Sentencia Civil 234/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 568/2023 de 10 de marzo del 2025

PRIMERO:La resolución de la controversia que se trae a esta alzada impone partir de los principales datos que resultan de las actuaciones y que pasamos a exponer:

1. En fecha 2 de junio 1995 las partes litigantes, Don Julián -demandante- y la entidad Promociones Ifer, S.L. -demandada- suscribieron un contrato privado de compraventa en el que, en fase de construcción, el primero compraba a la segunda la vivienda ubicada en el nivel DIRECCION000 que consta de dos dormitorios, salón, cocina, baño, aseo, hall y terraza, ocupando una superficie de 61,70 m2 útiles, siendo los totales 72,28 m2, y una plaza de garaje situada en el sótano + 1,30 del edificio a designar por la parte vendedora.

El precio de la vivienda y plaza de garaje se fijó en 17.635.000 de las antiguas pesetas (18.135 euros), entregándose en el acto de otorgamiento la suma de 8.474.299 pesetas más 539.201 pesetas en concepto de IVA y quedando pendiente de satisfacer la cantidad de 9.160.701 pesetas más el correspondiente IVA que será entregada en el momento que los Arquitectos Directores de la Obra certifiquen su finalización.

Los contratantes, se obligan a elevar a escritura pública el presente contrato privado dentro del plazo de tres meses desde la fecha que se otorgue el fin de obra por el Arquitecto Director.

2. El Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Vigo conoció del procedimiento de Menor Cuantía seguido con el núm. 820/2000 en el que la promotora Ifer, S.L. interpuso demanda ejercitando una acción de resolución del contrato de compraventa anterior, mientras que el demandado interpuso demanda reconvencional en relación con idéntico vinculo y solicitando la condena de la vendedora a dar cumplimiento a las obligaciones por esta asumidas en el contrato.

Apreciando el juzgador que la promotora incumplió sus obligaciones por falta de acomodo del inmueble a la legalidad urbanística, dictó sentencia en fecha 25 de enero 2002 en la que desestimó la demanda interpuesta por la promotora y estimó parcialmente la reconvencional deducida por el Sr. Julián condenando a la promotora reconvenida a que proceda a realizar la actividad necesaria en orden a alcanzar la obtención de la licencia municipal de obras y la de primera ocupación del edificio DIRECCION000, y hasta que no se comunique su obtención definitiva al comprador, éste no estará obligado al pago del resto del precio pendiente y al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Asimismo, se condenaba a la reconvenida a abonar al reconviniente en concepto de resarcimiento por el incumplimiento la cantidad de un millón de pesetas (6.010,12 euros). Dicha sentencia fue confirmada el 17 de octubre 2002 por la Audiencia Provincial.

No consta que los anteriores pronunciamientos hayan sido objeto de ejecución forzosa.

3. En noviembre de 2019 la representación del Sr. Julián interpuso la demanda que dio origen al presente procedimiento, en cuyo suplico se solicitaba "la condena de Promociones Ifer, S.L. a que, en cumplimiento del contrato de compraventa suscrito entre las partes, proceda a otorgar junto con el demandante comprador, escritura publica de compraventa correspondiente a la vivienda sita en esta ciudad de Vigo de la DIRECCION000, finca registral del Registro de la Propiedad núm. 1 de esta ciudad: NUM000; declarando asimismo el derecho del demandante a abonar la parte pendiente de precio aplazado una vez minorado con importe equivalente a la devaluación de su uso y condenando igualmente a la demandada a indemnizar los daños y abono de intereses por razón del incumplimiento constante a razón del baremo establecido en la sentencia anterior de 176,72 €/mes, más los intereses legales y moratorios que correspondan, con expresa imposición de costas".

La finca núm. NUM000 inscrita al Tomo NUM001, libro NUM002 Folio NUM003 se describe registralmente de la forma siguiente: Urbana.- NUM004.- Vivienda DIRECCION000, de esta ciudad de Vigo. Con su correspondiente distribución interior y con una superficie aproximada construida de setenta y dos metros veintiocho decímetros cuadrados; y linda Norte, vivienda DIRECCION001 de su misma planta y bloque; Sur, vertical del edificio recayente al lindero Sur de la edificación; Este, vestíbulo general de acceso y vivienda DIRECCION002 de su misma planta y bloque; Oeste, vertical del edificio recayente a la zona ajardinada contigua a la DIRECCION003.

