PRIMERO.-La Sentencia de instancia desestimó la pretensión de la demandante consistente en dar por resuelto el contrato de compraventa de la plaza de garaje y, en su caso, la nulidad del mismo. La misma St desestimó la pretensión reconvencional de la parte demandada consistente en interesar que se otorgara escritura pública de desvinculación de la plaza de garaje, apreciándose de oficio falta de litisconsorcio pasivo necesario de la Comunidad de Propietarios.
La parte demandante presentó recurso de apelación, sosteniendo, resumidamente: (1) error en la valoración de la prueba al estimar que el contrato de compraventa quedaba perfecto y consumado con el pago del precio y entrega de la cosa, cuando el citado contrato era de "segregación y compraventa de plaza de garaje aneja a la vivienda VPO", por lo que para la consumación era precisa la previa segregación que no tuvo lugar; al no desvincularse y descalificarse la plaza de garaje de la vivienda que era aneja, con el contrato privado de venta sólo podía hacerse entrega de la posesión, siendo preciso para consumar la venta instar ante la Comunidad de Propietarios tal desvinculación; que en la actualidad no se podía desvincular ante la oposición de la Comunidad de Propietarios; (2) partiendo que el contrato se perfeccionó pero no se consumió ante la ausencia de segregación de la plaza de garaje, la plaza vendida no se entregó en los términos pactados al no reunir las condiciones acordadas, siendo imposible tal entrega en la actualidad ante la oposición de la Comunidad; (3) que se ha producido una imposibilidad de cumplir el contrato en los términos pactados; (4) la condena en costas a la demandante con respecto a las devengadas por razón de la demanda reconvencional.
La demandada, además de oponerse a la pretensión de contrario plasmada en la demanda principal, presentó impugnación a la St, sosteniendo, en esencia, que lo pretendido en la demanda reconvencional referida a la desvinculación y no segregación, no tiene otro alcance que interesar que es que se eleve a público el contrato privado; no es una segregación, sino la desvinculación de la vivienda pues la plaza ya tiene existencia física y jurídica diferenciada de la finca principal, eliminando la dependencia jurídica de la plaza de garaje con respecto de la vivienda de la que era aneja; añadió que para tal otorgamiento no era necesaria la concurrencia ni la participación de la Comunidad de Propietarios, ni le afecta en absoluto; la acreditación del acuerdo comunitario de aprobación de dicha operación, solo es necesaria a los efectos de su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, pero la falta de acreditación de dicha autorización ni impide ni invalida el otorgamiento de la escritura.
SEGUNDO.- Resolución/nulidad de contrato "segregación y compraventa de plaza de garaje aneja a la vivienda VPO".
Tal y como se plasma en la demanda que dio origen a la presente litis y que, ahora, se reitera en esta alzada, la parte recurrente sostuvo la resolución del contrato de fecha de 10 de mayo de 1995, aportado como documento 1 de la demanda. La argumentación principal de la parte recurrente es que el contrato, pese a que quedó perfeccionado con el pago del precio y la entrega de la posesión a la compradora, no quedó consumado y, dado que ha venido imposible la segregación del garaje de la vivienda del que era una anejo, ante la oposición de los vecinos de la comunidad de propietarios, procede la resolución del mismo o, en su caso, su nulidad por imposibilidad de entregar la cosa en los términos pactados. La St de instancia desestimó tal pretensión, justificando su decisión con los siguientes argumentos,
TERCERO.- Valoración de la prueba y resolución jurídica de la controversia.
A.- Sobre la demanda.
La resolución de la pretensión actora exige la lectura y análisis del contrato de compraventa que nos ocupa, que se aporta como documento número 1 de los acompañados a la demanda, y como documento 4 de la contestación de doña Macarena (este último con el cajetín acreditativo de la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Aquella lectura y análisis nos permite concluir que el contrato de compraventa quedó perfeccionado y consumado, abonando los compradores, los hoy demandados, el precio, y entregando los vendedores, los hoy actores, a los compradores la posesión de la plaza de garaje objeto de compraventa. Se ha cumplido así, plenamente, con lo dispuesto en el artículo 1445 del Código Civil "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente".
