Sentencia Civil 208/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 855/2023 de 12 de febrero del 2025

PRIMERO.-La Sentencia de instancia estimó la nulidad radical del contrato suscrito el 26/09/1999 condenando a MVCI Management, S.L. al pago, por un lado, de la suma abonada por razón del mismo, con la deducción del periodo disfrutado y, por otro lado, con la suma abonada por razón del mismo atendiendo a la prohibición de pago anticipado. A su vez, desestimó la misma pretensión dirigida contra MVCI Holidays SL por falta de legitimación pasiva. Por otro lado, estimó parcialmente la demanda reconvencional condenando al actor al abono de 498,54 euros.

La parte demandada, MVCI Management, S.L., presentó recurso de apelación, sosteniendo, en esencia: (1) incongruencia de la St de instancia la estimar la demanda reconvencional por un importe en concepto de cuotas de mantenimiento inferior al que fue objeto de allanamiento por la demandada; (2) incongruencia ultra y extra petita al declarar la nulidad de las cláusula de las condiciones generales en la parte que fija la posibilidad de modificar las cuotas de mantenimiento pese a que la actora solo solicitó la nulidad de la parte de dicha cláusula que regulaba la imposición de un determinado interés moratorio; (3) error en la valoración de la prueba e infracción de la normativa de consumidores al declarar que la cláusula de modificación de la cuota de mantenimiento es nula por falta de participación de los titulares en la determinación del importe de las citadas cuotas; (4) la falta de legitimación pasiva de MVCI Management, S.L.; (5) error en la aplicación de la Ley 42/1998, infringiendo la DT Primera de la cita Ley, una vez que el contrato litigioso fue suscrito con anterioridad a la adaptación del régimen a la Ley 42/1998; (5) infracción de la DT Segunda de la Ley 42/1998 al estimar que los derechos transmitidos están sujetos al limite de la duración de 50 años; (6) infracción del Art 9 de la CE y Art 2.3 del CC al aplicar de forma retroactiva la Ley 42/1998; (7) infracción del principio de conservación de los contratos; (8) error en la valoración de la prueba en cuanto a la indeterminación del objeto que se recoge en la St; (9) que, en su caso, por razón de indeterminación del objeto, procedía a la posibilidad del ejercicio de la acción de resolución en un plazo de 3 meses y no a su nulidad; (10) indebida condena de pagos anticipados.

SEGUNDO.- Cuotas de mantenimiento.

Los tres motivos primeros del recurso de apelación son referidos a la reclamación de las cuotas de mantenimiento realizada por la parte demandada por vía reconvencional. La parte recurrente sostuvo que la Juzgadora a quo ha incurrido en vicio de incongruencia (i), por un lado, al ser objeto de condena en concepto de cuotas de mantenimiento en un importe menor al allanamiento que se produjo en el acto de la audiencia previa y (ii), por otro lado, en excederse en el pronunciamiento de nulidad en comparación con lo pretendido en tal nulidad. (iii) A su vez y, en todo caso, sostuvo que no procedía la nulidad acordada en instancia con respecto a la cláusula interesada por la parte demandante.

Las cuestiones que aquí se plantean con respecto a las cuotas de mantenimiento ya han sido resueltas en supuestos iguales por esta Sala. Así, si bien dejando para el final la cuestión relativa la incongruencia por razón del importe objeto de condena en instancia, cabe citar St dictada por esta Sala en St nº 3/2024, de 8 de enero de 2024, Recurso 387/2023, ya dio respuesta desestimatoria a tales cuestiones indicando que,

