Sentencia Civil 312/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Illes Balears, Rec. 312/2025 de 21 de mayo del 2026

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

A través de la demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento se pretendía por los demandantes relacionados en el encabezamiento de la presente resolución que, al amparo de los artículos 18 y concordantes de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante , "LPH"), y con base en diferentes motivos, se declarase la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta de 8 de mayo de 2021 de la demandada Comunidad de propietarios DIRECCION000. En particular, de manera principal solicitaban que se declarase la nulidad radical de la propia junta, por haber sido celebrada en forma telemática, sin que ello estuviera legalmente previsto en el momento de su convocatoria ni en el de su celebración, ni existieran razones de urgencia justificativas de la celebración.

La Comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda, alegando en síntesis: 1.º) la falta de legitimación activa de D. Hilario, Dña. Trinidad y D. Mariano para la impugnación de los acuerdos, conforme al apartado 2 del artículo 18 LPH, por no hallarse al corriente en el pago de los gastos comunes; 2.º) la falta de legitimación activa de D. Laureano, como usufructuario, para la impugnación de los acuerdos, conforme a los artículos 15 y 18 LPH; 3.º) la falta de legitimación de los demandantes para impugnar la validez misma de la junta, puesto que participaron todos ellos voluntariamente en ella, emitiendo sus votos, sin manifestar oposición a la celebración ni formular protesta o salvedad; y 4.º) la validez de la convocatoria y de la celebración de la junta, así como de los distintos acuerdos alcanzados en la misma.

La sentencia rechaza apreciar la falta de legitimación activa de varios de los demandantes por no hallarse al corriente en el pago de las cuotas, al considerar de aplicación al caso la salvedad que contempla el artículo 18.2 LPH por cuanto "es controvertido en el caso de autos el sistema de distribución de gastos".Por el contrario, considera que D. Laureano carece de legitimación para impugnar los acuerdos, al ser usufructuario de uno de los inmuebles en que se divide la comunidad. Entrando a examinar lo relativo a la convocatoria y celebración de la junta, concluye que no era de aplicación el Real Decreto-ley 8/2021, por cuanto el mismo no estaba vigente, y que tampoco cabe entender que lo fuese el artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, por tratarse de una norma excepcional no susceptible de aplicación analógica, además de que ninguno de los acuerdos era de aquellos cuya adopción no pudiera demorarse. En consecuencia, acuerda la estimación sustancial de la demanda, declarando "la nulidad de la Junta de Propietarios de fecha 8 de mayo de 2.021 por ser contraria a la ley la celebración de la Junta en forma telemática, al no estar previsto en el momento de la convocatoria ni en el de su celebración, ni acreditarse razones justificativas para su celebración con carácter urgente".

Interpone recurso de apelación la demandada. Insiste en primer lugar en lo relativo a la falta de legitimación activa de D. Hilario, Dña. Trinidad y D. Mariano, alegando que la motivación de la sentencia en este punto es "insuficiente y contraria a derecho",puesto que "no existe ningún acuerdo que tenga la más mínima relación o conexión con las cuotas de participación".En segundo lugar, sostiene con base en diversos argumentos la validez de la convocatoria y celebración de la junta, que tuvo lo que califica como "naturaleza mixta",esto es, con "presencia física de los cinco propietarios que pudieron viajar a Mallorca y estar en DIRECCION000; y votación escrita o videoconferencia del resto de propietarios que quisieron participar, a fin de garantizar el cumplimiento de las medidas sanitarias". E invoca la doctrina de los actos propios, alegando que no consta "que los demandantes realizaran ningún tipo de protesta, reserva o manifestación sobre la celebración de la propia Junta de propietarios".Concluye poniendo de manifiesto el que considera carácter contradictorio de los razonamientos de la sentencia, por cuanto que por un lado señala que cuando se celebró no estaba vigente el Real Decreto-ley 8/2021, y por otro, razona que no concurrían las razones de urgencia que pudieran haber justificado su celebración conforme a los artículos 2 y 3 de la citada norma.

Los demandantes se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Supuesto defecto de motivación

Comenzaremos por razones sistemáticas abordando lo relativo a los defectos que en el recurso se atribuyen a la motivación de la sentencia apelada.

El artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( en adelante , "LEC") establece que "las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

En cuanto al deber de motivación y su infracción (falta de motivación o motivación insuficiente), es doctrina jurisprudencial que exponen, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 228/2015, de 7 de mayo, 460/2020, de 3 de septiembre y 1203/2023, de 21 de julio, que: (i) solo debe entenderse como la necesidad de que la sentencia exteriorice las razones fácticas y jurídicas del fallo de modo tal que permita el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos y operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad; (ii) no cabe confundirla con la incongruencia a que se refiere el apartado 1 del artículo 218 LEC (cuya cita por tanto no permite analizar posibles defectos de motivación); (iii) tampoco cabe confundirla con la disconformidad de la parte recurrente con la fundamentación jurídica del fallo (en tanto que una motivación adecuada y suficiente no implica una motivación favorable a las pretensiones de la parte); (iv) debe igualmente distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio (a no ser una falta de motivación de dicha valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad); y (v) la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendique ha determinado aquélla.

En el supuesto de autos, la lectura de la sentencia conduce a la sala a constatar que en la misma se exterioriza de manera adecuada el razonamiento en virtud del cual se rechaza apreciar la falta de legitimación activa para la impugnación de los acuerdos que se alegó por la comunidad demandada, esto es, el considerar aplicable la salvedad prevista en el inciso último del artículo 18.2 LPH respecto de "la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios";de modo que la apelante ha podido controvertir en su recurso el acierto y corrección de la decisión adoptada, y de la interpretación de la norma en que se sustenta.

Y tampoco apreciamos que exista en el razonamiento relativo al Real Decreto-ley 8/2021 la contradicción interna que se viene a achacar a la sentencia en el recurso. Entendemos que lo que de manera clara, y plenamente coherente, viene a exponerse es que la referida norma no se hallaba en vigor en el momento de convocarse y celebrarse la junta, y que además, no había ningún acuerdo que no pudiera demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, disponiendo el artículo 2 del referido Real Decreto-ley 8/2021 de manera general la suspensión de la obligación de convocar y celebrar la junta hasta la referida fecha, y la prórroga del último presupuesto anual aprobado y de los nombramientos de los órganos de gobierno. Esa falta de urgencia en la adopción de los acuerdos es, por tanto, una de las razones que en la sentencia se valoran para concluir que fue nula la convocatoria y celebración de la junta; de manera que no advertimos contradicción alguna en el razonamiento judicial.

El recurso se desestima en este punto.

TERCERO.- Supuesta falta de legitimación activa de los demandantes por no hallarse al corriente en el pago de los gastos comunes

El siguiente punto a examinar es el relativo a si varios de los demandantes se encuentran legitimados para el ejercicio de la acción de impugnación de los acuerdos, por cuanto que según se alega por la comunidad demandada, no se encontrarían al corriente en el pago de los gastos comunes.

Hemos de adelantar que compartiremos la conclusión que se alcanza en la sentencia en el sentido de entender que gozan los demandantes de la legitimación cuestionada, si bien no con base en el mismo razonamiento que se contiene en la sentencia apelada.

En efecto, según se expone en los propios escritos de demanda y de contestación, vienen planteándose entre las partes sucesivos procedimientos, en los que se suscita de manera recurrente la problemática de la validez de los acuerdos adoptados para cada ejercicio por la junta de propietarios de la comunidad, acerca de la aprobación de los gastos del ejercicio de que trate, y del presupuesto para el año siguiente. A esta situación nos hemos referido, recientemente, en las Sentencias dictadas en fecha 15 de septiembre de 2025, en los rollos de apelación 687/24 y 697/24, a cuyos más extensos razonamientos, y exposición pormenorizada de lo resuelto en una serie de procedimientos anteriores habidos entre las mismas partes, nos remitiremos.

En particular, como razonábamos en la sentencia del rollo 697/24:

"(...) por los demandantes se vienen desde el año 2013 impugnando los sucesivos acuerdos de la junta de aprobación de los gastos y presupuestos de cada ejercicio, al sostener que se está pretendiendo por la mayoría de los copropietarios, que destinan sus apartamentos a la explotacio?n turística, gastos que en realidad son imputables a la referida explotacio?n y no pueden ser calificados como 'gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización', o como 'dotación del fondo de reserva', que son los conceptos a los que todos los copropietarios tienen la obligacio?n de contribuir ( artículo 9.1.e ) y f) LPH ). Habiéndose acordado, por el Auto de la Sec. 3.ª de esta Audiencia Provincial de 16 de junio de 2021, que la Comunidad deberá devolver a los demandantes las cantidades que en su momento hubiesen satisfecho en exceso sobre lo que les correspondía pagar en concepto de las cuotas de los ejercicios 2013 y 2014.

En el contexto de la compleja dinámica litigiosa descrita, que en este mismo procedimiento viene a reproducirse al discutir los apelantes-demandantes la corrección de las cantidades en que por la Comunidad se determinan las sumas de gastos de 2021 y presupuesto de 2022, consideramos que no cabe reconocer a las certificaciones de deuda emitidas por el administrador de la Comunidad la eficacia probatoria que la sentencia les atribuye en orden a entender determinado el importe del saldo deudor que los demandantes mantendrían frente a la Comunidad, por haber sido según se alega ya ejecutados voluntariamente los pronunciamientos de esas resoluciones judiciales por las que se acuerda condenar a la referida Comunidad a la devolución de determinados importes, máxime en la medida en que por los demandantes no se manifiesta conformidad al respecto (antes al contrario, en el hecho 3.º de la demanda se indica que el saldo de morosidad manifestado de contrario es 'manifiestamente falso (...) cuando no se han tenido en cuenta las compensaciones según las sentencias firmes'); discutiéndose por consiguiente por los demandantes que se haya dado correcto y adecuado cumplimiento a las resoluciones por las que se obliga a la Comunidad a devolverles determinadas cantidades, y por tanto, en definitiva, la corrección de los importes determinados en las certificaciones del administrador.

Se pone con todo ello de manifiesto que no estamos ante unos saldos pacíficos o incontrovertidos, ni ante una situación clara y manifiesta de morosidad, sino ante un panorama de incertidumbre acerca de la suma que en definitiva sea adeudada por una u otra parte en función de lo que se resuelva en los procedimientos pendientes entre las mismas; siendo así que los gastos que se encuentran en el origen de los supuestos saldos deudores certificados por el administrador, resultan precisamente de los mismos acuerdos sobre los que versa la controversia que de manera recurrente se viene planteando entre las partes en sucesivos litigios sobre impugnación de los acuerdos de aprobación de los gastos y presupuestos de la Comunidad para los distintos ejercicios, por entender los demandantes que se les está tratando de repercutir como gastos de comunidad lo que en realidad serían gastos atribuibles a la explotacio?n turística de los apartamentos".

