Sentencia Civil 309/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Málaga, Rec. 1326/2022 de 15 de abril del 2026

PRIMERO.- Que frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, la parte apelante, demandante del procedimiento, interpone recurso de apelación sustentado en los siguientes motivos expresados como sigue: Error en la valoración de la Prueba y en la aplicación del Derecho realizada.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia en cuanto a lo que ha sido objeto de apelación.

SEGUNDO.- Concretados así los términos del debate, es preciso hacer las siguientes consideraciones con relación al recurso de apelación interpuesto:

Resulta obvio que la parte recurrente, basa su recurso, como señalamos, en el error en la valoración de la prueba.

A este respecto, el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-. Por lo tanto, la Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3]. En este sentido la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 (Roj: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, mantiene:

Como esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero, siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,

"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre, y SSTC 3/1996, de 15 de enero, y 9/1998, de 13 de enero) " ...".

Ello supone que, en la Ley de Enjuiciamiento Civil, la segunda instancia no constituye un nuevo juicio en que puedan aducirse toda clase de hechos y argumentos o formularse pretensiones nuevas sobre el caso. En virtud del recurso de apelación sólo puede perseguirse la revocación de la sentencia con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ( artículo 456.1 LEC) . La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, configura un recurso de apelación "limitado" de modo que el enjuiciamiento se restringe a la revisión de lo actuado y de la decisión recaída, con los mismos materiales aportados en la primera instancia, de forma que la actuación del órgano de segunda instancia se contrae a examinar y valorar la corrección de lo ya actuado y resuelto, sin que se pueda introducir a través del recurso de apelación hechos o argumentos nuevos y sobre los que, por consiguiente, no pudo suscitarse debate en primer grado. Al no constituir un nuevo proceso, las partes no pueden pretender a través del recurso de apelación que se reproduzcan o reabran aquellas actividades de alegación y prueba que son propias de la primera instancia, y menos aún articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquélla, sino postular que un segundo órgano jurisdiccional reexamine las peticiones ya planteadas y los pronunciamientos recaídos en primer grado, encontrándose dicho órgano jurisdiccional en la misma situación en la que se hallaba el de primera instancia al tiempo de resolver. Así, según la doctrina y la jurisprudencia, son principios esenciales del recurso de apelación: en primer lugar, el principio tantun devolutum quantum apellatum, que significa que el órgano ad quem no puede entrar a conocer sobre extremos consentidos por las partes y cuya revisión no ha sido instada en los escritos de interposición e impugnación, si bien este principio se rompe en algunos casos, que son cuando los Tribunales pueden pronunciarse sobre algunas cuestiones de oficio; en segundo lugar, la prohibición de reformatio in peius, que implica que el Tribunal no puede modificar la sentencia o auto apelado en perjuicio del apelante, salvo en casos de impugnación a la apelación; y en tercer lugar, el principio pedente apellatione nihil innovetur, que supone que en esta segunda instancia sólo se puede extender a lo que se ha discutido en la primera instancia.

Por otra pare es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Ahora bien; resulta impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado, de forma objetiva e imparcial, por Jueces y magistrados de instancia deba ser sustituido, sin la debida justificación, por el practicado, de forma parcial y subjetiva, por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada, sin la debida justificación, la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces y magistrado por el suyo propio - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 18 de febrero de 1992, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no conste que el juzgador incurrió en error de hecho o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-.

En este sentido, en aquellos supuestos en los que el recurso de apelación interpuesto se fundamenta en una errónea valoración de la prueba, debe mantenerse que, conforme tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 28 de junio de 2012 y 3 de noviembre de 2015, entre otras, no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, sino que es necesario que concurran los siguientes requisitos: 1/ que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión y 2/ que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales. Desarrollando esos conceptos, el Tribunal Constitucional en sentencias de 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, indica que "...concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración". Y en la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal Constitucional enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, "...inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia".

Por lo tanto, no toda discrepancia respecto a la valoración probatoria realizada por el juez de instancia conlleva una sentencia revocatoria en la segunda instancia, debiendo recordarse, a estos efectos, que, como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional ( SSTS de 14 de junio y 3 de julio de 1997 y de 23 de febrero de 1999 ; y STC 138/1991, de 20 de junio) la Constitución no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas, siendo un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de unos incide en el resultado de otros. Así mismo el Tribunal Supremo, en su sentencia 372/10, de 18 de junio de 2010, afirma que "el Tribunal no tiene necesariamente que explicar la valoración que da a todos y cada uno de los medios probatorios, porque ello podría hacer su tarea infinita o desproporcionada, sino que basta que explicite suficientemente los elementos que ha tenido en cuenta para fijar los datos fácticos relevantes y controvertidos."

Dicho esto la sentencia de instancia parte de los siguientes asertos:

1/"no cabe duda de que nos encontramos ante un contrato de promesa de venta con arras como resulta del contenido de sus cláusulas interpretadas conforme a su sentido literal y a la intención de los contratantes que se desprende de ellos ( art. 1.281 del Código civil), procede resolver en primer lugar sobre si las arras pactadas y entregadas han de consideradas como arras penitenciales o de desistimiento conforme al art. 1.454 del Código Civil, debiendo, por tanto, resolverse si procede tener a la parte compradora (el actor) por desistida del contrato y por resuelto éste, con la consiguiente pérdida por la misma de tales arras, o si la falta de otorgamiento del contrato privado y de la escritura de compraventa obedeció al incumplimiento de la vendedora demandada con la consiguiente obligación de ésta de devolver tales arras duplicadas al comprador demandante".

2/ "con observancia de los anteriores criterios jurisprudenciales y de lo expuesto en cuanto a las alegaciones de las partes, atendido el tenor literal del contrato de reserva de compra con arras (contrato de 1 de abril de 2.021 aportado como documentos nº 2 y 3 de la demanda), que en cuanto a las arras estipula que "Reembolso del depósito: si la finalización no se lleva a cabo debido por culpa del comprador, el depósito pagado se perderá en beneficio para el vendedor. Si el Vendedor no cumple con los términos y condiciones descritos, el doble del depósito pagado se devolverá al comprador", ha de concluirse que las arras pactadas han de ser, sin duda alguna, consideradas y calificadas como penitenciales, extremo que no discuten y en el que convienen ambas partes".

3/ "procede abordar el examen de la cuestión esencial objeto de litigio, tal y como ha quedado ya reseñada, esto es, si lo que se produjo fue un desistimiento del contrato por parte del comprador demandante o un incumplimiento por la vendedora demandada, la entidad Part Two Properties, S.L.".

4/ "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Es decir, no se especificó qué documentación era la que debía proporcionarse al futuro comprador hoy demandante, aunque ambas partes convienen en que desde luego incluía, tal y como resulta legalmente exigible según reiterada doctrina jurisprudencial, el certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella que sustituía a la licencia de primera ocupación por encontrarse la vivienda fuera de ordenación y no poder expedirse ésta (y en ello convienen ambas partes), siendo de señalar que la licencia turística a nombre del comprador no podía tramitarse ni obtenerse hasta una vez otorgada la escritura de compraventa cuando el mismo fuera ya propietario, extremo éste no discutido por el actor y que el mismo no alega como incumplimiento de la demandada, además de que el contrato de reserva no fija plazo alguno ni fecha límite para ello, aunque la licencia de vivienda para fines turísticos fue obtenida con fecha de 27 de abril de 2.021, como acredita el documento nº 1 del escrito de contestación".

5/ "examinado el tenor literal del contrato, conforme al art. 1.281 del Código civil, no se pactó en el mismo que la vendedora tuviera ya en su poder o su disposición toda la documentación aludida, sino que la habría de obtener, aunque sin fijar plazo ni fecha límite para ello, debiendo estimarse que ello resultaba obviamente necesario no para la firma del contrato privado (prevista para el 16 de abril de 2.021), sino para la del otorgamiento de la escritura de compraventa, cuya fecha límite se estableció en el día 3 de mayo de 2.021. Y el documento en cuya ausencia funda el actor su alegación de incumplimiento por la demandada estaba constituido por el aludido certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella, resultando que el mismo fue solicitado por la mercantil demandada con fecha de 14 de abril de 2.021 (documento nº 4 de la demanda), siendo obtenido el día 30 de abril siguiente (documento nº 9 de la demanda y nº 2 de la contestación) y comunicado ello al abogado de la parte actora el 3 de mayo de 2.021, extremos que dicha parte reconoce de forma expresa, de modo que ha de estimarse que en la fecha límite pactada para el otorgamiento de la escritura y para la obtención de la necesaria documentación de la vivienda, tal documentación y, en particular, el mencionado certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella, ya había sido obtenido y comunicado ello a la parte compradora, de modo y manera que ha de concluirse que la vendedora había cumplido con sus obligaciones al respecto y se estaba en disposición de otorgar la correspondiente escritura de compraventa, sin necesidad de contrato privado, aun cuando el mismo podía haber sido suscrito con anterioridad".