SEGUNDO.- Planteado del debate en alzada en los términos relatados, procede dar contestación a los diversos motivos el tribunal colegiado de la segunda instancia en base a las siguientes consideraciones: 1ª) En primer lugar, en contestación a la denunciada incongruencia en que se dice incurrir la sentencia de primera instancia, procede traer a colación que cuando se alude al principio de congruencia a que se refiere el artículo 218 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil lo es en el sentido de entenderlo referido a la exigencia derivada de la conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones procesales aducidas en los súplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, violándose allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensión procesal, está sustancialmente alterada, de manera que dicho principio no impone sino una racional adecuación del fallo a las pretensiones de las partes y a los hechos que las fundamentan, pero no a una literal concordancia, siendo por ello que guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción a la base fáctica aportada por los contendientes, le está permitido al órgano jurisdiccional establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada, cabiendo pues que esa conformidad fallo-pretensión sea racional y flexible, teniendo declarado la Sala Primera del Tribunal Supremo que el principio denunciado no obliga a una identidad absoluta entre lo pedido y lo acordado, pudiendo incluirse en la sentencia aquellos extremos que, aun no solicitados expresamente en la demanda, sean consecuencia necesaria de los hechos contemplados y los pedimentos en ella contenidos - T.S. 1ª S. de 22 de marzo de 1991 -, doctrina que proyectada sobre el caso objeto de enjuiciamiento ofrece como respuesta el rechazo y perecimiento del motivo alegado por la recurrente demandada, habida cuenta del perfecto acoplamiento entre el suplico de la demanda y el fallo contenido en la sentencia definitiva dictada, pero, es más, parece obviar la parte disconforme que la juzgadora se pronuncia en su sentencia definitiva acerca de una condición general de contratación a la que le es de alcance la normativa contenida en los artículos 82 y 85, ambos del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en donde quedan calificadas como abusivas aquellas cláusulas que reserven a favor del empresario facultades de interpretación o modificación unilateral del contrato, cual seria el caso contemplado en litis, ya que si bien, como se apunta correctamente en la fundamentación jurídica de la sentencia impugnada, la cuota de mantenimiento por importe de 723,71 euros, más IVA, no es abusiva, sin embargo, sí que lo es el hecho de que en las condicionado general parezca la posibilidad unilateral de que modificación de la cuota, aspecto que, según una más que reiterada, pacífica y uniforme doctrina jurisprudencial posibilidad al tribunal el poder apreciar de oficio dicha naturaleza, sin que, por tanto, quepa poder invocar la recurrente indefensión amparado en el artículo 24 de la Constitución Española ; 2ª) Como continuación de la anterior consideración, el segundo de los motivos argumentados en contra del fallo judicial, no llega a desvirtuar la decisión adoptada, ya que el hecho de que "MVCI Management S.L." pueda fijar las cuotas anualmente, no implica, en medida alguna, que en esa expresa decisión tenga intervención alguna, por sí la demandante, ni a través de Comunidad de Titulares, sin que de dicho extremo quede constancia documental alguna en las actuaciones, habida cuenta que la aportada junto con el escrito formalizador del recurso de apelación es extemporánea y sobre ella no se peticionó en debida forma por la parte interesada apelante la apertura de fase probatoria, ex artículo 460 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil".

Aplicando los anteriores argumentos al supuesto que nos ocupa, sumado a que también se pretendió aportar documental de forma extemporánea, no aceptado por la Sala, procede mantener la nulidad acordada en instancia y en los términos que se acoge. Dicho lo anterior, pese a la anterior nulidad y pese a la nulidad del contrato que se estima en instancia, ello no impide que se proceda al pago de las cuotas de mantenimiento por la parte que ha venido disfrutando del contrato durante el tiempo de su vigencia, como contraprestación contractualmemte pactada y ello hasta la fecha de la presentación de la demanda pues es con la misma cuando los actores expresan una voluntad clara de no hacer uso del inmueble, demandando la nulidad del contrato que les vincula con la parte demandada. Estas cuotas deben fijarse en los términos pactados y, en su caso, excluyendo los términos que hayan sido declarados nulo. No obstante lo anterior, el resultado del cálculo del importe debido en los términos indicados por razón de la cuotas de mantenimiento, es decir, el importe concreto a abonar que resulta de las mismas sí que tiene una naturaleza dispositiva y, en este caso, tal y como indica la parte recurrente, la parte demandada en la reconvención, en el acto de la audiencia previa, manifestó la conformidad con que tales cuotas debían abonarse por el importe de 2.956,85 euros, por lo que procede estar al consenso entre las partes y, en especial, a la conformidad de la propia parte demandada en la reconvención, por lo que, en este punto, se estima el recurso procediendo la condena por importe de 2.956,85 euros.

TERCERO.- Legitimación pasiva.

Otro motivo de impugnación de la ST es referido al pronunciamiento de rechazar la falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, SL.

Respecto de la falta de legitimación debemos recordar que esta Audiencia en sentencia 3/6/21, ya ha declarado la legitimación de MVCI MANAGEMENT SL. En la sentencia referenciada indicábamos que el art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno".Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Europe Limited. Por lo tanto, sí se declara la nulidad del contrato en el que intervinieron ambas mercantiles, será también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad. De la misma forma se ha pronunciado esta Sala en sentencia de 31/5/23 "es lo cierto que se aprecia un entramado societario en el que se entrecruzan las participaciones de unas sociedades con otras, compartiendo representaciones y domicilios societarios, lo que imponen aceptar la tesis argumental defendida por la recurrente demandante".

En igual sentido SAP Baleares 20/12/20 "En relación a esta cuestión hay que decir que las dos empresas MCVI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. son parte en el contrato. Así consta en la documental aportada "Contrato de tiempo compartido" entre, por una parte, MVCI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. con todos los datos de ambas y, por otra parte, el adquirente. Los anexos al contrato también están firmados por las dos empresas, además, de la hoja de condiciones. Ambas empresas firman el documento, incluso en él se establecen las responsabilidades de la empresa gestora. En ningún momento se podría exigir frente a la parte adquirente que solo una de ellas fuera responsable. Es más, la apariencia creada para la parte compradora, no puede devenir ahora en la exclusión de responsabilidad de una de las partes del contrato. La distribución de responsabilidades entre ellas, no pueden afectar a la parte adquirente, que difícilmente podía tener conocimiento de ello. En consecuencia, no puede estimarse la excepción de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. por las razones expuestas".