En modo alguno se puede apreciar que se hubiera pactado condición suspensiva alguna. No se ha fijado en el contrato, para lo que basta su mera lectura, sin necesidad de interpretaciones forzadas, suceso futuro o incierto alguno de cuyo cumplimiento dependa la eficacia de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa (pago del precio y entrega de la cosa), como exigen, para que estemos en presencia de una condición suspensiva, los artículos 1113 y ss del Código Civil .
El pago del préstamo con garantía hipotecaria que gravaba el inmueble, la posterior cancelación registral de la inscripción de la carga hipotecaria, los trámites para segregar la plaza del garaje del piso del que es anejo, y obtener las autorizaciones necesarias de la Comunidad de Propietarios y del Ministerio de Obras Públicas, dada la calificación de la vivienda como de protección oficial, eran elongaciones que asumían los vendedores, solo ellos, pero en modo alguno se pactaron como condiciones suspensivas de la eficacia del contrato de compraventa, que quedó perfecto y consumado al momento de su firma. Prueba de esa consumación lo es no solo el tenor literal del contrato (pago del precio y entrega de la posesión), sino que los compradores han disfrutado de forma pacífica de la plaza de garaje, sin objeción alguna, haciendo frente, incluso, al pago de las cuotas de comunidad (documentos números 6, 7, 8 y 9 de los acompañados al escrito de contestación de doña Macarena), sin que además la realidad de tal pago por los compradores demandados haya sido contradicho por los actores vendedores.
El cumplimiento de todas esas obligaciones por parte de los vendedores el único efecto que tenía era la demora en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, pero en modo alguno afectaba a la perfección de un contrato de compraventa que quedó perfecto y consumado al momento de su firma. Y no olvidemos que el otorgamiento de la escritura pública de compraventa y su posterior acceso al Registro de la Propiedad no tiene efectos constitutivos, de suerte que la propiedad se adquiere sin la concurrencia de los mismos. Por lo demás, el objeto de la compraventa tiene existencia jurídica, hasta el punto que aparece descrito de forma expresa y detallada en el Registro de la Propiedad, junto con el piso del que, por ahora, se predica es anejo inseparable.
Tampoco, por tanto, aquellas obligaciones que asumieron los vendedores, insistimos, solo ellos (basta leer el contrato, en el que se dice "se obligan los vendedores", "están obligados a pagar y cancelar los vendedores" "También quedan obligados los vendedores") tampoco, decíamos, se configuran en el contrato como condiciones resolutorias, siendo, además, que respecto de las mismas aun no ha habido pronunciamiento judicial que declara la imposibilidad de su cumplimiento.
En lo que hace a la cláusula octava del contrato, relativa a la facultad de los compradores de resolver el contrato en el caso de incumplimiento por los vendedores de las obligaciones en ella referidas, no se aprecia vicio de nulidad alguno. Se trata de un pacto alcanzado por las partes, en base al principio de autonomía de la voluntad, que respeta el artículo 1255 del Código Civil ("Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público").
Tampoco se ha acreditado concurra vicio de nulidad alguno, ni en lo que hace al consentimiento, ni al objeto, ni a la causa ( artículos 1261 y ss del Código Civil ), más allá de su mera alegación.
Por el último, el impago por los demandados de los tributos que graven la plaza de garaje, cuyo pago asumieron conforme a la cláusula séptima del contrato, únicamente faculta a los vendedores, hoy actores, a reclamar su pago, judicialmente incluso, pero no a resolver el contrato de compraventa. Tal obligación es posterior a adquirir los compradores demandados su condición de propietarios de la misma, y precisamente por tal condición de propietarios, como ocurre con las cuotas de comunidad.
Así las cosas, la demanda no puede tener favorable acogida.
