Sentencia Civil 368/2026 Audiencia Provincial Civil nº 5 de Zaragoza, Rec. 245/2025 de 18 de mayo del 2026

No se aceptan los de la sentencia recurrida que se oponen a los de la presente resolución y:

PRIMERO. - Antecedentes del caso

1.Por MIA&BETH99 S.L, en su calidad de propietaria del NUM000, NUM001 y Local de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza se interpuso demanda contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare:

- El derecho del propietario o propietaria del local, finca registral NUM002 de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, a abrir puerta de acceso al portal o zaguán de la indicada casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, siendo la propietaria, a fecha de demanda, la entidad MIA&BETH99 S.L.

- El derecho de la propietaria MIA&BETH99 S.L. a ejecutar las obras de apertura de la puerta en el portal o zaguán de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, con las medidas mínimas exigibles, según el Código Técnico de la Edificación vigente que contempla 80 cm. para el acceso libre y hasta 92 cm. Destinados para el marco de la puerta, según plano adjuntado bajo el nº 7

de documentos.

- Se declaren nulos o se anulen los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en Juntas Generales celebradas los días 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, respectivamente. Y ello en cuanto a la denegación del permiso o autorización para abrir la puerta.

- Se condene a la Comunidad de Propietarios a pasar por las declaraciones anteriores, sin poner impedimentos a la entidad actora para ejecutar las obras de apertura de la puerta.

2.La demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA se opuso a la demanda siendo de destacar de la contestación

- Referencia descripción del NUM000, semisótano y local en planta calle, con mención a las servidumbres que recaen sobre ellos y divisiones producidas.

- No es cierto que "la Comunidad de Propietarios se haya negado a que la parte demandante haga uso de su derecho a abrir una puerta de acceso al patio o zaguán de la casa". Peo no se trata de "abrir una puerta" sin más, sino de abrir una puerta para comunicar un local que se va a destinar a garajes y trasteros. Y en la siguiente Junta ningún proyecto se llevó a la misma y pese a afirmar que continuará con la confección del proyecto para la obtención de la preceptiva licencia por parte del Ayuntamiento de Zaragoza y comunicará a la comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al mismo zaguán de la finca", no ha interesado la celebración de nueva Junta, sino que ha demandado.

- Esta parte reconoce lo que dice artículo 1 de los Estatutos: le otorga la facultad al dueño del local a abrir puerta por portal o zaguán de la casa. Lo que no estamos de acuerdo es que, la puerta de acceso al "local" dé lugar a que pueda ser utilizada no sólo por el propietario del local, sino por los usuarios de garajes y trasteros que "MIA&BETH99, S.L.U." pretende construir en las tres plantas: local, NUM000 y NUM001.

- La interpretación del alcance de este derecho debe tener en cuenta la configuración del local y los NUM000 en el proyecto del edificio de 1965, los cuales disponían de accesos peatonales y de vehículos a la vía pública, por lo que la concepción de esta puerta no sería para el acceso de los usuarios de las actividades, sino para su propietario, a modo de puerta secundaria.

- Alude a las consecuencias de la división del local y a que los dos locales resultantes de la segregación disponen de acceso directo a la vía pública en condiciones adecuadas, por lo que el acceso pretendido no es imprescindible para el uso del local como elemento independiente. La parte actora adquirió la propiedad del local y las plantas NUM000 en la configuración actual, una vez segregado. Con lo cual, ya era conocedora de la situación real y limitaciones que presenta el local.

- Rechaza la pretensión de la actora del reconocimiento del derecho a la apertura de una puerta al zaguán con carácter previo a la obtención de las licencias o autorizaciones oportunas para la actividad que pretende desarrollarse en el local y en los sótanos. E insiste en la ausencia de proyecto de lo que se pretende ejecutar, a salvo del plano aportado y desconocido.

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda en parte: i) declaró el derecho de la demandante a abrir puerta de acceso al portal o zaguán de la indicada casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, y el derecho a ejecutar las obras de apertura de la puerta en el portal o zaguán de la casa, según plano adjuntado; ii) desestimó la petición de nulidad de acuerdos; iii) no impuso costas

4.Por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº DIRECCION000 DE ZARAGOZA se interpuso recurso de apelación, siendo motivos/argumentos del recurso:

- Reitera argumentos de la contestación. La C.P. nunca se ha opuesto a reconocer el derecho de los propietarios de los locales a abrir una puerta, pero, lógicamente, debe conocer la ubicación de la puerta, sus dimensiones, el uso que pretende dársele, al objeto de pronunciarse sobre la misma, habida cuenta la apertura implica una modificación de elementos comunes del edificio y puede suponer afecciones sobre el funcionamiento del zaguán, pues allí está situado tanto la antigua portería como la zona de buzones, rampa de acceso de minusválidos. Lo pretendido en las Juntas era informar de las pretensiones del propietario del local (MIA&BETH99, S.L) de la apertura de una puerta de acceso al portal para dar paso a los usuarios de plazas de garaje y/o aparcamientos, a lo que la C.P. se negó y, sin embargo, la demanda omite cualquier alusión al concreto uso del local y de la puerta que era el verdadero asunto controvertido.

- Resulta contradictorio que por una parte se le reconozca a la C.P. el derecho a decidir sobre la obra a realizar siempre que no sea contrario a las Leyes y Estatutos y, por otra, se le prive a la Junta de Propietarios de adoptar los acuerdos oportunos, concediendo directamente al propietario del local el derecho a abrir la puerta y a ejecutar las obras.

- La actora debió de solicitar al presidente de la C.P. que convocara una Junta extraordinaria y señalar en el orden del día la adopción del acuerdo en concreto: apertura de puerta en portal o zaguán y, aportar en esa junta la documentación e información necesarias para que la C.P. pueda tomar una decisión con pleno conocimiento. Mi representada únicamente se ha pronunciado en cuanto a la apertura de una puerta de acceso al portal para los usuarios de garajes y trasteros, no a que el propietario del local abra una puerta específica para su uso privado.

- Falta de congruencia de la sentencia dado que se han dejado incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por esta parte en el escrito de contestación a la demanda, como hecho controvertido en la audiencia previa y en el informe final. La Comunidad alegó que MIA&BETH99, S.L. nunca había solicitado a la C.P. abrir una puerta al zaguán o portal del edificio y a la realización de las obras, por lo que no habiéndose celebrado hasta ahora una Junta donde se debatan estos puntos, la parte actora no puede acudir al Juzgado; sólo cuando se celebre esa junta y el acuerdo le perjudique es cuando puede acudir a impugnarlo a los tribunales

- La estimación del recurso conlleva la desestimación íntegra de la demanda, con imposición al actor de las costas procesales causadas en Primera Instancia, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 LEC.

5.La demandante MIA BETH99 S.L se opuso al recurso de apelación e impugnó la sentencia:

- Fueron motivos de la oposición:

* La Comunidad de Propietarios demandada se niega rotundamente a que se abra puerta y continúan sin matizar que la negativa es sólo para este negocio. Incluso no permiten la entrada al zaguán a los profesionales, para estudiar dónde ubicar la puerta. Nada matizó. No reconvino.

* La redacción del artículo 1º de los Estatutos, es clarísima y diáfana; permite al dueño del local abrir puerta sin necesidad de permiso previo y no condiciona dónde vaya a ir la puerta de acceso al zaguán. Sólo la cortesía elemental de vecino, hizo que diera información a la Comunidad; no pedía permiso y la Comunidad tomó decisiones que no estaban en el Orden del Día, ni mi representada sometió la información a decisiones soberanas.

- Fueron motivos de la impugnación de sentencia:

* Los acuerdos adoptados por la Comunidad demandada, citados en este escrito, adoptados en las Juntas Generales celebradas en 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, deben ser declarados nulos o anulados por cuanto quieren someter a mi representada a pedir permiso para la instalación de un negocio que, según nuestro criterio, ni los Estatutos ni la Ley exigen a mi representada el someterlo al criterio soberano de la Comunidad de Propietarios demandada.