A ello debemos añadir, que aun en el ámbito del derecho de la competencia, el TJUE ha elaborado el concepto de unidad económica. La STJUE de 6 de octubre de 2021 ha declarado que la víctima de una práctica contraria a la competencia llevada a cabo por una empresa puede ejercitar una acción de resarcimiento por daños y perjuicios indistintamente contra una sociedad matriz que haya sido sancionada por la Comisión Europea en una decisión como consecuencia de dicha práctica o contra una filial de esa sociedad que no sea destinataria de la referida decisión, siempre que estas sociedades constituyan, conjuntamente, una unidad económica. Para ello se exige que haya una relación entre la filial de la que se pretende reclamar los daños y su matriz, es decir, que hubiera vínculos económicos, organizativos y jurídicos concretos entre ellas, en el momento de la infracción; y que haya un vínculo entre la actividad económica de la filial y la actividad económica objeto de la infracción de que se ha declarado responsable a la sociedad matriz.

Los vínculos organizativos y de actividad entre las sociedades que forman este entramado son más que evidentes, por lo que debe declararse la responsabilidad solidaria de las empresas demandadas ( SAP MÁLAGA sección VI 7/6/23 RAC 63/23).

CUARTO.- Duración.

En cuanto a la causa de nulidad del contrato, concretamente, por no respetar la duración máxima y las alegadas infracciones de la DT 1ª y 2ª de la Ley 42/1998, al ser este el motivo de oposición en el recurso, esta Sala ha examinado ya en reiteradas ocasiones contratos idénticos al supuesto de autos, declarando su nulidad. En este punto esta Sala mantiene el criterio mantenido hasta la fecha sin que sea de aplicación la nueva redacción de la Disposición Adicional de la Ley 4/2012 al entrar en vigor a fecha de 03/04/2025.

Con respecto a la alegada infracción de la DT 1ª de la Ley 42/1998, desde el momento en que el contrato de fecha 26/09/1999, suscrito entre las partes, le resultaba de aplicación la Ley 42/98, por haber sido otorgado con posterioridad a la misma y la comercialización de los derechos de aprovechamiento por turnos fue posterior a ella, por mucho que con posterioridad se procediera a otorgar una escritura de adaptación en cumplimiento de la Disposición Transitoria 2ª de la Ley, esta Sala ya se ha pronunciado, a tal efecto, que los derechos preexistentes sí estos se trasmiten con posterioridad a la ley o siendo anteriores su primera transmisión se produjera después de su entrada en vigor, el contrato deberá sujetarse, en cuanto a sus requisitos, a lo establecido en la ley reguladora ( arts. 3 y 9, con las consecuencias que establece el artículo 1.7) no siendo factible que en al adaptar el régimen de la multipropiedad a la nueva Ley 42/1998 se establezca que la duración sería la del régimen anterior ( STS 774/2014, de 15 de enero, 793/2014, 192/2016 de 29 de marzo y ATS 10964/22, de 6 de julio, así como ATS 8167/2000, de 7 de octubrey 901/18, de 7 de febrero). Y, entre tales requisitos exigidos están el de cumplir la obligación legal de limitación temporal de la duración del contrato del artículo 3 (entre 3 y 50 años) - STS 645/16, de 31 de octubre, 630 y 632/16, de 25 de octubre, 606/16, de 6 de octubre), de una parte y, de otra, la determinación del objeto de alojamiento y el turno del aprovechamiento (art. 9.3).

En las condiciones generales, aportadas traducidas como documento 5.2 de la contestación a demanda, se dice que el mismo ha sido establecido como régimen preexistente y que finalizará el 7 enero de 2079 (el último día de la última semana del año de uso 2078). Es evidente que no se ajusta al plazo de duración previsto en la normativa aplicable. En el momento de la celebración del contrato el 26/09/1999, era de aplicación la ley 42/1998 de 15 de diciembre, estando por tanto en vigor ésta última (dado que la entrada en vigor de la citada Ley fue en enero de 1999), y las normas que dan lugar a las distintas interpretaciones sobre el régimen transitorio de dicha ley en cuanto a la duración del contrato. Así el artículo 3.1 de dicha ley dispone: la duración del régimen será de tres a cincuenta años, a contar desde la fecha de inscripción del régimen jurídico o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.

La Disposición Transitoria 2ª regula los regímenes preexistentes, y en su apartado 3 establece "sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto".

El apartado 2 de la Disposición Transitoria 2ª establece:

Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la escritura reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos.

(...)

En la escritura de adaptación, el propietario único del inmueble deberá describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados. Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida.

La STS 774/2014 de 15 de enero resuelve sobre esta cuestión afirmando que en la regulación establecida en la Ley 42/1998 tuvo una particular importancia la duración del régimen, determinada, en el artículo 3, apartado 1, entre tres y cincuenta años. Esa norma es completada por la DT 2ª en la que el legislador se ocupó de los efectos de la nueva regulación sobre los llamados " regímenes preexistentes ", imponiendo la necesidad de adaptarlos a sus disposiciones, en el plazo de dos años.

"Ciertamente, en el apartado 3 de dicha norma transitoria, tras imponer la adaptación al nuevo régimen, también en lo temporal - " [s]in perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley [...] " - , se permitió la posibilidad de formular, en la escritura de adaptación, la " [...] declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto" .

