Sentencia Civil 299/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de A Coruña, Rec. 236/2024 de 30 de abril del 2026

PRIMERO.-Los actores, don Jesús Manuel y don Luis Enrique, intervienen en este proceso impugnando el acuerdo adoptado en la junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del edificio de DIRECCION000, Ferrol, de 11 de octubre de 2022, en el que se decidió la "retirada de la uralita del lateral izquierdo del edificio y la colocación de SATE" (punto 04 del orden del día).

Con carácter principal, interesan la nulidad del acuerdo por ser nula la junta ordinaria en la que se adoptó. Subsidiariamente, de manera escalonada, interesan la nulidad del acuerdo por infringir el artículo 17.4 LPH, por infringir el artículo 17.2 LPH y por infringir el artículo 10.3 LPH. Las tres pretensiones subsidiarias, incorporan, a su vez, otra pretensión subsidiaria a la nulidad, que es la declaración judicial de que los demandantes no resultan obligados al pago de la derrama de la obra, con condena de la demandada a restituir lo abonado por los actores.

La sentencia de instancia rechaza todas las excepciones procesales planteadas por la comunidad demandada y acoge una de las pretensiones subsidiarias de la demanda, concretamente, la nulidad del acuerdo de la junta de propietarios por infracción de los requisitos del artículo 10.3.b) LPH -en la redacción vigente a la fecha del acuerdo-, que exige autorización administrativa y una doble mayoría (3/5 partes de los propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas de participación). Se razona en la sentencia recurrida que "se considera que las obras proyectadas, que implican la retirada del recubrimiento de planchas de fibrocemento y la colocación de una capa de aislamiento por el exterior de la fachada Oeste, suponen una modificación de la envolvente en una parte del edificio que mejora su eficiencia energética, por lo que sería exigible, además de la autorización administrativa, las mayorías antes referidas. En este caso, no consta la autorización administrativa, y el acuerdo no reviste la mayoría exigida por dicho precepto pues fue aprobado por 12 propietarios (de once viviendas y del ático) que representan el 38% de las cuotas de participación".

La comunidad de propietarios recurre en apelación la referida sentencia reproduciendo las excepciones procesales planteadas y desestimadas en la instancia: 1) falta de legitimación activa por insuficiencia de facultades representativas; 2) falta de legitimación activa por no encontrarse los actores al corriente de pago de las cuotas comunitarias; 3) y caducidad de la acción. En cuanto al fondo, argumenta la recurrente, en esencia: 1) que, como reconoce la propia sentencia de instancia, la fachada oeste del edificio se encuentra en un grave estado de deterioro, afectando a la habitabilidad, la seguridad y suponiendo un riesgo cierto por posibles desprendimientos; 2) que ello impone a la comunidad la obligación legal ( artículo 10.1.a) LPH) de afrontar su reparación, sin requerir mayorías cualificadas; 3) que no toda actuación sobre la envolvente del edificio queda sujeta al artículo 10.3.b) LPH, sino únicamente aquellas que impliquen una alteración de la estructura o fábrica del inmueble, lo que no concurre en este caso, al tratarse de una obra de conservación necesaria.

La parte actora se opuso al recurso.

SEGUNDO.-Vamos a confirmar la decisión de la sentencia de instancia en relación con todas las excepciones procesales reproducidas ahora en el recurso de apelación, de acuerdo con los siguientes argumentos:

I.- Falta de legitimación activa de los demandantes por insuficiencia de facultades representativas de la comunidad propietaria de los bienes en la que participan.

Sostiene la recurrente, en esencia: 1) que los actores son nudos propietarios del 50% de cuatro inmuebles privativos -una vivienda, dos locales comerciales y un garaje-, sin ostentar la mayoría de la copropiedad exigida por el artículo 398 CC ni contar autorización del resto de copropietarios; 2) que su actuación procesal no beneficia claramente a los demás copropietarios, sino que puede resultar perjudicial al paralizar obras necesarias y generar riesgos y responsabilidades; 3) y que, en todo caso, existen discrepancias internas entre los copropietarios no comparecidos, que excluyen la legitimación de los demandantes.

Con carácter general, cualquier comunero está legitimado para intervenir en juicio en defensa de los intereses de la comunidad. Como señala, entre muchas otras, la STS 136/2026, de 12 de marzo, "es doctrina reiterada de esta sala, en interpretación del art. 394 CC , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y 1275/2006, de 13 de diciembre )".

En nuestro caso, la demanda pretende eximir a los inmuebles de los que los actores son copropietarios del pago de los gastos para la reparación de una de las fachadas del edificio, por lo que el efecto inmediato pretendido por los actores con su actuación procesal no puede considerarse desfavorable para el resto de los comuneros.

Pero es que, además, y en contra de lo que la recurrente sostiene, no hay ningún indicio de discrepancia entre los comuneros, ni puede deducirse esa discrepancia de ningún hecho concluyente. De hecho, aceptando el planteamiento fáctico de la recurrente, los restantes comuneros tendrían perfecto conocimiento de la acción entablada por los actores y, a pesar de ello, no habrían hecho nada por obstaculizarla, dato del que, si algo se deduce, es una tácita aceptación de la actuación de los actores, pero en ningún caso una tácita discrepancia.

II.- Falta de legitimación activa por morosidad de los actores.

Sostiene la recurrente, en esencia, que, al tiempo de presentar la demanda, no se cumplía el requisito del artículo 18.2 LPH, que exige estar al corriente de pago para impugnar acuerdos comunitarios, porque los actores mantenían una deuda vencida de 410,24?euros, debidamente acreditada por certificación del administrador y justificantes bancarios, y que la sentencia incurre en error al considerar que dicha cantidad correspondía a cuotas no devengadas.

Los argumentos del recurso reproducen los ya utilizados en la contestación a la demanda, sin combatir las concretas razones por las que la juzgadora de instancia desestima la excepción.

Se explica en la sentencia recurrida que "el administrador, para calcular el importe de la deuda a fecha 25/01/2023 , incluye las cuotas ordinarias y las derramas del mes de enero de 2023, pero, como indica la parte demandante, en el momento en el que se presentó la demanda (26/01/2023) todavía no se habían devengado las cuotas y derramas correspondientes a esa mensualidad porque el mes no había concluido. En consecuencia, en el momento de presentarse la demanda, los demandantes no adeudaban cantidad alguna".

Y efectivamente es así. Basta examinar el certificado de deuda aportado como doc. 7 de la contestación a la demanda para comprobar que en él se incluyen los recibos de cuotas ordinarias y derramas pasados al cobro en el mes de enero (se reconoce expresamente en los puntos 1-2 del escrito), mensualidad que todavía no había finalizado cuando la demanda fue presentada, por lo que esas sumas incluidas en la certificación no podían considerarse deudas vencidas y exigibles, por mucho que hubiesen sido pasadas al cobro y devueltas por la entidad de crédito, lo que excluye respecto de ellas la mora de los actores.

La apelante pretende convertir esa devolución bancaria en un vencimiento anticipado, pero lo cierto es que el devengo de las cuotas ordinarias y extraordinarias se produce por mensualidades completas, no por la mera presentación al cobro del recibo. La fecha de cargo o devolución bancaria es irrelevante para determinar si la obligación está vencida; lo determinante es la fecha de finalización del período mensual al que corresponde la cuota. Y en este caso, el mes de enero de 2023 no había concluido cuando se presentó la demanda.

