Sentencia Civil 219/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Cádiz, Rec. 826/2024 de 26 de marzo del 2026

PRIMERO. TÉRMINOS EN LOS QUE APARECE DETERMINADO EL CONFLICTO EN ESTA INSTANCIA.

1. Según la rúbrica de la demanda en ésta se ejercitaba una acción de cesación, prohibición de reiteración y de restitución de cantidades contra la compañía mercantil CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. No obstante, el petitum iba más allá, pues se solicitaba la nulidad total o parcial de las normas del régimen especial de dicha entidad.

El suplico de la demanda pretendía los siguientes pronunciamientos:

"Primero: Declarando que, todas o algunas -las que V.S.I. determine-, de las denominadas NORMAS DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE LA MARINA DE SOTOGRANDE. ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE LA URBANIZACIÓN QUE LO INTEGRA, impuestas por CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. a los propietarios de fincas situadas en la zona denominada "La Marina de Sotogrande", en la urbanización "Sotogrande", en el término municipal de San Roque (Cádiz), constituyen cláusulas o prácticas abusivas y, por tanto, se encuentran afectadas de nulidad.

Segundo: Declarando que, todas o algunas -las que V.S.I. determine-, de las Normas citadas en el ordinal anterior conculcan el principio general de transparencia y, por tanto, se encuentran afectadas de nulidad.

Tercero: Declarando la nulidad de la inscripción registral a que dio lugar la escritura pública de fecha 25 de julio de 1995 otorgada por SOTOGRANDE, S.A. (hoy, la demandada) ante el notario de San Roque, don Rodrigo Fernández-Madrid Molina, en el apartado que se refiere al régimen normativo denominado Régimen Especial de la Marina de Sotogrande.

Cuarto: En consecuencia de lo anterior, condene a CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. a cesar en la aplicación de las cláusulas o prácticas declaradas nulas, prohibiéndole su reiteración en el futuro.

Quinto: Condene a la demandada a restituir a los eventualmente afectados las cantidades que hayan pagado en virtud de las cláusulas o prácticas declarada abusivas por V.S.I., así como, en su caso, indemnizarlos de los daños y perjuicios causados por su aplicación.

Sexto: Condene expresamente en costas a la entidad demandada si se opusiere a la presente demanda."

Durante el procedimiento la actora ha desistido de la acción de restitución de cantidades.

La petición de la actora venía referida a las Normas de Régimen Especial de la Marina de Sotogrande, organización y funcionamiento de la organización que lo integra (REM), lo que fundaba en su imposición, su conculcación de las normas de transparencia y la concurrencia de evidente abusividad solicitándose, además de la cancelación de su inscripción registral, que la demandada cesare en su aplicación, con prohibición de reiteración en el futuro.

En ningún pasaje de la demanda se hizo constar en qué normativa basaba su interpelación. No obstante, teniendo en cuenta el carácter de asociación de consumidores de la actora y las alegaciones contenidas en la demanda resulta obligado entender que las acciones ejercitadas son las contempladas en los arts. 53 y ss. del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.

2. La demandada se opuso a la demanda.

3. Tras la práctica de los trámites prevenidos legalmente se dictó sentencia desestimatoria de las pretensiones del actor en los términos del fallo transcrito.

4. El demandante ha recurrido en apelación la citada resolución. El recurso se articula como una impugnación global de la sentencia de instancia por entender que incurre en una incorrecta valoración jurídica de los hechos y en una aplicación indebida del marco normativo y jurisprudencial relevante.

5. Para la debida comprensión de la controversia planteada, conviene recordar los hechos aceptados por las partes, tal como han sido fijados en la primera instancia:

5.1 La demandante ACUMAR es una asociación con domicilio social en San Roque (Cádiz), que tiene el siguiente objeto: "La Asociación tiene como objeto básico la defensa, información, educación, formación asistencia o representación de sus asociados, así como la defensa de los intereses colectivos en cuanto a su condición de consumidores en general. Incluido en este fin básico está la defensa de los propietarios de la Marina de Sotogrande, en cuanto destinatarios y consumidores de bienes y servicios en dicha área urbanística."(doc. 1 de la contestación, consistente en los Estatutos de ACUMAR). ACUMAR se encuentra inscrita en el Registro de Asociaciones de Andalucía según la Resolución de 23 de mayo de 2013 dictada por la Delegación de Gobierno de la Secretaría General Provincial de Cádiz. La Resolución de 12 de febrero de 2019 de la Consejería de Salud y Familias de la Junta de Andalucía señala que ACUMAR es una asociación inscrita en el Registro de Asociaciones y Organizaciones de ámbito local, que no tiene representatividad y que en dicha fecha tenía 122 miembros asociados (doc. 2 de la contestación).

5.2 La demandada CONSERVACIÓN DE LA MARINA es una sociedad dedicada única y exclusivamente a la conservación del ámbito urbanístico conocido como La Marina de Sotogrande, desarrollado en su día en virtud del Plan Especial de la Marina de Sotogrande de 1992 -objeto de posterior modificación aprobada en 1999-, y en el que se ubica la urbanización conocida igualmente como "La Marina de Sotogrande".

5.3 Mediante Resolución del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 6 de septiembre de 1982, se otorgó a SOTOGRANDE, S.A. la concesión para construir y explotar el puerto deportivo y la marina interior.

5.4 En 1987 se aprobó el PGOU de San Roque. El 26 de junio de 1992 se aprobó el Plan Especial de La Marina, previéndose inicialmente la conservación de dicha unidad mediante una entidad urbanística. En 1999 se modificó el Plan Especial estableciéndose que SOTOGRANDE, S.A. será la responsable de la conservación de la urbanización, con la facultad de repercutir los costes a los futuros propietarios.

5.5 El 25 de julio de 1995 SOTOGRANDE, S.A. otorgó escritura pública creando el denominado Régimen Especial de la Marina de Sotogrande (REM), e inscribiéndose el REM en el Registro de la Propiedad de San Roque.

5.6 Desde 1995 SOTOGRANDE SA presta los servicios de conservación conforme al REM.

5.7 El 15 de enero de 2014 se crea CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. (la demandada) mediante segregación de SOTOGRANDE, S.A, que transmite a aquella la unidad de negocio de conservación de la urbanización, con subrogación de la nueva sociedad en los derechos, obligaciones y actividad de conservación vinculada al REM (doc. 3 de la contestación, consistente en copia de la escritura pública de segregación de 15 de enero de 2014).

SEGUNDO. SOBRE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO DE APELACIÓN.

6. Dice la parte apelada que el recurso de apelación de ACUMAR carece del más mínimo rigor, e incumple los mínimos requisitos exigibles a todo recurso ordinario y, en especial, los exigidos por el artículo 458.2 LEC, incurriendo en absoluta desatención al principio de rogación. Añade que el recurso no concreta en ningún momento los motivos por los que considera que lo razonado por la Sentencia resulta objetivamente errado. Ello le genera inseguridad jurídica y la vulneración del principio de contradicción y también impone importantes trabas a la labor revisora de esta Sala que deberá, conforme al art. 465.5 LEC "pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461".de 2021 (JUR\2021\263160).

7. Debe reconocer este Tribunal que le ha costado encontrar entre los argumentos del recurso en qué concretos puntos de la sentencia de instancia se ha incurrido en error, arbitrariedad o incongruencia. No obstante, esa dificultad no es de tal calibre que pueda afirmarse que el recurso incumple los requisitos del art. 458 LEC, o que se impida la función atribuida a este Tribunal por el art.465 LEC. Por ello, vamos a pasara estudiar el recurso planteado.

TERCERO. SOBRE LOS ARGUMENTOS CONTENIDOS EN EL RECURSO DE APELACIÓN.

8. En los motivos primero y segundo, respectivamente, se reproduce sin mayor argumentación, el fallo y el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida.

9. En el tercer motivo la parte apelante pretende combatir los fundamentos de derecho tercero a séptimo de la sentencia, sosteniendo que dicha resolución se apoya en precedentes jurisprudenciales que no resultan trasladables al caso. Argumenta que las resoluciones citadas por la juzgadora se refieren a reclamaciones de cantidad promovidas por la demandada frente a propietarios individuales por impago de recibos, mientras que el presente litigio tiene una naturaleza distinta: una acción dirigida a cuestionar la validez y carácter abusivo del régimen jurídico impuesto. Por ello, niega valor analógico a dicha jurisprudencia y considera que su utilización ha desviado el razonamiento judicial. En conclusión, el recurso sostiene que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba y en una incorrecta subsunción jurídica, al no apreciar el carácter abusivo y nulo del REM ni la posición de dominio creada por la demandada. Por ello, solicita su íntegra revocación y la estimación de la demanda en los términos inicialmente planteados

10. Este motivo no puede conllevar una estimación de la apelación por su carácter ambiguo o abstracto y porque no pasa de ser una mera apreciación de la parte, sin respaldo probatorio y sin entrar en detalle en la concreción de su justificación.

11. En el cuarto motivo de la apelación pretende combatirse el fundamento octavo de la sentencia. En términos generales, en este último motivo de apelación se hace una crítica en la construcción jurídica que la sentencia realiza sobre la naturaleza del denominado Régimen Especial de la Marina (REM). De forma concreta contiene las siguientes alegaciones:

11.1 Como razonamiento central la sentencia recurrida niega que el REM tenga naturaleza contractual, pues no existe propiamente un contrato de prestación de servicios entre la entidad demandada y los propietarios, sino un régimen normativo que se integra en el estatuto jurídico de la urbanización. En consecuencia, las obligaciones derivadas del mismo no nacen de un vínculo negocial, sino de una afección real que grava los inmuebles y vincula a sus titulares por el mero hecho de ser propietarios. A partir de esta premisa, la sentencia afirma que la obligación de pago del canon tiene carácter propter rem,de modo que el deudor queda determinado por la titularidad del bien. Esta carga consta inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que implica que los adquirentes conocen y aceptan su existencia al adquirir las viviendas, sin que pueda apreciarse sorpresa o falta de información. Sobre esta configuración jurídica, la resolución descarta la aplicación de la normativa de consumidores (TRLGDCU) y de condiciones generales de la contratación, al no encontrarse ante cláusulas contractuales propiamente dichas.