En dicha demanda la representación del demandante alegaba que su representado había cumplido su parte de contrato, mientras que la entidad demandada no cumplió de forma dolosa sus obligaciones al omitir las vicisitudes urbanísticas por las que ha pasado la obra (licencia de obras ilegal, anulada por el TSJG en sentencia de 12 de agosto de 1994, carencia de licencia de primera ocupación y que la obra se mantuvo sin licencia hasta que el Ayuntamiento aprobó los proyectos de compensación y urbanización de la finca), hechos acreditados en el procedimiento MC 820/2000. Además, su representado a día de hoy no ha recibido la comunicación que obligaba a la promotora, por lo tanto, no ha podido otorgar escritura de compra, a pesar de que en el año 2010 accedió a la Resolución del delegado de Urbanismo del Concello de Vigo sobre la licencia de Legalización de Edificación en la DIRECCION000 que la otorgó en fecha 14 de octubre 2010, por lo que, habiéndose resuelto el tema urbanístico en el año 2010 la demandada no requirió el otorgamiento de escritura pública.

4. La parte demandada además de oponerse a la prosperabilidad de la demanda por las razones que expresó en su escrito de contestación, invocó la excepción de cosa juzgada en relación al MC 820/2000, que fue rechazada por esta Sala en Auto de fecha 31 de mayo 2021.

5. En el acto de la Audiencia Previa -en relación al solicitado derecho del actor a abonar la parte pendiente del precio aplazado-, la parte demandante desistió de la pretensión deducida en su suplico expresada en los términos siguientes "[...] una vez minorado con importe equivalente a la devaluación de su uso".

6. En la sentencia de instancia se desestimó la ejercitada acción de cumplimiento de contrato de compraventa formalizado por las partes el 2 de junio de 1995. En la misma se argumenta que aun cuando la vendedora ha incumplido con su obligación de elevar el contrato a escritura pública, a pesar de haber sido requerida para ello, además de haber omitido una serie de disciplinas urbanísticas (la licencia de obra fue declarada nula por el TSJG en octubre 1996, la obra estuvo sin licencia hasta que el Ayuntamiento de Vigo aprobó los proyectos de compensación y urbanización de la finca), la prueba practicada, especialmente el informe de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo, pone de manifiesto que no consta que las obras de legalización de la edificación hayan sido ejecutadas en su totalidad, así como tampoco las condiciones para la concesión de la licencia de legalización. No obstante, y aun cuando lo anterior justificaría el incumplimiento en el caso de que pudiera deberse a la actitud o conducta de la demandada, lo cierto es que en el caso no se ha probado tal cosa, ya que, a tenor de las declaraciones del testigo Sr. Silvio, arquitecto contratado en el año 2008 para legalizar el edificio, se acreditó que este redactó el proyecto de legalización que le pagó promociones Ifer, S.L., obteniéndose la licencia en el año 2010, es decir, se legalizaron las obras necesarias pero aún no se han ejecutado, por lo que la edificación no tiene licencia de primera ocupación, además las obras del proyecto tenían que haberse llevado a cabo por la comunidad de propietarios, la cual no le ha avisado aun para emitir el certificado final de obra y poder así solicitar la licencia de primera ocupación. Consecuentemente, no se acreditó el incumplimiento de la entidad demandada, pues en la falta de ejecución de algunas obras y trámites para la obtención de licencia y certificado final de obra se encuentra implicada la propia comunidad propietarios, por lo que, al no darse el presupuesto o condición para el otorgamiento de la escritura, pese al tiempo transcurrido desde la firma del contrato privado y al no apreciarse actitud dolosa o no, merecedora de la indemnización, la pretensión ha de ser desestimada.

7. Recurre en apelación la representación del demandante, reproduciendo en parte el suplico de su demanda y, por tanto, obviando que ya en la Audiencia Previa había desistido de la pretensión de que se aminore el precio pendiente aplazado conforme a la devaluación del uso, de manera que las pretensiones que se iteran en esta alzada son: condenar a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa con el demandante comprador de la vivienda,se supone que por un lapsus calami se omitió la petición de declarar el derecho del demandante a abonar la parte pendiente del precio aplazado, y condenar a la demandada a indemnizar al actor conforme al baremo establecido en la sentencia anterior de 176,72 €/mes, más intereses moratorios y legales que correspondan, con costas.