Los actores realizaron pagos significativos los días 20 y 25 de enero por un total de 7.388,73 euros, pagos que cubrían íntegramente las cantidades realmente vencidas hasta ese momento, según reconoce el propio certificado del administrador (puntos 5 y 6). La supuesta deuda residual de 410,24 euros resulta de sumar indebidamente las cuotas de enero -no vencidas- y los gastos de devolución asociados a esos mismos recibos.

En suma, la mora denunciada no existía, por lo que no se infringió el artículo 18.2 LPH.

III.- Caducidad de la acción.

Sostiene la recurrente, en esencia: 1) que la acción de impugnación está caducada, porque el acuerdo comunitario se adoptó el 11 de octubre de 2022 y la demanda se presentó el 26 de enero de 2023, superando el plazo de tres meses previsto en el artículo 18.3 LPH; 2) que los actores asistieron a la junta mediante representante como propietarios del DIRECCION001 y, por ello, tuvieron conocimiento desde ese mismo día del acuerdo adoptado, por lo que el plazo de caducidad de la acción debe computarse desde ese mismo día, y no desde el de notificación del acta.

Todas las causas de nulidad del acuerdo de la junta de propietarios que se esgrimen en la demanda se basan en la supuesta infracción de los preceptos de la LPH, bien de las que rigen la convocatoria de la junta, bien de las que rigen el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos sociales. Esta causa de impugnación está expresamente prevista en el artículo 18.1.a) LPH, de acuerdo con el cual "Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios [...]".

Cuando la acción de impugnación se basa en esta causa, el plazo de caducidad no es de tres meses, sino de un año, como con claridad indica el artículo 18.3 LPH: "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

Cuando la demanda fue presentada, no había transcurrido un año, ni desde la fecha en que la junta fue celebrada, ni desde la fecha en que el acta fue notificada a los actores, razón por la que la acción no había caducado.

Pero es que la caducidad no se habría producido ni aun considerando un plazo de caducidad de tres meses. Como razona la juzgadora de instancia, los propietarios del DIRECCION002, del DIRECCION003 y del DIRECCION004 no comparecieron a la junta, ni presentes ni representados (doc. 4 de la demanda), por lo que, respecto de ellos, resulta aplicable el último inciso del artículo 18.3 LPH, de acuerdo con el cual, para los propietarios ausentes, el plazo de caducidad de la acción se computará desde la notificación del acta. La notificación del acta se produjo el 26 de octubre de 2022, por lo que el plazo de tres meses expiraría el 26 de enero de 2023, fecha en la que precisamente se presentó la demanda. La acción, por tanto, se ejercitó en plazo.

La apelante pretende ahora eludir la aplicación del inciso final del artículo 18.3 LPH postulando una interpretación informal de la norma y sosteniendo que los actores estuvieron representados en la junta como propietarios de todos los inmuebles de los que son copropietarios, por el mero hecho de haber asistido mediante representante como titulares del DIRECCION001.

No aceptamos este planteamiento. La LPH concibe la comparecencia en la junta de una manera formal, de tal manera que solo los propietarios presentes o representados podrán votar. En nuestro caso, el único voto que los actores y sus condóminos ejercitaron en la junta fue como propietarios del DIRECCION001, porque solo respecto de ese inmueble acreditaron una representación formal. No puede pretenderse ahora que esa representación se extienda tácitamente a los restantes inmuebles, cuando la propia comunidad limitó su intervención y su derecho de voto al único piso respecto del cual acreditaron representación.

TERCERO.-En cuanto al fondo del asunto, vamos a acoger el recurso planteado por la comunidad de propietarios, por entender inaplicable al caso la mayoría cualificada prevista en el artículo 10.3.b) LPH.

1.- Son datos fácticos relevantes, que la recurrente no combate, los siguientes:

- El edificio del DIRECCION000 de Ferrol fue construido en 1970. La medianera Oeste está formada por doble hoja de fábrica de ladrillo hueco doble y un revestimiento de placas de fibrocemento ondulado tipo 'Uralita minionda' o similar, anclado con rastreles de madera.

- Tanto el revestimiento de fibrocemento, como los rastreles, como los muros de ladrillo en los que se anclan, están en muy mal estado.

Alguna plancha de fibrocemento se ha desprendido totalmente, algunas están movidas, hay pequeños restos de la fachada lateral Oeste sobre la cubierta del edificio colindante, y algunos rastreles están en mal estado y la tornillería de anclaje está oxidada. En el pasado, hace más de 20 años, el recubrimiento exterior de la fachada ya presentaba problemas porque la comunidad tuvo que reponer planchas de fibrocemento que se habían caído, constando una licencia de obras de 2001 para la "sustitución de las uralitas de la pared medianera".

La hoja exterior de ladrillo presenta numerosos agujeros que permiten que el aire e, incluso, la luz del día, penetren en algunos de los pisos. El perito señor Eduardo se centró en el DIRECCION005. Pero este grado de deterioro fue confirmado testificalmente por los vecinos del DIRECCION006, del DIRECCION007 y del propio DIRECCION005. Por ello, la juzgadora de instancia concluye que la situación del DIRECCION005 es extrapolable a los demás pisos en contacto con la fachada Oeste.

- En suma, la fachada Oeste presenta "un grado de deterioro que hace necesaria la realización de obras de conservación y mantenimiento para garantizar la habitabilidad en su interior y evitar riesgos para terceros (por la caída de material sobre la vía pública o sobre la propiedad ajena, como ya ha sucedido)".

- En este contexto, la junta de propietarios acordó el 11 de octubre de 2022 retirar las planchas de fibrocemento de la fachada Oeste y colocar un Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior (SATE); y, entre los presupuestos presentados, eligió el de la empresa PRACE. De los trece propietarios que acudieron a la reunión, doce votaron a favor y uno en contra. Los votantes a favor representaban el 38% de las cuotas de participación y el votante en contra el 8,50% de las cuotas de participación.

2.- La sentencia de instancia considera que la sustitución de las placas de fibrocemento de la fachada Oeste por el SATE constituye una modificación de la envolvente del edificio que mejora su eficiencia energética. Por ello, considera que el acuerdo adoptado a tal efecto por la junta de propietarios no cumple los requisitos del artículo 10.3.b) LPH, que exige una mayoría cualificada de tres quintos de las cuotas de participación y una autorización administrativa.

Reconociendo lo ambiguo de la expresión "modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética", no compartimos una interpretación tan extensiva del concepto que abarque, incluso, la adopción de medidas para mantener la estanqueidad y seguridad del edificio a través de la intervención en una de sus fachadas.

En primer lugar, porque la sustitución del antiguo aislamiento de una fachada por uno nuevo no modifica la envolvente del edificio, máxime, cuando la sustitución no es caprichosa ni tiene por única finalidad mejorar la eficiencia energética, sino que persigue recuperar la habitabilidad del inmueble que el antiguo aislamiento ya no ofrecía. Se trata de una intervención limitada a la fachada Oeste -la afectada por graves deterioros que comprometían la estanqueidad y habitabilidad- y que no se extiende al resto del edificio no afectado por ese grado de deterioro.

