Sentencia Civil 185/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 113/2024 de 12 de febrero del 2025

PRIMERO.-La Sentencia dictada en la anterior instancia, parcialmente estimatoria de la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 frente a Servicios Inmobiliarios Tremon S.L, condena a la demanda a abonar a la actora la cantidad de 32.958,61 euros, en concepto de cuotas de comunidad devengadas y no satisfechas desde el 1 de enero de 2015 (las anteriores a 29 de noviembre de 2014 reclamadas se declaran prescritas, y las correspondientes al periodo comprendido entre el 29 de noviembre y el 31 diciembre de 2014, de imposible determinación cuantitativa con la documentación aportada por la actora ), hasta el 31 de diciembre de 2019, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde el requerimiento extrajudicial practicado a la demandada el 29 de noviembre de 2019, incrementado en dos puntos desde la fecha de la Sentencia, y hasta su completo pago; todo ello sin especial imposición de las costas procesales a ninguno de los litigantes, de modo que cada parte abonará sus propias costas, abonándose las comunes por mitad.

Frente a esta Sentencia se interpone recurso de apelación por la Comunidad de Propietarios demandante, a través de su representación procesal, argumentando en su contra que la Juez a quo ha valorado de forma errónea la prueba, y ello le ha llevado a infringir el artículo 9.1 h) de la LPH, en la medida que ha estimado la excepción de prescripción al considerar que la Administración de la Comunidad no hizo uso del tablón de anuncios a los efectos de lo previsto en el citado artículo, cuando esto no es así, pues de la testifical de la Señora Florinda, Secretaria-Administradora de la Comunidad, y así lo puede comprobar la Sala, se constata que, como se manifestó por la testigo, cuando existe un deudor en la Comunidad, tras recibir devuelta la notificación al mismo de la deuda, se procede a utilizar el tablón de anuncios de la comunidad a los efectos previstos en el segundo párrafo del artículo 9.1h), por lo que debe considerarse por cumplido el trámite en relación con la deuda objeto de la demanda, más aun considerado que entre las funciones que corresponden al Administrador conforme al artículo 20 de la LPH, se encuentra la de certificar situaciones de la Comunidad, por lo que la declaración testifical de la Administradora debe ser considerada como una certificación veraz de lo acontecido, y como tal prueba irrefutable. Añade la recurrente la Juez a quo en la Sentencia Sentencia refiere que únicamente se han realizado dos reclamaciones a la demandada de las cuotas debidas, lo cual no es cierto, ya que por la recurrente se presentó junto al escrito de alegaciones de fecha 27 de octubre de 2022, documentación enumerada del 9 al 15, correspondiente a las notificaciones realizadas desde el año 2010, y las cartas devueltas a su origen, y aunque la Juez a quo consideraba que tal documental en el momento del juicio no había sido ni aportada, la parte contraria avaló que efectivamente dicho escrito y los documentos a adjuntados al mismo se encontraban aportados al procedimiento, por lo que no se puede considerar que haya existido una dejadez por parte de la Administración de la Comunidad en lo que corresponde a su función, ya que las notificaciones se realizaron a la dirección de la que se disponía en ese momento, DIRECCION001 Madrid, y cuando se consiguió otra dirección en el año 2019, fue cuando se procedió al envío a esa otra dirección en DIRECCION002, Madrid, y a partir de esa fecha se realizan las notificaciones siempre a esta dirección. Y que igualmente al escrito en cuestión se adjuntaron todas las actas de la Comunidad desde el año 2009 hasta el año 2019 enumeradas del 1 al 8, en las cuales se puede observar las cantidades reclamadas por cada propiedad a la parte demandada, siendo de resaltar que no se podía comunicar los importes debidos por cuotas de comunidad en el procedimiento concursal, ya que no es competente el Juez del concurso, tal y como dispuso el Auto de fecha 26 de enero de 2022 del propio Juzgado N.º 3 de Estepona. Por lo que considera que del resultado de la prueba practicada reseñada resulta claramente que no existe la prescripción alegada de contrario sobre las cuotas de comunidad desde el año 2009 al 2014, siendo que al estimarse dicha prescripción se está causando a la recurrente indefensión del artículo 24.1 de la Constitución Española. Por último expone la recurrente una serie de alegaciones relativas al escrito de conclusiones de la parte demandada, y finaliza el recurso suplicando el dictado de Sentencia por virtud de la cual se estime íntegramente la demanda, con imposición a la demandada de las costas procesales devengadas en ambas instancias.