Cabe incidir en que poco después de la celebración de la junta cuyos acuerdos se impugnan en el presente procedimiento, se dictaría Auto por la Sec. 3.ª de esta Audiencia Provincial el 16 de junio de 2021, en ejecución de la Sentencia de la misma Sec. 3.ª de 22 de julio de 2016, fijando los importes a abonar por D. Hilario, Dña. Trinidad, D. Mariano y D. Laureano en 2013 y 2014, e imponiendo a la comunidad la devolución de las cantidades por ellos ya satisfechas, en lo que excedieran de lo debido. Y en la sentencia del rollo 687/24, relativa a la impugnación de los acuerdos adoptados en junta de 13 de octubre de 2021, en la que se aprecia la nulidad entre otros de los acuerdos de aprobacio?n de los gastos de 2014, 2018 y 2019, hemos rechazado el argumento de la comunidad relativo a haber sido ejecutado voluntariamente el referido Auto de la Sec. 3.ª de 16 de junio de 2021 mediante la realización de los oportunos abonos y regularizaciones, de manera que el saldo deudor resultante de la certificación elaborada en ese caso por el administrador reflejaría en la tesis de la parte el saldo deudor cierto existente.

En función de todo ello, entendemos que no es posible reconocer eficacia probatoria, a los efectos pretendidos, a la certificación de saldo emitida por el administrador de la comunidad, que se aportó como documento n.º 1 de la contestación. Máxime, habida cuenta de que la misma (fechada el 8 de noviembre de 2021, por tanto meses después de la celebración de junta de autos) se redacta con base en el acuerdo 10.º de la junta de propietarios de 13 de octubre de 2021, que fue precisamente uno de aquellos cuya nulidad apreciamos en la sentencia del rollo 687/21, razonando al respecto:

"En el recurso, se alega que el saldo aprobado en la junta se corresponde con el existente antes de su celebración, una vez ejecutadas las resoluciones de los anteriores procedimientos, relativas a los gastos de 2013, presupuesto de 2014, gasto de 2014, gastos de 2018 y presupuesto de 2019; estando integrado ese saldo deudor por los gastos de 2017, presupuesto de 2018, gastos de 2019, gastos de 2020 y presupuesto de 2021; siendo ejecutables conforme al artículo 18.4 LPH los correspondientes acuerdos de aprobación, aun cuando hayan sido impugnados.

Ahora bien: (i) en el texto del acuerdo impugnado no se desglosan los conceptos de los que resultan los saldos deudores aprobados en el mismo, y tampoco en su escrito de contestación a la demanda (hecho 12.ª) descendió la Comunidad a detallar tal extremo, por lo que se está viniendo a introducir por vía de recurso una cuestión nueva contra lo que prescribe el artículo 456.1 LEC ; (ii) ya se ha razonado en todo caso a lo largo de esta resolución que se pone de manifiesto la disconformidad de los demandantes con la alegación de la Comunidad en el sentido de haber restituido la totalidad de las sumas a que viene obligada en virtud de las resoluciones recaídas en el anterior procedimiento entre las partes; y (iii) igualmente hemos concluido que en función de las circunstancias concurrentes no cabe otorgar a las certificaciones de deuda aportadas por la Comunidad la eficacia probatoria que esta pretende, así como la contradicción que no deja de ponerse de manifiesto entre la alegación de la Comunidad respecto de la existencia de un determinado saldo líquido, deudor y exigible de los demandantes al tiempo de la celebración de la junta, y la determinación adoptada en el sentido de no reputar a los mismos como morosos a los efectos del ejercicio de su derecho de voto".

Cabe en efecto señalar que en esa misma junta de 13 de octubre de 2021 se reconoció por la comunidad el derecho de voto de los propietarios demandantes, pese a disponer el artículo 15.2 LPH que no gozarán de ese derecho "los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada".

El recurso se desestima en este punto.

CUARTO.- Nulidad de los acuerdos adoptados en la junta atendida su convocatoria y forma de celebración

En orden a resolver acerca de la validez de la junta, o más precisamente de los acuerdos que en la misma se adoptaron, se ha de partir de lo recogido en el acta, cuya copia se aportó como documento n.º 3 de la demanda, con la correspondiente traducción al castellano al acontecimiento 53 del expediente digital.

La fecha de celebración de la junta fue el 8 de mayo de 2021, indicándose en el acta que la junta se convoca "al amparo de lo dispuesto en el art. 40 del RDL 8/2020 , referido a la convocatoria de Juntas Generales de sociedades civiles vigente el Estado de Alarma, en virtud de la nueva imposición de un estado de alarma mediante RD 926/20 de 25 de octubre, prorrogado mediante RD 956/20 de 3 de noviembre, vigente a la fecha de la celebración de la Junta de Propietarios, y se celebra al amparo de lo dispuesto en el art. 3 del RDL 8/21 de 4 de mayo ante la necesidad de tratar temas y adoptar acuerdos que no pueden demorarse hasta el día 31 de diciembre de 2021".

Se explica a continuación que la junta se celebra "a través de votación por vía de comunicación telemática",al ser la totalidad de propietarios no residentes en España y verse así afectados por las restricciones de viaje vigentes. De manera que se les remitió "el orden del día, la explicación de los temas a tratar y la correspondiente hoja de votación",indicando una dirección de correo electrónico y una dirección postal para la remisión del voto. Además se les facilitó la posibilidad de conectarse mediante videoconferencia, por si querían participar en la junta, y aquellos "que han podido viajar a Mallorca y están en DIRECCION000 (...) han sido invitados a asistir a la Junta en la sala de reuniones de la Comunidad".

Consta en el acta que tuvo lugar la asistencia personal de cinco propietarios, la participación mediante videoconferencia de varios otros, y se recibieron votaciones escritas de 113; si bien no se tuvieron en cuenta conforme al artículo 15 LPH las de los propietarios que se entendió que no estaban al corriente de pagos con la comunidad, entre ellos D. Hilario. Se hace constar asimismo que este, entre otros, no tiene derecho de voto dada esa situación de morosidad. Y se indica en concreto:

"Se han recibido 113 votos con una cuota de valor de 77,395%, de los cuales 107 tienen derecho a voto con una cuota de valor de 72,400%. Con ello hay quorum suficiente para celebrar la Junta".

Los acuerdos que se adoptaron fueron: la aprobacio?n del acta de la junta de 2 de mayo de 2020; la revisión y aprobacio?n de la declaración de gastos de la comunidad de 2020; la aprobacio?n del presupuesto para 2021; el descargo de la responsabilidad de la junta directiva y del administrador en la junta de propietarios; la elección de presidente, vicepresidente, miembros de la junta directiva, administrador y revisora de cuentas; y otros relativos a varias mociones de la junta directiva.

Se alega en el recurso, a fin de sostener la validez de la convocatoria y celebración de la junta en el modo en que tuvo lugar, que ciertamente no estaba en vigor el Real Decreto-ley 8/2021, pero sí lo estaba el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2; que no se superó el número máximo de seis personas presentes físicamente en la sala de reuniones, que establecía el artículo 7 del citado Real Decreto 926/2020; que los artículos 15 y 16 LPH no prohiben la celebración de "juntas mixtas",ni obligan a que la asistencia de los propietarios a la junta "deba ser necesariamente con presencia física en un determinado lugar";que la posibilidad de celebración por videoconferencia era aplicable a las sesiones de los órganos de gobierno y administración de las sociedades civiles y mercantiles, en virtud del artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, y se encuentra igualmente reconocida en el artículo 553-22.1 del Libro V del Código Civil de Cataluña; y que la Audiencia Provincial de Baleares ha confirmado en dos ocasiones el sistema de votación escrita seguido en DIRECCION000.

La sala considera que tales argumentos no pueden merecer una favorable acogida.

(i) Ante todo, constatamos que vienen a introducirse a través del recurso argumentos, en defensa de la validez de la junta, que van más allá de aquellos de los que la comunidad se valió en el escrito de contestación a la demanda. En este, se admitió paladinamente que "la Junta de propietarios no fue convocada al amparo de lo dispuesto en el artículo 3 del RDL 8/21, de 4 de mayo , ya que se convocó antes de la publicación de esta disposición";y se sostuvo que "la Junta fue convocada al amparo de lo dispuesto en el artículo 40 del RDL 8/2020 , referido a la convocatoria de Juntas generales de sociedades civiles vigente en el Estado de alarma".Se mencionó asimismo que el sistema de votación escrita ha sido admitido en dos sentencias de esta Audiencia Provincial. No se sostuvo en cambio la validez conforme a las previsiones de la LPH de lo que en el recurso se califica como "juntas mixtas",ni se hizo mención de la normativa catalana. Tales argumentos tampoco se hicieron valer a modo de alegaciones complementarias del artículo 426 LEC en el acto de la audiencia previa, ni s.e.u.o., en algún otro momento procesal a lo largo de la tramitación de la primera instancia.

Así las cosas, se hace necesario en este punto recordar que no cabe por vía de recurso introducir argumentos como los que acabamos de mencionar, que no habían sido previamente aducidos en la primera instancia, y que vienen por tanto ahora a tratar de incorporarse ex novoal debate; pues ello se encuentra vedado por el artículo 456.1 LEC, en cuanto prescribe que la revocación de la sentencia a través del recurso de apelación, puede pretenderse "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia";no por tanto, con base en otros diferentes.

Señalando, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 23/2016, de 3 de febrero, que "como venimos afirmando reiteradamente (por todas, sentencia de esta Sala 718/2014, de 18 de diciembre ), la prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación, recogido en el art. 456.1 LEC . Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado, sino una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación: la pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera. El apelante no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada. Y, correlativamente, el tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta".

(ii) A mayor abundamiento y en aras a agotar en lo posible el examen de las cuestiones debatidas, señalaremos que la norma autonómica a la que se hace referencia por la apelante no resulta obviamente de aplicación al caso, sino las disposiciones de la LPH, que en sentido contrario a lo que se sostiene en el recurso, no prevén a entender de la sala la posibilidad de celebración de las juntas de propietarios por vía telemática. El artículo 15.1 LPH habla de la asistencia de los propietarios "personal"o bien "por representación legal o voluntaria";y el artículo 16.2 LPH se refiere a la celebración en un determinado "lugar",que debe indicarse en la convocatoria. Como explica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sec. 21.ª) de 3 de junio de 2025:

"La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la celebración de las juntas de propietarios por videoconferencia o por medios telemáticos, lo que es de comprender dada su fecha, pero este extremo no se ha modificado en reformas posteriores.

El propio artículo 16.3 de la Ley de propiedad Horizontal prevé la celebración de la junta de Propietarios cuando concurran todos ellos y así lo decidan, por lo que cabe entender razonablemente que si todos los propietarios acuerdan celebrar la junta mediante videoconferencia los acuerdos serían válidos.

También podríamos plantearnos la validez de los acuerdos cuando en los Estatutos de la comunidad de propietarios se contemplara la celebración de las juntas, por medios telemáticos o por videoconferencia, pero nada de esto sucede en el caso analizado.

La única previsión legal de la celebración de las juntas de propietarios por videoconferencia se contempla en el artículo 2 del Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo , posterior a la celebración de la junta impugnada, y con una limitación temporal".

(iii) En efecto, el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2; tras disponer en su artículo 2 la suspensión de la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal hasta el 31 de diciembre de 2021, e igualmente la suspensión en ese mismo periodo de la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual; regula en su artículo 3 la posibilidad excepcional de celebrar reuniones de la junta de propietarios durante el periodo indicado, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse, pudiendo tener lugar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, conforme a los requisitos que la propia norma establece.

En la exposición de motivos de este Real Decreto-ley 8/2021, se señala:

"El capítulo II establece una serie de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal. En dichas comunidades no se están desarrollando las reuniones de propietarios dadas las limitaciones que se han impuesto a su celebración presencial a causa del COVID-19, y las dudas existentes sobre la posibilidad de adoptar acuerdos de manera telemática ya que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, omite la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática.