Adviértase que la original placa de fibrocemento ondulado constituía ya una rudimentaria forma de fachada ventiladaque ofrecía el aislamiento térmico y acústico que el estado de la técnica permitía cuando el edificio fue construido. Su sustitución por otra forma de aislamiento adaptada al estado de la técnica al tiempo de la intervención, no puede considerarse como una modificación de la envolvente del edificio, aun cuando tenga como externalidad beneficiosa la mejora del aislamiento que el viejo sistema ofrecía.

En segundo lugar, porque la expresión "modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética" debe entenderse en el contexto de la norma en que se integra, y el resto de las actuaciones que en ella se mencionan ninguna relación guarda con la simple sustitución del aislamiento de una fachada: ni la división de los pisos o locales, ni el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, ni la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas, guardan ninguna relación con una simple reparación de una fachada sustituyendo un aislamiento deteriorado por otro.

En tercer lugar, porque el precepto se remite al derogado artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, inaplicable a una simple reforma de una fachada para garantizar su estanqueidad.

3.- En la STS 123/2020, de 25 de febrero, que analiza el acuerdo de una junta de propietarios para la instalación de una fachada ventilada, se concluye:

"1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH ".

Previamente, la STS 1365/2007, de 3 de enero, ya había consagrado la obligatoriedad de este tipo de intervenciones por parte de la comunidad: "la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes[...]".

Y se añade en esta sentencia, que confirma la condena de una comunidad de propietarios a realizar obras para evitar humedades, que "El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas".

4.- Estos razonamientos son completamente trasladables al caso que aquí analizamos: la intervención de la comunidad era imprescindible para garantizar la estanqueidad y habitabilidad del inmueble de acuerdo con el estado de la técnica al tiempo de la reparación.

Es indiscutible que es estado de la fachada Oeste exigía una intervención por parte de la comunidad porque ya no garantizaba la estanqueidad y habitabilidad del edificio.

En ese contexto, la comunidad acordó la sustitución de la primitiva y deteriorada cubrición de fibrocemento por una nueva de SATE, solución idónea, de acuerdo con todos los técnicos oídos en la vista, a salvo del perito de la parte actora, porque permitiría recobrar la estanqueidad perdida que la vieja cubrición ya no proporcionaba. El estado de esa vieja cubrición -por lo generalizado de los desperfectos y porque el material había llegado al final de su vida útil- hacía inviable el parcheopuntual que el perito de la parte actora considera suficiente.

En cuanto a la propuesta alternativa del perito señor Juan, consistente en el insuflado de lana de roca en la cámara de aire y el enfoscado de la fachada, tampoco se considera idónea, a la luz de las objeciones expuestas por los otros técnicos: la arquitecta señora Adrian señaló que el insuflado no eliminaría los puentes térmicos de vigas y pilares, que quedarían expuestos -más expuestos que con la antigua cubrición- y que los escombros que habitualmente hay en las cámaras de aire impedirían asegurar la continuidad del insuflado, además de que el coste exacto no puede conocerse sin medir la cámara. En semejantes términos, el perito de la parte demandada, señor Eduardo.

En suma, concluimos que el acuerdo impugnado venía impuesto por los inaceptables desperfectos que afectaban a la fachada Oeste del edificio, y que la solución adoptada por la comunidad es acorde al estado de la técnica en el momento de la intervención, sin que pueda ser considerada como suntuaria o caprichosa. Indudablemente, el SATE ofrece un mejor aislamiento que el antiguo fibrocemento, pero esa mejora es una mera externalidad positiva derivada de la obligación comunitaria de conservación con arreglo al estado de la técnica.

Por ello, la decisión impugnada podía -y debía- ser adoptada por la comunidad sin necesidad de un acuerdo de la junta ( artículo 10.1.a) LPH) y, en caso de que los órganos de la comunidad decidiesen derivar la decisión a la junta, cuando menos, para la elección de un presupuesto, no se exigía ninguna mayoría cualificada su aprobación, siendo suficiente la mayoría básica del artículo 17.7 LPH, que, en nuestro caso, fue alcanzada sin discusión.

CUARTO.-La estimación del recurso conduce a la estimación de la demanda. No obstante, compartimos las dudas de derecho expresadas por la juzgadora de instancia en un pronunciamiento no expresamente impugnado, dudas relacionadas con la ambigüedad del artículo 10.3.b) LPH antes analizado. Por ello, no realizaremos especial pronunciamiento en costas respecto de las de la primera instancia.

Y tampoco respecto de las de la segunda instancia, por la estimación del recurso ( artículo 398 LEC).

De acuerdo con la DT 15ª LOPJ, habrá de acordarse la devolución del depósito constituido para recurrir.

PRIMERO.-Los actores, don Jesús Manuel y don Luis Enrique, intervienen en este proceso impugnando el acuerdo adoptado en la junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del edificio de DIRECCION000, Ferrol, de 11 de octubre de 2022, en el que se decidió la "retirada de la uralita del lateral izquierdo del edificio y la colocación de SATE" (punto 04 del orden del día).

Con carácter principal, interesan la nulidad del acuerdo por ser nula la junta ordinaria en la que se adoptó. Subsidiariamente, de manera escalonada, interesan la nulidad del acuerdo por infringir el artículo 17.4 LPH, por infringir el artículo 17.2 LPH y por infringir el artículo 10.3 LPH. Las tres pretensiones subsidiarias, incorporan, a su vez, otra pretensión subsidiaria a la nulidad, que es la declaración judicial de que los demandantes no resultan obligados al pago de la derrama de la obra, con condena de la demandada a restituir lo abonado por los actores.

La sentencia de instancia rechaza todas las excepciones procesales planteadas por la comunidad demandada y acoge una de las pretensiones subsidiarias de la demanda, concretamente, la nulidad del acuerdo de la junta de propietarios por infracción de los requisitos del artículo 10.3.b) LPH -en la redacción vigente a la fecha del acuerdo-, que exige autorización administrativa y una doble mayoría (3/5 partes de los propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas de participación). Se razona en la sentencia recurrida que "se considera que las obras proyectadas, que implican la retirada del recubrimiento de planchas de fibrocemento y la colocación de una capa de aislamiento por el exterior de la fachada Oeste, suponen una modificación de la envolvente en una parte del edificio que mejora su eficiencia energética, por lo que sería exigible, además de la autorización administrativa, las mayorías antes referidas. En este caso, no consta la autorización administrativa, y el acuerdo no reviste la mayoría exigida por dicho precepto pues fue aprobado por 12 propietarios (de once viviendas y del ático) que representan el 38% de las cuotas de participación".

La comunidad de propietarios recurre en apelación la referida sentencia reproduciendo las excepciones procesales planteadas y desestimadas en la instancia: 1) falta de legitimación activa por insuficiencia de facultades representativas; 2) falta de legitimación activa por no encontrarse los actores al corriente de pago de las cuotas comunitarias; 3) y caducidad de la acción. En cuanto al fondo, argumenta la recurrente, en esencia: 1) que, como reconoce la propia sentencia de instancia, la fachada oeste del edificio se encuentra en un grave estado de deterioro, afectando a la habitabilidad, la seguridad y suponiendo un riesgo cierto por posibles desprendimientos; 2) que ello impone a la comunidad la obligación legal ( artículo 10.1.a) LPH) de afrontar su reparación, sin requerir mayorías cualificadas; 3) que no toda actuación sobre la envolvente del edificio queda sujeta al artículo 10.3.b) LPH, sino únicamente aquellas que impliquen una alteración de la estructura o fábrica del inmueble, lo que no concurre en este caso, al tratarse de una obra de conservación necesaria.