6/ "el futuro comprador hoy demandante no sólo no otorgó dicha escritura sino que había ya comunicado con anterioridad su voluntad de resolver el contrato de reserva de venta, concretamente con fecha de 12 de abril de 2.021 (así lo alega en su demanda), es decir, en fecha muy anterior a la fecha pactada para la firma del contrato privado y a la fecha límite para el otorgamiento de la escritura, siendo ello posteriormente reiterado con requerimiento de devolución de las arras duplicadas con fecha de 2 de mayo de 2.021 (documento nº 5 de la demanda), aun anterior a la fecha límite convenida en el contrato; debiendo reiterarse que no resulta de lo actuado la existencia de incumplimiento alguno por parte de la vendedora Part Two Properties, S.L. que pueda ser calificado como tal, ni mucho menos grave ni esencial, sino, antes al contrario, la concurrencia de un desistimiento unilateral del contrato de reserva de compraventa con arras por parte del comprador demandante Sr. Agustín"

Y por todo ello concluye que "lo que existió fue un desistimiento del contrato por parte del comprador demandante Sr. Agustín, y no un incumplimiento por parte de la vendedora demandada Part Two Properties, S.L., supuesto incumplimiento éste que ha quedado totalmente huérfano de prueba, siendo por ello procedente, de conformidad con la doctrina jurisprudencial expuesta y con lo pactado en el contrato, estimar que una vez resuelto el contrato de promesa de venta con entrega de arras suscrito entre ambas partes con fecha de 1 de abril de 2.021 por desistimiento unilateral del demandante Sr. Agustín, por aplicación de lo pactado en el contrato, del art. 1.454 del Código civil y de la doctrina jurisprudencial expuesta, no ha lugar a la devolución por la vendedora al comprador demandante ni del importe de las arras penitenciales pactadas y entregadas en su día por el mismo, ni, por supuesto, de su duplo, con la consiguiente íntegra desestimación de la demanda".

Dicho lo anterior debemos de partir de la conceptuación realizada por el Tribunal Supremo en este tipo de cuestiones: la STS del 21 de marzo de 2012 señala lo siguiente: "Conviene hacer precisiones previas, relativas al llamado "contrato de reserva", a las arras que el contrato llama "penitenciales" y a la resolución por incumplimiento.

El "contrato de reserva" ha sido calificado por las sentencias de instancia y ha sido aceptado por ambas partes litigantes, como precontrato bilateral de compraventa en el que las dos partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato, de compraventa en el presente caso. Es una especie del género de precontrato que se incardina en la norma del artículo 1451 del Código civil y es contemplado explícitamente en la sentencia de 20 de abril de 2001 que destaca que tiene un régimen distinto del de la compraventa misma y es desarrollado por la de 14 de diciembre de 2006 que dice:

"En cuanto a la calificación del negocio jurídico. Es un precontrato bilateral de compraventa. Lo que se advierte, tanto por el tenor literal del mismo (le llaman "compromiso de compraventa", declaran "su intención de vender y comprar", "el compromiso de compraventa asumido se llevará a cabo") como por el contenido de derechos y obligaciones (se prevé un "calendario de ejecución del compromiso", un "calendario de ventas parciales" y las "formas de pago" en distintas fases). Y responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional. "

Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido."

La resolución por incumplimiento que contempla el artículo 1124 del Código civil prevé el caso de que, en obligaciones sinalagmáticas, como las derivadas del presente precontrato bilateral de compraventa, la parte que ha cumplido pueda resolver si la otra parte no cumple. Se trata de incumplimiento básico; no defectuoso, sino esencial y se trata de incumplimiento objetivo, como dice la sentencia de 12 de junio de 2008 , reiterando jurisprudencia anterior:

"La jurisprudencia de esta Sala, que ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 7 de mayo de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 y 26 de noviembre de 2007 ), ha señalado también que la descripción de la conducta cumplidora o incumplidora de los contratantes son cuestiones de hecho reservadas a los órganos de instancia, cuyas declaraciones deben respetarse en casación a menos que se impugne en debida forma, alegando error de derecho cometido por aquéllos en la valoración de la prueba ( SSTS 8 de febrero de 1993 , 2 de diciembre de 1995 , 18 de julio de 1996 , 13 de febrero de 1998 , 11 de febrero de 1999 y 21 de marzo de 2002 , por citar solamente algunas). "

Pues bien, una vez determinada la naturaleza de la figura jurídica ante la que nos encontramos la referida STS 21 de marzo de 2012 continua señalando: "CUARTO .- El recurso de casación que ha formulado la sociedad demandada en la instancia y condenada en ambas sentencias, contiene -como se ha apuntado anteriormente- tres motivos, todos ellos por infracción del artículo 1124 del Código civil , que necesariamente deben ser desestimados.

El primero de ellos alega, además, la infracción del artículo 1506 que no hace sino una mera remisión a la resolución por las mismas causas que todas las obligaciones . El desarrollo del motivo viene centrado en que no hubo un incumplimiento por su parte, sino una mero retraso en el cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública. No puede aceptarse este planteamiento. En el precontrato, en la cláusula que ha sido transcrita, se había pactado que la escritura de compraventa se otorgará como máximo el día 31 de julio de 2007: es un pacto que las partes han tenido por conveniente imponer, como dice el artículo 1255 del Código civil al proclamar el principio de autonomía de la voluntad y que debe cumplirse al tenor del mismo, como añade el artículo 1091 que consagra explícitamente la lex contractus al expresar que las obligaciones que nacen de los contratos (o precontratos ) tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y que ha destacado la jurisprudencia en numerosas sentencias, como las 6 de octubre 2005 , 5 de octubre de 2006 , 7 de febrero de 2007 .

El texto del pacto es explícito y no admite dudas: se fija el plazo de ejecución y se ha fijado por voluntad libre de las partes. No se trata de una cierta obligación cuyo cumplimiento sufre un mero retraso; se trata de un pacto expreso de tiempo de ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse: pacta sunt servanda y cuyo incumplimiento da lugar a la resolución, conforme al artículo 1124 del Código civil del que no se ha producido infracción alguna.

En el desarrollo del motivo se mezclan unas reflexiones sobre si el contrato de autos es una compraventa o una promesa de venta, para concluir que se ha producido un mero retraso que no da lugar a la resolución. Ya se ha dicho que es un precontrato bilateral de compraventa; no se ha configurado por las partes como compraventa de cosa futura. Y, en todo caso, se ha producido -como se ha dicho- un incumplimiento esencial, que da lugar a la resolución.

QUINTO .- El segundo motivo del recurso de casación insiste en la misma idea que el motivo anterior. Resalta que la resolución de las obligaciones debe interpretarse de manera restrictiva y aun excepcional, lo cual es cierto, aunque también es cierto el principio, antes aludido de pacta sunt servanda . En este motivo se destaca que nunca tuvo la voluntad de negar el otorgamiento de escritura pública, pero ya anteriormente se ha expresado que el incumplimiento que motiva la resolución no es el subjetivo, voluntad rebelde al cumplimiento, sino el objetivo "bastando que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte" , como dice la sentencia de 31 de octubre de 2006 o el "hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento de la obligación" matiza la de 26 de diciembre de 2006 y recuerda la de 10 de mayo de 2007 que "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde".

En el caso de autos, llegó el plazo máximo fijado voluntariamente en el precontrato y, objetivamente, se incumplió "por causa imputable a la vendedora" como declara probado la sentencia de instancia, con lo cual quedó definitivamente incumplido el plazo marcado, con fecha límite, "como máximo" dice el texto del precontrato".

Pues bien, dicha jurisprudencia es de plena aplicación a nuestro asunto y ello por lo siguiente: como bien señala la sentencia de instancia, y después de visionado el acto de la audiencia previa y el mismo acto del juicio, "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Este hecho resulta acreditado reconociendo el mismo testigo Sr. Belarmino, abogado de la demandada, que se comprometió el abogado del vendedor a obtener la documentación para poder arrendar la propiedad; es decir, en la interpretación necesaria que debemos hacer del contrato (bastante parco en su redacción) resulta evidente que una de las obligaciones del vendedor era transmitir la propiedad en condiciones aptas para poder ser alquilada y para ello, como reconoce el testigo Sr. Belarmino, solicitaron la licencia para alquiler turístico y el certificado de no infracción urbanística ya que la propiedad, a pesar de lo indicado en el contrato original (no en la traducción), no contaba con licencia de primera ocupación. Dicha circunstancia era conocida por la compradora indicando la testigo Sra. Agustín, hija del comprador y encargada de las negociaciones, que sabían que no tenía licencia de primera ocupación pero que sí existía un equivalente que había que sacar del Ayuntamiento pero que nunca vieron. Por tanto la obtención de este documento "certificado de no infracción urbanística" se constituye en obligación derivada del contrato. Las partes lo hicieron equivalente a la obtención de la licencia de primera ocupación.

