Sentencia Civil 9/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Málaga, Rec. 1183/2022 de 12 de enero del 2026

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, tras los trámites oportunos, estimase íntegramente el recurso de apelación interpuesto y, en su virtud, en aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus", acordase ajustar el Contrato de Arrendamiento a partir de la reapertura al público del Centro Comercial, elevando la reducción de la renta mensual arrendaticia desde el 25% concedido en sentencia al 50% hasta el mes de diciembre de 2021, incluido. Y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada, ahora apelada, si se opusiera al presente recurso. Tras referirse a la parte dispositiva de la sentencia y a lo que estimó antecedentes fácticos y procesales, alegó que solicitó en la demanda que, en aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus", el importe de las mensualidades de renta y gastos devengadas desde el 14 de marzo de 2020 se vean reducidas a fin de adaptarlas a las nuevas circunstancias sobrevenidas, extraordinarias e imprevisibles, provocadas por la Pandemia de la Covid-19. Concretamente, la acción de revisión o adecuación de la renta pactada en el contrato de arrendamiento y anexo, suscritos entre las hoy partes litigantes, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus", interesando el dictado de una resolución en la que se acordase establecer la renta en la cuantía de 1.040'45 euros, excluido IVA y gastos que correspondan a la arrendataria, durante los meses de junio a diciembre, ambos inclusive, de 2020, esto es, la minoración de la renta en la cuantía del cincuenta por ciento (50%) en los meses que ha permanecido o ha podido estar abierto el local comercial de arrendamiento desde la declaración del inicial Estado de Alarma en marzo de 2020. Si bien la sentencia concede a esta parte una adecuación en la renta hasta diciembre de 2021, como se solicitó, no lo extiende a las cuantías en la reducción para contener el alto grado de pérdidas que le ha supuesto esta etapa tan desesperante. Y es por ello que entendemos que la sentencia que se recurre no reequilibra las prestaciones del contrato, porque la pérdida de ingresos entre arrendador y arrendataria con los descuentos estipulados es muy dispar, rayana en lo desproporcionado. A modo de esquema aclaratorio se desglosa un cuadro acreditativo. Como se puede apreciar, en 2020, mientras que con los descuentos estipulados en la sentencia la propiedad tiene una pérdida efectiva de los mismos del -27% respecto a 2019, año que tomamos de base para todos los cálculos, esta parte se ve obligada a soportar una pérdida de ingresos, vía reducción de ventas, del -51%; es decir, casi el doble de lo soportado por la propiedad. En 2021, si bien la pérdida de ingresos de esta parte arrendataria respecto a 2019 es menor que la de 2020, todavía se encuentra en un porcentaje muy elevado, concretamente el 42%, mientras que, con el descuento estipulado en sentencia, la propiedad sólo ve minorados sus ingresos un 13% en todo el ejercicio 2021. En 2022, ya sin bonificación, la propiedad, hasta el 30 de abril 2022, ha visto cómo sus ingresos se han incrementado un 12% respecto a 2019, mientras que los de esta parte todavía son un -44% inferiores a los de dicho año. En definitiva, la sentencia no reequilibra las prestaciones contractuales, resultando mucho más gravoso para la arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones. A mayor abundamiento, cabe destacar que la situación en la que se encuentra el Centro Comercial donde está el local objeto de litis es, tras la pandemia, desolador por el importante número de cierres de comercios que se han producido. La propiedad tiene la obligación implícita en todos los contratos de Centros Comerciales de mantenerlos en condiciones óptimas y atractivas para atraer afluencia de público, pero tras la crisis sanitaria han sido muchos los rótulos que han cerrado sus puntos de venta en el Centro Comercial, y no sólo los pequeños y medianos empresarios que no han podido soportar las pérdidas, sino algunos de ellos, los llamados "rótulos locomotoras", como pueden ser las pertenecientes al Grupo INDITEX, han decidido salir de ese Centro, por la poca empatía de la propiedad cargando todo el peso de la recuperación a las empresas arrendatarias. Esto, como decimos, supone un doble efecto: mayor dificultad para reflotar los comercios por las latas exigencias de la propiedad y menor atractivo para los visitantes por el gran número de tiendas cerradas a cal y canto. Y no se trata, como especifica la sentencia del Juzgado, de garantizar la viabilidad económica de la actividad comercial de la parte actora como las garantías de cobro por la parte demandada, ante una posible insolvencia del deudor, derivada de un aumento de tasa de esfuerzo que comprometa las obligaciones arrendaticias a las que se comprometió, no se trata de eso; se trata de la supervivencia de la mercantil arrendataria y de la equivalencia y proporcionalidad con el peso económico, financiero y empresarial que ambas partes han de soportar por mor de lo vivido desde marzo de 2020. Que, incluso ajustando la renta al 50%, el sacrificio económico es muy superior para esta parte en relación al que soportaría la arrendadora con una renta mínima garantizada de 1.040'45 euros. Que, al importe de las rentas, excluido siempre el IVA, se le suma, desde el inicio de la relación contractual, una cuantía en concepto de gastos y tributos anejos al local comercial objeto de arrendamiento. Destacar que esta parte ha venido aplicando al importe pactado de renta mínima garantizada (excluidos impuestos y gastos acordados) una adecuación del 50% y, en consecuencia, se efectuó consignación notarial y ofrecimiento de pago por las rentas relativas a los meses que abarcan desde junio de 2020 a enero de 2021, ambos inclusive, estando incluidos en las mensualidades los gastos fijos y cuantos otros conceptos son a cargo de la arrendataria. Y no es de recibo, por todo lo anterior, aceptar la reducción del 25% confirmada por la sentencia que se recurre, por ser del todo punto insuficiente para, siquiera, garantizar la supervivencia de la tienda de ropa infantil objeto de litis. Y ello es así porque han sido y están siendo muchos los tribunales y Audiencias Provinciales en hacerse conscientes de la situación, acometiendo reducciones y moderaciones mucho más ambiciosas que, a la larga, permitirán la supervivencia de los negocios y, por ende, la de los contratos de arrendamiento suscritos que volverán a sus parámetros de renta inicialmente acordados. Tras un resumen jurisprudencial, entiende la apelante que debe revocarse la sentencia dictada y, en caso de haber oposición al presente por parte de la arrendadora apelada, en relación con el 394.1 LEC, procederá imponer las costas procesales a la demandada, ahora apelada.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, teniendo a esta parte por opuesta al recurso de apelación formulado de contrario, e igualmente tenga por impugnada por esta parte la citada sentencia recaída en el presente proceso y, previos los demás trámites oportunos, se desestime íntegramente el recurso de apelación interpuesto de adverso, y se estime nuestro recurso de apelación, revocando la sentencia recurrida en el sentido de desestimar íntegramente la demanda en su día interpuesta de adverso, todo ello con expresa imposición de las costas a la parte adversa, demandante-apelante, o, subsidiariamente, se estimase nuestro recurso en el sentido de limitar la aplicación de la reducción de renta al período comprendido entre junio de 2020 y el 9 de mayo de 2021, añadiendo que, si bien es cierto que en fecha 14 de marzo de 2020 el Gobierno aprobó el Real Decreto 463/2020, por el que se declaraba en el territorio español el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, también es cierto que, mediante el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se establece que el anteriormente referido Real Decreto 463/2020 dejaría de estar vigente el día 7 de junio de 2020 a las 00:00 horas, produciéndose, entre otros efectos, la apertura de los establecimientos comerciales como el que es objeto del presente procedimiento, y, por otro lado, también en dicho Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se establecieron las medidas del llamado plan de desescalada hasta la normalidad. Así pues, obvia la parte apelante que el Centro Comercial, y el establecimiento comercial arrendado y que es objeto del presente procedimiento, fueron de nuevo abiertos al público en fecha 7 de junio de 2020, y, lo que es todavía más importante, omite la entidad recurrente, que esta parte practicó a la entidad arrendataria, y ahora apelante, un descuento del 100% sobre la renta o alquiler del local durante el periodo en que el local estuvo cerrado al público, es decir, entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2020, y además dispuso una reducción del 15% de la renta o alquiler durante el periodo afectado por la crisis sanitaria en que el establecimiento pudiese estar abierto al público, por lo que es incierto lo que dice la parte recurrente de que cualquier intento de negociación por su parte "ha resultado en vano", pues, como lo prueban los importantes descuentos o reducciones practicadas y que antes hemos referido, esta parte siempre actuó con absoluta buena fe y ánimo de colaboración, yendo incluso más allá de las recomendaciones del legislador y el ejecutivo, que abogaban por simples aplazamientos de rentas; y fue la actitud displicente de la entidad ahora apelante, en su pretensión de trasladar a esta parte la totalidad de los riesgos del negocio que aquella desarrolla, la que hizo imposible cualquier tipo de negociación. También olvida la parte recurrente que el Decreto 926/2020, que fue prorrogado por 6 meses, finalizó el 9 de mayo de 2021, poniéndose fin al estado de alarma de 25 de octubre, y siendo la situación desde entonces prácticamente de normalidad. Y obvia la parte ahora recurrente hacer la más mínima mención a la rápida expansión que la vacunación tuvo a lo largo y ancho del territorio nacional, y más concretamente de Andalucía y la propia provincia de Málaga, como para entender superada la situación a la que se pretende aplicar la cláusula "rebus sic stantibus". Esta parte se opone al primer motivo del recurso pues, en la referida demanda, la parte actora, ahora recurrente, únicamente hace referencia a la situación de la crisis sanitaria del Covid-19, y al correspondiente estado de alarma, de una forma genérica, pero sin concretar y probar en modo adecuado cuál fue la afectación que de forma concreta sufrió su negocio, ni qué concretas limitaciones de horario y aforo sufrió, en su caso, en cada preciso momento, así como sus efectos, hablando simplemente, y de forma genérica, de confinamientos, cierres de establecimientos, cierres perimetrales y limitaciones horarias de una forma general y prolongada en el tiempo, como si la situación durante todo el período fuese idéntica, cuando es obvio que en modo alguno fue así. Al objeto de intentar justificar su recurso de apelación y la reducción de la renta en un 50% que pretende, y dada la absoluta falta probatoria por parte de la entidad demandante, ahora recurrente, de los hechos concretos que justifiquen la reducción por ella pretendida y no concedida por el Juzgado, pretende ahora "justificarlo" con un cuadro en el que, sin prueba o acreditación alguna, introduce una serie de datos que, obviamente, no son más que simples manifestaciones arbitrarias e interesadas de dicha parte apelante, y en las que además pretende incluir ex-novo, y por tanto de forma totalmente inadmisible, datos de supuestas disminuciones de ventas en los ejercicios 2021 y 2022, y todo ello nuevamente sin acreditación o prueba alguna, razones por la que obviaremos efectuar más mención a ellos que la ya referida de su inadmisibilidad por su carácter ex-novo al haberse traído ahora por primera vez al proceso. Y, por lo que respecta a esa misma comparativa que efectúa en relación al año 2020 respecto al año 2019, vuelve a incurrir la parte apelante en claros y graves errores, pues no tiene en consideración que ya con anterioridad a la incidencia del Covid-19, que tuvo lugar en marzo de 2020, los ingresos o ventas de ese ejercicio se habían reducido en más de un 11% respecto a los del 2019, y, aún en períodos recientes en que el Covid-19 ya es obvio que no es la causa de la reducción de las ventas, la caída de ventas mensual sigue estando siempre por encima del 29%, por lo que al menos ese porcentaje no es causado por el Covid-19, y se corresponde con el propio riesgo de la actividad empresarial de la apelante; los gastos de comunidad no han de ser considerados, pues también los pagaría aún en el caso de que la ahora apelante fuese propietaria, y además no suponen ingresos de arrendamiento para esta parte, pues los habrá de abonar íntegramente a la Comunidad de Propietarios; la parte apelante omite el efecto que sobre su cuenta de resultados tendría el descuento aplicado por la sentencia, y por tanto habría que realizar una comparativa adecuada y ecuánime, que considerar a la hora de valorar la evolución de las ventas, ingresos o rendimientos del ejercicio 2020; y, finalmente, la parte apelante no puede considerar a efectos de sus cálculos los meses anteriores a junio de 2020, pues los mismos no son objeto del presente procedimiento. Así pues, la comparativa que efectúa la parte apelante resulta totalmente errónea. De ello se deduce claramente que, si excluimos la bajada de ventas que no trae causa en el Covid-19, y tomamos en consideración las otras circunstancias arriba referidas, el perjuicio de la aplicación de la bonificación de la sentencia supondría para esta parte un 25%, que es precisamente el descuento o reducción que se le efectuaría en sus ingresos, mientras que la pérdida de ingresos de la entidad apelante, una vez excluida la bajada de ventas por causas ajenas al Covid-19, sería del 12'9%, es decir, prácticamente la mitad del que sufriría esta parte; de ahí que hubiese ofrecido una rebaja del 15% para los periodos que, aunque afectados en cierta medida por el Covid-19, el establecimiento estuviese abierto al público, pues, como se puede constatar, dicha reducción del 15% sí que contribuiría a un equilibrio entre las partes, mientras que una reducción en la renta superior a dicho 15% produciría un desequilibrio en perjuicio de esta parte. Por lo que respecta al motivo cuarto del recurso, en el que se traen a colación diversas sentencias de los tribunales, destacar que, como es doctrina reiterada, habrá que estar a las circunstancias de cada caso concreto, y, en consecuencia, a la prueba practicada en cada caso. En el presente caso resulta llamativo que la propia parte apelante traiga a colación en su recurso, y resalte de forma especial, dos sentencias que precisamente son totalmente contrarias a los intereses que la recurrente defiende en su escrito de apelación. Así pues, la apelación interpuesta habrá de ser íntegramente desestimada, todo ello con expresa imposición de costas a dicha parte.

