Sentencia Civil 308/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 703/2024 de 12 de marzo del 2025

PRIMERO.-En la demanda rectora de esta litis el demandante, don Justiniano, ejercitaba una acción de reclamación de cantidad, suplicando el dictado de Sentencia dicte en su día sentencia por virtud de la cual se condene a los demandados, doña Ruth, doña Dolores, don Maximo, y doña Flor, a pagarle la cantidad de 67.800 euros de principal, más los intereses legales correspondientes desde la fecha de interposición de la demanda y hasta que se verifique el cumplimiento de la Sentencia que en su día recaiga y, todo ello, con expresa imposición de costas a los demandados.

Esta suplica se apoya fácticamente en alegarse por el actor que el día 29 de junio de 2021, acordó con don Fabio, éste en calidad de representante legal de Pure Living Estates SL , y agente inmobiliario, mediante documento que adjunta a la demanda como documento número 2, reservar en su favor la vivienda, propiedad de los demandados, sita en DIRECCION000, así como el parking y trastero NUM000 y NUM001 respectivamente, inmuebles que al momento de la firma del documento en cuestión pertenecían al 25% a cada uno de los codemandados por título de compraventa y con carácter privativo, estando inscritos en el Registro de la Propiedad de Marbella n.º 3, con los siguientes datos registrales que reseña. Que en el documento de reserva suscrito se establecieron, entre otras, las siguientes condiciones: I.- Importe de la oferta: 6.780.000 euros, de los cuales 330.000 corresponden a mobiliario. V I I . - Fecha límite para la firma del contrato de opción de compra y el pago del 10% del precio de compra, incluyendo la cantidad pagada en este acto:16 de julio de 2021. V I I I. - Fecha límite para la finalización de la transacción, ejercicio de la opción y el pago del saldo pendiente del precio de compra y elevación a público o escritura pública: el 31 de agosto de 2021. Siendo lo cierto que nunca se llegó a firmar el contrato de opción de compra, cuya fecha limite era el 16 de julio de 2021, pues la operación devino imposible por cuestiones ajenas al demandante, ya que de la tasación del inmueble, practicada en fecha 13 de julio, resultó un valor muy inferior al precio de compra (documento 4), concretamente un valor de mercado de 4.500.000 euros, es decir, 2.280.000 euros por debajo del precio de compra, lo que implicaba la imposibilidad de obtener una financiación para hacer frente a la misma, extremo este que le fue comunicado al Letrado de los vendedores mediante correo electrónico, adjuntado como documento n.º 5, al objeto de resolver la reserva y devolver la cantidad entregada. Se añade que la reserva fue aceptada por los demandados, prueba de lo cual es la firma del documento número dos por todos los intervinientes, pero que el inmueble objeto de la misma, nunca fue retirado de la venta (documento 6), por lo que ningún perjuicio se le ha podido causar a los vendedores, ya no sólo por éste hecho, sino que porque la vivienda fue vendida poco tiempo después, escriturando la misma el 14 de septiembre 2021 como resulta de los documentos 8, 9 y 10,

y que ello así en 30 de julio se remitió burofax a los vendedores al objeto de llegar a un acuerdo amistoso sobre el asunto (documento n.º 7), burofax del que no obtuvo respuesta, no habiéndose logrado una solución amistosa lo que ha obligado a interponer la demanda. Y siendo evidente que siendo la indicada la fecha de escritura pública, las negociaciones, visitas a la vivienda y todas las operaciones inherentes vinculadas a este tipo de negocio jurídico, venían realizándose desde mucho antes, por lo que no cabe otra cosa que el que los demandantes devuelvan la cantidad dada en señal, pues siendo la reserva un compromiso previo a la formalización del contrato de compraventa, por el cual el comprador manifiesta su voluntad, mediante el pago de una señal, de adquirir un inmueble bajo las condiciones pactadas en el documento de reserva y el vendedor, se obliga a reservar la propiedad a favor del anterior, su pérdida, es una indemnización de daños y perjuicios causados al vendedor, por no haber podido enajenar su vivienda a posibles compradores durante el plazo de la reserva, circunstancia esta que no concurre en el caso, puesto que el vendedor, tal y como consta acreditado siguió ofertando la propiedad, no existiendo por ende, ningún perjuicio al no ejercitarse la opción por parte del demandante, que fue notificada además en plazo, lo cual además hay que ponerlo en relación con lo que se denomina en doctrina enriquecimiento injusto.