El contrato litigioso de fecha de 10/05/1995, que se aportó como documento 1 de la demanda, está redactado en los siguientes términos,
EXPONEN
1.- Que el matrimonio separado de hecho y actualmente en trámites de separación legal, compuesto por Don Segundo y Doña Socorro, son propietariospro-indiviso de una vivienda sita en Marbella, DIRECCION000, Ta cual tiene aneja y formando parte integrante de la misma una plaza de aparcamiento. ins crita en el Registro de la Propiedad de Marbella como la Finca DIRECCION001, inscrita alTomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002 vuelto, finca NUM003, inscripción NUM004, quedando descrita la plaza de aparcamiento objeto de este contrato de la siguiente forma: "...Anejo a esta vivienda y como parte integrante de la misma se le asigna una plaza de aparcamiento situada en el NUM005 del edificio con una total superficie útil, incluida parte proporcional de acceso y maniobra, de ventinueve metros cuarenta y cinco decimetros cuadrados, identificada con el número DIRECCION001 y linda: frente, zona de acceso y maniobra; derecha aparcamiento número NUM006; izquierda aparcamiento número NUM007 y por el fondo con muro de cerramiento.
CUOTA: Se le asigna una cuota de participación en los elementos comunes del edificio de que procede de 2,011 X (y ello a la totalidad de la propiedad, vivienda más aparcamiento).
CALIFICACION: V.P.O. según Calificación Definitiva de fecha 31 de Julio, expediente número NUM008.
CARGAS: La vivienda anteriormente descrita se encuentra afecte a una hipoteca constituida en favor de Caja Postal de Ahorro.
En virtud A del préstamo, responde de A un principal de CUATRO MILLONES CUATROCIENTAS MIL PESETAS.
2.- Que Don Eulalio y su esposa Doña Macarena, son perfectos conocedores de las circunstancias y extremos antes descritos, y más concretamente sobre los relativos a la situación legal y registral de la plaza de aparcamiento indicada.
3.- Que Don Segundo y Doña Socorro están interesados en segregar de su vivienda la plaza de aparcamiento que como parte aneja, forma parte integrante de la misma, y todo ello para ponerla a la Venta. Y por otro lado, tanto Don Eulalio y su esposa Doña Macarena están interesados en adquirir la referida plaza de aparcamiento para engrosarla como parte integrante de su sociedad de gananciales.
Y estando ambas partes interesadas en celebrar el presente Contrato de Segregación y Compraventa de plaza de aparcamientoto. lo llevan a efecto, y ello con arreglo a las siguientes,
ESTIPULACIONES :
PRIMERA.- El precio estipulado de común acuerdo por ambaspartes para la compraventa de la plaza de aparcamiento es deUN MILLON CIEN MIL PESETAS (1.100.000.-Pts.), cantidad que abonan en este acto los compradores Don Eulalio Doña Macarena, a los vendedores, Don Segundo y Doña Socorro, constituyendo la firma del presente documento la más fiel carta de pago, recibiendo en contraprestación los compradores de los vendedores la posesión del aparcamiento de forma simultánea.
SEGUNDA.- Tal y como se ha indicado en el Expositivo primero, la totalidad de la finca, vivienda y plaza de aparcamiento, están gravadas con una hipoteca a favor de Caja Postal de Ahorro, la cual están obligados a pagar y cancelar los vendedores en las cuotas y vencimientos que para ello tienen estipulados con la entidad referida. No obstante lo anterior, y siempre que ello les fuere económicamente posible a los vendedores, éstos podrán lógicamente cancelar la hipoteca, con antelación a su vencimiento.
TERCERA.- Igualmente, y tras la cancelación de la hipoteca referida, se obligan los vendedores con los compradores a llevar a efecto los trámites necesarios para segregar y vender en escritura pública, y de la finca de su propiedad, la plaza de aparcamiento aneja a la misma y objeto de este con contrato, y por tanto, a obtener previamente las autorizaciones tanto de la Comunidad de Propietarios como del Ministerios de Obras Públicas, por tratarse de una finca acogida a los beneficios de V.P.0., y todo ello en favor de los compradores.