Dicho esto, observamos que en el contrato (a pesar de nuevo de la deficiente traducción) se pactó que el 16 de abril de 2021 se celebraría el contrato privado de compraventa (con la obligación de pagar 60.500 euros) y el 3 de mayo de 2021 se otorgaría la escritura pública (con la obligación de pagar el resto, 604.500 euros) -ambas partes están de acuerdo en estos hitos-. Pues bien, lo que es evidente es que a la fecha prevista para celebrar el contrato privado -16 de abril de 2021- la vivienda no contaba con el certificado de no infracción urbanística resultando que la parte vendedora (la obligada a proporcionarlo) no lo solicitó hasta el 14 de abril de 2021 a las 17:32 horas (doc. nº 4 de la demanda) por lo que resulta imposible que estuviera expedido para esa fecha (es más no se concedió hasta el 30 de abril de 2021 no comunicándose a la compradora hasta el 3 de mayo de 2021) por lo que la parte compradora, ante estas circunstancias, remitió burofax a la demandada con fecha 2 de mayo de 2021 en el que se le manifestaba que debido al incumplimiento contractual por la vendedora se le solicitaba el abono de DOCE MIL EUROS (12.000 €), tal y como se estableció en el contrato de reserva, en el apartado: Reembolso del depósito: ... Si el Vendedor no cumple con los términos y condiciones descritos, el doble del depósito pagado se devolverá al comprador" (documento nº 5 de la demanda). Es más, la propia demandada reconoce que efectivamente recibió dicha comunicación y que, incluso antes, ya se habían puesto en contacto con la misma para indicarle que se daba por resuelta la compraventa ya que, consecuencia del incumplimiento de la parte vendedora, no había tiempo material para proporcionar toda la documentación legal necesaria ni para el contrato privado de compraventa ni para la elevación a público del mismo y exigiendo la devolución de los 6.000€ depositados en concepto de arras.

Por consiguiente, insistimos, es evidente que a la fecha prevista para celebrar el contrato privado -16 de abril de 2021- la vivienda no contaba con el certificado de no infracción urbanística resultando que la parte vendedora (la obligada a proporcionarlo) no lo solicitó hasta el 14 de abril de 2021 a las 17:32 horas. A partir de este hecho la demandada afirma que la obtención de dicha documentación la parte actora la considera un elemento esencial pero, según ella, no es una obligación a cumplir previa firma del contrato privado de compraventa pues ninguno de estos dos términos se recogieron en el contrato de reserva. Sin embargo, como hemos visto, esto no es cierto ya que, insistimos, la obtención de este documento "certificado de no infracción urbanística" se constituyó en obligación derivada del contrato. Las partes lo hicieron equivalente a la obtención de la licencia de primera ocupación. Por consiguiente, y aquí discrepamos de la sentencia de instancia cuando afirma: "examinado el tenor literal del contrato, conforme al art. 1.281 del Código civil, no se pactó en el mismo que la vendedora tuviera ya en su poder o su disposición toda la documentación aludida, sino que la habría de obtener, aunque sin fijar plazo ni fecha límite para ello, debiendo estimarse que ello resultaba obviamente necesario no para la firma del contrato privado (prevista para el 16 de abril de 2.021), sino para la del otorgamiento de la escritura de compraventa, cuya fecha límite se estableció en el día 3 de mayo de 2.021", ya que dicha documentación (certificado de no infracción urbanística) debía existir ya no sólo para la elevación a escritura pública sino para la firma del contrato privado al que se habían obligado las partes. Por tanto, a la fecha prevista de firma del contrato privado faltaba por cumplir una obligación de la vendedora, cual era la obtención del tan aludido certificado.

Pues bien, llegados a este punto sólo resta analizar si efectivamente dicha obligación se ha constituído como esencial en el acuerdo celebrado. Y entendemos que sí ya que, tal y como afirma la resolución de instancia, "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Es decir, no se especificó qué documentación era la que debía proporcionarse al futuro comprador hoy demandante, aunque ambas partes convienen en que desde luego incluía, tal y como resulta legalmente exigible según reiterada doctrina jurisprudencial, el certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella que sustituía a la licencia de primera ocupación por encontrarse la vivienda fuera de ordenación y no poder expedirse ésta (y en ello convienen ambas partes) Es decir, fue requisito esencial que cuando se celebrara el contrato de compraventa la vivienda estuviera provista de dicha certificación y lo cierto es que, llegado el término -16 de abril de 2021-, no se encontraba expedida por lo cual la actora resolvió el acuerdo antes de llegar la fecha prevista para elevar a escritura pública. Ante la argumentación del escaso lapso temporal entre la firma de la reserva o promesa de venta y la fecha fijada para celebrar el contrato privado y la imposibilidad de obtener en dicho plazo el certificado, es lo cierto que así fue pactado por las partes y si la vendedora no lo consideraba suficiente debería de haber negociado y establecido un plazo superior. Por consiguiente, el recurso de apelación interpuesto debe ser estimado condenando a la parte a la parte demandada a que abone a la actora la suma de 12.000 euros

TERCERO.- En cuanto a las costas causadas en esta alzada, estimado el recurso de apelación, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede su imposición a ninguna de las partes; en cuanto a las de primera instanci, al estimarse la demanda, procede imponerlas a la demandada.

VISTOS, los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso que nos ocupa,

PRIMERO.- Que frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, la parte apelante, demandante del procedimiento, interpone recurso de apelación sustentado en los siguientes motivos expresados como sigue: Error en la valoración de la Prueba y en la aplicación del Derecho realizada.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia en cuanto a lo que ha sido objeto de apelación.

SEGUNDO.- Concretados así los términos del debate, es preciso hacer las siguientes consideraciones con relación al recurso de apelación interpuesto:

Resulta obvio que la parte recurrente, basa su recurso, como señalamos, en el error en la valoración de la prueba.

A este respecto, el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-. Por lo tanto, la Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3]. En este sentido la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 (Roj: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, mantiene:

Como esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero, siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,

"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre, y SSTC 3/1996, de 15 de enero, y 9/1998, de 13 de enero) " ...".

Ello supone que, en la Ley de Enjuiciamiento Civil, la segunda instancia no constituye un nuevo juicio en que puedan aducirse toda clase de hechos y argumentos o formularse pretensiones nuevas sobre el caso. En virtud del recurso de apelación sólo puede perseguirse la revocación de la sentencia con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ( artículo 456.1 LEC) . La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, configura un recurso de apelación "limitado" de modo que el enjuiciamiento se restringe a la revisión de lo actuado y de la decisión recaída, con los mismos materiales aportados en la primera instancia, de forma que la actuación del órgano de segunda instancia se contrae a examinar y valorar la corrección de lo ya actuado y resuelto, sin que se pueda introducir a través del recurso de apelación hechos o argumentos nuevos y sobre los que, por consiguiente, no pudo suscitarse debate en primer grado. Al no constituir un nuevo proceso, las partes no pueden pretender a través del recurso de apelación que se reproduzcan o reabran aquellas actividades de alegación y prueba que son propias de la primera instancia, y menos aún articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquélla, sino postular que un segundo órgano jurisdiccional reexamine las peticiones ya planteadas y los pronunciamientos recaídos en primer grado, encontrándose dicho órgano jurisdiccional en la misma situación en la que se hallaba el de primera instancia al tiempo de resolver. Así, según la doctrina y la jurisprudencia, son principios esenciales del recurso de apelación: en primer lugar, el principio tantun devolutum quantum apellatum, que significa que el órgano ad quem no puede entrar a conocer sobre extremos consentidos por las partes y cuya revisión no ha sido instada en los escritos de interposición e impugnación, si bien este principio se rompe en algunos casos, que son cuando los Tribunales pueden pronunciarse sobre algunas cuestiones de oficio; en segundo lugar, la prohibición de reformatio in peius, que implica que el Tribunal no puede modificar la sentencia o auto apelado en perjuicio del apelante, salvo en casos de impugnación a la apelación; y en tercer lugar, el principio pedente apellatione nihil innovetur, que supone que en esta segunda instancia sólo se puede extender a lo que se ha discutido en la primera instancia.

Por otra pare es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Ahora bien; resulta impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado, de forma objetiva e imparcial, por Jueces y magistrados de instancia deba ser sustituido, sin la debida justificación, por el practicado, de forma parcial y subjetiva, por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada, sin la debida justificación, la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces y magistrado por el suyo propio - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 18 de febrero de 1992, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no conste que el juzgador incurrió en error de hecho o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-.

En este sentido, en aquellos supuestos en los que el recurso de apelación interpuesto se fundamenta en una errónea valoración de la prueba, debe mantenerse que, conforme tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 28 de junio de 2012 y 3 de noviembre de 2015, entre otras, no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, sino que es necesario que concurran los siguientes requisitos: 1/ que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión y 2/ que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales. Desarrollando esos conceptos, el Tribunal Constitucional en sentencias de 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, indica que "...concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración". Y en la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal Constitucional enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, "...inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia".

Por lo tanto, no toda discrepancia respecto a la valoración probatoria realizada por el juez de instancia conlleva una sentencia revocatoria en la segunda instancia, debiendo recordarse, a estos efectos, que, como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional ( SSTS de 14 de junio y 3 de julio de 1997 y de 23 de febrero de 1999 ; y STC 138/1991, de 20 de junio) la Constitución no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas, siendo un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de unos incide en el resultado de otros. Así mismo el Tribunal Supremo, en su sentencia 372/10, de 18 de junio de 2010, afirma que "el Tribunal no tiene necesariamente que explicar la valoración que da a todos y cada uno de los medios probatorios, porque ello podría hacer su tarea infinita o desproporcionada, sino que basta que explicite suficientemente los elementos que ha tenido en cuenta para fijar los datos fácticos relevantes y controvertidos."

