Sentencia Civil 556/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 979/2023 de 01 de julio del 2025

PRIMERO- Planteamiento de la cuestión.

En la demanda rectora del procedimiento se ejercita por DON Patricio, quien actúa en beneficio de la COMUNIDAD DE BIENES DIRECCION001, acción frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000.

Expone en ella que sus integrantes son titulares en situación de proindiviso de la casa sita en la DIRECCION001; que la demandada, pese a que disponía de un acceso al garaje de su edificio, procedió en el año 2012 a la apertura de un hueco con acceso a la vía pública en la parte posterior, haciendo uso de una franja de su propiedad, de 110 metros cuadrados que extrema al este con la DIRECCION002, al norte con herederos de Higinio (ahora DIRECCION003), y al oeste, con el edificio señalado con el DIRECCION004, sin que sobre ella se hubiera constituido servidumbre alguna.

En base a dichas consideraciones interesa que se reconozca que la franja de terreno en cuestión es de su propiedad y se condene a la demandada a dejar de usar la misma, absteniéndose de realizar acto alguno de perturbación o despojo, y a retirar la puerta de garaje que ha instalado para acceder a dicha zona o, subsidiariamente a dejarla inutilizada, de manera que se evite cualquier posibilidad de uso por vehículos o personas para la entrada y salida al edificio.

Contestación.

Se opone la demandada a dicha pretensión alegando, en síntesis, que en el año 2005 solicitó al Concello de Vigo licencia para apertura de un hueco y renovación del portal, concediéndosela el Ayuntamiento, si bien la solicitud se reiteró en el año 2011; que con la preceptiva licencia municipal llevaron a cabo las obras que le permitían la entrada y salida de garajes por la DIRECCION002, comenzando el uso de la franja controvertida; que el motivo por el que se abrió un hueco para entrada de garajes en la trasera del edificio, con salida a dicha calle obedece a que el acceso que existía por la DIRECCION000 no era apto para el uso al que se destinaba, es decir, para garaje-aparcamiento; que dicha entrada se encontraba en desuso prácticamente desde su construcción, debido a que su estrechez no permitía a los propietarios acceder con sus vehículos quedando estos enclavados una vez que tenían que maniobrar para acceder a su interior; que, de prosperar la demanda, el DIRECCION005 de su finca quedaría enclavada en su totalidad sin salida a camino público, pues en ningún caso el Ayuntamiento de Vigo le autorizaría la apertura de hueco para la entrada de garajes al no disponer dicho de los metros exigidos en la normativa municipal.

Al propio tiempo formula demanda reconvencional ejercitando acción por la que se declare haber lugar a la constitución del derecho real de servidumbre de paso permanente para vehículos a su favor en calidad de predio dominante, con un ancho de 3 metros, superficie necesaria para el paso de vehículos que deberá fijarse sobre la superficie de la parcela no edificada del demandado reconvencional, en su condición de predio sirviente, que linda Este con DIRECCION002, Norte con herederos " Higinio"(ahora " DIRECCION003"), Oeste con el edificio señalado con la DIRECCION000, debiendo acordar la inscripción en el Registro de la Propiedad Nº 2 de Vigo como carga del predio sirviente y como derecho del predio dominante.

Fija en 7.776,69 euros la indemnización en favor de los propietarios del predio sirviente.

Contestación reconvención.

Se opone la actora a la reconvención poniendo de manifiesto que lo que se interesa de contrario no puede considerarse como una obra necesaria, sino de mera conveniencia o comodidad, pues de otro modo no se explica que desde que se concedió la licencia por el ayuntamiento hasta que se realizó la obra, seis años después, no se hubiera podido utilizar el garaje.

En cualquier caso, impugna la valoración de la constitución de la servidumbre forzosa de paso propuesta por la contraparte, tanto por los métodos empleados por la autora del informe pericial que se aporta, como por no haberse tenido en cuenta los beneficios obtenidos por la comunidad de propietarios reconviniente que, con dichas obras, ha ganado dos plazas de garaje, ha mejorado la maniobrabilidad parar acceder al mismo y su portal al conseguir ganar el espacio del zaguán de la entrada original.