11.2 En cuanto al contenido del régimen, el juzgador considera que el canon constituye el precio por los servicios de conservación y mantenimiento de la urbanización, servicios que se reputan necesarios para su funcionamiento. Dicho precio aparece determinado conforme a criterios objetivos (superficie computable, actualización por índices), por lo que no se aprecia indeterminación ni abusividad. Asimismo, se destaca que se trata de un precio fijo y que, en determinados aspectos, las posibles variaciones de costes son asumidas por la demandada.

11.3 Según el recurso, aunque se admitiera algún tipo de control, la sentencia sostiene que las normas del REM presentan un grado suficiente de claridad, concreción y determinación, lo que excluiría la falta de transparencia.

11.4 La apelante sostiene que no puede considerarse una obligación "propter rem" en los términos asumidos por la resolución, pues lo único inscrito registralmente es el Plan Especial urbanístico, no las normas del REM. De este modo, denuncia una confusión entre el instrumento urbanístico y un régimen normativo privado impuesto unilateralmente. Sostiene el recurrente que el REM viene impuesto con carácter unilateral y de forma abusiva. Dicho régimen no nace de un acuerdo contractual ni de una relación negocial con los adquirentes, sino de un acto unilateral de la promotora originaria, que, aprovechando su condición de propietaria única de los terrenos, estableció e inscribió una carga real que vincula a todos los futuros adquirentes. Esta configuración, a juicio de la apelante, vulnera tanto la normativa de condiciones generales de la contratación como la legislación de consumidores y usuarios, así como principios básicos de libre competencia y libertad de prestación de servicios, al generar una situación de monopolio en favor de la demandada.

11.5 En esta línea, se insiste en que el REM adolece de falta de determinación propia de los derechos reales, al no concretar adecuadamente ni el contenido de los servicios ni, especialmente, su precio.

12. Valoración de este Tribunal.La naturaleza del REM de la Marina de Sotogrande ha sido abordada en varias ocasiones por distintos Tribunales. Nos referimos, entre otras, a las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) nº 181/2022, de 27 de abril (Roj: SAP M 5696/2022- ECLI:ES:APM:2022:5696) y nº 324/2024, de 17 de julio ( Roj: SAP M 10700/2024- ECLI:ES:APM:2024:10700). Dichas sentencias, como la aquí recurrida en alzada, consideran que dicho REM es una carga real de obligado cumplimiento para los propietarios de viviendas, trasteros o aparcamientos de la citada urbanización, de acuerdo con lo recogido expresamente en la inscripción registral de su finca; las obligaciones impuestas a los titulares de tales bienes inmuebles pertenecen a la categoría de obligaciones propter rem, en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, y en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad ya se advierte a los adquirentes que la vivienda está sometida a una carga real.

13. Este Tribunal también considera, a la luz de lo expuesto, que el REM no tiene su origen en una relación contractual de naturaleza privada entre la entidad demandada y los propietarios de los inmuebles, sino en un régimen jurídico de base urbanística, integrado en el planeamiento y dotado de eficacia normativa. En este sentido, la jurisprudencia ha venido reiterando que los instrumentos de planeamiento urbanístico participan de la naturaleza de disposiciones de carácter general, incorporándose al ordenamiento jurídico con vocación de permanencia y fuerza vinculante, siendo de aplicación el principio de inderogabilidad singular.

14. Asimismo, resulta pacífico que, en tanto tales instrumentos no sean anulados por la jurisdicción contencioso-administrativa, despliegan plenos efectos y gozan de la presunción de legalidad propia de los actos administrativos, que vincula a la jurisdicción civil. En tal sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 3ª) 347/2015, de 30 de diciembre recuerda que el orden jurisdiccional civil ha de partir de dicha presunción de validez.

15. De igual modo, la jurisprudencia ha admitido expresamente la posibilidad de que las obligaciones derivadas de la conservación de urbanizaciones, aun asumidas inicialmente por el promotor, puedan ser repercutidas a los adquirentes de las parcelas en virtud de relaciones jurídicas complejas de base urbanística, sin que ello suponga infracción del ordenamiento.

16. En consecuencia, y atendida la naturaleza jurídica expuesta, no cabe reconducir el REM al ámbito propio de la contratación privada ni, por ende, someterlo sin más a los parámetros de control de abusividad propios de la normativa de consumidores y usuarios, en tanto las obligaciones que de él derivan no encuentran su fuente en un contrato celebrado entre empresario y consumidor, sino en un régimen normativo de carácter urbanístico que vincula objetivamente a los titulares de los inmuebles por razón de su integración en el ámbito ordenado.

17. Todo ello conduce necesariamente a afirmar que la actuación de la entidad demandada, en cuanto limitada a la ejecución de las funciones de conservación que le vienen impuestas por el planeamiento urbanístico y a la repercusión de los costes en los términos en él previstos, se incardina en el cumplimiento de un deber legalmente establecido, sin que pueda apreciarse, en este estadio del análisis, la concurrencia de los presupuestos necesarios para calificar dicho régimen como abusivo o carente de justificación objetiva.

18. En atención a lo expuesto, las pretensiones de nulidad articuladas en la demanda deben ser analizadas partiendo de la premisa de la naturaleza urbanística del REM y de su fundamento normativo, lo que condiciona decisivamente el juicio sobre su eventual invalidez.

19. No cabe duda que las normas del REM gozan de determinación y pese a las afirmaciones contenidas en el recurso, no se aprecia vulneración de norma nacional ni comunitaria en la constitución del REM. El otorgamiento unilateral por SOTOGRANDE SA responde a la naturaleza de las normas del REM, que no es ni un contrato ni un negocio inter partes. SOTOGRANDE SA venía facultada para el establecimiento de tal normativa por la propia resolución administrativa que le habilitaba para explotar la concesión, lo que le hace acreedora de una causa jurídica propia.

20. De ninguna manera puede descartarse que alguna de las facturas que gira la demandada pudiera adolecer de algún defecto, pero en el presente litigio no se ha acreditado ninguna tacha que conduzca a una declaración de nulidad total o parcial del REM.

21. La apelante afirma con reiteración que las normas del REM no respetan el principio de transparencia y que algunas de ellas incurren en abusividad. Así, en cuanto al precio (canon), se denuncia que, aunque formalmente se establece una cuantía fija, su cálculo se apoya en conceptos indeterminados -como la "superficie computable"- que solo la propia demandada interpreta, permitiéndole fijar de facto el importe de las facturas. La prueba pericial aportada, según la apelante, acreditaría además discrepancias sistemáticas entre las superficies facturadas y las reales, siempre en perjuicio de los propietarios. Igualmente, se cuestiona la cláusula que permite a la demandada introducir nuevos servicios y fijar su precio de forma unilateral, calificándola como una reserva de facultades absoluta e incompatible con el equilibrio contractual. Se añade que el conjunto de servicios incluidos constituye una mezcla heterogénea de prestaciones públicas y privadas, siendo estas últimas las verdaderamente impuestas y, por tanto, susceptibles de control de abusividad. El recurso también destaca otras estipulaciones especialmente gravosas: el interés de demora del 15%, considerado desproporcionado en comparación con los parámetros legales y jurisprudenciales; y la ausencia de cualquier mecanismo de rendición de cuentas, pese a tratarse de una actividad de gestión de servicios que afecta a intereses ajenos. A juicio de la apelante, esta omisión refuerza la posición de dominio de la demandada y evidencia la falta de reciprocidad en las obligaciones. De forma singular, se impugna el sistema de facturación del suministro de agua, que se realiza en función de la superficie y no del consumo real, en contradicción -según se argumenta- con la normativa sectorial aplicable. Este hecho se presenta como un ejemplo paradigmático de la actuación arbitraria de la demandada y de su desvinculación de los marcos legales imperativos. Finalmente, la apelante rechaza implícitamente la idea de que la aceptación tácita por los propietarios o la aplicación del principio de actos propios pueda convalidar el régimen impuesto, insistiendo en la nulidad radical de las condiciones por su origen unilateral, su falta de transparencia y su carácter contrario a normas imperativas y al orden público económico.

22. Ahora bien, este Tribunal, aprecia que el recurso no intenta rebatir la respuesta dada en primera instancia a cada cuestión. Eso, por la propia naturaleza de la apelación, conlleva necesariamente el rechazo de la alzada. No obstante, analizaremos la argumentación del recurrente.

23. En cuanto al precio (canon), se denuncia que, aunque formalmente se establece una cuantía fija, su cálculo se apoya en conceptos indeterminados -como la "superficie computable"- que solo la propia demandada interpreta, permitiéndole fijar de facto el importe de las facturas. La prueba pericial aportada, según la apelante, acreditaría además discrepancias sistemáticas entre las superficies facturadas y las reales, siempre en perjuicio de los propietarios.

24. A juicio de este Tribunal, este motivo es propio de una oposición a una factura reclamada a un propietario, pero no puede dar lugar a una nulidad o parcial del REM.

25. Igualmente, se cuestiona la cláusula que permite a la demandada introducir nuevos servicios y fijar su precio de forma unilateral, calificándola como una reserva de facultades absoluta e incompatible con el equilibrio contractual. Se añade que el conjunto de servicios incluidos constituye una mezcla heterogénea de prestaciones públicas y privadas, siendo estas últimas las verdaderamente impuestas y, por tanto, susceptibles de control de abusividad.