CUARTA. No obstante lo indicado en las estipulaciones segunda y tercera. si desearen los hoy vendedores enajenar la vivienda de la cual forma parte el aparcamiento objeto del presente contrato, y ello antes del último vencimiento del préstamo hipotecario indicado, podrán llevarla a cabo con la obligación expresa en este acto, y con carácter previo a una futura compraventa, de cancelar el referido préstamo hipotecario, y dar cumplimiento a lo indicado en la estipulación anterior, es decir, segregar la plaza de aparcamiento y vendersela a los hoy compradores en escritura pública.
QUINTA.- También quedan obligados los vendedores a no gravar, ceder en garantía o hipotecar doblemente la finca de su propiedad, de la cual forma parte integrante la plaza de aparcamiento que hoy proceden a segregar y vender en documento privado.
SEXTA.- Con respecto a los gastos futuros que pudieren derivarse de los trámites de segregación y compraventa, impuestos que por ello se devenguen, plusvalia, y registro, serán soportados por ambas partes según ley para estos supuestos.
SEPTIMA.- En cuanto a los gastos que se devenguen de cuotas de comunidad, los vendedores girarán mensualmente a los compradores el importe del recibo correspondiente a la plazade aparcamiento, cuyo pago será de cuenta de estos últimos. Las partes procederán de igual modo para cualesquieras tributos municipales o tasas, que repercutan sobre la plaza de aparcamiento objeto de esta compraventa.
OCTAVA.- En el supuesto de incumplimiento, por parte de los vendedores, de lo estipulado en el presente contrato, y en especial, en las obligaciones contraídas por los mismos relativas a la obligación de segregar y otorgar escritura pública de compraventa en favor de los hoy compradores, en los términos ya expresados, facultará a los compradores para poder RESOLVER el presente contrato privado, obligándose en su caso, y de forma expresa, los hoy vendedores a devolver a los compradores el precio fijado para esta compraventa de la plaza de aparcamiento, es decir, la cantidad de UN MILLON CIEN - MIL PESETAS (1.100.000.-Pts.), más un 20 % de interés anual sobre dicha cantidad en concepto de indemnización por daños y perjuicios.
Sostiene la parte recurrente que el contrato de venta de la plaza de garaje no fue consumado una vez que estaba condicionado a que se llevara a cabo la segregación de la vivienda. Esta Sala, tras examen de la prueba obrante en autos, no comparte la argumentación de la parte recurrente. Tal y como ya dijo la STS de 6 de febrero de 1990 "[..] se confunde la perfección de la compraventa cuando se convino el objeto de la misma y el precio a satisfacer, con el momento de la adquisición de lo comprado, enlazando dos instantes que no pueden unificarse, ni confundirse, pues según tiene establecido la reiterada doctrina de esta Sala, la compraventa en nuestro derecho viene configurada como un contrato consensual, del que surge la obligación de entregar la cosa vendida y de pagar el precio estipulado, pero debiendo distinguirse el momento de la perfección del contrato, producido por la coincidencia del consentimiento sobre la cosa y el precio, y el de la consumación, emanante de la tradición real o ficta de la cosa, que determina la transformación del originario «ius ad rem» en un «ius in re», mediante el cual se transmite el dominio de lo comprado, con la obligada consecuencia jurídica de que, cuando la compraventa no va seguida de la tradición, no puede considerarse como propietario al comprador en tanto esa tradición no se produzca".En nuestro caso es evidente la concurrencia de voluntad de entregar la plaza de garaje y el pago del precio. La evidencia continua, al no ser objeto de controversia, que desde el año 1995 los compradores disponen y disfrutan de la plaza de garaje y que los compradores recibieron el precio de venta pactado en contrato. No es controvertido el cumplimiento de tales obligaciones derivadas de la venta que nos ocupa. En el derecho español, la propiedad no se transmite por la mera perfección del contrato sino es seguida de la tradición, de forma que se requieren dos elementos el título y la tradición. El otorgamiento de la escritura pública es un supuesto de traditio instrumental. En nuestro caso no se ha otorgado tal escritura. Pero junto a la traditio instrumental está la traditio real y efectiva, que es el acto formal de puesta en la posesión de la cosa, y la traditio ficta, que son determinados hechos a los que la ley asocia la entrega de la posesión, y que admitirían prueba en contrario, pero correspondiendo la prueba de la falta de entrega a la parte contraria. Por lo tanto, la escritura pública no es el único medio para probar la entrega de la cosa. En nuestro caso se otorgó documento privado de venta y se ha llevado a cabo una entrega efectiva y real al no ser controvertido que los compradores disponen de la plaza de garaje desde el año 1995.