La parte actora se opuso al recurso.

SEGUNDO.-Vamos a confirmar la decisión de la sentencia de instancia en relación con todas las excepciones procesales reproducidas ahora en el recurso de apelación, de acuerdo con los siguientes argumentos:

I.- Falta de legitimación activa de los demandantes por insuficiencia de facultades representativas de la comunidad propietaria de los bienes en la que participan.

Sostiene la recurrente, en esencia: 1) que los actores son nudos propietarios del 50% de cuatro inmuebles privativos -una vivienda, dos locales comerciales y un garaje-, sin ostentar la mayoría de la copropiedad exigida por el artículo 398 CC ni contar autorización del resto de copropietarios; 2) que su actuación procesal no beneficia claramente a los demás copropietarios, sino que puede resultar perjudicial al paralizar obras necesarias y generar riesgos y responsabilidades; 3) y que, en todo caso, existen discrepancias internas entre los copropietarios no comparecidos, que excluyen la legitimación de los demandantes.

Con carácter general, cualquier comunero está legitimado para intervenir en juicio en defensa de los intereses de la comunidad. Como señala, entre muchas otras, la STS 136/2026, de 12 de marzo, "es doctrina reiterada de esta sala, en interpretación del art. 394 CC , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y 1275/2006, de 13 de diciembre )".

En nuestro caso, la demanda pretende eximir a los inmuebles de los que los actores son copropietarios del pago de los gastos para la reparación de una de las fachadas del edificio, por lo que el efecto inmediato pretendido por los actores con su actuación procesal no puede considerarse desfavorable para el resto de los comuneros.

Pero es que, además, y en contra de lo que la recurrente sostiene, no hay ningún indicio de discrepancia entre los comuneros, ni puede deducirse esa discrepancia de ningún hecho concluyente. De hecho, aceptando el planteamiento fáctico de la recurrente, los restantes comuneros tendrían perfecto conocimiento de la acción entablada por los actores y, a pesar de ello, no habrían hecho nada por obstaculizarla, dato del que, si algo se deduce, es una tácita aceptación de la actuación de los actores, pero en ningún caso una tácita discrepancia.

II.- Falta de legitimación activa por morosidad de los actores.

Sostiene la recurrente, en esencia, que, al tiempo de presentar la demanda, no se cumplía el requisito del artículo 18.2 LPH, que exige estar al corriente de pago para impugnar acuerdos comunitarios, porque los actores mantenían una deuda vencida de 410,24?euros, debidamente acreditada por certificación del administrador y justificantes bancarios, y que la sentencia incurre en error al considerar que dicha cantidad correspondía a cuotas no devengadas.

Los argumentos del recurso reproducen los ya utilizados en la contestación a la demanda, sin combatir las concretas razones por las que la juzgadora de instancia desestima la excepción.

Se explica en la sentencia recurrida que "el administrador, para calcular el importe de la deuda a fecha 25/01/2023 , incluye las cuotas ordinarias y las derramas del mes de enero de 2023, pero, como indica la parte demandante, en el momento en el que se presentó la demanda (26/01/2023) todavía no se habían devengado las cuotas y derramas correspondientes a esa mensualidad porque el mes no había concluido. En consecuencia, en el momento de presentarse la demanda, los demandantes no adeudaban cantidad alguna".

Y efectivamente es así. Basta examinar el certificado de deuda aportado como doc. 7 de la contestación a la demanda para comprobar que en él se incluyen los recibos de cuotas ordinarias y derramas pasados al cobro en el mes de enero (se reconoce expresamente en los puntos 1-2 del escrito), mensualidad que todavía no había finalizado cuando la demanda fue presentada, por lo que esas sumas incluidas en la certificación no podían considerarse deudas vencidas y exigibles, por mucho que hubiesen sido pasadas al cobro y devueltas por la entidad de crédito, lo que excluye respecto de ellas la mora de los actores.

La apelante pretende convertir esa devolución bancaria en un vencimiento anticipado, pero lo cierto es que el devengo de las cuotas ordinarias y extraordinarias se produce por mensualidades completas, no por la mera presentación al cobro del recibo. La fecha de cargo o devolución bancaria es irrelevante para determinar si la obligación está vencida; lo determinante es la fecha de finalización del período mensual al que corresponde la cuota. Y en este caso, el mes de enero de 2023 no había concluido cuando se presentó la demanda.

Los actores realizaron pagos significativos los días 20 y 25 de enero por un total de 7.388,73 euros, pagos que cubrían íntegramente las cantidades realmente vencidas hasta ese momento, según reconoce el propio certificado del administrador (puntos 5 y 6). La supuesta deuda residual de 410,24 euros resulta de sumar indebidamente las cuotas de enero -no vencidas- y los gastos de devolución asociados a esos mismos recibos.

En suma, la mora denunciada no existía, por lo que no se infringió el artículo 18.2 LPH.

III.- Caducidad de la acción.

Sostiene la recurrente, en esencia: 1) que la acción de impugnación está caducada, porque el acuerdo comunitario se adoptó el 11 de octubre de 2022 y la demanda se presentó el 26 de enero de 2023, superando el plazo de tres meses previsto en el artículo 18.3 LPH; 2) que los actores asistieron a la junta mediante representante como propietarios del DIRECCION001 y, por ello, tuvieron conocimiento desde ese mismo día del acuerdo adoptado, por lo que el plazo de caducidad de la acción debe computarse desde ese mismo día, y no desde el de notificación del acta.

Todas las causas de nulidad del acuerdo de la junta de propietarios que se esgrimen en la demanda se basan en la supuesta infracción de los preceptos de la LPH, bien de las que rigen la convocatoria de la junta, bien de las que rigen el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos sociales. Esta causa de impugnación está expresamente prevista en el artículo 18.1.a) LPH, de acuerdo con el cual "Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios [...]".

Cuando la acción de impugnación se basa en esta causa, el plazo de caducidad no es de tres meses, sino de un año, como con claridad indica el artículo 18.3 LPH: "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

Cuando la demanda fue presentada, no había transcurrido un año, ni desde la fecha en que la junta fue celebrada, ni desde la fecha en que el acta fue notificada a los actores, razón por la que la acción no había caducado.

Pero es que la caducidad no se habría producido ni aun considerando un plazo de caducidad de tres meses. Como razona la juzgadora de instancia, los propietarios del DIRECCION002, del DIRECCION003 y del DIRECCION004 no comparecieron a la junta, ni presentes ni representados (doc. 4 de la demanda), por lo que, respecto de ellos, resulta aplicable el último inciso del artículo 18.3 LPH, de acuerdo con el cual, para los propietarios ausentes, el plazo de caducidad de la acción se computará desde la notificación del acta. La notificación del acta se produjo el 26 de octubre de 2022, por lo que el plazo de tres meses expiraría el 26 de enero de 2023, fecha en la que precisamente se presentó la demanda. La acción, por tanto, se ejercitó en plazo.