* La puerta para personas en el zaguán ya está definida dada la autorización judicial obtenida en Primera Instancia y el simple y sencillo proyecto ha sido aportado por esta parte documentalmente y objeto de petitum.

* Consideramos poco ajustado a derecho la exigencia de presentar Proyecto Técnico previo. Cuando la Comunidad tenga noticia de la instalación de un negocio, que la tendrá, podrá acudir a los Tribunales para obtener tutela judicial y amparo para sus pretensiones, pero nunca, al contrario, como pretende la adversa y declara la Sentencia en la parte que recurrimos.

* La clara negativa a abrir puerta en el zaguán para acceso al local

de planta calle, que se desprende de los acuerdos impugnados adoptados en las Juntas de 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, además de la instalación del negocio, hacen que dichos acuerdos sean contradictorios con la autorización para abrir puerta obtenida judicialmente, por lo que en lo concerniente a esta cuestión deben ser declarados nulos o anulados, por coherencia con la Sentencia dictada.

6.COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº DIRECCION000 DE ZARAGOZA se opuso a la impugnación de sentencia reiterando argumentos.

SEGUNDO. - Resolución del recurso de apelación y de la impugnación de la sentencia.

1.Como regla y conforme a lo dispuesto en el art 7 de la Ley de Propiedad Horizontal se encuentran sujetos a la autorización de la comunidad de propietarios, y por lo tanto requieren el consentimiento unánime de ésta, en la forma prevenida en el art. 17, regla primera, de la LPH, toda obra que, aún realizadas en el interior de un piso o local, alteren o menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración exterior o perjudiquen los derechos de otro propietario, limitándose así el derecho de modificación de cada propietario sobre su bien privativo ( art. 7.1, párrafo primero, LPH) , pero, en todo caso, queda prohibida cualquier alteración de los elementos comunes y de la estructura o fábrica del edificio, por afectar al título constitutivo de la comunidad (art. 7.1, párrafo segundo).

Ampara la demandante demanda en lo regulado en el título constitutivo (art. 5 LP Horizontal).

Según se desprende de la escritura de compraventa (EJE Avantius, acontecimiento 4) la demandante adquirió tres fincas registrales distintas integradas en la Comunidad demandada: el local NUM000 finca NUM003; el local semisótano finca NUM004; y el local en planta NUM005 finca NUM002. A destacar: que la finca NUM003 es predio dominante de servidumbre de paso para personas a través de las fincas NUM004 y NUM002 (predios sirvientes) por las que se accede a la DIRECCION000, lo que se realiza a través de dos escaleras ya existentes); y que la finca NUM004 es predio dominante de servidumbre de paso para personas a través de la finca NUM002 por la que se accede a la DIRECCION000, lo que se realiza a través de escaleras ya existentes.

Consta aportada la inscripción registral de Declaración de Obra nueva y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 (EJE Avantius, acontecimiento 8). Del Régimen de Comunidad destacamos: el dueño del sótano, semisótano y local pueden destinarlo a la industria o comercio que desee, que no sea insalubre y sea autorizado por las autorizadas competentes...; hacer las obras que consideren oportunas aunque afecten a las cosas comunes, sin riesgo para el inmueble; dividirlos y comunicarlos entre sí, incluso con los de las fincas inmediatas; el localabrir puertas por el portal o zaguán de la casa...si hace uso de ese derecho contribuirá a los gastos de conservación, limpieza y luz de tal portal y zaguán, no contribuirá a tales gastos si no hace uso de tal derecho, y en ningún caso el sótano y semisótano contribuirán a dichos gastos.

2.Los Órdenes del Día de las Juntas de 16/10/2023 y 16/1/2024, en lo que al asunto litigioso se refieren fueron del siguiente tenor. "Información del Propietario del local Millán. Va a proceder a construir plazas de garaje y trasteros en su local. Es por ello que deberá abrir una puerta que comunique el portal de la Comunidad con el local" e "Información de D. Millán. Con respecto a la nueva actividad del local. Construcción de plazas de garaje y trasteros en el local. Apertura de puerta desde el interior del portal. Asistencia de los arquitectos que han realizado el proyecto."

El art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal impone que la convocatoria de las Juntas se haga con indicación de los asuntos a tratar. Como expresa la jurisprudencia en el orden del día deberán expresarse las cuestiones a deliberar para la debida información de los comuneros, su estudio previo y la decisión de su posible asistencia o no a la Junta y ello para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios, no siendo admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día.

Y en las Juntas consta:

- En la primera: el Sr Millán informa que el local tiene tres plantas, que va a destinar a plazas de garaje y trasteros, para lo que necesita abrir puerta al patio, lo que rechazan los comuneros por razones de inseguridad, por el trasiego de gente no perteneciente a la Comunidad entrando y saliendo del patio y además perjudicaría a la rampa que se hizo en su día para la eliminación de barreras arquitectónicas, por lo que se le propone que abra la puerta en el exterior, fuera del patio, contestando el Sr. Millán que colocar la puerta en el exterior no daría las medidas exigibles, votándose la petición que es denegada por mayoría, manifestando el Sr. Millán que continuará con las gestiones necesarias para la obtención de licencia de obras y que consultaría con el arquitecto si es viable otra posibilidad .

- En la segunda: el representante del Sr. Millán comenta el derecho estatutario que le ampara, el arquitecto contratado para confeccionar el proyecto de transformación del local en garaje con trasteros interesa el acceso al patio para realizar mediciones y plantear a la Comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al garaje; nuevamente los comuneros, excepto el Sr. Millán se oponen a que haya un acceso desde el zaguán al local que facilite la entrada y salida de personas ajenas a la finca e insisten en la posibilidad de reubicar dicha puerta sin tener que acceder al zaguán, manifestando el arquitecto que no sería viable, reiterando la propiedad del local que continuarán con la confección del proyecto para la obtención de la preceptiva licencia por parte del Ayuntamiento de Zaragoza y comunicarán a la Comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al mismo por el zaguán de la finca.

Dados los antecedentes y los términos de los Órdenes del Día era absolutamente previsible que facilitada la información/petición, la Junta entrara en el fondo y adoptara la decisión denegatoria.

3.Frente a lo que se anunciaba en las Juntas, no consta que la demandante facilitara extrajudicialmente a la Comunidad, ni lo ha efectuado en las presentes actuaciones: el proyecto a ejecutar; las exigencias urbanísticas municipales en materia de garajes (Decreto de la Consejería de Urbanismo , Obras Públicas y Transporte de la Diputación General de Aragón, de 9 de marzo de 1983 por el que se aprueban las Ordenanzas de Zaragoza para la construcción, instalación y uso de estacionamientos y garajes); los posibles accesos viables (curiosamente el perito propuesto por la demandante se pronunció en el acto del juicio en el estimo de estimar viable la apertura de acceso para vehículo y acceso peatonal en la fachada del local); la finalidad del acceso pretendido, pero desde luego, de lo manifestado en la Junta, no parece que fuera residual, sino el acceso peatonal a las tres plantas destinadas a plazas de garajes/trasteros, lo que afectaría asimismo al acceso al portal que debería quedar expedito para los usuarios de garajes/trasteros.