Consecuentemente, con los presupuestos antes referidos, se ha perfeccionado y consumado la venta. A través del contrato de 10/05/1995, tal y como viene titulado el contrato, se llevó a cabo, entre las partes interesadas, la segregación de la plaza de garaje de la vivienda y la venta de la primera. La parte recurrente sostuvo que tal venta no se ha consumado al estar pendiente una condición suspendida consistente en la autorización de la Comunidad de Propietarios de la segregación pactada en el contrato privado. Tal y como afirma la STS de 22 de marzo de 2010, "la condición suspensiva, como establece la ley ( arts. 1113 y 1114 CC ) y reitera la jurisprudencia ( SS. 6 de mayo de 1.991 ( RJ 1991, 3563), 20 de abril de 1.999 , 15 de junio de 2004 ( RJ 2004, 3845), 9 de diciembre de 2.008 (RJ 2009, 148), entre otras), subordina la exigibilidad de la obligación condicionada al suceso futuro e incierto en que consista la condición, de modo que no se produce la plenitud de efectos jurídicos hasta que se cumpla la misma. Por ello, incumplida la condición, no llegó a alcanzar efecto el pacto de venta efectuado entre las partes".Pues bien, en nuestro caso, no se pacta condición suspensiva alguna ni tampoco resolutoria que haga depender la validez de la venta. En la estipulación tercera del contrato, los vendedores se obligan con los compradores (es decir, se pacta una obligación de los primeros) de realizar los trámites necesarios para otorgar la escritura pública, obteniendo la autorización de la Comunidad de Propietarios a tal la venta y segregación. La obligación que asume los vendedores (de otorgar la escritura publica en los términos pactados) en modo alguno condiciona la eficacia de la venta ni tampoco la resuelve en caso de no cumplirse. La validez de la venta, consistente en la transmisión del dominio, no queda sujeto a condición alguna, más allá de cumplirse las obligación de pago del precio y la entrega de la plaza.
En todo caso, respecto a la incidencia que cabe otorgar a la eventual falta de autorización por parte de la Comunidad de Propietarios, para desvincular/segregar la plaza de garaje, no puede estimarse como condición que justifique la resolución de la venta ya consumada. La Ley de propiedad Horizontal no prohíbe la desvinculación ni la venta realizada, por cuanto es posible realizar tales operaciones, cuando exista una previsión expresa de los Estatutos de la Comunidad o, en su caso, se pueda obtener la autorización de la Comunidad, sí la previsión estatutaria es la contraria. Las partes, a la fecha de la firma del contrato privado, eran conscientes que el garaje era una anejo de la vivienda y que estaba previsto interesar la autorización de la Comunidad para la desvinculación, pues así se pactó en contrato. Y, en todo caso, de las actas que consta en autos, consta acreditada la conformidad de la Comunidad con la venta y, consecuentemente, la segregación de la vivienda al ser objeto de venta a titular distinto al de la vivienda. Tal es así que en Acta de la Junta de Propietarios de fecha 05/02/2008 se plasma que "los vecinos aprueban por unanimidad y no tiene impedimentos en la venta realizada"(documento 2 de la demanda); y en el Acta de fecha 02/03/2021 (documento 7 de la contestación), en el que se le informa a la demandada/compradora "que dicha operación(venta), tal y como se indica el certificado emitido por esta comunidad, fue aprobado por unanimidad en el punto tercero de la Junta ordinaria celebrada el 5 de febrero de 2008 y se procede a dar copia de dicha acta".No consta la impugnación de tales actas. Consecuentemente, por un lado, no consta condición suspensiva o resolutoria en el contrato que condicione la eficacia de la venta, pues, la obligación del otorgamiento de escritura publica, como indica el Magistrado de instancia, pudiera tener, en su caso, incidencia registral pero no privar los efectos ya producidos de la venta en contrato privado y, por otro lado y, en todo caso, consta la autorización de Junta de Propietarios a la venta del garaje litigioso. Esta conclusión que no se desvirtúa por lo acordado en Junta de 25/11/2021 (documento 4 de la demanda), pues en la misma no se deja sin efecto lo acordado en las previas Juntas ni tampoco nada se dice de no autorizar la venta que nos ocupa, al no votarse sobre esta cuestión.