En apoyo de lo anterior, deduce la representación del apelante como motivos impugnatorios los siguientes: (i) infracción del art. 218 LEC en cuanto al deber de exhaustividad y congruencia de las sentencias; (ii) motivación del fallo, remisión a la resolución de cosa juzgada. En este apartado se concluye alegando que con independencia del pleito precedente subsiste el derecho de su representado a que le sea entregada la vivienda por cuanto subsisten los incumplimientos; (iii) pretensiones accesorias, que se desarrolla aduciendo la necesaria prosperabilidad de las mismas.

8. Argumenta la apelada que no es posible otorgar escritura pública, ya que, habiendose vendido la vivienda y plaza de garaje en 17.635.000 pesetas, no puede otorgarse la escritura respecto de una sola de las fincas -que es lo que se pide por el demandante- ya que no es posible determinar el precio de la primera en relación con el total que figura en el documento privado. Aduce, también, que el actor va contra sus propios actos e infringe las reglas de la buena fe, por cuanto después de argumentar en su demanda el incumplimiento de la promotora, cuya actitud califica de dolosa a la hora de obtener las preceptivas licencias municipales de obra y primera ocupación, mantiene ahora en el recurso que tales omisiones urbanísticas le son inocuas.

SEGUNDO:Infracción del art. 218 LEC en cuanto al deber de exhaustividad y congruencia de las sentencias.

A lo largo de este motivo impugnatorio argumenta la parte apelante que no dedujo pretensión alguna en orden a la omisión de disciplinas urbanísticas por parte de la demandada, ya que la pretensión deducida con carácter principal ha sido la entrega de la vivienda, consecuentemente carecen de relevancia en esta litis los extremos en que la parte demandada ha incumplido, dado que no han sido integrados en la litis, ni son sustanciales en la estimación de la pretensión principal.

De entrada, hemos de significar que no cabe incongruencia cuando la sentencia es desestimatoria, como ha ocurrido en este caso, pues así se viene pronunciando con reiteración la jurisprudencia ( STS 23 julio 2010, 19 abril 2013, 30 octubre 2013, 21 abril 2015), exponente de ello lo encontramos en la STS de 9 de septiembre de 2024 al establecer que: "Como en otras ocasiones, hemos de partir del marco jurisprudencial sobre el deber de congruencia de las sentencias, contenido, entre otras, en las sentencias 450/2016, de 1 de julio , y 165/2020, de 11 de marzo : "Con carácter general, venimos considerando que "el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum [petición] y la causa petendi [causa de pedir] y el fallo de la sentencia" ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo ). "De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("infra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito" ( Sentencias 468/2014, de 11 de septiembre , y 375/2015, de 6 de julio ).

[...] "En el caso de las sentencias absolutorias, como la presente, es jurisprudencia que "las sentencias absolutorias no pueden ser por lo general incongruentes, pues resuelven sobre todo lo pedido, salvo que la desestimación de las pretensiones deducidas por las partes se hubiera debido a una alteración de la causa de pedir o a la estimación de una excepción no opuesta por aquellas ni aplicable de oficio por el juzgador" ( Sentencias 476/2012, de 20 de julio , y 365/2013, de 6 de junio ). De tal forma que, como puntualiza esta última Sentencia 365/2013, de 6 de junio , "la sentencia desestimatoria de la demanda es congruente salvo que ignore injustificadamente un allanamiento, la desestimación de la demanda principal venga determinada por la estimación de una reconvención o una excepción no formuladas (en este último caso, salvo cuando sea apreciable de oficio), o pase por alto una admisión de hechos, expresa o tácita, realizada por el demandado".

Respecto a la exhaustividad la STS 23 marzo 2012 con cita a la sentencia de esta Sala núm. 185/2009, de 12 marzo, dictada en Recurso núm. 1180/2006 nos recuerda que "no es necesario un razonamiento exhaustivo y pormenorizado sobre todas las alegaciones y opiniones de las partes, ni todos los aspectos y perspectivas que las mismas puedan tener de la cuestión que se decide ( SS. 25 mayo y 15 octubre 2001 ; 1 y 28 febrero y 9 julio 2002 ), pues resulta suficiente que se exprese la razón causal del fallo, consistente en el proceso lógico-jurídico que sirve de soporte a la decisión ( SS. 12 junio 2000 ; 4 junio 2001 ; 1 febrero , 13 junio , 9 y 26 julio 2002 ), lo que no es obstáculo a la parquedad o brevedad de los razonamientos ( SS. 16 y 30 mayo y 26 julio 2002 ) si permiten conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión ( SS. 30 marzo 2000 ; 4 junio 2001 ; 28 febrero , 3 mayo , 10 julio y 4 noviembre 2002 )".

