdo mezcló sin desglose obras necesarias con obras de mejora, obligando indebidamente a la disidente al pago.

En la vista, la parte actora y apelante insistió en esa idea, afirmando que el presupuesto del comunero constructor sería el que concentra partidas calificadas como mejora, que existirían presupuestos alternativos, y que al haberse fijado una derrama de 3.000 € la actuación debía someterse al régimen de mayorías del art. 17.4 LPH; incluso alegó que determinadas incidencias de morosidad afectarían a la regularidad de la votación.

La apelada rechaza que la procedencia subjetiva del presupuesto aprobado evidencie abuso o perjuicio, y sostiene que- como ha quedado acreditado- la comunidad se encontraba ante una situación de deterioro y riesgo, por lo que el acuerdo responde a una finalidad legítima: acometer obras necesarias para seguridad/habitabilidad/conservación ( art. 10.1.a LPH) , añade que las partidas que el perito llegó a calificar como "mejora" lo serían en términos comparativos, con la situación previa, y que el propio perito las vinculó a "acabados" y aclaró que, atendido el estado del edificio, no dejaban de ser necesarias en el conjunto de la intervención, con referencia a ornato funcional. Extremo este suficientemente razonado y acreditado conforme hemos explicado en los anteriores fundamentos jurídicos a los que nos remitimos. Sin perjuicio de lo cual indicar respecto de la naturaleza de las obras, por su conexión directa con el motivo ahora analizado que la Presidenta de la comunidad negó que las obras se orienten a beneficiar al Sr. Indalecio y explicó que la dificultad real fue la falta de disponibilidad de profesionales: "no conseguimos ningún otro constructor... encontramos dos... uno el de él y otro casi el doble". Asimismo relató un accidente en el inmueble ("los inquilinos se cayó... faltaban escalones... estaba ruinoso"), dato coherente con la tesis de urgencia/seguridad. Además, el administrador declaró que se solicitaron varios presupuestos (recordaba "a cinco o seis contratas") y que, en la junta, finalmente solo se dispuso de dos ofertas relevantes (una de Indalecio y otra de Akatz aprobándose por mayoría la del comunero. Y respecto de las supuestas mejoras y necesidad el perito judicial manifestó en sus conclusiones que las partidas -relativas a acabados principalmente- "por mucho que sean de mejora, no dejan de ser necesarias", y que el conjunto de obras es preciso para restaurar la integridad estructural y, especialmente, la seguridad de la escalera, advirtiendo de "grave riesgo". Además, sobre la relación entre obras privativas del Sr. Indalecio y el estado del edificio, el perito indicó expresamente que, en su opinión, no existe relación directa. Por último, la arquitecta explicó que la pintura no es solo estética: actúa como revestimiento de protección/impermeabilización y, en el interior, estabiliza paramentos; evita emisión de polvo del mortero y afecta a la calidad del aire, lo que conectó con exigencias actuales. También calificó la escalera de "estado precario... totalmente inestable... peligro para el usuario".

Añadir que se había pedido la correspondiente licencia que fue otorgada; y enfatizó que el problema radica en los daños propios del edificio, no en la actuación del comunero o del edificio colindante.

El art. 18.1.c LPH exige un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo, o abuso de derecho. En el caso de autos , y conforme a lo razonado ya en relación con la naturaleza de las obras, permite concluir que nos hallamos ante actuaciones integradas en el deber de conservación/seguridad/habitabilidad y en las condiciones de ornato funcional del art. 10.1.a LPH, siendo por tanto obligatorias y repercutibles a todos los comuneros. Y la alegación de abuso por el hecho de que el presupuesto proceda de un comunero-vecino no pemrite cosndierra aplicable este motivo de impugnación, no se constata ni arbitrariedad ni desviación de la finalidad comunitaria d el aobra que no se acredita con la sola procedencia subjetiva de la oferta contenida ne el presupuesto aceptado.

Antes al contrario, la prueba practicada en vista refuerza que: (i) hubo dificultad real para obtener presupuestos (presidenta y administrador), aprobándose una opción disponible frente a otra sustancialmente más costosa; (ii) no se acreditó que las obras privativas del comunero sean causa del estado estructural del edificio;

(iii) la situación de riesgo y la necesidad de intervención en escalera y elementos comunes quedaron descritas de forma consistente (presidenta: accidente; arquitecta: precariedad/inestabilidad; perito: grave riesgo).

Todo ello excluye que el acuerdo pueda reputarse caprichoso, o dirigido a un favorecimiento ilegítimo ni determinante para un vecino, máxime cuando la discusión sobre alternativas técnicas o acabados (falsos techos, pintura, revestimientos) se ha reconducido -con apoyo pericial- a actuaciones necesarias de terminación y protección en un edificio con deterioro grave

En definitiva, el motivo se desestima porque (a) no concurre grave perjuicio "no debido", al existir obligación jurídica de soportar la derrama por tratarse de actuaciones del art. 10.1.a LPH y (b) tampoco se acredita abuso de derecho por la sola circunstancia de que uno de los presupuestos proceda de un comunero, cuando la prueba de la vista muestra ausencia de desviación y confirma la necesidad y urgencia de las obras.

Por todo lo cual se desestima el recurso de apelación presentado.

QUINTO.- de las costas

La desestimación íntegra del recurso de apelación determina la imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte apelante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( redacción anterior al Real Decreto-ley 6/2023), sin que concurra circunstancia que justifique un pronunciamiento distinto, al no apreciarse serias dudas de hecho o de derecho que permitan excepcionar el criterio objetivo del vencimiento en esta alzada.

SEXTO.- Sobre la pérdida del depósito constituido para recurrir

En cuanto al depósito constituido para recurrir, procede acordar su pérdida al resultar desestimado el recurso de apelación, en aplicación de lo previsto en la Disposición Adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial ( redacción anterior al Real Decreto-ley 6/2023), con el destino legalmente establecido.