Seguidamente, la parte demandada y apelada impugnó la sentencia, en el marco del artículo 461 de la LEC, por entender que en la misma existen incongruencias en sus fundamentos y el fallo, así como errores en la apreciación de los hechos y la valoración de la prueba; impugnándose la misma tanto en cuanto a la procedencia y porcentaje de la reducción aplicada o concedida, como a la determinación del periodo de aplicación de dicha reducción. Por lo que respecta a la procedencia y porcentaje de reducción concedida, mostramos nuestra discrepancia en cuanto que la resolución ha sido dictada sin tomar en consideración la prueba practicada y prescindiendo totalmente de las normas relativas a la carga de la prueba, artículo 217 de la LEC, pues para que pudiese prosperar una demanda como la que es objeto del presente procedimiento, y que en consecuencia pueda resultar de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus" pretendida por la actora, es absolutamente preciso y necesario acreditar de forma suficiente, concreta, detallada y cuantificada, los efectos que se han derivado de dicha situación y la relación directa de causalidad entre estos y aquella, cuestión y circunstancias que en modo alguno se han acreditado en forma por la parte demandante. Máxime cuando esta parte, más allá de las recomendaciones efectuadas al respecto por el legislador y el ejecutivo, que se mostraban favorables a simples aplazamientos de rentas, ya había ofrecido a la entidad arrendataria la condonación o dispensa total del pago de la renta durante los períodos de confinamiento y cierre de establecimientos no esenciales, y la aplicación de una rebaja del 15% durante los periodos en que el establecimiento pudiese estar abierto al público aunque con determinada limitación de aforos u horarios. Reducciones éstas que obran debidamente justificadas en el informe pericial emitido por el perito economista y que fue debidamente ratificado por éste en el acto del juicio. No obstante lo expuesto, parece que en la sentencia se pretende establecer un cierto punto intermedio entre lo apuntado por cada uno de los informes periciales, obviando el hecho de que los graves errores existentes en el informe del perito de la parte actora hacen el mismo, así como sus conclusiones, inválido e ineficaz. Por lo que se refiere a la determinación del período de aplicación de dicha reducción, entendemos que yerra igualmente la sentencia por cuanto señala que el periodo de reducción - que según la sentencia tendría su base en la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" como consecuencia de la situación sanitaria creada por el Covid-19 - ha de aplicarse al período comprendido entre junio de 2020 y diciembre de 2021, y manteniéndose durante todo él en el 25%, lo cual al entender de esta parte resulta absolutamente incongruente e improcedente. Parece más que evidente que, como mínimo a partir del día 9 de mayo de 2021, fecha en que se levanta definitivamente el estado de alarma, ya en modo alguno se darían los requisitos que, entre otras muchas, y como refiere la propia Magistrada-Juez de instancia, señala la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de octubre de 2014, para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", y que son los siguientes. 1. En primer lugar, es necesaria una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato y en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración. 2. Se requiere también una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el equilibrio entre sus respectivas prestaciones. 3. Finalmente es necesario que todo esto se ocasione o tenga su causa en la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles. De lo cual se deduce, sin duda alguna, que la aplicación de la reducción en modo alguno podría superar la fecha del 9 de mayo de 2021, pues parece claro que, cuando menos a partir de dicha fecha, ya en modo alguno se darían los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

TERCERO.- Considerando que por la parte apelante se mostró su oposición al recurso formulado de adverso y a la impugnación al deducido por esta parte, solicitando que, tras los trámites oportunos, se dictase sentencia por la que se desestimase íntegramente la impugnación formulada de contrario, inadmitiéndola con expresa condena en costas a la parte demandada, ahora apelada e impugnante. Alegó que la apelada no rebate ninguno de los argumentos del recurso de apelación, ni justifica la petición de revocación de la sentencia, que estimaba parcialmente la demanda interpuesta por esta parte. El porcentaje de vacunación requerido para fijar una fecha, más o menos concreta, para atisbar una vuelta a la normalidad comercial textil se establece de adverso en septiembre de 2021, pero en esa fecha todavía no se había vuelto a una recuperación de las ventas en los comercios textiles para niños, siendo en 2022 cuando se está volviendo, de una manera progresiva, a esos índices de ventas previos a 2020. Precisamente por ello y por otros parámetros debidamente expuestos en nuestro recurso de apelación, es por lo que solicitábamos la revisión de la sentencia en el sentido de ampliar esas medidas de tiempo y de porcentajes de adecuación de la renta a las circunstancias vividas durante estos, casi, dos años. Por ello debe el Tribunal entrar a moderar los términos y condiciones contractuales a mantener durante el período de tiempo en el que la doctrina de la "rebus sic stantibus" tuviera aplicación práctica en el contexto que nos ocupa. Aparece claramente justificado el tremendo perjuicio económico generado por la pandemia Covid-19, siendo la contraparte la única persona física o jurídica que sigue cuestionándolo, a día de hoy. Así, continúa la impugnante criticando sorprendentemente en su escrito la motivación de la sentencia en el sentido de valorar en igual sentido ambos informes periciales presentados por las partes. Aun coincidiendo con la impugnante en que la sentencia no reequilibra las prestaciones de las partes, discrepamos radicalmente en los argumentos, pues, si bien concede a esta parte una adecuación en la renta hasta diciembre 2021, como se solicitó, no lo extiende a las cuantías en la reducción para contener el alto grado de pérdidas (acreditadas) que le ha supuesto esta etapa tan desesperante. Hemos echado de menos, en el relato fáctico de la impugnación, la referencia a la situación en la que se encuentra el Centro Comercial donde se encuentra el local objeto de litis, por el importante número de cierres de comercios que se han producido. No se trata pues de que la sentencia haya emitido sus fundamentos fácticos evidenciando un error en la apreciación de la prueba, como se pretende de adverso, sino que dichas conclusiones no igualan las expectativas de la contraria. Habida cuenta que debe desestimarse la impugnación en cuanto a las pretensiones deducidas de contrario, en relación con el 394.1 LEC, procederá imponer las costas procesales a la entidad "Anjoca Andalucía S.A.U.".

CUARTO.- Considerando que el Juez "a quo" expone en la fundamentación de su resolución que en este proceso no se discute, y constituye hecho probado, la formalización del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las partes con fecha 1 de mayo de 2011 sobre el local sito en el Centro Comercial Rincón de la Victoria; así como la adenda suscrita entre las partes en 2019, por la que se ampliaba la duración del mismo cinco años y se fijaba una renta anual de 28.800 euros. Del importe de las rentas se excluía el IVA y los gastos. No resulta controvertido y constituye hecho notorio la situación del estado de alama por la pandemia sanitaria del Covid, que se establece por el Real Decreto 463/2020 desde el 14 de marzo de 2020. Añade el Juez que por la parte arrendadora se concedió una exención de las rentas durante los meses de confinamiento, desde el 14 de marzo hasta finales de mayo de 2020. Constituyendo hecho controvertido si concurren los requisitos de la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de ese momento. Y en caso afirmativo, determinar la reducción o revisión de la renta aplicable al arrendamiento y su límite temporal de aplicación. La cláusula "rebus sic stantibus", es una moderación del principio "pacta sunt servanda" ("Los contratos están para cumplirse") que permite modificar el contenido del contrato o bien resolverlo cuando concurran determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevisibles para las partes en el momento de fijar las condiciones del contrato, y que impliquen una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó esa voluntad. Ante la falta de previsión legal, ha sido la jurisprudencia del TS la que se ha encargado de perfilar la cláusula "rebus sic stantibus" y sus requisitos, debiendo destacar la sentencia de 15 de octubre de 2014 en la que se señalan como premisas esenciales de la misma las siguientes: en primer lugar, es necesaria una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato y en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; en segundo lugar, se requiere también una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el equilibro entre sus respectivas prestaciones; y, finalmente, es necesario que todo esto se ocasione o tenga su causa en la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles. Desgranando estos requisitos en el supuesto enjuiciado, entiende el Juez que la crisis sanitaria originada por la pandemia Covid-19, unida a la declaración del Estado de Alarma con las correlativas medidas gubernativas adoptadas, puede ser considerada como una circunstancia imprevisible y extraordinaria, incapaz de tenerse en cuenta por las partes al tiempo de celebrar el contrato y que ha llevado consigo desequilibrio entre las prestaciones de las partes. En segundo lugar, dicha pandemia también ha supuesto una alteración de las bases del negocio produciendo un perjuicio oneroso en la prestación de la parte actora. Así, los informes periciales aportados a la causa han acreditado la realidad de las pérdidas ocasionadas en el local comercial arrendado como consecuencia de las medidas adoptadas por la situación sanitaria, la pérdida total de ingresos económicos durante el periodo de confinamiento domiciliario total, desde el día 14 de marzo de 2020 hasta final de mayo de ese mismo año, pero también la disminución notable de ventas e ingresos debido tanto a la restricción de aforo, que limitaba considerablemente el número de personas que podían acceder a los locales comerciales, así como a los cierres perimetrales que conllevaban igualmente la reducción del número de clientes que podían acudir a dicho local, ya que sólo podían asistir al Centro Comercial aquellos que residiesen dentro de sus límites municipales. Por todo ello entiende el juzgador que la crisis sanitaria originada por la pandemia Covid-19 entra dentro del ámbito de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" al ser configurada como una circunstancia imprevisible y extraordinaria que ha producido una alteración del negocio al haberse reducido de manera elevada los beneficios que se podrían haber obtenido en el local comercial arrendado, implicando así que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria y sin que en este hecho haya intervenido la actuación negligente o culposa del arrendador. Partiendo de lo anterior, procede el Juez a determinar la consecuencia jurídica de su aplicación al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Y razona que en el supuesto de autos se concretaría en una modificación de la relación arrendaticia, concretamente en la modificación o rebaja de la cuantía de la renta mensual pactada como precio del contrato y sobre la que existe controversia entre las partes. A tal fin se han aportado a las actuaciones dos informes periciales que recogen y analizan la incidencia de la pandemia Covid en la actividad económica de la parte actora durante el ejercicio económico del año 2020 y en los que se ha utilizado como base la tasa de esfuerzo, consistente en una "ratio" o indicador acerca del esfuerzo económico que se debe realizar para pagar el alquiler de cualquier local comercial. Sin embargo, los informes periciales presentan contradicción en cuanto al porcentaje de renta que es objeto de reducción ya que, según manifiesta la parte actora, sólo con la reducción de la renta en un 50% se puede conseguir una tasa de esfuerzo no superior a un 12% que no comprometa la viabilidad del negocio y permita equilibrar las prestaciones de las partes. Por contra, la parte demandada manifiesta que la reducción aplicable debe ser de un 15% por entender que con dicha reducción la tasa de esfuerzo quedaría al mismo nivel que el que ostentaba con carácter previo al inicio de la pandemia y se podrían evitar las consecuencias jurídicas desfavorables que aquella ha traído consigo. Tras la valoración de las pruebas y analizados los informes periciales y las declaraciones en el juicio de los peritos, entiende el juzgador ajustado a derecho aplicar a la renta arrendaticia un porcentaje de reducción de un 25%. Teniendo presente la proporción entre las ganancias y pérdidas obtenidas durante el ejercicio económico del año 2020 por la parte actora, las cantidades mensuales dejadas de obtener por la parte demandada durante el año 2020, la disminución de las restricciones conforme iba avanzando el año 2020 y la tasa de esfuerzo, considera moderado, ponderado y más equilibrado para ambas partes dicho porcentaje. Considera igualmente el Juez que con dicha reducción se garantizará tanto la viabilidad económica de la actividad comercial de la parte actora, como las garantías de cobro por la parte demandada ante una posible insolvencia del deudor derivada de un aumento de tasa de esfuerzo que comprometa las obligaciones arrendaticias a las que se comprometió. Finalmente, y en consecuencia con lo anterior, restaría por determinar el límite temporal de aplicación de la reducción de la renta. Señala la parte actora que, a consecuencia de las pérdidas económicas ocasionadas por la crisis sanitaria, la reducción de la renta debería aplicarse hasta finales del año 2021 dada la incertidumbre generada por la evolución de la pandemia, y teniendo presente las importantes restricciones a las que se ha visto sometida su actividad comercial. Manifiesta la parte demandada que la reducción de la renta debería extenderse hasta el mes de mayo del año 2021 pues, aun admitiéndose la existencia de la cláusula "rebus sic stantibus" y su aplicación al caso concreto, no se ha acreditado por la actora la relación de causalidad entre la crisis sanitaria y la pérdida de ingresos de su actividad comercial, siendo además en el mes de mayo de 2021 que entraba en vigor la adenda contractual firmada por las partes en el año 2019, señalando igualmente que, en caso de aplicarse una extensión de la reducción de la renta hasta finales del año 2021 se le originarían perjuicios económicos considerables. En el presente caso, la duración de la reducción de la renta en el porcentaje fijado estará vigente hasta el mes de diciembre de 2021, inclusive. Este plazo se considera por el juzgador justo y adecuado a las circunstancias teniendo presente la evolución sanitaria de la pandemia y la progresiva disminución y eliminación de las medidas sanitarias y sus restricciones desde el mes de junio de 2020 en adelante. De la misma manera, en el año 2019 las partes firmaron una adenda contractual por la que, además de ampliar la duración del contrato por cinco años más, se fijó una subida de la renta anual, pasando de 24.000 euros a 28.800 euros, comenzando a devengarse tal cantidad desde el mes de mayo de 2021, y entiende el Juez que ha de aplicarse dicha subida, y a la renta resultante, la disminución del 25% fijada en esta resolución. Finalmente y con base en lo anterior, aplicar la reducción de la renta hasta el mes de diciembre de 2021 sin alterar los convenios habidos entre las partes lo entiende justo y equilibrado y que generará un beneficio común a ambas partes litigantes al mitigarse sus obligaciones durante un periodo de tiempo para conseguir restablecer el equilibrio que existía entre las prestaciones de las partes con respecto al contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a la crisis sanitaria generada por la pandemia Covid-19. Por todo ello concluye que procede estimar parcialmente la demanda declarando aplicable a la relación arrendaticia habida entre las partes litigantes la cláusula "rebus sic stantibus", y en consecuencia acordar reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas, en base a lo establecido en el artículo 394 de la LEC. En definitiva, estima parcialmente la demanda formulada y declara de aplicación a la relación arrendaticia habida entre las partes la cláusula "rebus sic stantibus", y en consecuencia acuerda el juzgador reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas.