Pues bien, la sentencia de instancia motiva adecuadamente la controversia y expresa las razones por las que desestima la demanda, de ahí que no quepa imputar a la misma falta de exhaustividad, en tanto que, como hemos dejado expuesto en el fundamento antecedente, razona pormenorizadamente la falta de acreditación del incumplimiento que invocó el demandante en su demanda atribuyéndolo a la parte demandada. En efecto, no se puede obviar que el comprador demandó a la entidad vendedora con base en la facultad resolutoria que se establece en el art. 1124 CC, optando por exigir el cumplimiento con el resarcimiento de daños y abono de intereses. En síntesis, apoyó sus pretensiones en la existencia de un incumplimiento esencial de la demandada que justificaba lo pedido, exponiendo y concretando a lo largo de los alegatos segundo y tercero que la demandada haba omitido su obligación de cumplimiento del contrato en sus propios términos y además de forma dolosa al omitir las vicisitudes urbanísticas que refiere acreditadas en el juicio de MC 820/2000 y el deber de comunicación que le impuso la sentencia dictada en dicho procedimiento, lo que reitera en los fundamentos de derecho al expresar, entre otras consideraciones que vierte sobre la cuestión, que "ha dejado constancia del incumplimiento contractual de Promociones Ifer, S.L., en cuanto a la esencia de lo pactado", de hecho en el suplico solicitó el otorgamiento de la escritura pública correspondiente a la vivienda y la condena de la demandada a indemnizar los daños y abono de intereses por razón del incumplimiento constanteque refirió a lo largo de su demanda.

Por lo tanto, el motivo ha de ser desestimado si se tiene en cuenta lo razonado por la sentencia apelada en orden a la no acreditación del incumplimiento atribuido a la entidad demanda, y que, además, no ha sido combatido en esta alzada, ya que en ningún momento se han cuestionado las razones expuestas por la juzgadora en base al resultado probatorio.

Como se ha dicho, la parte apelante plantea que no son relevantes aquellos extremos respecto a los cuales la contraparte ha incumplido el contrato, por cuanto no han sido integrados en la litis ni son sustanciales en la estimación de la pretensión principal, argumento que vierte sin tener en cuenta que estas alegaciones lo único que reflejan es la discrepancia de la parte apelante con la solución dada en la sentencia a la cuestión de fondo. Es evidente que la sentencia se ha pronunciado sobre los incumplimientos imputados a la parte demandada, por cuanto los mismos se introdujeron en la causa de pedir, otra cosa es que la parte apelante no esté de acuerdo con el proceso argumentativo seguido por la juzgadora de instancia para alcanzar su decisión desestimatoria de la demanda, discrepancia que no puede encauzarse a través de la denuncia de incongruencia y falta de exhaustividad.

TERCERO: Sobre la motivación del Fallo, remisión a la resolución de cosa juzgada.

Argumenta la parte apelante que el Fallo viene muy estorbado por la parte dispositiva del procedimiento antecedente (MC 820/2000), a pesar de que el mismo no altera la obligación principal contenida en el contrato y relativa a la entrega de la vivienda, además, su representado, por la razón que fuese, desconoce que persistía el incumplimiento relativo a las licencias, de ahí que se haya acogido a la opción de recibir la vivienda, más teniendo en cuenta que el principio dispositivo le otorga la posibilidad de renunciar, con o sin compensación, al cumplimiento de aquellas obligaciones accesorias, sin perjuicio del cumplimiento de otras accesorias o principales. Añade a lo anterior, que la comprensión de la pretensión deducida en el anterior pleito como "entrega de la vivienda solo una vez obtenido el certificado final de obra y licencia de primera ocupación" altera la comprensión de esta litis y, de confirmarse, solo causaría cosa juzgada sobre la pretensión así comprendida que, conforme al principio de congruencia invocado, no fue la deducida en la demanda, por lo que queda subsistente el derecho del comprador a que le fuere entregada la vivienda constantes aquellos incumplimientos.