La STS afirma que es errónea la interpretación de dicha DT2ª-3 según la cual no es contrario al régimen de duración de este tipo de relación mantener la duración indefinida del contrato litigioso (celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de dicha ley), y afirma que es errónea porque esa solución no es respetuosa con el sentido que resulta de la conexión sistemática del mismo apartado tres con el apartado 2 de la propia norma transitoria, cuyo contenido aquel respeta en todo caso - "sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior"- y según el cual toda titular que deseara, tras la escritura de adaptación, " comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno", debería constituir " el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley", entre ellos, el relativo al tiempo, establecido en el artículo 3, apartado 1, concluyendo la sentencia del Tribunal Supremo que analizamos en que, no lo hizo así la recurrente, amparándose en una norma que no le daba suficiente cobertura, por lo que, al comercializar, estando ya en vigor la nueva Ley, los turnos aun no transmitidos sin respetar el régimen temporal establecido en la norma del referido artículo, lo infringió, como en correcta interpretación del conjunto normativo declaró el Tribunal de apelación.

La posterior STS 96/2016 de 19 febrero (con cita en la ya analizada sentencia del mismo tribunal de 15 de enero de 2015) declara como doctrina jurisprudencial : "la comercialización de turnos de aprovechamiento turístico, tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, sin respetar el régimen temporal establecido en el artículo 3.1 de dicha ley, que fija una duración entre tres y cincuenta años, da lugar a la nulidad de pleno derecho del contrato".

Al respecto afirma: "En este sentido la aplicación al caso de la doctrina establecida por la Sala en su sentencia de pleno de 15 de enero de 2015 (Recurso de Casación núm. 961/2013 ), debe dar lugar a la declaración de nulidad en tanto que, tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, se entendió que no era posible establecer para las transmisiones posteriores una duración indefinida cuando la del propio régimen era de un máximo de cincuenta años."

Pues bien, en el presente caso se dan las mismas circunstancias concurrentes en el supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo en la Sentencia 774/2014 y si bien en el caso resuelto por ésta se trataba de contratos de duración ilimitada, en el que resolvemos se fijó una duración cierta superior a los 50 años, hasta, como se ha dicho, el 7 de enero de 2079, por lo tanto, en ambos casos la discordia se fija en el último inciso del apartado 3 DT2ª en el que se establece como excepción a la duración máxima de 50 años que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido (como el caso resuelto por la referida STS) o plazo cierto (como es el caso que se plantea en esta litis), y ambos casos merecen la misma respuesta.

En aplicación de esta doctrina procede confirmar el pronunciamiento de nulidad de instancia por haber infringido el plazo máximo de 50 años de duración del contrato que establece el artículo 3.1 de la Ley 42/1998, habiéndose celebrado con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

QUINTO.- Efectos retroactivos.

En el siguiente motivo se denuncia por la demandada la infracción del art. 9 CE y del art. 2.3 CC por la aplicación retroactiva de la Ley 42/1998.

Esta cuestión ya ha sido resuelta en reiteradas ocasiones por esta Audiencia, así sentencias de 8/11/22 o 31/10/22. Señalábamos que no estamos ante un supuesto de retroactividad, siendo el contrato de finales del año 1999, es decir, posterior a la entrada en vigor de la Ley 42/1998, lo que implica, ser ésta la normativa aplicable al caso, a la fecha de la concertación negocial, lo que al día de hoy, ya no es discutible ante la más que consolidada doctrina jurisprudencial sentada al respecto por la Sala Primera del Tribunal Supremo en relación con la interpretación de la Disposición transitoria 2ª de la comentada Ley 42/1998, como es de ver en las sentencias de 22 de marzo y 10 de abril de 2018, dejando atrás la tesis que se defiende por la demandada-apelante.

Por tanto, conduce a aplicar la ley 42/1998 vigente al momento de celebración de los contratos e interpretar la Disposición transitoria 2ª 2 y 3 de conformidad con la jurisprudencia. Así ya lo argumentábamos, entre otras, en nuestra sentencia de 2 de noviembre de 2021 (recurso 486/2020), al dar respuesta al mismo motivo: la sentencia dictada no aplica retroactivamente la ley. Lo que hace es aplicar la ley 42/1998 vigente al momento de celebración del contrato e interpretar la Disposición transitoria 2ª 2 y 3 de conformidad con la jurisprudencia. Por lo que este motivo debe ser desestimado

SEXTO.- Conservación del contrato

Declarado nulo el contrato, la consecuencia de la inobservancia de los requisitos exigidos de la Ley 42/1998 se establece en el art. 6.3 CC, que "Los actos contrarios a normas imperativas o prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención",de manera que declarada la nulidad del contrato por infringir una norma imperativa (la Ley 42/1998), en ningún caso puede ser conservado suprimiendo la estipulación nula, tal y como pretende la parte recurrente, ya que se trata de un supuesto de nulidad radical. Se ha producido una infracción de la norma que establece los presupuestos de validez y eficacia del contrato en el que han participado consumidores, de tal forma que sólo cabe su nulidad absoluta y radical, sin que quepa integrarlos con la sustitución de la cláusula infractora por otra que se adecue a la normativa, nulidad absoluta que impide que caduque la acción y que se pueda acudir, incluso, a la doctrina del ejercicio tardío de los derechos.