Dicho esto la sentencia de instancia parte de los siguientes asertos:

1/"no cabe duda de que nos encontramos ante un contrato de promesa de venta con arras como resulta del contenido de sus cláusulas interpretadas conforme a su sentido literal y a la intención de los contratantes que se desprende de ellos ( art. 1.281 del Código civil), procede resolver en primer lugar sobre si las arras pactadas y entregadas han de consideradas como arras penitenciales o de desistimiento conforme al art. 1.454 del Código Civil, debiendo, por tanto, resolverse si procede tener a la parte compradora (el actor) por desistida del contrato y por resuelto éste, con la consiguiente pérdida por la misma de tales arras, o si la falta de otorgamiento del contrato privado y de la escritura de compraventa obedeció al incumplimiento de la vendedora demandada con la consiguiente obligación de ésta de devolver tales arras duplicadas al comprador demandante".

2/ "con observancia de los anteriores criterios jurisprudenciales y de lo expuesto en cuanto a las alegaciones de las partes, atendido el tenor literal del contrato de reserva de compra con arras (contrato de 1 de abril de 2.021 aportado como documentos nº 2 y 3 de la demanda), que en cuanto a las arras estipula que "Reembolso del depósito: si la finalización no se lleva a cabo debido por culpa del comprador, el depósito pagado se perderá en beneficio para el vendedor. Si el Vendedor no cumple con los términos y condiciones descritos, el doble del depósito pagado se devolverá al comprador", ha de concluirse que las arras pactadas han de ser, sin duda alguna, consideradas y calificadas como penitenciales, extremo que no discuten y en el que convienen ambas partes".

3/ "procede abordar el examen de la cuestión esencial objeto de litigio, tal y como ha quedado ya reseñada, esto es, si lo que se produjo fue un desistimiento del contrato por parte del comprador demandante o un incumplimiento por la vendedora demandada, la entidad Part Two Properties, S.L.".

4/ "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Es decir, no se especificó qué documentación era la que debía proporcionarse al futuro comprador hoy demandante, aunque ambas partes convienen en que desde luego incluía, tal y como resulta legalmente exigible según reiterada doctrina jurisprudencial, el certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella que sustituía a la licencia de primera ocupación por encontrarse la vivienda fuera de ordenación y no poder expedirse ésta (y en ello convienen ambas partes), siendo de señalar que la licencia turística a nombre del comprador no podía tramitarse ni obtenerse hasta una vez otorgada la escritura de compraventa cuando el mismo fuera ya propietario, extremo éste no discutido por el actor y que el mismo no alega como incumplimiento de la demandada, además de que el contrato de reserva no fija plazo alguno ni fecha límite para ello, aunque la licencia de vivienda para fines turísticos fue obtenida con fecha de 27 de abril de 2.021, como acredita el documento nº 1 del escrito de contestación".

5/ "examinado el tenor literal del contrato, conforme al art. 1.281 del Código civil, no se pactó en el mismo que la vendedora tuviera ya en su poder o su disposición toda la documentación aludida, sino que la habría de obtener, aunque sin fijar plazo ni fecha límite para ello, debiendo estimarse que ello resultaba obviamente necesario no para la firma del contrato privado (prevista para el 16 de abril de 2.021), sino para la del otorgamiento de la escritura de compraventa, cuya fecha límite se estableció en el día 3 de mayo de 2.021. Y el documento en cuya ausencia funda el actor su alegación de incumplimiento por la demandada estaba constituido por el aludido certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella, resultando que el mismo fue solicitado por la mercantil demandada con fecha de 14 de abril de 2.021 (documento nº 4 de la demanda), siendo obtenido el día 30 de abril siguiente (documento nº 9 de la demanda y nº 2 de la contestación) y comunicado ello al abogado de la parte actora el 3 de mayo de 2.021, extremos que dicha parte reconoce de forma expresa, de modo que ha de estimarse que en la fecha límite pactada para el otorgamiento de la escritura y para la obtención de la necesaria documentación de la vivienda, tal documentación y, en particular, el mencionado certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella, ya había sido obtenido y comunicado ello a la parte compradora, de modo y manera que ha de concluirse que la vendedora había cumplido con sus obligaciones al respecto y se estaba en disposición de otorgar la correspondiente escritura de compraventa, sin necesidad de contrato privado, aun cuando el mismo podía haber sido suscrito con anterioridad".

6/ "el futuro comprador hoy demandante no sólo no otorgó dicha escritura sino que había ya comunicado con anterioridad su voluntad de resolver el contrato de reserva de venta, concretamente con fecha de 12 de abril de 2.021 (así lo alega en su demanda), es decir, en fecha muy anterior a la fecha pactada para la firma del contrato privado y a la fecha límite para el otorgamiento de la escritura, siendo ello posteriormente reiterado con requerimiento de devolución de las arras duplicadas con fecha de 2 de mayo de 2.021 (documento nº 5 de la demanda), aun anterior a la fecha límite convenida en el contrato; debiendo reiterarse que no resulta de lo actuado la existencia de incumplimiento alguno por parte de la vendedora Part Two Properties, S.L. que pueda ser calificado como tal, ni mucho menos grave ni esencial, sino, antes al contrario, la concurrencia de un desistimiento unilateral del contrato de reserva de compraventa con arras por parte del comprador demandante Sr. Agustín"

Y por todo ello concluye que "lo que existió fue un desistimiento del contrato por parte del comprador demandante Sr. Agustín, y no un incumplimiento por parte de la vendedora demandada Part Two Properties, S.L., supuesto incumplimiento éste que ha quedado totalmente huérfano de prueba, siendo por ello procedente, de conformidad con la doctrina jurisprudencial expuesta y con lo pactado en el contrato, estimar que una vez resuelto el contrato de promesa de venta con entrega de arras suscrito entre ambas partes con fecha de 1 de abril de 2.021 por desistimiento unilateral del demandante Sr. Agustín, por aplicación de lo pactado en el contrato, del art. 1.454 del Código civil y de la doctrina jurisprudencial expuesta, no ha lugar a la devolución por la vendedora al comprador demandante ni del importe de las arras penitenciales pactadas y entregadas en su día por el mismo, ni, por supuesto, de su duplo, con la consiguiente íntegra desestimación de la demanda".

Dicho lo anterior debemos de partir de la conceptuación realizada por el Tribunal Supremo en este tipo de cuestiones: la STS del 21 de marzo de 2012 señala lo siguiente: "Conviene hacer precisiones previas, relativas al llamado "contrato de reserva", a las arras que el contrato llama "penitenciales" y a la resolución por incumplimiento.

El "contrato de reserva" ha sido calificado por las sentencias de instancia y ha sido aceptado por ambas partes litigantes, como precontrato bilateral de compraventa en el que las dos partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato, de compraventa en el presente caso. Es una especie del género de precontrato que se incardina en la norma del artículo 1451 del Código civil y es contemplado explícitamente en la sentencia de 20 de abril de 2001 que destaca que tiene un régimen distinto del de la compraventa misma y es desarrollado por la de 14 de diciembre de 2006 que dice:

"En cuanto a la calificación del negocio jurídico. Es un precontrato bilateral de compraventa. Lo que se advierte, tanto por el tenor literal del mismo (le llaman "compromiso de compraventa", declaran "su intención de vender y comprar", "el compromiso de compraventa asumido se llevará a cabo") como por el contenido de derechos y obligaciones (se prevé un "calendario de ejecución del compromiso", un "calendario de ventas parciales" y las "formas de pago" en distintas fases). Y responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional. "

Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido."

La resolución por incumplimiento que contempla el artículo 1124 del Código civil prevé el caso de que, en obligaciones sinalagmáticas, como las derivadas del presente precontrato bilateral de compraventa, la parte que ha cumplido pueda resolver si la otra parte no cumple. Se trata de incumplimiento básico; no defectuoso, sino esencial y se trata de incumplimiento objetivo, como dice la sentencia de 12 de junio de 2008 , reiterando jurisprudencia anterior:

"La jurisprudencia de esta Sala, que ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 7 de mayo de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 y 26 de noviembre de 2007 ), ha señalado también que la descripción de la conducta cumplidora o incumplidora de los contratantes son cuestiones de hecho reservadas a los órganos de instancia, cuyas declaraciones deben respetarse en casación a menos que se impugne en debida forma, alegando error de derecho cometido por aquéllos en la valoración de la prueba ( SSTS 8 de febrero de 1993 , 2 de diciembre de 1995 , 18 de julio de 1996 , 13 de febrero de 1998 , 11 de febrero de 1999 y 21 de marzo de 2002 , por citar solamente algunas). "

Pues bien, una vez determinada la naturaleza de la figura jurídica ante la que nos encontramos la referida STS 21 de marzo de 2012 continua señalando: "CUARTO .- El recurso de casación que ha formulado la sociedad demandada en la instancia y condenada en ambas sentencias, contiene -como se ha apuntado anteriormente- tres motivos, todos ellos por infracción del artículo 1124 del Código civil , que necesariamente deben ser desestimados.