No puede escudarse el apelante en que el Fallo de la sentencia apelada viene estorbado por la por la parte dispositiva de la sentencia del MC 820/2000, pues la sentencia dictada en este último procedimiento alcanzó firmeza en el año 2002 y no consta que se hubiese acudido al auxilio judicial para su ejecución forzosa; a mayores, el demandante, tal reconoce en su demanda, tuvo acceso en el año 2010 a la Resolución del delegado de Urbanismo del Concello de Vigo sobre Licenza de Legalización de Edificación na DIRECCION000 otorgada el 14 de octubre de 2010, en base a la cual si bien es cierto que se puso en contacto con la promotora para comunicarle su disponibilidad al otorgamiento de escritura pública, lo hizo condicionándola a que las obras estén rematadas y quede resuelta la licencia de primera ocupación, por lo tanto, con independencia del Fallo de la sentencia dictada en el tantas veces aludido MC 820/2000 el apelante no puede escudarse en la falta de licencia municipal dado que en el año 2010 se obtuvo licencia municipal y se legalizó el edificio, como tampoco puede hacerlo en la falta de licencia de primera ocupación desde el momento que ha resultado probado en instancia y no cuestionado en esta alzada que la entidad demandada encargó y pagó el proyecto de legalización y en base al mismo se obtuvo la licencia municipal, la cuestión es que las obras proyectadas afectantes a elementos comunes y privativos que eran a cargo de la comunidad de propietarios, no de la demandada, no consta que hayan sido ejecutadas (informe Gerencia Urbanismo del Ayuntamiento de Vigo de fecha 11 de agosto 2021), ocurre, además que, con independencia de lo resuelto en el tantas veces nombrado MC 820/2000, en el contrato privado de compraventa no se hace depender el otorgamiento de la escritura pública de las anteriores licencias, sino del certificado final de obra, y la obligación en orden a su elevación es reciproca; por lo tanto, esta puede ser la razón, como nos recuerda la apelada, que de las 194 viviendas que tiene el edificio, 193 propietarios ya se hayan hecho cargo desde mucho tiempo atrás de sus viviendas.

Por otro lado, ocurre que lo solicitado por el ahora apelante en el suplico de la demanda e iterado en esta instancia fue únicamente el otorgamiento de la escritura pública correspondiente a la vivienda, es decir a la finca registral NUM000, a pesar de que en el contrato privado de 1995 lo que se adquiere son dos inmuebles: la vivienda anterior y una plaza de garaje por un precio conjunto, alzado y no desglosado de 17.635.000 pesetas. Ante ello, no resulta razonable que el demandante en su demanda como contraprestación al otorgamiento de la escritura pública solicite que se declare su derecho a abonar la parte pendiente -solicitud que se supone por error se omitió en esta alzada- sin desglosar ni individualizar el resto del precio que pendiente de satisfacer correspondería a la vivienda, ni tampoco que no haya propuesto prueba sobre ello, con lo cual nos encontramos con otro obstáculo que impide estimar la pretensión formulada, pues se desconoce absolutamente el precio que a la hora de otorgar la escritura pública correspondería a la vivienda.

CUARTO: Sobre las pretensiones accesorias.

En este motivo impugnatorio argumenta el apelante que toda vez que el uso que se viene haciendo de la vivienda no fue objeto de controversia conforme los hechos que se declararon no controvertidos en la Audiencia previa, no procedió practicar prueba sobre el mismo, por lo que la pretensión sigue vive, dejándose al sano criterio del Tribunal la apreciación de tal aminoración.

Tiene razón el apelante que el uso de la vivienda no fue objeto de controversia, lo que sucede es que obvia manifestar el por qué no lo fue, lógicamente no lo fue porque la representación del demandante en la Audiencia Previa en relación con el pago del precio pendiente desistió expresamente del contenido del suplico referido a "[...] una vez minorado con importe equivalente a la devolución de su uso [...],por lo que habiendo manifestado el actor su voluntad de desistir de la expresada pretensión, no cabe pronunciamiento alguno respecto de la misma.

Por último, con respecto a la pretensión referida a la indemnización relativa al incumplimiento de la entrega de la vivienda, razona el apelante que no existe incongruencia, ya que la juzgadora razona la improcedencia de tal indemnización, por lo que hay que acudir al MC 820/2000 que establecía la cuantía de resarcimiento al actor por incumplimiento del promotor, de manera que el perjuicio por no poder disponer de la vivienda es objetivo.

Tal se razonó en la sentencia apelada, no acreditándose por el demandante que la entidad demandada haya incurrido en los incumplimientos que se le imputaban en la demanda no procede la indemnización pretendida, pues es reiterada la jurisprudencia en exigir que para que proceda la indemnización han de demostrarse los daños derivados del incumplimiento del contrato ( STS 8 de febrero 1996 y 27 de mayo 1997, entre otras), de ahí que no demostrado el incumplimiento no proceda la indemnización postulada.

QUINTO:La desestimación del recurso conlleva por imperativo legal la imposición de costas ocasionadas en esta instancia ( art. 398 LEC) .

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.