QUINTO.- Considerando que, tanto en el recurso como en la impugnación, una y otra parte litigante critican la decisión judicial que, en base a examinar los estudios y argumentos proporcionados y a valorar los informes periciales aportados, llega a la conclusión de establecer una rebaja de la renta que resulta equilibrada tanto en su cuantía como en su duración, a tenor de las circunstancias derivadas de la pandemia sufrida por el Covid-19, su consecuente influencia en los negocios de venta y también en la renta de los dueños de los locales en que se desarrollan por los arrendatarios. Como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial, si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración objetiva que el juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realizan las partes recurrentes en su beneficio, función que corresponde única y exclusivamente al juzgador y no a las partes; habiendo entendido igualmente la jurisprudencia que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión. Pero teniendo en cuenta, como recuerda la sentencia del TS de 14 de octubre de 2009, que "el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia - lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista - y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo". En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, se debe comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable, circunstancias todas ellas que no concurren en el caso enjuiciado, donde el juzgador razona el resultado de las pruebas y aplica presunciones con argumentación suficiente y compatible con las denominadas "normas de la sana crítica", razonamientos que no pueden sino ser respetados por este Tribunal y a los que nos remitimos. Como recuerda la sentencia del TS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios (así la sentencia del TS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla". Es decir, no es que este Tribunal en apelación no pueda valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, que sí puede; más si el criterio del tribunal "a quo" es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al Tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante - en este caso de las entidades apelantes -, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable. En este concreto caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con los recursos interpuestos, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende por una y otra parte en litigio. Pura y simplemente se intenta sustituir la valoración del juzgador, fundada esencialmente en la prueba practicada, y su consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, por otras más convenientes a los intereses de una y otra parte recurrente, lo que en modo alguno se considera procedente habida cuenta de las razones que seguidamente se exponen. El Juez, tras razonar acertadamente la aplicación al caso enjuiciado de la norma doctrinal consistente en la cláusula "rebus sic stantibus", entiende justo y adecuado que la reducción de la renta en el porcentaje previamente fijado esté vigente hasta el mes de diciembre de 2021, inclusive; y lo considera el juzgador justo y adecuado a las circunstancias, teniendo presente "...la evolución sanitaria de la pandemia y la progresiva disminución y eliminación de las medidas sanitarias y sus restricciones desde el mes de junio de 2020 en adelante". Y es que en el año 2019 las partes firmaron una adenda contractual por la que, además de ampliar la duración del contrato por cinco años más, fijaron una subida de la renta anual, pasando de 24.000 euros a 28.800 euros, comenzando a devengarse tal cantidad desde el mes de mayo de 2021, por lo que concluye con acierto el Juez que ha de aplicarse dicha subida, y que a la renta resultante se aplique, a su vez, la disminución del 25% que fija en la sentencia. Precisamente por ello deduce de forma correcta que aplicar la reducción de la renta hasta el mes de diciembre de 2021, sin alterar los convenios habidos entre las partes, es justo y equilibrado, y "...generará un beneficio común a ambas partes litigantes al mitigarse sus obligaciones durante un periodo de tiempo para conseguir restablecer el equilibrio que existía entre las prestaciones de las partes con respecto al contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a la crisis sanitaria generada por la pandemia Covid-19". Por todo ello la Sala también entiende acertada la conclusión por la que estima parcialmente la demanda y declara aplicable a la relación arrendaticia la cláusula "rebus sic stantibus", y acuerda reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. La valoración de la prueba que hace la juzgadora es racional y lógica por lo que no concurre el error valorativo esgrimido por cada apelante toda vez que, como bien se expone en la sentencia, la viabilidad del indicado resarcimiento pretendido por la demandante requiere la cumplida prueba de los daños y perjuicios indicados, mientras que el acortamiento del plazo establecido para la rebaja de la renta, pretendido por la demandada, requiere a su vez la cumplida prueba de que no sería proporcional la ventaja dada a la arrendataria a fin de que reflotase su negocio, lo que le permitiría mantener el arrendamiento. Es de ver que, cuando lo que se reclama consiste esencialmente en un lucro frustrado, es decir, unas posibles ganancias dejadas de obtener, no basta con la simple alegación de que se han perdido unas ganancias previsibles pues, como ha declarado el TS, "ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias", sin que estas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas (los llamados "sueños de ganancias" a que hacen referencia, entre otras, las sentencias del Alto Tribunal de 30 de diciembre de 1977 y de 18 de diciembre de 1982). Por ello la jurisprudencia ha destacado la prudencia rigorista o incluso el criterio restrictivo para apreciar el lucro cesante; pero lo verdaderamente cierto, más que rigor o criterio restrictivo, es que se ha de probar, como en todo caso debe probarse el hecho con cuya base se reclama una indemnización, el nexo causal entre el acto directo y el beneficio dejado de producir - lucro cesante - y la realidad de éste, no con mayor rigor o criterio restrictivo que cualquier hecho que constituya la base de una pretensión. Cierto es que, como bien indica la parte apelada, no se pueden hacer recaer sobre el arrendador todas las supuestas consecuencias negativas que para el negocio tuvo la pandemia, tras la decisión administrativa consistente en la suspensión de actividad, pero no es menos cierto que la rebaja establecida por el Juez y durante el tiempo que señala parece la más adecuada para que no se produzca el cierre y pueda revitalizarse el negocio y, por ello, mantenerse el arrendamiento que, en un tiempo prudencial, volverá a las condiciones pactadas inicialmente y en la adenda al contrato que se firmó en 2019. Las anteriores consideraciones conducen, como avanzábamos, a confirmar la decisión adoptada por la magistrada de primera instancia.

SEXTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso, ni tampoco la impugnación, y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a cada parte apelante - la principal y la impugnante - al abono de las causadas con su respectiva apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, tras los trámites oportunos, estimase íntegramente el recurso de apelación interpuesto y, en su virtud, en aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus", acordase ajustar el Contrato de Arrendamiento a partir de la reapertura al público del Centro Comercial, elevando la reducción de la renta mensual arrendaticia desde el 25% concedido en sentencia al 50% hasta el mes de diciembre de 2021, incluido. Y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada, ahora apelada, si se opusiera al presente recurso. Tras referirse a la parte dispositiva de la sentencia y a lo que estimó antecedentes fácticos y procesales, alegó que solicitó en la demanda que, en aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus", el importe de las mensualidades de renta y gastos devengadas desde el 14 de marzo de 2020 se vean reducidas a fin de adaptarlas a las nuevas circunstancias sobrevenidas, extraordinarias e imprevisibles, provocadas por la Pandemia de la Covid-19. Concretamente, la acción de revisión o adecuación de la renta pactada en el contrato de arrendamiento y anexo, suscritos entre las hoy partes litigantes, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus", interesando el dictado de una resolución en la que se acordase establecer la renta en la cuantía de 1.040'45 euros, excluido IVA y gastos que correspondan a la arrendataria, durante los meses de junio a diciembre, ambos inclusive, de 2020, esto es, la minoración de la renta en la cuantía del cincuenta por ciento (50%) en los meses que ha permanecido o ha podido estar abierto el local comercial de arrendamiento desde la declaración del inicial Estado de Alarma en marzo de 2020. Si bien la sentencia concede a esta parte una adecuación en la renta hasta diciembre de 2021, como se solicitó, no lo extiende a las cuantías en la reducción para contener el alto grado de pérdidas que le ha supuesto esta etapa tan desesperante. Y es por ello que entendemos que la sentencia que se recurre no reequilibra las prestaciones del contrato, porque la pérdida de ingresos entre arrendador y arrendataria con los descuentos estipulados es muy dispar, rayana en lo desproporcionado. A modo de esquema aclaratorio se desglosa un cuadro acreditativo. Como se puede apreciar, en 2020, mientras que con los descuentos estipulados en la sentencia la propiedad tiene una pérdida efectiva de los mismos del -27% respecto a 2019, año que tomamos de base para todos los cálculos, esta parte se ve obligada a soportar una pérdida de ingresos, vía reducción de ventas, del -51%; es decir, casi el doble de lo soportado por la propiedad. En 2021, si bien la pérdida de ingresos de esta parte arrendataria respecto a 2019 es menor que la de 2020, todavía se encuentra en un porcentaje muy elevado, concretamente el 42%, mientras que, con el descuento estipulado en sentencia, la propiedad sólo ve minorados sus ingresos un 13% en todo el ejercicio 2021. En 2022, ya sin bonificación, la propiedad, hasta el 30 de abril 2022, ha visto cómo sus ingresos se han incrementado un 12% respecto a 2019, mientras que los de esta parte todavía son un -44% inferiores a los de dicho año. En definitiva, la sentencia no reequilibra las prestaciones contractuales, resultando mucho más gravoso para la arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones. A mayor abundamiento, cabe destacar que la situación en la que se encuentra el Centro Comercial donde está el local objeto de litis es, tras la pandemia, desolador por el importante número de cierres de comercios que se han producido. La propiedad tiene la obligación implícita en todos los contratos de Centros Comerciales de mantenerlos en condiciones óptimas y atractivas para atraer afluencia de público, pero tras la crisis sanitaria han sido muchos los rótulos que han cerrado sus puntos de venta en el Centro Comercial, y no sólo los pequeños y medianos empresarios que no han podido soportar las pérdidas, sino algunos de ellos, los llamados "rótulos locomotoras", como pueden ser las pertenecientes al Grupo INDITEX, han decidido salir de ese Centro, por la poca empatía de la propiedad cargando todo el peso de la recuperación a las empresas arrendatarias. Esto, como decimos, supone un doble efecto: mayor dificultad para reflotar los comercios por las latas exigencias de la propiedad y menor atractivo para los visitantes por el gran número de tiendas cerradas a cal y canto. Y no se trata, como especifica la sentencia del Juzgado, de garantizar la viabilidad económica de la actividad comercial de la parte actora como las garantías de cobro por la parte demandada, ante una posible insolvencia del deudor, derivada de un aumento de tasa de esfuerzo que comprometa las obligaciones arrendaticias a las que se comprometió, no se trata de eso; se trata de la supervivencia de la mercantil arrendataria y de la equivalencia y proporcionalidad con el peso económico, financiero y empresarial que ambas partes han de soportar por mor de lo vivido desde marzo de 2020. Que, incluso ajustando la renta al 50%, el sacrificio económico es muy superior para esta parte en relación al que soportaría la arrendadora con una renta mínima garantizada de 1.040'45 euros. Que, al importe de las rentas, excluido siempre el IVA, se le suma, desde el inicio de la relación contractual, una cuantía en concepto de gastos y tributos anejos al local comercial objeto de arrendamiento. Destacar que esta parte ha venido aplicando al importe pactado de renta mínima garantizada (excluidos impuestos y gastos acordados) una adecuación del 50% y, en consecuencia, se efectuó consignación notarial y ofrecimiento de pago por las rentas relativas a los meses que abarcan desde junio de 2020 a enero de 2021, ambos inclusive, estando incluidos en las mensualidades los gastos fijos y cuantos otros conceptos son a cargo de la arrendataria. Y no es de recibo, por todo lo anterior, aceptar la reducción del 25% confirmada por la sentencia que se recurre, por ser del todo punto insuficiente para, siquiera, garantizar la supervivencia de la tienda de ropa infantil objeto de litis. Y ello es así porque han sido y están siendo muchos los tribunales y Audiencias Provinciales en hacerse conscientes de la situación, acometiendo reducciones y moderaciones mucho más ambiciosas que, a la larga, permitirán la supervivencia de los negocios y, por ende, la de los contratos de arrendamiento suscritos que volverán a sus parámetros de renta inicialmente acordados. Tras un resumen jurisprudencial, entiende la apelante que debe revocarse la sentencia dictada y, en caso de haber oposición al presente por parte de la arrendadora apelada, en relación con el 394.1 LEC, procederá imponer las costas procesales a la demandada, ahora apelada.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, teniendo a esta parte por opuesta al recurso de apelación formulado de contrario, e igualmente tenga por impugnada por esta parte la citada sentencia recaída en el presente proceso y, previos los demás trámites oportunos, se desestime íntegramente el recurso de apelación interpuesto de adverso, y se estime nuestro recurso de apelación, revocando la sentencia recurrida en el sentido de desestimar íntegramente la demanda en su día interpuesta de adverso, todo ello con expresa imposición de las costas a la parte adversa, demandante-apelante, o, subsidiariamente, se estimase nuestro recurso en el sentido de limitar la aplicación de la reducción de renta al período comprendido entre junio de 2020 y el 9 de mayo de 2021, añadiendo que, si bien es cierto que en fecha 14 de marzo de 2020 el Gobierno aprobó el Real Decreto 463/2020, por el que se declaraba en el territorio español el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, también es cierto que, mediante el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se establece que el anteriormente referido Real Decreto 463/2020 dejaría de estar vigente el día 7 de junio de 2020 a las 00:00 horas, produciéndose, entre otros efectos, la apertura de los establecimientos comerciales como el que es objeto del presente procedimiento, y, por otro lado, también en dicho Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se establecieron las medidas del llamado plan de desescalada hasta la normalidad. Así pues, obvia la parte apelante que el Centro Comercial, y el establecimiento comercial arrendado y que es objeto del presente procedimiento, fueron de nuevo abiertos al público en fecha 7 de junio de 2020, y, lo que es todavía más importante, omite la entidad recurrente, que esta parte practicó a la entidad arrendataria, y ahora apelante, un descuento del 100% sobre la renta o alquiler del local durante el periodo en que el local estuvo cerrado al público, es decir, entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2020, y además dispuso una reducción del 15% de la renta o alquiler durante el periodo afectado por la crisis sanitaria en que el establecimiento pudiese estar abierto al público, por lo que es incierto lo que dice la parte recurrente de que cualquier intento de negociación por su parte "ha resultado en vano", pues, como lo prueban los importantes descuentos o reducciones practicadas y que antes hemos referido, esta parte siempre actuó con absoluta buena fe y ánimo de colaboración, yendo incluso más allá de las recomendaciones del legislador y el ejecutivo, que abogaban por simples aplazamientos de rentas; y fue la actitud displicente de la entidad ahora apelante, en su pretensión de trasladar a esta parte la totalidad de los riesgos del negocio que aquella desarrolla, la que hizo imposible cualquier tipo de negociación. También olvida la parte recurrente que el Decreto 926/2020, que fue prorrogado por 6 meses, finalizó el 9 de mayo de 2021, poniéndose fin al estado de alarma de 25 de octubre, y siendo la situación desde entonces prácticamente de normalidad. Y obvia la parte ahora recurrente hacer la más mínima mención a la rápida expansión que la vacunación tuvo a lo largo y ancho del territorio nacional, y más concretamente de Andalucía y la propia provincia de Málaga, como para entender superada la situación a la que se pretende aplicar la cláusula "rebus sic stantibus". Esta parte se opone al primer motivo del recurso pues, en la referida demanda, la parte actora, ahora recurrente, únicamente hace referencia a la situación de la crisis sanitaria del Covid-19, y al correspondiente estado de alarma, de una forma genérica, pero sin concretar y probar en modo adecuado cuál fue la afectación que de forma concreta sufrió su negocio, ni qué concretas limitaciones de horario y aforo sufrió, en su caso, en cada preciso momento, así como sus efectos, hablando simplemente, y de forma genérica, de confinamientos, cierres de establecimientos, cierres perimetrales y limitaciones horarias de una forma general y prolongada en el tiempo, como si la situación durante todo el período fuese idéntica, cuando es obvio que en modo alguno fue así. Al objeto de intentar justificar su recurso de apelación y la reducción de la renta en un 50% que pretende, y dada la absoluta falta probatoria por parte de la entidad demandante, ahora recurrente, de los hechos concretos que justifiquen la reducción por ella pretendida y no concedida por el Juzgado, pretende ahora "justificarlo" con un cuadro en el que, sin prueba o acreditación alguna, introduce una serie de datos que, obviamente, no son más que simples manifestaciones arbitrarias e interesadas de dicha parte apelante, y en las que además pretende incluir ex-novo, y por tanto de forma totalmente inadmisible, datos de supuestas disminuciones de ventas en los ejercicios 2021 y 2022, y todo ello nuevamente sin acreditación o prueba alguna, razones por la que obviaremos efectuar más mención a ellos que la ya referida de su inadmisibilidad por su carácter ex-novo al haberse traído ahora por primera vez al proceso. Y, por lo que respecta a esa misma comparativa que efectúa en relación al año 2020 respecto al año 2019, vuelve a incurrir la parte apelante en claros y graves errores, pues no tiene en consideración que ya con anterioridad a la incidencia del Covid-19, que tuvo lugar en marzo de 2020, los ingresos o ventas de ese ejercicio se habían reducido en más de un 11% respecto a los del 2019, y, aún en períodos recientes en que el Covid-19 ya es obvio que no es la causa de la reducción de las ventas, la caída de ventas mensual sigue estando siempre por encima del 29%, por lo que al menos ese porcentaje no es causado por el Covid-19, y se corresponde con el propio riesgo de la actividad empresarial de la apelante; los gastos de comunidad no han de ser considerados, pues también los pagaría aún en el caso de que la ahora apelante fuese propietaria, y además no suponen ingresos de arrendamiento para esta parte, pues los habrá de abonar íntegramente a la Comunidad de Propietarios; la parte apelante omite el efecto que sobre su cuenta de resultados tendría el descuento aplicado por la sentencia, y por tanto habría que realizar una comparativa adecuada y ecuánime, que considerar a la hora de valorar la evolución de las ventas, ingresos o rendimientos del ejercicio 2020; y, finalmente, la parte apelante no puede considerar a efectos de sus cálculos los meses anteriores a junio de 2020, pues los mismos no son objeto del presente procedimiento. Así pues, la comparativa que efectúa la parte apelante resulta totalmente errónea. De ello se deduce claramente que, si excluimos la bajada de ventas que no trae causa en el Covid-19, y tomamos en consideración las otras circunstancias arriba referidas, el perjuicio de la aplicación de la bonificación de la sentencia supondría para esta parte un 25%, que es precisamente el descuento o reducción que se le efectuaría en sus ingresos, mientras que la pérdida de ingresos de la entidad apelante, una vez excluida la bajada de ventas por causas ajenas al Covid-19, sería del 12'9%, es decir, prácticamente la mitad del que sufriría esta parte; de ahí que hubiese ofrecido una rebaja del 15% para los periodos que, aunque afectados en cierta medida por el Covid-19, el establecimiento estuviese abierto al público, pues, como se puede constatar, dicha reducción del 15% sí que contribuiría a un equilibrio entre las partes, mientras que una reducción en la renta superior a dicho 15% produciría un desequilibrio en perjuicio de esta parte. Por lo que respecta al motivo cuarto del recurso, en el que se traen a colación diversas sentencias de los tribunales, destacar que, como es doctrina reiterada, habrá que estar a las circunstancias de cada caso concreto, y, en consecuencia, a la prueba practicada en cada caso. En el presente caso resulta llamativo que la propia parte apelante traiga a colación en su recurso, y resalte de forma especial, dos sentencias que precisamente son totalmente contrarias a los intereses que la recurrente defiende en su escrito de apelación. Así pues, la apelación interpuesta habrá de ser íntegramente desestimada, todo ello con expresa imposición de costas a dicha parte.

Seguidamente, la parte demandada y apelada impugnó la sentencia, en el marco del artículo 461 de la LEC, por entender que en la misma existen incongruencias en sus fundamentos y el fallo, así como errores en la apreciación de los hechos y la valoración de la prueba; impugnándose la misma tanto en cuanto a la procedencia y porcentaje de la reducción aplicada o concedida, como a la determinación del periodo de aplicación de dicha reducción. Por lo que respecta a la procedencia y porcentaje de reducción concedida, mostramos nuestra discrepancia en cuanto que la resolución ha sido dictada sin tomar en consideración la prueba practicada y prescindiendo totalmente de las normas relativas a la carga de la prueba, artículo 217 de la LEC, pues para que pudiese prosperar una demanda como la que es objeto del presente procedimiento, y que en consecuencia pueda resultar de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus" pretendida por la actora, es absolutamente preciso y necesario acreditar de forma suficiente, concreta, detallada y cuantificada, los efectos que se han derivado de dicha situación y la relación directa de causalidad entre estos y aquella, cuestión y circunstancias que en modo alguno se han acreditado en forma por la parte demandante. Máxime cuando esta parte, más allá de las recomendaciones efectuadas al respecto por el legislador y el ejecutivo, que se mostraban favorables a simples aplazamientos de rentas, ya había ofrecido a la entidad arrendataria la condonación o dispensa total del pago de la renta durante los períodos de confinamiento y cierre de establecimientos no esenciales, y la aplicación de una rebaja del 15% durante los periodos en que el establecimiento pudiese estar abierto al público aunque con determinada limitación de aforos u horarios. Reducciones éstas que obran debidamente justificadas en el informe pericial emitido por el perito economista y que fue debidamente ratificado por éste en el acto del juicio. No obstante lo expuesto, parece que en la sentencia se pretende establecer un cierto punto intermedio entre lo apuntado por cada uno de los informes periciales, obviando el hecho de que los graves errores existentes en el informe del perito de la parte actora hacen el mismo, así como sus conclusiones, inválido e ineficaz. Por lo que se refiere a la determinación del período de aplicación de dicha reducción, entendemos que yerra igualmente la sentencia por cuanto señala que el periodo de reducción - que según la sentencia tendría su base en la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" como consecuencia de la situación sanitaria creada por el Covid-19 - ha de aplicarse al período comprendido entre junio de 2020 y diciembre de 2021, y manteniéndose durante todo él en el 25%, lo cual al entender de esta parte resulta absolutamente incongruente e improcedente. Parece más que evidente que, como mínimo a partir del día 9 de mayo de 2021, fecha en que se levanta definitivamente el estado de alarma, ya en modo alguno se darían los requisitos que, entre otras muchas, y como refiere la propia Magistrada-Juez de instancia, señala la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de octubre de 2014, para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", y que son los siguientes. 1. En primer lugar, es necesaria una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato y en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración. 2. Se requiere también una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el equilibrio entre sus respectivas prestaciones. 3. Finalmente es necesario que todo esto se ocasione o tenga su causa en la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles. De lo cual se deduce, sin duda alguna, que la aplicación de la reducción en modo alguno podría superar la fecha del 9 de mayo de 2021, pues parece claro que, cuando menos a partir de dicha fecha, ya en modo alguno se darían los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

TERCERO.- Considerando que por la parte apelante se mostró su oposición al recurso formulado de adverso y a la impugnación al deducido por esta parte, solicitando que, tras los trámites oportunos, se dictase sentencia por la que se desestimase íntegramente la impugnación formulada de contrario, inadmitiéndola con expresa condena en costas a la parte demandada, ahora apelada e impugnante. Alegó que la apelada no rebate ninguno de los argumentos del recurso de apelación, ni justifica la petición de revocación de la sentencia, que estimaba parcialmente la demanda interpuesta por esta parte. El porcentaje de vacunación requerido para fijar una fecha, más o menos concreta, para atisbar una vuelta a la normalidad comercial textil se establece de adverso en septiembre de 2021, pero en esa fecha todavía no se había vuelto a una recuperación de las ventas en los comercios textiles para niños, siendo en 2022 cuando se está volviendo, de una manera progresiva, a esos índices de ventas previos a 2020. Precisamente por ello y por otros parámetros debidamente expuestos en nuestro recurso de apelación, es por lo que solicitábamos la revisión de la sentencia en el sentido de ampliar esas medidas de tiempo y de porcentajes de adecuación de la renta a las circunstancias vividas durante estos, casi, dos años. Por ello debe el Tribunal entrar a moderar los términos y condiciones contractuales a mantener durante el período de tiempo en el que la doctrina de la "rebus sic stantibus" tuviera aplicación práctica en el contexto que nos ocupa. Aparece claramente justificado el tremendo perjuicio económico generado por la pandemia Covid-19, siendo la contraparte la única persona física o jurídica que sigue cuestionándolo, a día de hoy. Así, continúa la impugnante criticando sorprendentemente en su escrito la motivación de la sentencia en el sentido de valorar en igual sentido ambos informes periciales presentados por las partes. Aun coincidiendo con la impugnante en que la sentencia no reequilibra las prestaciones de las partes, discrepamos radicalmente en los argumentos, pues, si bien concede a esta parte una adecuación en la renta hasta diciembre 2021, como se solicitó, no lo extiende a las cuantías en la reducción para contener el alto grado de pérdidas (acreditadas) que le ha supuesto esta etapa tan desesperante. Hemos echado de menos, en el relato fáctico de la impugnación, la referencia a la situación en la que se encuentra el Centro Comercial donde se encuentra el local objeto de litis, por el importante número de cierres de comercios que se han producido. No se trata pues de que la sentencia haya emitido sus fundamentos fácticos evidenciando un error en la apreciación de la prueba, como se pretende de adverso, sino que dichas conclusiones no igualan las expectativas de la contraria. Habida cuenta que debe desestimarse la impugnación en cuanto a las pretensiones deducidas de contrario, en relación con el 394.1 LEC, procederá imponer las costas procesales a la entidad "Anjoca Andalucía S.A.U.".