La apelante pretende ahora eludir la aplicación del inciso final del artículo 18.3 LPH postulando una interpretación informal de la norma y sosteniendo que los actores estuvieron representados en la junta como propietarios de todos los inmuebles de los que son copropietarios, por el mero hecho de haber asistido mediante representante como titulares del DIRECCION001.

No aceptamos este planteamiento. La LPH concibe la comparecencia en la junta de una manera formal, de tal manera que solo los propietarios presentes o representados podrán votar. En nuestro caso, el único voto que los actores y sus condóminos ejercitaron en la junta fue como propietarios del DIRECCION001, porque solo respecto de ese inmueble acreditaron una representación formal. No puede pretenderse ahora que esa representación se extienda tácitamente a los restantes inmuebles, cuando la propia comunidad limitó su intervención y su derecho de voto al único piso respecto del cual acreditaron representación.

TERCERO.-En cuanto al fondo del asunto, vamos a acoger el recurso planteado por la comunidad de propietarios, por entender inaplicable al caso la mayoría cualificada prevista en el artículo 10.3.b) LPH.

1.- Son datos fácticos relevantes, que la recurrente no combate, los siguientes:

- El edificio del DIRECCION000 de Ferrol fue construido en 1970. La medianera Oeste está formada por doble hoja de fábrica de ladrillo hueco doble y un revestimiento de placas de fibrocemento ondulado tipo 'Uralita minionda' o similar, anclado con rastreles de madera.

- Tanto el revestimiento de fibrocemento, como los rastreles, como los muros de ladrillo en los que se anclan, están en muy mal estado.

Alguna plancha de fibrocemento se ha desprendido totalmente, algunas están movidas, hay pequeños restos de la fachada lateral Oeste sobre la cubierta del edificio colindante, y algunos rastreles están en mal estado y la tornillería de anclaje está oxidada. En el pasado, hace más de 20 años, el recubrimiento exterior de la fachada ya presentaba problemas porque la comunidad tuvo que reponer planchas de fibrocemento que se habían caído, constando una licencia de obras de 2001 para la "sustitución de las uralitas de la pared medianera".

La hoja exterior de ladrillo presenta numerosos agujeros que permiten que el aire e, incluso, la luz del día, penetren en algunos de los pisos. El perito señor Eduardo se centró en el DIRECCION005. Pero este grado de deterioro fue confirmado testificalmente por los vecinos del DIRECCION006, del DIRECCION007 y del propio DIRECCION005. Por ello, la juzgadora de instancia concluye que la situación del DIRECCION005 es extrapolable a los demás pisos en contacto con la fachada Oeste.

- En suma, la fachada Oeste presenta "un grado de deterioro que hace necesaria la realización de obras de conservación y mantenimiento para garantizar la habitabilidad en su interior y evitar riesgos para terceros (por la caída de material sobre la vía pública o sobre la propiedad ajena, como ya ha sucedido)".

- En este contexto, la junta de propietarios acordó el 11 de octubre de 2022 retirar las planchas de fibrocemento de la fachada Oeste y colocar un Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior (SATE); y, entre los presupuestos presentados, eligió el de la empresa PRACE. De los trece propietarios que acudieron a la reunión, doce votaron a favor y uno en contra. Los votantes a favor representaban el 38% de las cuotas de participación y el votante en contra el 8,50% de las cuotas de participación.

2.- La sentencia de instancia considera que la sustitución de las placas de fibrocemento de la fachada Oeste por el SATE constituye una modificación de la envolvente del edificio que mejora su eficiencia energética. Por ello, considera que el acuerdo adoptado a tal efecto por la junta de propietarios no cumple los requisitos del artículo 10.3.b) LPH, que exige una mayoría cualificada de tres quintos de las cuotas de participación y una autorización administrativa.

Reconociendo lo ambiguo de la expresión "modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética", no compartimos una interpretación tan extensiva del concepto que abarque, incluso, la adopción de medidas para mantener la estanqueidad y seguridad del edificio a través de la intervención en una de sus fachadas.

En primer lugar, porque la sustitución del antiguo aislamiento de una fachada por uno nuevo no modifica la envolvente del edificio, máxime, cuando la sustitución no es caprichosa ni tiene por única finalidad mejorar la eficiencia energética, sino que persigue recuperar la habitabilidad del inmueble que el antiguo aislamiento ya no ofrecía. Se trata de una intervención limitada a la fachada Oeste -la afectada por graves deterioros que comprometían la estanqueidad y habitabilidad- y que no se extiende al resto del edificio no afectado por ese grado de deterioro.

Adviértase que la original placa de fibrocemento ondulado constituía ya una rudimentaria forma de fachada ventiladaque ofrecía el aislamiento térmico y acústico que el estado de la técnica permitía cuando el edificio fue construido. Su sustitución por otra forma de aislamiento adaptada al estado de la técnica al tiempo de la intervención, no puede considerarse como una modificación de la envolvente del edificio, aun cuando tenga como externalidad beneficiosa la mejora del aislamiento que el viejo sistema ofrecía.

En segundo lugar, porque la expresión "modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética" debe entenderse en el contexto de la norma en que se integra, y el resto de las actuaciones que en ella se mencionan ninguna relación guarda con la simple sustitución del aislamiento de una fachada: ni la división de los pisos o locales, ni el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, ni la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas, guardan ninguna relación con una simple reparación de una fachada sustituyendo un aislamiento deteriorado por otro.

En tercer lugar, porque el precepto se remite al derogado artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, inaplicable a una simple reforma de una fachada para garantizar su estanqueidad.

3.- En la STS 123/2020, de 25 de febrero, que analiza el acuerdo de una junta de propietarios para la instalación de una fachada ventilada, se concluye:

"1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH ".

Previamente, la STS 1365/2007, de 3 de enero, ya había consagrado la obligatoriedad de este tipo de intervenciones por parte de la comunidad: "la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes[...]".

Y se añade en esta sentencia, que confirma la condena de una comunidad de propietarios a realizar obras para evitar humedades, que "El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas".

4.- Estos razonamientos son completamente trasladables al caso que aquí analizamos: la intervención de la comunidad era imprescindible para garantizar la estanqueidad y habitabilidad del inmueble de acuerdo con el estado de la técnica al tiempo de la reparación.

Es indiscutible que es estado de la fachada Oeste exigía una intervención por parte de la comunidad porque ya no garantizaba la estanqueidad y habitabilidad del edificio.

En ese contexto, la comunidad acordó la sustitución de la primitiva y deteriorada cubrición de fibrocemento por una nueva de SATE, solución idónea, de acuerdo con todos los técnicos oídos en la vista, a salvo del perito de la parte actora, porque permitiría recobrar la estanqueidad perdida que la vieja cubrición ya no proporcionaba. El estado de esa vieja cubrición -por lo generalizado de los desperfectos y porque el material había llegado al final de su vida útil- hacía inviable el parcheopuntual que el perito de la parte actora considera suficiente.