Por las razones expuestas también se rechaza la pretensión de resolución o nulidad al amparo de la una pretendida imposibilidad de transmitir la cosa pactada. Como se ha dicho, el hecho que los estatutos se pacte la afección de anejos sin posibilidad de segregar en modo alguno vicia la venta de tal anejo en nula pues por autorización de Junta de Propietario se puede dejar sin efecto tal previsión estatutaria. Y, por otro lado, tal como se ha dicho, no concurren supuesto alguno de imposibilidad sobrevenida para justificar la resolución contractual, concurriendo la entrega de la plaza y el pago del precio a lo que se le suma la autorización de la venta por parte de la Comunidad.
En virtud de lo expuesto, procede desestimar el recurso.
TERCERO.- Escritura pública de segregación.
La parte demandante por reconvención interesó que los vendedores (demandantes en la demanda principal) otorgaran la escritura pública referida al contrato de 10/05/1995, desvinculando la plaza de garaje con respecto a la vivienda que era aneja. La St de instancia desestimó tal pretensión al acoger de oficio falta de litisconsorcio pasivo necesario a la Comunidad de Propietarios, con la siguiente argumentación,
B.- Sobre la reconvención.
Parte de los pronunciamientos que solicita por vía de reconvención la representación de doña Macarena y don Eulalio afectan de lleno a la Comunidad de Propietarios en la que se integra la plaza de garaje en conflicto. Así,
- La desvinculación de la misma del piso del que registralmente se predica es anejo inseparable, bien pasando a formar una finca registral independiente, bien constituyéndola en anejo inseparable del piso que en la misma Comunidad titulan los reconvinientes.
- La necesaria fijación de su coeficiente de participación, en su caso, para su incorporación al Registro de la Propiedad, o la ampliación del coeficiente de participación del piso de los compradores reconvinientes, de establecerse como anejo inseparable del mismo, y correlativa disminución del coeficiente de participación del piso del que ahora es anejo inseparable, con su correspondiente reflejo registral.
Y esos pronunciamientos no se pueden efectuar sin dirigir la pretensión contra la Comunidad de Propietarios, dándole la oportunidad de ser oída, pues afectan de lleno a la Comunidad de Propietarios. Esa llamada no se puede suplir con la interpretación que hacen las partes sobre las diferentes Juntas de Propietarios que ha habido sobre la cuestión. Concurre de este modo, en la reconvención que analizamos, la excepción de falta de litisconsorico pasivo necesario, que procede apreciar de oficio.
Sobre la apreciación de oficio de esta excepción, la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, número 254/2004, de 22 de enero , nos dice que "Los Tribunales han de cuidar que en el litigio intervengan todas aquellas personas que puedan resultar afectadas por el fallo, de ahí que la excepción de litisconsorcio pasivo necesario revista cuestión de orden público, que queda fuera del ámbito de rogación de partes, por lo que puede ser apreciada de oficio, aunque no haya sido alegada ( Sentencias de 1-7-1993 y de 5-XI-1991 , que cita la de 22-10-1988 , 8-5 y 24-7- 1989 , 17-3 y 27-11-1990 y 7-2-1991 ). No se ocasiona indefensión, pues el principio de audiencia bilateral, y con ello de todos los que deben ser parte en el proceso, resulta sancionado en el artículo 24 de la Constitución ( Sentencia de 29-4-1992 ).