SÉPTIMO.- Objeto.

En cuanto a la pretensión de infracción relativa a la determinación del objeto del derecho transmitido, esta Sala ha examinado ya en reiteradas ocasiones contratos idénticos al del supuesto de autos, declarando su nulidad.

Como se reseñaba en sentencia de esta Audiencia de 25 de febrero de 2022: "El Tribunal Supremo ha establecido el régimen jurídico en el que nos movemos, entre otras en la sentencia nº 518/2019 de 4 de octubre de 2019 , que reiteraba lo ya expuesto en sentencias anteriores como la nº 379/2018, de 20 de junio de 2018 o la nº 694/2018 de fecha 11 de diciembre de 2018 . En ésta última se hacía una reseña histórica de su regulación refiriéndose tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre como a la Ley 4/2012, de 6 de julio, exponiendo en el Fundamento de Derecho V el ámbito de aplicación de la Ley 42/1998, de aplicación a la nueva Ley 4/2012, pronunciándose en los siguientes términos:

El ámbito objetivo de esta ley es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio, así como el derecho a la prestación de los servicios complementarios. Este derecho podrá constituirse como derecho real limitado o como un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas (art. 1).

Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos (art. 1.7)."

Con relación al objeto, el artículo 9.1.3º de la Ley 42/1998 dispone que "1. El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos deberá constar por escrito y en él se expresarán, al menos, los siguientes extremos: 3.º Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina."

De la lectura del precepto se desprende que el legislador requiere una concreción del objeto del contrato en una triple vertiente:

a) Respecto al inmueble y al alojamiento exige no una descripción cualquiera, sino "precisa", es decir, añade un "plus" de detalle para salvaguardar los derechos de los adquirentes. Ese canon de precisión no se cumple con una enumeración vaga o genérica del lugar donde se halla el conjunto vacacional o los diferentes edificios que lo integran, pues ello supondría vulnerar el tenor literal de la norma y su espíritu tuitivo.

b) Además, el referido artículo obliga a que consten los datos registrales del derecho adquirido, incumpliéndose igualmente ese requerimiento si tales datos lo son respecto al conjunto del complejo, pues el artículo se refiere no solo al edificio, sino también al "alojamiento" sobre el que recae el derecho, es decir la unidad habitacional, normalmente apartamento, que va a ocupar el comprador durante las semanas que adquiere.

c) Finalmente, deberá constar el turno contratado y los días y horas que abarca.

El contrato objeto de litigio no recoge referencia registral alguna respecto del apartamento. En el contrato aportado como documento 2 de la demanda, lo único que aparece reflejado es que le corresponde al demandante una semana (7 noches) en temporada de "vacaciones de oro", siendo el primer año de ocupación el año 2000, en un tipo adosado de 3 dormitorios en el Hotel Select Marriott. Pero no se recoge la descripción ni datos referentes al complejo inmobiliario, ni servicios ni instalaciones y, memos aún, del concreto apartamento que corresponde para su disfrute; también falta la mención de la inscripción registral, siendo que es una exigencia de la ley la identificación registral y la omisión de los mismos respecto del apartamento cuyos derechos se transfieren, determinan que el contrato ha de ser considerado nulo por falta de concreción de objeto.

Tal y como se dijo por esta Sala en la citada ST de 10 de julio de 2024 respecto al inmueble y al alojamiento exige no una descripción cualquiera, sino "precisa", es decir, añade un "plus" de detalle para salvaguardar los derechos de los adquirentes. Ese canon de precisión no se cumple con una enumeración vaga o genérica del lugar donde se halla el conjunto vacacional o los diferentes edificios que lo integran, pues ello supondría vulnerar el tenor literal de la norma y su espíritu tuitivo.

En las Condiciones Generales, aparecen reflejado los datos referentes al complejo inmobiliario y su número registral así como una descripción del apartamento pero no su inscripción registral y ello es una exigencia de la ley la identificación registral y la omisión de los mismos respecto de los apartamentos cuyos derechos se transfieren, determinan que el contrato ha de ser considerado nulo por falta de concreción de objeto.

Esta Sala ya ha examinado contratos idénticos al de la presente litis, siendo el pronunciamiento la nulidad por falta de determinación de objeto, así, por ejemplo, cabe citar la St nº 690/2024, de 23 de abril de 2024, Recurso 1164/2023, que señalamos,

Respecto de esta cuestión, viene reiterando esta misma Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Málaga (entre otras, SAP 9/2024, RAC 230/2023) que todo adquirente debe conocer a la fecha de la perfección contractual no sólo la suite/villa en la que va a hospedarse, sino también su turno, extremo que no consta en los contratos, ya que tan solo se habla que durante el primer año de ocupación (2006 y 2007) hay dos temporadas una semana plata y una semana oro en vivienda de dos habitaciones, sin que tal extremo pueda entenderse suplido con el documento de "condiciones generales" del contrato, pues dicho documento no forma parte integrante del contrato, y la información imperativa que impone el artículo 9 de la Ley debe encontrarse recogida en el propio contrato, no en anexos documentales, como se pronuncia el Tribunal Supremo en el auto dictado en fecha 13 de marzo de 2019 (recurso de casación 3808/2016 ), siendo inadmisibles sistemas flotantes, siendo exigencia ineludible la constatación en el contrato de descripción del alojamiento junto con su turno correspondiente, identificaciones que no figuran, todo ello conforme a un cuerpo de doctrina jurisprudencial ampliamente consolidada recogida en la sentencia de primera instancia.