Sentencia

La sentencia de instancia estima la demanda y desestima la reconvención , declarando que no existe servidumbre de paso a favor de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 por la franja de terreno de 110 metros cuadrados situada en la parte posterior de este edificio y donde esta comunidad ha abierto un acceso para entrada/salida a su garaje y la condena a cesar en el uso de la indicada franja de terreno, así como a retirar la puerta que ha instalado en la fachada posterior de su edificio para acceder al garaje o a dejarla inutilizada de tal modo que no sea posible su uso.

Impone las costas procesales a la demandada reconviniente.

Argumenta que la parte actora no interesa la recuperación de un cuerpo cierto y perfectamente identificado, sino que se declare que la franja de terreno en cuestión es de su propiedad, extremo que no discute la demandada, con la consecuencia de que dicha acción no puede acogerse.

Considera igualmente que, aunque no se precisa de manera expresa en la demanda, de ella se infiere que se está ejercitando una acción negatoria de servidumbre que debe prosperar, al concurrir los requisitos legalmente exigidos y concluye que, sin embargo, no cabe constituir dicha carga como se interesa por vía de reconvención al no existir la necesidad que se invoca, más allá de que el acceso al garaje por la entrada original fuera difícil o exigiera mayores maniobras con los vehículos.

Recurso

Se alza la demandada frente a la citada resolución en base a las siguientes consideraciones:

1- Error en la valoración de la prueba. Se ha obviado lo manifestado por los testigos y la perito al determinar que la situación de enclave fue buscada por la comunidad. No es cierto que fuese la ampliación del portal la que provocó el enclave, sino que este ya existía y fue tal circunstancia fue la que motivó la apertura de la entrada de garaje por la DIRECCION002, ampliándose el portal con posterioridad. A pesar de que, en origen, la entrada al DIRECCION005 del edificio DIRECCION000 era por la fachada de la DIRECCION004, ni esa entrada, ni la rampa por la que se accedía al DIRECCION005 del edificio, eran aptos para el uso urbanístico o destino que tenía la finca, es decir, garaje aparcamiento. La interpretación realizada por la juzgadora de instancia no sólo es restrictiva, sino contraria a la doctrina jurisprudencial aplicable, ya que el hecho de que en origen el DIRECCION005 del edificio tuviese salida a camino público no impide que pueda estar enclavado al no poder atender a las necesidades del mismo, es decir, no poder cumplir con su finalidad.

2- La situación de enclave ha sido admitida implícitamente por la actora, pues verificado y tolerado el paso alternativo desde el año 2012 por el predio sirviente desde que se otorgó la preceptiva licencia municipal, ninguna objeción se ha realizado hasta la incoación del actual procedimiento. El único paso posible, menos perjudicial y menor distancia al camino público, es por donde se viene efectuando y tal extremo no ha sido puesto en entredicho a lo largo del procedimiento.

3- Procede la constitución de la servidumbre que se interesa, valorándose el terreno que se ocupe (teniendo en consideración que el paso ya estaba constituido y que no es edificable) y los perjuicios que se ocasionen al predio sirviente y excluyéndose las partidas que contempla el perito de la contraparte, que califica de mejoras en el predio dominante y la impermeabilización de la rampa.

SEGUNDO-Constitución de servidumbre de paso.

Partiendo de que no resulta controvertida la titularidad de la franja de terreno litigiosa sobre la que la parte demandada reconviniente interesaba el establecimiento de una servidumbre forzosa, la cuestión que se somete a la consideración de la sala se centra únicamente en determinar la viabilidad de dicha pretensión, expresamente rechazada en la sentencia de primer grado.