El primero de ellos alega, además, la infracción del artículo 1506 que no hace sino una mera remisión a la resolución por las mismas causas que todas las obligaciones . El desarrollo del motivo viene centrado en que no hubo un incumplimiento por su parte, sino una mero retraso en el cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública. No puede aceptarse este planteamiento. En el precontrato, en la cláusula que ha sido transcrita, se había pactado que la escritura de compraventa se otorgará como máximo el día 31 de julio de 2007: es un pacto que las partes han tenido por conveniente imponer, como dice el artículo 1255 del Código civil al proclamar el principio de autonomía de la voluntad y que debe cumplirse al tenor del mismo, como añade el artículo 1091 que consagra explícitamente la lex contractus al expresar que las obligaciones que nacen de los contratos (o precontratos ) tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y que ha destacado la jurisprudencia en numerosas sentencias, como las 6 de octubre 2005 , 5 de octubre de 2006 , 7 de febrero de 2007 .

El texto del pacto es explícito y no admite dudas: se fija el plazo de ejecución y se ha fijado por voluntad libre de las partes. No se trata de una cierta obligación cuyo cumplimiento sufre un mero retraso; se trata de un pacto expreso de tiempo de ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse: pacta sunt servanda y cuyo incumplimiento da lugar a la resolución, conforme al artículo 1124 del Código civil del que no se ha producido infracción alguna.

En el desarrollo del motivo se mezclan unas reflexiones sobre si el contrato de autos es una compraventa o una promesa de venta, para concluir que se ha producido un mero retraso que no da lugar a la resolución. Ya se ha dicho que es un precontrato bilateral de compraventa; no se ha configurado por las partes como compraventa de cosa futura. Y, en todo caso, se ha producido -como se ha dicho- un incumplimiento esencial, que da lugar a la resolución.

QUINTO .- El segundo motivo del recurso de casación insiste en la misma idea que el motivo anterior. Resalta que la resolución de las obligaciones debe interpretarse de manera restrictiva y aun excepcional, lo cual es cierto, aunque también es cierto el principio, antes aludido de pacta sunt servanda . En este motivo se destaca que nunca tuvo la voluntad de negar el otorgamiento de escritura pública, pero ya anteriormente se ha expresado que el incumplimiento que motiva la resolución no es el subjetivo, voluntad rebelde al cumplimiento, sino el objetivo "bastando que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte" , como dice la sentencia de 31 de octubre de 2006 o el "hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento de la obligación" matiza la de 26 de diciembre de 2006 y recuerda la de 10 de mayo de 2007 que "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde".

En el caso de autos, llegó el plazo máximo fijado voluntariamente en el precontrato y, objetivamente, se incumplió "por causa imputable a la vendedora" como declara probado la sentencia de instancia, con lo cual quedó definitivamente incumplido el plazo marcado, con fecha límite, "como máximo" dice el texto del precontrato".

Pues bien, dicha jurisprudencia es de plena aplicación a nuestro asunto y ello por lo siguiente: como bien señala la sentencia de instancia, y después de visionado el acto de la audiencia previa y el mismo acto del juicio, "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Este hecho resulta acreditado reconociendo el mismo testigo Sr. Belarmino, abogado de la demandada, que se comprometió el abogado del vendedor a obtener la documentación para poder arrendar la propiedad; es decir, en la interpretación necesaria que debemos hacer del contrato (bastante parco en su redacción) resulta evidente que una de las obligaciones del vendedor era transmitir la propiedad en condiciones aptas para poder ser alquilada y para ello, como reconoce el testigo Sr. Belarmino, solicitaron la licencia para alquiler turístico y el certificado de no infracción urbanística ya que la propiedad, a pesar de lo indicado en el contrato original (no en la traducción), no contaba con licencia de primera ocupación. Dicha circunstancia era conocida por la compradora indicando la testigo Sra. Agustín, hija del comprador y encargada de las negociaciones, que sabían que no tenía licencia de primera ocupación pero que sí existía un equivalente que había que sacar del Ayuntamiento pero que nunca vieron. Por tanto la obtención de este documento "certificado de no infracción urbanística" se constituye en obligación derivada del contrato. Las partes lo hicieron equivalente a la obtención de la licencia de primera ocupación.

Dicho esto, observamos que en el contrato (a pesar de nuevo de la deficiente traducción) se pactó que el 16 de abril de 2021 se celebraría el contrato privado de compraventa (con la obligación de pagar 60.500 euros) y el 3 de mayo de 2021 se otorgaría la escritura pública (con la obligación de pagar el resto, 604.500 euros) -ambas partes están de acuerdo en estos hitos-. Pues bien, lo que es evidente es que a la fecha prevista para celebrar el contrato privado -16 de abril de 2021- la vivienda no contaba con el certificado de no infracción urbanística resultando que la parte vendedora (la obligada a proporcionarlo) no lo solicitó hasta el 14 de abril de 2021 a las 17:32 horas (doc. nº 4 de la demanda) por lo que resulta imposible que estuviera expedido para esa fecha (es más no se concedió hasta el 30 de abril de 2021 no comunicándose a la compradora hasta el 3 de mayo de 2021) por lo que la parte compradora, ante estas circunstancias, remitió burofax a la demandada con fecha 2 de mayo de 2021 en el que se le manifestaba que debido al incumplimiento contractual por la vendedora se le solicitaba el abono de DOCE MIL EUROS (12.000 €), tal y como se estableció en el contrato de reserva, en el apartado: Reembolso del depósito: ... Si el Vendedor no cumple con los términos y condiciones descritos, el doble del depósito pagado se devolverá al comprador" (documento nº 5 de la demanda). Es más, la propia demandada reconoce que efectivamente recibió dicha comunicación y que, incluso antes, ya se habían puesto en contacto con la misma para indicarle que se daba por resuelta la compraventa ya que, consecuencia del incumplimiento de la parte vendedora, no había tiempo material para proporcionar toda la documentación legal necesaria ni para el contrato privado de compraventa ni para la elevación a público del mismo y exigiendo la devolución de los 6.000€ depositados en concepto de arras.

Por consiguiente, insistimos, es evidente que a la fecha prevista para celebrar el contrato privado -16 de abril de 2021- la vivienda no contaba con el certificado de no infracción urbanística resultando que la parte vendedora (la obligada a proporcionarlo) no lo solicitó hasta el 14 de abril de 2021 a las 17:32 horas. A partir de este hecho la demandada afirma que la obtención de dicha documentación la parte actora la considera un elemento esencial pero, según ella, no es una obligación a cumplir previa firma del contrato privado de compraventa pues ninguno de estos dos términos se recogieron en el contrato de reserva. Sin embargo, como hemos visto, esto no es cierto ya que, insistimos, la obtención de este documento "certificado de no infracción urbanística" se constituyó en obligación derivada del contrato. Las partes lo hicieron equivalente a la obtención de la licencia de primera ocupación. Por consiguiente, y aquí discrepamos de la sentencia de instancia cuando afirma: "examinado el tenor literal del contrato, conforme al art. 1.281 del Código civil, no se pactó en el mismo que la vendedora tuviera ya en su poder o su disposición toda la documentación aludida, sino que la habría de obtener, aunque sin fijar plazo ni fecha límite para ello, debiendo estimarse que ello resultaba obviamente necesario no para la firma del contrato privado (prevista para el 16 de abril de 2.021), sino para la del otorgamiento de la escritura de compraventa, cuya fecha límite se estableció en el día 3 de mayo de 2.021", ya que dicha documentación (certificado de no infracción urbanística) debía existir ya no sólo para la elevación a escritura pública sino para la firma del contrato privado al que se habían obligado las partes. Por tanto, a la fecha prevista de firma del contrato privado faltaba por cumplir una obligación de la vendedora, cual era la obtención del tan aludido certificado.

Pues bien, llegados a este punto sólo resta analizar si efectivamente dicha obligación se ha constituído como esencial en el acuerdo celebrado. Y entendemos que sí ya que, tal y como afirma la resolución de instancia, "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Es decir, no se especificó qué documentación era la que debía proporcionarse al futuro comprador hoy demandante, aunque ambas partes convienen en que desde luego incluía, tal y como resulta legalmente exigible según reiterada doctrina jurisprudencial, el certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella que sustituía a la licencia de primera ocupación por encontrarse la vivienda fuera de ordenación y no poder expedirse ésta (y en ello convienen ambas partes) Es decir, fue requisito esencial que cuando se celebrara el contrato de compraventa la vivienda estuviera provista de dicha certificación y lo cierto es que, llegado el término -16 de abril de 2021-, no se encontraba expedida por lo cual la actora resolvió el acuerdo antes de llegar la fecha prevista para elevar a escritura pública. Ante la argumentación del escaso lapso temporal entre la firma de la reserva o promesa de venta y la fecha fijada para celebrar el contrato privado y la imposibilidad de obtener en dicho plazo el certificado, es lo cierto que así fue pactado por las partes y si la vendedora no lo consideraba suficiente debería de haber negociado y establecido un plazo superior. Por consiguiente, el recurso de apelación interpuesto debe ser estimado condenando a la parte a la parte demandada a que abone a la actora la suma de 12.000 euros

TERCERO.- En cuanto a las costas causadas en esta alzada, estimado el recurso de apelación, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede su imposición a ninguna de las partes; en cuanto a las de primera instanci, al estimarse la demanda, procede imponerlas a la demandada.

VISTOS, los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso que nos ocupa,

PRIMERO.- Que frente a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia, la parte apelante, demandante del procedimiento, interpone recurso de apelación sustentado en los siguientes motivos expresados como sigue: Error en la valoración de la Prueba y en la aplicación del Derecho realizada.