El Tribunal Constitucional ha declarado que se trata de cuestión de mera legalidad ordinaria, y los Órganos Judiciales están facultados para introducirla "ex officio", como ocurre con las materias relativas a los presupuestos procesales ( Sentencias 335/94 , 76/91 y 348/1997 ).".
Aun cuando todos los pronunciamientos que se solicitan por vía de reconvención no afectan a la Comunidad de Propietarios en la que se integra la plaza de garaje, los que sí lo hacen impiden un pronunciamiento parcial sobre la reconvención, pues la pretensión de la parte reconviniente es un todo.
La pretensión de la demanda reconvencional no es otra que elevar a público el contrato privado cuya validez se declaró en instancia y que en esta alzada se ha confirmado. No se entra en la demanda reconvencional a valorar el hipotético acto posterior, más que probable, de intento de inscripción de tal escritura en el Registro de la Propiedad. Los compradores, en la contestación a la demanda reconvencional, reconocen que han satisfecho la hipoteca que pesaba sobre los inmuebles (vivienda y garaje). No se refutó que la vivienda no se hubiera descalificado del régimen de VPO ( Art 405.2 y 407 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . En la audiencia previa no hubo impugnación especial del documento 13 de la contestación, más allá que una genérica impugnación del valor probatorio. Partiendo de tales presupuestos, la demandante por reconvención interesó que se diera cumplimiento lo pactado en la estipulación tercera del contrato de venta.
Como se ha dicho, el Magistrado de instancia acogió la falta de litisconsorivo pasivo necesario. El litisconsorcio pasivo necesario consiste en la exigencia de traer al proceso a todos los interesados en la relación jurídico litigiosa, con el fin de evitar, por un lado, que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias contradictorias. Como han indicado en las STS, entre otras, 30/06/2008 y 14/04/2009, no basta la existencia de un mero interés en el resultado del litigio para que haya que demandar a todos los que acrediten el mismo, pues es un resultado reflejo que no ampara la doctrina del litisconsorcio pasivo necesario. Ha de existir un nexo común o, lo que es lo mismo, una comunidad de riesgo procesal, nacida de vinculaciones subjetivas resultantes de los derechos deducidos en juicio, de modo que todos ellos quedarán afectados por la resolución ( STS 4.06.1.999; 30.09.1.999), afectación que ha de ser directa y no meramente refleja ( STS 2.04.2.003; 18.06.2.003; 22.04.2.005). El litisconsorcio pasivo necesario tiene por ello su fundamento en el hecho de que la sentencia que se dicte pueda resultar inútil por no haber llamado a todas las personas en cuya esfera patrimonial haya de ejecutarse, y se da cuando la sentencia que recaiga en el pleito vaya a afectar inexcusablemente a personas no llamadas al mismo, y ello será sólo posible cuando con las no llamadas exista un vínculo tan normal y directo que no pueda emitirse el fallo solo respecto de los demandados, dado el carácter de la relación jurídico material controvertida, la cual exige una resolución uniforme e impide la decisión por separado, porque ésta necesariamente afectaría a los no demandados. Como resumen de lo que se acaba de exponer cabe citar la STS 25.10.2021en la que se indica:
"1.- Con carácter general, el art. 5.2 LEC prescribe que las pretensiones de la demanda se formulen ante el Tribunal competente y frente a los sujetos a quienes haya de afectar la decisión pretendida. Y el art.12.2 LEC establece que "cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresamente otra cosa". Por tanto, cuando el objeto del juicio deba hacerse valer frente a varios sujetos conjuntamente, todos ellos habrán de ser demandados.
2.- Esta sala en sentencia núm. 384/2015, de 30 de junio , con cita de otras anteriores, declaró que para la existencia de la figura del litisconsorcio pasivo necesario se exigen conjuntamente los siguientes requisitos: "a) nexo común entre presentes y ausentes que configura una comunidad de riesgo procesal; b) que ese nexo, sea inescindible, homogéneo y paritario; y c) que el ausente del proceso no haya prestado aquiescencia a la pretensión del actor".