La petición de constitución de una servidumbre de paso forzosa, motivada por la ausencia de salida a camino público, ha de ser entendida como cualquier circunstancia que impida la salida de la finca en condiciones normales. Pero ha de tratarse de una verdadera necesidad; del único medio para lograr la salida, presente y no futura, y que no sea fruto de la arbitrariedad, la conveniencia o el mero capricho, pero sin olvidar, que la finalidad o designio del artículo 564 del Código Civil (EDL 1889/1) ,no es otro que el facilitar o hacer posible la adecuada utilización de los usos o aprovechamientos de las fincas o heredades que se encuentren enclavadas entre otras ajenas y sin salida a camino público, sean cuales fueren éstos; de modo que, por necesidad, han de entenderse todos aquellos casos en que dicho paso resulte indispensable para acceder a la finca, y, por tanto, no puede quedar limitado por el uso destinado por el actor; de hecho el artículo 564 del Código Civil (EDL 1889/1) ,distingue entre la constitución de una servidumbre continua y permanente, para el uso de "todas las necesidades" del predio dominante (párrafo 2ª), o bien sin vía permanente y limitado a las necesidades del cultivo (párrafo 3ª). La SAP León de 1 septiembre 2006 EDJ2006/271272 (EDJ 2006/271272)alude a la STS de 29 de marzo de 1977 EDJ1977/73 (EDJ 1977/73)que establece, acogiendo la doctrina de las varias sentencias que cita, que "se exige que responda no al capricho o simple conveniencia del titular del dominante, sino a la verdadera necesidad según se dice inequívoca y terminantemente en los arts. 564, párrafo 2º, 566, 569 (donde se habla de "indispensable") y 570, párrafo 3.º, todos ellos del Código Civil , de tal modo que el derecho cesa cuando desaparece la necesidad (art. 568), teniendo siempre que mediar la pertinente indemnización (arts. 564, 568 y 569) y ordenándose en el 565, que el paso tendrá que darse "por el punto menos perjudicial al predio sirviente".

La STS de 16 de octubre de 2019 señala en este sentido que" declara la se ntencia de 23 de marzo de 2001que la necesidad es la nota característica de las servidumbres forzosas ( SSTS de 26 de febrero de 1927 y 17 de noviembre de 1930), lo que las diferencia de las servidumbres voluntarias en que basta la utilidad, entendida en el sentido amplio de beneficio, comodidad o conveniencia, de tal modo que, desaparecida en aquellas la necesidad, la servidumbre carece de justificación, por lo que se puede exigir su extinción ( SSTS de 16 de diciembre 1904, 27 de septiembre de 1961 y 20 de febrero de 1987).

En el caso de autos se trata de servidumbre de paso forzosa, caracterizada, pues, por la necesidad.

Al definirse tal necesidad, recuerda la se ntencia 1030/2005, de 20 de diciembre ,que la jurisprudencia exige que sea una necesidad real y no ficticia o artificiosa, que no responda a capricho o simple conveniencia.

Dentro del concepto necesidad se incluye la interclusión relativa, en los términos que expone la parte recurrente, con cita de doctrina científica y legal.

Sostiene la recurrente que la sentencia de instancia incurre en un error de valoración al considerar que la situación de enclave fue buscada por la comunidad realizando unas obras que por sí mismas ya impiden el acceso a su propio garaje.

El motivo debe prosperar.

Resulta preciso recordar que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia (así Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985, 23 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990, 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994, entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador a quo de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

El control del juicio de hecho en segunda instancia, se ciñe por tanto a verificar si el mismo es conciliable con las exigencias de racionalidad en la determinación del sentido específico de los medios de prueba desplegados en el juicio; controlar, en definitiva, su estructura racional; en consecuencia, cuando en el recurso de apelación se alega un pretendido error en la valoración de la prueba , debe argumentarse suficientemente que el juicio de hecho emitido por el Juez a quo no se ajusta a criterios de racionalidad, apartándose de los criterios de la lógica, de las máximas de la experiencia o de la falta de apoyo en conocimientos científicos.

