Sentencia Civil 801/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 38/2024 de 16 de octubre del 2025

PRIMERO.

7. En el auto de fecha 28 de febrero de 2024 hemos dado de respuesta a las alegaciones que en el recurso se realizan invocando vulneración de las normas sobre la prueba, artículos 24 de la Constitución española y 281 y siguientes de la LEC , debido a la inadmisión de pruebas propuestas por esta parte,por lo que hemos de remitirnos a lo ya razonado en aquella resolución.

8. En el segundo motivo de recurso se invoca error en la valoración de la prueba,lo que nos lleva realizar dos consideraciones. La nueva valoración en esta segunda instancia de la totalidad de los elementos de prueba aportados al proceso resulta del concreto motivo de recurso alegado y encuentra fundamento en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el que se dispone que en el recurso de apelación podrá perseguirse que se revoque la resolución dictada en primera instancia y se dicte otra favorable a los intereses del recurrente mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación. Y a considerar, además, que la prueba pericial mediante informe del arquitecto don Efrain propuesta por la parte demandante que hubo de ser admitida en esta segunda instancia supone que ya no pueda compartirse la apreciación realizada en la sentencia recurrida indicando la única prueba técnica aportada a los autos sobre las posibles anomalías y posible reparación de la vivienda viciosa es el informe elaborado por el arquitecto don Hugo a instancia de la parte demandada.

9. La valoración de la prueba conforme a las reglas de lógica y la razón ( artículo 218.2 de la LEC) exige comenzar por considerar que los hechos controvertidos que constituyen su objeto fueron los vicios o defectos ocultos que presentara la vivienda que los demandados vendieron a los demandantes en escritura de fecha 29 de julio 2021, lo que constituía el fundamento fáctico de la acción de saneamiento que con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1481 y 1484 del Có0digo Civil se ejercita en la demanda.

10. Afirmaban los actores en su demanda que, tras perfeccionarse la compraventa por información de vecinos propietarios de viviendas en la misma urbanización pudieron conocer que todas viviendas presentaban una serie de patologías constructivas de las cuales todos los propietarios, incluida la parte vendedora, eran perfectamente conocedores,sin que estos trasladaran a mis mandantes esta importantísima información cuando se perfeccionó el contrato,concretando que las deficiencias referidas son de defectos constructivos que generan importantes filtraciones de agua en la vivienda, grandes humedades y desprendimientos de gran envergadura y peligrosidad en la fachada.

11. Contestando los demandados que lo que sí podemos afirmar tajantemente es que la vivienda objeto del contrato de compraventa no tenía patología constructiva alguna en la fecha en que se perfeccionó la compraventa., ni mucho menos una patología de la entidad y gravedad que requiere el ejercicio de la acción de saneamiento por vicios ocultos.

12. Los demandantes aportaron al proceso un informe sobre las patologías de la vivienda objeto del contrato de compraventa elaborado por el arquitecto don Efrain; mientras que los demandados aportaron un informe de patologías de la edificación elaborado por el arquitecto don Hugo. El examen de ambos informes permite constatar que los peritos llegan a conclusiones contradictorias sobre las patologías de la vivienda objeto del presente proceso. Examinaremos por separado las pericias en relación a cada una de las patologías de la vivienda objeto del proceso.

Desprendimientos en la fachada

13. En su informe el arquitecto señor Efrain apreció que la fachada de la vivienda presenta falta de adherencia del aplacado pétreo,a cuyo efecto expresa haber comprobado: a) La existencia de losas desprendidas en zona entre puerta acceso y ventana salón, que tras ser retiradas puede apreciarse claramente que cada losa ha sido tomada deficientemente y únicamente con cuatro pegotes de mortero,la existencia de una losa desprendida en la chimenea observando falta de anclajes mecánicos así como el mortero en forma de pegote;b) Que el aplacado vertical de piedra arenisca, al ser golpeado con un martillo de goma, suena a hueco en prácticamente la totalidad de la superficie de la fachada lo que supone un evidente riesgo de desprendimiento;c) Que los ganchos de sujeción no se han colocado en la totalidad de la superficie horizontal del aplacado pétreo;d) Que en la superficie aplacada con pizarra existe un problema en el modo de colocación ya que, tras proceder a su golpeteo, una parte de las losas suenan a hueco.