26. La sentencia de instancia dijo lo siguiente en materia de determinación y ampliación del catálogo de servicios:

"Por lo expuesto, tras fijarse la obligación de los propietarios de asumir los costes en los términos ya examinados al inicio de este Fundamento y circunscribiéndose la acción a la nulidad, se habría de concluir que vista su redacción clara, sencilla y comprensible y la correcta descripción y concreción de los servicios a prestar y la forma de determinación del canon, como precio fijo -que tendría, dadas las circunstancias concurrentes, innegables ventajas en relación con la propia subida en el precio de los servicios o suministros-, que faculta y permite un pleno conocimiento por cada uno de los propietarios al momento de la adquisición de los respectivos inmuebles -más allá de la inclusión como fórmula de estilo y en una especial atención a la duración de la prestación de los servicios y a la posible necesariedad de incluir nuevas prestaciones por la propia evolución de los servicios y de las necesidades públicas y privadas y que, no obstante, no estarían exentas del debido control y por lo tanto, no podría considerase ni su falta de transparencia, ni su abusividad- procede afirmar su total validez y ello, con independencia de la diversa problemática individual que se haya podido plantear en relación con algunos propietarios (a tal efecto, véase, el informe pericial anexado a la demanda como documento número 6 y los documentos números 5, 7 y 8 de la demanda), insistiéndose en que en la redacción del régimen normativo atacado reitera la provisionalidad de las mediciones que, en caso, deberán ser analizadas caso por caso, al ser el criterio de la claridad el verdaderamente determinante en este procedimiento.

Es más, a todo lo anterior, se le añadiría que no existe vulneración alguna de leyes imperativas o prohibitivas y que no concurriría ni mala fe ni una desviación grosera de las buenas prácticas que, a mayor abundamiento, ni tan siquiera se habría mencionado y, en consecuencia, probado."

A tal efecto la sentencia recurrida cita, de acuerdo con su razonamiento, la Sentencia número 459/2021 dictada por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha de 30 de septiembre de 2021.

Pues bien, nuevamente, ha de afirmarse que el recurso no intenta rebatir el razonamiento proporcionado por la sentencia de instancia, sino que vuelve a reiterar lo que a su juicio debe resolverse. Por ello no puede prosperar el recurso en este motivo.

27. El recurso también destaca otras estipulaciones especialmente gravosas, como el interés de demora del 15%, considerado desproporcionado en comparación con los parámetros legales y jurisprudenciales.

28. La valoración de este Tribunal en cuanto al interés de demora impuesto a los propietarios de las viviendas coincide con el de la Sentencia 167/2022, de 26 de abril, de la Audiencia Provincial de Madrid (S. 14ª) (Roj: SAP M 6404/2022 - ECLI:ES:APM:2022:6404) al declarar, como ya ha dicho dicha Audiencia "entre otras , en Sentencias de 6 de febrero de 2015 y 1 de abril de 2014 de la Sección 21 , 25 de octubre de 2018 de la Sección 9ª y 21 de enero de 2021, Sección 20, en el sentido de considerar que dichos intereses del 15% no pueden estimarse como una indemnización desproporcionadamente alta cuando se trata de la subsistencia de un complejo urbanístico en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de sus servicios por el impago de los primeros."

29. También se queja el recurrente de la ausencia de cualquier mecanismo de rendición de cuentas, pese a tratarse de una actividad de gestión de servicios que afecta a intereses ajenos. A juicio de la apelante, esta omisión refuerza la posición de dominio de la demandada y evidencia la falta de reciprocidad en las obligaciones. Añade que no hay ni obligación ni procedimiento a seguir para que a seguir para que los propietarios puedan exigir a CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. rendición de las cuentas de su gestión en el mantenimiento de La Marina.

30. La sentencia de instancia dijo a este respecto lo siguiente:

"Es más, a tal efecto, no puede desconocerse que la parte actora no invocó ni un solo defecto en la prestación de los servicios y ello, sin que pueda obviarse ni que los servicios han sido auditados por la entidad BUREAU VERITAS CERTIFICATION S.A.U. declarándose conformes con las Normas ISO 9001:2015, ISO 14001:2015, con un resultado satisfactorio (documento número 15 de la contestación a la demanda), ni que los propietarios contarían con un servicio específico de atención de veinticuatro horas para la gestión de incidencias y que tienen a su plena disposición las correlativas hojas de sugerencias y propuestas (documento número 16 de la contestación a la demanda).

En definitiva, que no se incluya una cláusula específica de control en el propio Régimen, no supone que la demandada actúe a su libre albedrío y menos, si se tiene en consideración, la asunción de su propia responsabilidad administrativa en los términos de la concesión que han sido desglosados al inicio del presente Fundamento de Derecho."

31. A juicio de este Tribunal la respuesta dada por la sentencia de primera instancia es correcta y no ha sido combatida de forma concreta por el recurrente, que se ha limitado a dar su versión sobre tal cuestión.

32. Finalmente, se impugna el sistema de facturación del suministro de agua, que se realiza en función de la superficie y no del consumo real, en contradicción -según se argumenta- con la normativa sectorial aplicable. Este hecho se presenta como un ejemplo paradigmático de la actuación arbitraria de la demandada y de su desvinculación de los marcos legales imperativos.

33. La sentencia de primera instancia dijo al respecto:

"Y, finalmente, la asociación actora hizo mención especial en su escrito de demanda a la forma en la que se llevaba a efecto el suministro de agua en relación con la facturación a los propietarios de viviendas de La Marina, entendiéndose contrario al Reglamento de Prestación del servicio de Abastecimiento de Agua Potable, Saneamiento y Depuración de Aguas Residuales del C.I.T.N. de Sotogrande aprobado el 25 de octubre de 2010 por la Junta de la Comarca de la Mancomunidad de Municipios del Campo de Gibraltar y al Decreto 120/1991, de 11 de junio, por el que se aprobó el Reglamento de Suministro Domiciliario de Agua, pero sin que entienda esta Juez que el presente procedimiento de cesación sea el adecuado para valorar dicha pretensión, al no poderse considerar como abusivo a los efectos que aquí resultan de interés, el simple hecho de que el suministro de agua potable y de riego se suministre y facture atendiendo al consumo de los propietarios, pero al de todos en su conjunto como integrantes del complejo de La Marina, siendo CONSERVACION DE LA MARINA, S.L. quien, como responsable del mantenimiento y conservación de la urbanización, pague por dicho suministro en su globalidad para, posteriormente repercutir a cada propietario mediante el referido canon (documentos números 17 y 18 de la contestación a la demanda)."

34. La recurrente en su alzada manifestó que el régimen de suministro del agua era otra prueba incontestable de la posición abusiva sobre los propietarios. Vuelve a reiterar que media una absoluta falta de respeto por la legalidad en la forma en que les factura el agua que les suministra.

35. Como puede apreciarse, no se intenta rebatir el razonamiento de la sentencia de instancia, que consideramos correcto.

36. Por todo ello, ha de desestimarse íntegramente el recurso formulado.

CUARTO. COSTAS DE ESTA INSTANCIA.

37. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a la recurrente las costas del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO. TÉRMINOS EN LOS QUE APARECE DETERMINADO EL CONFLICTO EN ESTA INSTANCIA.

1. Según la rúbrica de la demanda en ésta se ejercitaba una acción de cesación, prohibición de reiteración y de restitución de cantidades contra la compañía mercantil CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. No obstante, el petitum iba más allá, pues se solicitaba la nulidad total o parcial de las normas del régimen especial de dicha entidad.

El suplico de la demanda pretendía los siguientes pronunciamientos:

"Primero: Declarando que, todas o algunas -las que V.S.I. determine-, de las denominadas NORMAS DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE LA MARINA DE SOTOGRANDE. ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE LA URBANIZACIÓN QUE LO INTEGRA, impuestas por CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. a los propietarios de fincas situadas en la zona denominada "La Marina de Sotogrande", en la urbanización "Sotogrande", en el término municipal de San Roque (Cádiz), constituyen cláusulas o prácticas abusivas y, por tanto, se encuentran afectadas de nulidad.

Segundo: Declarando que, todas o algunas -las que V.S.I. determine-, de las Normas citadas en el ordinal anterior conculcan el principio general de transparencia y, por tanto, se encuentran afectadas de nulidad.

Tercero: Declarando la nulidad de la inscripción registral a que dio lugar la escritura pública de fecha 25 de julio de 1995 otorgada por SOTOGRANDE, S.A. (hoy, la demandada) ante el notario de San Roque, don Rodrigo Fernández-Madrid Molina, en el apartado que se refiere al régimen normativo denominado Régimen Especial de la Marina de Sotogrande.

Cuarto: En consecuencia de lo anterior, condene a CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. a cesar en la aplicación de las cláusulas o prácticas declaradas nulas, prohibiéndole su reiteración en el futuro.

Quinto: Condene a la demandada a restituir a los eventualmente afectados las cantidades que hayan pagado en virtud de las cláusulas o prácticas declarada abusivas por V.S.I., así como, en su caso, indemnizarlos de los daños y perjuicios causados por su aplicación.

Sexto: Condene expresamente en costas a la entidad demandada si se opusiere a la presente demanda."

Durante el procedimiento la actora ha desistido de la acción de restitución de cantidades.

La petición de la actora venía referida a las Normas de Régimen Especial de la Marina de Sotogrande, organización y funcionamiento de la organización que lo integra (REM), lo que fundaba en su imposición, su conculcación de las normas de transparencia y la concurrencia de evidente abusividad solicitándose, además de la cancelación de su inscripción registral, que la demandada cesare en su aplicación, con prohibición de reiteración en el futuro.

En ningún pasaje de la demanda se hizo constar en qué normativa basaba su interpelación. No obstante, teniendo en cuenta el carácter de asociación de consumidores de la actora y las alegaciones contenidas en la demanda resulta obligado entender que las acciones ejercitadas son las contempladas en los arts. 53 y ss. del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.

2. La demandada se opuso a la demanda.

3. Tras la práctica de los trámites prevenidos legalmente se dictó sentencia desestimatoria de las pretensiones del actor en los términos del fallo transcrito.

4. El demandante ha recurrido en apelación la citada resolución. El recurso se articula como una impugnación global de la sentencia de instancia por entender que incurre en una incorrecta valoración jurídica de los hechos y en una aplicación indebida del marco normativo y jurisprudencial relevante.

