PRIMERO.-La Sentencia de instancia acordó dar resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 14/12/2016 con su anexo de fecha 23/07/2018, relativo a la vivienda sita en la DIRECCION000 de Málaga, por causa de expiración del plazo contractual y condenó a la demandada al desalojo del inmueble.
La parte demandada presentó recurso de apelación, sosteniendo que no se daba un supuesto de expiración de plazo contractual y ello ante la existencia de una novacion extintiva del contrato inicial de 14/12/2016 y ello conforme el anexo firmado a fecha de 23/07/2018; que la finalización del contrato, con sus prorrogas legalmente establecidas, sería entre el periodo 2 de abril del 2020 y 28 de febrero del 2022; conforme el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de marzo y a las ampliaciones de plazos establecidas por posteriores Reales Decretosleyes, siendo el último el Real Decreto-Ley 21/2021 de 26 de octubre, en los supuestos en los que la duración del contrato o cualquiera de sus prórrogas previstas en los artículos 9 y 10 de la LAU finalizase durante el periodo comprendido entre el 2 de abril de 2020 y el 28 de febrero de 2022, el arrendatario podrá solicitar que el contrato se prorrogara de manera extraordinaria hasta un periodo máximo de 6 meses con las mismas condiciones establecidas para el contrato en vigor.
SEGUNDO.-Tal y como se desprende del escrito de recurso, la cuestión principal que se eleva a esta alzada es dar respuesta a la naturaleza novatoria del anexo firmado por las partes a fecha 23/07/2018, a saber, modificativa o extintiva. No es controvertido entre las partes y queda probado con la documental aportada (i) que las partes firmaron contrato de arrendamiento de vivienda a fecha de 14/12/2016, siendo la vivienda la sita en DIRECCION001 de Málaga por un plazo de un año (hasta el 14/12/2017). En el contrato se pactó " Llegado el vencimiento del presente contrato, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra con al menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo pactado su voluntad de no renovarlo se entenderá este contrato prorrogado por anualidades sucesivas. La duración obligatoria del plazo contractual, se ha convenido por las partes con carácter esencial en este contrato y en atención a ella se han fijado sus condiciones económicas".La renta del contrato era 4.117,44 euros anuales, a razón de 343,12 euros mensuales (documento 1 de la demanda). (ii)A fecha de 23/07/2018 se pactó anexo al contrato de arrendamiento en el que se acordó que "Que las partes han acordado modificar el contrato de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 2016 antes referido, únicamente en cuanto al objeto del mismo, dejando subsistente dicho contrato en todo lo demás",pactándose que "...Las partes, de común acuerdo, han convenido modificar únicamente el objeto del contrato de arrendamiento suscrito con fecha 15 de diciembre de 2016, que a partir de la fecha del presente documento será la vivienda DIRECCION000 que a continuación se describe, situada en la DIRECCION000 de Málaga, dejando subsistente dicho contrato en todo lo demás...Como consecuencia de la modificación del objeto del contrato de arrendamiento acordada por las partes, todas las referencias que se hacen en el contrato de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 2016 a la vivienda DIRECCION001 del edificio sito en la DIRECCION001 de Málaga, se entenderán realizadas desde este momento a la vivienda DIRECCION000 del edificio sito en la DIRECCION000 de Málaga...Las partes declaran expresamente que la presente modificación del objeto del contrato no supone novación del contrato de arrendamiento, que se mantiene plenamente vigente y válido en todo lo no expresamente modificado por el presente documento, y en particular en cuanto al plazo de duración, renta y gastos pactados en el mencionado contrato de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 2016". En el mismo anexo se dijo que el contrato de 2016 se "pactó por un plazo de duración inicial de un (1) año, hasta el día 14 de diciembre de 2017, prorrogable por plazos anuales sucesivos si ninguna de las partes notificara a la otra con al menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo pactado su voluntad de no renovarlo. De este modo, no habiéndose denunciado el contrato al vencimiento del plazo inicial por ninguna de las partes, el mismo se encuentra actualmente prorrogado hasta el día 14 de diciembre de 2.018."(documento 2 de la demanda).