En cuanto a la propuesta alternativa del perito señor Juan, consistente en el insuflado de lana de roca en la cámara de aire y el enfoscado de la fachada, tampoco se considera idónea, a la luz de las objeciones expuestas por los otros técnicos: la arquitecta señora Adrian señaló que el insuflado no eliminaría los puentes térmicos de vigas y pilares, que quedarían expuestos -más expuestos que con la antigua cubrición- y que los escombros que habitualmente hay en las cámaras de aire impedirían asegurar la continuidad del insuflado, además de que el coste exacto no puede conocerse sin medir la cámara. En semejantes términos, el perito de la parte demandada, señor Eduardo.

En suma, concluimos que el acuerdo impugnado venía impuesto por los inaceptables desperfectos que afectaban a la fachada Oeste del edificio, y que la solución adoptada por la comunidad es acorde al estado de la técnica en el momento de la intervención, sin que pueda ser considerada como suntuaria o caprichosa. Indudablemente, el SATE ofrece un mejor aislamiento que el antiguo fibrocemento, pero esa mejora es una mera externalidad positiva derivada de la obligación comunitaria de conservación con arreglo al estado de la técnica.

Por ello, la decisión impugnada podía -y debía- ser adoptada por la comunidad sin necesidad de un acuerdo de la junta ( artículo 10.1.a) LPH) y, en caso de que los órganos de la comunidad decidiesen derivar la decisión a la junta, cuando menos, para la elección de un presupuesto, no se exigía ninguna mayoría cualificada su aprobación, siendo suficiente la mayoría básica del artículo 17.7 LPH, que, en nuestro caso, fue alcanzada sin discusión.

CUARTO.-La estimación del recurso conduce a la estimación de la demanda. No obstante, compartimos las dudas de derecho expresadas por la juzgadora de instancia en un pronunciamiento no expresamente impugnado, dudas relacionadas con la ambigüedad del artículo 10.3.b) LPH antes analizado. Por ello, no realizaremos especial pronunciamiento en costas respecto de las de la primera instancia.

Y tampoco respecto de las de la segunda instancia, por la estimación del recurso ( artículo 398 LEC).

De acuerdo con la DT 15ª LOPJ, habrá de acordarse la devolución del depósito constituido para recurrir.

PRIMERO.-Los actores, don Jesús Manuel y don Luis Enrique, intervienen en este proceso impugnando el acuerdo adoptado en la junta general ordinaria de la comunidad de propietarios del edificio de DIRECCION000, Ferrol, de 11 de octubre de 2022, en el que se decidió la "retirada de la uralita del lateral izquierdo del edificio y la colocación de SATE" (punto 04 del orden del día).

Con carácter principal, interesan la nulidad del acuerdo por ser nula la junta ordinaria en la que se adoptó. Subsidiariamente, de manera escalonada, interesan la nulidad del acuerdo por infringir el artículo 17.4 LPH, por infringir el artículo 17.2 LPH y por infringir el artículo 10.3 LPH. Las tres pretensiones subsidiarias, incorporan, a su vez, otra pretensión subsidiaria a la nulidad, que es la declaración judicial de que los demandantes no resultan obligados al pago de la derrama de la obra, con condena de la demandada a restituir lo abonado por los actores.

La sentencia de instancia rechaza todas las excepciones procesales planteadas por la comunidad demandada y acoge una de las pretensiones subsidiarias de la demanda, concretamente, la nulidad del acuerdo de la junta de propietarios por infracción de los requisitos del artículo 10.3.b) LPH -en la redacción vigente a la fecha del acuerdo-, que exige autorización administrativa y una doble mayoría (3/5 partes de los propietarios que representen 3/5 partes de las cuotas de participación). Se razona en la sentencia recurrida que "se considera que las obras proyectadas, que implican la retirada del recubrimiento de planchas de fibrocemento y la colocación de una capa de aislamiento por el exterior de la fachada Oeste, suponen una modificación de la envolvente en una parte del edificio que mejora su eficiencia energética, por lo que sería exigible, además de la autorización administrativa, las mayorías antes referidas. En este caso, no consta la autorización administrativa, y el acuerdo no reviste la mayoría exigida por dicho precepto pues fue aprobado por 12 propietarios (de once viviendas y del ático) que representan el 38% de las cuotas de participación".

La comunidad de propietarios recurre en apelación la referida sentencia reproduciendo las excepciones procesales planteadas y desestimadas en la instancia: 1) falta de legitimación activa por insuficiencia de facultades representativas; 2) falta de legitimación activa por no encontrarse los actores al corriente de pago de las cuotas comunitarias; 3) y caducidad de la acción. En cuanto al fondo, argumenta la recurrente, en esencia: 1) que, como reconoce la propia sentencia de instancia, la fachada oeste del edificio se encuentra en un grave estado de deterioro, afectando a la habitabilidad, la seguridad y suponiendo un riesgo cierto por posibles desprendimientos; 2) que ello impone a la comunidad la obligación legal ( artículo 10.1.a) LPH) de afrontar su reparación, sin requerir mayorías cualificadas; 3) que no toda actuación sobre la envolvente del edificio queda sujeta al artículo 10.3.b) LPH, sino únicamente aquellas que impliquen una alteración de la estructura o fábrica del inmueble, lo que no concurre en este caso, al tratarse de una obra de conservación necesaria.

La parte actora se opuso al recurso.

SEGUNDO.-Vamos a confirmar la decisión de la sentencia de instancia en relación con todas las excepciones procesales reproducidas ahora en el recurso de apelación, de acuerdo con los siguientes argumentos:

I.- Falta de legitimación activa de los demandantes por insuficiencia de facultades representativas de la comunidad propietaria de los bienes en la que participan.

Sostiene la recurrente, en esencia: 1) que los actores son nudos propietarios del 50% de cuatro inmuebles privativos -una vivienda, dos locales comerciales y un garaje-, sin ostentar la mayoría de la copropiedad exigida por el artículo 398 CC ni contar autorización del resto de copropietarios; 2) que su actuación procesal no beneficia claramente a los demás copropietarios, sino que puede resultar perjudicial al paralizar obras necesarias y generar riesgos y responsabilidades; 3) y que, en todo caso, existen discrepancias internas entre los copropietarios no comparecidos, que excluyen la legitimación de los demandantes.

Con carácter general, cualquier comunero está legitimado para intervenir en juicio en defensa de los intereses de la comunidad. Como señala, entre muchas otras, la STS 136/2026, de 12 de marzo, "es doctrina reiterada de esta sala, en interpretación del art. 394 CC , la de que cualquiera de los comuneros puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( sentencias, entre otras, de 6 de junio de 1997 , 3 de marzo de 1998 y 7 de diciembre de 1999 y 1275/2006, de 13 de diciembre )".

En nuestro caso, la demanda pretende eximir a los inmuebles de los que los actores son copropietarios del pago de los gastos para la reparación de una de las fachadas del edificio, por lo que el efecto inmediato pretendido por los actores con su actuación procesal no puede considerarse desfavorable para el resto de los comuneros.

Pero es que, además, y en contra de lo que la recurrente sostiene, no hay ningún indicio de discrepancia entre los comuneros, ni puede deducirse esa discrepancia de ningún hecho concluyente. De hecho, aceptando el planteamiento fáctico de la recurrente, los restantes comuneros tendrían perfecto conocimiento de la acción entablada por los actores y, a pesar de ello, no habrían hecho nada por obstaculizarla, dato del que, si algo se deduce, es una tácita aceptación de la actuación de los actores, pero en ningún caso una tácita discrepancia.