5. Para la debida comprensión de la controversia planteada, conviene recordar los hechos aceptados por las partes, tal como han sido fijados en la primera instancia:

5.1 La demandante ACUMAR es una asociación con domicilio social en San Roque (Cádiz), que tiene el siguiente objeto: "La Asociación tiene como objeto básico la defensa, información, educación, formación asistencia o representación de sus asociados, así como la defensa de los intereses colectivos en cuanto a su condición de consumidores en general. Incluido en este fin básico está la defensa de los propietarios de la Marina de Sotogrande, en cuanto destinatarios y consumidores de bienes y servicios en dicha área urbanística."(doc. 1 de la contestación, consistente en los Estatutos de ACUMAR). ACUMAR se encuentra inscrita en el Registro de Asociaciones de Andalucía según la Resolución de 23 de mayo de 2013 dictada por la Delegación de Gobierno de la Secretaría General Provincial de Cádiz. La Resolución de 12 de febrero de 2019 de la Consejería de Salud y Familias de la Junta de Andalucía señala que ACUMAR es una asociación inscrita en el Registro de Asociaciones y Organizaciones de ámbito local, que no tiene representatividad y que en dicha fecha tenía 122 miembros asociados (doc. 2 de la contestación).

5.2 La demandada CONSERVACIÓN DE LA MARINA es una sociedad dedicada única y exclusivamente a la conservación del ámbito urbanístico conocido como La Marina de Sotogrande, desarrollado en su día en virtud del Plan Especial de la Marina de Sotogrande de 1992 -objeto de posterior modificación aprobada en 1999-, y en el que se ubica la urbanización conocida igualmente como "La Marina de Sotogrande".

5.3 Mediante Resolución del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 6 de septiembre de 1982, se otorgó a SOTOGRANDE, S.A. la concesión para construir y explotar el puerto deportivo y la marina interior.

5.4 En 1987 se aprobó el PGOU de San Roque. El 26 de junio de 1992 se aprobó el Plan Especial de La Marina, previéndose inicialmente la conservación de dicha unidad mediante una entidad urbanística. En 1999 se modificó el Plan Especial estableciéndose que SOTOGRANDE, S.A. será la responsable de la conservación de la urbanización, con la facultad de repercutir los costes a los futuros propietarios.

5.5 El 25 de julio de 1995 SOTOGRANDE, S.A. otorgó escritura pública creando el denominado Régimen Especial de la Marina de Sotogrande (REM), e inscribiéndose el REM en el Registro de la Propiedad de San Roque.

5.6 Desde 1995 SOTOGRANDE SA presta los servicios de conservación conforme al REM.

5.7 El 15 de enero de 2014 se crea CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. (la demandada) mediante segregación de SOTOGRANDE, S.A, que transmite a aquella la unidad de negocio de conservación de la urbanización, con subrogación de la nueva sociedad en los derechos, obligaciones y actividad de conservación vinculada al REM (doc. 3 de la contestación, consistente en copia de la escritura pública de segregación de 15 de enero de 2014).

SEGUNDO. SOBRE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO DE APELACIÓN.

6. Dice la parte apelada que el recurso de apelación de ACUMAR carece del más mínimo rigor, e incumple los mínimos requisitos exigibles a todo recurso ordinario y, en especial, los exigidos por el artículo 458.2 LEC, incurriendo en absoluta desatención al principio de rogación. Añade que el recurso no concreta en ningún momento los motivos por los que considera que lo razonado por la Sentencia resulta objetivamente errado. Ello le genera inseguridad jurídica y la vulneración del principio de contradicción y también impone importantes trabas a la labor revisora de esta Sala que deberá, conforme al art. 465.5 LEC "pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461".de 2021 (JUR\2021\263160).

7. Debe reconocer este Tribunal que le ha costado encontrar entre los argumentos del recurso en qué concretos puntos de la sentencia de instancia se ha incurrido en error, arbitrariedad o incongruencia. No obstante, esa dificultad no es de tal calibre que pueda afirmarse que el recurso incumple los requisitos del art. 458 LEC, o que se impida la función atribuida a este Tribunal por el art.465 LEC. Por ello, vamos a pasara estudiar el recurso planteado.

TERCERO. SOBRE LOS ARGUMENTOS CONTENIDOS EN EL RECURSO DE APELACIÓN.

8. En los motivos primero y segundo, respectivamente, se reproduce sin mayor argumentación, el fallo y el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida.

9. En el tercer motivo la parte apelante pretende combatir los fundamentos de derecho tercero a séptimo de la sentencia, sosteniendo que dicha resolución se apoya en precedentes jurisprudenciales que no resultan trasladables al caso. Argumenta que las resoluciones citadas por la juzgadora se refieren a reclamaciones de cantidad promovidas por la demandada frente a propietarios individuales por impago de recibos, mientras que el presente litigio tiene una naturaleza distinta: una acción dirigida a cuestionar la validez y carácter abusivo del régimen jurídico impuesto. Por ello, niega valor analógico a dicha jurisprudencia y considera que su utilización ha desviado el razonamiento judicial. En conclusión, el recurso sostiene que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba y en una incorrecta subsunción jurídica, al no apreciar el carácter abusivo y nulo del REM ni la posición de dominio creada por la demandada. Por ello, solicita su íntegra revocación y la estimación de la demanda en los términos inicialmente planteados

10. Este motivo no puede conllevar una estimación de la apelación por su carácter ambiguo o abstracto y porque no pasa de ser una mera apreciación de la parte, sin respaldo probatorio y sin entrar en detalle en la concreción de su justificación.

11. En el cuarto motivo de la apelación pretende combatirse el fundamento octavo de la sentencia. En términos generales, en este último motivo de apelación se hace una crítica en la construcción jurídica que la sentencia realiza sobre la naturaleza del denominado Régimen Especial de la Marina (REM). De forma concreta contiene las siguientes alegaciones:

11.1 Como razonamiento central la sentencia recurrida niega que el REM tenga naturaleza contractual, pues no existe propiamente un contrato de prestación de servicios entre la entidad demandada y los propietarios, sino un régimen normativo que se integra en el estatuto jurídico de la urbanización. En consecuencia, las obligaciones derivadas del mismo no nacen de un vínculo negocial, sino de una afección real que grava los inmuebles y vincula a sus titulares por el mero hecho de ser propietarios. A partir de esta premisa, la sentencia afirma que la obligación de pago del canon tiene carácter propter rem,de modo que el deudor queda determinado por la titularidad del bien. Esta carga consta inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que implica que los adquirentes conocen y aceptan su existencia al adquirir las viviendas, sin que pueda apreciarse sorpresa o falta de información. Sobre esta configuración jurídica, la resolución descarta la aplicación de la normativa de consumidores (TRLGDCU) y de condiciones generales de la contratación, al no encontrarse ante cláusulas contractuales propiamente dichas.

11.2 En cuanto al contenido del régimen, el juzgador considera que el canon constituye el precio por los servicios de conservación y mantenimiento de la urbanización, servicios que se reputan necesarios para su funcionamiento. Dicho precio aparece determinado conforme a criterios objetivos (superficie computable, actualización por índices), por lo que no se aprecia indeterminación ni abusividad. Asimismo, se destaca que se trata de un precio fijo y que, en determinados aspectos, las posibles variaciones de costes son asumidas por la demandada.

11.3 Según el recurso, aunque se admitiera algún tipo de control, la sentencia sostiene que las normas del REM presentan un grado suficiente de claridad, concreción y determinación, lo que excluiría la falta de transparencia.

11.4 La apelante sostiene que no puede considerarse una obligación "propter rem" en los términos asumidos por la resolución, pues lo único inscrito registralmente es el Plan Especial urbanístico, no las normas del REM. De este modo, denuncia una confusión entre el instrumento urbanístico y un régimen normativo privado impuesto unilateralmente. Sostiene el recurrente que el REM viene impuesto con carácter unilateral y de forma abusiva. Dicho régimen no nace de un acuerdo contractual ni de una relación negocial con los adquirentes, sino de un acto unilateral de la promotora originaria, que, aprovechando su condición de propietaria única de los terrenos, estableció e inscribió una carga real que vincula a todos los futuros adquirentes. Esta configuración, a juicio de la apelante, vulnera tanto la normativa de condiciones generales de la contratación como la legislación de consumidores y usuarios, así como principios básicos de libre competencia y libertad de prestación de servicios, al generar una situación de monopolio en favor de la demandada.

11.5 En esta línea, se insiste en que el REM adolece de falta de determinación propia de los derechos reales, al no concretar adecuadamente ni el contenido de los servicios ni, especialmente, su precio.

12. Valoración de este Tribunal.La naturaleza del REM de la Marina de Sotogrande ha sido abordada en varias ocasiones por distintos Tribunales. Nos referimos, entre otras, a las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) nº 181/2022, de 27 de abril (Roj: SAP M 5696/2022- ECLI:ES:APM:2022:5696) y nº 324/2024, de 17 de julio ( Roj: SAP M 10700/2024- ECLI:ES:APM:2024:10700). Dichas sentencias, como la aquí recurrida en alzada, consideran que dicho REM es una carga real de obligado cumplimiento para los propietarios de viviendas, trasteros o aparcamientos de la citada urbanización, de acuerdo con lo recogido expresamente en la inscripción registral de su finca; las obligaciones impuestas a los titulares de tales bienes inmuebles pertenecen a la categoría de obligaciones propter rem, en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, y en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad ya se advierte a los adquirentes que la vivienda está sometida a una carga real.

13. Este Tribunal también considera, a la luz de lo expuesto, que el REM no tiene su origen en una relación contractual de naturaleza privada entre la entidad demandada y los propietarios de los inmuebles, sino en un régimen jurídico de base urbanística, integrado en el planeamiento y dotado de eficacia normativa. En este sentido, la jurisprudencia ha venido reiterando que los instrumentos de planeamiento urbanístico participan de la naturaleza de disposiciones de carácter general, incorporándose al ordenamiento jurídico con vocación de permanencia y fuerza vinculante, siendo de aplicación el principio de inderogabilidad singular.