Y añadió lo siguiente:
"la característica del litisconsorcio pasivo necesario, que provoca la extensión de la cosa juzgada, es que se trate de la misma relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración, pues, si no es así, si los efectos a terceros se producen con carácter reflejo, por una simple conexión o porque la relación material sobre la que se produce la declaración le afecta simplemente con carácter prejudicial, entonces la intervención del tercero en el litigio podrá ser voluntaria o adhesiva, mas no forzosa".
3.- En el mismo sentido advertimos en la sentencia 672/2017, de 15 de diciembre , que salvo algunos casos en que el litisconsorcio viene impuesto legalmente, lo más habitual es que el litisconsorcio provenga de la relación de derecho material que se va a dirimir en el proceso, que es a lo que se refiere el precepto transcrito cuando habla de lo que sea objeto de juicio. En estos casos, el fundamento del litisconsorcio necesario hay que buscarlo en "la inescindibilidad de ciertas relaciones jurídico-materiales respecto de las cuales, independientemente de cuál haya de ser el contenido de la sentencia estimando o desestimando la pretensión, aparece de modo previo la exigencia de que las afirmaciones en que se resuelve la legitimación han de hacerse frente a varias personas".
Así lo impone la naturaleza de la relación jurídica establecida entre las partes de la que traiga causa el litigio, y el principio general de derecho que establece que nadie pueda ser condenado sin ser oído, hoy de rango constitucional en virtud del art. 24.2 de la Constitución ( sentencia 898/2015, de 22 de noviembre )".
Pues bien aplicando la anterior doctrina, esta Sala estima que no concurre la necesidad de emplazar a la Comunidad de Propietarios para otorgar la escritura publica que se pretende en la demanda reconvencional. La presencia en la litis de la Comunidad de Propietarios sería para que se pronunciara sobre la venta litigiosa. Tal venta no deja de ser una particular y privada realizada por dos de su comuneros, por lo que no precisa la presencia de la Comunidad para que informe sobre ella. Pero es más, en todo caso, como consta en las actuaciones, la propia Comunidad, como se ha dicho, en Acta del año 2008, ya se pronunció dando el visto bueno a la venta en cuestión. Consta en autos la descripción registral de la plaza de garaje y consta el pago del precio de la venta así como cumplido el resto de obligaciones pactadas en contrato para el otorgamiento de la escritura de venta (estipulación tercera), por lo que no hay razón alguna para que no dar cumplimiento a lo previsto en el Art 1279 del Código Civil. Cuestión ajena a esta litis son las exigencias que puedan precisarse para el caso que tal escritura pública se pretenda inscribir en el Registro de la Propriedad pues, en tal caso, es decir, para el supuesto que se precise algún añadido o corregir algún extremo, en su caso, se podrá subsanar, si bien, como se ha dicho, es ajeno a esta litis pues lo interesado en la demanda reconvencional se limita al otorgamiento de la escritura pública sin pretensión alguna de naturaleza registral. En virtud de lo expuesto, procede estimar parcialmente la impugnación de la St, debiendo otorgarse la citada escritura pública, si bien, los gastos de tal otorgamiento serán asumidos por ambas partes, conforme la estipulación sexta del contrato (el Art 1455 del Código Civil, cede ante pacto de los interesados) y, no, exclusivamente, por la parte vendedora, tal y como se interesó en la demanda reconvencional.
CUARTO.-Dado el sentir de esta sentencia, de conformidad con el Artículo artículo 394 y 398 de la L. E. Civil, las costas procesales devengadas en esta alzada, referido al recurso de apelación, se imponen a la parte apelante y, con respecto a la impugnación de la ST, las costas procesales devengadas en esta alzada, no son objeto de especial imposición a ninguno de los litigantes. Con la estimación parcial de la impugnación de la ST, la estimación de la demanda reconvencional también es parcial por no repercutir íntegramente los gastos del otorgamiento de la escritura a los vendedores, tal y como se interesó, por lo que se mantiene el mismo pronunciamiento de instancia de no condena en costas
Vistos los artículos citados y los demás de legal y oportuna aplicación al caso,
