Sentencia Civil 330/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Málaga, Rec. 1659/2022 de 23 de abril del 2026

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Fuengirola dictó sentencia de fecha 10 de marzo de 2022 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

"Que ESTIMANDO la demanda formulada por D. Luis Carlos contra BANCO SANTANDER SA, con estimación de la petición principal, condeno a la demandada a abonar al actor la cantidad de 67.321,50 euros más el interés legal. Que como consecuencia del pronunciamiento anterior, sin haber entrado en las peticiones formuladas de forma subsidiaria contra las codemandadas, ABSUELVO al resto de codemandadas de los pedimentos formulados de contrario. Las costas procesales causadas se imponen a la demandada BANCO SANTANDER SA."

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad codemandada "Banco Santander S.A.", el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a las otras partes para que en su vista alegasen lo que les conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 6 de noviembre de 2025.

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, previos los trámites que procedan y estimando el recurso interpuesto por esta parte, desestimase en su integridad la demanda en su día interpuesta por la representación procesal de la parte actora-apelada. Todo ello con expresa imposición a la adversa de las costas causadas en la primera instancia. Se refirió en primer lugar a los que consideró antecedentes y objeto principal del recurso, entendiendo luego que el Juzgado ha incurrido en una errónea valoración de la prueba, al entender que consta acreditado el incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega de la vivienda. En concreto, el juzgador considera que la vivienda no fue terminada, y ello porque (i) la fecha límite para la entrega de la vivienda era el 1 de septiembre de 2006; (¡i) el contrato se encuentra resuelto y, (iii) el actor tiene un crédito reconocido en el concurso. Pues bien, el juzgador ha realizado una errónea valoración de la prueba obrante en autos, y debemos insistir en que las viviendas del DIRECCION000" del Complejo denominado " DIRECCION001", sito en Casares {Málaga), fueron terminadas en plazo. Resulta en este punto también muy importante la reiterada jurisprudencia al respecto de la necesaria desestimación de la demanda cuando, en casos como el de autos, las viviendas han sido finalizadas y los demandantes se han negado a escriturar la compraventa. Pues bien, la jurisprudencia y los hechos acaecidos son claros, ni ha habido incumplimiento en la entrega de la vivienda por parte de "Aifos", ni la actora ha acreditado haber instado la resolución del contrato antes de la finalización de las obras, y por ello se solicita la íntegra estimación del presente recurso, pues la pretensión de la actora no está amparada por la Ley 57/1968. Por otra parte y como segundo argumento sobre la inaplicación de la ley 57/1968 al supuesto de autos, la parte actora no ha acreditado que la compraventa del inmueble tuviera un fin residencial. Así las cosas, la parte actora no ha probado el destino general de la promoción inmobiliaria, ni la finalidad particular a la que tuviese intención de destinar el inmueble comprado, incumbiendo a esta la carga de la prueba y debiendo, por ello, pechar con las consecuencias perjudiciales de la falta de prueba del destino de la vivienda comprada. En definitiva, en la medida en que no ha quedado probado que el demandante adquiriera la vivienda litigiosa con la finalidad de residir en ella, correspondiendo la carga de acreditar dicho extremo a la parte actora, procede estimar el presente recurso de apelación, por no haber quedado acreditado uno de los presupuestos que sirve como base para la aplicación de la Ley que de contrario se invoca. Se alega también por la entidad apelante el error en la valoración de la prueba practicada al concluir la sentencia que "Banco Santander" había formalizado con "Aifos" póliza de garantía que cubría los anticipos efectuados por la parte actora. La realidad es que en el presente procedimiento no existe póliza otorgada en favor de esta promoción, ni aval individual otorgado en favor del demandante en garantía de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda objeto de litis. Así, los avales individuales otorgados a otros compradores se formalizaron a requerimiento de la propia promotora y de compradores concretos para garantizar las cantidades anticipadas que se ingresaban en una cuenta concreta de esta parte, si bien, por la actora no se ha acreditado ni tan siquiera que las letras supuestamente giradas para la compra de la vivienda se hubieran descontado en una cuenta de esta parte. Se vulnera también la doctrina emanada del Tribunal Supremo al concluir que "Banco Santander" debe ser condenado al pago de las cantidades ingresadas cuando las mismas se han ingresado en otras entidades financieras. La jurisprudencia es clara al descartar la responsabilidad de la entidad, aún cuando existan garantías colectivas o genéricas, cuando los anticipos del comprador no se han depositado en una cuenta de la promotora abierta en la entidad. Por lo tanto, incluso llegando a la conclusión de que la póliza de contragarantía de aval genérica es en realidad una póliza colectiva para garantizar las cantidades entregadas a cuenta en compra de viviendas de la promoción litigiosa, la garantía solidaria derivada del mismo sólo se extendería a aquellas sumas cuyo abono se realizase en cuentas abiertas por "Aifos" en la demandada. Lo anterior no supone limitación a la protección otorgada por la Ley 57/1968 a los compradores de viviendas, ni perjuicio alguno para los derechos irrenunciables de los consumidores, Esto es, no se niega el derecho de los compradores a recibir la devolución de tales cantidades - siempre que se acredite fehacientemente que se abonaron -, pero no se puede pretender hacer responsable a esta parte de los incumplimientos de la Ley 57/1968 en que hayan incurrido otras entidades financieras, no demandadas en este proceso. Y aún admitiéndose que la póliza de contragarantía de aval se concediese para emitir avales en garantía de las entregas a cuenta de la compra de viviendas objeto de litis, el aval estaría caducado. En el caso que nos ocupa, la póliza de contragarantía de avales concedidas por "Banco de Andalucía" a "Aifos" es de fecha 2006, por lo que, tomando en consideración la fecha en que se produjo el incumplimiento (en julio de 2009, con la declaración de concurso de "Aifos"), los avales se encontrarían caducados. En efecto, haciendo una interpretación de la Ley 57/1968 y su posterior modificación operada con la entrada en vigor de la Ley 20/2015, de 14 de julio, , de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, debe concluirse que los avales caducaron a los 2 años desde el incumplimiento por el promotor. Con carácter subsidiario, "Banco Santander" no ha incurrido en responsabilidad derivada del deber de vigilancia impuesto a la entidad como consecuencia de la Ley 57/1968. Una vez desestimada la acción ejercitada con carácter principal, habrá de analizarse la acción ejercitada con carácter subsidiario; como se verá seguidamente, la misma tampoco puede ser acogida. No ha quedado acreditado ni el incumplimiento de la promotora ni que el Banco pudiera conocer en el momento de practicar el descuento de las letras de cambio reclamadas, que tenían como fin el pago de cantidades anticipadas para la adquisición de las viviendas (si es que efectivamente fue así), y teniendo en cuenta que el momento concreto en que hay que examinar la responsabilidad es precisamente éste, entendemos que no se da el supuesto, en concreto la imputación subjetiva, para la atribución de responsabilidad. Por lo tanto, el mero hecho de que las entidades bancarias conociesen el objeto de la actividad mercantil que desarrollaba la promotora no supone en modo alguno que el Banco conocía o tenía obligación de conocer que estas letras concretas, que le fueron entregas para tal fin, procediesen de la venta de una vivienda. En consecuencia, en modo alguno puede