II.- Falta de legitimación activa por morosidad de los actores.

Sostiene la recurrente, en esencia, que, al tiempo de presentar la demanda, no se cumplía el requisito del artículo 18.2 LPH, que exige estar al corriente de pago para impugnar acuerdos comunitarios, porque los actores mantenían una deuda vencida de 410,24?euros, debidamente acreditada por certificación del administrador y justificantes bancarios, y que la sentencia incurre en error al considerar que dicha cantidad correspondía a cuotas no devengadas.

Los argumentos del recurso reproducen los ya utilizados en la contestación a la demanda, sin combatir las concretas razones por las que la juzgadora de instancia desestima la excepción.

Se explica en la sentencia recurrida que "el administrador, para calcular el importe de la deuda a fecha 25/01/2023 , incluye las cuotas ordinarias y las derramas del mes de enero de 2023, pero, como indica la parte demandante, en el momento en el que se presentó la demanda (26/01/2023) todavía no se habían devengado las cuotas y derramas correspondientes a esa mensualidad porque el mes no había concluido. En consecuencia, en el momento de presentarse la demanda, los demandantes no adeudaban cantidad alguna".

Y efectivamente es así. Basta examinar el certificado de deuda aportado como doc. 7 de la contestación a la demanda para comprobar que en él se incluyen los recibos de cuotas ordinarias y derramas pasados al cobro en el mes de enero (se reconoce expresamente en los puntos 1-2 del escrito), mensualidad que todavía no había finalizado cuando la demanda fue presentada, por lo que esas sumas incluidas en la certificación no podían considerarse deudas vencidas y exigibles, por mucho que hubiesen sido pasadas al cobro y devueltas por la entidad de crédito, lo que excluye respecto de ellas la mora de los actores.

La apelante pretende convertir esa devolución bancaria en un vencimiento anticipado, pero lo cierto es que el devengo de las cuotas ordinarias y extraordinarias se produce por mensualidades completas, no por la mera presentación al cobro del recibo. La fecha de cargo o devolución bancaria es irrelevante para determinar si la obligación está vencida; lo determinante es la fecha de finalización del período mensual al que corresponde la cuota. Y en este caso, el mes de enero de 2023 no había concluido cuando se presentó la demanda.

Los actores realizaron pagos significativos los días 20 y 25 de enero por un total de 7.388,73 euros, pagos que cubrían íntegramente las cantidades realmente vencidas hasta ese momento, según reconoce el propio certificado del administrador (puntos 5 y 6). La supuesta deuda residual de 410,24 euros resulta de sumar indebidamente las cuotas de enero -no vencidas- y los gastos de devolución asociados a esos mismos recibos.

En suma, la mora denunciada no existía, por lo que no se infringió el artículo 18.2 LPH.

III.- Caducidad de la acción.

Sostiene la recurrente, en esencia: 1) que la acción de impugnación está caducada, porque el acuerdo comunitario se adoptó el 11 de octubre de 2022 y la demanda se presentó el 26 de enero de 2023, superando el plazo de tres meses previsto en el artículo 18.3 LPH; 2) que los actores asistieron a la junta mediante representante como propietarios del DIRECCION001 y, por ello, tuvieron conocimiento desde ese mismo día del acuerdo adoptado, por lo que el plazo de caducidad de la acción debe computarse desde ese mismo día, y no desde el de notificación del acta.

Todas las causas de nulidad del acuerdo de la junta de propietarios que se esgrimen en la demanda se basan en la supuesta infracción de los preceptos de la LPH, bien de las que rigen la convocatoria de la junta, bien de las que rigen el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos sociales. Esta causa de impugnación está expresamente prevista en el artículo 18.1.a) LPH, de acuerdo con el cual "Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios [...]".

Cuando la acción de impugnación se basa en esta causa, el plazo de caducidad no es de tres meses, sino de un año, como con claridad indica el artículo 18.3 LPH: "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

Cuando la demanda fue presentada, no había transcurrido un año, ni desde la fecha en que la junta fue celebrada, ni desde la fecha en que el acta fue notificada a los actores, razón por la que la acción no había caducado.

Pero es que la caducidad no se habría producido ni aun considerando un plazo de caducidad de tres meses. Como razona la juzgadora de instancia, los propietarios del DIRECCION002, del DIRECCION003 y del DIRECCION004 no comparecieron a la junta, ni presentes ni representados (doc. 4 de la demanda), por lo que, respecto de ellos, resulta aplicable el último inciso del artículo 18.3 LPH, de acuerdo con el cual, para los propietarios ausentes, el plazo de caducidad de la acción se computará desde la notificación del acta. La notificación del acta se produjo el 26 de octubre de 2022, por lo que el plazo de tres meses expiraría el 26 de enero de 2023, fecha en la que precisamente se presentó la demanda. La acción, por tanto, se ejercitó en plazo.

La apelante pretende ahora eludir la aplicación del inciso final del artículo 18.3 LPH postulando una interpretación informal de la norma y sosteniendo que los actores estuvieron representados en la junta como propietarios de todos los inmuebles de los que son copropietarios, por el mero hecho de haber asistido mediante representante como titulares del DIRECCION001.

No aceptamos este planteamiento. La LPH concibe la comparecencia en la junta de una manera formal, de tal manera que solo los propietarios presentes o representados podrán votar. En nuestro caso, el único voto que los actores y sus condóminos ejercitaron en la junta fue como propietarios del DIRECCION001, porque solo respecto de ese inmueble acreditaron una representación formal. No puede pretenderse ahora que esa representación se extienda tácitamente a los restantes inmuebles, cuando la propia comunidad limitó su intervención y su derecho de voto al único piso respecto del cual acreditaron representación.

TERCERO.-En cuanto al fondo del asunto, vamos a acoger el recurso planteado por la comunidad de propietarios, por entender inaplicable al caso la mayoría cualificada prevista en el artículo 10.3.b) LPH.

1.- Son datos fácticos relevantes, que la recurrente no combate, los siguientes:

- El edificio del DIRECCION000 de Ferrol fue construido en 1970. La medianera Oeste está formada por doble hoja de fábrica de ladrillo hueco doble y un revestimiento de placas de fibrocemento ondulado tipo 'Uralita minionda' o similar, anclado con rastreles de madera.

- Tanto el revestimiento de fibrocemento, como los rastreles, como los muros de ladrillo en los que se anclan, están en muy mal estado.

Alguna plancha de fibrocemento se ha desprendido totalmente, algunas están movidas, hay pequeños restos de la fachada lateral Oeste sobre la cubierta del edificio colindante, y algunos rastreles están en mal estado y la tornillería de anclaje está oxidada. En el pasado, hace más de 20 años, el recubrimiento exterior de la fachada ya presentaba problemas porque la comunidad tuvo que reponer planchas de fibrocemento que se habían caído, constando una licencia de obras de 2001 para la "sustitución de las uralitas de la pared medianera".

La hoja exterior de ladrillo presenta numerosos agujeros que permiten que el aire e, incluso, la luz del día, penetren en algunos de los pisos. El perito señor Eduardo se centró en el DIRECCION005. Pero este grado de deterioro fue confirmado testificalmente por los vecinos del DIRECCION006, del DIRECCION007 y del propio DIRECCION005. Por ello, la juzgadora de instancia concluye que la situación del DIRECCION005 es extrapolable a los demás pisos en contacto con la fachada Oeste.