14. El arquitecto señor Hugo señala en su informe que en la inspección hemos localizado 3 puntos en los que existe dicho desprendimiento,e indica que: a) El primer desprendimiento se localiza en la fachada Este en la zona de la DIRECCION000, pudiendo observar los restos de las cuatro pelladas de cemento cola blanco con que se ha ejecutado el pegado de cada pieza, se trata de una zona proclive a golpes; b) el segundo desprendimiento es en la fachada Sur, no podemos observar los restos de las pelladas de cemento cola de la pieza que no llega a desprenderse en su totalidad, sin embargo se puede apreciar como es debido a un asiento de la acera del jardín;c) El tercer desprendimiento es de una pieza de la chimenea, que posiblemente debe tratarse de una cata de comprobación; d) Se han podido examinar múltiples piezas del aplacado de piedra natural, así como sus juntas, y estas presentan buen estado y buen sonido al golpeo;e) Respecto de las piezas de aplacado horizontal se ha podido comprobar que se encuentran ejecutadas con anclajes de acero y en buen estado, así como también los anclajes del aplacado de pizarra de la DIRECCION001.

Humedades

15. El arquitecto señor Efrain, en su informe, apreció que la vivienda presentaba: a) Humedades por filtración de cerramiento de fachada pétrea,habiendo comprobado su existencia en puerta de garaje de la DIRECCION001, en salón de la DIRECCION000, en dormitorio cuatro de la DIRECCION000, en dormitorio uno de la DIRECCION002, y en dormitorio dos de la DIRECCION002; b) Puente s térmicos en pilares de la fachada pétrea, condensaciones,habiendo comprobada su existencia, mediante termografías,en pilar de habitación cuatro de la DIRECCION000, y la habitación dos de la DIRECCION002 y pilar de habitación tres de la DIRECCION002.

16. En su informe el arquitecto señor Hugo apreció: a) El garaje presenta buen estado y las humedades detectadas son de tan poca entidad y tan localizadas que creemos puede deberse un problema de un mal uso del local a lo largo del tiempo, con baldeos o lavados de vehículos que ocasionalmente han empapado en exceso el solado del garaje y se ha trasmitido por capilaridad a ciertos puntos de las paredes que forman tabiques, medianeras o fachadas;b) Sobre el portalón de garaje existe una zona sucia en la que entendemos que tampoco existen filtraciones por la fachada de pizarra, sino más bien se produce suciedad en parte por las salpicaduras que se producen durante el movimiento de recogida en el techo dicho portalón;c) En el salónexiste una pequeña mancha o sombra residual de una antigua humedad, y se ha podido comprobar con el higrómetro que tiene una humedad de 1,5% por debajo del 2% por lo que se considera seca; d) Nos ha sido imposible comprobar el resto de filtraciones señaladas ya que en las fotografías del informe no se aprecian y en la vivienda no hemos podido encontrar ni constatar ninguna de ellas en ninguno de los dormitorios, ni visualmente ni con el higrómetro ya que en todos los casos nos dio una medición del 0,0% de humedad; e) Las termografías presentadas en el informe, en ningún modo justifican o prueban la existencia de humedades, ya que las termografías infrarrojas no indican más que los grados de temperatura a la que se encuentran de los distintos materiales y/o cerramientos fotografiados, pero en ningún caso su grado de humedad. Además en el caso que nos ocupa, en las termografías presentadas la variación máxima de temperatura entre los distintos materiales de las imágenes es de entorno a un máximo de 4º, (aproximadamente de 20º a 24ª) lo que en ningún caso justifica una variación de temperatura que constituya ningún tipo de patología, (lo usual es que en el estudio de cerramientos con pérdidas térmicas de consideración se produzcan variaciones de e temperatura de un entorno a 10º.

17. Concluye el arquitecto señor Efrain: la defectuosa ejecución de la fachada con revestimiento pétreo (aplacado de losas de piedra arenisca y pizarra), tiene como consecuencia dos patologías, que hacen inviable habitar la vivienda en condiciones de seguridad y salubridad mínima por existir un riesgo (intrínseco a las patologías plenamente localizadas) para la salud de las personas: a) desprendimiento de aplacado pétreo, pues el sistema constructivo que se ha utilizado durante la edificación de la vivienda consistente en aplacados adheridos al soporte mediante pastas de mortero de cemento, sin el correcto anclaje empotrado en las superficies verticales de piedra arenisca y con un defectuosa anclaje en las superficies horizontales de arenisca y verticales de pizarra, y debido a la incorrecta selección del material de agarre, y la utilización de técnicas de colocación inadecuadas, hace que se den este tipo de patologías de desprendimiento repentino de placas a corto plazo;b) humedades por filtración en el interior de la vivienda.