Por ello, las medidas previstas, en primer lugar, buscan colmar esta laguna legal que ha conducido a una paralización de las reuniones de las juntas, que afecta a la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual, así como los nombramientos de los órganos de gobierno. De esta manera, para paliar esta situación coyuntural provocada por las medidas sanitarias adoptadas contra la pandemia, se suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno".

Ahora bien, la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2021 tuvo lugar el 9 de mayo de 2021, por lo que el mismo no es de aplicación a la junta de autos, que se convocó y celebró antes de la indicada fecha. Y además, como bien se venía a razonar en la sentencia apelada, aun cuando la norma en examen sí hubiese sido aplicable, es claro que los acuerdos que se adoptaron no pueden considerarse que estén entre aquellos que no podían postergarse hasta el 31 de diciembre de 2021, puesto que la propia norma determina, en su artículo 2, la suspensión hasta la indicada fecha de "la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual",y que "se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto-ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido".

En definitiva, ni los preceptos de la LPH, ni las previsiones del Real Decreto-ley 8/2021, habilitaban la celebración de la junta en la forma en que tuvo lugar.

(iv) Tampoco el artículo 40 del Real Decreto-ley, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, entendemos constituya sustento para la válida celebración de la junta de propietarios por medios telemáticos. El precepto, relativo a "medidas extraordinarias aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado",dispone entre otros extremos que "aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma y, una vez finalizado el mismo, hasta el 31 de diciembre de 2020, las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple",así como también "las juntas o asambleas de asociados o de socios".

Pero se trata de una norma de carácter excepcional, que de conformidad con el artículo 4.2 del Código Civil no es susceptible de aplicación a supuestos distintos de los contemplados expresamente en ella, siendo claro que las comunidades de propietarios sujetas al régimen de propiedad horizontal carecen de personalidad jurídica propia (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo 332/2024, de 6 de marzo), por lo que no cabe entender que las previsiones de este artículo 40 hagan referencia a ellas ni a las juntas de propietarios de los edificios, ni puedan considerarse siquiera analógica o indirectamente de aplicación a tales supuestos; conclusión que ratifica la regulación posteriormente introducida por el Real Decreto-ley 8/2021 acerca de la celebración telemática en determinados supuestos de las juntas de propietarios, aludiendo además en su exposición de motivos a la existencia de una "laguna legal".

(v) En fin, las dos sentencias de esta Audiencia Provincial que se invocan por la apelante, consideramos que no guardan relación con la cuestión concreta que ahora se dilucida. La de la Sec. 3.ª de 23 de junio de 2017 hace alusión a la previsión del artículo 15.1 LPH, según el cual "la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario".Y la dictada, también por la Sec. 3.ª, en fecha 15 de junio de 2021, trata acerca de una junta de propietarios que tuvo lugar en 2015, en que se facilitó al parecer un formulario escrito a los propietarios para que manifestaran el sentido de su voto, y rechaza apreciar su nulidad partiendo también de que la LPH contempla la posibilidad de ejercicio personal del voto o por delegación o representación. No se aborda por tanto la cuestión de la posibilidad de celebración de las juntas por vía telemática o "mixta",en los términos en que tuvo lugar la de autos, yendo más allá de la simple emisión del voto por los propietarios a través de un representante designado al efecto.

(vi) La apelante, por último, alega que conforme al principio general de la vinculación por los propios actos, no se debería reconocer legitimación a los demandantes para instar la declaración de nulidad de la junta, dado que previamente a su celebración no se opusieron a ella ni manifestaron reserva o salvedad, participando más bien ellos mismos en la propia junta.

Las Sentencias del Tribunal Supremo 734/2016, de 20 de diciembre, 209/2018, de 11 de abril, 353/2020, de 24 de junio, 1.328/2025, de 29 de septiembre, y 1.877/2025, de 17 de diciembre, entre otras, enseñan con cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional 73/1988, de 21 de abril, que la regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propiumsignifica la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos. Según precisan, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 201/2015, de 9 de abril, 519/2015, de 6 de octubre, y 500/2020, de 5 de octubre, para que pueda operar esta doctrina es preciso que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior, por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto o cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos.

En el supuesto de autos, se alegaba en el escrito de contestación que "todos los demandantes participaron libre y voluntariamente en la Junta de propietarios, emitiendo sus votos, que fueron registrados en el Acta de la junta (...) Se adjuntan las hojas de votación que los demandantes entregaron libre y voluntariamente, para que constara el sentido de su voto".Sin embargo, tales hojas de votación (documento n.º 9 del escrito de contestación) no vienen referidas a la junta de autos, sino en su caso a otra posterior del mes de octubre de 2021, según resulta del examen de la documentación presentada.

Por otro lado, como documento n.º 4 de la demanda se aportó la copia de varios correos electrónicos, parcialmente traducidos al acontecimiento 54 del expediente digital, y uno de ellos de 22 de abril de 2021, dirigido al presidente de la comunidad "en nombre de las familias Laureano y Mariano", por el que se solicitaba "la suspensión y el aplazamiento de la junta general virtual de la comunidad de propietarios prevista para el 8 de mayo",entre otras razones porque "la ley española sobre comunidades de propietarios no permite el formato telemático (el artículo 15 prescribe la asistencia obligatoria). Hay una propuesta de modificación de la ley en el gobierno, pero aún no se ha aprobado (...) La información disponible hasta ahora en los documentos enviados a la Junta General sobre la situación financiera actual no es lo suficientemente adecuada para llevar a cabo discusiones virtuales ni para tomar decisiones. A esto se suman las consecuencias aún no resueltas de los procedimientos judiciales pendientes".Entendemos que con ello se desvirtúa la alegación de la apelante en el sentido de no haber manifestado los demandantes oposición a la celebración de la junta en forma telemática. Y si bien no desconocemos que en el acto de la audiencia previa se requirió a los actores para la presentación de traducción completa de los correos, no resulta menos cierto que la demandada no ha puesto de manifiesto que la traducción presentada de contrario no sea fiel y exacta (incluso llegó a mostrarse conforme con que se valorasen aquellos correos que se aportan traducidos), por lo que consideramos que conforme al artículo 144.2 LEC, resulta posible tomar en consideración el contenido de la misma.

En fin, además de lo expuesto, del acta resulta que los votos remitidos por escrito por el Sr. Mariano no fueron tomados en cuenta, por entender que se encontraba privado del derecho de voto.

A partir de todo ello entendemos que no cabe apreciar que existiera una previa conformidad de los demandantes con el modo de celebración de la junta.

QUINTO.- Desestimación del recurso. Costas de la apelación y depósito para recurrir

Abocan los anteriores razonamientos a la íntegra desestimación del recurso, condenándose en aplicación de la regla de vencimiento objetivo a la apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 LEC) ; y acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

A través de la demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento se pretendía por los demandantes relacionados en el encabezamiento de la presente resolución que, al amparo de los artículos 18 y concordantes de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante , "LPH"), y con base en diferentes motivos, se declarase la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta de 8 de mayo de 2021 de la demandada Comunidad de propietarios DIRECCION000. En particular, de manera principal solicitaban que se declarase la nulidad radical de la propia junta, por haber sido celebrada en forma telemática, sin que ello estuviera legalmente previsto en el momento de su convocatoria ni en el de su celebración, ni existieran razones de urgencia justificativas de la celebración.

La Comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda, alegando en síntesis: 1.º) la falta de legitimación activa de D. Hilario, Dña. Trinidad y D. Mariano para la impugnación de los acuerdos, conforme al apartado 2 del artículo 18 LPH, por no hallarse al corriente en el pago de los gastos comunes; 2.º) la falta de legitimación activa de D. Laureano, como usufructuario, para la impugnación de los acuerdos, conforme a los artículos 15 y 18 LPH; 3.º) la falta de legitimación de los demandantes para impugnar la validez misma de la junta, puesto que participaron todos ellos voluntariamente en ella, emitiendo sus votos, sin manifestar oposición a la celebración ni formular protesta o salvedad; y 4.º) la validez de la convocatoria y de la celebración de la junta, así como de los distintos acuerdos alcanzados en la misma.

La sentencia rechaza apreciar la falta de legitimación activa de varios de los demandantes por no hallarse al corriente en el pago de las cuotas, al considerar de aplicación al caso la salvedad que contempla el artículo 18.2 LPH por cuanto "es controvertido en el caso de autos el sistema de distribución de gastos".Por el contrario, considera que D. Laureano carece de legitimación para impugnar los acuerdos, al ser usufructuario de uno de los inmuebles en que se divide la comunidad. Entrando a examinar lo relativo a la convocatoria y celebración de la junta, concluye que no era de aplicación el Real Decreto-ley 8/2021, por cuanto el mismo no estaba vigente, y que tampoco cabe entender que lo fuese el artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, por tratarse de una norma excepcional no susceptible de aplicación analógica, además de que ninguno de los acuerdos era de aquellos cuya adopción no pudiera demorarse. En consecuencia, acuerda la estimación sustancial de la demanda, declarando "la nulidad de la Junta de Propietarios de fecha 8 de mayo de 2.021 por ser contraria a la ley la celebración de la Junta en forma telemática, al no estar previsto en el momento de la convocatoria ni en el de su celebración, ni acreditarse razones justificativas para su celebración con carácter urgente".

Interpone recurso de apelación la demandada. Insiste en primer lugar en lo relativo a la falta de legitimación activa de D. Hilario, Dña. Trinidad y D. Mariano, alegando que la motivación de la sentencia en este punto es "insuficiente y contraria a derecho",puesto que "no existe ningún acuerdo que tenga la más mínima relación o conexión con las cuotas de participación".En segundo lugar, sostiene con base en diversos argumentos la validez de la convocatoria y celebración de la junta, que tuvo lo que califica como "naturaleza mixta",esto es, con "presencia física de los cinco propietarios que pudieron viajar a Mallorca y estar en DIRECCION000; y votación escrita o videoconferencia del resto de propietarios que quisieron participar, a fin de garantizar el cumplimiento de las medidas sanitarias". E invoca la doctrina de los actos propios, alegando que no consta "que los demandantes realizaran ningún tipo de protesta, reserva o manifestación sobre la celebración de la propia Junta de propietarios".Concluye poniendo de manifiesto el que considera carácter contradictorio de los razonamientos de la sentencia, por cuanto que por un lado señala que cuando se celebró no estaba vigente el Real Decreto-ley 8/2021, y por otro, razona que no concurrían las razones de urgencia que pudieran haber justificado su celebración conforme a los artículos 2 y 3 de la citada norma.

Los demandantes se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Supuesto defecto de motivación

Comenzaremos por razones sistemáticas abordando lo relativo a los defectos que en el recurso se atribuyen a la motivación de la sentencia apelada.

El artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( en adelante , "LEC") establece que "las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

En cuanto al deber de motivación y su infracción (falta de motivación o motivación insuficiente), es doctrina jurisprudencial que exponen, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 228/2015, de 7 de mayo, 460/2020, de 3 de septiembre y 1203/2023, de 21 de julio, que: (i) solo debe entenderse como la necesidad de que la sentencia exteriorice las razones fácticas y jurídicas del fallo de modo tal que permita el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos y operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad; (ii) no cabe confundirla con la incongruencia a que se refiere el apartado 1 del artículo 218 LEC (cuya cita por tanto no permite analizar posibles defectos de motivación); (iii) tampoco cabe confundirla con la disconformidad de la parte recurrente con la fundamentación jurídica del fallo (en tanto que una motivación adecuada y suficiente no implica una motivación favorable a las pretensiones de la parte); (iv) debe igualmente distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio (a no ser una falta de motivación de dicha valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad); y (v) la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendique ha determinado aquélla.