La parte apelada se opuso al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en la instancia en cuanto a lo que ha sido objeto de apelación.

SEGUNDO.- Concretados así los términos del debate, es preciso hacer las siguientes consideraciones con relación al recurso de apelación interpuesto:

Resulta obvio que la parte recurrente, basa su recurso, como señalamos, en el error en la valoración de la prueba.

A este respecto, el recurso ordinario de apelación es concebido como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito - T.S. 1ª SS. de 6 de julio de 1962 y 13 de mayo de 1992-. Por lo tanto, la Sala, en cuanto órgano "ad quem", tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris") para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y substantivas de aplicación al caso ( SSTS. 21/abr/93 [ RJ 1993, 3111], 18/feb/97 [ RJ 1997, 1427], 5/may/97 [ RJ 1997, 3669], 31/mar/98 [RJ 1998, 2038], y STC 15/ene/96 [RTC 1996, 3]. En este sentido la STS nº 38/2020 de fecha 22/01/2020 (Roj: STS 115/2020 - ECLI:ES:TS:2020:115) recordando otra anterior, la nº 63/2019 de 31/01/2019, mantiene:

Como esta sala ha declarado en reciente sentencia núm. 63/2019, de 31 enero, siguiendo una reiterada doctrina de carácter procesal de la propia sala,

"La sentencia del Tribunal Constitucional 212/2000, de 18 de septiembre calificó con precisión la apelación en estos términos: "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades, en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC), como una revisio prioris instantiae , en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre, y SSTC 3/1996, de 15 de enero, y 9/1998, de 13 de enero) " ...".

Ello supone que, en la Ley de Enjuiciamiento Civil, la segunda instancia no constituye un nuevo juicio en que puedan aducirse toda clase de hechos y argumentos o formularse pretensiones nuevas sobre el caso. En virtud del recurso de apelación sólo puede perseguirse la revocación de la sentencia con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia ( artículo 456.1 LEC) . La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de enero, configura un recurso de apelación "limitado" de modo que el enjuiciamiento se restringe a la revisión de lo actuado y de la decisión recaída, con los mismos materiales aportados en la primera instancia, de forma que la actuación del órgano de segunda instancia se contrae a examinar y valorar la corrección de lo ya actuado y resuelto, sin que se pueda introducir a través del recurso de apelación hechos o argumentos nuevos y sobre los que, por consiguiente, no pudo suscitarse debate en primer grado. Al no constituir un nuevo proceso, las partes no pueden pretender a través del recurso de apelación que se reproduzcan o reabran aquellas actividades de alegación y prueba que son propias de la primera instancia, y menos aún articular pretensiones nuevas o solicitudes no deducidas oportunamente en aquélla, sino postular que un segundo órgano jurisdiccional reexamine las peticiones ya planteadas y los pronunciamientos recaídos en primer grado, encontrándose dicho órgano jurisdiccional en la misma situación en la que se hallaba el de primera instancia al tiempo de resolver. Así, según la doctrina y la jurisprudencia, son principios esenciales del recurso de apelación: en primer lugar, el principio tantun devolutum quantum apellatum, que significa que el órgano ad quem no puede entrar a conocer sobre extremos consentidos por las partes y cuya revisión no ha sido instada en los escritos de interposición e impugnación, si bien este principio se rompe en algunos casos, que son cuando los Tribunales pueden pronunciarse sobre algunas cuestiones de oficio; en segundo lugar, la prohibición de reformatio in peius, que implica que el Tribunal no puede modificar la sentencia o auto apelado en perjuicio del apelante, salvo en casos de impugnación a la apelación; y en tercer lugar, el principio pedente apellatione nihil innovetur, que supone que en esta segunda instancia sólo se puede extender a lo que se ha discutido en la primera instancia.

Por otra pare es perfectamente lícito que el recurrente en apelación centre su recurso en criticar la valoración de la prueba hecha en la sentencia de primera instancia, e intente convencer al tribunal de segunda instancia de que su valoración de la prueba, aun parcial por responder a la defensa lícita de los intereses de parte, es más correcta que la sin duda imparcial, pero susceptible de crítica y de revisión, del Juez de Primera Instancia. Ahora bien; resulta impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado, de forma objetiva e imparcial, por Jueces y magistrados de instancia deba ser sustituido, sin la debida justificación, por el practicado, de forma parcial y subjetiva, por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada, sin la debida justificación, la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces y magistrado por el suyo propio - T.S. 1ª SS. de 16 de junio de 1970, 14 de mayo de 1981, 22 de enero de 1986, 18 de noviembre de 1987, 30 de marzo de 1988, 18 de febrero de 1992, 1 de marzo y 28 de octubre de 1994, 3 y 20 de julio y 7 de octubre de 1995, 23 de noviembre de 1996, 29 de julio de 1998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003-, debiendo, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no conste que el juzgador incurrió en error de hecho o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica - T.S. 1ª SS. de 18 de abril de 1992, 15 de noviembre de 1997 y 9 de febrero de 1998, entre otras-.

En este sentido, en aquellos supuestos en los que el recurso de apelación interpuesto se fundamenta en una errónea valoración de la prueba, debe mantenerse que, conforme tiene declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 28 de junio de 2012 y 3 de noviembre de 2015, entre otras, no todos los errores sobre valoración de la prueba tienen relevancia constitucional, sino que es necesario que concurran los siguientes requisitos: 1/ que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión y 2/ que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales. Desarrollando esos conceptos, el Tribunal Constitucional en sentencias de 29/2005, de 14 de febrero y 211/2009, de 26 de noviembre, indica que "...concurre error patente en aquellos supuestos en que las resoluciones judiciales parten de un presupuesto fáctico que se manifiesta erróneo a la luz de un medio de prueba incorporado válidamente a las actuaciones cuyo contenido no hubiera sido tomado en consideración". Y en la sentencia número 55/2001, de 26 de febrero, el Tribunal Constitucional enumera los requisitos que deben concurrir para apreciar vulneración de la tutela judicial efectiva, en particular, que el error debe ser patente, es decir, "...inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales, por haberse llegado a una conclusión absurda o contraria a los principios elementales de la lógica y de la experiencia".

Por lo tanto, no toda discrepancia respecto a la valoración probatoria realizada por el juez de instancia conlleva una sentencia revocatoria en la segunda instancia, debiendo recordarse, a estos efectos, que, como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional ( SSTS de 14 de junio y 3 de julio de 1997 y de 23 de febrero de 1999 ; y STC 138/1991, de 20 de junio) la Constitución no garantiza que cada una de las pruebas practicadas haya de ser objeto en la sentencia de un análisis individualizado y explícito sino que, antes bien, es constitucionalmente posible una valoración conjunta de las pruebas practicadas, siendo un sistema necesario, por ejemplo, cuando varios medios de prueba se complementan entre sí o, incluso, cuando el resultado de unos incide en el resultado de otros. Así mismo el Tribunal Supremo, en su sentencia 372/10, de 18 de junio de 2010, afirma que "el Tribunal no tiene necesariamente que explicar la valoración que da a todos y cada uno de los medios probatorios, porque ello podría hacer su tarea infinita o desproporcionada, sino que basta que explicite suficientemente los elementos que ha tenido en cuenta para fijar los datos fácticos relevantes y controvertidos."

Dicho esto la sentencia de instancia parte de los siguientes asertos:

1/"no cabe duda de que nos encontramos ante un contrato de promesa de venta con arras como resulta del contenido de sus cláusulas interpretadas conforme a su sentido literal y a la intención de los contratantes que se desprende de ellos ( art. 1.281 del Código civil), procede resolver en primer lugar sobre si las arras pactadas y entregadas han de consideradas como arras penitenciales o de desistimiento conforme al art. 1.454 del Código Civil, debiendo, por tanto, resolverse si procede tener a la parte compradora (el actor) por desistida del contrato y por resuelto éste, con la consiguiente pérdida por la misma de tales arras, o si la falta de otorgamiento del contrato privado y de la escritura de compraventa obedeció al incumplimiento de la vendedora demandada con la consiguiente obligación de ésta de devolver tales arras duplicadas al comprador demandante".

2/ "con observancia de los anteriores criterios jurisprudenciales y de lo expuesto en cuanto a las alegaciones de las partes, atendido el tenor literal del contrato de reserva de compra con arras (contrato de 1 de abril de 2.021 aportado como documentos nº 2 y 3 de la demanda), que en cuanto a las arras estipula que "Reembolso del depósito: si la finalización no se lleva a cabo debido por culpa del comprador, el depósito pagado se perderá en beneficio para el vendedor. Si el Vendedor no cumple con los términos y condiciones descritos, el doble del depósito pagado se devolverá al comprador", ha de concluirse que las arras pactadas han de ser, sin duda alguna, consideradas y calificadas como penitenciales, extremo que no discuten y en el que convienen ambas partes".

3/ "procede abordar el examen de la cuestión esencial objeto de litigio, tal y como ha quedado ya reseñada, esto es, si lo que se produjo fue un desistimiento del contrato por parte del comprador demandante o un incumplimiento por la vendedora demandada, la entidad Part Two Properties, S.L.".