CUARTO.- Considerando que el Juez "a quo" expone en la fundamentación de su resolución que en este proceso no se discute, y constituye hecho probado, la formalización del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las partes con fecha 1 de mayo de 2011 sobre el local sito en el Centro Comercial Rincón de la Victoria; así como la adenda suscrita entre las partes en 2019, por la que se ampliaba la duración del mismo cinco años y se fijaba una renta anual de 28.800 euros. Del importe de las rentas se excluía el IVA y los gastos. No resulta controvertido y constituye hecho notorio la situación del estado de alama por la pandemia sanitaria del Covid, que se establece por el Real Decreto 463/2020 desde el 14 de marzo de 2020. Añade el Juez que por la parte arrendadora se concedió una exención de las rentas durante los meses de confinamiento, desde el 14 de marzo hasta finales de mayo de 2020. Constituyendo hecho controvertido si concurren los requisitos de la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de ese momento. Y en caso afirmativo, determinar la reducción o revisión de la renta aplicable al arrendamiento y su límite temporal de aplicación. La cláusula "rebus sic stantibus", es una moderación del principio "pacta sunt servanda" ("Los contratos están para cumplirse") que permite modificar el contenido del contrato o bien resolverlo cuando concurran determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevisibles para las partes en el momento de fijar las condiciones del contrato, y que impliquen una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó esa voluntad. Ante la falta de previsión legal, ha sido la jurisprudencia del TS la que se ha encargado de perfilar la cláusula "rebus sic stantibus" y sus requisitos, debiendo destacar la sentencia de 15 de octubre de 2014 en la que se señalan como premisas esenciales de la misma las siguientes: en primer lugar, es necesaria una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato y en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; en segundo lugar, se requiere también una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el equilibro entre sus respectivas prestaciones; y, finalmente, es necesario que todo esto se ocasione o tenga su causa en la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles. Desgranando estos requisitos en el supuesto enjuiciado, entiende el Juez que la crisis sanitaria originada por la pandemia Covid-19, unida a la declaración del Estado de Alarma con las correlativas medidas gubernativas adoptadas, puede ser considerada como una circunstancia imprevisible y extraordinaria, incapaz de tenerse en cuenta por las partes al tiempo de celebrar el contrato y que ha llevado consigo desequilibrio entre las prestaciones de las partes. En segundo lugar, dicha pandemia también ha supuesto una alteración de las bases del negocio produciendo un perjuicio oneroso en la prestación de la parte actora. Así, los informes periciales aportados a la causa han acreditado la realidad de las pérdidas ocasionadas en el local comercial arrendado como consecuencia de las medidas adoptadas por la situación sanitaria, la pérdida total de ingresos económicos durante el periodo de confinamiento domiciliario total, desde el día 14 de marzo de 2020 hasta final de mayo de ese mismo año, pero también la disminución notable de ventas e ingresos debido tanto a la restricción de aforo, que limitaba considerablemente el número de personas que podían acceder a los locales comerciales, así como a los cierres perimetrales que conllevaban igualmente la reducción del número de clientes que podían acudir a dicho local, ya que sólo podían asistir al Centro Comercial aquellos que residiesen dentro de sus límites municipales. Por todo ello entiende el juzgador que la crisis sanitaria originada por la pandemia Covid-19 entra dentro del ámbito de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" al ser configurada como una circunstancia imprevisible y extraordinaria que ha producido una alteración del negocio al haberse reducido de manera elevada los beneficios que se podrían haber obtenido en el local comercial arrendado, implicando así que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria y sin que en este hecho haya intervenido la actuación negligente o culposa del arrendador. Partiendo de lo anterior, procede el Juez a determinar la consecuencia jurídica de su aplicación al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Y razona que en el supuesto de autos se concretaría en una modificación de la relación arrendaticia, concretamente en la modificación o rebaja de la cuantía de la renta mensual pactada como precio del contrato y sobre la que existe controversia entre las partes. A tal fin se han aportado a las actuaciones dos informes periciales que recogen y analizan la incidencia de la pandemia Covid en la actividad económica de la parte actora durante el ejercicio económico del año 2020 y en los que se ha utilizado como base la tasa de esfuerzo, consistente en una "ratio" o indicador acerca del esfuerzo económico que se debe realizar para pagar el alquiler de cualquier local comercial. Sin embargo, los informes periciales presentan contradicción en cuanto al porcentaje de renta que es objeto de reducción ya que, según manifiesta la parte actora, sólo con la reducción de la renta en un 50% se puede conseguir una tasa de esfuerzo no superior a un 12% que no comprometa la viabilidad del negocio y permita equilibrar las prestaciones de las partes. Por contra, la parte demandada manifiesta que la reducción aplicable debe ser de un 15% por entender que con dicha reducción la tasa de esfuerzo quedaría al mismo nivel que el que ostentaba con carácter previo al inicio de la pandemia y se podrían evitar las consecuencias jurídicas desfavorables que aquella ha traído consigo. Tras la valoración de las pruebas y analizados los informes periciales y las declaraciones en el juicio de los peritos, entiende el juzgador ajustado a derecho aplicar a la renta arrendaticia un porcentaje de reducción de un 25%. Teniendo presente la proporción entre las ganancias y pérdidas obtenidas durante el ejercicio económico del año 2020 por la parte actora, las cantidades mensuales dejadas de obtener por la parte demandada durante el año 2020, la disminución de las restricciones conforme iba avanzando el año 2020 y la tasa de esfuerzo, considera moderado, ponderado y más equilibrado para ambas partes dicho porcentaje. Considera igualmente el Juez que con dicha reducción se garantizará tanto la viabilidad económica de la actividad comercial de la parte actora, como las garantías de cobro por la parte demandada ante una posible insolvencia del deudor derivada de un aumento de tasa de esfuerzo que comprometa las obligaciones arrendaticias a las que se comprometió. Finalmente, y en consecuencia con lo anterior, restaría por determinar el límite temporal de aplicación de la reducción de la renta. Señala la parte actora que, a consecuencia de las pérdidas económicas ocasionadas por la crisis sanitaria, la reducción de la renta debería aplicarse hasta finales del año 2021 dada la incertidumbre generada por la evolución de la pandemia, y teniendo presente las importantes restricciones a las que se ha visto sometida su actividad comercial. Manifiesta la parte demandada que la reducción de la renta debería extenderse hasta el mes de mayo del año 2021 pues, aun admitiéndose la existencia de la cláusula "rebus sic stantibus" y su aplicación al caso concreto, no se ha acreditado por la actora la relación de causalidad entre la crisis sanitaria y la pérdida de ingresos de su actividad comercial, siendo además en el mes de mayo de 2021 que entraba en vigor la adenda contractual firmada por las partes en el año 2019, señalando igualmente que, en caso de aplicarse una extensión de la reducción de la renta hasta finales del año 2021 se le originarían perjuicios económicos considerables. En el presente caso, la duración de la reducción de la renta en el porcentaje fijado estará vigente hasta el mes de diciembre de 2021, inclusive. Este plazo se considera por el juzgador justo y adecuado a las circunstancias teniendo presente la evolución sanitaria de la pandemia y la progresiva disminución y eliminación de las medidas sanitarias y sus restricciones desde el mes de junio de 2020 en adelante. De la misma manera, en el año 2019 las partes firmaron una adenda contractual por la que, además de ampliar la duración del contrato por cinco años más, se fijó una subida de la renta anual, pasando de 24.000 euros a 28.800 euros, comenzando a devengarse tal cantidad desde el mes de mayo de 2021, y entiende el Juez que ha de aplicarse dicha subida, y a la renta resultante, la disminución del 25% fijada en esta resolución. Finalmente y con base en lo anterior, aplicar la reducción de la renta hasta el mes de diciembre de 2021 sin alterar los convenios habidos entre las partes lo entiende justo y equilibrado y que generará un beneficio común a ambas partes litigantes al mitigarse sus obligaciones durante un periodo de tiempo para conseguir restablecer el equilibrio que existía entre las prestaciones de las partes con respecto al contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a la crisis sanitaria generada por la pandemia Covid-19. Por todo ello concluye que procede estimar parcialmente la demanda declarando aplicable a la relación arrendaticia habida entre las partes litigantes la cláusula "rebus sic stantibus", y en consecuencia acordar reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas, en base a lo establecido en el artículo 394 de la LEC. En definitiva, estima parcialmente la demanda formulada y declara de aplicación a la relación arrendaticia habida entre las partes la cláusula "rebus sic stantibus", y en consecuencia acuerda el juzgador reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas.