En el supuesto de autos, la lectura de la sentencia conduce a la sala a constatar que en la misma se exterioriza de manera adecuada el razonamiento en virtud del cual se rechaza apreciar la falta de legitimación activa para la impugnación de los acuerdos que se alegó por la comunidad demandada, esto es, el considerar aplicable la salvedad prevista en el inciso último del artículo 18.2 LPH respecto de "la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios";de modo que la apelante ha podido controvertir en su recurso el acierto y corrección de la decisión adoptada, y de la interpretación de la norma en que se sustenta.

Y tampoco apreciamos que exista en el razonamiento relativo al Real Decreto-ley 8/2021 la contradicción interna que se viene a achacar a la sentencia en el recurso. Entendemos que lo que de manera clara, y plenamente coherente, viene a exponerse es que la referida norma no se hallaba en vigor en el momento de convocarse y celebrarse la junta, y que además, no había ningún acuerdo que no pudiera demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, disponiendo el artículo 2 del referido Real Decreto-ley 8/2021 de manera general la suspensión de la obligación de convocar y celebrar la junta hasta la referida fecha, y la prórroga del último presupuesto anual aprobado y de los nombramientos de los órganos de gobierno. Esa falta de urgencia en la adopción de los acuerdos es, por tanto, una de las razones que en la sentencia se valoran para concluir que fue nula la convocatoria y celebración de la junta; de manera que no advertimos contradicción alguna en el razonamiento judicial.

El recurso se desestima en este punto.

TERCERO.- Supuesta falta de legitimación activa de los demandantes por no hallarse al corriente en el pago de los gastos comunes

El siguiente punto a examinar es el relativo a si varios de los demandantes se encuentran legitimados para el ejercicio de la acción de impugnación de los acuerdos, por cuanto que según se alega por la comunidad demandada, no se encontrarían al corriente en el pago de los gastos comunes.

Hemos de adelantar que compartiremos la conclusión que se alcanza en la sentencia en el sentido de entender que gozan los demandantes de la legitimación cuestionada, si bien no con base en el mismo razonamiento que se contiene en la sentencia apelada.

En efecto, según se expone en los propios escritos de demanda y de contestación, vienen planteándose entre las partes sucesivos procedimientos, en los que se suscita de manera recurrente la problemática de la validez de los acuerdos adoptados para cada ejercicio por la junta de propietarios de la comunidad, acerca de la aprobación de los gastos del ejercicio de que trate, y del presupuesto para el año siguiente. A esta situación nos hemos referido, recientemente, en las Sentencias dictadas en fecha 15 de septiembre de 2025, en los rollos de apelación 687/24 y 697/24, a cuyos más extensos razonamientos, y exposición pormenorizada de lo resuelto en una serie de procedimientos anteriores habidos entre las mismas partes, nos remitiremos.

En particular, como razonábamos en la sentencia del rollo 697/24:

"(...) por los demandantes se vienen desde el año 2013 impugnando los sucesivos acuerdos de la junta de aprobación de los gastos y presupuestos de cada ejercicio, al sostener que se está pretendiendo por la mayoría de los copropietarios, que destinan sus apartamentos a la explotacio?n turística, gastos que en realidad son imputables a la referida explotacio?n y no pueden ser calificados como 'gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización', o como 'dotación del fondo de reserva', que son los conceptos a los que todos los copropietarios tienen la obligacio?n de contribuir ( artículo 9.1.e ) y f) LPH ). Habiéndose acordado, por el Auto de la Sec. 3.ª de esta Audiencia Provincial de 16 de junio de 2021, que la Comunidad deberá devolver a los demandantes las cantidades que en su momento hubiesen satisfecho en exceso sobre lo que les correspondía pagar en concepto de las cuotas de los ejercicios 2013 y 2014.

En el contexto de la compleja dinámica litigiosa descrita, que en este mismo procedimiento viene a reproducirse al discutir los apelantes-demandantes la corrección de las cantidades en que por la Comunidad se determinan las sumas de gastos de 2021 y presupuesto de 2022, consideramos que no cabe reconocer a las certificaciones de deuda emitidas por el administrador de la Comunidad la eficacia probatoria que la sentencia les atribuye en orden a entender determinado el importe del saldo deudor que los demandantes mantendrían frente a la Comunidad, por haber sido según se alega ya ejecutados voluntariamente los pronunciamientos de esas resoluciones judiciales por las que se acuerda condenar a la referida Comunidad a la devolución de determinados importes, máxime en la medida en que por los demandantes no se manifiesta conformidad al respecto (antes al contrario, en el hecho 3.º de la demanda se indica que el saldo de morosidad manifestado de contrario es 'manifiestamente falso (...) cuando no se han tenido en cuenta las compensaciones según las sentencias firmes'); discutiéndose por consiguiente por los demandantes que se haya dado correcto y adecuado cumplimiento a las resoluciones por las que se obliga a la Comunidad a devolverles determinadas cantidades, y por tanto, en definitiva, la corrección de los importes determinados en las certificaciones del administrador.

Se pone con todo ello de manifiesto que no estamos ante unos saldos pacíficos o incontrovertidos, ni ante una situación clara y manifiesta de morosidad, sino ante un panorama de incertidumbre acerca de la suma que en definitiva sea adeudada por una u otra parte en función de lo que se resuelva en los procedimientos pendientes entre las mismas; siendo así que los gastos que se encuentran en el origen de los supuestos saldos deudores certificados por el administrador, resultan precisamente de los mismos acuerdos sobre los que versa la controversia que de manera recurrente se viene planteando entre las partes en sucesivos litigios sobre impugnación de los acuerdos de aprobación de los gastos y presupuestos de la Comunidad para los distintos ejercicios, por entender los demandantes que se les está tratando de repercutir como gastos de comunidad lo que en realidad serían gastos atribuibles a la explotacio?n turística de los apartamentos".

Cabe incidir en que poco después de la celebración de la junta cuyos acuerdos se impugnan en el presente procedimiento, se dictaría Auto por la Sec. 3.ª de esta Audiencia Provincial el 16 de junio de 2021, en ejecución de la Sentencia de la misma Sec. 3.ª de 22 de julio de 2016, fijando los importes a abonar por D. Hilario, Dña. Trinidad, D. Mariano y D. Laureano en 2013 y 2014, e imponiendo a la comunidad la devolución de las cantidades por ellos ya satisfechas, en lo que excedieran de lo debido. Y en la sentencia del rollo 687/24, relativa a la impugnación de los acuerdos adoptados en junta de 13 de octubre de 2021, en la que se aprecia la nulidad entre otros de los acuerdos de aprobacio?n de los gastos de 2014, 2018 y 2019, hemos rechazado el argumento de la comunidad relativo a haber sido ejecutado voluntariamente el referido Auto de la Sec. 3.ª de 16 de junio de 2021 mediante la realización de los oportunos abonos y regularizaciones, de manera que el saldo deudor resultante de la certificación elaborada en ese caso por el administrador reflejaría en la tesis de la parte el saldo deudor cierto existente.

En función de todo ello, entendemos que no es posible reconocer eficacia probatoria, a los efectos pretendidos, a la certificación de saldo emitida por el administrador de la comunidad, que se aportó como documento n.º 1 de la contestación. Máxime, habida cuenta de que la misma (fechada el 8 de noviembre de 2021, por tanto meses después de la celebración de junta de autos) se redacta con base en el acuerdo 10.º de la junta de propietarios de 13 de octubre de 2021, que fue precisamente uno de aquellos cuya nulidad apreciamos en la sentencia del rollo 687/21, razonando al respecto:

"En el recurso, se alega que el saldo aprobado en la junta se corresponde con el existente antes de su celebración, una vez ejecutadas las resoluciones de los anteriores procedimientos, relativas a los gastos de 2013, presupuesto de 2014, gasto de 2014, gastos de 2018 y presupuesto de 2019; estando integrado ese saldo deudor por los gastos de 2017, presupuesto de 2018, gastos de 2019, gastos de 2020 y presupuesto de 2021; siendo ejecutables conforme al artículo 18.4 LPH los correspondientes acuerdos de aprobación, aun cuando hayan sido impugnados.

Ahora bien: (i) en el texto del acuerdo impugnado no se desglosan los conceptos de los que resultan los saldos deudores aprobados en el mismo, y tampoco en su escrito de contestación a la demanda (hecho 12.ª) descendió la Comunidad a detallar tal extremo, por lo que se está viniendo a introducir por vía de recurso una cuestión nueva contra lo que prescribe el artículo 456.1 LEC ; (ii) ya se ha razonado en todo caso a lo largo de esta resolución que se pone de manifiesto la disconformidad de los demandantes con la alegación de la Comunidad en el sentido de haber restituido la totalidad de las sumas a que viene obligada en virtud de las resoluciones recaídas en el anterior procedimiento entre las partes; y (iii) igualmente hemos concluido que en función de las circunstancias concurrentes no cabe otorgar a las certificaciones de deuda aportadas por la Comunidad la eficacia probatoria que esta pretende, así como la contradicción que no deja de ponerse de manifiesto entre la alegación de la Comunidad respecto de la existencia de un determinado saldo líquido, deudor y exigible de los demandantes al tiempo de la celebración de la junta, y la determinación adoptada en el sentido de no reputar a los mismos como morosos a los efectos del ejercicio de su derecho de voto".

Cabe en efecto señalar que en esa misma junta de 13 de octubre de 2021 se reconoció por la comunidad el derecho de voto de los propietarios demandantes, pese a disponer el artículo 15.2 LPH que no gozarán de ese derecho "los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada".

El recurso se desestima en este punto.

CUARTO.- Nulidad de los acuerdos adoptados en la junta atendida su convocatoria y forma de celebración

En orden a resolver acerca de la validez de la junta, o más precisamente de los acuerdos que en la misma se adoptaron, se ha de partir de lo recogido en el acta, cuya copia se aportó como documento n.º 3 de la demanda, con la correspondiente traducción al castellano al acontecimiento 53 del expediente digital.

La fecha de celebración de la junta fue el 8 de mayo de 2021, indicándose en el acta que la junta se convoca "al amparo de lo dispuesto en el art. 40 del RDL 8/2020 , referido a la convocatoria de Juntas Generales de sociedades civiles vigente el Estado de Alarma, en virtud de la nueva imposición de un estado de alarma mediante RD 926/20 de 25 de octubre, prorrogado mediante RD 956/20 de 3 de noviembre, vigente a la fecha de la celebración de la Junta de Propietarios, y se celebra al amparo de lo dispuesto en el art. 3 del RDL 8/21 de 4 de mayo ante la necesidad de tratar temas y adoptar acuerdos que no pueden demorarse hasta el día 31 de diciembre de 2021".

Se explica a continuación que la junta se celebra "a través de votación por vía de comunicación telemática",al ser la totalidad de propietarios no residentes en España y verse así afectados por las restricciones de viaje vigentes. De manera que se les remitió "el orden del día, la explicación de los temas a tratar y la correspondiente hoja de votación",indicando una dirección de correo electrónico y una dirección postal para la remisión del voto. Además se les facilitó la posibilidad de conectarse mediante videoconferencia, por si querían participar en la junta, y aquellos "que han podido viajar a Mallorca y están en DIRECCION000 (...) han sido invitados a asistir a la Junta en la sala de reuniones de la Comunidad".