La cuestión que se suscitó fue con relación a la extinción del contrato por expiración del plazo. En la St de instancia se aplicó (añadimos, correctamente) la normativa vigente a fecha de la firma de contrato de arrendamiento de 2016, a saber, la redacción de vigente por entonces del Art 9 de la LAU que permitía prorrogar hasta una duración mínima de 3 años los contratos de arrendamiento de vivienda y, a partir del transcurso de tal mínimo de 3 años, conforme el Art 10 de la LAU (según redacción vigente a fecha del contrato), cabía la prorroga por un año adicional. A partir del transcurso del año de prórroga adicional, conforme el Art 1566 del Código Civil, sería de aplicación la tácita reconducción. Esta normativa, como se ha dicho, es la que procede aplicar al contrato de arrendamiento de vivienda de 14/12/2016, pues el régimen jurídico del mismo no es otro que el vigente a la fecha que fue concertado. Dado que había transcurrido el plazo de los 3 años mínimo y el año adicional del prórroga (14/12/2020), la Magistrada de instancia acordó la resolución por expiración de plazo al poner fin a la tácita reconducción que se había dado al continuar el arrendatario en la vivienda, y ello conforme el burofax remitido por el demandante a fecha de 01/08/2022 y recepcionado por el demandado a fecha de 02/08/2022 (documento 4 de la demanda), en el que se comunica su voluntad de poner fin el arriendo a la finalización de la anualidad en curso, esto es, con efectos de 14/12/2022. Por el contrario, la parte recurrente sostuvo que el citado anexo de 23/07/2018, lejos de ser una novación modificativa del arriendo, era una novación extintiva al tratarse en realidad de un nuevo contrato y no un mero anexo al cambiarse de vivienda por razón de tal novación por lo que su finalización junto con sus prorrogas legalmente establecidas estaría comprendida entre el periodo 2 de abril del 2020 y 28 de febrero del 2022.
A fin de dar respuesta a la naturaleza de la novación del contrato cabe citar la STS nº 190/2021, Sección 1ª, de 31 de marzo de 2021, Recurso 6650/2019,
CUARTO.- Decisión de la sala (ii). Doctrina jurisprudencial sobre la novación contractual. Distinción entre la novación propia o extintiva e impropia o modificativa. Su aplicación al caso.
1.- Recientemente hemos sistematizado la jurisprudencia sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas en la sentencia 261/2020, de 8 de junio , al hilo de la exégesis del art. 1204 CC , cuya infracción se denuncia en el segundo motivo del recurso.
2.- El citado art. 1204 CC , referido a la denominada novación propia o extintiva, establece que "para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles", con lo que admite tanto la novación expresa como la tácita.
Las partes pueden modificar la relación obligatoria en virtud del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 CC ). La alteración de la originaria relación obligatoria puede implicar la creación de una nueva en sustitución de la anterior (novación extintiva, que contempla el art. 1204 CC ) o bien la subsistencia de la original, aunque con la modificación pretendida (novación modificativa del art. 1203 CC ).
3.- En las novaciones extintivas, como declaramos en la sentencia 647/2018 de 20 noviembre , se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación ( aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra ( animus novandi).
Por su parte, la novación modificativa o impropia tiene una regulación específica en el art. 1203 CC , conforme al cual "Las obligaciones pueden modificarse: 1.º Variando su objeto o sus condiciones principales. 2.º Sustituyendo la persona del deudor. 3.º Subrogando a un tercero en los derechos del acreedor". Se trata de una figura jurídica distinta de la novación propia.
La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones ( art. 1.156 CC ). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento ( art. 1207 CC ), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.
4.- Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).
Por el contrario, la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( SSTS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias y, en lo que ahora es relevante, la sujeción al régimen legal de prórroga forzosa.
5.- La resolución recurrida ha entendido que, en el caso, el contrato de 8 de noviembre de 2011 tiene el carácter de novación propia o extintiva, al afectar el aliquid novi a los dos elementos principales del contrato de arrendamiento: la cosa (bien arrendado) y el precio (renta), que constituyen la esencia del sinalagma contractual.
Esta tesis, sin embargo, no puede ser confirmada, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 ( art. 1.204 CC ). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato ( art. 1.543 CC ), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado ( art. 1203.1º CC ; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio ).