acogerse la acción ejercitada con carácter subsidiario. Se refirió luego la apelante a la indebida estimación de la demanda respecto a los intereses, dado que esta parte no ha incurrido en mora y la promotora se encuentra en concurso de acreedores. La sentencia condena al pago de intereses legales desde la fecha de cada aportación. Sin embargo, la condena establecida en la sentencia es absolutamente desproporcionada v no ajustada a Derecho. En segundo lugar, y subsidiariamente de lo anterior, tenemos que tener en cuenta que el deudor principal, la promotora de las viviendas, está en concurso de acreedores. Al ser un crédito concursal, es de aplicación el artículo 59 de la Ley Concursal, según el cual las deudas dejan de generar intereses desde la declaración del concurso. Teniendo en cuenta además que el art. 1826 del Código Civil dispone que el fiador puede obligarse a menos, pero no a más que el deudor principal, se solicita la aplicación del art. 59 de la Ley Concursal para evitar que la responsabilidad del fiador pudiera ser mayor que la que, en su caso correspondería al deudor principal. En definitiva, sería contrario a toda equidad que el Banco tuviese que devolver una cantidad adicional en concepto de intereses como consecuencia de un retraso injustificado.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación del demandante, como parte apelada, se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, y la desestimación del recurso con expresa condena en costas a la apelante, añadiendo que se mostraba disconforme con los antecedentes y objeto principal del recurso referidos por la apelante. Se mostró disconforme con los antecedentes y objeto principal del recurso tal y como se exponen por la apelante. Lo que se nos anuncia como "Antecedentes" no son tales, sino un simple "anuncio-resumen" de lo que a juicio de "Banco Santander" constituyen los errores de la sentencia. Errores que finalmente condensa en lo que denomina "grave error en la valoración de la prueba y en la valoración jurídica de la misma" (sic). De todo ese extenso "Resumen", que no lo es, queremos llamar la atención sobre el hecho de que "Banco Santander" intenta introducir disimuladamente dos cuestiones que no estuvieron presentes en lo que las partes fijaron junto con la juzgadora como Hechos Controvertidos, por lo que quedaron fuera del debate: -el supuesto carácter "especulativo" de la compra, y -la consecuente inaplicabilidad de la Ley 57/1968 a aquella compra. Se trata de dos claros ejemplos de "mutatio libelli", pues ninguna de estas cuestiones fueron planteadas en su momento, y consecuentemente ninguna de ellas fue objeto de debate probatorio ni jurídico, al haber quedado extramuros de la litis. Se refirió luego a la errónea valoración de la prueba, al entender que consta acreditado el incumplimiento de la promotora de su obligación de entrega de la vivienda. La sentencia afirma que es hecho admitido por todas las partes el de que el contrato está resuelto y que existe un crédito del actor reconocido en el Concurso de Acreedores del promotor. Además, reprocha a la garante condenada, el no haber propuesto ni aportado medio de prueba alguno que acreditase que la vivienda se terminó y entregó en plazo, pues únicamente en tal circunstancia se podría considerar que la acción no encajaba en el art. 1º, Primera, de la Ley 57/1968. Y se remite a lo indicado por esta parte en la demanda para poder fijar el día 1 de septiembre de 2006 como la fecha límite para la entrega de la vivienda, y que pese a ello la LPO no se obtuvo hasta el 18 de diciembre de 2008. Lo primero que hace el recurso es alterar el contenido de lo declarado en sentencia, silenciando extremos esenciales, e inventando "otras cosas". En definitiva: la apelante ha sido incapaz de contradecir en Derecho los distintos razonamientos que se hacen en la sentencia para llegar a la conclusión de que el promotor incumplió con su obligación de entrega de la vivienda en los términos contractualmente pactados. Concretamente antes del 1 de septiembre de 2006. Sobre la inaplicación de la ley 57/1968 al supuesto de autos, la parte actora no ha acreditado que la compraventa del inmueble tuviera un fin residencial. Efectivamente, tal y como declara la sentencia recurrida, la controversia relativa a la inaplicabilidad de la Ley 57/1968 a la compra efectuada por el actor no se sustentó por parte de la demandada en un cuestionamiento del destino que quiso darle a aquella compra de aquella vivienda, sino en su condición (o no) de consumidor. Pues bien, frente a la detallada explicación que da la juzgadora sobre la carga de la prueba y lo que se desprende de la que obraba en autos, la demandada ha preferido olvidarse de todo cuanto se dice en la sentencia, y envanecerse en sus propios razonamientos. Lógicamente ello ha de estar condenado al fracaso. En primer lugar, porque no es carga de esta parte el tener que probar lo que la demandada dice. Sino que, muy al contrario, es a ella a quien le correspondía hacerlo. Y así, ya en nuestro Escrito de Conclusiones recordábamos la más reciente Doctrina sobre la carga de la prueba cuando se cuestiona que la compra de una vivienda sobre plano a un promotor, al que se le entregan cantidades a cuenta durante la construcción, pueda quedar excluida de la ley 57/1968. Y, en segundo lugar, porque la sentencia también declara que incluso aunque fuese carga de esta parte el probar (que no) un destino de la compra que no fuese el especulativo o de inversor, también lo habríamos hecho. Y cita los elementos que permiten realizar esta afirmación: - el contrato de compraventa celebrado con la promotora por el demandante, persona física, por el cual adquiere una sola vivienda, que no varias; - la información emitida por los administradores concursales de la entidad mercantil "Aifos", sobre adquisición de una única vivienda por el actor. En cuanto al error en la valoración de la prueba practicada al concluir la sentencia que "Banco Santander" había formalizado con "Aifos" póliza de garantía que cubría los anticipos efectuados por la parte actora, la sentencia condena a "Banco Santander" porque considera plenamente acreditado dentro del Procedimiento, que "Banco Santander" fue la garante de aquella Promoción, en base a una póliza emitida por "Banco Pastor". Y así lo declara. La sentencia condena a "Banco Santander" por ser garante de la Promoción, en base "...a la póliza de garantía que ya constaba incorporada al contrato que le fue entregado al comprador". Y ello porque la presencia en las actuaciones de la copia de otras diez pólizas individuales a favor de otros compradores en la misma Promoción y en el mismo " DIRECCION000", permiten "otorgar eficacia" a aquella póliza cuya copia se incorporaba al contrato. E igualmente declara que la inexistencia de una copia individualizada a favor del Sr. Luis Carlos no es necesaria para que la póliza colectiva de la que dimanaban los otros diez avales de los otros diez compradores aportados por la Administración Concursal, también desplegase sus efectos de garantía sobre los pagos por él realizados. En definitiva, que todas sus entregas a cuenta, a aquel Promotor por aquella vivienda, estaban garantizadas por el aval que decíamos en la demanda. 1º.- Con respecto a que las cantidades que pagamos son todas ellas anteriores a la emisión de la póliza de 22 de Febrero de 2.006, se hace oportuno precisar dos extremos: La sentencia no anuda la condena a aquella póliza de "Banco de Andalucía" de 22 de febrero de 2006, sino a la que la demandada ha mantenido oculta a lo largo de todo el Procedimiento y con cargo a la que se emitieron los diez avales a favor de otros tantos compradores en el " DIRECCION000", y que era un aval colectivo... de "Banco Pastor". Así lo dice expresamente. Insistimos en que no se le condena a "Banco Santander" con cargo a la garantía de "Banco de Andalucía" de 22 de febrero de 2006, sino a la de "Banco Pastor" que la apelante se ha guardado para sí, pero que sabemos que existe, pues con cargo a ella se emitieron los 10 avales individuales a favor de otros tantos compradores en el mismo edificio. 2º.