Consta en el acta que tuvo lugar la asistencia personal de cinco propietarios, la participación mediante videoconferencia de varios otros, y se recibieron votaciones escritas de 113; si bien no se tuvieron en cuenta conforme al artículo 15 LPH las de los propietarios que se entendió que no estaban al corriente de pagos con la comunidad, entre ellos D. Hilario. Se hace constar asimismo que este, entre otros, no tiene derecho de voto dada esa situación de morosidad. Y se indica en concreto:

"Se han recibido 113 votos con una cuota de valor de 77,395%, de los cuales 107 tienen derecho a voto con una cuota de valor de 72,400%. Con ello hay quorum suficiente para celebrar la Junta".

Los acuerdos que se adoptaron fueron: la aprobacio?n del acta de la junta de 2 de mayo de 2020; la revisión y aprobacio?n de la declaración de gastos de la comunidad de 2020; la aprobacio?n del presupuesto para 2021; el descargo de la responsabilidad de la junta directiva y del administrador en la junta de propietarios; la elección de presidente, vicepresidente, miembros de la junta directiva, administrador y revisora de cuentas; y otros relativos a varias mociones de la junta directiva.

Se alega en el recurso, a fin de sostener la validez de la convocatoria y celebración de la junta en el modo en que tuvo lugar, que ciertamente no estaba en vigor el Real Decreto-ley 8/2021, pero sí lo estaba el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2; que no se superó el número máximo de seis personas presentes físicamente en la sala de reuniones, que establecía el artículo 7 del citado Real Decreto 926/2020; que los artículos 15 y 16 LPH no prohiben la celebración de "juntas mixtas",ni obligan a que la asistencia de los propietarios a la junta "deba ser necesariamente con presencia física en un determinado lugar";que la posibilidad de celebración por videoconferencia era aplicable a las sesiones de los órganos de gobierno y administración de las sociedades civiles y mercantiles, en virtud del artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, y se encuentra igualmente reconocida en el artículo 553-22.1 del Libro V del Código Civil de Cataluña; y que la Audiencia Provincial de Baleares ha confirmado en dos ocasiones el sistema de votación escrita seguido en DIRECCION000.

La sala considera que tales argumentos no pueden merecer una favorable acogida.

(i) Ante todo, constatamos que vienen a introducirse a través del recurso argumentos, en defensa de la validez de la junta, que van más allá de aquellos de los que la comunidad se valió en el escrito de contestación a la demanda. En este, se admitió paladinamente que "la Junta de propietarios no fue convocada al amparo de lo dispuesto en el artículo 3 del RDL 8/21, de 4 de mayo , ya que se convocó antes de la publicación de esta disposición";y se sostuvo que "la Junta fue convocada al amparo de lo dispuesto en el artículo 40 del RDL 8/2020 , referido a la convocatoria de Juntas generales de sociedades civiles vigente en el Estado de alarma".Se mencionó asimismo que el sistema de votación escrita ha sido admitido en dos sentencias de esta Audiencia Provincial. No se sostuvo en cambio la validez conforme a las previsiones de la LPH de lo que en el recurso se califica como "juntas mixtas",ni se hizo mención de la normativa catalana. Tales argumentos tampoco se hicieron valer a modo de alegaciones complementarias del artículo 426 LEC en el acto de la audiencia previa, ni s.e.u.o., en algún otro momento procesal a lo largo de la tramitación de la primera instancia.

Así las cosas, se hace necesario en este punto recordar que no cabe por vía de recurso introducir argumentos como los que acabamos de mencionar, que no habían sido previamente aducidos en la primera instancia, y que vienen por tanto ahora a tratar de incorporarse ex novoal debate; pues ello se encuentra vedado por el artículo 456.1 LEC, en cuanto prescribe que la revocación de la sentencia a través del recurso de apelación, puede pretenderse "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia";no por tanto, con base en otros diferentes.

Señalando, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 23/2016, de 3 de febrero, que "como venimos afirmando reiteradamente (por todas, sentencia de esta Sala 718/2014, de 18 de diciembre ), la prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación, recogido en el art. 456.1 LEC . Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado, sino una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación: la pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera. El apelante no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada. Y, correlativamente, el tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta".

(ii) A mayor abundamiento y en aras a agotar en lo posible el examen de las cuestiones debatidas, señalaremos que la norma autonómica a la que se hace referencia por la apelante no resulta obviamente de aplicación al caso, sino las disposiciones de la LPH, que en sentido contrario a lo que se sostiene en el recurso, no prevén a entender de la sala la posibilidad de celebración de las juntas de propietarios por vía telemática. El artículo 15.1 LPH habla de la asistencia de los propietarios "personal"o bien "por representación legal o voluntaria";y el artículo 16.2 LPH se refiere a la celebración en un determinado "lugar",que debe indicarse en la convocatoria. Como explica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sec. 21.ª) de 3 de junio de 2025:

"La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la celebración de las juntas de propietarios por videoconferencia o por medios telemáticos, lo que es de comprender dada su fecha, pero este extremo no se ha modificado en reformas posteriores.

El propio artículo 16.3 de la Ley de propiedad Horizontal prevé la celebración de la junta de Propietarios cuando concurran todos ellos y así lo decidan, por lo que cabe entender razonablemente que si todos los propietarios acuerdan celebrar la junta mediante videoconferencia los acuerdos serían válidos.

También podríamos plantearnos la validez de los acuerdos cuando en los Estatutos de la comunidad de propietarios se contemplara la celebración de las juntas, por medios telemáticos o por videoconferencia, pero nada de esto sucede en el caso analizado.

La única previsión legal de la celebración de las juntas de propietarios por videoconferencia se contempla en el artículo 2 del Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo , posterior a la celebración de la junta impugnada, y con una limitación temporal".

(iii) En efecto, el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2; tras disponer en su artículo 2 la suspensión de la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal hasta el 31 de diciembre de 2021, e igualmente la suspensión en ese mismo periodo de la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual; regula en su artículo 3 la posibilidad excepcional de celebrar reuniones de la junta de propietarios durante el periodo indicado, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse, pudiendo tener lugar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, conforme a los requisitos que la propia norma establece.

En la exposición de motivos de este Real Decreto-ley 8/2021, se señala:

"El capítulo II establece una serie de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal. En dichas comunidades no se están desarrollando las reuniones de propietarios dadas las limitaciones que se han impuesto a su celebración presencial a causa del COVID-19, y las dudas existentes sobre la posibilidad de adoptar acuerdos de manera telemática ya que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, omite la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática.

Por ello, las medidas previstas, en primer lugar, buscan colmar esta laguna legal que ha conducido a una paralización de las reuniones de las juntas, que afecta a la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual, así como los nombramientos de los órganos de gobierno. De esta manera, para paliar esta situación coyuntural provocada por las medidas sanitarias adoptadas contra la pandemia, se suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno".

Ahora bien, la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2021 tuvo lugar el 9 de mayo de 2021, por lo que el mismo no es de aplicación a la junta de autos, que se convocó y celebró antes de la indicada fecha. Y además, como bien se venía a razonar en la sentencia apelada, aun cuando la norma en examen sí hubiese sido aplicable, es claro que los acuerdos que se adoptaron no pueden considerarse que estén entre aquellos que no podían postergarse hasta el 31 de diciembre de 2021, puesto que la propia norma determina, en su artículo 2, la suspensión hasta la indicada fecha de "la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual",y que "se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto-ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido".

En definitiva, ni los preceptos de la LPH, ni las previsiones del Real Decreto-ley 8/2021, habilitaban la celebración de la junta en la forma en que tuvo lugar.

(iv) Tampoco el artículo 40 del Real Decreto-ley, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, entendemos constituya sustento para la válida celebración de la junta de propietarios por medios telemáticos. El precepto, relativo a "medidas extraordinarias aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado",dispone entre otros extremos que "aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma y, una vez finalizado el mismo, hasta el 31 de diciembre de 2020, las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple",así como también "las juntas o asambleas de asociados o de socios".

Pero se trata de una norma de carácter excepcional, que de conformidad con el artículo 4.2 del Código Civil no es susceptible de aplicación a supuestos distintos de los contemplados expresamente en ella, siendo claro que las comunidades de propietarios sujetas al régimen de propiedad horizontal carecen de personalidad jurídica propia (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo 332/2024, de 6 de marzo), por lo que no cabe entender que las previsiones de este artículo 40 hagan referencia a ellas ni a las juntas de propietarios de los edificios, ni puedan considerarse siquiera analógica o indirectamente de aplicación a tales supuestos; conclusión que ratifica la regulación posteriormente introducida por el Real Decreto-ley 8/2021 acerca de la celebración telemática en determinados supuestos de las juntas de propietarios, aludiendo además en su exposición de motivos a la existencia de una "laguna legal".

(v) En fin, las dos sentencias de esta Audiencia Provincial que se invocan por la apelante, consideramos que no guardan relación con la cuestión concreta que ahora se dilucida. La de la Sec. 3.ª de 23 de junio de 2017 hace alusión a la previsión del artículo 15.1 LPH, según el cual "la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario".Y la dictada, también por la Sec. 3.ª, en fecha 15 de junio de 2021, trata acerca de una junta de propietarios que tuvo lugar en 2015, en que se facilitó al parecer un formulario escrito a los propietarios para que manifestaran el sentido de su voto, y rechaza apreciar su nulidad partiendo también de que la LPH contempla la posibilidad de ejercicio personal del voto o por delegación o representación. No se aborda por tanto la cuestión de la posibilidad de celebración de las juntas por vía telemática o "mixta",en los términos en que tuvo lugar la de autos, yendo más allá de la simple emisión del voto por los propietarios a través de un representante designado al efecto.

(vi) La apelante, por último, alega que conforme al principio general de la vinculación por los propios actos, no se debería reconocer legitimación a los demandantes para instar la declaración de nulidad de la junta, dado que previamente a su celebración no se opusieron a ella ni manifestaron reserva o salvedad, participando más bien ellos mismos en la propia junta.

Las Sentencias del Tribunal Supremo 734/2016, de 20 de diciembre, 209/2018, de 11 de abril, 353/2020, de 24 de junio, 1.328/2025, de 29 de septiembre, y 1.877/2025, de 17 de diciembre, entre otras, enseñan con cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional 73/1988, de 21 de abril, que la regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propiumsignifica la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos. Según precisan, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 201/2015, de 9 de abril, 519/2015, de 6 de octubre, y 500/2020, de 5 de octubre, para que pueda operar esta doctrina es preciso que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior, por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto o cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos.

En el supuesto de autos, se alegaba en el escrito de contestación que "todos los demandantes participaron libre y voluntariamente en la Junta de propietarios, emitiendo sus votos, que fueron registrados en el Acta de la junta (...) Se adjuntan las hojas de votación que los demandantes entregaron libre y voluntariamente, para que constara el sentido de su voto".Sin embargo, tales hojas de votación (documento n.º 9 del escrito de contestación) no vienen referidas a la junta de autos, sino en su caso a otra posterior del mes de octubre de 2021, según resulta del examen de la documentación presentada.