Por su propia naturaleza el local de planta NUM005 tiene acceso directo a la vía pública y así se desprende de las fotografías obrantes en las actuaciones y los locales de planta NUM000 y semisótano asimismo disponen de tal acceso a la calle en virtud de la servidumbre constituida a través de los locales superiores, accediendo al local de planta calle

Cierto que, según la norma estatutaria, que goza de plena eficacia jurídica conforme a la previsión contenida en el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, al integrar una de las fuentes rectoras del régimen jurídico de propiedad horizontal a que está sometido el citado inmueble, el titular del local en planta NUM005 tenía la facultad de abrir puerta al zaguán en orden, indudablemente, al mejor uso de dicho local. Pero según se desprende de la Junta lo pretendido iba mucho más allá, pues el natural acceso peatonal desde el local a la vía pública se pretendía sustituir por un acceso desde el zaguán y para servir no solo al local que tenía facultades para tal apertura, sino al conjunto de los tres locales.

Y tal facultad no es ilimitada para cualquier uso y sin posibilidad de oposición por parte de la Comunidad por razones de seguridad, comodidad, tránsito indiscriminado en el zaguán de acceso a viviendas...

4.En un supuesto en que la discrepancia era exclusivamente por razones estéticas y de ubicación, la sentencia del Tribunal Supremo Civil sección 1 del 08 de noviembre de 2017 (ROJ: STS 3924/2017) resolvió en sentido favorable a la Comunidad argumentando que: "El art. 17.10 de la LPH establece que será la junta de propietarios la que decidirá sobre la naturaleza de las obras, en caso de discrepancia" y "Esta sala debe declarar que los estatutos permiten la apertura de una puerta al zaguán y la comunidad de propietarios no se opone, debiendo concluirse que los argumentos sobre estética y ubicación de la comunidad no son arbitrarios, por lo que debemos entender que en la sentencia recurrida se infringe el art. 17.10 de la LPH ( sentencia 552/2013, de 9 de octubre , y sentencia 286/2014, de 3 de septiembre )."

Y más en sentido favorable a la Comunidad debemos resolver en las presentes actuaciones dado el contenido de las Juntas impugnadas y la absoluta indefinición de la finalidad pretendida con el acceso que se ha mantenido en sede judicial. En este sentido, con apoyo estatutario, la Sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 03 de noviembre de 2015 (ROJ: STS 5145/2015) corroboró que la atribución del uso exclusivo y común del zaguán, escalera y ascensor en favor de los propietarios de las viviendas ubicados en plantas altas del edificio cuyo acceso se hace, precisamente, a través del uso de dichos elementos, de forma que sólo sus titulares contribuyen a los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de estos elementos comunes, por lo que los propietarios sólo de plazas de garaje carecen de esta atribución o derecho de uso sobre los señalados elementos. Debiendo recordar que en los Estatutos de la Comunidad solo estaba prevista la facultad de acceso a zaguán (con la correspondiente obligación de contribución a gastos de usar tal facultad) para el local de planta calle, no para el local de semisótano y sótano.

5.Finalmente destacar que en la demanda se interesa autorización para apertura de acceso del local al zaguán, aparentemente desvinculado de la finalidad de destino a actividad de garaje/trasteros. En este sentido sostuvo la demandante que "sin embargo la instalación y apertura de un negocio u otro, siempre que cuente con las licencias administrativas pertinentes, no es una limitación para abrir una puerta al zaguán o portal, toda vez que los Estatutos no lo limitan; mi representada no tiene la certeza absoluta de obtener licencia para un garaje, por diversas razones que no vienen al caso, pero, sin embargo, sí que le interesa abrir puerta con independencia del negocio que instale".

Reiterar que en el supuesto en que específicamente se prevea la posibilidad estatutaria de que el propietario de un local puede abrir puerta al zaguán, tal actuación no puede llevarse a cabo sin previa comunicación del lugar propuesto, por cuanto una cosa es el derecho a la apertura de una puerta al zaguán, y otra cosa es el derecho a elegir el lugar por el que tal puerta se abre. (sentencia de la AP, Civil sección 1 del 04 de octubre de 2021 - ROJ: SAP HU 406/2021-).

En ningún momento, extrajudicialmente, comunicó/interesó la demandante a/de la Comunidad su decisión de hacer uso de la facultad estatutaria de abrir puerta desde el local al zaguán expresando la finalidad del acceso y la ubicación pretendida. Solo después de tal comunicación y negativa de la Comunidad sería procedente accionar judicialmente. Por ello la acción ejercitada debe calificarse de prematura, cuando la Comunidad no niega el derecho y simplemente precisa conocer la finalidad. Y si, con la aparente pretensión aislada, se pretende burlar la justificada negativa de la Comunidad a la apertura para acceder a tres fincas registrales independientes destinadas o actividad de garaje/trasteros, con absoluta ignorancia de más datos, la pretensión debe correr la misma suerte que la impugnación de los Acuerdos Comunitarios, es decir desestimatoria.

6.En conclusión se estimará el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad; se desestimará la impugnación de sentencia interpuesta por MIA&BETH99 S.L; y se desestimará íntegramente la demanda interpuesta.

TERCERO. - Costas procesales.

Conforme al principio del vencimiento objetivo de los arts. 394.1 y 398.1 de la LEC se impondrán a la demandante las costas procesales causadas en primera instancia por la interposición de la demanda desestimada y las causadas en segunda instancia por la estimación del recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios y la desestimación de la impugnación de sentencia.

Con devolución a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA del depósito constituido para recurrir y con pérdida del constituido por MIA&BETH99 S.L, para impugnar la sentencia.

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,

No se aceptan los de la sentencia recurrida que se oponen a los de la presente resolución y:

PRIMERO. - Antecedentes del caso

1.Por MIA&BETH99 S.L, en su calidad de propietaria del NUM000, NUM001 y Local de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza se interpuso demanda contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare:

- El derecho del propietario o propietaria del local, finca registral NUM002 de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, a abrir puerta de acceso al portal o zaguán de la indicada casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, siendo la propietaria, a fecha de demanda, la entidad MIA&BETH99 S.L.

- El derecho de la propietaria MIA&BETH99 S.L. a ejecutar las obras de apertura de la puerta en el portal o zaguán de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, con las medidas mínimas exigibles, según el Código Técnico de la Edificación vigente que contempla 80 cm. para el acceso libre y hasta 92 cm. Destinados para el marco de la puerta, según plano adjuntado bajo el nº 7

de documentos.

- Se declaren nulos o se anulen los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en Juntas Generales celebradas los días 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, respectivamente. Y ello en cuanto a la denegación del permiso o autorización para abrir la puerta.

- Se condene a la Comunidad de Propietarios a pasar por las declaraciones anteriores, sin poner impedimentos a la entidad actora para ejecutar las obras de apertura de la puerta.

2.La demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA se opuso a la demanda siendo de destacar de la contestación

- Referencia descripción del NUM000, semisótano y local en planta calle, con mención a las servidumbres que recaen sobre ellos y divisiones producidas.

- No es cierto que "la Comunidad de Propietarios se haya negado a que la parte demandante haga uso de su derecho a abrir una puerta de acceso al patio o zaguán de la casa". Peo no se trata de "abrir una puerta" sin más, sino de abrir una puerta para comunicar un local que se va a destinar a garajes y trasteros. Y en la siguiente Junta ningún proyecto se llevó a la misma y pese a afirmar que continuará con la confección del proyecto para la obtención de la preceptiva licencia por parte del Ayuntamiento de Zaragoza y comunicará a la comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al mismo zaguán de la finca", no ha interesado la celebración de nueva Junta, sino que ha demandado.

- Esta parte reconoce lo que dice artículo 1 de los Estatutos: le otorga la facultad al dueño del local a abrir puerta por portal o zaguán de la casa. Lo que no estamos de acuerdo es que, la puerta de acceso al "local" dé lugar a que pueda ser utilizada no sólo por el propietario del local, sino por los usuarios de garajes y trasteros que "MIA&BETH99, S.L.U." pretende construir en las tres plantas: local, NUM000 y NUM001.