La entidad demandada, a la sazón parte apelada, se opone al recurso, y negando que la Juez a quo haya valorado de forma errónea la prueba, así como que haya infringido precepto alguno de la LPH, interesa el dictado de Sentencia íntegramente confirmatoria de la Sentencia de instancia, con imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.-Expuestos en el anterior Fundamento de Derecho, de forma resumida, los términos del debate de la alzada, la primera precisión que quiere realizar la Sala, a la vista de las alegaciones recurrentes, es que el mero hecho de que por la Juez a quo se haya estimado la excepción de prescripción de las cuotas anteriores a noviembre de 2014, no determina, como se pretende hacer valer por la recurrente, que esta parte litigante haya sufrido indefensión alguna contraria al derecho a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24 C.E, cuando lo cierto es que la Juez a quo motiva sobradamente la decisión, decisión que por demás es congruente con las peticiones de las partes, y la Comunidad recurrente ha tenido intervención en una litis en la que en todo momento se han observado con rigor las normas y garantías procesales; y otra cosa es que la decisión judicial de instancia puede resultar eventualmente errónea, lo cual no supone indefensión alguna para la parte, desde el punto y hora en que la misma tiene a su disposición el mecanismo del recurso de apelación, del que ha hecho uso, como vía para poner remedio a la decisión judicial que considera contraria a derecho y al resultado de la prueba, sin que la cuestión, de meridiana claridad, merezca de mayores consideraciones.

El artículo 9.1 h) que la Comunidad recurrente considera infringido por la Juez a quo dice: "Son obligaciones de cada propietario...h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales".

Partiendo del contenido de este precepto, y a efectos de intentar poner de manifiesto el error en el que incurre la Juez a quo al considerar prescritas las cuotas de comunidad reclamadas anteriores a noviembre de 2014, pretende que al no haber tenido éxito la notificación la notificación a Tremon en 25 de marzo de 2016 dado que fue devuelta a la Comunidad el 19 de abril de 2016 por domicilio del destinatario desconocido, se considere cumplido el artículo en cuestión por la testifical practicada a doña Florinda, Secretaria-Administradora de la Comunidad, por cuanto que según su parecer lo manifestado por la misma de que cuando existe un deudor en la comunidad y la notificación que se la ha enviado es devuelta, se procede a utilizar el tablón de anuncios de la Comunidad a efectos de lo establecido en el párrafo segundo del artículo 9.1 h) de la LPH, lo cual a su juicio debe considerarse para entender cumplido el trámite en relación con la deuda objeto de la demanda, más aun como certificación de la Administradora dentro de la funciones que le encomienda el artículo 20 de la LPH, por tanto como acto interruptivo del plazo prescriptivo de cinco años, contrariamente a lo resuelto en la Sentencia

Pues bien, revisada por la Sala en función propia de esta alzada, la prueba practicada en la litis, no cabe considerar que la Juez a quo haya incurrido en error alguno de valoración que sea susceptible de ser corregido en la alzada, siendo lo cierto que como bien se expone en la Sentencia, el único acto por parte de la demandante dotado de valor interruptivo del plazo prescriptivo es la comunicación de 29 de noviembre de 2019 remitida a la demandada, en concreto a la DIRECCION002 de Madrid, que consta entregada el 9 de enero de 2020, sin que se pueda conferir efecto interruptivo del plazo prescriptivo a la comunicación de fecha 25 de marzo de 2016, por cuanto que no fue recibida por la demandada al haber sido devuelta por la demandada, y ciertamente, diga lo que diga la comunidad recurrente, no consta que en ese entonces se colocase la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejercía las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, como exige el articulo 9.1 h) de la LPH a fin de que la notificación así practicada produzca plenos efectos jurídicos a los tres días; a tales efectos, no basta con las meras manifestaciones testificales de la Administradora-Secretaria de la Comunidad, a las que para empezar no puede serle conferido el alcance probatorio pretendido por la recurrente por razones obvias de su interés en el resultado de la litis, y en segundo lugar porque se trata de manifestaciones en las que de forma no concretada al supuesto que nos ocupa, de forma genérica se imita a expresar dicha testigo que la practica de la comunidad existe un deudor y la notificación que se la ha enviado es devuelta es utilizar el tablón de anuncios de la Comunidad, si bien no llega a corroborar que en el caso de Tremon se hiciese efectivo así, y de hecho no se ha aportado a la litis, como hubiera sido menester para corroborar la practica de la comunicación a Tremon conforme a derecho la diligencia que debió extenderse junto a la notificación expresiva de la fecha y motivos por los que se procedía a esa forma de notificación, firmada por quien ejerciese las funciones de secretario de la comunidad, y con el visto bueno del presidente, como exige el tan repetido artículo 9.1 h) de la LPH, para que la notificación así practicada produzca plenos efectos jurídicos a los tres días, y ello a diferencia de lo que acece de la comunicación llevada a cabo en 2020, con relación a la cual sí se ha aportado la diligencia en cuestión. Por tanto, no podemos considerar probada la existencia de una notificación fehaciente en la forma requerida por la LPH con eficacia jurídica para interrumpir el plazo prescriptivo de cinco años del artículo 1.966 3º del Código Civil, y ciertamente a tales efectos no bastan las meras manifestaciones testificales de la Señora Florinda, que no es una fedataria pública por mucho que la misma sea Administradora de la Comunidad, carentes de soporte documental, manifestaciones testificales a las que por otro lado tampoco se puede dar la consideración de certificación que pretende hacerse valer en el recurso.