Por otro lado, como documento n.º 4 de la demanda se aportó la copia de varios correos electrónicos, parcialmente traducidos al acontecimiento 54 del expediente digital, y uno de ellos de 22 de abril de 2021, dirigido al presidente de la comunidad "en nombre de las familias Laureano y Mariano", por el que se solicitaba "la suspensión y el aplazamiento de la junta general virtual de la comunidad de propietarios prevista para el 8 de mayo",entre otras razones porque "la ley española sobre comunidades de propietarios no permite el formato telemático (el artículo 15 prescribe la asistencia obligatoria). Hay una propuesta de modificación de la ley en el gobierno, pero aún no se ha aprobado (...) La información disponible hasta ahora en los documentos enviados a la Junta General sobre la situación financiera actual no es lo suficientemente adecuada para llevar a cabo discusiones virtuales ni para tomar decisiones. A esto se suman las consecuencias aún no resueltas de los procedimientos judiciales pendientes".Entendemos que con ello se desvirtúa la alegación de la apelante en el sentido de no haber manifestado los demandantes oposición a la celebración de la junta en forma telemática. Y si bien no desconocemos que en el acto de la audiencia previa se requirió a los actores para la presentación de traducción completa de los correos, no resulta menos cierto que la demandada no ha puesto de manifiesto que la traducción presentada de contrario no sea fiel y exacta (incluso llegó a mostrarse conforme con que se valorasen aquellos correos que se aportan traducidos), por lo que consideramos que conforme al artículo 144.2 LEC, resulta posible tomar en consideración el contenido de la misma.

En fin, además de lo expuesto, del acta resulta que los votos remitidos por escrito por el Sr. Mariano no fueron tomados en cuenta, por entender que se encontraba privado del derecho de voto.

A partir de todo ello entendemos que no cabe apreciar que existiera una previa conformidad de los demandantes con el modo de celebración de la junta.

QUINTO.- Desestimación del recurso. Costas de la apelación y depósito para recurrir

Abocan los anteriores razonamientos a la íntegra desestimación del recurso, condenándose en aplicación de la regla de vencimiento objetivo a la apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 LEC) ; y acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación

A través de la demanda por la que se dio inicio al presente procedimiento se pretendía por los demandantes relacionados en el encabezamiento de la presente resolución que, al amparo de los artículos 18 y concordantes de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante , "LPH"), y con base en diferentes motivos, se declarase la nulidad de los acuerdos adoptados en la junta de 8 de mayo de 2021 de la demandada Comunidad de propietarios DIRECCION000. En particular, de manera principal solicitaban que se declarase la nulidad radical de la propia junta, por haber sido celebrada en forma telemática, sin que ello estuviera legalmente previsto en el momento de su convocatoria ni en el de su celebración, ni existieran razones de urgencia justificativas de la celebración.

La Comunidad de propietarios demandada se opuso a la demanda, alegando en síntesis: 1.º) la falta de legitimación activa de D. Hilario, Dña. Trinidad y D. Mariano para la impugnación de los acuerdos, conforme al apartado 2 del artículo 18 LPH, por no hallarse al corriente en el pago de los gastos comunes; 2.º) la falta de legitimación activa de D. Laureano, como usufructuario, para la impugnación de los acuerdos, conforme a los artículos 15 y 18 LPH; 3.º) la falta de legitimación de los demandantes para impugnar la validez misma de la junta, puesto que participaron todos ellos voluntariamente en ella, emitiendo sus votos, sin manifestar oposición a la celebración ni formular protesta o salvedad; y 4.º) la validez de la convocatoria y de la celebración de la junta, así como de los distintos acuerdos alcanzados en la misma.

La sentencia rechaza apreciar la falta de legitimación activa de varios de los demandantes por no hallarse al corriente en el pago de las cuotas, al considerar de aplicación al caso la salvedad que contempla el artículo 18.2 LPH por cuanto "es controvertido en el caso de autos el sistema de distribución de gastos".Por el contrario, considera que D. Laureano carece de legitimación para impugnar los acuerdos, al ser usufructuario de uno de los inmuebles en que se divide la comunidad. Entrando a examinar lo relativo a la convocatoria y celebración de la junta, concluye que no era de aplicación el Real Decreto-ley 8/2021, por cuanto el mismo no estaba vigente, y que tampoco cabe entender que lo fuese el artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, por tratarse de una norma excepcional no susceptible de aplicación analógica, además de que ninguno de los acuerdos era de aquellos cuya adopción no pudiera demorarse. En consecuencia, acuerda la estimación sustancial de la demanda, declarando "la nulidad de la Junta de Propietarios de fecha 8 de mayo de 2.021 por ser contraria a la ley la celebración de la Junta en forma telemática, al no estar previsto en el momento de la convocatoria ni en el de su celebración, ni acreditarse razones justificativas para su celebración con carácter urgente".

Interpone recurso de apelación la demandada. Insiste en primer lugar en lo relativo a la falta de legitimación activa de D. Hilario, Dña. Trinidad y D. Mariano, alegando que la motivación de la sentencia en este punto es "insuficiente y contraria a derecho",puesto que "no existe ningún acuerdo que tenga la más mínima relación o conexión con las cuotas de participación".En segundo lugar, sostiene con base en diversos argumentos la validez de la convocatoria y celebración de la junta, que tuvo lo que califica como "naturaleza mixta",esto es, con "presencia física de los cinco propietarios que pudieron viajar a Mallorca y estar en DIRECCION000; y votación escrita o videoconferencia del resto de propietarios que quisieron participar, a fin de garantizar el cumplimiento de las medidas sanitarias". E invoca la doctrina de los actos propios, alegando que no consta "que los demandantes realizaran ningún tipo de protesta, reserva o manifestación sobre la celebración de la propia Junta de propietarios".Concluye poniendo de manifiesto el que considera carácter contradictorio de los razonamientos de la sentencia, por cuanto que por un lado señala que cuando se celebró no estaba vigente el Real Decreto-ley 8/2021, y por otro, razona que no concurrían las razones de urgencia que pudieran haber justificado su celebración conforme a los artículos 2 y 3 de la citada norma.

Los demandantes se oponen a la estimación del recurso.

SEGUNDO.- Supuesto defecto de motivación

Comenzaremos por razones sistemáticas abordando lo relativo a los defectos que en el recurso se atribuyen a la motivación de la sentencia apelada.

El artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ( en adelante , "LEC") establece que "las sentencias se motivarán expresando los razonamientos fácticos y jurídicos que conducen a la apreciación y valoración de las pruebas, así como a la aplicación e interpretación del derecho. La motivación deberá incidir en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en conjunto, ajustándose siempre a las reglas de la lógica y de la razón".

En cuanto al deber de motivación y su infracción (falta de motivación o motivación insuficiente), es doctrina jurisprudencial que exponen, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 228/2015, de 7 de mayo, 460/2020, de 3 de septiembre y 1203/2023, de 21 de julio, que: (i) solo debe entenderse como la necesidad de que la sentencia exteriorice las razones fácticas y jurídicas del fallo de modo tal que permita el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos y operar, en último término, como garantía o elemento preventivo frente a la arbitrariedad; (ii) no cabe confundirla con la incongruencia a que se refiere el apartado 1 del artículo 218 LEC (cuya cita por tanto no permite analizar posibles defectos de motivación); (iii) tampoco cabe confundirla con la disconformidad de la parte recurrente con la fundamentación jurídica del fallo (en tanto que una motivación adecuada y suficiente no implica una motivación favorable a las pretensiones de la parte); (iv) debe igualmente distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte, sin que pueda ampararse en la falta de motivación la revisión del acervo probatorio (a no ser una falta de motivación de dicha valoración probatoria, o una mera apariencia de motivación que la vicie de arbitrariedad); y (v) la exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendique ha determinado aquélla.

En el supuesto de autos, la lectura de la sentencia conduce a la sala a constatar que en la misma se exterioriza de manera adecuada el razonamiento en virtud del cual se rechaza apreciar la falta de legitimación activa para la impugnación de los acuerdos que se alegó por la comunidad demandada, esto es, el considerar aplicable la salvedad prevista en el inciso último del artículo 18.2 LPH respecto de "la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios";de modo que la apelante ha podido controvertir en su recurso el acierto y corrección de la decisión adoptada, y de la interpretación de la norma en que se sustenta.

Y tampoco apreciamos que exista en el razonamiento relativo al Real Decreto-ley 8/2021 la contradicción interna que se viene a achacar a la sentencia en el recurso. Entendemos que lo que de manera clara, y plenamente coherente, viene a exponerse es que la referida norma no se hallaba en vigor en el momento de convocarse y celebrarse la junta, y que además, no había ningún acuerdo que no pudiera demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, disponiendo el artículo 2 del referido Real Decreto-ley 8/2021 de manera general la suspensión de la obligación de convocar y celebrar la junta hasta la referida fecha, y la prórroga del último presupuesto anual aprobado y de los nombramientos de los órganos de gobierno. Esa falta de urgencia en la adopción de los acuerdos es, por tanto, una de las razones que en la sentencia se valoran para concluir que fue nula la convocatoria y celebración de la junta; de manera que no advertimos contradicción alguna en el razonamiento judicial.

El recurso se desestima en este punto.

TERCERO.- Supuesta falta de legitimación activa de los demandantes por no hallarse al corriente en el pago de los gastos comunes

El siguiente punto a examinar es el relativo a si varios de los demandantes se encuentran legitimados para el ejercicio de la acción de impugnación de los acuerdos, por cuanto que según se alega por la comunidad demandada, no se encontrarían al corriente en el pago de los gastos comunes.

Hemos de adelantar que compartiremos la conclusión que se alcanza en la sentencia en el sentido de entender que gozan los demandantes de la legitimación cuestionada, si bien no con base en el mismo razonamiento que se contiene en la sentencia apelada.

En efecto, según se expone en los propios escritos de demanda y de contestación, vienen planteándose entre las partes sucesivos procedimientos, en los que se suscita de manera recurrente la problemática de la validez de los acuerdos adoptados para cada ejercicio por la junta de propietarios de la comunidad, acerca de la aprobación de los gastos del ejercicio de que trate, y del presupuesto para el año siguiente. A esta situación nos hemos referido, recientemente, en las Sentencias dictadas en fecha 15 de septiembre de 2025, en los rollos de apelación 687/24 y 697/24, a cuyos más extensos razonamientos, y exposición pormenorizada de lo resuelto en una serie de procedimientos anteriores habidos entre las mismas partes, nos remitiremos.

En particular, como razonábamos en la sentencia del rollo 697/24:

"(...) por los demandantes se vienen desde el año 2013 impugnando los sucesivos acuerdos de la junta de aprobación de los gastos y presupuestos de cada ejercicio, al sostener que se está pretendiendo por la mayoría de los copropietarios, que destinan sus apartamentos a la explotacio?n turística, gastos que en realidad son imputables a la referida explotacio?n y no pueden ser calificados como 'gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización', o como 'dotación del fondo de reserva', que son los conceptos a los que todos los copropietarios tienen la obligacio?n de contribuir ( artículo 9.1.e ) y f) LPH ). Habiéndose acordado, por el Auto de la Sec. 3.ª de esta Audiencia Provincial de 16 de junio de 2021, que la Comunidad deberá devolver a los demandantes las cantidades que en su momento hubiesen satisfecho en exceso sobre lo que les correspondía pagar en concepto de las cuotas de los ejercicios 2013 y 2014.