18. En su informe el arquitecto señor Hugo concluye que para la reparación de las patologías apreciadasse estima necesario: a) recolocación, pegado y posterior rejuntado de las tres piezas de aplacado de piedra natural;b) reparación y retoques de pintura.

19. Los informes periciales, y en general los informes técnicos, que tienen como finalidad aportar al proceso elementos de hecho determinados mediante la aplicación de conocimientos científicos (o bien artísticos o prácticos) relevantes para decidir cuestiones de hecho controvertidas ( artículo 335 de la LEC) , han de ser valorados conforme a las reglas de la sana crítica ( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , exigencia legal que implica la tarea de determinar el grado de atendibilidad o confiabilidad lógica de las conclusiones de las que se pretende su cientificidad o su corrección técnica. En éste sentido recordaba la s. T.S. 532/2009 de 22 de julio: Esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo valorativo establece el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica. La valoración debe abarcar tanto el aspecto subjetivo como el aspecto objetivo de la pericia. Con relación al aspecto subjetivo deberá comprobarse tanto la profesionalidad (la posesión por el perito de una titulación o experiencia práctica por la que pueda presumirse que posee conocimientos suficientes para dar adecuada respuesta a las cuestiones objeto de la pericia) como la credibilidad subjetiva (la existencia de relaciones con alguna de las partes en el proceso, o de algún tipo de interés personal en su resultado, que puedan afectar a la objetividad de la labor pericial). Con relación al aspecto objetivo o contenido del informe su atendibilidad probatoria dependerá de comprobar que: a) Los hechos o datos en que se apoya aparecen acreditados bien por análisis u observaciones realizadas por el propio perito y documentadas en procedimiento y resultado en su informe, bien por documentos de terceros unidos al informe, o bien por otros medios de prueba aportados al proceso; b) Las conclusiones presentan coherencia lógica con las razones o fundamentos que se expresan, y con el resultado de otras pruebas

20. En el caso, los dos peritos tienen igual cualificación técnica (título de arquitecto) por lo que puede presumirse que contaban con conocimientos suficientes para dar adecuada respuesta a las cuestiones sobre patologías edificatorias objeto de sus pericias, y en ellos no relación con las partes más allá del encargo profesional que hubiesen realizado, por lo que en el aspecto subjetivo los informes periciales serían igualmente atendibles.

21. La valoración de las pericias en su aspecto objetivo ha de realizarse contemplando por separado cada una de las patologías que integraban el objeto fáctico del proceso y sobre los cuales los peritos llegan a conclusiones contradictorias (desprendimientosde la fachada y humedadesen el interior de la vivienda).

22. Mientras que en la apreciación del arquitecto señor Efrain los desprendimientos se producen por una defectuosa ejecución del aplacado pétreo de las fachadas de la vivienda (el sistema constructivo que se ha utilizado durante la edificación de la vivienda consistente en aplacados adheridos al soporte mediante pastas de mortero de cemento, sin el correcto anclaje empotrado en las superficies verticales de piedra arenisca y con un defectuosa anclaje en las superficies horizontales de arenisca y verticales de pizarra, y debido a la incorrecta selección del material de agarre, y la utilización de técnicas de colocación inadecuadas, hace que se den este tipo de patologías de desprendimiento repentino de placas a corto plazo).En la apreciación del arquitecto señor Hugo los desprendimientos, que reducen únicamente a tres, y tendrían causas ajenas a la defectuosa ejecución del aplacado pétreo (tratarse de una zona proclive a golpes,en un caso, un asiento de la acera del jardín,en otro, y una cata de comprobación,en el tercero).