- En relación con el documento anexado al contrato, que según la apelante sólo es un modelo del "potencial" (sic) aval que habría de suscribirse, pero en ningún caso era una garantía en sí mismo, pues no se identificaban en él ni los sujetos avalados ni la vivienda concreta objeto del aval, tampoco podemos dar por buena la objeción. Efectivamente, todo el derecho tuitivo que a favor del comprador de viviendas surgió con la Ley 57/1968 y normas posteriores concordantes, huye de formalismos litúrgicos en el documento en el que se constituye la garantía. Y permite al juzgador (como ha ocurrido en este caso) inferir y entender acreditada la propia existencia, así como la naturaleza, de la garantía de una entidad financiera o de una aseguradora a favor del/los compradores en una Promoción, a partir de la prueba practicada. El documento "chusco" que decíamos en nuestra demanda, merecía tal reproche en lo formal. Pero no por ello lo consideramos inválido. Sino que, muy al contrario, siempre lo designamos como la garantía a la que anudábamos de forma principal nuestra acción frente a "Banco Santander". Y eso es lo que la sentencia ha reconocido como acreditado, con la consecuencia condenatoria que "Banco Santander" está impugnando en este Recurso. 3º.- Por último, respecto a que no existe póliza a favor de esta Promoción, ni aval individualizado a favor del actor, y que los que existen a favor de los otros compradores se formalizaron porque lo pidió el promotor en garantía de cantidades que "se ingresaban en una cuenta concreta" en la entidad ahora apelante, mientras que en el caso del Sr. Luis Carlos ni siquiera hemos acreditado que las letras se descontasen en una Cuenta de "Banco Santander", hemos de decir que, lejos de representar un argumento en sustento de lo pretendido por la apelante, lo que confirma es que "Banco de Santander" aún sigue sin entender que la acción que ha sido estimada no es la del art. 1º, Segunda, de la Ley 57/1968, es decir, la acción del comprador depositante de cantidades en cuenta de un Promotor frente a la entidad depositaria de dichas entregas, sino la del art. 1º, Primera, de la Ley 57/1968, es decir, la acción frente al garante. Y en la que las únicas dos obligaciones del demandante para poder alcanzar el éxito en su pretensión son la de acreditar los pagos al promotor (que no el ingreso, pues ello es deber del Promotor y no del comprador, ex art. 1º de la meritada Ley), y el incumplimiento del Promotor. Así lo declara la propia sentencia objeto del recurso. Y lo hace incorporando la consistente Doctrina jurisprudencial sobre esta cuestión. Doctrina que a modo de resumen glosa, entre otras, la sentencia 657/2021, de 4 de octubre, del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil. En cuanto a la vulneración de la doctrina emanada del Tribunal Supremo al concluir que "Banco Santander" debe ser condenado al pago de las cantidades ingresadas cuando las mismas se han ingresado en otras entidades financieras. Yerra gravemente la apelante, porque entremezcla la jurisprudencia que invoca y transcribe. Se trata de una Doctrina jurisprudencial que reitera la responsabilidad de las garantes sobre todas las cantidades entregadas al promotor, y que declara que la única excepción que cabe es la de aquellas cantidades que se hayan entregado por el comprador al promotor apartándose del contrato, e imposibilitando con ello al garante el tener conocimiento de dichas entregas. Y en dicho caso, es decir, si efectivamente el garante acredita que se hicieron pagos al margen del contrato y de un modo tal que no pudo conocer de la existencia de los mismos, no responderá de esos pagos, pero seguirá respondiendo de todos los demás, En el caso del actor, todas sus entregas se hicieron en los términos previstos en el contrato, y todas ellas estaban expresamente recogidas en dicho contrato. Por lo que la objeción de "Banco Santander" deviene estéril. Respecto a que el aval estaría caducado, vuelve la apelante a olvidarse de lo que ha declarado la sentencia, e intenta nuevamente introducir algo que no ha dicho. Efectivamente, la condena lo es en base a una línea de avales de "Banco Pastor", anunciada en el anexo al Contrato, y acreditada su efectiva existencia con los diez avales de otros tantos compradores en el mismo Edificio. Y no lo es en base a la garantía de "Banco de Andalucía" de 22 de febrero de 2006. En segundo lugar, porque no combate el acierto o desacierto de lo que la sentencia le dice sobre la caducidad de los avales emitidos conforme a la Ley 57/1968, y que es muy claro. Sino que, como hace a lo largo de su extensísimo recurso, olvidándose de la sentencia, prefiere envanecerse en sus alegaciones, hueras de Derecho, dicho sea de paso. Por último, porque desde hace ya más de 4 años, el Tribunal Supremo ha puesto fin a algunas excepcionales sentencias (en cuanto que representaban una excepción frente a lo declarado por el resto de nuestras Audiencia Provinciales) y que venían a señalar que la Ley 57/1968 debía analizarse a la luz de lo indicado por la Ley 20/2015, de 14 de julio. Todas esas sentencias (entre ellas la citada por la apelante) han sido revocadas por el Alto Tribunal. Nos estamos refiriendo al auto de 18 de julio de 2018. Como claramente se desprende de lo dicho por el Alto Tribunal en el auto, la Doctrina del Supremo no permite interpretar una norma a la luz de la otra. Y a ella habremos de estar. Evidentemente. Máxime cuando fue reiterada por otro auto, éste de 12 de diciembre de 2018, en idénticos términos. Es más, en el mismo sentido, hace apenas un año, la sentencia nº 200/2021, de 13 de abril, del Tribunal Supremo. La conclusión es que este Motivo del Recurso en base a una supuesta caducidad de los avales ya "no es Motivo". Con carácter subsidiario, alega la apelante que "Banco Santander" no ha incurrido en responsabilidad derivada del deber de vigilancia impuesto a la entidad como consecuencia de la Ley 57/1968. y esta parte se muestra disconformes con el correlativo. Sorprendentemente, este motivo sexto lo formula la apelante frente a pronunciamiento que no existe en la sentencia, por lo que, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 458 de la LEC, no cabe. Decimos lo anterior porque la sentencia que se está recurriendo no le ha condenado a "Banco Santander" porque incumpliese un deber de vigilancia impuesto por la Ley 57/1968, sino por ser la garante. Por ello, todo cuanto dice, y que en principio se refiere al deber de control de las cuentas del promotor en la entidad, se circunscribe a las acciones planteadas al cobijo del art. 1º, Segunda, de la Ley 57/1968. Pero en las otras, en las del art. 1º, Primera, (la nuestra, la que ha sido estimada por la sentencia que se recurre), no se requiere que el garantizado haya de acreditar incumplimiento alguno de la entidad en cuanto a su deber de controlar las cuentas del promotor. Y respecto a los intereses, que la apelante entiende como indebida estimación de la demanda respecto a los intereses, dado que no ha incurrido en mora y la promotora se encuentra en concurso de acreedores, esta parte también se muestra disconforme. La apelante incurre en este Motivo en los mismos vicios que en los anteriores: olvidarse de lo que dice la sentencia, y "enredarse" en sus propias alegaciones, pero sin explicar el por qué lo declarado por la sentencia contravendría el Derecho de aplicación. La Sentencia es categórica en esta cuestión: Sobre los intereses debidos, se acoge la petición del actor sobre obligación de la codemandada de atender los intereses que la ley reconoce al comprador, desde la fecha en que se hizo efectivo el cobro al actor de las cantidades reclamadas. En este sentido la reciente sentencia del TS nº 353/2019, de 25 de junio, recoge el criterio aplicable. Como vemos, se acoge la petición del actor de que la condena a los intereses lo ha de ser desde que se hicieron las entregas, porque la sentencia del Tribunal Supremo que se cita, así lo indica. En cualquier caso, a esa sentencia del Tribunal Supremo que cita la que constituye el objeto del recurso le han seguido muchas otras, y todas ellas en el mismo sentido.

TERCERO.- Considerando que por las respectivas representaciones de las otras entidades demandadas - "Banco de Sabadell S.A." y "Caixabank S.A." - como parte apelada, se pidió la confirmación íntegra de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, y la desestimación del recurso con expresa condena en costas a la entidad apelante. Ello por los argumentos expuestos en sus escritos de oposición al recurso; solicitando la expresa imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante. Añadiendo la representación de la primera de las citadas entidades codemandadas, ahora apeladas, que se mostraba disconforme con los antecedentes y objeto principal del recurso referidos por la apelante. Por la parte actora se interpuso demanda por la que se interesó la devolución por la entidad "Banco Santander", en su calidad de avalista de la promoción, de cantidades entregadas a cuenta en relación al contrato de compraventa que suscribió con la promotora "Aifos" en el residencial " DIRECCION001". De forma subsidiaria se interesó la condena a las otras codemandadas como depositarias de las supuestas cantidades entregadas a cuenta. La sentencia de instancia reconoce la responsabilidad de "Banco Santander" al haber quedado acreditada su condición de avalista de la indicada promoción, condenando por ello a dicha entidad a la devolución de las cantidades adelantadas por el comprador, y absolviendo a esta parte de los pedimentos subsidiarios. Esta parte se opone al recurso de apelación interpuesto por la entidad condenada en los extremos que seguidamente pasamos a desarrollar. Fundamenta el Banco codemandado la práctica totalidad del recurso en la falta de acreditación del carácter de avalista del mismo en cuanto al concreto residencial del que dimana el contrato de compraventa firmado entre el actor y la promotora. Pues bien, tal condición de avalista no sólo se desprende de la documental incorporada al escrito de demanda, y concretamente de las estipulaciones establecidas al respecto en el propio contrato de compraventa, en el que se hace constar la condición de avalista del aquel entonces "Banco Pastor", del cual trae causa el recurrente. También ha quedado acreditada a resultas de los distintos avales individuales aportados por la parte actora respecto a compradores del mismo residencial que si lo han obtenido. Y es que si bien la ausencia de aval individual por parte del actor no extingue la responsabilidad de la avalista al haber quedado acreditada su condición de avalista colectivo conforme a la consolidada jurisprudencia al respecto, la propia existencia de compradores del mismo residencial con aval individual expedido por la condenada, no hace sino reforzar el carácter de avalista de la entidad condenada. Y es que lejos de ser invención de esta parte, la Audiencia Provincial de esta capital ya ha tenido ocasión de manifestarse respecto al carácter de avalista de la entidad condenada respecto a la concreta promoción de la que deviene el contrato de compraventa de la presente Litis. Así conviene resaltar la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 18 de mayo de 2020 respecto a las cantidades entregadas a cuenta por otro comprador del mismo residencial. Y la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de septiembre de 2017 que resume la doctrina jurisprudencial sobre las pólizas colectivas de seguro en el régimen de la Ley 57/1968. Igualmente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de fecha 20 de diciembre 2021. Siendo así, la responsabilidad de la codemandada condenada resulta innegable, a resultas de su indubitable condición de avalista, lo cual hace decaer cualquier responsabilidad sobre esta parte. No obstante lo anterior, los motivos de oposición de esta parte son en cuanto a la valoración de la responsabilidad de las entidades depositarias, establecida en el fundamento sexto del recurso interpuesto por la entidad condenada. A tal respecto, hemos de incidir en el hecho cierto e innegable de que no existe ni un sola prueba que acredite que la cantidad que se le reclama a esta parte haya sido efectivamente abonada en una cuenta especial de la misma y que tuvieran como concepto la operación de compra en cuestión, no pudiéndose responsabilizar cuando no conocía la operación, no existiendo a más siquiera detalle alguno que permita identificar un solo dato relativo a la parte actora o a la operación en cuestión. En este sentido ya se ha pronunciado nuestro más Alto Tribunal en la sentencia de fecha 19 de septiembre de 2018, haciendo especial mención a que la responsabilidad de las entidades bancarias, en ningún caso puede implicar una responsabilidad "a todo trance". No obstante, es un hecho cierto e innegable que la entidad codemandada ahora condenada, resultó ser avalista de la promoción en cuestión, hecho que determina no poder entrar a valorar sobre las supuestas entidades depositarias. Así ha sido puesto de manifiesto en numerosas sentencias del Tribunal Supremo. En este sentido conviene resaltar la recientísima sentencia del Alto Tribunal de 3 de marzo de 2021. Por todo ello, y conforme a los fundamentos proclamados por dicha jurisprudencia, ninguna responsabilidad puede imputársele a esta parte. No obstante a todo lo hasta ahora expuesto, ha de incidirse en un extremo que entendemos esencial para dilucidar sobre el recurso interpuesto. Y es que, si bien se hace mención de la posible responsabilidad de la codemandada condenada como depositaria en algún correlativo del recurso que interpone, es un hecho indiscutible que, para su resolución, ha de atenderse a lo expresamente solicitado por el apelante. Y en el presente supuesto, todo cuanto se solicita atendiendo al suplico de su recurso, es la íntegra revocación de la sentencia de instancia y la absolución de la misma. Siendo así, poca o ninguna relevancia tendría lo expuesto por el Banco codemandado en cuanto a su posible responsabilidad como depositario, y en consecuencia tampoco esta parte, hecho este por el que, interesamos se proceda al dictado de sentencia por la que se proceda a la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

CUARTO.- Considerando que razona el Juez "a quo" en la fundamentación jurídica, tras exponer en los antecedentes de hecho de la sentencia las peticiones de las partes, que sobre la entidad "Banco Santander "(por anterior "Banco Pastor"), procede estimar la demanda, dada su condición de avalista de la promoción en consideración en este caso: La concurrencia de multiplicidad de factores y circunstancias con que puede presentarse en cada caso el pago de cantidades anticipadas por compradores de viviendas al amparo de la ley 57/1968 exige hacer un tratamiento concreto de cada caso, en relación con la intervención que tuvo en el proceso la entidad bancaria, a quien la norma legal impone obligaciones concretas y rigurosas y todo ello siempre con el superior criterio interpretativo de garantizar la protección al adquirente que el legislador quiso sancionar con la Ley 57/1968. En este caso, consta que "Banco Pastor" concedió avales individuales a compradores de viviendas en la urbanización " DIRECCION001", DIRECCION000", por lo que cabe otorgar eficacia para este caso a la póliza de garantía que ya constaba incorporada al contrato que le fue entregado al comprador, aportado como documento número dos con la demanda, como aval general como pretende la parte actora, dado que ha quedado debidamente acreditada la existencia de al menos diez avales individuales emitidos a otros compradores en el mismo conjunto y edificio y que permite vincular tal póliza con la responsabilidad de la entidad codemandada. Es reiterada la jurisprudencia acerca de que no es necesaria la emisión de aval individual para que el aval colectivo o póliza general despliegue sus efectos de afianzamiento frente a compradores, en aquéllos casos en que tal póliza quedaba acreditadamente vinculada a los pagos de compradores de una determinada promoción, y es el caso a la vista de la documental aportada en virtud de exhorto cumplimentado por el Juzgado de lo Mercantil nº Uno de Málaga La petición condenatoria frente la codemandada se acoge en la integridad de los pagos realizados por la parte actora. Ha quedado acreditado en juicio mediante la documental obrante y es hecho notorio la fluidez en la relación entre la entidad codemandada y la promotora "Aifos", con financiación, avales reiterados de sus promociones inmobiliarias, y la concesión de líneas de crédito a la promotora, siendo de hecho la codemandada acreedora de la promotora en el complejo procedimiento concursal de ésta. La entidad garante recibía continuadamente de la promotora "Aifos" pagos de compradores de viviendas al amparo de la ley 57/1968, llegando a concederle la entidad bancaria pólizas de garantía generales expresa y concretamente para este fin, interviniendo por tanto la entidad codemandada con plena disponibilidad de conocimiento en la materialización de tales pagos y cobros a la promotora, con la mera aplicación de una diligencia debida, por la que debía asegurar que la promotora cumpliera las obligaciones legales, y en caso de incumplimiento exigencia de ello a la promotora en tiempo oportuno. Habiendo acreditado la actora que los pagos y consecuentes cobros se hicieron con intervención bancaria, aun por medio de efectos cambiarios, no ha acreditado la codemandada hechos acreditativos de su imposibilidad de intervención sobre dichas cantidades, que le hubieran impedido cumplir con las obligaciones que le impone la ley como entidad garante de los pagos de compradores a promotora. La codemandada por medio de sus propios archivos y en colaboración con los de otras entidades dispone de plena facilidad probatoria y disponibilidad para ofrecer datos concretos sobre los pagos que permitieran eximirle de responsabilidad por estos pagos a diferencia de otros pagos a "Aifos" que tampoco se hacían en cuentas especiales, más allá de la sola alegación genérica de que al tratarse de pago mediante efectos cambiarios decae su responsabilidad, alegación huérfana de prueba e ineficaz por sí sola, teniendo en cuenta el superior criterio legal de que queden garantizados los pagos de compradores cuando se hicieran a través de entidad a favor de promotora. Conforme al criterio sentado en reiterada jurisprudencia, la sola ausencia de cuenta especial relacionada con el pago no exime a la entidad bancaria de responder por el incumplimiento de sus obligaciones por pagos hechos por compradores a la promotora, dada su condición de garante de la promoción, pues no pueden desplazarse al comprador los efectos perjudiciales de no haber cumplido la entidad bancaria en su relación con la promotora las obligaciones que les incumbían desde el momento en que se materializan los pagos de compradores. Acreditados mediante exhorto cumplimentado al Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Málaga que el actor abonó a la promotora la cantidad reclamada, la codemandada es responsable frente al comprador por tal cantidad íntegramente abonada, en base al aval ya analizado, sin que excluya su responsabilidad el hecho de haber hecho el actor los pagos a través de distinta entidad bancaria, pues su responsabilidad no deriva de su condición de depositaria, sino de su condición de avalista para esa promoción, y que no depende para su efectividad de que exista aval individual, ni de la cuenta en la que se ingresen, ni tiene límite cuantitativo, de manera que el aval no limita su efectividad a unas concretas sumas, sino que garantiza la totalidad de los anticipos independientemente de la cuenta, entidad e instrumento en que se ingresaran. En este sentido lo reitera la jurisprudencia en las sentencias que se citan. Sobre la condición del demandante - condición de consumidor - y no aplicable por tanto la ley 57/1968, tal motivo debe ser desestimado, dado que, examinadas las alegaciones al respecto, en ningún momento se afirma ni acredita que el demandante sea inversor, sino que se limitan las partes a considerar que no hay prueba del actor sobre su condición de consumidor. No se está por tanto ante una afirmación basada en hecho que hubiera sido constatado extrajudicialmente por la parte demandada y acreditado en el procedimiento, la no condición de consumidor del actor, sino en alegación con un limitado recorrido a los solos efectos dialécticos; no cabe considerar que le incumba al actor una extraordinaria carga de la prueba sobre su condición de consumidor, existiendo indicativos de ser el actor consumidor al adquirir la vivienda, añadido a ello la ausencia de indicativos de haber adquirido la vivienda en otra condición, para revender o con fines especulativos.. Así, consta como documento nº 2 de la demanda el contrato de compraventa celebrado con "Aifos" por el demandante, persona física, por el cual se adquiere una sola vivienda, que no varias, frente a lo cual, en adquisición con apariencia normalizada de destinar la vivienda para uso residencial propio o familiar, ninguna prueba ha traído a juicio la demandada que permita excluir tal apariencia, prueba que corresponde a la demandada conforme al artículo 217 de la LEC, por lo que se entiende que el actor ejercita su acción en las condiciones previstas en el artículo 1º.1 de la ley 57/1968. A este respecto, consta incorporada prueba de información emitida por los administradores concursales de la entidad mercantil "Aifos" a este respecto, sobre adquisición de una única vivienda por el actor. De la misma manera, como presupuesto para ejercitar la acción, se cuestiona por la codemandada haber generado el actor el derecho a la recuperación de las cantidades entregadas a cuenta porque no acredita incumplimiento de contrato en la entrega d ella vivienda. Esta alegación ha de ser desetimada dado que es hecho admitido por todas las partes estar resuelto el contrato de compraventa y existir crédito del actor reconocido en el procedimiento concursal contra la promotora, donde ya se habrá valorado el fundamento suficiente de su condición de acreedor, y ninguna prueba en contra se ha propuesto ni se ha aportado para acreditar que la vivienda del actor se terminó, y además que se le entregó en el plazo estipulado en el contrato de compraventa, pues sólo de haber acreditado esto por la codemandada podría considerarse que el actor no está amparado por la garantía prevista en el artículo 1º.1 de la ley 57/1968. En este sentido, por demás, sirva remisión a lo expuesto por la parte actora sobre plazo contractual de entrega el 1 de septiembre de 2006, constando licencia de primera ocupación de 18 de diciembre de 2008. Sobre las alegaciones de caducidad del aval, dada la fecha de concertación del contrato, debe estarse a la protección ofrecida en la Ley 57/1968, excluyente de tal caducidad. En la sentencia del TS nº 1796/2019, de 5 de junio, se expresa el criterio asimilable a este caso: no estimar que la codemandada - entidad bancaria avalista, no aseguradora - pueda subsumir el plazo general de prescripción que le incumbe en el de dos años previsto en la Ley de Contrato de Seguro, pues ni siquiera este plazo de dos años sería aplicable a las aseguradoras en el marco de la ley 57/1968. Sobre las alegaciones de la demandada de retraso desleal, no son estimables. No puede predicarse que el tiempo transcurrido hasta la interposición de demanda en 2018 deba interpretarse como abandono de su derecho por los actores; en primer lugar por cuanto que los actores ejercitan su derecho en plazo sin afectarles prescripción de la acción, y sin que la parte demandada haya acreditado actos que conduzcan a entender que se ejercitó la acción con mala fe o deslealtad en relación con la posición que hayan mantenido mientras transcurría tal plazo; y debe apreciarse que la oportunidad de formular reclamación judicial frente a la demandada no toma cuerpo para los consumidores sino hasta que la jurisprudencia en la materia comenzó a mostrarse favorable a criterios aplicables a las entidades bancarias más acordes con la protección a los consumidores afectados, progresiva orientación jurisprudencial que razonablemente cabe presumir que le constaba a las entidades bancarias, por lo que resultaba perfectamente previsible la formulación desde entonces de demandas como la presente precisamente transcurrido tiempo desde que se hicieron los depósitos, pero en plazo legal. Y en última instancia, debe tenerse presente que la entidad bancaria era plena conocedora de los depósitos dinerarios a cuenta que debían efectuarse por los adquirentes de viviendas de esta promoción de la que era garante, plena conocedora de la ausencia de cuenta especial y plena conocedora de haberse frustrado el cumplimiento del contrato por la promotora, de lo que se infiere que durante todo este tiempo no podía ignorar el derecho de resarcimiento de los compradores que ahora se ejercita, por lo que no cabe admitir que durante este tiempo la demandada haya permanecido ajena al conocimiento y previsión de su obligación de pago, conocimiento que excluye cualquier imputación de deslealtad a la contraparte cuando se limita a ejercitar su acción. Sobre los intereses debidos, se acoge la petición del actor sobre la obligación de la codemandada de atender los intereses que la ley reconoce al comprador, desde la fecha en que se hizo efectivo el cobro al actor de las cantidades reclamadas. En este sentido la reciente sentencia del TS nº 353/2019, de 25 de junio, recoge el criterio aplicable. Estimada la acción principal, sin necesidad de entrar sobre las peticiones subsidiarias al haber sido condenada la codemandada a asumir el abono íntegro de las peticiones que incumbían a las otras codemandadas, procede imponer las costas procesales a la demandada condenada, "Banco Santander S.A.", conforme al art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En definitiva, el Juez estima la demanda formulada contra "Banco Santander", con estimación de la petición principal, y condena a dicha demandada a abonar al actor la cantidad de 67.321'50 euros, más el interés legal. Y, como consecuencia del pronunciamiento anterior, sin haber entrado en las peticiones formuladas de forma subsidiaria contra las otras codemandadas, absuelve a las mismas de los pedimentos formulados de contrario. Las costas procesales causadas se imponen a la demandada "Banco Santander S.A.".

QUINTO.- Considerando que, en orden a una adecuada resolución del recurso de apelación, ha de tenerse en cuenta que son múltiples los pronunciamientos de esta Sala acerca de las cuestiones controvertidas por la parte apelante en esta alzada, recaídos en diversos procesos promovidos por compradores en promociones inmobiliarias desarrolladas por la entidad mercantil "Aifos Arquitectura y Promociones Inmobiliarias S.A.", y dirigidos contra la entidad "Banco Santander S.A.", concurriendo la misma finalidad de obtener la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de la compraventa, al amparo de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Algunos de dichos procesos son, además, relativos a viviendas pertenecientes a la promoción inmobiliaria " DIRECCION001", cual sucede en el caso aquí enjuiciado. Lo que impone que la respuesta judicial ha de ser aquí la misma, ello por la reiterada y reciente jurisprudencia en la materia, y en la medida en que sean iguales las cuestiones controvertidas y el planteamiento de la parte apelante respecto de las mismas; por exigencia del principio de igualdad ante la Ley del artículo 14 de la CE y del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el artículo 24 de la CE, los cuales se verían conculcados en el caso de que sobre hechos iguales se dictasen resoluciones contradictorias por el mismo Tribunal y sobre una misma cuestión. Comenzará la Sala por el estudio del destino del inmueble conforme a lo previsto en la Ley 57/1968, ya que ello influiría sobre la naturaleza de la propia acción ejercitada. Se impugna por la parte demandada, ahora apelante, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia sobre la concurrencia en el demandante de la condición de consumidor, a los efectos de ser beneficiario de la legislación protectora de consumidores y usuarios, inferida dicha condición del destino del inmueble objeto de la compraventa a servir de vivienda del comprador, siquiera con carácter ocasional. Y no ha de prosperar la alegación formulada con respecto a la no aplicación de la garantía que establece la Ley de 57/1968 invocada en la demanda, en lo que respecta a la no acreditación del destino de la vivienda como residencia o domicilio, pues lo que cabe destacar es, en primer término y por las circunstancias detalladas por el apelado y consignadas en la sentencia, la condición de consumidor del actor al no haber ninguna prueba practicada frente a dicha presunción, ni se deduce otra cosa del contrato, por lo que la compra - en principio, y salvo prueba en contrario - no tiene carácter especulativo o para la reventa, permitiendo la norma un uso de residencia de temporada. Y por ello no prospera esta causa opuesta como motivo del recurso y debe aplicarse el carácter tuitivo de la citada Ley. Por otra parte, el contrato en sus condiciones generales es del mismo tipo que tantos otros de la misma promoción. Ya la sentencia del TS de 1 de junio de 2016 viene a reiterar la interpretación de la Ley 57/1968 en el sentido de excluir de su ámbito de protección a quienes son profesionales del sector inmobiliario, y también a quienes invierten en la compra de viviendas en construcción para revenderlas durante el proceso de edificación, o bien al finalizar el mismo mediante el otorgamiento de escritura pública de compraventa a favor de un comprador diferente, expresando que dicha interpretación no debe quedar alterada por la referencia a "toda clase de viviendas" en la disposición adicional 1ª de la LOE, entendiendo que la expresión "toda clase de viviendas" elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a "toda clase de compradores" para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores. En consecuencia, ante la falta de prueba del carácter inversor o especulador del demandante, la pretensión actora encuentra fundamento legal en las disposiciones de la Ley 57/1968 y en la Disposición Adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Los términos de la Ley 57/1968 autorizan la interpretación de que la garantía que en ella se establece va dirigida a quienes adquieren viviendas en construcción con la finalidad, no ya de introducirla en un proceso de comercialización para lucrarse con los beneficios obtenidos con su alquiler o su venta especulativa, sino de servir de domicilio o residencia familiar, de forma permanente o transitoria. En este mismo sentido se pronunció ya el Tribunal Supremo en sentencia de fecha 25 de octubre de 2011, al resolver sobre un recurso de casación basado en la infracción de los preceptos sobre percepción de cantidades anticipadas contenidas en la legislación urbanística en las que se obliga a avalar las cantidades que sean percibidas por adelantado, para garantizar la devolución en caso de incumplimiento. El motivo se desestima en la sentencia por ser de aplicación la Ley a aquellos compradores que adquieren una vivienda para su propiedad, y en el presente caso no consta que el demandante adquiriese varias viviendas con objeto de inversión y revenderlas posteriormente, ni que tuviese previa intención de lucrarse luego con la venta de la que adquiría. En otro motivo del recurso se formulan alegaciones sobre no haber sido avaladas o garantizadas inicialmente por la entidad demandada las cantidades entregadas por el actor, ni depositadas en cuenta especial, conforme a la Ley 57/1968, pero carecen de trascendencia a los efectos de este litigio, habida cuenta de que, en el caso enjuiciado, el contenido del contrato de compraventa evidencia que su objeto lo constituye una vivienda, sin que de los términos contractuales pueda inferirse que el comprador ha actuado como inversionista, sin intención de utilizar la vivienda adquirida como residencia, para sí o sus familiares, de forma permanente o por temporadas. Aceptándose por la Sala las manifestaciones de la parte demandante sobre este punto, las cuales por lo demás se corresponden con la naturaleza del bien adquirido (vivienda), sin que las mismas hayan quedado desvirtuadas por la parte apelante, que se limita a negar que la finalidad que mueve al comprador sea la de destinar la vivienda para uso residencial por temporadas, sin justificación alguna. En cuanto a la póliza general a que se acoge el demandante, impugna la parte apelante el pronunciamiento de la sentencia apelada por el que se otorga relevancia a la documentación de la demanda, y en especial a la póliza de aval de la entidad "Banco Pastor" - al que sucede el Banco demandado - insistiendo la entidad apelante en la garantía del "Banco de Andalucía" y en que ésta no es aplicable al caso ahora enjuiciado. No solo los avales concretos para otros compradores en la misma promoción, sino el pago del demandante directamente a "Aifos", conforme a lo establecido en el contrato de compraventa, y su constancia como acreedor en el concurso de la promotora, llevan a esta Sala a entender acreditado con plenitud de prueba, el hecho de la entrega a la promotora de las cantidades reclamadas; y que la no entrega de avales individuales no exime a la demandada de la obligación en su condición de avalista pues existía un aval general para las promociones de "Aifos". La obligación del promotor de devolver las cantidades entregadas a cuenta por los compradores está cubierta por la póliza colectiva (línea de avales concertada con una entidad bancaria), aunque no hubieran sido extendidos los avales individuales. Y es doctrina jurisprudencial constatada que, para evitar que pueda quedar insatisfecha la previsión de garantía de la Ley 57/1968, la ausencia de los correspondientes certificados individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva. Cabe destacar en primer lugar y conforme a una línea jurisprudencial constante que procede declarar que las cantidades objeto de protección, por mor de la citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales. En este sentido se pronuncia la sentencia de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga de 10 de septiembre de 2015. Las consideraciones del juzgador, así como las conclusiones que de ellas se extraen sobre la cuestión que aquí nos ocupa, son compartidas y asumidas por esta Sala, por corresponderse con la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la aplicación de la Ley 57/1968. En este orden de cosas, es de citar el pronunciamiento del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), sentencia nº 420/2017, de 4 julio: "...la sentencia del Pleno 322/2015, de 23 de septiembre, resolvió expresamente la cuestión de la responsabilidad de las entidades de crédito al amparo del art. 1º de la Ley 57/1968 para los casos de incumplimiento de la promotora cuando no se haya llegado a extender el aval individual". Es a esta jurisprudencia de la Sala a la que debe estarse para resolver el presente recurso. Según la sentencia del Pleno del Alto Tribunal nº 322/2015: "...al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía; la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3º Ley 57/1968; y la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva". De acuerdo con esta doctrina, hay que interpretar la Ley de forma que los compradores tienen derecho a reclamar de la aseguradora o avalista - con independencia de las entidades en que se depositaran las cantidades - la devolución de las cantidades entregadas a cuenta al promotor sobre la base de las pólizas colectivas concertadas por el promotor con la entidad demandada, aunque no se hubiera llegado a extender un aval individualizado. La póliza de afianzamiento suscrita es título suficiente para justificar la reclamación. La idea de que no debe recaer sobre el comprador la negligencia del promotor que no requiere los certificados individuales es la que mejor responde a la finalidad tuitiva de la regulación de las garantías por cantidades anticipadas en la construcción, habida cuenta de la confusa redacción de la regulación de esta materia vigente en el momento de la celebración del contrato: de una parte parece imponerse la obligación de entregar en el momento de celebrar el contrato de compraventa un documento acreditativo de la garantía individualizada ( artículo 2º de la Ley 57/1968, sin que la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en vigor desde el 6 de mayo de 2000 hasta el 1 de enero de 2016, dijera nada a este respecto), pero, al mismo tiempo, en norma reglamentaria, parece supeditarse la emisión de la póliza individual a la firma del contrato (artículo 5 de la Orden de 29 de noviembre de 1968 sobre el seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas para viviendas). La interpretación de la sentencia del Pleno nº 322/2015 ha sido reiterada por sentencias posteriores del Alto Tribunal como la nº 675/2016, de 16 de noviembre. También la Sala Primera del Tribunal Supremo ha reiterado que la entidad garante no puede oponer, como una excepción al pago, que los ingresos se hayan hecho en una cuenta ordinaria y no en una cuenta especial, porque el ingreso en la cuenta especial no es un elemento necesario para que surja la obligación de la entidad de prestar la garantía por las cantidades anticipadas ingresadas en otra cuenta de la entidad o en una cuenta de otra entidad: así, "...las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales", y que "la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda - bien generalmente esencial para la vida -, que está en fase de planificación o construcción", por lo que, "para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor". Es evidente, por las razones que se exponen en el escrito de oposición al recurso que ha formulado la representación del demandante, que la vivienda no le fue entregada en tiempo y forma al comprador, según se decía en el contrato, y que ello motivó que fuese incluido entre los acreedores en el concurso de la promotora llevado en el Juzgado de lo Mercantil que así lo certificó, habiéndose resuelto el contrato. De acuerdo con reiterada doctrina, incluso, en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en las cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad o en otras. Pero ello no obvia que la entidad de crédito que prestó la garantía responde de todas las cantidades anticipadas, pues la jurisprudencia ha interpretado que no procede respetar los límites cuantitativos de la póliza de seguro, pues la misma, al constar que se efectuaba al amparo de la Ley 57/1968, que obliga a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, no debe contener límites inferiores, pues con ello se viola el dictado de los artículos 2º y 68 de la Ley de Contrato de Seguro, ya que la Ley 57/1968 no establece límites a dicho seguro, sino que exige la cobertura de todas las cantidades entregadas y la integridad de los intereses legales. Por otra parte, el dato de que "Banco Santander" - por sí o tras ser condenado en sentencias - emitiera otros avales y pagara a otros compradores o llegara a acuerdos transaccionales con ellos es solo un indicio que tiene en cuenta la sentencia de primera instancia para concluir acerca de la existencia de la línea de aval de la que deriva y en la que se funda su responsabilidad como garante de las cantidades anticipadas. En cuanto al pago íntegro de la cantidad reclamada en la demanda, ha de recordarse que la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en su disposición adicional primera, amplía el objeto de la garantía que ya no lo constituye sólo la entrega de dinero, sino que señala que la garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o "mediante cualquier efecto cambiario"; y lo que pretende la Ley es cubrir la omisión de la Ley 57/1968 que hace referencia exclusivamente a las entregas de dinero ("antes de iniciar la construcción o durante la misma"). Por esta misma razón la condición primera que establece el artículo 1º de la Ley 57/1968, que se refiere a la garantía en la devolución de las cantidades entregadas, debe extenderse ahora también a cualquier otro importe que figure en efectos cambiarios, puesto que de lo contrario no se daría el objetivo perseguido en el párrafo primero de la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, según el cual el seguro debe indemnizar "el incumplimiento del contrato", de forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968 para las "cantidades anticipadas". Por último, se impugna por la parte apelante el pronunciamiento de la sentencia apelada en materia de intereses, alegando la improcedencia de la condena al pago de intereses, por aplicación de la obligación del fiador que no puede ir más allá de la de su asegurado ( artículo 1826 del CC), y por la doctrina del retraso desleal, invocada por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda. A tenor de lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, de la Ley 57/1968 y de la Ley 38/1999, quienes incurren en mora respecto de una obligación consistente en entrega de dinero, vienen obligados a satisfacer al acreedor en concepto de indemnización el interés legalmente fijado desde el momento de la entrega del dinero hasta su completo pago. Y se entiende que los intereses deben computarse desde el momento de las distintas entregas de las cantidades de dinero por parte del comprador, en atención a la función del aval y cantidades que garantiza con arreglo a la normativa anteriormente referida y aplicable. Por lo que respecta al día inicial del devengo de los intereses previstos en las disposiciones de la Ley 57/1968, y de la Ley 38/1999, es reiterado el criterio mantenido por esta Sala en el sentido de que los intereses legales de las cantidades anticipadas por los adquirentes de viviendas en construcción, en quienes concurra la condición de consumidores conforme a la normativa legal sobre protección de los consumidores y usuarios, han de entenderse devengados a partir de la fecha de las respectivas entregas a cuenta. Dicho criterio se acomoda al mantenido por el Tribunal Supremo sobre la cuestión controvertida. En cuanto a la posible aplicación de la doctrina del retraso desleal, una adecuada decisión de esta cuestión pasa por establecer los presupuestos que configuran dicha doctrina, de creación jurisprudencial, para, en un segundo estadio, constatar la concurrencia de los mismos en el presente caso. La doctrina del retraso desleal se basa en la consideración de que el derecho subjetivo no puede ejercitarse cuando el titular no sólo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlo valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará. Los presupuestos de la aplicación de esta doctrina son: a) el transcurso de un período de tiempo, cuya duración se determina según las circunstancias del caso; y b) la omisión del ejercicio del derecho. Así, conforme tiene declarado la jurisprudencia, actúa contra la buena fe el que ejercita su derecho tan tardíamente que la otra parte pudo efectivamente pensar que no iba a actuarlo, vulnerando tanto la contradicción con los actos propios como el retraso desleal, las normas éticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que lejos de carecer de trascendencia determinan que el ejercicio del derecho se torne inadmisible. Entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica y autorizar o consagrar el ejercicio anómalo del derecho por parte de quien deja transcurrir los años para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, frustrando así la confianza de la otra parte, nacida de la inactividad de la primera y que el Derecho debe respetar. El principio de buena fe consagrado por el artículo 7º.1 del CC constituye, según la jurisprudencia, una noción que se refiere al ejercicio de los derechos y al cumplimiento de las obligaciones de acuerdo con la conciencia subjetiva orientada objetivamente por los valores de probidad y lealtad en las relaciones de convivencia acordes con la conciencia social y debe ser contrastado de acuerdo con las circunstancias de cada caso. La buena fe exige, en el ejercicio de los derechos, la observancia de una conducta ética significada por los valores de honradez, lealtad, justo reparto de la propia responsabilidad y avenimiento a las consecuencias que todo acto consciente y libre pueda provocar en el ámbito de la confianza ajena. La buena fe, como principio general del derecho, ha de informar todo contrato y obliga a un comportamiento humano objetivamente justo, leal, honrado y lógico. En este caso, consta que la entidad promotora vendedora no dio cumplimiento a la obligación que había asumido en el contrato de compraventa y que le venía legalmente impuesta por la Ley 38/1999 en relación con la Ley 57/1968, en orden a la entrega del aval bancario o póliza de seguro que garantizase las cantidades entregadas a cuenta; y que dicha entidad fue declarada en concurso voluntario en el procedimiento Concursal nº 947/2009 del Juzgado de lo Mercantil nº Uno de Málaga, habiendo comunicado el comprador su crédito a la administración concursal, sin que el mismo haya sido hecho efectivo en fase de liquidación; y que el comprador ha obtenido información de la administración concursal sobre datos relativos al destino de las cantidades anticipadas por él a la promotora, y de la existencia de pólizas de garantía y de contraaval suscritas por la promotora con alguna de las entidades que luego fueron absorbidas por "Banco Santander". Por otra parte, la jurisprudencia, interpretando la Ley 57/1968, ha reconocido tres títulos de reclamación por los compradores de las cantidades entregadas a cuenta en los contratos que hayan tenido por objeto la viviendas en construcción, de manera que se considera exigible la devolución de esas cantidades frente a las entidades que hayan emitido avales individuales; frente a las que hayan concertado una póliza o línea de avales general con la promotora y vendedora de la promoción inmobiliaria; y frente a las que, conociendo su origen, hayan admitido ingresos de la referida promotora en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía. En el caso que nos ocupa, la reclamación del actor, dada la ausencia de aval individual, se subsume en los otros dos supuestos antes expresados, y esencialmente en el segundo de ellos. La jurisprudencia que ha reconocido título de reclamación a los compradores en dichos supuestos se ha conformado a través de las sentencias del TS, Sala de lo Civil, Pleno, de fechas 13 de enero de 2015, 16 de enero de 2015, 13 y 23 de septiembre de 2015, y la más reciente de fecha 22 de abril de 2016. A la vista del sustrato fáctico y de las consideraciones jurídicas expuestas, ha de concluirse que la demora en el ejercicio de su derecho por parte del demandante frente a la entidad ahora apelante se encuentra plenamente justificada, al haberse formulado la reclamación judicial una vez que se ha producido el cambio de la doctrina jurisprudencial que propiciaba dicha reclamación, no obstante la ausencia de entrega de aval individual, y tras llegar a conocimiento de los compradores los datos necesarios para formular su pretensión en términos de que prosperase razonablemente. Por ello, la conducta desarrollada por la parte demandante, demorando el ejercicio de su derecho - recuérdese que el contrato de compraventa se firma en 2004, que la vivienda se entregaría a los 20 meses y en 2006 no se había entregado, y que en 2008 tenía, al parecer, licencia de ocupación, no interesando ya al demandante por el incumplimiento, así como que la demanda se presenta en 2028 - durante un dilatado período de tiempo, aunque sin incurrir en plazo de prescripción de la acción, se acomoda a las exigencias derivadas del principio de la buena fe, en los términos en que éste aparece conformado por la jurisprudencia, sin que se ponga de manifiesto un retraso susceptible de ser calificado de desleal, a la vista de su carácter justificado, fundamentalmente por la evolución jurisprudencial en la materia. Y sin que, consecuentemente, el repetido retraso pueda asociarse a la intención de la parte acreedora de obtener un incremento patrimonial desmesurado y abusivo. La Sala concluye en este punto que el ejercicio del derecho por parte del demandante se ha producido en el marco del respeto a las exigencias del principio de la buena fe. Por último, respecto a los intereses de la cantidad a devolver al demandante, no es de recibo la argumentación sobre que, en caso de concurso de la promotora, el devengo de intereses finaliza el día de la declaración de concurso. La sentencia del Tribunal Supremo nº 420/2017 de 4 de julio, en su Parte Dispositiva condena al pago de intereses (día final) hasta la fecha de su pago, y el artículo 1822.2 del Código Civil remite la regulación de la fianza solidaria a las reglas generales sobre las obligaciones solidarias, lo que implica la aplicación de una normativa legal que conlleva una desnaturalización de la accesoriedad de la fianza simple. Esta cuestión en relación al sistema concursal anterior ya se había planteado, llegando la jurisprudencia a la conclusión de que la situación de suspensión de pagos, por sí misma, no afectaba al derecho del acreedor contra el fiador solidario. En este sentido la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2002 ya hizo un detenido estudio de esta situación y antecedentes jurisprudenciales. La sentencia del mismo Tribunal de 27 de febrero de 2004 incide en la misma dirección. Por otro lado, cabe recordar que el artículo 1853 del Código Civil establece que entre acreedor y fiador son oponibles las excepciones que sean inherentes a la deuda, pero no las personales del deudor, y la situación de concurso más bien reviste esta característica pues la situación de concurso sólo lo es del deudor principal, pero no del fiador - como repara con evidente lógica la Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia de 11 de febrero de 2009 que resalta así la trascendencia personal de tal circunstancia -, sino que tampoco es cierto que el concurso extinga el devengo de intereses como sugiere el Banco apelante, sino que produce tan sólo una suspensión en su devengo por una comprensible utilidad operativa, evitando la continua movilidad de las cifras de la masa pasiva en un contexto, además, regido por el principio concursal de "par conditio creditorum". Por eso el artículo 59 de la Ley Concursal habla de suspensión, no de extinción, y por eso prevé el apartado segundo del mismo artículo que es posible reclamar los intereses si finalmente resultan bienes bastantes para pagarlos, lo que evidencia el sentido utilitario y la dimensión personal de tal suspensión del devengo de intereses. Es verdad que el artículo 135 de la Ley Concursal está residenciado en la sección que se refiere al convenio, pero ello no es porque la Ley Concursal parta de la base de la liberación de intereses a los fiadores solidarios, sino porque es en relación al convenio donde se plantean con mayor agudeza este tipo de conflictos cuya respuesta varía según la postura que el acreedor hubiera tomado en relación a la votación del convenio. Pero la norma general subyacente a este precepto es clara traslación de criterios jurisprudenciales precedentes: "La obligación solidaria no es accesoria en un proceso concursal y por ello no queda vinculada, per se, por la sola existencia de un convenio". El Tribunal Supremo, en la reciente sentencia de 9 de junio de 2025 establece que: "Esta Sala se ha expresado reiteradamente sobre la responsabilidad de las entidades de crédito receptoras de los anticipos conforme al art. 1º-2ª de la Ley 57/1968, afirmada por la jurisprudencia a partir de la sentencia nº 733/2015, de 21 de diciembre, reproducida en la sentencia del TS nº 174/2016, de 17 de marzo, en la que señalamos reiterar la siguiente doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad». En este sentido, más recientemente, la sentencia nº 24/2021, de 25 de enero, citada por las sentencias nº 574/2021 y nº 36/2023, de 17 de enero, declaró lo siguiente: «Es doctrina jurisprudencial reiterada a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, que el tribunal sentenciador demuestra conocer, que mientras la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda ( sentencias 8/2020, de 8 de enero, 6/2020, de 8 de enero, y 653/2019, de 10 de diciembre); por el contrario la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1º-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes, sentencias 479/2020, de 21 de septiembre, 453/2020, de 23 de julio, y 147/2020, de 4 de marzo)». Es, por ello, que nos encontramos ante una responsabilidad propia de la entidad financiera que no queda afecta a la circunstancia de que se hubiera declarado el concurso de la promotora y, por lo tanto, no es de aplicación al caso el artículo 59 de la Ley Concursal de 2003, vigente a la fecha de la declaración del concurso de la promotora, actual artículo 152 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal. En definitiva, "es la promotora y no la entidad financiera responsable la que está en concurso". Por lo expuesto el recurso, en consecuencia, no debe prosperar tampoco en este punto y los intereses legales se devengarán desde que se hicieron los ingresos por el demandante hasta su efectivo y completo pago.

SEXTO.- Considerando que al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fundamentos

Fallo