14. Asimismo, resulta pacífico que, en tanto tales instrumentos no sean anulados por la jurisdicción contencioso-administrativa, despliegan plenos efectos y gozan de la presunción de legalidad propia de los actos administrativos, que vincula a la jurisdicción civil. En tal sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 3ª) 347/2015, de 30 de diciembre recuerda que el orden jurisdiccional civil ha de partir de dicha presunción de validez.

15. De igual modo, la jurisprudencia ha admitido expresamente la posibilidad de que las obligaciones derivadas de la conservación de urbanizaciones, aun asumidas inicialmente por el promotor, puedan ser repercutidas a los adquirentes de las parcelas en virtud de relaciones jurídicas complejas de base urbanística, sin que ello suponga infracción del ordenamiento.

16. En consecuencia, y atendida la naturaleza jurídica expuesta, no cabe reconducir el REM al ámbito propio de la contratación privada ni, por ende, someterlo sin más a los parámetros de control de abusividad propios de la normativa de consumidores y usuarios, en tanto las obligaciones que de él derivan no encuentran su fuente en un contrato celebrado entre empresario y consumidor, sino en un régimen normativo de carácter urbanístico que vincula objetivamente a los titulares de los inmuebles por razón de su integración en el ámbito ordenado.

17. Todo ello conduce necesariamente a afirmar que la actuación de la entidad demandada, en cuanto limitada a la ejecución de las funciones de conservación que le vienen impuestas por el planeamiento urbanístico y a la repercusión de los costes en los términos en él previstos, se incardina en el cumplimiento de un deber legalmente establecido, sin que pueda apreciarse, en este estadio del análisis, la concurrencia de los presupuestos necesarios para calificar dicho régimen como abusivo o carente de justificación objetiva.

18. En atención a lo expuesto, las pretensiones de nulidad articuladas en la demanda deben ser analizadas partiendo de la premisa de la naturaleza urbanística del REM y de su fundamento normativo, lo que condiciona decisivamente el juicio sobre su eventual invalidez.

19. No cabe duda que las normas del REM gozan de determinación y pese a las afirmaciones contenidas en el recurso, no se aprecia vulneración de norma nacional ni comunitaria en la constitución del REM. El otorgamiento unilateral por SOTOGRANDE SA responde a la naturaleza de las normas del REM, que no es ni un contrato ni un negocio inter partes. SOTOGRANDE SA venía facultada para el establecimiento de tal normativa por la propia resolución administrativa que le habilitaba para explotar la concesión, lo que le hace acreedora de una causa jurídica propia.

20. De ninguna manera puede descartarse que alguna de las facturas que gira la demandada pudiera adolecer de algún defecto, pero en el presente litigio no se ha acreditado ninguna tacha que conduzca a una declaración de nulidad total o parcial del REM.

21. La apelante afirma con reiteración que las normas del REM no respetan el principio de transparencia y que algunas de ellas incurren en abusividad. Así, en cuanto al precio (canon), se denuncia que, aunque formalmente se establece una cuantía fija, su cálculo se apoya en conceptos indeterminados -como la "superficie computable"- que solo la propia demandada interpreta, permitiéndole fijar de facto el importe de las facturas. La prueba pericial aportada, según la apelante, acreditaría además discrepancias sistemáticas entre las superficies facturadas y las reales, siempre en perjuicio de los propietarios. Igualmente, se cuestiona la cláusula que permite a la demandada introducir nuevos servicios y fijar su precio de forma unilateral, calificándola como una reserva de facultades absoluta e incompatible con el equilibrio contractual. Se añade que el conjunto de servicios incluidos constituye una mezcla heterogénea de prestaciones públicas y privadas, siendo estas últimas las verdaderamente impuestas y, por tanto, susceptibles de control de abusividad. El recurso también destaca otras estipulaciones especialmente gravosas: el interés de demora del 15%, considerado desproporcionado en comparación con los parámetros legales y jurisprudenciales; y la ausencia de cualquier mecanismo de rendición de cuentas, pese a tratarse de una actividad de gestión de servicios que afecta a intereses ajenos. A juicio de la apelante, esta omisión refuerza la posición de dominio de la demandada y evidencia la falta de reciprocidad en las obligaciones. De forma singular, se impugna el sistema de facturación del suministro de agua, que se realiza en función de la superficie y no del consumo real, en contradicción -según se argumenta- con la normativa sectorial aplicable. Este hecho se presenta como un ejemplo paradigmático de la actuación arbitraria de la demandada y de su desvinculación de los marcos legales imperativos. Finalmente, la apelante rechaza implícitamente la idea de que la aceptación tácita por los propietarios o la aplicación del principio de actos propios pueda convalidar el régimen impuesto, insistiendo en la nulidad radical de las condiciones por su origen unilateral, su falta de transparencia y su carácter contrario a normas imperativas y al orden público económico.

22. Ahora bien, este Tribunal, aprecia que el recurso no intenta rebatir la respuesta dada en primera instancia a cada cuestión. Eso, por la propia naturaleza de la apelación, conlleva necesariamente el rechazo de la alzada. No obstante, analizaremos la argumentación del recurrente.

23. En cuanto al precio (canon), se denuncia que, aunque formalmente se establece una cuantía fija, su cálculo se apoya en conceptos indeterminados -como la "superficie computable"- que solo la propia demandada interpreta, permitiéndole fijar de facto el importe de las facturas. La prueba pericial aportada, según la apelante, acreditaría además discrepancias sistemáticas entre las superficies facturadas y las reales, siempre en perjuicio de los propietarios.

24. A juicio de este Tribunal, este motivo es propio de una oposición a una factura reclamada a un propietario, pero no puede dar lugar a una nulidad o parcial del REM.

25. Igualmente, se cuestiona la cláusula que permite a la demandada introducir nuevos servicios y fijar su precio de forma unilateral, calificándola como una reserva de facultades absoluta e incompatible con el equilibrio contractual. Se añade que el conjunto de servicios incluidos constituye una mezcla heterogénea de prestaciones públicas y privadas, siendo estas últimas las verdaderamente impuestas y, por tanto, susceptibles de control de abusividad.

26. La sentencia de instancia dijo lo siguiente en materia de determinación y ampliación del catálogo de servicios:

"Por lo expuesto, tras fijarse la obligación de los propietarios de asumir los costes en los términos ya examinados al inicio de este Fundamento y circunscribiéndose la acción a la nulidad, se habría de concluir que vista su redacción clara, sencilla y comprensible y la correcta descripción y concreción de los servicios a prestar y la forma de determinación del canon, como precio fijo -que tendría, dadas las circunstancias concurrentes, innegables ventajas en relación con la propia subida en el precio de los servicios o suministros-, que faculta y permite un pleno conocimiento por cada uno de los propietarios al momento de la adquisición de los respectivos inmuebles -más allá de la inclusión como fórmula de estilo y en una especial atención a la duración de la prestación de los servicios y a la posible necesariedad de incluir nuevas prestaciones por la propia evolución de los servicios y de las necesidades públicas y privadas y que, no obstante, no estarían exentas del debido control y por lo tanto, no podría considerase ni su falta de transparencia, ni su abusividad- procede afirmar su total validez y ello, con independencia de la diversa problemática individual que se haya podido plantear en relación con algunos propietarios (a tal efecto, véase, el informe pericial anexado a la demanda como documento número 6 y los documentos números 5, 7 y 8 de la demanda), insistiéndose en que en la redacción del régimen normativo atacado reitera la provisionalidad de las mediciones que, en caso, deberán ser analizadas caso por caso, al ser el criterio de la claridad el verdaderamente determinante en este procedimiento.

Es más, a todo lo anterior, se le añadiría que no existe vulneración alguna de leyes imperativas o prohibitivas y que no concurriría ni mala fe ni una desviación grosera de las buenas prácticas que, a mayor abundamiento, ni tan siquiera se habría mencionado y, en consecuencia, probado."

A tal efecto la sentencia recurrida cita, de acuerdo con su razonamiento, la Sentencia número 459/2021 dictada por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha de 30 de septiembre de 2021.

Pues bien, nuevamente, ha de afirmarse que el recurso no intenta rebatir el razonamiento proporcionado por la sentencia de instancia, sino que vuelve a reiterar lo que a su juicio debe resolverse. Por ello no puede prosperar el recurso en este motivo.

27. El recurso también destaca otras estipulaciones especialmente gravosas, como el interés de demora del 15%, considerado desproporcionado en comparación con los parámetros legales y jurisprudenciales.

28. La valoración de este Tribunal en cuanto al interés de demora impuesto a los propietarios de las viviendas coincide con el de la Sentencia 167/2022, de 26 de abril, de la Audiencia Provincial de Madrid (S. 14ª) (Roj: SAP M 6404/2022 - ECLI:ES:APM:2022:6404) al declarar, como ya ha dicho dicha Audiencia "entre otras , en Sentencias de 6 de febrero de 2015 y 1 de abril de 2014 de la Sección 21 , 25 de octubre de 2018 de la Sección 9ª y 21 de enero de 2021, Sección 20, en el sentido de considerar que dichos intereses del 15% no pueden estimarse como una indemnización desproporcionadamente alta cuando se trata de la subsistencia de un complejo urbanístico en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de sus servicios por el impago de los primeros."

29. También se queja el recurrente de la ausencia de cualquier mecanismo de rendición de cuentas, pese a tratarse de una actividad de gestión de servicios que afecta a intereses ajenos. A juicio de la apelante, esta omisión refuerza la posición de dominio de la demandada y evidencia la falta de reciprocidad en las obligaciones. Añade que no hay ni obligación ni procedimiento a seguir para que a seguir para que los propietarios puedan exigir a CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. rendición de las cuentas de su gestión en el mantenimiento de La Marina.