Hay que destacar que, efectivamente, el artículo 9 de la comentada Ley 42/1998 , señala cuál ha de ser el contenido mínimo que todo contrato de la naturaleza tratada, sin que se de posibilidad de que esos aspectos sustanciales queden fuera del mismo, debiendo, por tanto, diferenciarse entre contrato y condiciones generales, y este matiz es de importancia, ya que si el contrato -de adhesión.- refleja en su cláusula 8ª que el adquirente contratante confirma haber recibido información del contenido mínimo del contrato, no cabe posibilidad de diferir esa información a lo que se contenga en el condicionado general, ni tan siquiera consta firmada la cláusula individualmente, de ahí que aun en el caso de que al demandante se le entregara contrato aparte del anexo de condicionado general no firmado, se estaría cometiendo omisión del cumplimiento de la normativa legal, habida cuenta de la exigencia de su incorporación al contenido mínimo del contrato.

En íntima conexión con el punto anterior se encuentra la cuestión relativa a la entrega del condicionado general al adquirente, que el Juzgador de Instancia considera acreditado por la propia cláusula en este sentido contenida en el contrato, que la Sala no comparte, pues esta justificación no queda cumplimentada con el empleo estereotipado de su mención en el contrato sino que, por el contrario, se exige algo más a cumplimentar por quien asume la obligación de parte informante y así, en concreto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentencia de 18 de diciembre de 2014, viene a rechazar una cláusula redactada en tales términos, no pudiendo significar la misma reconocimiento por el consumidor del pleno y debido conocimiento de las obligaciones precontractuales a su cargo, siendo que el condicionado general aportado con la contestación no aparece firmado por los adquirentes, lo que nos reconduce a entender que ese condicionado general del contrato no consta fuera entregado a la demandante junto con el contrato y en el momento de la firma.

En todo caso, y aun aun cuando entendiésemos entregadas junto con el contrato las condiciones generales, se incumple el contenido mínimo y la información necesaria que debe contener los contratos conforme establecen los artículos 9 y 10 de la citada ley. De los contratos acompañados con la demanda como documento n.º 2. y 4 de la demanda de fechas de 5 de abril de 2006 y 29 de marzo de 2007,(con su correspondiente traducción al Español ), documento que se habría completado, según sostiene la parte demandada, con las condiciones generales acompañadas con la contestación, documentos número 8.1 y 8.2 de la contestación. En el contrato de 5 de abril de 2006 el la cláusula segunda del mismo denominada "derechos transferidos" se recoge como identificación del objeto del mismo lo siguiente: Número de Semanas: Una Temporada: Oro Tipo de vivienda: 2 Dormitorios Primer Ejercicio: 2006 De ocupación. En el contrato de fecha 29 de marzo de 2007, se recoge como identificación del objeto del mismo (cláusula 2) lo que se denomina como "derechos transferidos", Una semana Temporada: Plata Tipo de vivienda: 2 dormitorios Primer Ejercicio de ocupación: 2007

Llegados a este punto hemos de volver a recordar que la Ley 42/98, en su art. 9.1. 3 º, establece que el contrato deberá expresar una "Descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina". Es decir, el legislador requiere una concreción del objeto del contrato en una triple vertiente:

a) Respecto al inmueble y al alojamiento exige no una descripción cualquiera, sino " precisa", es decir, añade un "plus" de detalle para salvaguardar los derechos de los adquirentes. Ese canon de precisión no se cumple con una mera enumeración del Apartamento o una enumeración vaga o genérica del lugar donde se halla el conjunto vacacional o los diferentes edificios que lo integran, pues ello supondría vulnerar el tenor literal de la norma y su espíritu tuitivo.

b) Además, el referido artículo obliga a que consten los datos registrales del derecho adquirido, incumpliéndose igualmente ese requerimiento si tales datos lo son respecto al conjunto del complejo, pues el artículo se refiere no solo al edificio, sino también al " alojamiento" sobre el que recae el derecho, es decir la unidad habitacional, normalmente villa o apartamento, que va a ocupar el comprador durante las semanas que adquiere.

c) Finalmente, deberá constar el turno contratado y los días y horas que abarca.

Información, los términos expuestos que no consta en el contrato, y que contraviene la información exigida en el artículo 9.1 de la ley, lo que conlleva que si pudiesen los actores ejercitar el derecho de resolución en plaza en tres meses y que por tanto, acreditado que los pagos del precio del contrato se realizaron transcurridos los 10 días posteriores a la firma, pero antes del trascurso del periodo de resolución de tres meses, los actores tendrán derecho a la devolución duplicada de lo pagado y ello en aplicación del artículo 11 de la ley relativa a la prohibición de anticipos.