Revisadas las actuaciones, la sala debe disentir de la conclusión alcanzada por la juzgadora a quo, considerando que la constitución de la servidumbre forzosa de paso no obedece a una mera situación de capricho, sino a una verdadera necesidad, y a tal efecto, ha de tenerse en consideración las siguientes circunstancias fundamentales:

- Ta l como se recoge en el informe de la perito Doña Agueda, aportado con el escrito de contestación a la demanda y reconvención, en el proyecto original del edificio DIRECCION000 el zaguán de acceso para el garaje y el portal era un elemento único, sin separación física entre ambas y con un ancho total máximo de 3,00 m (en la realidad 2,89 m de pilar a pilar). Por la parte derecha se accedía a unas escaleras que daban al portal y por la izquierda al garaje ubicado en la DIRECCION005, con una rampa de acceso de 1,94 m de ancho, que sufría un pequeño estrechamiento a 10,85m medidos en perpendicular desde la puerta actual, por la parte izquierda (lado del edificio de DIRECCION006), quedando la rampa de 1,86m, con lo que el paso aún era más complicado. Dicha circunstancia no ha sido desvirtuada, toda vez que el autor del informe pericial de la demandante se ha limitado a indicar que es posible el paso de determinados vehículos; sin embargo, no ha cuestionado las mediciones de la primera ni las consideraciones sobre el estrechamiento que se produce y que dificulta la maniobrabilidad , realizando, además, valoraciones de carácter jurídico que no son propias de un informe técnico, al transcribir el artículo 564 del código civil, terminando por concluir que "no resulta posible constituir una servidumbre de paso forzosa.

- Tampoco resulta posible restituir la situación preexistente por impedirlo la normativa urbanística ni con las Normas de Habitabilidad de las Viviendas de Galicia ni con el CTE, ya que el ancho de fachada en el que se situaría el portal de acceso al garaje más el portal de acceso a las viviendas tienen una dimensión de 2,89m en la línea actual, con lo que ya no llegaría ni para cumplir los 3,00 m mínimos necesarios solo para el garaje, sin contar que como mínimo serían necesarios otros 2 m para el acceso a las viviendas.

- Además, el uso de la franja de terreno de la DIRECCION002 que se utiliza para dar entrada y salida a los vehículos de las plantas DIRECCION005 de DIRECCION000 y DIRECCION001 solo se podrían seguir utilizando para el mismo uso (acceso a planta de garajes), ya que el fondo edificable está marcado en 24 m, sin permitir la posibilidad de ampliar esta medida en planta baja como recoge la normativa urbanística.

- La rampa actualmente da acceso al inmueble de la calle DIRECCION000 y DIRECCION001, y ello es así desde que se obtuvo la licencia por parte del ayuntamiento (2012), sin que conste reserva u objeción alguna por la apelada durante ese dilatado lapso de tiempo.

- Los testigos propuestos por la demandada, Don Cosme y Don Faustino, comuneros del citado edificio declararon que, dada la anchura del acceso original, en el garaje únicamente entraban motos o se destinaba a trasteros; que es cierto que la licencia solicitada al ayuntamiento para que la entrada se habilitara desde la DIRECCION002 se dejó caducar porque la obra en cuestión suponía un desembolso importante y además, algunos de esos propietarios residían en otro edificio, circunstancia de la que, lógicamente cabe inferir, su relativo interés.

Por lo tanto, ha de concluirse que la reconvención ha sido incorrectamente desestimada, resultando procedente la estimación del recurso y la revocación de la resolución de primer grado.

La estimación de dicha pretensión, conlleva, necesariamente, la desestimación de la deducida en la demanda principal en relación a la condena de la demandada a cesar en la utilización de la franja de terreno litigiosa, la retirada de la puerta de garaje o, en su caso, su inutilización.

TERCERO-Del trazado de la servidumbre y su valoración.

El artículo 565 del Código Civil (EDL 1889/1) ,establece que "la servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público"; es decir, el precepto pretende -conforme a su interpretación teleológica- que, como toda servidumbre -también la de paso - y como gravamen que es (ar tículo 530 del Código Civil (EDL 1889/1) ),ocasione el menor perjuicio posible al dueño del predio sirviente, y es éste el primer y fundamental designio de la prescripción establecida en el ar tículo 565 del Código Civil (EDL 1889/1) ,no la menor distancia del predio dominante al camino público, que expresamente se contempla con carácter secundario al utilizar los términos "en cuanto fuera conciliable" con el punto menos perjudicial al predio sirviente.

En el supuesto enjuiciado, realmente no se cuestiona que la servidumbre forzosa se encuentra constituida de facto por la franja litigiosa, de tal modo que permite a los titulares de las plazas de garaje ubicadas en el edificio de la DIRECCION000 el acceso a ellas.