30. La sentencia de instancia dijo a este respecto lo siguiente:

"Es más, a tal efecto, no puede desconocerse que la parte actora no invocó ni un solo defecto en la prestación de los servicios y ello, sin que pueda obviarse ni que los servicios han sido auditados por la entidad BUREAU VERITAS CERTIFICATION S.A.U. declarándose conformes con las Normas ISO 9001:2015, ISO 14001:2015, con un resultado satisfactorio (documento número 15 de la contestación a la demanda), ni que los propietarios contarían con un servicio específico de atención de veinticuatro horas para la gestión de incidencias y que tienen a su plena disposición las correlativas hojas de sugerencias y propuestas (documento número 16 de la contestación a la demanda).

En definitiva, que no se incluya una cláusula específica de control en el propio Régimen, no supone que la demandada actúe a su libre albedrío y menos, si se tiene en consideración, la asunción de su propia responsabilidad administrativa en los términos de la concesión que han sido desglosados al inicio del presente Fundamento de Derecho."

31. A juicio de este Tribunal la respuesta dada por la sentencia de primera instancia es correcta y no ha sido combatida de forma concreta por el recurrente, que se ha limitado a dar su versión sobre tal cuestión.

32. Finalmente, se impugna el sistema de facturación del suministro de agua, que se realiza en función de la superficie y no del consumo real, en contradicción -según se argumenta- con la normativa sectorial aplicable. Este hecho se presenta como un ejemplo paradigmático de la actuación arbitraria de la demandada y de su desvinculación de los marcos legales imperativos.

33. La sentencia de primera instancia dijo al respecto:

"Y, finalmente, la asociación actora hizo mención especial en su escrito de demanda a la forma en la que se llevaba a efecto el suministro de agua en relación con la facturación a los propietarios de viviendas de La Marina, entendiéndose contrario al Reglamento de Prestación del servicio de Abastecimiento de Agua Potable, Saneamiento y Depuración de Aguas Residuales del C.I.T.N. de Sotogrande aprobado el 25 de octubre de 2010 por la Junta de la Comarca de la Mancomunidad de Municipios del Campo de Gibraltar y al Decreto 120/1991, de 11 de junio, por el que se aprobó el Reglamento de Suministro Domiciliario de Agua, pero sin que entienda esta Juez que el presente procedimiento de cesación sea el adecuado para valorar dicha pretensión, al no poderse considerar como abusivo a los efectos que aquí resultan de interés, el simple hecho de que el suministro de agua potable y de riego se suministre y facture atendiendo al consumo de los propietarios, pero al de todos en su conjunto como integrantes del complejo de La Marina, siendo CONSERVACION DE LA MARINA, S.L. quien, como responsable del mantenimiento y conservación de la urbanización, pague por dicho suministro en su globalidad para, posteriormente repercutir a cada propietario mediante el referido canon (documentos números 17 y 18 de la contestación a la demanda)."

34. La recurrente en su alzada manifestó que el régimen de suministro del agua era otra prueba incontestable de la posición abusiva sobre los propietarios. Vuelve a reiterar que media una absoluta falta de respeto por la legalidad en la forma en que les factura el agua que les suministra.

35. Como puede apreciarse, no se intenta rebatir el razonamiento de la sentencia de instancia, que consideramos correcto.

36. Por todo ello, ha de desestimarse íntegramente el recurso formulado.

CUARTO. COSTAS DE ESTA INSTANCIA.

37. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a la recurrente las costas del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO. TÉRMINOS EN LOS QUE APARECE DETERMINADO EL CONFLICTO EN ESTA INSTANCIA.

1. Según la rúbrica de la demanda en ésta se ejercitaba una acción de cesación, prohibición de reiteración y de restitución de cantidades contra la compañía mercantil CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. No obstante, el petitum iba más allá, pues se solicitaba la nulidad total o parcial de las normas del régimen especial de dicha entidad.

El suplico de la demanda pretendía los siguientes pronunciamientos:

"Primero: Declarando que, todas o algunas -las que V.S.I. determine-, de las denominadas NORMAS DEL RÉGIMEN ESPECIAL DE LA MARINA DE SOTOGRANDE. ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE LA URBANIZACIÓN QUE LO INTEGRA, impuestas por CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. a los propietarios de fincas situadas en la zona denominada "La Marina de Sotogrande", en la urbanización "Sotogrande", en el término municipal de San Roque (Cádiz), constituyen cláusulas o prácticas abusivas y, por tanto, se encuentran afectadas de nulidad.

Segundo: Declarando que, todas o algunas -las que V.S.I. determine-, de las Normas citadas en el ordinal anterior conculcan el principio general de transparencia y, por tanto, se encuentran afectadas de nulidad.

Tercero: Declarando la nulidad de la inscripción registral a que dio lugar la escritura pública de fecha 25 de julio de 1995 otorgada por SOTOGRANDE, S.A. (hoy, la demandada) ante el notario de San Roque, don Rodrigo Fernández-Madrid Molina, en el apartado que se refiere al régimen normativo denominado Régimen Especial de la Marina de Sotogrande.

Cuarto: En consecuencia de lo anterior, condene a CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. a cesar en la aplicación de las cláusulas o prácticas declaradas nulas, prohibiéndole su reiteración en el futuro.

Quinto: Condene a la demandada a restituir a los eventualmente afectados las cantidades que hayan pagado en virtud de las cláusulas o prácticas declarada abusivas por V.S.I., así como, en su caso, indemnizarlos de los daños y perjuicios causados por su aplicación.

Sexto: Condene expresamente en costas a la entidad demandada si se opusiere a la presente demanda."

Durante el procedimiento la actora ha desistido de la acción de restitución de cantidades.

La petición de la actora venía referida a las Normas de Régimen Especial de la Marina de Sotogrande, organización y funcionamiento de la organización que lo integra (REM), lo que fundaba en su imposición, su conculcación de las normas de transparencia y la concurrencia de evidente abusividad solicitándose, además de la cancelación de su inscripción registral, que la demandada cesare en su aplicación, con prohibición de reiteración en el futuro.

En ningún pasaje de la demanda se hizo constar en qué normativa basaba su interpelación. No obstante, teniendo en cuenta el carácter de asociación de consumidores de la actora y las alegaciones contenidas en la demanda resulta obligado entender que las acciones ejercitadas son las contempladas en los arts. 53 y ss. del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y en la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación.

2. La demandada se opuso a la demanda.

3. Tras la práctica de los trámites prevenidos legalmente se dictó sentencia desestimatoria de las pretensiones del actor en los términos del fallo transcrito.

4. El demandante ha recurrido en apelación la citada resolución. El recurso se articula como una impugnación global de la sentencia de instancia por entender que incurre en una incorrecta valoración jurídica de los hechos y en una aplicación indebida del marco normativo y jurisprudencial relevante.

5. Para la debida comprensión de la controversia planteada, conviene recordar los hechos aceptados por las partes, tal como han sido fijados en la primera instancia:

5.1 La demandante ACUMAR es una asociación con domicilio social en San Roque (Cádiz), que tiene el siguiente objeto: "La Asociación tiene como objeto básico la defensa, información, educación, formación asistencia o representación de sus asociados, así como la defensa de los intereses colectivos en cuanto a su condición de consumidores en general. Incluido en este fin básico está la defensa de los propietarios de la Marina de Sotogrande, en cuanto destinatarios y consumidores de bienes y servicios en dicha área urbanística."(doc. 1 de la contestación, consistente en los Estatutos de ACUMAR). ACUMAR se encuentra inscrita en el Registro de Asociaciones de Andalucía según la Resolución de 23 de mayo de 2013 dictada por la Delegación de Gobierno de la Secretaría General Provincial de Cádiz. La Resolución de 12 de febrero de 2019 de la Consejería de Salud y Familias de la Junta de Andalucía señala que ACUMAR es una asociación inscrita en el Registro de Asociaciones y Organizaciones de ámbito local, que no tiene representatividad y que en dicha fecha tenía 122 miembros asociados (doc. 2 de la contestación).

5.2 La demandada CONSERVACIÓN DE LA MARINA es una sociedad dedicada única y exclusivamente a la conservación del ámbito urbanístico conocido como La Marina de Sotogrande, desarrollado en su día en virtud del Plan Especial de la Marina de Sotogrande de 1992 -objeto de posterior modificación aprobada en 1999-, y en el que se ubica la urbanización conocida igualmente como "La Marina de Sotogrande".

5.3 Mediante Resolución del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo de 6 de septiembre de 1982, se otorgó a SOTOGRANDE, S.A. la concesión para construir y explotar el puerto deportivo y la marina interior.

5.4 En 1987 se aprobó el PGOU de San Roque. El 26 de junio de 1992 se aprobó el Plan Especial de La Marina, previéndose inicialmente la conservación de dicha unidad mediante una entidad urbanística. En 1999 se modificó el Plan Especial estableciéndose que SOTOGRANDE, S.A. será la responsable de la conservación de la urbanización, con la facultad de repercutir los costes a los futuros propietarios.

5.5 El 25 de julio de 1995 SOTOGRANDE, S.A. otorgó escritura pública creando el denominado Régimen Especial de la Marina de Sotogrande (REM), e inscribiéndose el REM en el Registro de la Propiedad de San Roque.

5.6 Desde 1995 SOTOGRANDE SA presta los servicios de conservación conforme al REM.

5.7 El 15 de enero de 2014 se crea CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. (la demandada) mediante segregación de SOTOGRANDE, S.A, que transmite a aquella la unidad de negocio de conservación de la urbanización, con subrogación de la nueva sociedad en los derechos, obligaciones y actividad de conservación vinculada al REM (doc. 3 de la contestación, consistente en copia de la escritura pública de segregación de 15 de enero de 2014).

SEGUNDO. SOBRE LA ADMISIBILIDAD DEL RECURSO DE APELACIÓN.

6. Dice la parte apelada que el recurso de apelación de ACUMAR carece del más mínimo rigor, e incumple los mínimos requisitos exigibles a todo recurso ordinario y, en especial, los exigidos por el artículo 458.2 LEC, incurriendo en absoluta desatención al principio de rogación. Añade que el recurso no concreta en ningún momento los motivos por los que considera que lo razonado por la Sentencia resulta objetivamente errado. Ello le genera inseguridad jurídica y la vulneración del principio de contradicción y también impone importantes trabas a la labor revisora de esta Sala que deberá, conforme al art. 465.5 LEC "pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461".de 2021 (JUR\2021\263160).