Ello es así igualmente porque la Sala, a la vista de los antecedentes fácticos acreditados en autos y a las consideraciones jurídicas expresadas no comparte el criterio de la Juez de Instancia, que considera que el objeto del contrato está determinado, pese a que ello no ha sido objeto de recurso de apelación, si bien se hacía necesario su análisis para determinar si se había cumplimentado de información exigida a los efectos de determinar si procedía aplicar plazo de resolución de tres meses.

En efecto, ni en el propio contrato, ni en las condiciones generales, volvemos a reiterar aun a fuerza de resultar redundantes, se contiene la "descripción precisa" exigida en el artículo 9.1. 3º de la Ley 42/1998 respecto al edificio y al alojamiento sobre el que recae el derecho adquirido, no figurando en el contrato tampoco los días y horas que abarca el turno contratado.

Así vemos que en las condiciones generales solo se describe el complejo en general determinando que se construirán 232 villas en diversas fases, describiendo compraste general los servicios y las instalaciones generales del complejo inmueble, si bien el Anexo C contienen unos planos de las plantas de los distintos tipos de Apartamentos (2 dormitorios y 3 dormitorios), ninguna especificación se hace sobre linderos. Otro tanto ocurre en el Anexo F, plano general del Complejo, en el que se ubican los distintos edificios, pero sin poder determinar el correspondiente a los compradores, dada la ausencia de cualquier identificación del mismo, por lo que se desconoce en cuál de ellos iría ubicado el Apartamento adquirido por los demandantes, más aún cuando la exigencia del artículo 9.1. 3º es que los extremos que menciona se recojan en el contrato, no pudiéndose entender cumplido dicho requisito.

Otro tanto debe decirse en relación a los datos registrales, cuya omisión es clara. En efecto, en el contrato (cláusula 2) se elude toda consignación de los datos registrales de los derechos adquiridos, donde deberían figurar las referencias concretas a la inscripción de la semanas adquirida con expresión de días y horas que abarca, y como hemos dicho más arriba, se incumple la obligación dado que el artículo 9.1.3º se refiere no solo al edificio, sino también al "alojamiento " sobre el que recae el derecho, es decir la unidad habitacional, en este caso Apartamento, que van a ocupar los compradores durante la semana que adquieren. Y dicha omisión no puede ser suplida tampoco por una remisión en las Cláusulas Generales a la inscripción del Complejo en el Registro de la Propiedad pues ese reenvío no cumple el canon de concreción exigido en el referido precepto

OCTAVO.- Consecuencias de la nulidad.

La consecuencia de la inobservancia de estos requisitos se establece en el art. 6.3 CC, de manera que procede confirmar la nulidad del contrato declarada en instancia, sin que proceda la acción de resolución del contrato. En todo caso, tal y como se recoge en la ST de instancia, en el contrato litigioso, por un lado, no se respeta el plazo máximo de duración de 50 años, por lo que una vez que el contrato no se fija con la duración máxima prevista en la Ley 42/1998 contraviene lo dispuesto en el artículo 3.1 en relación con el artículo 1.7 de la ley y, por otro lado, también se produce una indeterminación del objeto con la consiguiente infracción del Art 9.3; por lo que conlleva a ser causa de nulidad, tal y como se acordó en instancia, y no una causa de resolución prevista en el Art 10 a los efectos de limitar el plazo de ejercicio. Declarada la nulidad del contrato procede la restitución de las prestaciones. La parte recurrente sostuvo que la cantidad que procedía a devolver era la suma de 6.608 libras, una vez deducida la estancias consumidas (11.800 libras-5.192 libras) más 11.800 euros por la sanción del duplo al infringir la prohibición de pagos anticipados.

Con respecto al cálculo de la suma debida en supuestos como el que nos ocupa, el STS 694/2018 de 11 diciembre, en su Fundamento de Derecho Décimo, dispuso: "Es cierto que el artículo 1.7 de la Ley 42/1998 establece que, en caso de nulidad de pleno derecho, serán devueltas al adquirente la totalidad de las cantidades satisfechas. No obstante la interpretación de dicha norma y su aplicación al caso no pueden ser ajenas a las previsiones del artículo 3 CC en el sentido de que dicha interpretación se ha de hacer atendiendo fundamentalmente a su "espíritu y finalidad". En el caso del citado artículo 1.7 se trata de dejar indemne al contratante de buena fe que resulta sorprendido por el contenido de un contrato -normalmente de adhesión- que no cumple con las prescripciones legales, pero no ha sucedido así en el presente supuesto en el cual, los demandantes han podido disfrutar durante algunos años de los alojamientos que el contrato les ofrecía, por lo que el reintegro de cantidades satisfechas no ha de ser total sino proporcional al tiempo que debía restar de vigencia teniendo en cuenta la duración legal máxima de cincuenta años").