QUINTO.- Considerando que, tanto en el recurso como en la impugnación, una y otra parte litigante critican la decisión judicial que, en base a examinar los estudios y argumentos proporcionados y a valorar los informes periciales aportados, llega a la conclusión de establecer una rebaja de la renta que resulta equilibrada tanto en su cuantía como en su duración, a tenor de las circunstancias derivadas de la pandemia sufrida por el Covid-19, su consecuente influencia en los negocios de venta y también en la renta de los dueños de los locales en que se desarrollan por los arrendatarios. Como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial, si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración objetiva que el juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realizan las partes recurrentes en su beneficio, función que corresponde única y exclusivamente al juzgador y no a las partes; habiendo entendido igualmente la jurisprudencia que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión. Pero teniendo en cuenta, como recuerda la sentencia del TS de 14 de octubre de 2009, que "el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia - lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista - y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo". En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, se debe comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable, circunstancias todas ellas que no concurren en el caso enjuiciado, donde el juzgador razona el resultado de las pruebas y aplica presunciones con argumentación suficiente y compatible con las denominadas "normas de la sana crítica", razonamientos que no pueden sino ser respetados por este Tribunal y a los que nos remitimos. Como recuerda la sentencia del TS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios (así la sentencia del TS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla". Es decir, no es que este Tribunal en apelación no pueda valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, que sí puede; más si el criterio del tribunal "a quo" es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al Tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante - en este caso de las entidades apelantes -, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable. En este concreto caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con los recursos interpuestos, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende por una y otra parte en litigio. Pura y simplemente se intenta sustituir la valoración del juzgador, fundada esencialmente en la prueba practicada, y su consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, por otras más convenientes a los intereses de una y otra parte recurrente, lo que en modo alguno se considera procedente habida cuenta de las razones que seguidamente se exponen. El Juez, tras razonar acertadamente la aplicación al caso enjuiciado de la norma doctrinal consistente en la cláusula "rebus sic stantibus", entiende justo y adecuado que la reducción de la renta en el porcentaje previamente fijado esté vigente hasta el mes de diciembre de 2021, inclusive; y lo considera el juzgador justo y adecuado a las circunstancias, teniendo presente "...la evolución sanitaria de la pandemia y la progresiva disminución y eliminación de las medidas sanitarias y sus restricciones desde el mes de junio de 2020 en adelante". Y es que en el año 2019 las partes firmaron una adenda contractual por la que, además de ampliar la duración del contrato por cinco años más, fijaron una subida de la renta anual, pasando de 24.000 euros a 28.800 euros, comenzando a devengarse tal cantidad desde el mes de mayo de 2021, por lo que concluye con acierto el Juez que ha de aplicarse dicha subida, y que a la renta resultante se aplique, a su vez, la disminución del 25% que fija en la sentencia. Precisamente por ello deduce de forma correcta que aplicar la reducción de la renta hasta el mes de diciembre de 2021, sin alterar los convenios habidos entre las partes, es justo y equilibrado, y "...generará un beneficio común a ambas partes litigantes al mitigarse sus obligaciones durante un periodo de tiempo para conseguir restablecer el equilibrio que existía entre las prestaciones de las partes con respecto al contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a la crisis sanitaria generada por la pandemia Covid-19". Por todo ello la Sala también entiende acertada la conclusión por la que estima parcialmente la demanda y declara aplicable a la relación arrendaticia la cláusula "rebus sic stantibus", y acuerda reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. La valoración de la prueba que hace la juzgadora es racional y lógica por lo que no concurre el error valorativo esgrimido por cada apelante toda vez que, como bien se expone en la sentencia, la viabilidad del indicado resarcimiento pretendido por la demandante requiere la cumplida prueba de los daños y perjuicios indicados, mientras que el acortamiento del plazo establecido para la rebaja de la renta, pretendido por la demandada, requiere a su vez la cumplida prueba de que no sería proporcional la ventaja dada a la arrendataria a fin de que reflotase su negocio, lo que le permitiría mantener el arrendamiento. Es de ver que, cuando lo que se reclama consiste esencialmente en un lucro frustrado, es decir, unas posibles ganancias dejadas de obtener, no basta con la simple alegación de que se han perdido unas ganancias previsibles pues, como ha declarado el TS, "ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias", sin que estas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas (los llamados "sueños de ganancias" a que hacen referencia, entre otras, las sentencias del Alto Tribunal de 30 de diciembre de 1977 y de 18 de diciembre de 1982). Por ello la jurisprudencia ha destacado la prudencia rigorista o incluso el criterio restrictivo para apreciar el lucro cesante; pero lo verdaderamente cierto, más que rigor o criterio restrictivo, es que se ha de probar, como en todo caso debe probarse el hecho con cuya base se reclama una indemnización, el nexo causal entre el acto directo y el beneficio dejado de producir - lucro cesante - y la realidad de éste, no con mayor rigor o criterio restrictivo que cualquier hecho que constituya la base de una pretensión. Cierto es que, como bien indica la parte apelada, no se pueden hacer recaer sobre el arrendador todas las supuestas consecuencias negativas que para el negocio tuvo la pandemia, tras la decisión administrativa consistente en la suspensión de actividad, pero no es menos cierto que la rebaja establecida por el Juez y durante el tiempo que señala parece la más adecuada para que no se produzca el cierre y pueda revitalizarse el negocio y, por ello, mantenerse el arrendamiento que, en un tiempo prudencial, volverá a las condiciones pactadas inicialmente y en la adenda al contrato que se firmó en 2019. Las anteriores consideraciones conducen, como avanzábamos, a confirmar la decisión adoptada por la magistrada de primera instancia.

SEXTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso, ni tampoco la impugnación, y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a cada parte apelante - la principal y la impugnante - al abono de las causadas con su respectiva apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, tras los trámites oportunos, estimase íntegramente el recurso de apelación interpuesto y, en su virtud, en aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus", acordase ajustar el Contrato de Arrendamiento a partir de la reapertura al público del Centro Comercial, elevando la reducción de la renta mensual arrendaticia desde el 25% concedido en sentencia al 50% hasta el mes de diciembre de 2021, incluido. Y todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada, ahora apelada, si se opusiera al presente recurso. Tras referirse a la parte dispositiva de la sentencia y a lo que estimó antecedentes fácticos y procesales, alegó que solicitó en la demanda que, en aplicación de la doctrina "rebus sic stantibus", el importe de las mensualidades de renta y gastos devengadas desde el 14 de marzo de 2020 se vean reducidas a fin de adaptarlas a las nuevas circunstancias sobrevenidas, extraordinarias e imprevisibles, provocadas por la Pandemia de la Covid-19. Concretamente, la acción de revisión o adecuación de la renta pactada en el contrato de arrendamiento y anexo, suscritos entre las hoy partes litigantes, al amparo de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula "rebus sic stantibus", interesando el dictado de una resolución en la que se acordase establecer la renta en la cuantía de 1.040'45 euros, excluido IVA y gastos que correspondan a la arrendataria, durante los meses de junio a diciembre, ambos inclusive, de 2020, esto es, la minoración de la renta en la cuantía del cincuenta por ciento (50%) en los meses que ha permanecido o ha podido estar abierto el local comercial de arrendamiento desde la declaración del inicial Estado de Alarma en marzo de 2020. Si bien la sentencia concede a esta parte una adecuación en la renta hasta diciembre de 2021, como se solicitó, no lo extiende a las cuantías en la reducción para contener el alto grado de pérdidas que le ha supuesto esta etapa tan desesperante. Y es por ello que entendemos que la sentencia que se recurre no reequilibra las prestaciones del contrato, porque la pérdida de ingresos entre arrendador y arrendataria con los descuentos estipulados es muy dispar, rayana en lo desproporcionado. A modo de esquema aclaratorio se desglosa un cuadro acreditativo. Como se puede apreciar, en 2020, mientras que con los descuentos estipulados en la sentencia la propiedad tiene una pérdida efectiva de los mismos del -27% respecto a 2019, año que tomamos de base para todos los cálculos, esta parte se ve obligada a soportar una pérdida de ingresos, vía reducción de ventas, del -51%; es decir, casi el doble de lo soportado por la propiedad. En 2021, si bien la pérdida de ingresos de esta parte arrendataria respecto a 2019 es menor que la de 2020, todavía se encuentra en un porcentaje muy elevado, concretamente el 42%, mientras que, con el descuento estipulado en sentencia, la propiedad sólo ve minorados sus ingresos un 13% en todo el ejercicio 2021. En 2022, ya sin bonificación, la propiedad, hasta el 30 de abril 2022, ha visto cómo sus ingresos se han incrementado un 12% respecto a 2019, mientras que los de esta parte todavía son un -44% inferiores a los de dicho año. En definitiva, la sentencia no reequilibra las prestaciones contractuales, resultando mucho más gravoso para la arrendataria el cumplimiento de sus obligaciones. A mayor abundamiento, cabe destacar que la situación en la que se encuentra el Centro Comercial donde está el local objeto de litis es, tras la pandemia, desolador por el importante número de cierres de comercios que se han producido. La propiedad tiene la obligación implícita en todos los contratos de Centros Comerciales de mantenerlos en condiciones óptimas y atractivas para atraer afluencia de público, pero tras la crisis sanitaria han sido muchos los rótulos que han cerrado sus puntos de venta en el Centro Comercial, y no sólo los pequeños y medianos empresarios que no han podido soportar las pérdidas, sino algunos de ellos, los llamados "rótulos locomotoras", como pueden ser las pertenecientes al Grupo INDITEX, han decidido salir de ese Centro, por la poca empatía de la propiedad cargando todo el peso de la recuperación a las empresas arrendatarias. Esto, como decimos, supone un doble efecto: mayor dificultad para reflotar los comercios por las latas exigencias de la propiedad y menor atractivo para los visitantes por el gran número de tiendas cerradas a cal y canto. Y no se trata, como especifica la sentencia del Juzgado, de garantizar la viabilidad económica de la actividad comercial de la parte actora como las garantías de cobro por la parte demandada, ante una posible insolvencia del deudor, derivada de un aumento de tasa de esfuerzo que comprometa las obligaciones arrendaticias a las que se comprometió, no se trata de eso; se trata de la supervivencia de la mercantil arrendataria y de la equivalencia y proporcionalidad con el peso económico, financiero y empresarial que ambas partes han de soportar por mor de lo vivido desde marzo de 2020. Que, incluso ajustando la renta al 50%, el sacrificio económico es muy superior para esta parte en relación al que soportaría la arrendadora con una renta mínima garantizada de 1.040'45 euros. Que, al importe de las rentas, excluido siempre el IVA, se le suma, desde el inicio de la relación contractual, una cuantía en concepto de gastos y tributos anejos al local comercial objeto de arrendamiento. Destacar que esta parte ha venido aplicando al importe pactado de renta mínima garantizada (excluidos impuestos y gastos acordados) una adecuación del 50% y, en consecuencia, se efectuó consignación notarial y ofrecimiento de pago por las rentas relativas a los meses que abarcan desde junio de 2020 a enero de 2021, ambos inclusive, estando incluidos en las mensualidades los gastos fijos y cuantos otros conceptos son a cargo de la arrendataria. Y no es de recibo, por todo lo anterior, aceptar la reducción del 25% confirmada por la sentencia que se recurre, por ser del todo punto insuficiente para, siquiera, garantizar la supervivencia de la tienda de ropa infantil objeto de litis. Y ello es así porque han sido y están siendo muchos los tribunales y Audiencias Provinciales en hacerse conscientes de la situación, acometiendo reducciones y moderaciones mucho más ambiciosas que, a la larga, permitirán la supervivencia de los negocios y, por ende, la de los contratos de arrendamiento suscritos que volverán a sus parámetros de renta inicialmente acordados. Tras un resumen jurisprudencial, entiende la apelante que debe revocarse la sentencia dictada y, en caso de haber oposición al presente por parte de la arrendadora apelada, en relación con el 394.1 LEC, procederá imponer las costas procesales a la demandada, ahora apelada.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, teniendo a esta parte por opuesta al recurso de apelación formulado de contrario, e igualmente tenga por impugnada por esta parte la citada sentencia recaída en el presente proceso y, previos los demás trámites oportunos, se desestime íntegramente el recurso de apelación interpuesto de adverso, y se estime nuestro recurso de apelación, revocando la sentencia recurrida en el sentido de desestimar íntegramente la demanda en su día interpuesta de adverso, todo ello con expresa imposición de las costas a la parte adversa, demandante-apelante, o, subsidiariamente, se estimase nuestro recurso en el sentido de limitar la aplicación de la reducción de renta al período comprendido entre junio de 2020 y el 9 de mayo de 2021, añadiendo que, si bien es cierto que en fecha 14 de marzo de 2020 el Gobierno aprobó el Real Decreto 463/2020, por el que se declaraba en el territorio español el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, también es cierto que, mediante el Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se establece que el anteriormente referido Real Decreto 463/2020 dejaría de estar vigente el día 7 de junio de 2020 a las 00:00 horas, produciéndose, entre otros efectos, la apertura de los establecimientos comerciales como el que es objeto del presente procedimiento, y, por otro lado, también en dicho Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se establecieron las medidas del llamado plan de desescalada hasta la normalidad. Así pues, obvia la parte apelante que el Centro Comercial, y el establecimiento comercial arrendado y que es objeto del presente procedimiento, fueron de nuevo abiertos al público en fecha 7 de junio de 2020, y, lo que es todavía más importante, omite la entidad recurrente, que esta parte practicó a la entidad arrendataria, y ahora apelante, un descuento del 100% sobre la renta o alquiler del local durante el periodo en que el local estuvo cerrado al público, es decir, entre el 14 de marzo y el 7 de junio de 2020, y además dispuso una reducción del 15% de la renta o alquiler durante el periodo afectado por la crisis sanitaria en que el establecimiento pudiese estar abierto al público, por lo que es incierto lo que dice la parte recurrente de que cualquier intento de negociación por su parte "ha resultado en vano", pues, como lo prueban los importantes descuentos o reducciones practicadas y que antes hemos referido, esta parte siempre actuó con absoluta buena fe y ánimo de colaboración, yendo incluso más allá de las recomendaciones del legislador y el ejecutivo, que abogaban por simples aplazamientos de rentas; y fue la actitud displicente de la entidad ahora apelante, en su pretensión de trasladar a esta parte la totalidad de los riesgos del negocio que aquella desarrolla, la que hizo imposible cualquier tipo de negociación. También olvida la parte recurrente que el Decreto 926/2020, que fue prorrogado por 6 meses, finalizó el 9 de mayo de 2021, poniéndose fin al estado de alarma de 25 de octubre, y siendo la situación desde entonces prácticamente de normalidad. Y obvia la parte ahora recurrente hacer la más mínima mención a la rápida expansión que la vacunación tuvo a lo largo y ancho del territorio nacional, y más concretamente de Andalucía y la propia provincia de Málaga, como para entender superada la situación a la que se pretende aplicar la cláusula "rebus sic stantibus". Esta parte se opone al primer motivo del recurso pues, en la referida demanda, la parte actora, ahora recurrente, únicamente hace referencia a la situación de la crisis sanitaria del Covid-19, y al correspondiente estado de alarma, de una forma genérica, pero sin concretar y probar en modo adecuado cuál fue la afectación que de forma concreta sufrió su negocio, ni qué concretas limitaciones de horario y aforo sufrió, en su caso, en cada preciso momento, así como sus efectos, hablando simplemente, y de forma genérica, de confinamientos, cierres de establecimientos, cierres perimetrales y limitaciones horarias de una forma general y prolongada en el tiempo, como si la situación durante todo el período fuese idéntica, cuando es obvio que en modo alguno fue así. Al objeto de intentar justificar su recurso de apelación y la reducción de la renta en un 50% que pretende, y dada la absoluta falta probatoria por parte de la entidad demandante, ahora recurrente, de los hechos concretos que justifiquen la reducción por ella pretendida y no concedida por el Juzgado, pretende ahora "justificarlo" con un cuadro en el que, sin prueba o acreditación alguna, introduce una serie de datos que, obviamente, no son más que simples manifestaciones arbitrarias e interesadas de dicha parte apelante, y en las que además pretende incluir ex-novo, y por tanto de forma totalmente inadmisible, datos de supuestas disminuciones de ventas en los ejercicios 2021 y 2022, y todo ello nuevamente sin acreditación o prueba alguna, razones por la que obviaremos efectuar más mención a ellos que la ya referida de su inadmisibilidad por su carácter ex-novo al haberse traído ahora por primera vez al proceso. Y, por lo que respecta a esa misma comparativa que efectúa en relación al año 2020 respecto al año 2019, vuelve a incurrir la parte apelante en claros y graves errores, pues no tiene en consideración que ya con anterioridad a la incidencia del Covid-19, que tuvo lugar en marzo de 2020, los ingresos o ventas de ese ejercicio se habían reducido en más de un 11% respecto a los del 2019, y, aún en períodos recientes en que el Covid-19 ya es obvio que no es la causa de la reducción de las ventas, la caída de ventas mensual sigue estando siempre por encima del 29%, por lo que al menos ese porcentaje no es causado por el Covid-19, y se corresponde con el propio riesgo de la actividad empresarial de la apelante; los gastos de comunidad no han de ser considerados, pues también los pagaría aún en el caso de que la ahora apelante fuese propietaria, y además no suponen ingresos de arrendamiento para esta parte, pues los habrá de abonar íntegramente a la Comunidad de Propietarios; la parte apelante omite el efecto que sobre su cuenta de resultados tendría el descuento aplicado por la sentencia, y por tanto habría que realizar una comparativa adecuada y ecuánime, que considerar a la hora de valorar la evolución de las ventas, ingresos o rendimientos del ejercicio 2020; y, finalmente, la parte apelante no puede considerar a efectos de sus cálculos los meses anteriores a junio de 2020, pues los mismos no son objeto del presente procedimiento. Así pues, la comparativa que efectúa la parte apelante resulta totalmente errónea. De ello se deduce claramente que, si excluimos la bajada de ventas que no trae causa en el Covid-19, y tomamos en consideración las otras circunstancias arriba referidas, el perjuicio de la aplicación de la bonificación de la sentencia supondría para esta parte un 25%, que es precisamente el descuento o reducción que se le efectuaría en sus ingresos, mientras que la pérdida de ingresos de la entidad apelante, una vez excluida la bajada de ventas por causas ajenas al Covid-19, sería del 12'9%, es decir, prácticamente la mitad del que sufriría esta parte; de ahí que hubiese ofrecido una rebaja del 15% para los periodos que, aunque afectados en cierta medida por el Covid-19, el establecimiento estuviese abierto al público, pues, como se puede constatar, dicha reducción del 15% sí que contribuiría a un equilibrio entre las partes, mientras que una reducción en la renta superior a dicho 15% produciría un desequilibrio en perjuicio de esta parte. Por lo que respecta al motivo cuarto del recurso, en el que se traen a colación diversas sentencias de los tribunales, destacar que, como es doctrina reiterada, habrá que estar a las circunstancias de cada caso concreto, y, en consecuencia, a la prueba practicada en cada caso. En el presente caso resulta llamativo que la propia parte apelante traiga a colación en su recurso, y resalte de forma especial, dos sentencias que precisamente son totalmente contrarias a los intereses que la recurrente defiende en su escrito de apelación. Así pues, la apelación interpuesta habrá de ser íntegramente desestimada, todo ello con expresa imposición de costas a dicha parte.