7. Debe reconocer este Tribunal que le ha costado encontrar entre los argumentos del recurso en qué concretos puntos de la sentencia de instancia se ha incurrido en error, arbitrariedad o incongruencia. No obstante, esa dificultad no es de tal calibre que pueda afirmarse que el recurso incumple los requisitos del art. 458 LEC, o que se impida la función atribuida a este Tribunal por el art.465 LEC. Por ello, vamos a pasara estudiar el recurso planteado.

TERCERO. SOBRE LOS ARGUMENTOS CONTENIDOS EN EL RECURSO DE APELACIÓN.

8. En los motivos primero y segundo, respectivamente, se reproduce sin mayor argumentación, el fallo y el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida.

9. En el tercer motivo la parte apelante pretende combatir los fundamentos de derecho tercero a séptimo de la sentencia, sosteniendo que dicha resolución se apoya en precedentes jurisprudenciales que no resultan trasladables al caso. Argumenta que las resoluciones citadas por la juzgadora se refieren a reclamaciones de cantidad promovidas por la demandada frente a propietarios individuales por impago de recibos, mientras que el presente litigio tiene una naturaleza distinta: una acción dirigida a cuestionar la validez y carácter abusivo del régimen jurídico impuesto. Por ello, niega valor analógico a dicha jurisprudencia y considera que su utilización ha desviado el razonamiento judicial. En conclusión, el recurso sostiene que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba y en una incorrecta subsunción jurídica, al no apreciar el carácter abusivo y nulo del REM ni la posición de dominio creada por la demandada. Por ello, solicita su íntegra revocación y la estimación de la demanda en los términos inicialmente planteados

10. Este motivo no puede conllevar una estimación de la apelación por su carácter ambiguo o abstracto y porque no pasa de ser una mera apreciación de la parte, sin respaldo probatorio y sin entrar en detalle en la concreción de su justificación.

11. En el cuarto motivo de la apelación pretende combatirse el fundamento octavo de la sentencia. En términos generales, en este último motivo de apelación se hace una crítica en la construcción jurídica que la sentencia realiza sobre la naturaleza del denominado Régimen Especial de la Marina (REM). De forma concreta contiene las siguientes alegaciones:

11.1 Como razonamiento central la sentencia recurrida niega que el REM tenga naturaleza contractual, pues no existe propiamente un contrato de prestación de servicios entre la entidad demandada y los propietarios, sino un régimen normativo que se integra en el estatuto jurídico de la urbanización. En consecuencia, las obligaciones derivadas del mismo no nacen de un vínculo negocial, sino de una afección real que grava los inmuebles y vincula a sus titulares por el mero hecho de ser propietarios. A partir de esta premisa, la sentencia afirma que la obligación de pago del canon tiene carácter propter rem,de modo que el deudor queda determinado por la titularidad del bien. Esta carga consta inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que implica que los adquirentes conocen y aceptan su existencia al adquirir las viviendas, sin que pueda apreciarse sorpresa o falta de información. Sobre esta configuración jurídica, la resolución descarta la aplicación de la normativa de consumidores (TRLGDCU) y de condiciones generales de la contratación, al no encontrarse ante cláusulas contractuales propiamente dichas.

11.2 En cuanto al contenido del régimen, el juzgador considera que el canon constituye el precio por los servicios de conservación y mantenimiento de la urbanización, servicios que se reputan necesarios para su funcionamiento. Dicho precio aparece determinado conforme a criterios objetivos (superficie computable, actualización por índices), por lo que no se aprecia indeterminación ni abusividad. Asimismo, se destaca que se trata de un precio fijo y que, en determinados aspectos, las posibles variaciones de costes son asumidas por la demandada.

11.3 Según el recurso, aunque se admitiera algún tipo de control, la sentencia sostiene que las normas del REM presentan un grado suficiente de claridad, concreción y determinación, lo que excluiría la falta de transparencia.

11.4 La apelante sostiene que no puede considerarse una obligación "propter rem" en los términos asumidos por la resolución, pues lo único inscrito registralmente es el Plan Especial urbanístico, no las normas del REM. De este modo, denuncia una confusión entre el instrumento urbanístico y un régimen normativo privado impuesto unilateralmente. Sostiene el recurrente que el REM viene impuesto con carácter unilateral y de forma abusiva. Dicho régimen no nace de un acuerdo contractual ni de una relación negocial con los adquirentes, sino de un acto unilateral de la promotora originaria, que, aprovechando su condición de propietaria única de los terrenos, estableció e inscribió una carga real que vincula a todos los futuros adquirentes. Esta configuración, a juicio de la apelante, vulnera tanto la normativa de condiciones generales de la contratación como la legislación de consumidores y usuarios, así como principios básicos de libre competencia y libertad de prestación de servicios, al generar una situación de monopolio en favor de la demandada.

11.5 En esta línea, se insiste en que el REM adolece de falta de determinación propia de los derechos reales, al no concretar adecuadamente ni el contenido de los servicios ni, especialmente, su precio.

12. Valoración de este Tribunal.La naturaleza del REM de la Marina de Sotogrande ha sido abordada en varias ocasiones por distintos Tribunales. Nos referimos, entre otras, a las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) nº 181/2022, de 27 de abril (Roj: SAP M 5696/2022- ECLI:ES:APM:2022:5696) y nº 324/2024, de 17 de julio ( Roj: SAP M 10700/2024- ECLI:ES:APM:2024:10700). Dichas sentencias, como la aquí recurrida en alzada, consideran que dicho REM es una carga real de obligado cumplimiento para los propietarios de viviendas, trasteros o aparcamientos de la citada urbanización, de acuerdo con lo recogido expresamente en la inscripción registral de su finca; las obligaciones impuestas a los titulares de tales bienes inmuebles pertenecen a la categoría de obligaciones propter rem, en la que el deudor aparece determinado por el hecho de ser propietario de una cosa, y en la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad ya se advierte a los adquirentes que la vivienda está sometida a una carga real.

13. Este Tribunal también considera, a la luz de lo expuesto, que el REM no tiene su origen en una relación contractual de naturaleza privada entre la entidad demandada y los propietarios de los inmuebles, sino en un régimen jurídico de base urbanística, integrado en el planeamiento y dotado de eficacia normativa. En este sentido, la jurisprudencia ha venido reiterando que los instrumentos de planeamiento urbanístico participan de la naturaleza de disposiciones de carácter general, incorporándose al ordenamiento jurídico con vocación de permanencia y fuerza vinculante, siendo de aplicación el principio de inderogabilidad singular.

14. Asimismo, resulta pacífico que, en tanto tales instrumentos no sean anulados por la jurisdicción contencioso-administrativa, despliegan plenos efectos y gozan de la presunción de legalidad propia de los actos administrativos, que vincula a la jurisdicción civil. En tal sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 3ª) 347/2015, de 30 de diciembre recuerda que el orden jurisdiccional civil ha de partir de dicha presunción de validez.

15. De igual modo, la jurisprudencia ha admitido expresamente la posibilidad de que las obligaciones derivadas de la conservación de urbanizaciones, aun asumidas inicialmente por el promotor, puedan ser repercutidas a los adquirentes de las parcelas en virtud de relaciones jurídicas complejas de base urbanística, sin que ello suponga infracción del ordenamiento.

16. En consecuencia, y atendida la naturaleza jurídica expuesta, no cabe reconducir el REM al ámbito propio de la contratación privada ni, por ende, someterlo sin más a los parámetros de control de abusividad propios de la normativa de consumidores y usuarios, en tanto las obligaciones que de él derivan no encuentran su fuente en un contrato celebrado entre empresario y consumidor, sino en un régimen normativo de carácter urbanístico que vincula objetivamente a los titulares de los inmuebles por razón de su integración en el ámbito ordenado.

17. Todo ello conduce necesariamente a afirmar que la actuación de la entidad demandada, en cuanto limitada a la ejecución de las funciones de conservación que le vienen impuestas por el planeamiento urbanístico y a la repercusión de los costes en los términos en él previstos, se incardina en el cumplimiento de un deber legalmente establecido, sin que pueda apreciarse, en este estadio del análisis, la concurrencia de los presupuestos necesarios para calificar dicho régimen como abusivo o carente de justificación objetiva.

18. En atención a lo expuesto, las pretensiones de nulidad articuladas en la demanda deben ser analizadas partiendo de la premisa de la naturaleza urbanística del REM y de su fundamento normativo, lo que condiciona decisivamente el juicio sobre su eventual invalidez.

19. No cabe duda que las normas del REM gozan de determinación y pese a las afirmaciones contenidas en el recurso, no se aprecia vulneración de norma nacional ni comunitaria en la constitución del REM. El otorgamiento unilateral por SOTOGRANDE SA responde a la naturaleza de las normas del REM, que no es ni un contrato ni un negocio inter partes. SOTOGRANDE SA venía facultada para el establecimiento de tal normativa por la propia resolución administrativa que le habilitaba para explotar la concesión, lo que le hace acreedora de una causa jurídica propia.

20. De ninguna manera puede descartarse que alguna de las facturas que gira la demandada pudiera adolecer de algún defecto, pero en el presente litigio no se ha acreditado ninguna tacha que conduzca a una declaración de nulidad total o parcial del REM.