En el contexto de la compleja dinámica litigiosa descrita, que en este mismo procedimiento viene a reproducirse al discutir los apelantes-demandantes la corrección de las cantidades en que por la Comunidad se determinan las sumas de gastos de 2021 y presupuesto de 2022, consideramos que no cabe reconocer a las certificaciones de deuda emitidas por el administrador de la Comunidad la eficacia probatoria que la sentencia les atribuye en orden a entender determinado el importe del saldo deudor que los demandantes mantendrían frente a la Comunidad, por haber sido según se alega ya ejecutados voluntariamente los pronunciamientos de esas resoluciones judiciales por las que se acuerda condenar a la referida Comunidad a la devolución de determinados importes, máxime en la medida en que por los demandantes no se manifiesta conformidad al respecto (antes al contrario, en el hecho 3.º de la demanda se indica que el saldo de morosidad manifestado de contrario es 'manifiestamente falso (...) cuando no se han tenido en cuenta las compensaciones según las sentencias firmes'); discutiéndose por consiguiente por los demandantes que se haya dado correcto y adecuado cumplimiento a las resoluciones por las que se obliga a la Comunidad a devolverles determinadas cantidades, y por tanto, en definitiva, la corrección de los importes determinados en las certificaciones del administrador.

Se pone con todo ello de manifiesto que no estamos ante unos saldos pacíficos o incontrovertidos, ni ante una situación clara y manifiesta de morosidad, sino ante un panorama de incertidumbre acerca de la suma que en definitiva sea adeudada por una u otra parte en función de lo que se resuelva en los procedimientos pendientes entre las mismas; siendo así que los gastos que se encuentran en el origen de los supuestos saldos deudores certificados por el administrador, resultan precisamente de los mismos acuerdos sobre los que versa la controversia que de manera recurrente se viene planteando entre las partes en sucesivos litigios sobre impugnación de los acuerdos de aprobación de los gastos y presupuestos de la Comunidad para los distintos ejercicios, por entender los demandantes que se les está tratando de repercutir como gastos de comunidad lo que en realidad serían gastos atribuibles a la explotacio?n turística de los apartamentos".

Cabe incidir en que poco después de la celebración de la junta cuyos acuerdos se impugnan en el presente procedimiento, se dictaría Auto por la Sec. 3.ª de esta Audiencia Provincial el 16 de junio de 2021, en ejecución de la Sentencia de la misma Sec. 3.ª de 22 de julio de 2016, fijando los importes a abonar por D. Hilario, Dña. Trinidad, D. Mariano y D. Laureano en 2013 y 2014, e imponiendo a la comunidad la devolución de las cantidades por ellos ya satisfechas, en lo que excedieran de lo debido. Y en la sentencia del rollo 687/24, relativa a la impugnación de los acuerdos adoptados en junta de 13 de octubre de 2021, en la que se aprecia la nulidad entre otros de los acuerdos de aprobacio?n de los gastos de 2014, 2018 y 2019, hemos rechazado el argumento de la comunidad relativo a haber sido ejecutado voluntariamente el referido Auto de la Sec. 3.ª de 16 de junio de 2021 mediante la realización de los oportunos abonos y regularizaciones, de manera que el saldo deudor resultante de la certificación elaborada en ese caso por el administrador reflejaría en la tesis de la parte el saldo deudor cierto existente.

En función de todo ello, entendemos que no es posible reconocer eficacia probatoria, a los efectos pretendidos, a la certificación de saldo emitida por el administrador de la comunidad, que se aportó como documento n.º 1 de la contestación. Máxime, habida cuenta de que la misma (fechada el 8 de noviembre de 2021, por tanto meses después de la celebración de junta de autos) se redacta con base en el acuerdo 10.º de la junta de propietarios de 13 de octubre de 2021, que fue precisamente uno de aquellos cuya nulidad apreciamos en la sentencia del rollo 687/21, razonando al respecto:

"En el recurso, se alega que el saldo aprobado en la junta se corresponde con el existente antes de su celebración, una vez ejecutadas las resoluciones de los anteriores procedimientos, relativas a los gastos de 2013, presupuesto de 2014, gasto de 2014, gastos de 2018 y presupuesto de 2019; estando integrado ese saldo deudor por los gastos de 2017, presupuesto de 2018, gastos de 2019, gastos de 2020 y presupuesto de 2021; siendo ejecutables conforme al artículo 18.4 LPH los correspondientes acuerdos de aprobación, aun cuando hayan sido impugnados.

Ahora bien: (i) en el texto del acuerdo impugnado no se desglosan los conceptos de los que resultan los saldos deudores aprobados en el mismo, y tampoco en su escrito de contestación a la demanda (hecho 12.ª) descendió la Comunidad a detallar tal extremo, por lo que se está viniendo a introducir por vía de recurso una cuestión nueva contra lo que prescribe el artículo 456.1 LEC ; (ii) ya se ha razonado en todo caso a lo largo de esta resolución que se pone de manifiesto la disconformidad de los demandantes con la alegación de la Comunidad en el sentido de haber restituido la totalidad de las sumas a que viene obligada en virtud de las resoluciones recaídas en el anterior procedimiento entre las partes; y (iii) igualmente hemos concluido que en función de las circunstancias concurrentes no cabe otorgar a las certificaciones de deuda aportadas por la Comunidad la eficacia probatoria que esta pretende, así como la contradicción que no deja de ponerse de manifiesto entre la alegación de la Comunidad respecto de la existencia de un determinado saldo líquido, deudor y exigible de los demandantes al tiempo de la celebración de la junta, y la determinación adoptada en el sentido de no reputar a los mismos como morosos a los efectos del ejercicio de su derecho de voto".

Cabe en efecto señalar que en esa misma junta de 13 de octubre de 2021 se reconoció por la comunidad el derecho de voto de los propietarios demandantes, pese a disponer el artículo 15.2 LPH que no gozarán de ese derecho "los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada".

El recurso se desestima en este punto.

CUARTO.- Nulidad de los acuerdos adoptados en la junta atendida su convocatoria y forma de celebración

En orden a resolver acerca de la validez de la junta, o más precisamente de los acuerdos que en la misma se adoptaron, se ha de partir de lo recogido en el acta, cuya copia se aportó como documento n.º 3 de la demanda, con la correspondiente traducción al castellano al acontecimiento 53 del expediente digital.

La fecha de celebración de la junta fue el 8 de mayo de 2021, indicándose en el acta que la junta se convoca "al amparo de lo dispuesto en el art. 40 del RDL 8/2020 , referido a la convocatoria de Juntas Generales de sociedades civiles vigente el Estado de Alarma, en virtud de la nueva imposición de un estado de alarma mediante RD 926/20 de 25 de octubre, prorrogado mediante RD 956/20 de 3 de noviembre, vigente a la fecha de la celebración de la Junta de Propietarios, y se celebra al amparo de lo dispuesto en el art. 3 del RDL 8/21 de 4 de mayo ante la necesidad de tratar temas y adoptar acuerdos que no pueden demorarse hasta el día 31 de diciembre de 2021".

Se explica a continuación que la junta se celebra "a través de votación por vía de comunicación telemática",al ser la totalidad de propietarios no residentes en España y verse así afectados por las restricciones de viaje vigentes. De manera que se les remitió "el orden del día, la explicación de los temas a tratar y la correspondiente hoja de votación",indicando una dirección de correo electrónico y una dirección postal para la remisión del voto. Además se les facilitó la posibilidad de conectarse mediante videoconferencia, por si querían participar en la junta, y aquellos "que han podido viajar a Mallorca y están en DIRECCION000 (...) han sido invitados a asistir a la Junta en la sala de reuniones de la Comunidad".

Consta en el acta que tuvo lugar la asistencia personal de cinco propietarios, la participación mediante videoconferencia de varios otros, y se recibieron votaciones escritas de 113; si bien no se tuvieron en cuenta conforme al artículo 15 LPH las de los propietarios que se entendió que no estaban al corriente de pagos con la comunidad, entre ellos D. Hilario. Se hace constar asimismo que este, entre otros, no tiene derecho de voto dada esa situación de morosidad. Y se indica en concreto:

"Se han recibido 113 votos con una cuota de valor de 77,395%, de los cuales 107 tienen derecho a voto con una cuota de valor de 72,400%. Con ello hay quorum suficiente para celebrar la Junta".

Los acuerdos que se adoptaron fueron: la aprobacio?n del acta de la junta de 2 de mayo de 2020; la revisión y aprobacio?n de la declaración de gastos de la comunidad de 2020; la aprobacio?n del presupuesto para 2021; el descargo de la responsabilidad de la junta directiva y del administrador en la junta de propietarios; la elección de presidente, vicepresidente, miembros de la junta directiva, administrador y revisora de cuentas; y otros relativos a varias mociones de la junta directiva.

Se alega en el recurso, a fin de sostener la validez de la convocatoria y celebración de la junta en el modo en que tuvo lugar, que ciertamente no estaba en vigor el Real Decreto-ley 8/2021, pero sí lo estaba el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2; que no se superó el número máximo de seis personas presentes físicamente en la sala de reuniones, que establecía el artículo 7 del citado Real Decreto 926/2020; que los artículos 15 y 16 LPH no prohiben la celebración de "juntas mixtas",ni obligan a que la asistencia de los propietarios a la junta "deba ser necesariamente con presencia física en un determinado lugar";que la posibilidad de celebración por videoconferencia era aplicable a las sesiones de los órganos de gobierno y administración de las sociedades civiles y mercantiles, en virtud del artículo 40 del Real Decreto-ley 8/2020, y se encuentra igualmente reconocida en el artículo 553-22.1 del Libro V del Código Civil de Cataluña; y que la Audiencia Provincial de Baleares ha confirmado en dos ocasiones el sistema de votación escrita seguido en DIRECCION000.

La sala considera que tales argumentos no pueden merecer una favorable acogida.

(i) Ante todo, constatamos que vienen a introducirse a través del recurso argumentos, en defensa de la validez de la junta, que van más allá de aquellos de los que la comunidad se valió en el escrito de contestación a la demanda. En este, se admitió paladinamente que "la Junta de propietarios no fue convocada al amparo de lo dispuesto en el artículo 3 del RDL 8/21, de 4 de mayo , ya que se convocó antes de la publicación de esta disposición";y se sostuvo que "la Junta fue convocada al amparo de lo dispuesto en el artículo 40 del RDL 8/2020 , referido a la convocatoria de Juntas generales de sociedades civiles vigente en el Estado de alarma".Se mencionó asimismo que el sistema de votación escrita ha sido admitido en dos sentencias de esta Audiencia Provincial. No se sostuvo en cambio la validez conforme a las previsiones de la LPH de lo que en el recurso se califica como "juntas mixtas",ni se hizo mención de la normativa catalana. Tales argumentos tampoco se hicieron valer a modo de alegaciones complementarias del artículo 426 LEC en el acto de la audiencia previa, ni s.e.u.o., en algún otro momento procesal a lo largo de la tramitación de la primera instancia.

Así las cosas, se hace necesario en este punto recordar que no cabe por vía de recurso introducir argumentos como los que acabamos de mencionar, que no habían sido previamente aducidos en la primera instancia, y que vienen por tanto ahora a tratar de incorporarse ex novoal debate; pues ello se encuentra vedado por el artículo 456.1 LEC, en cuanto prescribe que la revocación de la sentencia a través del recurso de apelación, puede pretenderse "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia";no por tanto, con base en otros diferentes.