- La interpretación del alcance de este derecho debe tener en cuenta la configuración del local y los NUM000 en el proyecto del edificio de 1965, los cuales disponían de accesos peatonales y de vehículos a la vía pública, por lo que la concepción de esta puerta no sería para el acceso de los usuarios de las actividades, sino para su propietario, a modo de puerta secundaria.

- Alude a las consecuencias de la división del local y a que los dos locales resultantes de la segregación disponen de acceso directo a la vía pública en condiciones adecuadas, por lo que el acceso pretendido no es imprescindible para el uso del local como elemento independiente. La parte actora adquirió la propiedad del local y las plantas NUM000 en la configuración actual, una vez segregado. Con lo cual, ya era conocedora de la situación real y limitaciones que presenta el local.

- Rechaza la pretensión de la actora del reconocimiento del derecho a la apertura de una puerta al zaguán con carácter previo a la obtención de las licencias o autorizaciones oportunas para la actividad que pretende desarrollarse en el local y en los sótanos. E insiste en la ausencia de proyecto de lo que se pretende ejecutar, a salvo del plano aportado y desconocido.

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda en parte: i) declaró el derecho de la demandante a abrir puerta de acceso al portal o zaguán de la indicada casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, y el derecho a ejecutar las obras de apertura de la puerta en el portal o zaguán de la casa, según plano adjuntado; ii) desestimó la petición de nulidad de acuerdos; iii) no impuso costas

4.Por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº DIRECCION000 DE ZARAGOZA se interpuso recurso de apelación, siendo motivos/argumentos del recurso:

- Reitera argumentos de la contestación. La C.P. nunca se ha opuesto a reconocer el derecho de los propietarios de los locales a abrir una puerta, pero, lógicamente, debe conocer la ubicación de la puerta, sus dimensiones, el uso que pretende dársele, al objeto de pronunciarse sobre la misma, habida cuenta la apertura implica una modificación de elementos comunes del edificio y puede suponer afecciones sobre el funcionamiento del zaguán, pues allí está situado tanto la antigua portería como la zona de buzones, rampa de acceso de minusválidos. Lo pretendido en las Juntas era informar de las pretensiones del propietario del local (MIA&BETH99, S.L) de la apertura de una puerta de acceso al portal para dar paso a los usuarios de plazas de garaje y/o aparcamientos, a lo que la C.P. se negó y, sin embargo, la demanda omite cualquier alusión al concreto uso del local y de la puerta que era el verdadero asunto controvertido.

- Resulta contradictorio que por una parte se le reconozca a la C.P. el derecho a decidir sobre la obra a realizar siempre que no sea contrario a las Leyes y Estatutos y, por otra, se le prive a la Junta de Propietarios de adoptar los acuerdos oportunos, concediendo directamente al propietario del local el derecho a abrir la puerta y a ejecutar las obras.

- La actora debió de solicitar al presidente de la C.P. que convocara una Junta extraordinaria y señalar en el orden del día la adopción del acuerdo en concreto: apertura de puerta en portal o zaguán y, aportar en esa junta la documentación e información necesarias para que la C.P. pueda tomar una decisión con pleno conocimiento. Mi representada únicamente se ha pronunciado en cuanto a la apertura de una puerta de acceso al portal para los usuarios de garajes y trasteros, no a que el propietario del local abra una puerta específica para su uso privado.

- Falta de congruencia de la sentencia dado que se han dejado incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por esta parte en el escrito de contestación a la demanda, como hecho controvertido en la audiencia previa y en el informe final. La Comunidad alegó que MIA&BETH99, S.L. nunca había solicitado a la C.P. abrir una puerta al zaguán o portal del edificio y a la realización de las obras, por lo que no habiéndose celebrado hasta ahora una Junta donde se debatan estos puntos, la parte actora no puede acudir al Juzgado; sólo cuando se celebre esa junta y el acuerdo le perjudique es cuando puede acudir a impugnarlo a los tribunales

- La estimación del recurso conlleva la desestimación íntegra de la demanda, con imposición al actor de las costas procesales causadas en Primera Instancia, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 LEC.

5.La demandante MIA BETH99 S.L se opuso al recurso de apelación e impugnó la sentencia:

- Fueron motivos de la oposición:

* La Comunidad de Propietarios demandada se niega rotundamente a que se abra puerta y continúan sin matizar que la negativa es sólo para este negocio. Incluso no permiten la entrada al zaguán a los profesionales, para estudiar dónde ubicar la puerta. Nada matizó. No reconvino.

* La redacción del artículo 1º de los Estatutos, es clarísima y diáfana; permite al dueño del local abrir puerta sin necesidad de permiso previo y no condiciona dónde vaya a ir la puerta de acceso al zaguán. Sólo la cortesía elemental de vecino, hizo que diera información a la Comunidad; no pedía permiso y la Comunidad tomó decisiones que no estaban en el Orden del Día, ni mi representada sometió la información a decisiones soberanas.

- Fueron motivos de la impugnación de sentencia:

* Los acuerdos adoptados por la Comunidad demandada, citados en este escrito, adoptados en las Juntas Generales celebradas en 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, deben ser declarados nulos o anulados por cuanto quieren someter a mi representada a pedir permiso para la instalación de un negocio que, según nuestro criterio, ni los Estatutos ni la Ley exigen a mi representada el someterlo al criterio soberano de la Comunidad de Propietarios demandada.

* La puerta para personas en el zaguán ya está definida dada la autorización judicial obtenida en Primera Instancia y el simple y sencillo proyecto ha sido aportado por esta parte documentalmente y objeto de petitum.

* Consideramos poco ajustado a derecho la exigencia de presentar Proyecto Técnico previo. Cuando la Comunidad tenga noticia de la instalación de un negocio, que la tendrá, podrá acudir a los Tribunales para obtener tutela judicial y amparo para sus pretensiones, pero nunca, al contrario, como pretende la adversa y declara la Sentencia en la parte que recurrimos.

* La clara negativa a abrir puerta en el zaguán para acceso al local

de planta calle, que se desprende de los acuerdos impugnados adoptados en las Juntas de 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, además de la instalación del negocio, hacen que dichos acuerdos sean contradictorios con la autorización para abrir puerta obtenida judicialmente, por lo que en lo concerniente a esta cuestión deben ser declarados nulos o anulados, por coherencia con la Sentencia dictada.

6.COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº DIRECCION000 DE ZARAGOZA se opuso a la impugnación de sentencia reiterando argumentos.

SEGUNDO. - Resolución del recurso de apelación y de la impugnación de la sentencia.

1.Como regla y conforme a lo dispuesto en el art 7 de la Ley de Propiedad Horizontal se encuentran sujetos a la autorización de la comunidad de propietarios, y por lo tanto requieren el consentimiento unánime de ésta, en la forma prevenida en el art. 17, regla primera, de la LPH, toda obra que, aún realizadas en el interior de un piso o local, alteren o menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración exterior o perjudiquen los derechos de otro propietario, limitándose así el derecho de modificación de cada propietario sobre su bien privativo ( art. 7.1, párrafo primero, LPH) , pero, en todo caso, queda prohibida cualquier alteración de los elementos comunes y de la estructura o fábrica del edificio, por afectar al título constitutivo de la comunidad (art. 7.1, párrafo segundo).

Ampara la demandante demanda en lo regulado en el título constitutivo (art. 5 LP Horizontal).

Según se desprende de la escritura de compraventa (EJE Avantius, acontecimiento 4) la demandante adquirió tres fincas registrales distintas integradas en la Comunidad demandada: el local NUM000 finca NUM003; el local semisótano finca NUM004; y el local en planta NUM005 finca NUM002. A destacar: que la finca NUM003 es predio dominante de servidumbre de paso para personas a través de las fincas NUM004 y NUM002 (predios sirvientes) por las que se accede a la DIRECCION000, lo que se realiza a través de dos escaleras ya existentes); y que la finca NUM004 es predio dominante de servidumbre de paso para personas a través de la finca NUM002 por la que se accede a la DIRECCION000, lo que se realiza a través de escaleras ya existentes.