Seguidamente, la parte demandada y apelada impugnó la sentencia, en el marco del artículo 461 de la LEC, por entender que en la misma existen incongruencias en sus fundamentos y el fallo, así como errores en la apreciación de los hechos y la valoración de la prueba; impugnándose la misma tanto en cuanto a la procedencia y porcentaje de la reducción aplicada o concedida, como a la determinación del periodo de aplicación de dicha reducción. Por lo que respecta a la procedencia y porcentaje de reducción concedida, mostramos nuestra discrepancia en cuanto que la resolución ha sido dictada sin tomar en consideración la prueba practicada y prescindiendo totalmente de las normas relativas a la carga de la prueba, artículo 217 de la LEC, pues para que pudiese prosperar una demanda como la que es objeto del presente procedimiento, y que en consecuencia pueda resultar de aplicación la cláusula "rebus sic stantibus" pretendida por la actora, es absolutamente preciso y necesario acreditar de forma suficiente, concreta, detallada y cuantificada, los efectos que se han derivado de dicha situación y la relación directa de causalidad entre estos y aquella, cuestión y circunstancias que en modo alguno se han acreditado en forma por la parte demandante. Máxime cuando esta parte, más allá de las recomendaciones efectuadas al respecto por el legislador y el ejecutivo, que se mostraban favorables a simples aplazamientos de rentas, ya había ofrecido a la entidad arrendataria la condonación o dispensa total del pago de la renta durante los períodos de confinamiento y cierre de establecimientos no esenciales, y la aplicación de una rebaja del 15% durante los periodos en que el establecimiento pudiese estar abierto al público aunque con determinada limitación de aforos u horarios. Reducciones éstas que obran debidamente justificadas en el informe pericial emitido por el perito economista y que fue debidamente ratificado por éste en el acto del juicio. No obstante lo expuesto, parece que en la sentencia se pretende establecer un cierto punto intermedio entre lo apuntado por cada uno de los informes periciales, obviando el hecho de que los graves errores existentes en el informe del perito de la parte actora hacen el mismo, así como sus conclusiones, inválido e ineficaz. Por lo que se refiere a la determinación del período de aplicación de dicha reducción, entendemos que yerra igualmente la sentencia por cuanto señala que el periodo de reducción - que según la sentencia tendría su base en la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" como consecuencia de la situación sanitaria creada por el Covid-19 - ha de aplicarse al período comprendido entre junio de 2020 y diciembre de 2021, y manteniéndose durante todo él en el 25%, lo cual al entender de esta parte resulta absolutamente incongruente e improcedente. Parece más que evidente que, como mínimo a partir del día 9 de mayo de 2021, fecha en que se levanta definitivamente el estado de alarma, ya en modo alguno se darían los requisitos que, entre otras muchas, y como refiere la propia Magistrada-Juez de instancia, señala la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de octubre de 2014, para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", y que son los siguientes. 1. En primer lugar, es necesaria una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato y en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración. 2. Se requiere también una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el equilibrio entre sus respectivas prestaciones. 3. Finalmente es necesario que todo esto se ocasione o tenga su causa en la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles. De lo cual se deduce, sin duda alguna, que la aplicación de la reducción en modo alguno podría superar la fecha del 9 de mayo de 2021, pues parece claro que, cuando menos a partir de dicha fecha, ya en modo alguno se darían los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus".

TERCERO.- Considerando que por la parte apelante se mostró su oposición al recurso formulado de adverso y a la impugnación al deducido por esta parte, solicitando que, tras los trámites oportunos, se dictase sentencia por la que se desestimase íntegramente la impugnación formulada de contrario, inadmitiéndola con expresa condena en costas a la parte demandada, ahora apelada e impugnante. Alegó que la apelada no rebate ninguno de los argumentos del recurso de apelación, ni justifica la petición de revocación de la sentencia, que estimaba parcialmente la demanda interpuesta por esta parte. El porcentaje de vacunación requerido para fijar una fecha, más o menos concreta, para atisbar una vuelta a la normalidad comercial textil se establece de adverso en septiembre de 2021, pero en esa fecha todavía no se había vuelto a una recuperación de las ventas en los comercios textiles para niños, siendo en 2022 cuando se está volviendo, de una manera progresiva, a esos índices de ventas previos a 2020. Precisamente por ello y por otros parámetros debidamente expuestos en nuestro recurso de apelación, es por lo que solicitábamos la revisión de la sentencia en el sentido de ampliar esas medidas de tiempo y de porcentajes de adecuación de la renta a las circunstancias vividas durante estos, casi, dos años. Por ello debe el Tribunal entrar a moderar los términos y condiciones contractuales a mantener durante el período de tiempo en el que la doctrina de la "rebus sic stantibus" tuviera aplicación práctica en el contexto que nos ocupa. Aparece claramente justificado el tremendo perjuicio económico generado por la pandemia Covid-19, siendo la contraparte la única persona física o jurídica que sigue cuestionándolo, a día de hoy. Así, continúa la impugnante criticando sorprendentemente en su escrito la motivación de la sentencia en el sentido de valorar en igual sentido ambos informes periciales presentados por las partes. Aun coincidiendo con la impugnante en que la sentencia no reequilibra las prestaciones de las partes, discrepamos radicalmente en los argumentos, pues, si bien concede a esta parte una adecuación en la renta hasta diciembre 2021, como se solicitó, no lo extiende a las cuantías en la reducción para contener el alto grado de pérdidas (acreditadas) que le ha supuesto esta etapa tan desesperante. Hemos echado de menos, en el relato fáctico de la impugnación, la referencia a la situación en la que se encuentra el Centro Comercial donde se encuentra el local objeto de litis, por el importante número de cierres de comercios que se han producido. No se trata pues de que la sentencia haya emitido sus fundamentos fácticos evidenciando un error en la apreciación de la prueba, como se pretende de adverso, sino que dichas conclusiones no igualan las expectativas de la contraria. Habida cuenta que debe desestimarse la impugnación en cuanto a las pretensiones deducidas de contrario, en relación con el 394.1 LEC, procederá imponer las costas procesales a la entidad "Anjoca Andalucía S.A.U.".