Como soporte normativo de derecho material de lo suplicado se alegan los artículos 1.089, 1.101 y 1.107, así como la jurisprudencia que se considera de oportuna aplicación al caso.

Los demandados, contestaron a la demanda, oponiéndose a la misma, exponiendo resumidamente que si bien reconocen ser cierto la firma del documento de reserva a que se refiere el actor y la entrega por parte del mismo de la cantidad expresada en la demanda, no es menos cierto que la imposibilidad para completar la operación de compra pertenece y radica exclusivamente en la esfera del demandante, que como bien expone el mismo, no pudo obtener la financiación que pretendía, sin que pueda afirmarse, como pretende, que "la operación devino en imposible por cuestiones ajenas a mi cliente", pues es precisamente un motivo de su esfera el que supuestamente le impide ejecutar la operación acordada no cabiendo trasladar a la esfera de los demandados la falta de cumplimiento de la obligación del actor que adquirió el derecho de reserva para comprar en los plazos marcados, y asumió sus consecuencias ante una eventual retirada de la operación, como de igual forma provocó en el sentido contrario la obligación de venta a su favor por parte de las titulares de los inmuebles. Argumentan así mismo que fueron diversas las respuestas ofrecidas por ellos a través de su Letrado al del actor, haciéndole ver que el derecho de opción caducó en la fecha indicada en el contrato, y que al no haber firmado y pagado el actor el importe acordado en los plazos marcados, el efecto no era otro que la pérdida del importe entregado, tal y como quedaba estipulado en el contrato de reserva suscrito, a cuyo tenor literal ha de estarse al ser sus términos claros y no dejar duda sobre la intención de los contratantes, siendo el acuerdo bien sencillo, el interesado adquiere el derecho para firmar opción de compra y adquirir registralmente un bien mediante el pago de una reserva que pierde si se retira unilateralmente del mismo, y el titular queda obligado a venderle a él, no pudiendo negarse al cumplimiento de las obligaciones del actor en los plazos y condiciones marcadas. Por lo que de conformidad con el artículo 1.258 del Código Civil, y la jurisprudencia que citan, suplican el dictado de Sentencia desestimatoria de la demanda, con expresa condena en costas al demandante.

Tramitado el proceso por los oportunos cauces al efecto establecidos en la L.E.C, por la Juez a quo se dictó Sentencia el día 26 de diciembre de 2023, cuyo Fallo desestima la demanda, e impone las costas del proceso al demandante. El Fallo desestimatorio, es fundado por la Juez a quo, luego de exponer las pretensiones de las partes y de forma resumida los hechos alegados en apoyo de las mismas, así como una serie de consideraciones doctrinales y jurisprudenciales sobre la reserva, fundamentalmente en base a lo estipulado en el propio contrato, cláusula IV, y en el análisis de la prueba practicada, de la que colige la Juez a quo la imposibilidad de llegar a la misma conclusión que el demandante, al no resultar acreditado que no encontremos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida no imputable al mismo, pues no está probado que agotase todas las posibilidades a su alcance, dado que no ha probado que la financiación le fuese denegada, debiéndose estar al contrato celebrado entre las partes.

Frente a lo así razonado y decidido se alza en apelación el demandante, a cuyo recurso se han opuesto los demandados, a la sazón parte apelada.

SEGUNDO.-El apelante suplica que se estime el recurso de apelación, y en su virtud se revoque por la Sala la Sentencia de instancia y se desestime la demanda, o subsidiariamente, para el caso de no estimarse lo anterior suplicado principalmente, se modere la cuantía que debe ser devuelta por los demandados, todo ello con condena en costas a la adversa si se opusiere al recurso. Para ello alega como primer motivo de apelación que la Juez a quo ha incurrido en error de valoración de la prueba; como segundo motivo o argumento, reitera la sucesión de hechos que expusiese e la demanda; y como tercer motivo que no se comparte lo razonado por la Juez a quo sobre la tasación del inmueble, siendo lo cierto que el recurrente tiene solvencia suficiente para haber hecho frente a la compraventa y nada se ha probado en contrario, sin que pueda concluirse de forma lógica que la valoración que se realiza del inmueble (realizada por un arquitecto y no por una empresa de tasación), tenga por finalidad la obtención de un crédito.