Consta aportada la inscripción registral de Declaración de Obra nueva y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 (EJE Avantius, acontecimiento 8). Del Régimen de Comunidad destacamos: el dueño del sótano, semisótano y local pueden destinarlo a la industria o comercio que desee, que no sea insalubre y sea autorizado por las autorizadas competentes...; hacer las obras que consideren oportunas aunque afecten a las cosas comunes, sin riesgo para el inmueble; dividirlos y comunicarlos entre sí, incluso con los de las fincas inmediatas; el localabrir puertas por el portal o zaguán de la casa...si hace uso de ese derecho contribuirá a los gastos de conservación, limpieza y luz de tal portal y zaguán, no contribuirá a tales gastos si no hace uso de tal derecho, y en ningún caso el sótano y semisótano contribuirán a dichos gastos.

2.Los Órdenes del Día de las Juntas de 16/10/2023 y 16/1/2024, en lo que al asunto litigioso se refieren fueron del siguiente tenor. "Información del Propietario del local Millán. Va a proceder a construir plazas de garaje y trasteros en su local. Es por ello que deberá abrir una puerta que comunique el portal de la Comunidad con el local" e "Información de D. Millán. Con respecto a la nueva actividad del local. Construcción de plazas de garaje y trasteros en el local. Apertura de puerta desde el interior del portal. Asistencia de los arquitectos que han realizado el proyecto."

El art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal impone que la convocatoria de las Juntas se haga con indicación de los asuntos a tratar. Como expresa la jurisprudencia en el orden del día deberán expresarse las cuestiones a deliberar para la debida información de los comuneros, su estudio previo y la decisión de su posible asistencia o no a la Junta y ello para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios, no siendo admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día.

Y en las Juntas consta:

- En la primera: el Sr Millán informa que el local tiene tres plantas, que va a destinar a plazas de garaje y trasteros, para lo que necesita abrir puerta al patio, lo que rechazan los comuneros por razones de inseguridad, por el trasiego de gente no perteneciente a la Comunidad entrando y saliendo del patio y además perjudicaría a la rampa que se hizo en su día para la eliminación de barreras arquitectónicas, por lo que se le propone que abra la puerta en el exterior, fuera del patio, contestando el Sr. Millán que colocar la puerta en el exterior no daría las medidas exigibles, votándose la petición que es denegada por mayoría, manifestando el Sr. Millán que continuará con las gestiones necesarias para la obtención de licencia de obras y que consultaría con el arquitecto si es viable otra posibilidad .

- En la segunda: el representante del Sr. Millán comenta el derecho estatutario que le ampara, el arquitecto contratado para confeccionar el proyecto de transformación del local en garaje con trasteros interesa el acceso al patio para realizar mediciones y plantear a la Comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al garaje; nuevamente los comuneros, excepto el Sr. Millán se oponen a que haya un acceso desde el zaguán al local que facilite la entrada y salida de personas ajenas a la finca e insisten en la posibilidad de reubicar dicha puerta sin tener que acceder al zaguán, manifestando el arquitecto que no sería viable, reiterando la propiedad del local que continuarán con la confección del proyecto para la obtención de la preceptiva licencia por parte del Ayuntamiento de Zaragoza y comunicarán a la Comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al mismo por el zaguán de la finca.

Dados los antecedentes y los términos de los Órdenes del Día era absolutamente previsible que facilitada la información/petición, la Junta entrara en el fondo y adoptara la decisión denegatoria.

3.Frente a lo que se anunciaba en las Juntas, no consta que la demandante facilitara extrajudicialmente a la Comunidad, ni lo ha efectuado en las presentes actuaciones: el proyecto a ejecutar; las exigencias urbanísticas municipales en materia de garajes (Decreto de la Consejería de Urbanismo , Obras Públicas y Transporte de la Diputación General de Aragón, de 9 de marzo de 1983 por el que se aprueban las Ordenanzas de Zaragoza para la construcción, instalación y uso de estacionamientos y garajes); los posibles accesos viables (curiosamente el perito propuesto por la demandante se pronunció en el acto del juicio en el estimo de estimar viable la apertura de acceso para vehículo y acceso peatonal en la fachada del local); la finalidad del acceso pretendido, pero desde luego, de lo manifestado en la Junta, no parece que fuera residual, sino el acceso peatonal a las tres plantas destinadas a plazas de garajes/trasteros, lo que afectaría asimismo al acceso al portal que debería quedar expedito para los usuarios de garajes/trasteros.

Por su propia naturaleza el local de planta NUM005 tiene acceso directo a la vía pública y así se desprende de las fotografías obrantes en las actuaciones y los locales de planta NUM000 y semisótano asimismo disponen de tal acceso a la calle en virtud de la servidumbre constituida a través de los locales superiores, accediendo al local de planta calle

Cierto que, según la norma estatutaria, que goza de plena eficacia jurídica conforme a la previsión contenida en el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, al integrar una de las fuentes rectoras del régimen jurídico de propiedad horizontal a que está sometido el citado inmueble, el titular del local en planta NUM005 tenía la facultad de abrir puerta al zaguán en orden, indudablemente, al mejor uso de dicho local. Pero según se desprende de la Junta lo pretendido iba mucho más allá, pues el natural acceso peatonal desde el local a la vía pública se pretendía sustituir por un acceso desde el zaguán y para servir no solo al local que tenía facultades para tal apertura, sino al conjunto de los tres locales.

Y tal facultad no es ilimitada para cualquier uso y sin posibilidad de oposición por parte de la Comunidad por razones de seguridad, comodidad, tránsito indiscriminado en el zaguán de acceso a viviendas...

4.En un supuesto en que la discrepancia era exclusivamente por razones estéticas y de ubicación, la sentencia del Tribunal Supremo Civil sección 1 del 08 de noviembre de 2017 (ROJ: STS 3924/2017) resolvió en sentido favorable a la Comunidad argumentando que: "El art. 17.10 de la LPH establece que será la junta de propietarios la que decidirá sobre la naturaleza de las obras, en caso de discrepancia" y "Esta sala debe declarar que los estatutos permiten la apertura de una puerta al zaguán y la comunidad de propietarios no se opone, debiendo concluirse que los argumentos sobre estética y ubicación de la comunidad no son arbitrarios, por lo que debemos entender que en la sentencia recurrida se infringe el art. 17.10 de la LPH ( sentencia 552/2013, de 9 de octubre , y sentencia 286/2014, de 3 de septiembre )."

Y más en sentido favorable a la Comunidad debemos resolver en las presentes actuaciones dado el contenido de las Juntas impugnadas y la absoluta indefinición de la finalidad pretendida con el acceso que se ha mantenido en sede judicial. En este sentido, con apoyo estatutario, la Sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 03 de noviembre de 2015 (ROJ: STS 5145/2015) corroboró que la atribución del uso exclusivo y común del zaguán, escalera y ascensor en favor de los propietarios de las viviendas ubicados en plantas altas del edificio cuyo acceso se hace, precisamente, a través del uso de dichos elementos, de forma que sólo sus titulares contribuyen a los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de estos elementos comunes, por lo que los propietarios sólo de plazas de garaje carecen de esta atribución o derecho de uso sobre los señalados elementos. Debiendo recordar que en los Estatutos de la Comunidad solo estaba prevista la facultad de acceso a zaguán (con la correspondiente obligación de contribución a gastos de usar tal facultad) para el local de planta calle, no para el local de semisótano y sótano.