4/ "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Es decir, no se especificó qué documentación era la que debía proporcionarse al futuro comprador hoy demandante, aunque ambas partes convienen en que desde luego incluía, tal y como resulta legalmente exigible según reiterada doctrina jurisprudencial, el certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella que sustituía a la licencia de primera ocupación por encontrarse la vivienda fuera de ordenación y no poder expedirse ésta (y en ello convienen ambas partes), siendo de señalar que la licencia turística a nombre del comprador no podía tramitarse ni obtenerse hasta una vez otorgada la escritura de compraventa cuando el mismo fuera ya propietario, extremo éste no discutido por el actor y que el mismo no alega como incumplimiento de la demandada, además de que el contrato de reserva no fija plazo alguno ni fecha límite para ello, aunque la licencia de vivienda para fines turísticos fue obtenida con fecha de 27 de abril de 2.021, como acredita el documento nº 1 del escrito de contestación".

5/ "examinado el tenor literal del contrato, conforme al art. 1.281 del Código civil, no se pactó en el mismo que la vendedora tuviera ya en su poder o su disposición toda la documentación aludida, sino que la habría de obtener, aunque sin fijar plazo ni fecha límite para ello, debiendo estimarse que ello resultaba obviamente necesario no para la firma del contrato privado (prevista para el 16 de abril de 2.021), sino para la del otorgamiento de la escritura de compraventa, cuya fecha límite se estableció en el día 3 de mayo de 2.021. Y el documento en cuya ausencia funda el actor su alegación de incumplimiento por la demandada estaba constituido por el aludido certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella, resultando que el mismo fue solicitado por la mercantil demandada con fecha de 14 de abril de 2.021 (documento nº 4 de la demanda), siendo obtenido el día 30 de abril siguiente (documento nº 9 de la demanda y nº 2 de la contestación) y comunicado ello al abogado de la parte actora el 3 de mayo de 2.021, extremos que dicha parte reconoce de forma expresa, de modo que ha de estimarse que en la fecha límite pactada para el otorgamiento de la escritura y para la obtención de la necesaria documentación de la vivienda, tal documentación y, en particular, el mencionado certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella, ya había sido obtenido y comunicado ello a la parte compradora, de modo y manera que ha de concluirse que la vendedora había cumplido con sus obligaciones al respecto y se estaba en disposición de otorgar la correspondiente escritura de compraventa, sin necesidad de contrato privado, aun cuando el mismo podía haber sido suscrito con anterioridad".

6/ "el futuro comprador hoy demandante no sólo no otorgó dicha escritura sino que había ya comunicado con anterioridad su voluntad de resolver el contrato de reserva de venta, concretamente con fecha de 12 de abril de 2.021 (así lo alega en su demanda), es decir, en fecha muy anterior a la fecha pactada para la firma del contrato privado y a la fecha límite para el otorgamiento de la escritura, siendo ello posteriormente reiterado con requerimiento de devolución de las arras duplicadas con fecha de 2 de mayo de 2.021 (documento nº 5 de la demanda), aun anterior a la fecha límite convenida en el contrato; debiendo reiterarse que no resulta de lo actuado la existencia de incumplimiento alguno por parte de la vendedora Part Two Properties, S.L. que pueda ser calificado como tal, ni mucho menos grave ni esencial, sino, antes al contrario, la concurrencia de un desistimiento unilateral del contrato de reserva de compraventa con arras por parte del comprador demandante Sr. Agustín"

Y por todo ello concluye que "lo que existió fue un desistimiento del contrato por parte del comprador demandante Sr. Agustín, y no un incumplimiento por parte de la vendedora demandada Part Two Properties, S.L., supuesto incumplimiento éste que ha quedado totalmente huérfano de prueba, siendo por ello procedente, de conformidad con la doctrina jurisprudencial expuesta y con lo pactado en el contrato, estimar que una vez resuelto el contrato de promesa de venta con entrega de arras suscrito entre ambas partes con fecha de 1 de abril de 2.021 por desistimiento unilateral del demandante Sr. Agustín, por aplicación de lo pactado en el contrato, del art. 1.454 del Código civil y de la doctrina jurisprudencial expuesta, no ha lugar a la devolución por la vendedora al comprador demandante ni del importe de las arras penitenciales pactadas y entregadas en su día por el mismo, ni, por supuesto, de su duplo, con la consiguiente íntegra desestimación de la demanda".

Dicho lo anterior debemos de partir de la conceptuación realizada por el Tribunal Supremo en este tipo de cuestiones: la STS del 21 de marzo de 2012 señala lo siguiente: "Conviene hacer precisiones previas, relativas al llamado "contrato de reserva", a las arras que el contrato llama "penitenciales" y a la resolución por incumplimiento.

El "contrato de reserva" ha sido calificado por las sentencias de instancia y ha sido aceptado por ambas partes litigantes, como precontrato bilateral de compraventa en el que las dos partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato, de compraventa en el presente caso. Es una especie del género de precontrato que se incardina en la norma del artículo 1451 del Código civil y es contemplado explícitamente en la sentencia de 20 de abril de 2001 que destaca que tiene un régimen distinto del de la compraventa misma y es desarrollado por la de 14 de diciembre de 2006 que dice:

"En cuanto a la calificación del negocio jurídico. Es un precontrato bilateral de compraventa. Lo que se advierte, tanto por el tenor literal del mismo (le llaman "compromiso de compraventa", declaran "su intención de vender y comprar", "el compromiso de compraventa asumido se llevará a cabo") como por el contenido de derechos y obligaciones (se prevé un "calendario de ejecución del compromiso", un "calendario de ventas parciales" y las "formas de pago" en distintas fases). Y responde al concepto típico y clásico de precontrato, como primera fase del iter contractus; la relación jurídica contractual nace en el precontrato y posteriormente se pone en vigor el contrato preparado; por tanto, se distinguen dos fases, la primera es el precontrato en que se concreta el contrato comprometido y las partes tiene la obligación y el derecho de ejecutarlo y la segunda, el cumplimiento del precontrato que implica la consumación del anterior. El precontrato bilateral -que es el presente- implica que ambas partes tienen el deber y el derecho de poner en vigor el contrato comprometido. El precontrato exige que el objeto esté perfectamente determinado -es el caso presente- y así, en el precontrato de compraventa conste la cosa vendida y el precio: si no estuvieran determinados e hiciera falta un nuevo acuerdo, se trataría de simples tratos previos, sin eficacia obligacional. "

Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato. La sentencia de 1 de diciembre de 2011 contempla el caso concreto de unas arras establecidas al amparo del artículo 1454 del Código civil en un precontrato de opción de compra. Se distinguen dos clases de arras. Las penales, previstas para el incumplimiento y las penitenciales o de desistimiento, a las que se refiere expresamente el artículo 1454 del Código civil que permite a una de las partes resolver (no "rescindir", como dice esta norma) perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor: éstas son las pactadas expresamente en la cláusula antes transcrita del contrato de 19 de febrero de 2007, así calificadas por las sentencias de instancia y referidas por numerosa jurisprudencia, como la sentencia de 24 de octubre de 2002 al expresar:

"Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido."

La resolución por incumplimiento que contempla el artículo 1124 del Código civil prevé el caso de que, en obligaciones sinalagmáticas, como las derivadas del presente precontrato bilateral de compraventa, la parte que ha cumplido pueda resolver si la otra parte no cumple. Se trata de incumplimiento básico; no defectuoso, sino esencial y se trata de incumplimiento objetivo, como dice la sentencia de 12 de junio de 2008 , reiterando jurisprudencia anterior:

"La jurisprudencia de esta Sala, que ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato ( Sentencias de 7 de mayo de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 y 26 de noviembre de 2007 ), ha señalado también que la descripción de la conducta cumplidora o incumplidora de los contratantes son cuestiones de hecho reservadas a los órganos de instancia, cuyas declaraciones deben respetarse en casación a menos que se impugne en debida forma, alegando error de derecho cometido por aquéllos en la valoración de la prueba ( SSTS 8 de febrero de 1993 , 2 de diciembre de 1995 , 18 de julio de 1996 , 13 de febrero de 1998 , 11 de febrero de 1999 y 21 de marzo de 2002 , por citar solamente algunas). "

Pues bien, una vez determinada la naturaleza de la figura jurídica ante la que nos encontramos la referida STS 21 de marzo de 2012 continua señalando: "CUARTO .- El recurso de casación que ha formulado la sociedad demandada en la instancia y condenada en ambas sentencias, contiene -como se ha apuntado anteriormente- tres motivos, todos ellos por infracción del artículo 1124 del Código civil , que necesariamente deben ser desestimados.

El primero de ellos alega, además, la infracción del artículo 1506 que no hace sino una mera remisión a la resolución por las mismas causas que todas las obligaciones . El desarrollo del motivo viene centrado en que no hubo un incumplimiento por su parte, sino una mero retraso en el cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública. No puede aceptarse este planteamiento. En el precontrato, en la cláusula que ha sido transcrita, se había pactado que la escritura de compraventa se otorgará como máximo el día 31 de julio de 2007: es un pacto que las partes han tenido por conveniente imponer, como dice el artículo 1255 del Código civil al proclamar el principio de autonomía de la voluntad y que debe cumplirse al tenor del mismo, como añade el artículo 1091 que consagra explícitamente la lex contractus al expresar que las obligaciones que nacen de los contratos (o precontratos ) tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y que ha destacado la jurisprudencia en numerosas sentencias, como las 6 de octubre 2005 , 5 de octubre de 2006 , 7 de febrero de 2007 .