- En suma, la fachada Oeste presenta "un grado de deterioro que hace necesaria la realización de obras de conservación y mantenimiento para garantizar la habitabilidad en su interior y evitar riesgos para terceros (por la caída de material sobre la vía pública o sobre la propiedad ajena, como ya ha sucedido)".

- En este contexto, la junta de propietarios acordó el 11 de octubre de 2022 retirar las planchas de fibrocemento de la fachada Oeste y colocar un Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior (SATE); y, entre los presupuestos presentados, eligió el de la empresa PRACE. De los trece propietarios que acudieron a la reunión, doce votaron a favor y uno en contra. Los votantes a favor representaban el 38% de las cuotas de participación y el votante en contra el 8,50% de las cuotas de participación.

2.- La sentencia de instancia considera que la sustitución de las placas de fibrocemento de la fachada Oeste por el SATE constituye una modificación de la envolvente del edificio que mejora su eficiencia energética. Por ello, considera que el acuerdo adoptado a tal efecto por la junta de propietarios no cumple los requisitos del artículo 10.3.b) LPH, que exige una mayoría cualificada de tres quintos de las cuotas de participación y una autorización administrativa.

Reconociendo lo ambiguo de la expresión "modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética", no compartimos una interpretación tan extensiva del concepto que abarque, incluso, la adopción de medidas para mantener la estanqueidad y seguridad del edificio a través de la intervención en una de sus fachadas.

En primer lugar, porque la sustitución del antiguo aislamiento de una fachada por uno nuevo no modifica la envolvente del edificio, máxime, cuando la sustitución no es caprichosa ni tiene por única finalidad mejorar la eficiencia energética, sino que persigue recuperar la habitabilidad del inmueble que el antiguo aislamiento ya no ofrecía. Se trata de una intervención limitada a la fachada Oeste -la afectada por graves deterioros que comprometían la estanqueidad y habitabilidad- y que no se extiende al resto del edificio no afectado por ese grado de deterioro.

Adviértase que la original placa de fibrocemento ondulado constituía ya una rudimentaria forma de fachada ventiladaque ofrecía el aislamiento térmico y acústico que el estado de la técnica permitía cuando el edificio fue construido. Su sustitución por otra forma de aislamiento adaptada al estado de la técnica al tiempo de la intervención, no puede considerarse como una modificación de la envolvente del edificio, aun cuando tenga como externalidad beneficiosa la mejora del aislamiento que el viejo sistema ofrecía.

En segundo lugar, porque la expresión "modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética" debe entenderse en el contexto de la norma en que se integra, y el resto de las actuaciones que en ella se mencionan ninguna relación guarda con la simple sustitución del aislamiento de una fachada: ni la división de los pisos o locales, ni el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, ni la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas, guardan ninguna relación con una simple reparación de una fachada sustituyendo un aislamiento deteriorado por otro.

En tercer lugar, porque el precepto se remite al derogado artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, inaplicable a una simple reforma de una fachada para garantizar su estanqueidad.

3.- En la STS 123/2020, de 25 de febrero, que analiza el acuerdo de una junta de propietarios para la instalación de una fachada ventilada, se concluye:

"1. Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

2. Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

3. Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

4. Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH ".

Previamente, la STS 1365/2007, de 3 de enero, ya había consagrado la obligatoriedad de este tipo de intervenciones por parte de la comunidad: "la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes[...]".

Y se añade en esta sentencia, que confirma la condena de una comunidad de propietarios a realizar obras para evitar humedades, que "El hecho de que el aislamiento fuera conforme a las normas técnicas vigentes en el momento de la construcción no es obstáculo a que la comunidad deba cumplir sus deberes de conservación para garantizar la habitabilidad del inmueble con arreglo a las técnicas constructivas vigentes en cada momento, de tal suerte que la correcta realización de las obras en el momento de la construcción no la exime de su deber de conservación de los elementos comunes en condiciones adecuadas".

4.- Estos razonamientos son completamente trasladables al caso que aquí analizamos: la intervención de la comunidad era imprescindible para garantizar la estanqueidad y habitabilidad del inmueble de acuerdo con el estado de la técnica al tiempo de la reparación.

Es indiscutible que es estado de la fachada Oeste exigía una intervención por parte de la comunidad porque ya no garantizaba la estanqueidad y habitabilidad del edificio.

En ese contexto, la comunidad acordó la sustitución de la primitiva y deteriorada cubrición de fibrocemento por una nueva de SATE, solución idónea, de acuerdo con todos los técnicos oídos en la vista, a salvo del perito de la parte actora, porque permitiría recobrar la estanqueidad perdida que la vieja cubrición ya no proporcionaba. El estado de esa vieja cubrición -por lo generalizado de los desperfectos y porque el material había llegado al final de su vida útil- hacía inviable el parcheopuntual que el perito de la parte actora considera suficiente.

En cuanto a la propuesta alternativa del perito señor Juan, consistente en el insuflado de lana de roca en la cámara de aire y el enfoscado de la fachada, tampoco se considera idónea, a la luz de las objeciones expuestas por los otros técnicos: la arquitecta señora Adrian señaló que el insuflado no eliminaría los puentes térmicos de vigas y pilares, que quedarían expuestos -más expuestos que con la antigua cubrición- y que los escombros que habitualmente hay en las cámaras de aire impedirían asegurar la continuidad del insuflado, además de que el coste exacto no puede conocerse sin medir la cámara. En semejantes términos, el perito de la parte demandada, señor Eduardo.

En suma, concluimos que el acuerdo impugnado venía impuesto por los inaceptables desperfectos que afectaban a la fachada Oeste del edificio, y que la solución adoptada por la comunidad es acorde al estado de la técnica en el momento de la intervención, sin que pueda ser considerada como suntuaria o caprichosa. Indudablemente, el SATE ofrece un mejor aislamiento que el antiguo fibrocemento, pero esa mejora es una mera externalidad positiva derivada de la obligación comunitaria de conservación con arreglo al estado de la técnica.

Por ello, la decisión impugnada podía -y debía- ser adoptada por la comunidad sin necesidad de un acuerdo de la junta ( artículo 10.1.a) LPH) y, en caso de que los órganos de la comunidad decidiesen derivar la decisión a la junta, cuando menos, para la elección de un presupuesto, no se exigía ninguna mayoría cualificada su aprobación, siendo suficiente la mayoría básica del artículo 17.7 LPH, que, en nuestro caso, fue alcanzada sin discusión.

CUARTO.-La estimación del recurso conduce a la estimación de la demanda. No obstante, compartimos las dudas de derecho expresadas por la juzgadora de instancia en un pronunciamiento no expresamente impugnado, dudas relacionadas con la ambigüedad del artículo 10.3.b) LPH antes analizado. Por ello, no realizaremos especial pronunciamiento en costas respecto de las de la primera instancia.

Y tampoco respecto de las de la segunda instancia, por la estimación del recurso ( artículo 398 LEC).

De acuerdo con la DT 15ª LOPJ, habrá de acordarse la devolución del depósito constituido para recurrir.