5.Finalmente destacar que en la demanda se interesa autorización para apertura de acceso del local al zaguán, aparentemente desvinculado de la finalidad de destino a actividad de garaje/trasteros. En este sentido sostuvo la demandante que "sin embargo la instalación y apertura de un negocio u otro, siempre que cuente con las licencias administrativas pertinentes, no es una limitación para abrir una puerta al zaguán o portal, toda vez que los Estatutos no lo limitan; mi representada no tiene la certeza absoluta de obtener licencia para un garaje, por diversas razones que no vienen al caso, pero, sin embargo, sí que le interesa abrir puerta con independencia del negocio que instale".

Reiterar que en el supuesto en que específicamente se prevea la posibilidad estatutaria de que el propietario de un local puede abrir puerta al zaguán, tal actuación no puede llevarse a cabo sin previa comunicación del lugar propuesto, por cuanto una cosa es el derecho a la apertura de una puerta al zaguán, y otra cosa es el derecho a elegir el lugar por el que tal puerta se abre. (sentencia de la AP, Civil sección 1 del 04 de octubre de 2021 - ROJ: SAP HU 406/2021-).

En ningún momento, extrajudicialmente, comunicó/interesó la demandante a/de la Comunidad su decisión de hacer uso de la facultad estatutaria de abrir puerta desde el local al zaguán expresando la finalidad del acceso y la ubicación pretendida. Solo después de tal comunicación y negativa de la Comunidad sería procedente accionar judicialmente. Por ello la acción ejercitada debe calificarse de prematura, cuando la Comunidad no niega el derecho y simplemente precisa conocer la finalidad. Y si, con la aparente pretensión aislada, se pretende burlar la justificada negativa de la Comunidad a la apertura para acceder a tres fincas registrales independientes destinadas o actividad de garaje/trasteros, con absoluta ignorancia de más datos, la pretensión debe correr la misma suerte que la impugnación de los Acuerdos Comunitarios, es decir desestimatoria.

6.En conclusión se estimará el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad; se desestimará la impugnación de sentencia interpuesta por MIA&BETH99 S.L; y se desestimará íntegramente la demanda interpuesta.

TERCERO. - Costas procesales.

Conforme al principio del vencimiento objetivo de los arts. 394.1 y 398.1 de la LEC se impondrán a la demandante las costas procesales causadas en primera instancia por la interposición de la demanda desestimada y las causadas en segunda instancia por la estimación del recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios y la desestimación de la impugnación de sentencia.

Con devolución a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA del depósito constituido para recurrir y con pérdida del constituido por MIA&BETH99 S.L, para impugnar la sentencia.

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,

No se aceptan los de la sentencia recurrida que se oponen a los de la presente resolución y:

PRIMERO. - Antecedentes del caso

1.Por MIA&BETH99 S.L, en su calidad de propietaria del NUM000, NUM001 y Local de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza se interpuso demanda contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declare:

- El derecho del propietario o propietaria del local, finca registral NUM002 de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, a abrir puerta de acceso al portal o zaguán de la indicada casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, siendo la propietaria, a fecha de demanda, la entidad MIA&BETH99 S.L.

- El derecho de la propietaria MIA&BETH99 S.L. a ejecutar las obras de apertura de la puerta en el portal o zaguán de la casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, con las medidas mínimas exigibles, según el Código Técnico de la Edificación vigente que contempla 80 cm. para el acceso libre y hasta 92 cm. Destinados para el marco de la puerta, según plano adjuntado bajo el nº 7

de documentos.

- Se declaren nulos o se anulen los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en Juntas Generales celebradas los días 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, respectivamente. Y ello en cuanto a la denegación del permiso o autorización para abrir la puerta.

- Se condene a la Comunidad de Propietarios a pasar por las declaraciones anteriores, sin poner impedimentos a la entidad actora para ejecutar las obras de apertura de la puerta.

2.La demandada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA se opuso a la demanda siendo de destacar de la contestación

- Referencia descripción del NUM000, semisótano y local en planta calle, con mención a las servidumbres que recaen sobre ellos y divisiones producidas.

- No es cierto que "la Comunidad de Propietarios se haya negado a que la parte demandante haga uso de su derecho a abrir una puerta de acceso al patio o zaguán de la casa". Peo no se trata de "abrir una puerta" sin más, sino de abrir una puerta para comunicar un local que se va a destinar a garajes y trasteros. Y en la siguiente Junta ningún proyecto se llevó a la misma y pese a afirmar que continuará con la confección del proyecto para la obtención de la preceptiva licencia por parte del Ayuntamiento de Zaragoza y comunicará a la comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al mismo zaguán de la finca", no ha interesado la celebración de nueva Junta, sino que ha demandado.

- Esta parte reconoce lo que dice artículo 1 de los Estatutos: le otorga la facultad al dueño del local a abrir puerta por portal o zaguán de la casa. Lo que no estamos de acuerdo es que, la puerta de acceso al "local" dé lugar a que pueda ser utilizada no sólo por el propietario del local, sino por los usuarios de garajes y trasteros que "MIA&BETH99, S.L.U." pretende construir en las tres plantas: local, NUM000 y NUM001.

- La interpretación del alcance de este derecho debe tener en cuenta la configuración del local y los NUM000 en el proyecto del edificio de 1965, los cuales disponían de accesos peatonales y de vehículos a la vía pública, por lo que la concepción de esta puerta no sería para el acceso de los usuarios de las actividades, sino para su propietario, a modo de puerta secundaria.

- Alude a las consecuencias de la división del local y a que los dos locales resultantes de la segregación disponen de acceso directo a la vía pública en condiciones adecuadas, por lo que el acceso pretendido no es imprescindible para el uso del local como elemento independiente. La parte actora adquirió la propiedad del local y las plantas NUM000 en la configuración actual, una vez segregado. Con lo cual, ya era conocedora de la situación real y limitaciones que presenta el local.

- Rechaza la pretensión de la actora del reconocimiento del derecho a la apertura de una puerta al zaguán con carácter previo a la obtención de las licencias o autorizaciones oportunas para la actividad que pretende desarrollarse en el local y en los sótanos. E insiste en la ausencia de proyecto de lo que se pretende ejecutar, a salvo del plano aportado y desconocido.

3.La sentencia de primera instancia estimó la demanda en parte: i) declaró el derecho de la demandante a abrir puerta de acceso al portal o zaguán de la indicada casa nº DIRECCION000 de Zaragoza, y el derecho a ejecutar las obras de apertura de la puerta en el portal o zaguán de la casa, según plano adjuntado; ii) desestimó la petición de nulidad de acuerdos; iii) no impuso costas

4.Por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº DIRECCION000 DE ZARAGOZA se interpuso recurso de apelación, siendo motivos/argumentos del recurso:

- Reitera argumentos de la contestación. La C.P. nunca se ha opuesto a reconocer el derecho de los propietarios de los locales a abrir una puerta, pero, lógicamente, debe conocer la ubicación de la puerta, sus dimensiones, el uso que pretende dársele, al objeto de pronunciarse sobre la misma, habida cuenta la apertura implica una modificación de elementos comunes del edificio y puede suponer afecciones sobre el funcionamiento del zaguán, pues allí está situado tanto la antigua portería como la zona de buzones, rampa de acceso de minusválidos. Lo pretendido en las Juntas era informar de las pretensiones del propietario del local (MIA&BETH99, S.L) de la apertura de una puerta de acceso al portal para dar paso a los usuarios de plazas de garaje y/o aparcamientos, a lo que la C.P. se negó y, sin embargo, la demanda omite cualquier alusión al concreto uso del local y de la puerta que era el verdadero asunto controvertido.

- Resulta contradictorio que por una parte se le reconozca a la C.P. el derecho a decidir sobre la obra a realizar siempre que no sea contrario a las Leyes y Estatutos y, por otra, se le prive a la Junta de Propietarios de adoptar los acuerdos oportunos, concediendo directamente al propietario del local el derecho a abrir la puerta y a ejecutar las obras.