Pues bien, la exposición de los antecedentes de los que trae causa el recurso de apelación cuyo examen nos ocupa, llevada a cabo en el anterior Fundamento de Derecho, no lo ha sido de forma baladí o por mero capricho de la Sala, sino a fin de concretar las pretensiones de las partes, y los hechos alegados en apoyo de las mismas, fundamentalmente en lo que al demandante se refiere, lo que nos permite desde ya adelantar que el recurso está abocado al fracaso. En efecto, desde la óptica de error en la valoración probatoria, primer motivo de apelación, deviene inacogible pues como esta Sala tiene reiterado hasta la saciedad, si bien es cierto que al recurso ordinario de apelación se le concibe como una simple revisión del procedimiento anterior seguido en la primera instancia, permitiendo al órgano "ad quem" conocer y resolver todas las cuestiones planteadas en el pleito ( ST.S de 6 de julio de 1.962 y 13 de mayo de 1.992), se presenta como impensable que el proceso valorativo de las pruebas realizado por Jueces y Tribunales de instancia pueda ser sustituido por el practicado por uno de los litigantes contendientes, habida cuenta que la jurisprudencia viene estableciendo al respecto como a las partes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses ( SST.S de 16 de junio de 1.970, 14 de mayo de 1.981, 22 de enero de 1.986, 18 de noviembre de 1.987, 30 de marzo de 1.988, 1 de marzo y 28 de octubre de 1.994, 3 y 20 de julio de 1.995, 23 de noviembre de 1.996, 29 de julio de 1.998, 24 de julio de 2001, 20 de noviembre de 2002 y 3 de abril de 2003), debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o de las reglas de la sana crítica, de ahí que sea posible que dentro de las facultades que se concedan a Jueces y Tribunales de instancia den diferente valor a los medios probatorios puestos a su alcance e, incluso, optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la Sentencia ( SST.C de 17 de diciembre de 1.985, 13 de junio de 1.986, 13 de mayo de 1.987, 2 de julio de 1.990 y 3 de octubre de 1.994), debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la Resolución apelada, considerándose en este sentido por este Tribunal de apelación, tras revisar la prueba articulada, en función propia de esta alzada, como antes se adelantaba, y partiendo del contenido del contrato y de lo alegado por el actor en apoyo de su pretensión, que la Juez a quo no ha incurrido en conclusiones valorativas que por ilógicas, irracionales, arbitrarias o contrarias a las reglas de la sana crítica o a las máximas de la experiencia, sea susceptible de ser corregida en esta alzada, habiendo motivado debidamente las razones y juicio valorativo que le asisten para estimar la demanda, ello mediante una fundamentación que por más que no sea compartida por la entidad apelante, esta no ha logrado desvirtuar.

Pero es que tampoco el segundo de los argumentos o motivos permite estimar el recurso, pues aunque es cierto que por la Juez a quo se expresa en la Sentencia textualmente "sin perjuicio de que fuera o no retirado de la venta, el inmueble estaba reservado, siendo esta parte, conocedor de la obligación de venta a favor del demandante y una vez cumplidas las estipulaciones del acuerdo de reserva", no es menos cierto que en parecer de este Tribunal de alzada, la Juez a quo lejos de incurrir en error alguno con dicho razonamiento, resume de forma concreta y muy acertada la realidad de la cuestión litigiosa enjuiciada, pues es indudable que la reserva de la vivienda, parking y trastero, fue realizada desde el mismo momento en que el actor suscribió el contrato de 29 de junio de 2021, con acuerdo de oferta de compra, aceptación y recibo de depósito, lo que determina que, sin perjuicio de lo que pudiere haberse hecho del anuncio en la Web de la inmobiliaria, lo que de por sí no acredita enajenación alguna del inmueble dentro de los plazos contemplados en la reserva, los inmuebles estaban reservados en favor del actor, de lo cual obviamente eran conocedores los vendedores, esto es conocían de su obligación de venta al demandante, a la sazón comprador, cumplidas las estipulaciones pactadas en la reserva, y lo cierto es que lo que se constata de la prueba practicada, es que la reserva en favor de actor operó en favor del demandante, es decir fue respetada por la parte demandada, hasta que legados los plazos de cumplimiento pactados, y constatada la voluntad del demandante de no llevar a efecto la compraventa, procedieron a su venta, pero ello insistimos una vez rebasado el plazo para que el hoy recurrente ejerciese la compra, nunca antes, afirmación esta del actor de la cual no hay constancia probatoria alguna.