6.- La conclusión anterior se sustenta, además, en las siguientes razones:
1.º) En el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido. Así:
(i) el documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº NUM000 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la DIRECCION002 nº NUM001 de esta ciudad";
(ii) el significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente";
(iii) en consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza;
(iv) en el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo;
(v) el carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar ... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción.
2.º) Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo - ( sentencia 261/2020, de 8 de junio ). En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos ( art. 1289 CC ), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa. Como dijimos en la sentencia 130/2009, de 12 de marzo :
"la voluntad del cambio ha de expresarse de una manera cierta e inequívoca, sin provocar dudas, incertidumbres o ambigüedades, es decir, la voluntad novatoria ha de exponerse con claridad, y no vale inferirla de suposiciones o conjeturas (entre otras, SSTS de 31 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , 2 de noviembre de 1999 , 19 de diciembre de 2001 , 8 de julio de 2002 y 22 de diciembre de 2003 ); además, la novación extintiva no se presume y el beneficio de la duda favorece a la parte que contradice la novación ( SSTS de 28 de diciembre de 2000 , 23 de marzo de 2001 , 27 de septiembre de 2002 y 4 de marzo de 2005 )".
3.º) Esta exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prórroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser "clara, terminante e inequívoca" (por todas, sentencias 697/2014, de 11 de diciembre y 132/2021, de 9 de marzo ).
Parafraseando nuestra sentencia 882/1998, de 2 de octubre , cabe decir que "resulta contrario a la lógica más elemental pensar que un comerciante va a renunciar a un beneficio, como es el de la prorroga forzosa del arrendamiento sin ninguna contraprestación aceptando, además, una subida de la renta". Lo que se afirmaba en esa sentencia respecto del arrendamiento de local de negocio, a fortiori debemos afirmarlo también respecto del arrendamiento de vivienda.
4.º) Aunque es cierto que la irrenunciabilidad del derecho de prórroga que proclama el art. 6 LAU 1964 no impide su renuncia una vez incorporado al patrimonio del arrendatario, de forma que puede renunciarse con posterioridad a la celebración el contrato, en todo caso esa renuncia, en la medida que implica una dejación de un derecho tan importante como es el de seguir ocupando la vivienda, tiene que ser "clara, precisa y terminante sin que quepa inducirse de actos más o menos equívocos" ( sentencia 130/2009, de 12 de marzo , de 26 de mayo de 2009, y 697/2014, de 11 de diciembre). Como dijimos en la sentencia 697/2014, de 11 de diciembre , "la renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente ( art. 6.2 CC )".
5.º) La jurisprudencia de esta sala ha manifestado una especial prevención frente a la novación extintiva "especialmente cuando tal novación se relaciona con la pérdida de derechos adquiridos por el arrendatario según su contrato primitivo o novado" ( sentencia de 24 de febrero de 1995 ). En esta línea, hemos mantenido un criterio de interpretación restrictivo en relación con la novación de los contratos de arrendamientos urbanos. En la sentencia de 18 de marzo de 1992 , recaída en un recurso referente a un contrato de arrendamientos urbanos declaramos:
"el concepto de novación es objeto de interpretación restrictiva por la doctrina de esta Sala y nunca se presume, de tal manera que no puede declararse en virtud de sólo presunciones por muy razonables que se presenten en éstas ( sentencias de 24 de febrero de 1.964 , 11 de febrero de 1.965 , 2 de junio de 1.968 y 25 de enero de 1.991 )".
6.º) Las sentencias citadas en la sentencia recurrida como fundamento de su decisión ( sentencias 841/2001, de 17 de septiembre , 975/2005, de 9 de diciembre , y 1120/2006, de 15 de noviembre ), por referirse a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos, no resultan extrapolables miméticamente al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendatarios en una y otra modalidad de arrendamientos especiales.