21. La apelante afirma con reiteración que las normas del REM no respetan el principio de transparencia y que algunas de ellas incurren en abusividad. Así, en cuanto al precio (canon), se denuncia que, aunque formalmente se establece una cuantía fija, su cálculo se apoya en conceptos indeterminados -como la "superficie computable"- que solo la propia demandada interpreta, permitiéndole fijar de facto el importe de las facturas. La prueba pericial aportada, según la apelante, acreditaría además discrepancias sistemáticas entre las superficies facturadas y las reales, siempre en perjuicio de los propietarios. Igualmente, se cuestiona la cláusula que permite a la demandada introducir nuevos servicios y fijar su precio de forma unilateral, calificándola como una reserva de facultades absoluta e incompatible con el equilibrio contractual. Se añade que el conjunto de servicios incluidos constituye una mezcla heterogénea de prestaciones públicas y privadas, siendo estas últimas las verdaderamente impuestas y, por tanto, susceptibles de control de abusividad. El recurso también destaca otras estipulaciones especialmente gravosas: el interés de demora del 15%, considerado desproporcionado en comparación con los parámetros legales y jurisprudenciales; y la ausencia de cualquier mecanismo de rendición de cuentas, pese a tratarse de una actividad de gestión de servicios que afecta a intereses ajenos. A juicio de la apelante, esta omisión refuerza la posición de dominio de la demandada y evidencia la falta de reciprocidad en las obligaciones. De forma singular, se impugna el sistema de facturación del suministro de agua, que se realiza en función de la superficie y no del consumo real, en contradicción -según se argumenta- con la normativa sectorial aplicable. Este hecho se presenta como un ejemplo paradigmático de la actuación arbitraria de la demandada y de su desvinculación de los marcos legales imperativos. Finalmente, la apelante rechaza implícitamente la idea de que la aceptación tácita por los propietarios o la aplicación del principio de actos propios pueda convalidar el régimen impuesto, insistiendo en la nulidad radical de las condiciones por su origen unilateral, su falta de transparencia y su carácter contrario a normas imperativas y al orden público económico.

22. Ahora bien, este Tribunal, aprecia que el recurso no intenta rebatir la respuesta dada en primera instancia a cada cuestión. Eso, por la propia naturaleza de la apelación, conlleva necesariamente el rechazo de la alzada. No obstante, analizaremos la argumentación del recurrente.

23. En cuanto al precio (canon), se denuncia que, aunque formalmente se establece una cuantía fija, su cálculo se apoya en conceptos indeterminados -como la "superficie computable"- que solo la propia demandada interpreta, permitiéndole fijar de facto el importe de las facturas. La prueba pericial aportada, según la apelante, acreditaría además discrepancias sistemáticas entre las superficies facturadas y las reales, siempre en perjuicio de los propietarios.

24. A juicio de este Tribunal, este motivo es propio de una oposición a una factura reclamada a un propietario, pero no puede dar lugar a una nulidad o parcial del REM.

25. Igualmente, se cuestiona la cláusula que permite a la demandada introducir nuevos servicios y fijar su precio de forma unilateral, calificándola como una reserva de facultades absoluta e incompatible con el equilibrio contractual. Se añade que el conjunto de servicios incluidos constituye una mezcla heterogénea de prestaciones públicas y privadas, siendo estas últimas las verdaderamente impuestas y, por tanto, susceptibles de control de abusividad.

26. La sentencia de instancia dijo lo siguiente en materia de determinación y ampliación del catálogo de servicios:

"Por lo expuesto, tras fijarse la obligación de los propietarios de asumir los costes en los términos ya examinados al inicio de este Fundamento y circunscribiéndose la acción a la nulidad, se habría de concluir que vista su redacción clara, sencilla y comprensible y la correcta descripción y concreción de los servicios a prestar y la forma de determinación del canon, como precio fijo -que tendría, dadas las circunstancias concurrentes, innegables ventajas en relación con la propia subida en el precio de los servicios o suministros-, que faculta y permite un pleno conocimiento por cada uno de los propietarios al momento de la adquisición de los respectivos inmuebles -más allá de la inclusión como fórmula de estilo y en una especial atención a la duración de la prestación de los servicios y a la posible necesariedad de incluir nuevas prestaciones por la propia evolución de los servicios y de las necesidades públicas y privadas y que, no obstante, no estarían exentas del debido control y por lo tanto, no podría considerase ni su falta de transparencia, ni su abusividad- procede afirmar su total validez y ello, con independencia de la diversa problemática individual que se haya podido plantear en relación con algunos propietarios (a tal efecto, véase, el informe pericial anexado a la demanda como documento número 6 y los documentos números 5, 7 y 8 de la demanda), insistiéndose en que en la redacción del régimen normativo atacado reitera la provisionalidad de las mediciones que, en caso, deberán ser analizadas caso por caso, al ser el criterio de la claridad el verdaderamente determinante en este procedimiento.

Es más, a todo lo anterior, se le añadiría que no existe vulneración alguna de leyes imperativas o prohibitivas y que no concurriría ni mala fe ni una desviación grosera de las buenas prácticas que, a mayor abundamiento, ni tan siquiera se habría mencionado y, en consecuencia, probado."

A tal efecto la sentencia recurrida cita, de acuerdo con su razonamiento, la Sentencia número 459/2021 dictada por la Sección 9ª de la Audiencia Provincial de Madrid en fecha de 30 de septiembre de 2021.

Pues bien, nuevamente, ha de afirmarse que el recurso no intenta rebatir el razonamiento proporcionado por la sentencia de instancia, sino que vuelve a reiterar lo que a su juicio debe resolverse. Por ello no puede prosperar el recurso en este motivo.

27. El recurso también destaca otras estipulaciones especialmente gravosas, como el interés de demora del 15%, considerado desproporcionado en comparación con los parámetros legales y jurisprudenciales.

28. La valoración de este Tribunal en cuanto al interés de demora impuesto a los propietarios de las viviendas coincide con el de la Sentencia 167/2022, de 26 de abril, de la Audiencia Provincial de Madrid (S. 14ª) (Roj: SAP M 6404/2022 - ECLI:ES:APM:2022:6404) al declarar, como ya ha dicho dicha Audiencia "entre otras , en Sentencias de 6 de febrero de 2015 y 1 de abril de 2014 de la Sección 21 , 25 de octubre de 2018 de la Sección 9ª y 21 de enero de 2021, Sección 20, en el sentido de considerar que dichos intereses del 15% no pueden estimarse como una indemnización desproporcionadamente alta cuando se trata de la subsistencia de un complejo urbanístico en base a unos servicios imprescindibles, repercutiendo el impago de unos en los otros que si pagan y que podrían verse privados de sus servicios por el impago de los primeros."

29. También se queja el recurrente de la ausencia de cualquier mecanismo de rendición de cuentas, pese a tratarse de una actividad de gestión de servicios que afecta a intereses ajenos. A juicio de la apelante, esta omisión refuerza la posición de dominio de la demandada y evidencia la falta de reciprocidad en las obligaciones. Añade que no hay ni obligación ni procedimiento a seguir para que a seguir para que los propietarios puedan exigir a CONSERVACIÓN DE LA MARINA, S.L. rendición de las cuentas de su gestión en el mantenimiento de La Marina.

30. La sentencia de instancia dijo a este respecto lo siguiente:

"Es más, a tal efecto, no puede desconocerse que la parte actora no invocó ni un solo defecto en la prestación de los servicios y ello, sin que pueda obviarse ni que los servicios han sido auditados por la entidad BUREAU VERITAS CERTIFICATION S.A.U. declarándose conformes con las Normas ISO 9001:2015, ISO 14001:2015, con un resultado satisfactorio (documento número 15 de la contestación a la demanda), ni que los propietarios contarían con un servicio específico de atención de veinticuatro horas para la gestión de incidencias y que tienen a su plena disposición las correlativas hojas de sugerencias y propuestas (documento número 16 de la contestación a la demanda).

En definitiva, que no se incluya una cláusula específica de control en el propio Régimen, no supone que la demandada actúe a su libre albedrío y menos, si se tiene en consideración, la asunción de su propia responsabilidad administrativa en los términos de la concesión que han sido desglosados al inicio del presente Fundamento de Derecho."

31. A juicio de este Tribunal la respuesta dada por la sentencia de primera instancia es correcta y no ha sido combatida de forma concreta por el recurrente, que se ha limitado a dar su versión sobre tal cuestión.

32. Finalmente, se impugna el sistema de facturación del suministro de agua, que se realiza en función de la superficie y no del consumo real, en contradicción -según se argumenta- con la normativa sectorial aplicable. Este hecho se presenta como un ejemplo paradigmático de la actuación arbitraria de la demandada y de su desvinculación de los marcos legales imperativos.

33. La sentencia de primera instancia dijo al respecto:

"Y, finalmente, la asociación actora hizo mención especial en su escrito de demanda a la forma en la que se llevaba a efecto el suministro de agua en relación con la facturación a los propietarios de viviendas de La Marina, entendiéndose contrario al Reglamento de Prestación del servicio de Abastecimiento de Agua Potable, Saneamiento y Depuración de Aguas Residuales del C.I.T.N. de Sotogrande aprobado el 25 de octubre de 2010 por la Junta de la Comarca de la Mancomunidad de Municipios del Campo de Gibraltar y al Decreto 120/1991, de 11 de junio, por el que se aprobó el Reglamento de Suministro Domiciliario de Agua, pero sin que entienda esta Juez que el presente procedimiento de cesación sea el adecuado para valorar dicha pretensión, al no poderse considerar como abusivo a los efectos que aquí resultan de interés, el simple hecho de que el suministro de agua potable y de riego se suministre y facture atendiendo al consumo de los propietarios, pero al de todos en su conjunto como integrantes del complejo de La Marina, siendo CONSERVACION DE LA MARINA, S.L. quien, como responsable del mantenimiento y conservación de la urbanización, pague por dicho suministro en su globalidad para, posteriormente repercutir a cada propietario mediante el referido canon (documentos números 17 y 18 de la contestación a la demanda)."

34. La recurrente en su alzada manifestó que el régimen de suministro del agua era otra prueba incontestable de la posición abusiva sobre los propietarios. Vuelve a reiterar que media una absoluta falta de respeto por la legalidad en la forma en que les factura el agua que les suministra.

35. Como puede apreciarse, no se intenta rebatir el razonamiento de la sentencia de instancia, que consideramos correcto.

36. Por todo ello, ha de desestimarse íntegramente el recurso formulado.

CUARTO. COSTAS DE ESTA INSTANCIA.

37. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a la recurrente las costas del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.