No es cierta la afirmación recurrente relativa a que la desestimación de su pretensión supone dejar el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, en la medida que mediante su firma el Señor, Justiniano reservó los inmuebles para culminar su compra en los plazos y condiciones estipulados en el contrato, y las consecuencias de la no firma del contrato privado de opción de compra en las condiciones y plazos pactados, una vez aceptada la oferta por la propiedad, por cualquier causa atribuible a a parte interesada, como es el caso, están contempladas en el propio contrato ( artículo 1.255 del Código Civil) , en concreto la entrega del depósito a la propiedad, perdiendo la parte interesada el derecho de reclamación tanto de la propiedad como del depósito, siendo meridianamente claros los términos del contrato al respecto, por lo que como bien razona la Juez a quo, ha ellos ha de estarse (estipulación o condición VII, en relación con la IV); al igual que se establece y contempla la responsabilidad de los vendedores para el caso de ser ellos la parte incumplidora (condición o estipulación VIII).

Como tercer argumento de apelación se mantiene en el recurso que la Juez a quo incurre en error de valoración de la prueba cuando razona en la Sentencia que "la parte demandante pretende la devolución de la señal entregada, en tanto habida cuenta del informe pericial aportado como doc. nº 4 en el que aparece una tasación por debajo del valor de compra, no ha obtenido una financiación para hacer frente a la misma", razonamiento este que considera incorrecto alegando para ello que la valoración aportada está realizada por un arquitecto y no por una empresa de tasación, y que consecuentemente a ello, se produce un error en la valoración de la prueba al asociar la tasación a la obtención de un crédito, insistiendo el apelante en que el informe no está realizado por una empresa colaboradora de una entidad de crédito), y aduce tener solvencia económica suficiente para desligarse de la opción, sin que la falta de financiación haya sido por tanto la causa de su ruptura del contrato.

Así las cosas, tampoco este hilo argumental permite estimar el recurso, pues para desvirtuar lo que se alega, incluso con argumentos novedosos de alzada, y como tal inatendibles como es el relativo a la solvencia económica que se alega (pero nada se ha probado al respecto), basta acudir el propio escrito rector del procedimiento, esto es al escrito de demanda, en el cual, concretamente en el Hecho Tercero, se relata por el demandante: "Lo cierto es que nunca se llegó a firmar el contrato de opción de compra, cuya fecha limite era el 16 de julio de 2021. La operación devino en imposible por cuestiones ajenas a mi cliente, ya que de la tasación practicada del inmueble, en fecha 13 de julio, resultó un valor muy inferior al precio de compra. Acompañamos como documento nº 4, tasación pericial realizada por don Alexis, donde estima un valor de mercado de 4.500.000, es decir, 2.280.000 euros, por debajo del precio de compra, lo que implicaba la imposibilidad de obtener una financiación para hacer frente a la misma. Este extremo se le comunica al Letrado de los compradores mediante correo electrónico, adjunto como documento nº 5, al objeto de resolver la reserva y devolver la cantidad entregada". Y del documento n.º 5, consistente en el correo electrónico enviado por la Defensa Letrada el Letrado del actor la de los demandados, se infiere literalmente que el Señor Justiniano se apartaba del compromiso contractual asumido porque no iba a obtener los fondos necesarios para la compraventa, sobrado pues mayores consideraciones. En la litis el demandante ha enarbolado esta circunstancia como causa justificadora de su salida del contrato, para pretender hacerlo con total indemnidad, olvidando los términos del contrato, y lo cierto es que la Juez a quo, resuelve la cuestión considerando acertadamente que no es alegación que haya quedado en forma alguna acreditada.

De todo cuanto se ha expuesto resulta incuestionable el acierto de la Juez a quo a la hora de interpretar el contenido del contrato, a la hora de valorar la prueba, que lo ha sido de forma conjunta, y en definitiva al concluir que no han quedado probados los hechos sobre los que el demandante apoya su pretensión, y en definitiva al concluir que ha de estarse en todo caso al contrato celebrado entre las partes, y otra cosa es que el recurrente no comparta la valoración y la decisión de la Sentencia, y procure buscar otra favorable a sus intereses, lo cual no puede prosperar. Por lo que desestimamos el recurso, y consecuentemente confirmamos la Sentencia apelada.

TERCERO.-Desestimado el recurso de apelación, de conformidad con los artículos 398.1 y 394.1, ambos de la L.E.C, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la entidad apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,