En todo caso, esos precedentes citados por la Audiencia, en los que se califica la novación de extintiva en supuestos de modificación simultánea del objeto y de la renta del arrendamiento, no declaran el carácter extintivo de la novación por razones exclusivamente vinculadas a esos cambios objetivos, sino que, de estos cambios y en atención a las concretas circunstancias de cada caso, se dedujo que la voluntad de las partes en aquellos casos fue la de extinguir el contrato previo, aunque no se hubiera declarado de forma expresa ("sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, se considera puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo ..."). Así, por ejemplo, entre aquellas circunstancias específicas justificativas de la calificación extintiva de la novación, que se sumaban a los cambios de objeto y renta, figuraban la participación en el nuevo contrato como arrendatario de una persona distinta del arrendatario inicial, sin que hubiera habido una subrogación o cesión consentida del contrato (novación subjetiva) - sentencia 1120/2006 -, o la división física de la parcela cultivada entre los tres hermanos arrendatarios y la explotación exclusiva y separada por cada uno de ellos de las parcelas resultantes, con división correlativa de la renta entre los mismos - sentencia 841/2001 -.
7.- Consecuencias de la estimación de recurso. El resultado de todo lo anterior, es que la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975.
En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57 , sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la vigente LAU 1994 ( vid. disposición transitoria segunda ). Por tanto, al no resultar de aplicación el régimen de duración de los contratos de arrendamientos de los arts. 9 y 10 LAU 1994 , el contrato de arrendamiento litigioso de 1975, en los términos resultantes de la modificación acordada en 2001, sigue vigente. Al no declararlo así, la Audiencia ha incurrido en las infracciones denunciadas en el recurso.
Aplicando la doctrina del TS, es evidente que el anexo de 2018, no deja de ser lo que el mismo documento titula, es decir, un añadido o agregado al contrato inicial referente al cambio de la vivienda objeto de arrendamiento, si bien, manteniendo el régimen jurídico aplicable y condiciones del contrato (dejando subsistente "todo lo demás", se plasma). Tal es así que, como bien dice la Magistrada de instancia, las mismas partes lo reflejan en el propio anexo, pues indican que tal alteración del objeto/vivienda arrendada "no supone novación del contrato de arrendamiento, que se mantiene plenamente vigente y válido en todo lo no expresamente modificado por el presente documento, y en particular en cuanto al plazo de duración, renta y gastos pactados en el mencionado contrato de arrendamiento de fecha 15 de diciembre de 2016".
Por lo tanto venciendo la prórrogas a fecha de 14/12/2020 ( Art 9 LAU, 3 años+ Art 10 LAU, 1 año), tal y como se plasma en la ST de instancia, la parte demandante puso sin a la tácita reconducción que tuvo lugar tras el transcurso del plazo mínimo previsto en la normativa vigente a fecha de la formalización del contrato, y ello con efectos del 14/12/2022, una vez que comunicó tal voluntad de poner fin respetando el plazo de preaviso con el burofax que consta recepcionado por el recurrente.
Por otro lado, también se recoge en la ST de instancia y comparte esta Sala, que no se ha acreditado que la parte demandada instara la prórroga adicional de los 6 meses tal y como prevé el Art 2 del RDLey 11/2020, por lo que no cabe acoger tal pretensión. Pero es más, siendo que la previsión para instar tal prórroga de 6 meses era que se solicitara en aquellos contratos que finalizaran entre el 02/04/2020 y el 28/02/2022 (art 2 RDLey 11/2020) y, por tanto, que tal petición fuera en tal plazo (pues de contrario, quedaría extinguido el contrato), además de no acreditarse la misma por el demandado, en todo caso, tal prórroga de 6 meses no iría, a lo sumo, más allá del 28/08/2022, por lo que siendo que la expiración de plazo fue a fecha de 14/12/2022, en todo caso, en tal fecha, ya habría transcurrido el plazo de los 6 meses controvertidos.
Consecuentemente, compartiendo esta Sala los argumentos de la Magistrada de instancia, transcurrido el plazo mínimo del arriendo y las prórrogas legales aplicables, una vez que el arrendador comunicó su voluntad de no continuar con el arriendo que se mantenía por tácita reconducción, comunicando tal voluntad respetando el plazo de preaviso, procede confirmar la resolución del arrendamiento acordado en instancia.
TERCERO.-Dado el sentir de esta sentencia, de conformidad con el Artículo artículo 398 de la L. E. Civil, las costas procesales devengadas en esta alzada, se imponen a la parte apelante.
Vistos los artículos citados y los demás de legal y oportuna aplicación al caso,