Por otro lado las alegaciones de la recurente relativas a la existencia y acreditación de notificaciones llevadas a cabo por la Comunidad a Tremon desde el año 2010, no pueden abocar a la estimación de la pretensión revocatoria articulada en el recurso, pues como con acierto se viene a resolver por la Juez a quo, carecen de eficacia a efectos interpretativos de la prescripción opuesta por la demandada, toda vez que aparecen devueltas por destinatario "desconocido",y ciertamente la Comunidad, que se encontraba personada en el concurso de la demandada, no tenía realmente dificultad para haber podido localizar el domicilio de la demandada, y por otro lado no consta acreditado que antes de 2020 hiciera uso del tablón de anuncios para la notificación con la consiguiente diligencia que habría de haber sido extendida y firmada por la secretaria de la comunidad, con el visto bueno del presidente, a efectos del artículo 9.1 h) de la L.P.H, por lo que carecen de la eficacia pretendida, más aun considerado que lo que se aportó por la recurrente junto al escrito al que alude, esto es junto al escrito de 27 de octubre de 2022, fueron únicamente las caratulas de las cartas, que constan devueltas, reiteramos, por "desconocido",sin que se aportase el contenido de tales comunicaciones, lo que impide ciertamente conocer si lo que se intentaba notificar por la Comunidad era la reclamación de la deuda, o actas de juntas celebradas, siendo que estas últimas, como certeramente se razona en la Sentencia, tampoco interrumpirían la prescripción, al no ser verdaderas reclamaciones que exterioricen con claridad el derecho a conservar al que se refería el Tribunal Supremo en Sentencia de 6 de febrero de 2007, en la que se venía a referir el Tribunal Supremo a la doctrina ya expuesta en la Sentencia de 6 de diciembre de 1969, en la que se se dijo "que, para cumplir la exigencia del artículo 1.973 del Código Civil, se hace preciso, a fin de que la interrupción de la prescripción se produzca, que la voluntad del acreedor se exteriorice mediante un acto por el que expresamente reclame -exija- de su deudor el cumplimiento de una obligación al mismo atribuida, no siendo suficiente para ello la mera manifestación externa de la existencia de un derecho, sin el acto volitivo de una verdadera reclamación a la persona obligada".

Señalar que era la demandante, conforme al artículo 217 de la L.E.C, la obligada a probar que las notificaciones a Tremon devueltas, habían sido publicadas en el tablón de anuncios con las exigencias del artículo 9.1 h) de la LPH, a los efectos de tal precepto, y no lo ha hecho, no bastando a tales efectos la mera declaración testifical de la Señora Florinda, y por último que el recurso, desde la óptica articulada, esto es desde la óptica de error en la valoración probatoria por parte de la Juez a quo, resulta inestimable, pues como esta Sala tiene reiteradamente declarado, si bien es cierto que al recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito ( STS de 6 de julio de 1.962 y 13 de mayo de 1.992), se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ( SSTS de 16 de junio de 1.970, 14 de mayo de 1.981, 22 de enero de 1.986, 18 de noviembre de 1.987, 30 de marzo de 1.988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1.994, 3 y 20 de julio de 1.995, 23 de noviembre de 1.996, 29 de julio de 1.998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003), debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el Juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, todo ello sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los testimonios prestados por los testigos que depusieran a instancia de parte, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla máxima de la sana crítica recogida en el artículo 376 de la Ley Procesal, apuntando insistentemente la doctrina jurisprudencial que la apreciación del referido medio probatorio es puramente discrecional del órgano judicial, dado que la normas citada no contiene reglas de valoración tasadas que se puedan violar, al ser dicho precepto meramente admonitivo, siendo tan sólo digna de tener en cuenta la impugnación cuando se constate que la apreciación de los testimonios ofrecida es ilógica o disparatada, según recogen, entre otras, las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1.984, 9 de junio de 1.988, 8 de noviembre de 1.989, 13 y 30 de noviembre de 1.990, 10 de octubre de 1.995, 12 de noviembre de 1.996 y 17 de abril de 1.997), de lo que se colige que el uso que haga el Juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la Sentencia ( SSTC de 17 de diciembre de 1.985, 13 de junio de 1.986, 13 de mayo de 1.987, 2 de julio de 1.990 y 3 de octubre de 1994), debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la Resolución apelada, considerándose en este sentido por el Tribunal de la segunda instancia que revisada la prueba practicada, en función propia de esta alzada, como ya se ha expresado con anterioridad, no podemos concluir, que la Juzgadora a quo haya incurrido en conclusión valorativa alguna que por arbitraria, ilógica, irracional o contraria a las reglas de la sana crítica o a las máximas de la experiencia sea susceptible de ser corregida en esta alzada, por lo que ya sin necesidad de mayores consideraciones, desestimamos el recurso, y confirmamos la Sentencia apelada.

TERCERO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la L.E.C, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,