- La actora debió de solicitar al presidente de la C.P. que convocara una Junta extraordinaria y señalar en el orden del día la adopción del acuerdo en concreto: apertura de puerta en portal o zaguán y, aportar en esa junta la documentación e información necesarias para que la C.P. pueda tomar una decisión con pleno conocimiento. Mi representada únicamente se ha pronunciado en cuanto a la apertura de una puerta de acceso al portal para los usuarios de garajes y trasteros, no a que el propietario del local abra una puerta específica para su uso privado.

- Falta de congruencia de la sentencia dado que se han dejado incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por esta parte en el escrito de contestación a la demanda, como hecho controvertido en la audiencia previa y en el informe final. La Comunidad alegó que MIA&BETH99, S.L. nunca había solicitado a la C.P. abrir una puerta al zaguán o portal del edificio y a la realización de las obras, por lo que no habiéndose celebrado hasta ahora una Junta donde se debatan estos puntos, la parte actora no puede acudir al Juzgado; sólo cuando se celebre esa junta y el acuerdo le perjudique es cuando puede acudir a impugnarlo a los tribunales

- La estimación del recurso conlleva la desestimación íntegra de la demanda, con imposición al actor de las costas procesales causadas en Primera Instancia, conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 LEC.

5.La demandante MIA BETH99 S.L se opuso al recurso de apelación e impugnó la sentencia:

- Fueron motivos de la oposición:

* La Comunidad de Propietarios demandada se niega rotundamente a que se abra puerta y continúan sin matizar que la negativa es sólo para este negocio. Incluso no permiten la entrada al zaguán a los profesionales, para estudiar dónde ubicar la puerta. Nada matizó. No reconvino.

* La redacción del artículo 1º de los Estatutos, es clarísima y diáfana; permite al dueño del local abrir puerta sin necesidad de permiso previo y no condiciona dónde vaya a ir la puerta de acceso al zaguán. Sólo la cortesía elemental de vecino, hizo que diera información a la Comunidad; no pedía permiso y la Comunidad tomó decisiones que no estaban en el Orden del Día, ni mi representada sometió la información a decisiones soberanas.

- Fueron motivos de la impugnación de sentencia:

* Los acuerdos adoptados por la Comunidad demandada, citados en este escrito, adoptados en las Juntas Generales celebradas en 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, deben ser declarados nulos o anulados por cuanto quieren someter a mi representada a pedir permiso para la instalación de un negocio que, según nuestro criterio, ni los Estatutos ni la Ley exigen a mi representada el someterlo al criterio soberano de la Comunidad de Propietarios demandada.

* La puerta para personas en el zaguán ya está definida dada la autorización judicial obtenida en Primera Instancia y el simple y sencillo proyecto ha sido aportado por esta parte documentalmente y objeto de petitum.

* Consideramos poco ajustado a derecho la exigencia de presentar Proyecto Técnico previo. Cuando la Comunidad tenga noticia de la instalación de un negocio, que la tendrá, podrá acudir a los Tribunales para obtener tutela judicial y amparo para sus pretensiones, pero nunca, al contrario, como pretende la adversa y declara la Sentencia en la parte que recurrimos.

* La clara negativa a abrir puerta en el zaguán para acceso al local

de planta calle, que se desprende de los acuerdos impugnados adoptados en las Juntas de 16 de octubre de 2.023 y 16 de enero de 2.024, además de la instalación del negocio, hacen que dichos acuerdos sean contradictorios con la autorización para abrir puerta obtenida judicialmente, por lo que en lo concerniente a esta cuestión deben ser declarados nulos o anulados, por coherencia con la Sentencia dictada.

6.COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA Nº DIRECCION000 DE ZARAGOZA se opuso a la impugnación de sentencia reiterando argumentos.

SEGUNDO. - Resolución del recurso de apelación y de la impugnación de la sentencia.

1.Como regla y conforme a lo dispuesto en el art 7 de la Ley de Propiedad Horizontal se encuentran sujetos a la autorización de la comunidad de propietarios, y por lo tanto requieren el consentimiento unánime de ésta, en la forma prevenida en el art. 17, regla primera, de la LPH, toda obra que, aún realizadas en el interior de un piso o local, alteren o menoscaben la seguridad del edificio, su estructura general y su configuración exterior o perjudiquen los derechos de otro propietario, limitándose así el derecho de modificación de cada propietario sobre su bien privativo ( art. 7.1, párrafo primero, LPH) , pero, en todo caso, queda prohibida cualquier alteración de los elementos comunes y de la estructura o fábrica del edificio, por afectar al título constitutivo de la comunidad (art. 7.1, párrafo segundo).

Ampara la demandante demanda en lo regulado en el título constitutivo (art. 5 LP Horizontal).

Según se desprende de la escritura de compraventa (EJE Avantius, acontecimiento 4) la demandante adquirió tres fincas registrales distintas integradas en la Comunidad demandada: el local NUM000 finca NUM003; el local semisótano finca NUM004; y el local en planta NUM005 finca NUM002. A destacar: que la finca NUM003 es predio dominante de servidumbre de paso para personas a través de las fincas NUM004 y NUM002 (predios sirvientes) por las que se accede a la DIRECCION000, lo que se realiza a través de dos escaleras ya existentes); y que la finca NUM004 es predio dominante de servidumbre de paso para personas a través de la finca NUM002 por la que se accede a la DIRECCION000, lo que se realiza a través de escaleras ya existentes.

Consta aportada la inscripción registral de Declaración de Obra nueva y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 (EJE Avantius, acontecimiento 8). Del Régimen de Comunidad destacamos: el dueño del sótano, semisótano y local pueden destinarlo a la industria o comercio que desee, que no sea insalubre y sea autorizado por las autorizadas competentes...; hacer las obras que consideren oportunas aunque afecten a las cosas comunes, sin riesgo para el inmueble; dividirlos y comunicarlos entre sí, incluso con los de las fincas inmediatas; el localabrir puertas por el portal o zaguán de la casa...si hace uso de ese derecho contribuirá a los gastos de conservación, limpieza y luz de tal portal y zaguán, no contribuirá a tales gastos si no hace uso de tal derecho, y en ningún caso el sótano y semisótano contribuirán a dichos gastos.

2.Los Órdenes del Día de las Juntas de 16/10/2023 y 16/1/2024, en lo que al asunto litigioso se refieren fueron del siguiente tenor. "Información del Propietario del local Millán. Va a proceder a construir plazas de garaje y trasteros en su local. Es por ello que deberá abrir una puerta que comunique el portal de la Comunidad con el local" e "Información de D. Millán. Con respecto a la nueva actividad del local. Construcción de plazas de garaje y trasteros en el local. Apertura de puerta desde el interior del portal. Asistencia de los arquitectos que han realizado el proyecto."

El art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal impone que la convocatoria de las Juntas se haga con indicación de los asuntos a tratar. Como expresa la jurisprudencia en el orden del día deberán expresarse las cuestiones a deliberar para la debida información de los comuneros, su estudio previo y la decisión de su posible asistencia o no a la Junta y ello para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios, no siendo admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día.

Y en las Juntas consta:

- En la primera: el Sr Millán informa que el local tiene tres plantas, que va a destinar a plazas de garaje y trasteros, para lo que necesita abrir puerta al patio, lo que rechazan los comuneros por razones de inseguridad, por el trasiego de gente no perteneciente a la Comunidad entrando y saliendo del patio y además perjudicaría a la rampa que se hizo en su día para la eliminación de barreras arquitectónicas, por lo que se le propone que abra la puerta en el exterior, fuera del patio, contestando el Sr. Millán que colocar la puerta en el exterior no daría las medidas exigibles, votándose la petición que es denegada por mayoría, manifestando el Sr. Millán que continuará con las gestiones necesarias para la obtención de licencia de obras y que consultaría con el arquitecto si es viable otra posibilidad .