El texto del pacto es explícito y no admite dudas: se fija el plazo de ejecución y se ha fijado por voluntad libre de las partes. No se trata de una cierta obligación cuyo cumplimiento sufre un mero retraso; se trata de un pacto expreso de tiempo de ejecución, cuyo cumplimiento no puede soslayarse: pacta sunt servanda y cuyo incumplimiento da lugar a la resolución, conforme al artículo 1124 del Código civil del que no se ha producido infracción alguna.

En el desarrollo del motivo se mezclan unas reflexiones sobre si el contrato de autos es una compraventa o una promesa de venta, para concluir que se ha producido un mero retraso que no da lugar a la resolución. Ya se ha dicho que es un precontrato bilateral de compraventa; no se ha configurado por las partes como compraventa de cosa futura. Y, en todo caso, se ha producido -como se ha dicho- un incumplimiento esencial, que da lugar a la resolución.

QUINTO .- El segundo motivo del recurso de casación insiste en la misma idea que el motivo anterior. Resalta que la resolución de las obligaciones debe interpretarse de manera restrictiva y aun excepcional, lo cual es cierto, aunque también es cierto el principio, antes aludido de pacta sunt servanda . En este motivo se destaca que nunca tuvo la voluntad de negar el otorgamiento de escritura pública, pero ya anteriormente se ha expresado que el incumplimiento que motiva la resolución no es el subjetivo, voluntad rebelde al cumplimiento, sino el objetivo "bastando que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte" , como dice la sentencia de 31 de octubre de 2006 o el "hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento de la obligación" matiza la de 26 de diciembre de 2006 y recuerda la de 10 de mayo de 2007 que "la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde".

En el caso de autos, llegó el plazo máximo fijado voluntariamente en el precontrato y, objetivamente, se incumplió "por causa imputable a la vendedora" como declara probado la sentencia de instancia, con lo cual quedó definitivamente incumplido el plazo marcado, con fecha límite, "como máximo" dice el texto del precontrato".

Pues bien, dicha jurisprudencia es de plena aplicación a nuestro asunto y ello por lo siguiente: como bien señala la sentencia de instancia, y después de visionado el acto de la audiencia previa y el mismo acto del juicio, "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Este hecho resulta acreditado reconociendo el mismo testigo Sr. Belarmino, abogado de la demandada, que se comprometió el abogado del vendedor a obtener la documentación para poder arrendar la propiedad; es decir, en la interpretación necesaria que debemos hacer del contrato (bastante parco en su redacción) resulta evidente que una de las obligaciones del vendedor era transmitir la propiedad en condiciones aptas para poder ser alquilada y para ello, como reconoce el testigo Sr. Belarmino, solicitaron la licencia para alquiler turístico y el certificado de no infracción urbanística ya que la propiedad, a pesar de lo indicado en el contrato original (no en la traducción), no contaba con licencia de primera ocupación. Dicha circunstancia era conocida por la compradora indicando la testigo Sra. Agustín, hija del comprador y encargada de las negociaciones, que sabían que no tenía licencia de primera ocupación pero que sí existía un equivalente que había que sacar del Ayuntamiento pero que nunca vieron. Por tanto la obtención de este documento "certificado de no infracción urbanística" se constituye en obligación derivada del contrato. Las partes lo hicieron equivalente a la obtención de la licencia de primera ocupación.

Dicho esto, observamos que en el contrato (a pesar de nuevo de la deficiente traducción) se pactó que el 16 de abril de 2021 se celebraría el contrato privado de compraventa (con la obligación de pagar 60.500 euros) y el 3 de mayo de 2021 se otorgaría la escritura pública (con la obligación de pagar el resto, 604.500 euros) -ambas partes están de acuerdo en estos hitos-. Pues bien, lo que es evidente es que a la fecha prevista para celebrar el contrato privado -16 de abril de 2021- la vivienda no contaba con el certificado de no infracción urbanística resultando que la parte vendedora (la obligada a proporcionarlo) no lo solicitó hasta el 14 de abril de 2021 a las 17:32 horas (doc. nº 4 de la demanda) por lo que resulta imposible que estuviera expedido para esa fecha (es más no se concedió hasta el 30 de abril de 2021 no comunicándose a la compradora hasta el 3 de mayo de 2021) por lo que la parte compradora, ante estas circunstancias, remitió burofax a la demandada con fecha 2 de mayo de 2021 en el que se le manifestaba que debido al incumplimiento contractual por la vendedora se le solicitaba el abono de DOCE MIL EUROS (12.000 €), tal y como se estableció en el contrato de reserva, en el apartado: Reembolso del depósito: ... Si el Vendedor no cumple con los términos y condiciones descritos, el doble del depósito pagado se devolverá al comprador" (documento nº 5 de la demanda). Es más, la propia demandada reconoce que efectivamente recibió dicha comunicación y que, incluso antes, ya se habían puesto en contacto con la misma para indicarle que se daba por resuelta la compraventa ya que, consecuencia del incumplimiento de la parte vendedora, no había tiempo material para proporcionar toda la documentación legal necesaria ni para el contrato privado de compraventa ni para la elevación a público del mismo y exigiendo la devolución de los 6.000€ depositados en concepto de arras.

Por consiguiente, insistimos, es evidente que a la fecha prevista para celebrar el contrato privado -16 de abril de 2021- la vivienda no contaba con el certificado de no infracción urbanística resultando que la parte vendedora (la obligada a proporcionarlo) no lo solicitó hasta el 14 de abril de 2021 a las 17:32 horas. A partir de este hecho la demandada afirma que la obtención de dicha documentación la parte actora la considera un elemento esencial pero, según ella, no es una obligación a cumplir previa firma del contrato privado de compraventa pues ninguno de estos dos términos se recogieron en el contrato de reserva. Sin embargo, como hemos visto, esto no es cierto ya que, insistimos, la obtención de este documento "certificado de no infracción urbanística" se constituyó en obligación derivada del contrato. Las partes lo hicieron equivalente a la obtención de la licencia de primera ocupación. Por consiguiente, y aquí discrepamos de la sentencia de instancia cuando afirma: "examinado el tenor literal del contrato, conforme al art. 1.281 del Código civil, no se pactó en el mismo que la vendedora tuviera ya en su poder o su disposición toda la documentación aludida, sino que la habría de obtener, aunque sin fijar plazo ni fecha límite para ello, debiendo estimarse que ello resultaba obviamente necesario no para la firma del contrato privado (prevista para el 16 de abril de 2.021), sino para la del otorgamiento de la escritura de compraventa, cuya fecha límite se estableció en el día 3 de mayo de 2.021", ya que dicha documentación (certificado de no infracción urbanística) debía existir ya no sólo para la elevación a escritura pública sino para la firma del contrato privado al que se habían obligado las partes. Por tanto, a la fecha prevista de firma del contrato privado faltaba por cumplir una obligación de la vendedora, cual era la obtención del tan aludido certificado.

Pues bien, llegados a este punto sólo resta analizar si efectivamente dicha obligación se ha constituído como esencial en el acuerdo celebrado. Y entendemos que sí ya que, tal y como afirma la resolución de instancia, "valorando en su conjunto el resultado que ofrece la prueba practicada, en particular la documental consistente en el contrato, partiendo de los hechos reconocidos como ciertos por las partes, ha de concluirse declarando probado que en el contrato de reserva con arras se pactó como obligación de la vendedora hoy demandada la de "preparar la documentación legal para alquilar la propiedad" objeto del contrato, fijándose asimismo como fecha límite para la firma del contrato privado de compraventa el 16 de abril de 2.021 y para el otorgamiento de la escritura de compraventa el 3 de mayo siguiente. Es decir, no se especificó qué documentación era la que debía proporcionarse al futuro comprador hoy demandante, aunque ambas partes convienen en que desde luego incluía, tal y como resulta legalmente exigible según reiterada doctrina jurisprudencial, el certificado de no infracción urbanística del Ayuntamiento de Marbella que sustituía a la licencia de primera ocupación por encontrarse la vivienda fuera de ordenación y no poder expedirse ésta (y en ello convienen ambas partes) Es decir, fue requisito esencial que cuando se celebrara el contrato de compraventa la vivienda estuviera provista de dicha certificación y lo cierto es que, llegado el término -16 de abril de 2021-, no se encontraba expedida por lo cual la actora resolvió el acuerdo antes de llegar la fecha prevista para elevar a escritura pública. Ante la argumentación del escaso lapso temporal entre la firma de la reserva o promesa de venta y la fecha fijada para celebrar el contrato privado y la imposibilidad de obtener en dicho plazo el certificado, es lo cierto que así fue pactado por las partes y si la vendedora no lo consideraba suficiente debería de haber negociado y establecido un plazo superior. Por consiguiente, el recurso de apelación interpuesto debe ser estimado condenando a la parte a la parte demandada a que abone a la actora la suma de 12.000 euros

TERCERO.- En cuanto a las costas causadas en esta alzada, estimado el recurso de apelación, por aplicación del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede su imposición a ninguna de las partes; en cuanto a las de primera instanci, al estimarse la demanda, procede imponerlas a la demandada.

VISTOS, los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso que nos ocupa,