23. Los elementos fácticos en que los peritos apoyan sus apreciaciones proceden de fuentes de conocimiento de la misma naturaleza (examen directo de la vivienda y pruebas mecánicas por golpeteo del aplacado de la fachada), sin que quepa observar incoherencias lógicas entre los hechos y las conclusiones. Pero sólo en las apreciaciones del arquitecto señor Efrain sobre la causa del desprendimiento de losas del aplacado de piedra en la fecha de la vivienda (la defectuosa ejecución de su anclaje) cabe apreciar la necesaria consistencia con el resultado de otros medios de prueba aportados al proceso; a tal efecto habremos de considerar que con los documentos que se aportaron con la demanda (cuya autenticidad no fue impugnada, por lo que tiene la fuerza probatoria prevista en el artículo 326.1 de la LEC) , ha de considerarse acreditado que los técnicos que dirigieron el proceso constructivo de la urbanización entre cuyas 40 viviendas unifamiliares se integra la que es objeto del presente proceso tras asumir el contenido de un informe redactado por Applus Norcontrol de 3 de julio de 2014 sobre el estudio de desprendimiento de revestimiento de fachadas en relación con la obra de 40 viviendas unifamiliares, en el que se expone que se han desprendido algunas placas del revestimiento pétreo de las fachadas de las viviendas, y que se aprecian deficiencias de adherencia de dicho revestimiento en algunas áreas ensayadas,terminando el arquitecto y el arquitecto técnico que llevaron la dirección técnica de la ejecución de la obra por recomendar incrementar las condiciones de seguridad del actual revestimiento(informe de fecha 17 de enero de 2015, unido a la demanda como documental número cuatro), necesidad de obra de subsanación del defecto en el anclaje de la fachada pétrea que fue asumido también por la promotora (carta del departamento de posventa unida como documental número cuatro). Estimamos, por lo expuesto, que pericialmente resulta acreditado que la vivienda, al momento de su venta el 29 de julio de 2021, presentaba una defectuosa ejecución del anclaje del aplacado de piedra de sus fachadas con riesgo de desprendimiento de las losas que lo conformaban.

24. Respecto de las humedades los pareceres de los peritos difirieron ya en su propia existencia, pues mientras en la apreciación del arquitecto señor Efrain existen humedades por filtración al interior de la vivienda,y condensaciones por puentes térmicos,en la apreciación del arquitecto señor Hugo la vivienda no presenta ni humedades ni condensaciones, discrepando incluso en la realidad de los puentes térmicos. Habremos de considerar, ya desde ahora, que la existencia condensaciones por puente térmico no aparecía siquiera objeto alegación en la demanda, en la que únicamente se refería existencia de humedades por filtración de agua al interior de la vivienda.

25. Los informes de ambos peritos aparecen realizados en el mismo mes y año (junio de 2023) por lo que sus apreciaciones sobre si en el interior de la vivienda existían humedades habrían de ser, en principio, coincidentes al haber realizado la misma prueba: el examen directo de sus dependencias. La ponderación de la atendibilidad de las apreciaciones habrá de realizarse, entonces, considerando que sólo el arquitecto señor Hugo señala haber realizado una prueba objetiva destinada a medir el grado de humedad mediante la utilización de un higrómetro, fundamento objetivo del que carecen las apreciaciones realizadas por el arquitecto señor Efrain respecto de la existencia de humedades en el salón y los dormitorios por filtraciones de agua desde el exterior tendría fundamento únicamente subjetivo. Y considerando, respecto del estado del garaje, que fundamentando cada arquitecto sus apreciaciones en el mero examen visual de tal dependencia no sería dable racionalmente otorgar distinto valor a sus conclusiones sobre la existencia de humedades y su origen. Consideramos, por ello, que pericialmente no puede considerarse acreditado que la vivienda presentara humedades por filtraciones de agua.

26. La valoración conforme a las reglas de la sana crítica ( artículo 376 de la LEC) de las declaraciones de los testigos propuestos por ambas partes tampoco permite tener como acreditada la realidad de las humedades por filtración de agua. El relato de don Felix, testigo propuesto por la parte demandante como representante de la empresa que habría realizado el presupuesto de reparación de las deficiencias constructivas alegadas en la demanda, y el relato de don Samuel, testigo propuesto por los demandados como profesional que habría realizado el pintado de la vivienda antes de su venta, refiere un distinto y contradictorio estado de la vivienda (relatando el primer testigo haber observado humedades en salón, entrada y dormitorios, mientras que el segundo relató no haber observado más que la pequeña humedad lado una ventana que reparó). Mientras que la testigo doña Frida, vecina de la vivienda contigua a la que es objeto del presente proceso que fue propuesta como testigo por los demandantes, manifestó haber estado en la citada vivienda pero no poder describir cuál era su estado.

27. Concluímos, por lo expuesto, que con los elementos de prueba aportados al proceso habrá de tenerse como acreditado que la vivienda presentaba al momento de su venta por los actores a los demandantes el 29 de junio de 2021 una defectuosa ejecución del anclaje del aplacado de piedra de sus fachadas con riesgo de desprendimiento de las losas que lo conformaban.

SEGUNDO.

28. En la demanda, con fundamento en los artículos 1485 y 1486 del Código Civil, se pedía la reducción del precio de la compraventa en la cuantía de 156.000,23 € en la que están valoradas las reparaciones que han de realizarse en la vivienda conforme al documento número.