- En la segunda: el representante del Sr. Millán comenta el derecho estatutario que le ampara, el arquitecto contratado para confeccionar el proyecto de transformación del local en garaje con trasteros interesa el acceso al patio para realizar mediciones y plantear a la Comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al garaje; nuevamente los comuneros, excepto el Sr. Millán se oponen a que haya un acceso desde el zaguán al local que facilite la entrada y salida de personas ajenas a la finca e insisten en la posibilidad de reubicar dicha puerta sin tener que acceder al zaguán, manifestando el arquitecto que no sería viable, reiterando la propiedad del local que continuarán con la confección del proyecto para la obtención de la preceptiva licencia por parte del Ayuntamiento de Zaragoza y comunicarán a la Comunidad las diferentes opciones de ubicación de la puerta de acceso al mismo por el zaguán de la finca.

Dados los antecedentes y los términos de los Órdenes del Día era absolutamente previsible que facilitada la información/petición, la Junta entrara en el fondo y adoptara la decisión denegatoria.

3.Frente a lo que se anunciaba en las Juntas, no consta que la demandante facilitara extrajudicialmente a la Comunidad, ni lo ha efectuado en las presentes actuaciones: el proyecto a ejecutar; las exigencias urbanísticas municipales en materia de garajes (Decreto de la Consejería de Urbanismo , Obras Públicas y Transporte de la Diputación General de Aragón, de 9 de marzo de 1983 por el que se aprueban las Ordenanzas de Zaragoza para la construcción, instalación y uso de estacionamientos y garajes); los posibles accesos viables (curiosamente el perito propuesto por la demandante se pronunció en el acto del juicio en el estimo de estimar viable la apertura de acceso para vehículo y acceso peatonal en la fachada del local); la finalidad del acceso pretendido, pero desde luego, de lo manifestado en la Junta, no parece que fuera residual, sino el acceso peatonal a las tres plantas destinadas a plazas de garajes/trasteros, lo que afectaría asimismo al acceso al portal que debería quedar expedito para los usuarios de garajes/trasteros.

Por su propia naturaleza el local de planta NUM005 tiene acceso directo a la vía pública y así se desprende de las fotografías obrantes en las actuaciones y los locales de planta NUM000 y semisótano asimismo disponen de tal acceso a la calle en virtud de la servidumbre constituida a través de los locales superiores, accediendo al local de planta calle

Cierto que, según la norma estatutaria, que goza de plena eficacia jurídica conforme a la previsión contenida en el artículo 5, párrafo tercero, de la Ley de Propiedad Horizontal, al integrar una de las fuentes rectoras del régimen jurídico de propiedad horizontal a que está sometido el citado inmueble, el titular del local en planta NUM005 tenía la facultad de abrir puerta al zaguán en orden, indudablemente, al mejor uso de dicho local. Pero según se desprende de la Junta lo pretendido iba mucho más allá, pues el natural acceso peatonal desde el local a la vía pública se pretendía sustituir por un acceso desde el zaguán y para servir no solo al local que tenía facultades para tal apertura, sino al conjunto de los tres locales.

Y tal facultad no es ilimitada para cualquier uso y sin posibilidad de oposición por parte de la Comunidad por razones de seguridad, comodidad, tránsito indiscriminado en el zaguán de acceso a viviendas...

4.En un supuesto en que la discrepancia era exclusivamente por razones estéticas y de ubicación, la sentencia del Tribunal Supremo Civil sección 1 del 08 de noviembre de 2017 (ROJ: STS 3924/2017) resolvió en sentido favorable a la Comunidad argumentando que: "El art. 17.10 de la LPH establece que será la junta de propietarios la que decidirá sobre la naturaleza de las obras, en caso de discrepancia" y "Esta sala debe declarar que los estatutos permiten la apertura de una puerta al zaguán y la comunidad de propietarios no se opone, debiendo concluirse que los argumentos sobre estética y ubicación de la comunidad no son arbitrarios, por lo que debemos entender que en la sentencia recurrida se infringe el art. 17.10 de la LPH ( sentencia 552/2013, de 9 de octubre , y sentencia 286/2014, de 3 de septiembre )."

Y más en sentido favorable a la Comunidad debemos resolver en las presentes actuaciones dado el contenido de las Juntas impugnadas y la absoluta indefinición de la finalidad pretendida con el acceso que se ha mantenido en sede judicial. En este sentido, con apoyo estatutario, la Sentencia del Tribunal Supremo, Civil sección 1 del 03 de noviembre de 2015 (ROJ: STS 5145/2015) corroboró que la atribución del uso exclusivo y común del zaguán, escalera y ascensor en favor de los propietarios de las viviendas ubicados en plantas altas del edificio cuyo acceso se hace, precisamente, a través del uso de dichos elementos, de forma que sólo sus titulares contribuyen a los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de estos elementos comunes, por lo que los propietarios sólo de plazas de garaje carecen de esta atribución o derecho de uso sobre los señalados elementos. Debiendo recordar que en los Estatutos de la Comunidad solo estaba prevista la facultad de acceso a zaguán (con la correspondiente obligación de contribución a gastos de usar tal facultad) para el local de planta calle, no para el local de semisótano y sótano.

5.Finalmente destacar que en la demanda se interesa autorización para apertura de acceso del local al zaguán, aparentemente desvinculado de la finalidad de destino a actividad de garaje/trasteros. En este sentido sostuvo la demandante que "sin embargo la instalación y apertura de un negocio u otro, siempre que cuente con las licencias administrativas pertinentes, no es una limitación para abrir una puerta al zaguán o portal, toda vez que los Estatutos no lo limitan; mi representada no tiene la certeza absoluta de obtener licencia para un garaje, por diversas razones que no vienen al caso, pero, sin embargo, sí que le interesa abrir puerta con independencia del negocio que instale".

Reiterar que en el supuesto en que específicamente se prevea la posibilidad estatutaria de que el propietario de un local puede abrir puerta al zaguán, tal actuación no puede llevarse a cabo sin previa comunicación del lugar propuesto, por cuanto una cosa es el derecho a la apertura de una puerta al zaguán, y otra cosa es el derecho a elegir el lugar por el que tal puerta se abre. (sentencia de la AP, Civil sección 1 del 04 de octubre de 2021 - ROJ: SAP HU 406/2021-).

En ningún momento, extrajudicialmente, comunicó/interesó la demandante a/de la Comunidad su decisión de hacer uso de la facultad estatutaria de abrir puerta desde el local al zaguán expresando la finalidad del acceso y la ubicación pretendida. Solo después de tal comunicación y negativa de la Comunidad sería procedente accionar judicialmente. Por ello la acción ejercitada debe calificarse de prematura, cuando la Comunidad no niega el derecho y simplemente precisa conocer la finalidad. Y si, con la aparente pretensión aislada, se pretende burlar la justificada negativa de la Comunidad a la apertura para acceder a tres fincas registrales independientes destinadas o actividad de garaje/trasteros, con absoluta ignorancia de más datos, la pretensión debe correr la misma suerte que la impugnación de los Acuerdos Comunitarios, es decir desestimatoria.

6.En conclusión se estimará el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad; se desestimará la impugnación de sentencia interpuesta por MIA&BETH99 S.L; y se desestimará íntegramente la demanda interpuesta.

TERCERO. - Costas procesales.

Conforme al principio del vencimiento objetivo de los arts. 394.1 y 398.1 de la LEC se impondrán a la demandante las costas procesales causadas en primera instancia por la interposición de la demanda desestimada y las causadas en segunda instancia por la estimación del recurso de apelación de la Comunidad de Propietarios y la desestimación de la impugnación de sentencia.

Con devolución a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CASA DIRECCION000 DE ZARAGOZA del depósito constituido para recurrir y con pérdida del constituido por MIA&BETH99 S.L, para impugnar la sentencia.

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,