Por lo tanto, partiendo de la suma pactada de 11.800 libras, procede dividirla por el plazo máximo legal, esto es, 50 años, una vez que no consta duración determinada en el contrato, resulta la cantidad de 236 dólares por año. Según el contrato, el primer año de uso fue el 2000. La totalidad de las sentencias dictadas por esta Audiencia y por el Tribunal Supremo, recogen como fecha a tener en cuenta no la de sentencia definitiva, sino la fecha de interposición de la demanda pues es a la misma cuando los actores expresan una voluntad clara de no hacer uso del inmueble demandando la nulidad del contrato que les vincula con la parte demandada, siendo tal año el año 2021 (desde 2000 a 2021). Por lo tanto, la cantidad a restituir resulta en 6.608 libras (11.800-5.192), resultante de multiplicar 236 libras por los restantes 28 años .

Por otro lado, la parte demandante también reclamó la suma adicional de 11.800 euros, en concepto de devolución de lo abonado como consecuencia de la infracción de la prohibición del abono de anticipos. En el contrato de fecha de 26/09/1999 consta que, a fecha de 09/10/1999 se realizaría un pago de 3.000 libras y, a fecha de 26/10/1999, un pago de 8.800 libras. La parte recurrente, sin poner en dudas los pagos efectivos y las fechas que consta en el contrato, sostuvo, por vía de recurso, que no procedía el duplo de lo pagado más allá del periodo de los 10 días iniciales de desistimiento y antes de los 3 meses previstos para la resolución del contrato, alegando que el periodo prohibitivo para la realización de los pagos se limitaba a los iniciales 10 días, siendo, consecuentemente, que los pagos no se realizaron en periodo prohibido.

El Tribunal supremo con respecto a esta cuestión ( STS 520/2016 de 21 de julio, 238/2018 de 24 de abril y 99/2022 de 7 de febrero) ha señalado que la obligación de devolución del duplo de la cantidad entregada como anticipo es un efecto derivado de la propia ley ( art. 11 Ley 42/1998) y en absoluto está condicionado a que se ejercite la facultad de desistimiento o se inste la resolución por parte de quien hizo el pago anticipadamente [...] Sino que por aplicación de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley 42/1998, en cuanto prohíbe los pagos anticipados mientras el adquirente disponga de la facultad de resolución, sin perjuicio de que se garantice el pago del precio aplazado, procede condenar igualmente a la demandada a la devolución de una cantidad igual a la que alcanzan dichos pagos anticipados, en tanto que el apartado 2 de dicha norma ordena la devolución duplicada de la cantidad entregada, siendo así que dicha cantidad ya está comprendida en la obligación de devolución de lo percibido como consecuencia de la nulidad del contrato que se declara.[...] .

Sentado en instancia y confirmado en esta alzada la nulidad del contrato litigioso; la aplicación la normativa contenida en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, que estaba en vigor cuando se celebró, por la que conforme a la misma debía constituirse el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, entre ellos, el relativo al determinación del objeto y la fijación de la duración, de modo que el incumplimiento de dicha previsión ha dado lugar a la nulidad de pleno derecho según lo dispuesto en el artículo 1.7. Por lo tanto, no siendo controvertido que el pago se efectuó dentro de los 3 meses siguientes a la celebración del contrato, y dado que se ha tenido por acreditado el incumplimiento de lo señalado en el art 9 de la Ley 42/1998 (Artículo 9.1.2º y 10º) , hay que afirmar que se produjeron pagos dentro del plazo prohibido, por lo que procede confirmar la condena por razón del pago en periodo prohibido.

En virtud de lo acordado procede confirmar los pronunciamientos de condena de la instancia pues en la St recurrida se condena por las anteriores cantidades, si bien, en el importe equivalente en euros que se recoge en demanda a la suma resultante de las operaciones anteriores en libras esterlinas. En un principio, no procedería tal conversión, sino la condena por la moneda británica, pues una vez que el contrato fija la obligación de pago en Libra esterlinas, toda obligación pecuniaria, con respecto a su pago debe hacerse, según el art. 1170 Código Civil, en la especie pactada, en este caso Libra, y no siendo posible, norma subsidiaria, en la moneda de oro o plata que tenga curso legal en España, hoy día, euros. No habiendo restricciones a la adquisición de Libra esterlinas para hacer el pago con ellas, ni estando ante supuestos en los que la entrega de moneda extranjera se convierte en impago por entrega de moneda sin valor, el pago en euros no procedería. No hay motivo contractual o legal que obligue a aplicar la norma subsidiaria con preferencia a la principal, es decir, acudir al Euro en lugar de la Libra, máxime cuando, incuso en fase de ejecución hay previsión legal para el despacho en moneda extranjera ( Artículo 577 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) . Pero una vez que instancia se hizo la conversión y no ha sido objeto de impugnación en tal alzada, procede estar a la conversión que se realizó con aceptación de los litigantes.

NOVENO.-Estimado en parte el recurso de apelación, de conformidad con el artículo 398 de la L.E.C, las costas procesales devengadas en esta alzada, no son objeto de especial imposición a ninguno de los litigantes. Pese a estimarse la demanda reconvencional, una vez que ha sido declarada la nulidad de la cláusula de cuota de mantenimiento, se estima que no procede condena en costas.

Vistos los artículos citados y los demás de legal y oportuna aplicación al caso,