29. El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tiene la cosa vendida, si la hace impropia para el uso a que se destinara, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menosprecio por ella ( artículo 1484 del Código Civil) ; los vicios o defectos han de existir al momento de la perfección de la compraventa, estar ocultos de manera que no fueran conocidos por el comprador o no pudieran serlo con el mero examen visual del objeto de la compraventa, y han de afectar con gravedad al uso o utilidad propio de la cosa vendida. Tales presupuestos han de apreciarse en el presente caso pues la vivienda, al momento de la perfección de la venta por los demandados a los demandantes, presentaba un defecto constructivo en la ejecución del anclaje del aplacado de piedra de sus fachadas pétreas con riesgo de desprendimiento de las losas que lo conformaban, defecto constructivo del que los vendedores no informaron a los compradores y que estos no podrían haber conocido con el mero examen visual de la vivienda antes de su adquisición, resultando su gravedad de la consideración del riesgo que para la seguridad de las personas supondría el desprendimiento de losas de piedra de las fachadas.

30. La acción para la reducción del precio que el ejército de la demanda no precisa de la prueba del conocimiento por los vendedores de la existencia del vicio defecto en la cosa vendida al momento de la perfección de la compraventa ( artículo 1485 del código civil), por lo que no resulta relevante entrar a dilucidar si con las pruebas aportadas al proceso podría tenerse como acreditado el citado conocimiento.

31. Habremos de considerar, conforme a reglas de normal experiencia, que de haber conocido los vendedores la existencia del vicio constructivo en la vivienda habrían dado menos precio por ella, deduciendo aquella cantidad que les resultaría necesaria para poder subsanarlo.

32. Para determinar el coste de subsanación del vicio constructivo que en el presente proceso se acreditó que presentaba la vivienda al momento de perfección de la compraventa no cabe acudir al determinado en el presupuesto que como documento número ocho se aportada con la demanda, pues teniendo este como fundamento fáctico la existencia de un doble vicio en la vivienda ya hemos visto que en el presente proceso no habría resultado acreditado la existencia de humedades por filtración de agua desde el exterior de la vivienda, resultando que el citado presupuesto no diferencia el coste de subsanación de cada uno de los defectos que los actores alegaban.

33. Ausente en los informes de los arquitectos que cada una de las partes aportaron al proceso la cuantificación del coste de subsanación del defecto de ejecución del anclaje del aplacado de piedra de las fachadas de la vivienda su determinación habrá de realizarse pericialmente en ejecución de sentencia. A tal efecto, habrá de considerarse que conforme resulta del informe del arquitecto señor Efrain la falta de adherencia del aplacado pétreo tenía como causa la inexistencia del anclaje previsto en el proyecto constructivo, proyecto que, según resultaba de la parte del presupuesto del proyecto de ejecución que en aquel informe se recogía contemplada: chapado de piedra arenisca de Oasis Beige, acabado apomazado de 80 × 40 × 2 y 60 × 40 × 2 cm, según despiece de alzados de proyecto, hasta 3 cm de espesor, recibido con mortero de cemento CEM ii/B-P 32, 5N y arena de río en mi-5, rejuntado con lechada de cemento blanco BL 22,5 X y limpieza, s/NTE-RPC-8 , medido deduciendo huecos. Rejuntado con lechada de cemento blanco, L , BL -V 22,5 , para junta mínima (entre 1,5 y 3 mm) coloreada con la misma tonalidad de las piezas incluso parte proporcional de grapas de anclaje de acero inoxidable, mochetas, dinteles y vierte aguas, cajas en muro, cortes, ingletes, juntas y piezas especiales y colocación suspendida mediante fijaciones de grapas de acero inoxidable recocido.Las obras de subsanación serían, por tanto, las necesarias para que el aplacado pétreo de la fachada cumpla con las exigencias del proyecto constructivo.

34. La determinación en ejecución de sentencia la cantidad que los demandados habrán de abonar a los demandantes lleva a no imponer otros intereses que los que resulten de la mora procesal que se devengarán desde la fecha en que se dicte la resolución liquidatoria ( artículo 576.2 de la LEC) .

TERCERO.Costas procesales y depósito para recurrir.

35. Al desestimarse en parte el recurso y en parte la demanda no habremos de realizar especial imposición de las costas de ninguna de las instancias ( artículos 394 y 398 de la LEC) .

36. La estimación parcial del recurso lleva a que haya de devolverse el depósito en su día realizado para recurrir ( Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial).

Por lo expuesto, y haciendo uso de la potestad de juzgar que nos confiere el artículo 117 de la Constitución Española.