Señalando, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 23/2016, de 3 de febrero, que "como venimos afirmando reiteradamente (por todas, sentencia de esta Sala 718/2014, de 18 de diciembre ), la prohibición de introducción de cuestiones nuevas en la apelación es un principio fundamental del recurso de apelación, recogido en el art. 456.1 LEC . Esta exigencia no es un formalismo retórico o injustificado, sino una regla que entronca con la esencia del recurso de apelación: la pretensión que se haga valer en segunda instancia ha de coincidir esencialmente con la planteada en la primera. El apelante no puede modificar el objeto del proceso, introduciendo nuevas pretensiones en el recurso de apelación para que el tribunal que conozca del recurso las adopte, y revoque por tal motivo la sentencia apelada. Y, correlativamente, el tribunal de apelación sólo podrá revocar la sentencia de primera instancia por aquellas cuestiones que, habiendo sido objeto de oportuna invocación en la primera instancia, no hubieran sido resueltas por el juez conforme a lo que el tribunal de apelación entiende que es la solución correcta".

(ii) A mayor abundamiento y en aras a agotar en lo posible el examen de las cuestiones debatidas, señalaremos que la norma autonómica a la que se hace referencia por la apelante no resulta obviamente de aplicación al caso, sino las disposiciones de la LPH, que en sentido contrario a lo que se sostiene en el recurso, no prevén a entender de la sala la posibilidad de celebración de las juntas de propietarios por vía telemática. El artículo 15.1 LPH habla de la asistencia de los propietarios "personal"o bien "por representación legal o voluntaria";y el artículo 16.2 LPH se refiere a la celebración en un determinado "lugar",que debe indicarse en la convocatoria. Como explica la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sec. 21.ª) de 3 de junio de 2025:

"La Ley de Propiedad Horizontal no contempla la celebración de las juntas de propietarios por videoconferencia o por medios telemáticos, lo que es de comprender dada su fecha, pero este extremo no se ha modificado en reformas posteriores.

El propio artículo 16.3 de la Ley de propiedad Horizontal prevé la celebración de la junta de Propietarios cuando concurran todos ellos y así lo decidan, por lo que cabe entender razonablemente que si todos los propietarios acuerdan celebrar la junta mediante videoconferencia los acuerdos serían válidos.

También podríamos plantearnos la validez de los acuerdos cuando en los Estatutos de la comunidad de propietarios se contemplara la celebración de las juntas, por medios telemáticos o por videoconferencia, pero nada de esto sucede en el caso analizado.

La única previsión legal de la celebración de las juntas de propietarios por videoconferencia se contempla en el artículo 2 del Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo , posterior a la celebración de la junta impugnada, y con una limitación temporal".

(iii) En efecto, el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2; tras disponer en su artículo 2 la suspensión de la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal hasta el 31 de diciembre de 2021, e igualmente la suspensión en ese mismo periodo de la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual; regula en su artículo 3 la posibilidad excepcional de celebrar reuniones de la junta de propietarios durante el periodo indicado, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse, pudiendo tener lugar por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, conforme a los requisitos que la propia norma establece.

En la exposición de motivos de este Real Decreto-ley 8/2021, se señala:

"El capítulo II establece una serie de medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal. En dichas comunidades no se están desarrollando las reuniones de propietarios dadas las limitaciones que se han impuesto a su celebración presencial a causa del COVID-19, y las dudas existentes sobre la posibilidad de adoptar acuerdos de manera telemática ya que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, omite la posibilidad de desarrollar las reuniones de forma telemática.

Por ello, las medidas previstas, en primer lugar, buscan colmar esta laguna legal que ha conducido a una paralización de las reuniones de las juntas, que afecta a la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual, así como los nombramientos de los órganos de gobierno. De esta manera, para paliar esta situación coyuntural provocada por las medidas sanitarias adoptadas contra la pandemia, se suspende hasta el 31 de diciembre de 2021 la obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal, así como las obligaciones de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual. Durante el mismo período, o hasta la celebración de la junta correspondiente, se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno".

Ahora bien, la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2021 tuvo lugar el 9 de mayo de 2021, por lo que el mismo no es de aplicación a la junta de autos, que se convocó y celebró antes de la indicada fecha. Y además, como bien se venía a razonar en la sentencia apelada, aun cuando la norma en examen sí hubiese sido aplicable, es claro que los acuerdos que se adoptaron no pueden considerarse que estén entre aquellos que no podían postergarse hasta el 31 de diciembre de 2021, puesto que la propia norma determina, en su artículo 2, la suspensión hasta la indicada fecha de "la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual",y que "se entenderán prorrogados el último presupuesto anual aprobado y los nombramientos de los órganos de gobierno, aunque a la entrada en vigor del presente real decreto-ley hubiera expirado el plazo legal o estatutariamente establecido".

En definitiva, ni los preceptos de la LPH, ni las previsiones del Real Decreto-ley 8/2021, habilitaban la celebración de la junta en la forma en que tuvo lugar.

(iv) Tampoco el artículo 40 del Real Decreto-ley, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, entendemos constituya sustento para la válida celebración de la junta de propietarios por medios telemáticos. El precepto, relativo a "medidas extraordinarias aplicables a las personas jurídicas de Derecho privado",dispone entre otros extremos que "aunque los estatutos no lo hubieran previsto, durante el periodo de alarma y, una vez finalizado el mismo, hasta el 31 de diciembre de 2020, las sesiones de los órganos de gobierno y de administración de las asociaciones, de las sociedades civiles y mercantiles, del consejo rector de las sociedades cooperativas y del patronato de las fundaciones podrán celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple",así como también "las juntas o asambleas de asociados o de socios".

Pero se trata de una norma de carácter excepcional, que de conformidad con el artículo 4.2 del Código Civil no es susceptible de aplicación a supuestos distintos de los contemplados expresamente en ella, siendo claro que las comunidades de propietarios sujetas al régimen de propiedad horizontal carecen de personalidad jurídica propia (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo 332/2024, de 6 de marzo), por lo que no cabe entender que las previsiones de este artículo 40 hagan referencia a ellas ni a las juntas de propietarios de los edificios, ni puedan considerarse siquiera analógica o indirectamente de aplicación a tales supuestos; conclusión que ratifica la regulación posteriormente introducida por el Real Decreto-ley 8/2021 acerca de la celebración telemática en determinados supuestos de las juntas de propietarios, aludiendo además en su exposición de motivos a la existencia de una "laguna legal".

(v) En fin, las dos sentencias de esta Audiencia Provincial que se invocan por la apelante, consideramos que no guardan relación con la cuestión concreta que ahora se dilucida. La de la Sec. 3.ª de 23 de junio de 2017 hace alusión a la previsión del artículo 15.1 LPH, según el cual "la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario".Y la dictada, también por la Sec. 3.ª, en fecha 15 de junio de 2021, trata acerca de una junta de propietarios que tuvo lugar en 2015, en que se facilitó al parecer un formulario escrito a los propietarios para que manifestaran el sentido de su voto, y rechaza apreciar su nulidad partiendo también de que la LPH contempla la posibilidad de ejercicio personal del voto o por delegación o representación. No se aborda por tanto la cuestión de la posibilidad de celebración de las juntas por vía telemática o "mixta",en los términos en que tuvo lugar la de autos, yendo más allá de la simple emisión del voto por los propietarios a través de un representante designado al efecto.

(vi) La apelante, por último, alega que conforme al principio general de la vinculación por los propios actos, no se debería reconocer legitimación a los demandantes para instar la declaración de nulidad de la junta, dado que previamente a su celebración no se opusieron a ella ni manifestaron reserva o salvedad, participando más bien ellos mismos en la propia junta.

Las Sentencias del Tribunal Supremo 734/2016, de 20 de diciembre, 209/2018, de 11 de abril, 353/2020, de 24 de junio, 1.328/2025, de 29 de septiembre, y 1.877/2025, de 17 de diciembre, entre otras, enseñan con cita de la Sentencia del Tribunal Constitucional 73/1988, de 21 de abril, que la regla que decreta la inadmisibilidad de venire contra factum propiumsignifica la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos. Según precisan, por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo 201/2015, de 9 de abril, 519/2015, de 6 de octubre, y 500/2020, de 5 de octubre, para que pueda operar esta doctrina es preciso que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, esclarecer, modificar o extinguir una determinada situación que afecta jurídicamente a su autor, con plena significación inequívoca, de modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, con el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior, por lo que no es de aplicación cuando los precedentes fácticos que se invocan tienen carácter ambiguo o inconcreto o cuando el cambio de actitud obedece a una reacción ante nuevos hechos o actos.

En el supuesto de autos, se alegaba en el escrito de contestación que "todos los demandantes participaron libre y voluntariamente en la Junta de propietarios, emitiendo sus votos, que fueron registrados en el Acta de la junta (...) Se adjuntan las hojas de votación que los demandantes entregaron libre y voluntariamente, para que constara el sentido de su voto".Sin embargo, tales hojas de votación (documento n.º 9 del escrito de contestación) no vienen referidas a la junta de autos, sino en su caso a otra posterior del mes de octubre de 2021, según resulta del examen de la documentación presentada.

Por otro lado, como documento n.º 4 de la demanda se aportó la copia de varios correos electrónicos, parcialmente traducidos al acontecimiento 54 del expediente digital, y uno de ellos de 22 de abril de 2021, dirigido al presidente de la comunidad "en nombre de las familias Laureano y Mariano", por el que se solicitaba "la suspensión y el aplazamiento de la junta general virtual de la comunidad de propietarios prevista para el 8 de mayo",entre otras razones porque "la ley española sobre comunidades de propietarios no permite el formato telemático (el artículo 15 prescribe la asistencia obligatoria). Hay una propuesta de modificación de la ley en el gobierno, pero aún no se ha aprobado (...) La información disponible hasta ahora en los documentos enviados a la Junta General sobre la situación financiera actual no es lo suficientemente adecuada para llevar a cabo discusiones virtuales ni para tomar decisiones. A esto se suman las consecuencias aún no resueltas de los procedimientos judiciales pendientes".Entendemos que con ello se desvirtúa la alegación de la apelante en el sentido de no haber manifestado los demandantes oposición a la celebración de la junta en forma telemática. Y si bien no desconocemos que en el acto de la audiencia previa se requirió a los actores para la presentación de traducción completa de los correos, no resulta menos cierto que la demandada no ha puesto de manifiesto que la traducción presentada de contrario no sea fiel y exacta (incluso llegó a mostrarse conforme con que se valorasen aquellos correos que se aportan traducidos), por lo que consideramos que conforme al artículo 144.2 LEC, resulta posible tomar en consideración el contenido de la misma.

En fin, además de lo expuesto, del acta resulta que los votos remitidos por escrito por el Sr. Mariano no fueron tomados en cuenta, por entender que se encontraba privado del derecho de voto.

A partir de todo ello entendemos que no cabe apreciar que existiera una previa conformidad de los demandantes con el modo de celebración de la junta.

QUINTO.- Desestimación del recurso. Costas de la apelación y depósito para recurrir

Abocan los anteriores razonamientos a la íntegra desestimación del recurso, condenándose en aplicación de la regla de vencimiento objetivo a la apelante al pago de las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 398.1 y 394.1 LEC) ; y acordándose asimismo la pérdida del depósito constituido ( apartado 9 de la Disposición adicional 15.ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial).