Sentencia Civil 353/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Málaga, Rec. 1693/2022 de 30 de abril del 2026

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando el recurso interpuesto, modifique la sentencia de instancia en los pronunciamientos impugnados, y desestime la demanda interpuesta contra esta parte, con expresa imposición de costas. Alegó los pronunciamientos que recurría, señalando primero la interrupción de la prescripción. Las cartas aportadas con la demanda (como documento 5), cuyo contenido ha sido declarado nulo, llevan una fecha igualmente nula, y conforme al artículo 1227 del Código Civil no surten efecto alguno perjudicial frente a la Comunidad (que es tercero respecto de su contenido y su fecha), sino desde su incorporación al procedimiento judicial. No hay telegrama, burofax, o acción alguna que interrumpa la prescripción de manera fehaciente frente a la Comunidad antes de la presente demanda, y, siendo nulo el reconocimiento de deuda como extralimitado, no se está ante ninguno de los casos en que, conforme al artículo 1973 del Código Civil, se interrumpe la prescripción. Es cierto que el Presidente es el representante de la Comunidad, pero a ésta sólo le vinculan los actos incluidos dentro de sus facultades y no los extralimitados (como el reconocimiento de deudas no presupuestadas ni sometidas a la Junta), ni tampoco las notificaciones que no han sido recibidas en forma, o de modo fehaciente (las cartas aportadas ni siquiera fueron sometidas a ratificación en la Junta de 2018, ocultándose en todo momento al órgano soberano). Luego, se infringen así los siguientes artículos del Código Civil: el 1227, pues sólo puede tenerse por cierta la fecha desde que se incorporó el documento nº 5 de la demanda al procedimiento judicial, momento en que, además de estar prescrita la deuda (1967 CC: tres años), el presidente anterior ya no lo era. El 1973, pues no interrumpe la prescripción un reconocimiento de deuda declarado nulo; ni una reclamación extrajudicial del acreedor que no se acredita fehacientemente. El 1725, pues es un hecho que el Presidente se extralimitó, no vincula con sus actos a la Comunidad, y responde personalmente. El 1727, pues no consta ratificación de la Comunidad, porque de hecho en la única reunión en que se trató la deuda, en la de 2018, la misma no fue reconocida como cierta, sin que conste que esta reunión fuera impugnada por la actora, o que, impugnada, haya tenido sentencia favorable. Luego no podemos hablar de una ratificación presunta. Sobre la exigibilidad de los Honorarios profesionales, aun admitiendo la sentencia la grave anomalía en la gestión de la Comunidad, y llegando a aceptar que esta grave irregularidad no puede ser imputada "al menos en exclusiva" al administrador, estima íntegramente la demanda de reclamación tanto de honorarios como de suplidos. Tal conclusión resulta asimismo desacertada, ya que el cargo de Administrador es anual, y está sujeto a un régimen específico en la Ley de Propiedad Horizontal ( LPH) , que contempla el deber de someterse anualmente a la Junta Ordinaria como órgano que aprueba su gestión y le autoriza el plan de gastos del ejercicio siguiente. Dicho de otra manera, el Administrador no es libre de actuar al margen de la Comunidad reunida en Junta de Propietarios. No estamos ante un simple arrendamiento de servicios sujeto a tácita reconducción - ni ante un contrato de comodato como sugiere el demandante recurrido -; sino ante un mandato temporal - anual - sometido a unas específicas reglas de rendición de cuentas ( art. 20 LPH) . Sin celebración de la Junta Ordinaria que apruebe su gestión anterior, y el presupuesto de gastos del año siguiente, no es dable concluir que devengue justamente unos honorarios y que tenga plenos poderes para comprometer el patrimonio de los comuneros, adelantando gastos no autorizados, con su propio peculio. La sentencia incurre en error cuando considera probado el consentimiento tácito o presunto de la Comunidad a los servicios prestados y gastos suplidos, lo que atribuye a la desidia de los comuneros - entre los que se hallaría el propio actor (sic) - en reclamar la celebración de Juntas. Pero no consta que a la Comunidad, a través de su representante, se hubiera sometido el plan de gastos y el listado de saldos deudores para realizar los créditos de la Comunidad frente a comuneros morosos. Con tal incumplimiento por parte del Administrador no es posible convocar una Junta Ordinaria - ni Judicial - para celebrar la reunión. Además de las quejas de algunos propietarios como el Sr. Artemio en 2010 - que testificó en juicio - constan en la documental 3 de la demanda emails de junio y octubre de 2016 con quejas vehementes por la omisión y desidia del Administrador en la gestión de los asuntos comunes - estado de instalaciones, plan de gastos, no reclamación de cuotas impagadas -. Luego no es la desidia imputable a la Comunidad - al menos en exclusiva como llega a afirmar el propio juzgador - sino a quien de manera profesional y mediante remuneración, ejercía de Administrador, quien, a pesar de incumplir sus obligaciones de velar por el conecto funcionamiento de la Comunidad y sus instalaciones, reclama el total de los honorarios y suplidos acumulado durante ocho años de irregular gestión de aquélla. Sobre el reembolso de los gastos suplidos, la sentencia legitima que un Administrador, ignorando el parecer de la Comunidad, adelante la totalidad de gastos cuya aprobación compete única y exclusivamente a la Junta Ordinaria, obligatoria y anual, como órgano soberano, realizando actos que se extralimitan de sus competencias como administrador. Es lógico considerar que si un Administrador decide hacer una gestión de negocios "sin mandato" de la Comunidad, podrá reclamar el reembolso de quienes se han beneficiado o aprovechado, que serán los comuneros individualmente considerados (entre ellos el propio actor, dueño de dos locales en el Centro Comercial), pero ninguna acción legítima tiene frente a la Comunidad, que, como entidad con personalidad jurídica, no ha autorizado al Administrador, ni posteriormente ha ratificado semejante desembolso. Por tanto, se infringe el artículo 1893 del CC. El "dominus negotii" no es la Comunidad, cuyo órgano soberano que es la Junta no ha autorizado estos gastos suplidos, sino individualmente cada uno de los comuneros, a quienes no se ha reclamado. Es más, al respecto del exhorto al Decanato, que se unió a los autos mediante Diligencia de 25 de mayo de 2021, consta que desde 2010 las únicas demandas a nombre de la Comunidad para reclamar las cuotas de gastos generales son 6 y todas ellas a partir de 2018, que es cuando se operó el cambio de Administración. Del mismo resulta la falsedad de la declaración del Sr. Justo - testigo - cuando afirmó con seguridad que se habían presentado demandas por impago de cuotas desde 2010 en adelante - algo incierto a la vista del exhorto cumplimentado -. Sobre el retraso desleal, la deslealtad del retraso viene determinada porque el administrador Sr. Justo actúa a sabiendas que nunca antes de 2018 ha reclamado formalmente a la Comunidad ni sus honorarios ni unos gastos suplidos, siendo la presente demanda una reacción ante el cambio de administrador. Y pretende suplir su falta de reclamación sometiendo a la firma del antiguo Presidente de la Comunidad - porque la fecha de los documentos de reconocimiento de deuda no es cierta frente a esta parte sino desde que se incorporan a este expediente judicial, ex 1227 CC - unos reconocimientos de deuda que ni siquiera exhibió o propuso en el orden del día en la primera Junta en la que se trató esta, la de 2018. Lo clandestino de tal proceder, al margen de cualquier procedimiento ortodoxo y diligente, convierte su reclamación judicial en un ejercicio desleal del propio derecho. Por tanto, la sentencia que se recurre incurre, resumidamente, en dos infracciones que se exponen en las dos alegaciones siguientes. Primero, error en la valoración de la prueba sobre la interrupción de la prescripción por reclamaciones al presidente, con infracción del artículo 1973 y 1227 CC. Pese a considerar nulos de pleno derecho los reconocimientos de deuda firmados por el antiguo presidente de la Comunidad (Sr. Florencio), contenidos en el documento nº 5 de la demanda, les atribuye el efecto jurídico de notificación, considerando que han interrumpido la prescripción. Esta conclusión no es lógica porque si es nulo no ha surtido efecto alguno, ni su fecha es válida, ni tiene valor como notificación formal a la Comunidad. Nos hallamos ante un acto extralimitado, que, aplicando las reglas del mandato, no perjudican al mandante (Comunidad de Propietarios), y sólo vinculan al mandatario, que responde de ellos como si el asunto fuera personal suyo ( arts. 1719 y 1725 CC) . Como hemos adelantado, conforme al artículo 1973 CC, sólo puede interrumpir la prescripción de la acción: su ejercicio ante los tribunales; un acto de reconocimiento del deudor; o una reclamación fehaciente del acreedor. Ninguno de estos requisitos se cumple en nuestro caso. No hay acto alguno interruptivo de una deuda acumulada desde 2010 que nunca fue sometida - hasta 2018 - a la Junta de Propietarios. Y en esta Junta precisamente se rechazó, y se acordó en su lugar que debía hacerse una auditoría. El acuerdo que denegó la deuda como partida exigible, no consta que fuera impugnado y anulado, por lo que frente a la Comunidad la deuda es incierta e inexigible. Por tanto, han prescrito aquéllos honorarios no reclamados en el plazo de tres años desde que dejó de prestar el servicio, que, por definición, al tratarse de un cargo anual, afecta a los años 2010 a 2016, ya que la demanda se presentó en 2019. Y segundo, infracción por falta de aplicación de la "exceptio non adimpleti contractus", o incumplimiento de obligaciones ( art. 20 LPH) . La sentencia considera que la demanda debe estimarse porque se han acreditado los servicios prestados - en cuanto a los honorarios devengados cada año -, así como que los gastos de la Comunidad se han suplido por el administrador demandante - según facturas que se aportan -. Sin embargo, respecto de los honorarios que se reclaman, para que prospere la acción es preciso probar que ha cumplido sus obligaciones legales. Porque nadie puede ejercitar una acción de cumplimiento - y pago de sus honorarios - sin acreditar el cumplimiento de aquéllas obligaciones. Nos hallamos ante un cargo tipificado, las obligaciones del administrador se especifican en el artículo 20 de la LPH, de 21 de julio de 1960. Por tanto, hay que comprobar si esas obligaciones se han cumplido, y para juzgarlo hay que atender a la diligencia profesional - y no a la simple de un buen padre de familia -. Al respecto, de los hechos probados se constata que desde 2008 nunca fue sometido a la Comunidad el plan de ingresos y gastos que permitiera someter a la decisión de la Junta el presupuesto de gastos. Si la Comunidad carecía de fondos, había que perseguir sus créditos por cuotas impagadas contra los propietarios morosos. Pero nunca - por poner un símil financiero -, "financiar" a la Comunidad, a modo de concesión de un crédito en descubierto, sin fecha, no solicitado ni aprobado, para reclamarlo acumuladamente al cabo de ocho años, coincidiendo precisamente con el acuerdo de cese como administrador. Aunque la testifical manifiesta que se entregaba el plan de gastos al presidente, de ello no hay constancia alguna. Y desde luego que no está en el deber de un Administrador - menos aun cuando también es comunero, como titular de un local en el centro comercial -, adelantar o suplir gastos generales no aprobados ni sometidos al parecer de la Junta. Pero, si lo hace así, al menos debería contar con la firma mancomunada del Presidente. Este hecho tampoco quedó acreditado. Y si la Comunidad puntualmente no tiene fondos porque el Centro Comercial está cerrado sin actividad, y, en su caso, de manera urgente los adelanta la administración, debe de inmediato informar de ello al presidente para que convoque la Junta, y se proceda contra los propietarios cuya morosidad impide tener fondos en la Comunidad. Insistir en que el juzgador ni siquiera ha considerado que la Comunidad desde 2010 a 2018 no entabló ninguna acción en proceso monitorio para la reclamación de cuotas impagadas. En contestación al exhorto librado al Decanato de Torremolinos, este órgano jurisdiccional certificó que ninguna demanda se ha presentado durante el tiempo en que el actor ha desempeñado la administración. Precisamente las únicas demandas (6) lo han sido con la nueva administración, nombrada en 2018. Yerra también el juzgador cuando asevera que, salvo algún propietario (Sr. Artemio) en 2010, no hubo más quejas hasta 2017, y que, por tanto, consintió esta situación. Pero ello no es así, en 2016 constan aportados correos en que se piden explicaciones a la Administración de por qué no se celebran reuniones, del mal estado de instalaciones, y una queja formal por no reclamar las cuotas impagadas. Sorprende que al juzgador le parezca apropiado, o conforme a la diligencia profesional de un Administrador, actuar sabiendo de lo ilegítimo que es poner a la firma de un ex presidente unos documentos preparados, con similar contenido, reconociendo una deuda nunca sometida a la consideración ni ratificación de la Junta de Propietarios. Y, a este respecto, olvida el juzgador que en la primera ocasión que pudo obtener la ratificación, que fue en la Junta de 2018, ni siquiera se incluyó en el orden del día, a pesar teóricamente de estar ya firmados los reconocimientos anteriores a la misma. En suma, la sentencia infringe: 1º.- Las reglas de la sana crítica en la valoración de la prueba de haberse notificado la deuda reclamada desde 2010, y que la Comunidad lo ha consentido al: a) Considerar probado que la deuda acumulada se notificó a la Comunidad a través de su Presidente, hecho que no queda acreditado. b) Considerar probado que la Comunidad ha consentido la actuación de la Administración actora, a la que, por tanto, debe honorarios y gastos suplidos, hecho que no queda acreditado ante la falta de reuniones en Junta, único órgano competente para aprobar la gestión, y el presupuesto de gastos. 2º.- Las reglas de la sana crítica en la valoración de la debida diligencia del administrador de la Comunidad, interpretando que ha cumplido con sus obligaciones, cuando concurre un incumplimiento de las obligaciones que impone la LPH a todo administrador. Por lo que debe prosperar la "exceptio non rite adimpleti contractus", opuesta en la contestación a la demanda. En un caso muy similar la sentencia de la AP de Asturias, de 24-10-2005, se pronuncia a favor de la tesis defendida por esta parte. Y por todo ello, no cabe sino: Primero: Confirmar la sentencia en cuanto que estima la reconvención, al ser nulos los reconocimientos de deuda suscritos de manera extralimitada por el antiguo presidente de la Comunidad. Segundo: Revocar la sentencia en cuanto que estima la demanda por la que se condena a la Comunidad a abonar unos honorarios indebidos, prescritos, y unos suplidos, con manifiesto incumplimiento de las obligaciones legales impuestas en el artículo 20 de la LPH, en el ejercicio del cargo de Administrador de la Comunidad demandada.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso de apelación interpuesto de contrario, y manteniendo la sentencia de instancia de manera inalterable en todos sus pronunciamientos, con expresa condena en costas a la parte recurrente, añadiendo que la parte recurrente se ha mostrado conforme con los fundamentos de derecho primero, segundo y tercero de la sentencia puesto que no se opone ni hace referencia a los mismos en su recurso, tal y como se extrae de la alegación primera del mismo. En particular, debe mencionarse que no se recurre de contrario el pronunciamiento de la sentencia contenido en el fundamento de derecho tercero sobre las excepciones de defecto en la proposición de la demanda, de inadecuación del procedimiento y de falta de legitimación activa y pasiva, cuestión esta última a la que se hará referencia más adelante. Discrepa la recurrente de la falta de estimación de la prescripción de la deuda porque considera que ésta se basa en los reconocimientos deuda. Sin embargo, la propia sentencia en su fundamento de derecho quinto, primer párrafo, explica por qué la declaración de nulidad contenida en el fundamento anterior no equivale a la desaparición de otros efectos probatorios de dicho documento como es el de la prescripción de la deuda. Como ya se sostuvo en la contestación a la reconvención, la deuda trae causa de la prestación continuada de servicios, siendo los reconocimientos de deuda tan solo una pequeña parte de la amalgama de pruebas aportadas para esclarecer, acreditar y justificar las pretensiones realizadas. Los reconocimientos de deuda derivan de la reclamación de honorarios y gastos suplidos realizada al presidente como representante de la Comunidad dentro y fuera de ella. Así queda plasmado literalmente en los propios reconocimientos de deuda. Por tanto, conforme a la sentencia, es un hecho probado que existía una relación negocial entre " DIRECCION000." y la Comunidad recurrente y que, ante la falta de pago, esta parte interrumpió la prescripción de la deuda por las reclamaciones hechas al presidente. Estas reclamaciones se trasladaron a los reconocimientos de deudas para dejar constancia documental. En cualquier caso, la recurrente olvida que, como consta en el documento nº 19 del bloque documental "A" de la demanda, entre 2010 y 2017 la Comunidad ha ido pagando cantidades en concepto de honorarios y en concepto de pagos suplidos, que se detallan en los siguientes apartados de la presente alegación. Conforme al art. 1973 CC el pago parcial de una deuda se entiende como acto idóneo para la interrupción de la prescripción por parte del deudor. Y se admite que el Presidente de la Comunidad, e incluso esta parte con el visto bueno del primero, firmase los reconocimientos de deuda porque la competencia para ello recae sobre dichos órganos. La cuestión del caso que nos ocupa estriba en que no se celebraron juntas de propietarios durante ocho años por lo que fue imposible que esta parte contase con mayores garantías de pago de la deuda que obtener a su favor los reconocimientos de deuda. Es incongruente que la recurrente en su recurso reconozca que respecto a los honorarios está prescrita la deuda, salvo los tres últimos años en base al art. 1967 del Código Civil, y solicite revocar la sentencia en cuanto estima la demanda. Pues reconoce que, al menos una parte de la cantidad reclamada, debería pagarla porque no estaría prescrita según su teoría. Como reconoce la sentencia de instancia, entre la demandante y la demandada existe un contrato de arrendamiento de servicios, y en virtud de lo establecido en el art. 1967 del Código Civil, y la jurisprudencia de interpretación del mismo, en cuanto al inicio del plazo para la reclamación y prescripción, reza: "el tiempo para la prescripción de las acciones a que se refieren los tres párrafos anteriores se contará desde que dejaron de prestarse los respectivos servicios", y los servicios se dejaron de prestar en fecha 8 de marzo de 2018 en que la Junta cesó a esta parte como administrador-secretario de la Comunidad de Propietarios, reconociendo que hasta esa fecha había realizado esas funciones. En consecuencia, también es de aplicación en este caso el art. 1967 del Código Civil, por lo que la deuda de honorarios no puede estar prescrita. La sentencia reconoce que se tiene por hecho probado la existencia de una relación de arrendamiento de servicios entre las partes, tanto por el resultado de la prueba documental como testifical. Y entre 2010 y 2017 la Comunidad ha ido pagando cantidades en concepto de honorarios y de facturas de servicios a lo largo del periodo en que se extendió la relación. Estos pagos suponen en total la cantidad de 5.268'66 euros, que la recurrente ha aceptado ya que no ha impugnado el documento consistente en el libro mayor de la cuenta en la que se refleja la deuda en concepto de honorarios ni ha discutido su contenido, máxime cuando dicho documento fue entregado al actual administrador de la Comunidad en fecha 21 de diciembre de 2018, tras su nombramiento. Una conducta reiterada, inequívoca y constante, como es la falta de convocatoria de junta de propietarios durante siete años, entre 2011 y 2017, evidencia que no había intención clel cambio del secretario-administrador, lo que equivale a la prórroga tácita de la duración del cargo. Y cuando la sentencia habla de grave irregularidad en el fundamento de derecho sexto, se refiere al funcionamiento de la Comunidad y no a la gestión, como aparece en el recurso tratando de confundir. La recurrente es consciente de que el secretario carece total y absolutamente de competencia para convocar a la junta de propietarios. Sobre el reembolso de los gastos suplidos, partimos de la base que la recurrente no cuestiona los gastos suplidos (importe,

conceptos y realidad), al igual que el importe de los honorarios, y resultan plenamente acreditados con las facturas aportadas y la prueba practicada, que han quedado totalmente justificados. En cuanto a la falta de legitimación ad causam que plantea la recurrente, debemos partir de que dicha parte no impugna el fundamento de derecho tercero de la sentencia que versa sobre la falta de legitimación pasiva de la comunidad, y, por tanto, la recurrente se muestra conforme con la sentencia en esto. Como se ha dicho y se prueba documentalmente, entre 2010 y 2017 la Comunidad ha ido pagando cantidades en concepto de honorarios, que se cifra en 6.619'40 euros. Este pago, supone un acto idóneo de reconocimiento de la recurrente sobre la obligación que tiene de reintegrar las cantidades por pagos suplidos a esta parte y, del mismo modo, se trata de un acto idóneo para la interrupción de la prescripción de la deuda. Respecto a la circunstancia de que el pago de los gastos de suministros de agua y luz y del servicio de limpieza se llevase a cabo por el administrador de la Comunidad, esta ha venido siendo tolerada por distintas Audiencias Provinciales ante situaciones en las que la comunidad de propietarios no podía o no estaba en disposición de atender el pago de sus propios gastos. De contrario se esgrime que no se ha efectuado una aprobación o junta donde se nombrase a esta parte como encargada de abonar las facturas a Proveedores de la Comunidad, olvidando la parte demandada la existencia de la aceptación tácita, al haberse beneficiado durante años, de la buena fe de esta parte, en el ejercicio de su cargo, como así lo recoge nuestro Tribunal Supremo en una reciente sentencia de 1 de octubre de 2019. Resulta imposible determinar que la Comunidad no ha estado de acuerdo en que esta parte adelantara y pagara los gastos de la Comunidad mientras durará el ejercicio de su cargo, según se extrae de toda la prueba aportada. Este hecho, ha supuesto un mayor incremento y trabajo en las tareas administrativas, ya que tenía que emitir cheques al portador, de los fondos propios del capital de esta parte, porque no había liquidez en la cuenta corriente de la comunidad de propietarios, enviar a una empleada a cobrar dichos cheques en el Banco y con el dinero, acudir a las oficinas de los Proveedores servicios de electricidad, agua, a realizar el pago de los suministros esenciales de la Comunidad. Por otra parte, la recurrente no ha podido probar la existencia de los elementos que forman el supuesto de hecho que permite la aplicación de la figura del retraso desleal que alega en su contestación. Pretende suplir esa falta de prueba con la imputación de otras conductas que, además de ser inciertas, no cumplen con los requisitos establecidos por la jurisprudencia. Precisamente, además de las reclamaciones efectuadas a lo largo del periodo en que se vinieron prestando los servicios, a las que nos referiremos en la alegación segunda, esta parte comunicó su reclamación del pago de sus honorarios y los pagos suplidos tras su cese como ha quedado probado. Por tanto, es evidente que la recurrente ha estado en todo momento advertida de la intención de ejercitar la acción de reclamación. Esta parte ha venido cobrando conforme ha habido alguna liquidez, según el libro mayor de cuentas que hemos alegado antes, por lo que no existe ningún retraso desleal. En conclusión, esta parte se opone al alegado error en la valoración de la prueba sobre la interrupción de la prescripción por reclamaciones al presidente, con infracción de los arts. 1973 y 1227 CC. Por cuanto la prescripción de la deuda ha quedado interrumpida por la notificación al presidente de la comunidad de los requerimientos de pago como órgano representante de la misma, por la firma de los reconocimientos de pago y por la realización de pagos a cuenta de honorarios y de pagos suplidos; y no ha prescrito tampoco por la aplicación del art. 1967 CC y de los arts. 1158 y 1890 CC. La prueba documental ha sido correctamente valorada por el juzgador de instancia. Y en cuanto a la infracción por falta de aplicación de la "exceptio non adimpleti contractus", o incumplimiento de obligaciones ( art. 20 LPH) , la recurrente introduce esta excepción "ex novo" ya que al referirse al incumplimiento de las obligaciones del art. 20 LPH que achaca a esta parte demandante, en su escrito de contestación y reconvención, alegó la "exceptio non rite adimpleti contractus" y, sin embargo, se refiere ahora a la "exceptio non adimpleti contractus". Y cada una tiene su propia configuración que no es alternativa o intercambiable como hace la recurrente. La valoración de la prueba de haberse notificado la deuda reclamada desde 2010 y que la Comunidad ha consentido, debe tener como resultado: Considerar probado que la deuda se notificó a la comunidad. Considerar probado que la comunidad ha consentido la actuación de esta parte y que, por tanto, debe los honorarios y los gastos suplidos. La valoración de la prueba de la debida diligencia del administrador de la Comunidad, debe tener como resultado que se considere probado que esta parte cumplió con sus obligaciones. No solo cumplió con lo establecido en el art. 20 LPH, sino que consta probado que llevó la contabilidad de la Comunidad, elaboró anualmente el plan de ingresos y gastos y que, además, se vio obligado a asumir una mayor carga administrativa por tenerse que hacer cargo del pago de manera particular a los proveedores. Y por todo ello, no cabe sino: confirmar íntegramente la sentencia de instancia, desestimando el recurso de apelación de contrario, condenándole al pago de las costas de esta apelación.

TERCERO.- Considerando que señala el Juez "a quo" que interesa la parte actora el dictado de una sentencia por la que se condene a la Comunidad de Propietarios " DIRECCION001" al pago de la suma de 99.985'54 euros, más intereses y costas. Manifiesta en la demanda que el día 31 de marzo de 2006 se celebró el acta de la primera reunión de la Comunidad. En dicha reunión compareció como presidente el Sr. Justiniano, se constituyó la Comunidad y se incorporaron los estatutos y la División Horizontal. Posteriormente, en el acta de la reunión de 8 de noviembre de 2006, en su punto 4, se nombró administrador a " DIRECCION000.", asumiendo ésta desde entonces la gestión de la Comunidad. Asimismo, la actora es propietaria de los locales OF-TRES y OF-CUATRO de la planta primera del " DIRECCION001". Continúa indicando que " DIRECCION000" ha desempeñado la administración de la Comunidad durante el periodo comprendido entre el 8 de noviembre de 2006 hasta el 8 de marzo de 2018, donde, según consta en el punto 7º del acta de la Asamblea General Ordinaria celebrada el día indicado, se nombró a otro administrador, D. Norberto. Durante el periodo indicado la entidad demandante se ha hecho cargo de adelantar pagos esenciales para el funcionamiento mínimo de la Comunidad, tales como facturas de luz, agua y limpieza; y, además, se han devengado y no abonado los honorarios por la administración y gestión de dicha Comunidad, por un importe de 32.772'14 euros de honorarios devengados entre septiembre de 2008 y febrero de 2018, y 67.213'40 euros por facturas de suplidos abonados por la actora que se corresponden a gastos comunitarios entre enero de 2010 a febrero de 2018. Dicha deuda ha sido reconocida y recogida por la Comunidad mediante la inclusión de los datos, cifras, de forma anual. Además, el que fue presidente de la misma hasta el 8 de marzo de 2019, el Sr. Florencio, siempre ha reconocido y agradecido que la actora se hiciera cargo de suplir los gastos, y anualmente entregó y realizó reconocimientos de deuda favor de la demandante por el importe de la misma. Reafirmando dicha posición, el nuevo administrador envió un email en fecha 31 de enero de 2019 a " DIRECCION000", y a uno de sus administradores, reconociendo expresamente la existencia de la deuda referida. Concluye la demanda indicando que la deuda persiste, y que, tras numerosos intentos de obtener el pago de la misma, acordando incluso un plan de pagos, y habiendo sido imposible, la actora se ha visto impelida a formular demanda. Añade el Juez que, en su escrito de contestación, la Comunidad formula las excepciones procesales de modo defectuoso de proponer la demanda, procedimiento inadecuado y falta de legitimación activa respecto de la deuda reclamada en concepto de gastos. También falta de legitimación pasiva. En relación a los reconocimientos de deuda que se aportan de contrario, entiende que son nulos, pues fueron otorgados por el Presidente sin estar habilitado para ello por la Junta General. No obstante, aun en la hipótesis de aceptar - a efectos meramente dialécticos - la validez de dichos documentos, éstos no responden a una causa real. Así, respecto de los honorarios, la verdad es que la Comunidad ha carecido de administración durante ocho años, pese a los requerimientos habidos para ello. Se trata de un centro comercial que durante ese tiempo ha funcionado por la inercia de sus propietarios individuales (entre ellos, la demandante), sin reuniones, sin presupuestos, y por tanto, sin una verdadera administración. Por lo que respecta a los suplidos de gastos, limitados a los que le interesaban en particular (luz y agua), dejando de lado servicios básicos (mantenimiento de zonas comunes), aparte de no descontar la parte que le corresponde como propietario, no tiene legitimación activa para reclamarlos, no existiendo ningún encargo ni contrato de comodato. No incumbe al administrador pagar los gastos generales de la Comunidad que no son susceptibles de individualización, sino a los propietarios. Su obligación es la de poner en conocimiento de la Comunidad la necesidad o urgencia de abonar los gastos, para que la Junta se reúna y apruebe el plan de gastos y la lista de morosos. Nada de ello consta haberse hecho, más que la actuación unilateral, arbitraria e interesada de la actora, como copropietaria. Afirma que en una gestión de negocios sin mandato ( artículo 1890 y siguientes del Código Civil) sólo cabe pedir el reembolso en aquello que haya sido útil a la gestión, lo que no sucede en el presente caso. Por todo ello, concluye que la deuda no es imputable a la demandada, no le es exigible, y además, está prescrita, por el plazo de tres años en relación a los honorarios y de cinco en el caso de los gastos generales. En cualquier caso, incurre la actora en una situación de retraso desleal en la reclamación de la deuda (más de diez años). Por todo ello, la demanda debe ser íntegramente desestimada. Razona seguidamente el juzgador que, centrado el debate en estos términos, han de desestimarse de plano las excepciones de defecto en la proposición de la demanda y de inadecuación de procedimiento. Respecto del primer particular, la demanda cumple los requisitos exigidos por el artículo 399 LEC, y tanto el suplico como la causa de pedir son claros: la actora pide el pago de una cantidad de dinero en base a una determinada causa de pedir, que podrá ser estimada o no, pero que aparece fijada de manera clara en su escrito inicial. De la misma manera, el procedimiento utilizado por la actora es el adecuado: el juicio ordinario recogido en el artículo 249 y concordantes de la Ley de Ritos por razón de la cuantía. No existe un procedimiento especial por la materia que exija un cauce procedimental diferente. Es cierto que la demandada aduce que la demandante no era quien debía hacer los pagos, sino que eran los propietarios, pero ésa es una cuestión que afecta al fondo del asunto y no al procedimiento. Entrando en la cuestión de la falta de legitimación activa y pasiva, el artículo 10 LEC determina que serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso, si bien se exceptúan los casos en que por ley se atribuya legitimación a persona distinta del titular. En el presente caso, la entidad actora reclama por un doble concepto: el primero, el reembolso de determinados gastos que dice haber efectuado por cuenta de la Comunidad, aportando los justificantes de pago; el segundo, el pago de honorarios profesionales. Las dos excepciones deben desestimarse de plano. Respecto de los gastos generales, si bien puede resultar extraña la forma de proceder de la Comunidad y su administrador (que sea éste el que adelante cantidades, y además por importes tan elevados), es lo cierto que se trata en todos los casos de facturas correspondientes a gastos generales no individualizables, y que las facturas vienen giradas a nombre de dicha Comunidad, no al de ningún propietario singular. Dichas facturas, afectando a gastos generales, deben ser pagadas por todos los propietarios, no sólo por los morosos. En consecuencia, sin entrar todavía en el fondo del asunto, quien ha pagado las deudas de otro, sea por contrato, o sin mandato alguno, tiene derecho de repetición frente a quien aparezca obligado al pago ( artículos 1158 y 1890 del Código Civil) . Más clara es, si cabe, la legitimación de la parte actora en relación a los honorarios profesionales. En este caso se invoca el derecho a exigir la prestación derivada de un contrato, que además consta documentado en un reconocimiento de deuda. Cuestión distinta será analizar si el contrato existía, pero a efectos procesales, la legitimación activa y pasiva existe. En consecuencia, las excepciones referidas, como queda dicho, han de desestimarse de plano. Plantea como cuestión previa la parte demandada la nulidad de los reconocimientos de deuda suscritos por el Presidente de la Comunidad, al estimar que se otorgaron sin la autorización preceptiva de la Junta de Propietarios. En relación al valor y alcance de un reconocimiento de deuda, cita el Juez determinadas sentencias de Audiencias Provinciales y añade que la aplicación de dicha doctrina al caso que nos ocupa exige que sea la parte demandada la que acredite la falta de causa y los motivos de nulidad. En este caso, se aduce que el Presidente que suscribe los referidos reconocimientos de deuda se ha excedido en sus funciones. Las funciones de los dos órganos esenciales de la Comunidad de Propietarios (Presidente y Junta) vienen definidas en los artículos 13.3 y 14, respectivamente, de la Ley Propiedad Horizontal. En relación al primero de ellos, la Ley es muy escueta, y se limita a decir que ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en los asuntos que la afecten. Por su parte, a la Junta de Propietarios le corresponden las siguientes funciones: a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos. b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c). d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior. e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común. Así nada impediría al Presidente suscribir un reconocimiento de deuda que reflejara un apunte reflejado en las cuentas comunitarias. Incluso podría hacerlo el administrador, con el visto bueno de quien ostente la presidencia. Pero en el caso que nos ocupa, la deuda reflejada en los referidos documentos no está documentada en acta alguna, ya que no se celebró ninguna asamblea de comuneros entre 2010 y 2018; es este órgano asambleario quien deben aprobar no sólo el presupuesto, sino también las cuentas. Estima por tanto el Juzgador que, tal y como se indica en la contestación y reconvención, el Presidente reconoció por escrito una deuda como existente, la cual sólo la Junta de Propietarios puede aprobar. O, dicho en otras palabras, la deuda podrá existir o no, pero el Presidente no tiene habilitación para comprometer la voluntad de aceptación de la misma por la Comunidad a la que representa si no consta dicha deuda aprobada por la asamblea. En consecuencia, ha de estimarse la nulidad de la declaración negocial contenida en dicho documento, estimando la reconvención. La estimación de la reconvención, a efectos prácticos, no significa en modo alguno la desestimación automática de la demanda, sino que la actora pierde la ventaja procesal que le suponía invertir la carga de la prueba de la existencia y legitimidad de la deuda, y que, para el éxito de su pretensión, deberá acreditar los hechos que la sustentan ( artículo 217.2 LEC) . Es importante señalar esta circunstancia porque la nulidad del reconocimiento de deuda en cuanto a su carácter vinculante de la voluntad de la Comunidad no implica la expulsión del documento del expediente, sino que el mismo, en cuanto recoge determinadas declaraciones de voluntad, deberá ser valorado, como uno más, junto con el resto de elementos de prueba puestos de manifiesto en este pleito. Es decir: la pérdida de su fuerza vinculante en relación a la deuda no excluye que sea apto para probar que determinados hechos sucedieron. Esta circunstancia es relevante a la hora de examinar la excepción de prescripción. Llegados a este punto, ha de recordarse que, si bien el Presidente no puede dar por ciertas deudas que la Junta no ha aprobado, sí que representa a la Comunidad dentro y fuera de ella, lo que supone, en lo que interesa a este pleito, su capacidad para recibir notificaciones. Hecho particularmente importante en el caso que nos ocupa, en el que el reclamante es el administrador. Entender otra cosa nos conduciría al absurdo de que la empresa actora hubiera de efectuarse los requerimientos a sí misma, en su domicilio habilitado como secretaria administradora de la Comunidad. Por lo tanto, la reclamación se ha efectuado de manera correcta en la persona del Presidente de la Comunidad de manera ininterrumpida entre 2011 y 2017. A partir de 2018 ya el nuevo equipo rector tuvo puntual conocimiento de la reclamación, tal y como se acredita en la tensa reunión de la Junta General celebrada en 2018. En consecuencia, considera el Juez que la prescripción está correctamente interrumpida ( artículo 1973 del Código Civil) . Entrando en el fondo del asunto de la demanda, reclama la actora el pago de 32.772'14 euros en concepto de honorarios, respecto de los que se dice de contrario que no existía contrato de administración. Subsidiariamente, se alega que existió un incumplimiento grave de sus deberes por parte de la actora. En último caso, se invoca la prescripción, sin que los reconocimientos de deuda que se dicen nulos tengan la aptitud para interrumpirla. Resueltas en el fundamento anterior las alegaciones sobre la extinción de la deuda por prescripción, han de hacerlo también el resto de motivos de oposición. La prueba aportada por ambas partes y la declaración de los testigos, ha puesto de manifiesto que era conocido el hecho de que la actora ostentaba la administración de la Comunidad, sin que su mandato hubiera sido revocado hasta el nombramiento del nuevo secretario, D. Norberto. También lo era el hecho de la existencia de un importante problema de morosidad, provocado en parte por la actitud de la promotora, dueña de varios inmuebles. Llegados a este punto, es cierto que la falta de convocatoria de Junta General durante siete años (de 2011 a 2017) es una grave irregularidad en el funcionamiento ordinario de cualquier Comunidad. La situación, al parecer, fue particularmente grave entre 2010 y 2014, según consta manifestado por el Sr. Justo en la Junta de 2018. Pero este hecho no supone la extinción automática del contrato de arrendamiento de servicios, ni una extinción de la Comunidad o de sus órganos, sino que por parte de dicha Comunidad se han de poner en marcha los mecanismos para la convocatoria de Junta, y en su defecto, interesarlo de la autoridad judicial. Por otra parte, la desidia por parte tanto del Presidente como de los comuneros en la llevanza de los asuntos comunes no puede ser imputada (o, al menos en exclusiva), a su administrador, el cual, si bien tiene importantes competencias en materia de gestión, no puede recabar derramas, demandar a morosos o convocar la celebración de Junta si no lo autoriza su presidente o la Junta General. Tampoco constan quejas en esos ocho años, salvo las del vicepresidente en su momento, Sr. Artemio, antes de 2010, y la del nuevo presidente desde 2017. En cualquier caso, si la Comunidad entiende que por parte de la actora ha existido dolo o negligencia en su cuestión o falta de claridad en las cuentas (insinuación que se desliza a partir de un comentario sobre uso en solitario de cuenta mancomunada), deberá ejercer, en su caso, las oportunas acciones sobre exigencia de responsabilidad o rendición de cuentas, pero en ningún modo pueden discutirse unos honorarios que específicamente fueron aprobados en la Junta de Propietarios de 8 de noviembre de 2006, en pugna con otras dos candidaturas alternativas. Por todo ello, acreditado el devengo de honorarios, la falta de pago, y no acreditada causa alguna para no satisfacerlos en todo o en parte, procede condenar a la demandada a su pago por la suma total reclamada por tal concepto de 32.772'14 euros. En relación con los gastos de luz y agua comunitarios, ha de decirse que supone una grave irregularidad de funcionamiento por parte de la Comunidad el hecho de que sea su administrador-secretario quien anticipe las cantidades devengadas por dichos conceptos, durante tanto tiempo, y por unas cantidades tan elevadas (67.213'40 euros). Esta circunstancia, inaudita en este tipo de procedimientos, sólo se podría explicar por la falta de fondos en la Comunidad - por existir pocos propietarios, por la actitud renuente de la promotora, el problema de los garajes o cualquier otra causa -, y por el interés particular de la gestoría actora en mantener unos servicios de los que disfrutaba en cuanto que propietario de dos locales, amén de afectos personales u otras causas. Pero, en cualquier caso, es llano que los recibos son comunitarios y que se han pagado con cargo a la entidad demandante. El importe, además, ya fue revisado por el actual administrador Sr. Norberto. Llegados a este punto, concluye el Juez que no puede alegarse por la entidad demandada que desconociera que era la actora quien pagaba los recibos (de hecho, la luz y el agua continuaba suministrándose), ni tampoco que los desembolsos no redundaban en su interés. En consecuencia, la actora tiene derecho a reembolsarse el importe satisfecho, 67.213'40 euros ( artículo 1158 del Código Civil) . Por último, invoca la Comunidad la aplicación de la doctrina del retraso en la reclamación. Desde este momento ya entiende el juzgador que el motivo debe desestimarse, porque la jurisprudencia indica que la figura del retraso desleal se distingue de la prescripción porque, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere, además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en el deudor, de que el titular del derecho no lo ejercería. Por otra parte, la renuncia tácita requiere de una conducta cuya interpretación permita llegar a la conclusión de que el derecho se ha renunciado (así la sentencia del TS nº 872/2011, de 12 de diciembre). En el caso presente, no se da tal situación. La reiterada reclamación a la Comunidad a través de su Presidente a lo largo de los años pone de manifiesto que la demandante nunca se planteó renunciar o transigir sobre las cantidades devengadas tanto por honorarios como por gastos comunitarios. Pero tampoco se ha traído al plenario ninguna prueba o indicio de que la actora hubiera dado a entender, insinuado o sugerido, que condonaría la deuda en todo o en parte. De hecho, la feroz oposición del Sr. Justo en la Junta de 2019 a aceptar quitas es indicativa de todo lo contrario. Y tampoco obtiene beneficio alguno por el retraso; antes al contrario: las cantidades que se reclaman en este pleito solamente generan intereses a favor de la actora, en su caso, desde la presentación de la demanda. Por otra parte, están comprobadas las facturas y los desembolsos (de hecho, la demandante ha acomodado la cantidad sometida a la Junta de 2019 a las que reconoce D. Norberto por email), por lo que procede condenar a la Comunidad a su pago - 67.213'40 euros - por tal concepto. Por todo lo cual, el Juez estima la demanda en su integridad, debiendo la demandada abonar a la actora la suma de 99.985'54 euros. Añade que la suma de 99.985'54 euros devengará a cargo de la Comunidad de Propietarios el interés legal del dinero desde la fecha de presentación de la demanda, incrementado en dos puntos porcentuales desde la presente sentencia ( artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil y 576 LEC) . La estimación de la demanda determina la imposición a la parte demandada de las costas del proceso ( artículo 394.1 LEC) . La estimación de la alegación de nulidad del título (reconvención implícita) determina la imposición a la actora de las costas del mismo. En definitiva, estima íntegramente la demanda deducida y en su virtud condena a la Comunidad demandada a abonar a la entidad actora la suma de 99.985'54 euros, más los intereses en los términos indicados en el fundamento Noveno de la resolución. Con imposición de las costas a la parte demandada. Y estima íntegramente la demanda reconvencional deducida por la Comunidad de Propietarios frente a la entidad demandante y ahora reconvenida, y en su virtud, declara la nulidad de los reconocimientos de deuda otorgados por el Presidente de la Comunidad de Propietarios en nombre de ésta entre 2011 y 2017, en los términos establecidos en los Fundamentos Cuarto y Quinto de la resolución. Con imposición a la actora de las costas de la reconvención.

CUARTO.- Considerando que, delimitado el objeto de esta alzada en los anteriores fundamentos, se argumenta por la Comunidad apelante un error en la valoración de la prueba y la infracción del régimen jurídico de la Propiedad Horizontal, sobre la acción ejercitada, consistente en que un administrador reclama los honorarios como tal, por servicios prestados a la Comunidad de Propietarios, y también determinados gastos suplidos por él. Y la Sala debe destacar previamente dos cuestiones. La primera, que en nuestro sistema procesal la segunda instancia se configura, con algunas salvedades (atinentes a la aportación de material probatorio y de nuevos hechos), no como "novum iudicium" sino como una "revisio prioris instantiae", en la que el Tribunal Superior u órgano "ad quem" tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ("quaestio facti") como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ("quaestio iuris"), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que sean aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la "reformatio in peius", y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ("tantum devolutum quantum appellatum"). Así, entre otras, las sentencias del Tribunal Constitucional de 20 de diciembre de 2004 y de 21 de enero de 2005; y de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 13 de enero de 1998 y de 12 de febrero de 2002. Ello no obstante, es ciertamente reiterada la doctrina legal de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo según la cual la valoración probatoria efectuada por los órganos judiciales de instancia, al configurar el "factum" de sus resoluciones, es inatacable, salvo en ocasiones excepcionales de interpretaciones totalmente absurdas, erróneas o intemperantes (así las sentencias del TS, de su Sala Primera, de 1 de julio de 1996 y de 15 de abril de 2003). Pero ello no significa que las Audiencias carezcan de esa función revisora respecto de la valoración y apreciación probatoria efectuada por los Juzgados de Primera Instancia con ocasión de los recursos de apelación de los que conozcan, pues, por definición y como el propio Tribunal Supremo tiene declarado, la apelación es un recurso ordinario que somete al Tribunal que de ella entiende el total conocimiento del litigio, dentro de los límites del objeto o contenido en que se haya formulado el recurso, en términos tales que faculta a aquél para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio dentro de los límites de la obligada congruencia. Y la segunda, que una Comunidad de Propietarios constituida en régimen de propiedad horizontal, si bien carece de personalidad jurídica propia, no es la mera conjunción de los propietarios, desde el mismo momento en que cuenta con capacidad para ser parte en juicio y fuera de él, estando representada a través del Presidente ( artículo 13.3 de la LPH y artículo 6º.1.5º de la LEC) ; y consta de una pluralidad de órganos mediante los que actúa, conforme a un entramado de derechos, obligaciones y cargas con su propia normativa legal (LPH), a lo que se une que - como ha recordado el Tribunal Supremo, Sala Primera, entre otras, en su sentencia de 21 de octubre de 1999 -, aunque es cierto que no tienen personalidad jurídica propia, también es cierto que algunas leyes (las de corte fiscal) y la jurisprudencia registral les confieren beligerancia procesal con el fin de garantizar situaciones protegibles. En definitiva, requiere de la actuación material de terceros integrantes de la misma, y de modo especial de aquél que haya sido designado como su Presidente, quien ostenta su representación en juicio y fuera de él ( artículo 12 de la LPH) , lo que supone que lleva implícita la de todos sus titulares (copropietarios), y que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad, pudiendo contratar con terceros. Señala la sentencia del TS de 21 de abril de 2004 que: "el que la comunidad de propietarios que regula la Ley 49/1960 carezca de personalidad jurídica ( sentencia de 24 de diciembre de 1986, entre otras muchas) no impide reconocerle capacidad para ser parte en el proceso (como resulta hoy del artículo 6º.1.5º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) ni, en general, que ostente la condición de centro de imputación de ciertas consecuencias jurídicas, como realidad unitaria, con derechos e intereses que ejercitar y, en su caso, que defender, por medio de su órgano de representación ( artículos 12 y 13 de la Ley 49/1960, 13 y 14 en la redacción dada por la Ley 8/1999, de 6 de abril)". Consecuencia de la capacidad para contratar, conforme al artículo 22 de la LPH, la Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho, lo que no ocurre en el presente caso, en que se reclama directamente a la Comunidad. Bajo este prisma, la Comunidad ahora apelante alega que la sentencia infringe las reglas de la sana crítica en la valoración de la prueba sobre haberse notificado la deuda reclamada desde 2010, y que la Comunidad lo ha consentido; y al considerar el Juez probado que la deuda acumulada se notificó a la Comunidad a través de su Presidente, y que la Comunidad ha consentido la actuación de la Administración, lo que no queda acreditado ante la falta de reuniones de la Junta; así como la errónea valoración de la debida diligencia del administrador de la Comunidad, interpretando el Juez que ha cumplido con sus obligaciones, cuando concurre un incumplimiento de las obligaciones que impone la LPH a todo administrador. En este punto no puede olvidarse que la acción ejercitada por la empresa demandante es de reclamación de honorarios, como administrador, y de reclamación de determinados pagos efectuados en su nombre, a una Comunidad de Propietarios constituida bajo el régimen de propiedad horizontal. Y ha de partirse de la propia afirmación de la resolución de instancia que estima acreditado que la actora ha desempeñado el cargo de administrador durante los años 2006 - en que se produjo el nombramiento en una Junta de la Comunidad celebrada el día 8 de noviembre - y 2018 - en que cesa esa administración en la Junta de 8 de marzo de ese año -. Por tanto, una vez constituida en una Junta anterior el 31 de marzo del año 2006 y con capacidad para contratar, quien contrata al administrador es la Comunidad y así consta en el acta referida, de 8 de noviembre de 2006, en la que se designa a la hoy actora como administrador-secretario y comienza su encargo en lo que puede catalogarse como un arrendamiento de servicios. Así la relación de servicios lo es con la Comunidad y la acción ejercitada lo es frente a quien contrató la administración, es decir, la Comunidad demandada y no frente a los propietarios que forman parte de la misma. Por tanto, como bien indica la apelada al oponerse al recurso, y antes al contestar a la reconvención, la deuda trae causa de la prestación continuada de servicios, siendo los reconocimientos de deuda consecuencia de las reclamaciones de honorarios y de los gastos suplidos que se realizaban periódicamente al presidente como representante de la Comunidad. Entiende la Sala que, como indicael juzgador en la sentencia, está probado que existía una relación negocial entre la entidad " DIRECCION000." y la Comunidad ahora recurrente, que, en ocasiones abonó parte de los estipendios, lo que confirma la relación contractual entre las partes ahora litigantes. No solo esos pagos parciales, sino también las reclamaciones formuladas al presidente, y los reconocimientos de deudas de este - ahora cuestionados - en nombre de la Comunidad, dejan constancia documental de la relación arrendaticia de servicios, de la ausencia de pago - no justificado - y de la interrupción de la prescripción de la deuda. Recuerda la demandante, al oponerse al recurso deducido de contrario, que, como consta en documentación aportada, entre 2010 y 2017 la Comunidad fue pagando a la actora cantidades en concepto de honorarios y en concepto de pagos suplidos por ella, que se detallan en el escrito de oposición al recurso y, ciertamente, de conformidad con lo que dispone el artículo 1973 del CC, el pago parcial de una deuda "...se entiende como acto idóneo para la interrupción de la prescripción por parte del deudor". El hecho de que no se celebraran juntas de propietarios durante ocho años no puede atribuirse, sin más, a la administradora; pero sí hizo imposible que pudiera contar con mayores garantías de pago de la deuda que afianzaren los ahora cuestionados reconocimientos de deuda. Es así que la Sala asume el razonamiento de la apelada en el sentido de que resulta "...incongruente que la recurrente en su recurso reconozca que respecto a los honorarios está prescrita la deuda, salvo los tres últimos años en base al art. 1967 del Código Civil, y solicite revocar la sentencia en cuanto estima la demanda. Pues reconoce que, al menos una parte de la cantidad reclamada, debería pagarla porque no estaría prescrita según su teoría". En consecuencia, debe considerarse probado que la deuda se notificó a la comunidad; que la comunidad consintió la actuación de la administradora como tal, sin perjuicio de que luego se criticara y se llegaga a su cese; y que, por tanto, se deben los honorarios y los gastos suplidos por la administradora. La valoración de la prueba sobre la debida diligencia de la demandante como administrador de la Comunidad lleva a considerar probado que cumplió con sus obligaciones establecidas en el artículo 20 de la LPH, y especialmente que llevó la contabilidad de la Comunidad, que elaboró anualmente el plan de ingresos y gastos y que se vio obligada a asumir una mayor carga administrativa por tenerse que hacer cargo del pago de manera particular a los proveedores. En este sentido, la Comunidad demandada va en contra de sus propios actos pues, como efectivamente constata la resolución de instancia, no solo en las esporádicas juntas se aprueban, por un lado, la previsión de gastos derivados de honorarios de administración, sino que, por otro lado, expresamente la Comunidad reconoce la existencia de la deuda hoy debatida tanto por hacerlo el presidente, como por abonar parcialmente lo debido. En distinto ámbito la Sala también ha de incidir en la desestimación de las dos excepciones de falta de legitimación: activa y pasiva. Y las dos excepciones deben desestimarse de plano, como bien argumenta el juzgador, porque, respecto de los gastos generales, si bien puede resultar extraña la forma de proceder de la Comunidad y de su administrador, es decir, que sea éste el que adelante cantidades, y además por importes tan elevados; lo cierto es que, como pone de relieve la sentencia, "...se trata en todos los casos de facturas correspondientes a gastos generales no individualizables, y que las facturas vienen giradas a nombre de dicha Comunidad, no al de ningún propietario singular. Dichas facturas, afectando a gastos generales, deben ser pagadas por todos los propietarios, no sólo por los morosos". La consecuencia no puede ser otra que "...quien ha pagado las deudas de otro, sea por contrato, o sin mandato alguno, tiene derecho de repetición frente a quien aparezca obligado al pago (así los artículos 1158 y 1890 del Código Civil) ". Y en relación a los honorarios profesionales es más clara aún la legitimación de la parte actora, pues invoca su derecho a exigir la prestación derivada de un contrato, que además consta documentado en un reconocimiento de deuda. Por tanto, la Sala ratifica no solo la desestimación de ambas excepciones perentorias de falta de legitimación "ad causam", sino también, como se ha argumentado, la excepción de fondo, es decir, la prescripción, pues la reclamación se ha efectuado de manera correcta al Presidente de la Comunidad, de manera ininterrumpida entre 2011 y 2017; y a partir de 2018, con el nuevo equipo rector, que tuvo puntual conocimiento de la reclamación, tal y como se acredita en la tensa reunión de la Junta General celebrada en 2018. En consecuencia, considera el Juez que la prescripción está correctamente interrumpida, de acuerdo con el artículo 1973 del Código Civil. Que la situación económica de la Comunidad sea la que reflejan las propias cuentas aprobadas y que exista morosidad de comuneros en sus cuotas y de la propia Comunidad, frente al administrador y frente a proveedores de servicios esenciales, no puede llevar sin más a presumir el incumplimiento de los deberes profesionales del administrador que justifiquen el impago, ni mucho menos puede justificar el impago pues nada se ha opuesto expresamente al devengo de los honorarios, sino que se han dejado de abonar. La deuda es de la Comunidad y así ha sido reconocido expresamente por el presidente, debiendo responder con sus fondos como indica el artículo 22 de la LPH. Si existen deudas concretas de otros propietarios, será la Comunidad quién habrá de decidir actuar judicialmente contra los morosos, pero es una cuestión ajena a las facultades y competencias de un administrador, que ha de limitarse a indicar en la Junta el estado contable y los propietarios morosos. Tampoco puede olvidarse que las relaciones jurídicas Comunidad-Administrador se encuadran en un contrato de mandato "sui generis" en el que prima la confianza que inspiran las cualidades de la persona con la que se contrata. Como tal mandato, puede ser tácito, sin nombramiento específico y por escrito ( artículo 1710 del CcC. Sus funciones son, sustancialmente, contables, esto es, la realización del plan de gastos e ingresos, del que tiene obligación de informar y dar cuenta a la Comunidad. Estas son las funciones principales del administrador, hasta el punto de que su incumplimiento grave, si causa perjuicio a la Comunidad, es motivo de responsabilidad del administrador frente a ésta. Aunque no exista un precepto específico que aclare de qué forma deba llevarse la contabilidad de la comunidad, la obligación esencial del administrador consiste, por lo menos, en la presentación o rendición de cuentas, que es consecuencia de la necesidad de facilitar la liquidación del ejercicio económico, gastos reales, reparto de las mismas, proposición de regularización de saldos, etc. Y en ningún modo pueden discutirse unos honorarios que específicamente fueron aprobados en Junta de Propietarios de 8 de noviembre de 2006, cuando luego no se le ha reprochado formalmente el incumplimiento que se opone al contestar a la demanda. Por todo ello, acreditado el devengo de honorarios, la falta de pago, y no acreditada causa alguna para no satisfacerlos en todo o en parte, procede condenar a la demandada a su pago, como hace el Juez, por la suma total reclamada por tal concepto: 32.772'14 euros. Se acredita plenamente la relación de servicios del administrador en el período debatido y la efectiva prestación que reflejan las Juntas, el importe de la deuda y el propio reconocimiento expreso y reiterado de la Comunidad a través de su presidente, sin que en modo alguno se justifique que el administrador haya incurrido en incumplimiento alguno o negligencia en la prestación de esos servicios, ni haya perjudicado a la Comunidad, ni pueda calificarse el retraso en la reclamación de su deuda como desleal porque la jurisprudencia indica que la figura del retraso desleal se distingue de la prescripción en que, si bien en ambas se requiere que el derecho no se haya ejercido durante un largo tiempo, en el ejercicio retrasado se requiere, además, que la conducta sea desleal, de modo que haya creado una confianza en el deudor de que el titular del derecho no lo ejercería. Por otra parte, la renuncia tácita requiere de una conducta cuya interpretación permita llegar a la conclusión de que el derecho se ha renunciado (así la sentencia del TS nº 872/2011, de 12 de diciembre). En este caso no se da tal situación. La reiterada reclamación a la Comunidad a través de su Presidente a lo largo de los años pone de manifiesto que la entidad ahora demandante nunca se planteó renunciar o transigir sobre las cantidades devengadas tanto por honorarios como por gastos comunitarios suplidos. Así, en relación con los gastos de luz y agua comunitarios, razona el juzgador, acertadamente, que "...supone una grave irregularidad de funcionamiento por parte de la Comunidad el hecho de que sea su administrador-secretario quien anticipe las cantidades devengadas por dichos conceptos, durante tanto tiempo, y por unas cantidades tan elevadas (67.213'40 euros). Esta circunstancia, inaudita en este tipo de procedimientos, sólo se podría explicar por la falta de fondos en la Comunidad - por existir pocos propietarios, por la actitud renuente de la promotora, el problema de los garajes o cualquier otra causa -, y por el interés particular de la gestoría actora en mantener unos servicios de los que disfrutaba en cuanto que es propietaria de dos locales, amén de afectos personales u otras causas. Pero, en cualquier caso, es llano que los recibos son comunitarios y que se han pagado con cargo a la entidad demandante". El importe, además, ya fue revisado por el actual administrador Sr. Norberto, como también pone de manifiesto el juzgador, y no puede alegarse por la demandada que desconociera que era la actora quien pagaba los recibos - de hecho, la luz y el agua continuaban suministrándose -, ni tampoco que los desembolsos no redundaban en su interés. En consecuencia, la actora tiene derecho a ser reembolsada en el importe satisfecho, es decir, en 67.213'40 euros, conforme al artículo 1158 del Código Civil. En definitiva, en la revisión que comporta esta alzada de todo lo actuado, bajo la interpretación y aplicación del régimen jurídico de la Propiedad Horizontal en los términos expuestos, asiste plena razón a la entidad apelada, debiendo confirmarse la resolución recurrida, manteniendo la estimación íntegra de la demanda y la condena al pago de la cantidad total fijada en la sentencia ahora revisada, más los intereses legales desde la interposición de la demanda hasta su completo pago. Del mismo modo, en aplicación del artículo 394.1 de la LEC, debe también confirmarse lo que la sentencia dispone sobre las costas devengadas en la primara instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.