CUARTO.- Considerando que el Juez "a quo" expone en la fundamentación de su resolución que en este proceso no se discute, y constituye hecho probado, la formalización del contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito entre las partes con fecha 1 de mayo de 2011 sobre el local sito en el Centro Comercial Rincón de la Victoria; así como la adenda suscrita entre las partes en 2019, por la que se ampliaba la duración del mismo cinco años y se fijaba una renta anual de 28.800 euros. Del importe de las rentas se excluía el IVA y los gastos. No resulta controvertido y constituye hecho notorio la situación del estado de alama por la pandemia sanitaria del Covid, que se establece por el Real Decreto 463/2020 desde el 14 de marzo de 2020. Añade el Juez que por la parte arrendadora se concedió una exención de las rentas durante los meses de confinamiento, desde el 14 de marzo hasta finales de mayo de 2020. Constituyendo hecho controvertido si concurren los requisitos de la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" a partir de ese momento. Y en caso afirmativo, determinar la reducción o revisión de la renta aplicable al arrendamiento y su límite temporal de aplicación. La cláusula "rebus sic stantibus", es una moderación del principio "pacta sunt servanda" ("Los contratos están para cumplirse") que permite modificar el contenido del contrato o bien resolverlo cuando concurran determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevisibles para las partes en el momento de fijar las condiciones del contrato, y que impliquen una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó esa voluntad. Ante la falta de previsión legal, ha sido la jurisprudencia del TS la que se ha encargado de perfilar la cláusula "rebus sic stantibus" y sus requisitos, debiendo destacar la sentencia de 15 de octubre de 2014 en la que se señalan como premisas esenciales de la misma las siguientes: en primer lugar, es necesaria una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato y en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; en segundo lugar, se requiere también una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que derrumben el equilibro entre sus respectivas prestaciones; y, finalmente, es necesario que todo esto se ocasione o tenga su causa en la aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles. Desgranando estos requisitos en el supuesto enjuiciado, entiende el Juez que la crisis sanitaria originada por la pandemia Covid-19, unida a la declaración del Estado de Alarma con las correlativas medidas gubernativas adoptadas, puede ser considerada como una circunstancia imprevisible y extraordinaria, incapaz de tenerse en cuenta por las partes al tiempo de celebrar el contrato y que ha llevado consigo desequilibrio entre las prestaciones de las partes. En segundo lugar, dicha pandemia también ha supuesto una alteración de las bases del negocio produciendo un perjuicio oneroso en la prestación de la parte actora. Así, los informes periciales aportados a la causa han acreditado la realidad de las pérdidas ocasionadas en el local comercial arrendado como consecuencia de las medidas adoptadas por la situación sanitaria, la pérdida total de ingresos económicos durante el periodo de confinamiento domiciliario total, desde el día 14 de marzo de 2020 hasta final de mayo de ese mismo año, pero también la disminución notable de ventas e ingresos debido tanto a la restricción de aforo, que limitaba considerablemente el número de personas que podían acceder a los locales comerciales, así como a los cierres perimetrales que conllevaban igualmente la reducción del número de clientes que podían acudir a dicho local, ya que sólo podían asistir al Centro Comercial aquellos que residiesen dentro de sus límites municipales. Por todo ello entiende el juzgador que la crisis sanitaria originada por la pandemia Covid-19 entra dentro del ámbito de aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" al ser configurada como una circunstancia imprevisible y extraordinaria que ha producido una alteración del negocio al haberse reducido de manera elevada los beneficios que se podrían haber obtenido en el local comercial arrendado, implicando así que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria y sin que en este hecho haya intervenido la actuación negligente o culposa del arrendador. Partiendo de lo anterior, procede el Juez a determinar la consecuencia jurídica de su aplicación al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Y razona que en el supuesto de autos se concretaría en una modificación de la relación arrendaticia, concretamente en la modificación o rebaja de la cuantía de la renta mensual pactada como precio del contrato y sobre la que existe controversia entre las partes. A tal fin se han aportado a las actuaciones dos informes periciales que recogen y analizan la incidencia de la pandemia Covid en la actividad económica de la parte actora durante el ejercicio económico del año 2020 y en los que se ha utilizado como base la tasa de esfuerzo, consistente en una "ratio" o indicador acerca del esfuerzo económico que se debe realizar para pagar el alquiler de cualquier local comercial. Sin embargo, los informes periciales presentan contradicción en cuanto al porcentaje de renta que es objeto de reducción ya que, según manifiesta la parte actora, sólo con la reducción de la renta en un 50% se puede conseguir una tasa de esfuerzo no superior a un 12% que no comprometa la viabilidad del negocio y permita equilibrar las prestaciones de las partes. Por contra, la parte demandada manifiesta que la reducción aplicable debe ser de un 15% por entender que con dicha reducción la tasa de esfuerzo quedaría al mismo nivel que el que ostentaba con carácter previo al inicio de la pandemia y se podrían evitar las consecuencias jurídicas desfavorables que aquella ha traído consigo. Tras la valoración de las pruebas y analizados los informes periciales y las declaraciones en el juicio de los peritos, entiende el juzgador ajustado a derecho aplicar a la renta arrendaticia un porcentaje de reducción de un 25%. Teniendo presente la proporción entre las ganancias y pérdidas obtenidas durante el ejercicio económico del año 2020 por la parte actora, las cantidades mensuales dejadas de obtener por la parte demandada durante el año 2020, la disminución de las restricciones conforme iba avanzando el año 2020 y la tasa de esfuerzo, considera moderado, ponderado y más equilibrado para ambas partes dicho porcentaje. Considera igualmente el Juez que con dicha reducción se garantizará tanto la viabilidad económica de la actividad comercial de la parte actora, como las garantías de cobro por la parte demandada ante una posible insolvencia del deudor derivada de un aumento de tasa de esfuerzo que comprometa las obligaciones arrendaticias a las que se comprometió. Finalmente, y en consecuencia con lo anterior, restaría por determinar el límite temporal de aplicación de la reducción de la renta. Señala la parte actora que, a consecuencia de las pérdidas económicas ocasionadas por la crisis sanitaria, la reducción de la renta debería aplicarse hasta finales del año 2021 dada la incertidumbre generada por la evolución de la pandemia, y teniendo presente las importantes restricciones a las que se ha visto sometida su actividad comercial. Manifiesta la parte demandada que la reducción de la renta debería extenderse hasta el mes de mayo del año 2021 pues, aun admitiéndose la existencia de la cláusula "rebus sic stantibus" y su aplicación al caso concreto, no se ha acreditado por la actora la relación de causalidad entre la crisis sanitaria y la pérdida de ingresos de su actividad comercial, siendo además en el mes de mayo de 2021 que entraba en vigor la adenda contractual firmada por las partes en el año 2019, señalando igualmente que, en caso de aplicarse una extensión de la reducción de la renta hasta finales del año 2021 se le originarían perjuicios económicos considerables. En el presente caso, la duración de la reducción de la renta en el porcentaje fijado estará vigente hasta el mes de diciembre de 2021, inclusive. Este plazo se considera por el juzgador justo y adecuado a las circunstancias teniendo presente la evolución sanitaria de la pandemia y la progresiva disminución y eliminación de las medidas sanitarias y sus restricciones desde el mes de junio de 2020 en adelante. De la misma manera, en el año 2019 las partes firmaron una adenda contractual por la que, además de ampliar la duración del contrato por cinco años más, se fijó una subida de la renta anual, pasando de 24.000 euros a 28.800 euros, comenzando a devengarse tal cantidad desde el mes de mayo de 2021, y entiende el Juez que ha de aplicarse dicha subida, y a la renta resultante, la disminución del 25% fijada en esta resolución. Finalmente y con base en lo anterior, aplicar la reducción de la renta hasta el mes de diciembre de 2021 sin alterar los convenios habidos entre las partes lo entiende justo y equilibrado y que generará un beneficio común a ambas partes litigantes al mitigarse sus obligaciones durante un periodo de tiempo para conseguir restablecer el equilibrio que existía entre las prestaciones de las partes con respecto al contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a la crisis sanitaria generada por la pandemia Covid-19. Por todo ello concluye que procede estimar parcialmente la demanda declarando aplicable a la relación arrendaticia habida entre las partes litigantes la cláusula "rebus sic stantibus", y en consecuencia acordar reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas, en base a lo establecido en el artículo 394 de la LEC. En definitiva, estima parcialmente la demanda formulada y declara de aplicación a la relación arrendaticia habida entre las partes la cláusula "rebus sic stantibus", y en consecuencia acuerda el juzgador reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. Todo ello sin hacer especial pronunciamiento en costas.

QUINTO.- Considerando que, tanto en el recurso como en la impugnación, una y otra parte litigante critican la decisión judicial que, en base a examinar los estudios y argumentos proporcionados y a valorar los informes periciales aportados, llega a la conclusión de establecer una rebaja de la renta que resulta equilibrada tanto en su cuantía como en su duración, a tenor de las circunstancias derivadas de la pandemia sufrida por el Covid-19, su consecuente influencia en los negocios de venta y también en la renta de los dueños de los locales en que se desarrollan por los arrendatarios. Como esencialmente lo que se pretende es denunciar una errónea valoración de la prueba, conviene recordar que, según reiterado criterio jurisprudencial, si bien los litigantes evidentemente pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, no pueden tratar de imponerla a los juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración objetiva que el juzgador de instancia realiza de toda la prueba practicada por la valoración que realizan las partes recurrentes en su beneficio, función que corresponde única y exclusivamente al juzgador y no a las partes; habiendo entendido igualmente la jurisprudencia que el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión. Pero teniendo en cuenta, como recuerda la sentencia del TS de 14 de octubre de 2009, que "el principio de inmediación tiene una presencia más limitada en la segunda instancia - lógicamente referida a la práctica de nuevas pruebas y celebración de vista - y el tribunal de apelación examina las actuaciones probatorias llevadas a cabo ante el Juzgado sin plena inmediación, si bien teniendo a su disposición las mismas mediante la grabación efectuada sobre su desarrollo". En definitiva, en la segunda instancia, cuando de valoraciones probatorias se trata, se debe comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable, circunstancias todas ellas que no concurren en el caso enjuiciado, donde el juzgador razona el resultado de las pruebas y aplica presunciones con argumentación suficiente y compatible con las denominadas "normas de la sana crítica", razonamientos que no pueden sino ser respetados por este Tribunal y a los que nos remitimos. Como recuerda la sentencia del TS de 30 de julio de 2008: "La doctrina jurisprudencial admite la fundamentación por remisión; así, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, y sólo, en aras de la economía procesal, debe corregir aquéllos que resulten necesarios (así la sentencia del TS de 16 de octubre de 1992); una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez "ad quem" se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla". Es decir, no es que este Tribunal en apelación no pueda valorar de modo completo y de forma distinta las pruebas obrantes en la causa, llegando a conclusiones contrarias a las de instancia, que sí puede; más si el criterio del tribunal "a quo" es razonable y sus conclusiones vienen suficientemente respaldadas por la prueba practicada y convencen suficientemente al Tribunal de alzada, cual aquí sucede, no debe acogerse el punto de vista del apelante - en este caso de las entidades apelantes -, solucionando el conflicto de modo diferente al de instancia con otra valoración de la prueba y consecuente argumentación, aunque pueda ser igualmente razonable. En este concreto caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con los recursos interpuestos, no se evidencia la existencia del error en la valoración de la prueba que en definitiva se pretende por una y otra parte en litigio. Pura y simplemente se intenta sustituir la valoración del juzgador, fundada esencialmente en la prueba practicada, y su consecuente argumentación y conclusiones jurídicas, por otras más convenientes a los intereses de una y otra parte recurrente, lo que en modo alguno se considera procedente habida cuenta de las razones que seguidamente se exponen. El Juez, tras razonar acertadamente la aplicación al caso enjuiciado de la norma doctrinal consistente en la cláusula "rebus sic stantibus", entiende justo y adecuado que la reducción de la renta en el porcentaje previamente fijado esté vigente hasta el mes de diciembre de 2021, inclusive; y lo considera el juzgador justo y adecuado a las circunstancias, teniendo presente "...la evolución sanitaria de la pandemia y la progresiva disminución y eliminación de las medidas sanitarias y sus restricciones desde el mes de junio de 2020 en adelante". Y es que en el año 2019 las partes firmaron una adenda contractual por la que, además de ampliar la duración del contrato por cinco años más, fijaron una subida de la renta anual, pasando de 24.000 euros a 28.800 euros, comenzando a devengarse tal cantidad desde el mes de mayo de 2021, por lo que concluye con acierto el Juez que ha de aplicarse dicha subida, y que a la renta resultante se aplique, a su vez, la disminución del 25% que fija en la sentencia. Precisamente por ello deduce de forma correcta que aplicar la reducción de la renta hasta el mes de diciembre de 2021, sin alterar los convenios habidos entre las partes, es justo y equilibrado, y "...generará un beneficio común a ambas partes litigantes al mitigarse sus obligaciones durante un periodo de tiempo para conseguir restablecer el equilibrio que existía entre las prestaciones de las partes con respecto al contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a la crisis sanitaria generada por la pandemia Covid-19". Por todo ello la Sala también entiende acertada la conclusión por la que estima parcialmente la demanda y declara aplicable a la relación arrendaticia la cláusula "rebus sic stantibus", y acuerda reducir la renta pactada entre las partes en el contrato de arrendamiento y su adenda en un 25% desde junio de 2020 hasta diciembre de 2021, excluido el IVA y los gastos que corresponden al arrendatario respecto al Centro Comercial. La valoración de la prueba que hace la juzgadora es racional y lógica por lo que no concurre el error valorativo esgrimido por cada apelante toda vez que, como bien se expone en la sentencia, la viabilidad del indicado resarcimiento pretendido por la demandante requiere la cumplida prueba de los daños y perjuicios indicados, mientras que el acortamiento del plazo establecido para la rebaja de la renta, pretendido por la demandada, requiere a su vez la cumplida prueba de que no sería proporcional la ventaja dada a la arrendataria a fin de que reflotase su negocio, lo que le permitiría mantener el arrendamiento. Es de ver que, cuando lo que se reclama consiste esencialmente en un lucro frustrado, es decir, unas posibles ganancias dejadas de obtener, no basta con la simple alegación de que se han perdido unas ganancias previsibles pues, como ha declarado el TS, "ha de probarse rigurosamente que se dejaron de obtener las ganancias", sin que estas sean dudosas o contingentes y sólo fundadas en esperanzas (los llamados "sueños de ganancias" a que hacen referencia, entre otras, las sentencias del Alto Tribunal de 30 de diciembre de 1977 y de 18 de diciembre de 1982). Por ello la jurisprudencia ha destacado la prudencia rigorista o incluso el criterio restrictivo para apreciar el lucro cesante; pero lo verdaderamente cierto, más que rigor o criterio restrictivo, es que se ha de probar, como en todo caso debe probarse el hecho con cuya base se reclama una indemnización, el nexo causal entre el acto directo y el beneficio dejado de producir - lucro cesante - y la realidad de éste, no con mayor rigor o criterio restrictivo que cualquier hecho que constituya la base de una pretensión. Cierto es que, como bien indica la parte apelada, no se pueden hacer recaer sobre el arrendador todas las supuestas consecuencias negativas que para el negocio tuvo la pandemia, tras la decisión administrativa consistente en la suspensión de actividad, pero no es menos cierto que la rebaja establecida por el Juez y durante el tiempo que señala parece la más adecuada para que no se produzca el cierre y pueda revitalizarse el negocio y, por ello, mantenerse el arrendamiento que, en un tiempo prudencial, volverá a las condiciones pactadas inicialmente y en la adenda al contrato que se firmó en 2019. Las anteriores consideraciones conducen, como avanzábamos, a confirmar la decisión adoptada por la magistrada de primera instancia.

SEXTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso, ni tampoco la impugnación, y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a cada parte apelante - la principal y la impugnante - al abono de las causadas con su respectiva apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.