De contrario no se cuestiona que el trazado de tal servidumbre es adecuado y cumple los presupuestos que exige dicha norma, restando únicamente por determinar la preceptiva indemnización que corresponde a la ahora apelada, en su condición de titular del predio sirviente, debiendo estarse a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 564 del Código Civil (EDL 1889/1), a cuyo tenor "si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente ".

La indemnización, pues, debe comprender tanto el valor del suelo ocupado como los perjuicios que conllevan las distintas actuaciones que deben llevar a cabo los demandados para la constitución y ejercicio de la servidumbre.

La ahora recurrente aportó un informe de tasación en el que valora la franja de terreno de la servidumbre en 7.776,69 € utilizando el método Residual Estático que se contempla en la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

El perito de la demandada, en su informe, contempla, por una parte, el valor del terreno (la rampa de acceso al garaje) y los perjuicios que se ocasionan a la C.B. DIRECCION001 y por otra, los "Beneficios obtenidos por la C.PP. DIRECCION000".

En cuanto a la valoración del terreno que ocupa la rampa de garaje de DIRECCION001 parte del ANEXO II de los Módulos básicos de repercusión del suelo (MBR) y Construcción(MBC) asignados, para cada municipio, por la Comisión superior de coordinación inmobiliaria en sesión de 23 de julio de 2021 en la Resolución de 10 de Noviembre de 2021, de la Dirección General del Catastro, sobre elementos precisos para la determinación de los Valores de Referencia de los Bienes Inmuebles Urbanos del Ejercicio 2022, fijando el valor del suelo en 1.200€/m2. A dicho valor le aplica un coeficiente de un 0,70% por considerar que se trata de una finca afectada por situaciones especiales de carácter extrínseco, lo que arroja un resultado final de 840,00€/ m2. Siendo la superficie de la rampa de litis de 89,40 m2, el valor total sería de 75.096,00€.

Respecto a los perjuicios, valora la impermeabilización de la rampa del garaje de DIRECCION001 en 34.419,00€ y considera los beneficios obtenidos por la recurrente como sigue:

- Mejora obtenida por 2 plazas de garaje- 34.058,76€.

- Aumento de valor de las plazas de garaje existentes- 31.411,28€.

- Valoración aumento del portal- 8.628,00€.

Un examen de ambos informes pone de manifiesto que el método empleado por la señora Agueda es ciertamente forzado, pues el artículo 34 de la Orden a la que se remite, en el que se establece el ámbito de aplicabilidad del método residual, señala en su punto tercero que "sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados, circunstancias que no concurren en este supuesto. Nos encontramos ante una simple rampa de acceso a sendos garajes y, en consecuencia, habrá de tenerse en consideración, el parámetro utilizado por el perito de la ahora apelada, por obedecer a un criterio más objetivo.

Estima la sala, sin embargo, que el supuesto enjuiciado presenta la peculiaridad de que se trata de una franja de terreno de uso compartido, lo que lleva a considerar razonable deducir de la cantidad ya indicada un cincuenta por ciento y lo propio ocurre con el perjuicio relativo a la impermeabilización de la rampa, único que puede ser tenido en consideración por cuanto se trata de un menoscabo expresamente contemplado por la norma, pues el tránsito continuo de vehículos afecta, sin duda, a la zona de rodadura, que habrá de ser soportado por todos los usuarios.

En ningún caso cabe incluir, como se pretende por la demandante reconvenida, el supuesto beneficio obtenido por la apelante, traducido en las mejoras ya reseñadas. Se trata de satisfacer el perjuicio, es decir, el daño material, la ganancia dejada de obtener, los gastos en que se han incurrido, el menoscabo, el inconveniente, la molestia, pero no se puede pretender valorar las mejoras a las que se refiere, que ninguna relación guardan con la servidumbre de paso constituida y que se ciñe a permitir el acceso al garaje del inmueble sito en la DIRECCION000.

CUARTO-Costas.

Estimado en parte el recurso y las demandas principal y reconvencional, no procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas en ninguna de las instancias al amparo de lo previsto en los artículos 394 y 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.