Sentencia Civil 659/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 1100/2023 de 17 de julio del 2025

Se aceptan en su integridad los hechos y fundamentos de derecho que se recogen a lo largo de la Sentencia apelada.

PRIMERO:La Sentencia dictada en la instancia desestima en su integridad la demanda presentada por la representación de Doña Antonia frente a la Comunidad de Propietarios A DIRECCION000 de Vigo, en la que se solicitaba se declare la nulidad e ineficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios por la Comunidad demandada en fecha 23 de mayo 2019, 3 de diciembre 2019 y 25 de noviembre de 2020.

Recurre la representación de la demandante invocando una serie de motivos impugnatorios a los que se dará respuesta -siguiendo el orden de la apelante-, a través de los fundamentos que se expondrán a continuación. Recurso al que se opone la representación de la Comunidad demandada solicitando la integra confirmación de la Sentencia apelada.

SEGUNDO: Falta de notificación de convocatorios y actas a través de email.

Invocando error en la valoración de la prueba, aduce la apelante que la misma es ilógica y basada en simples conjeturas, de hecho, correspondiéndole la carga de probar las notificaciones, únicamente ha intentado acreditar 4 de 6, a la par que cuestiona las notificaciones llevadas a cabo a través de cuentas Hotmail, gratuitas y ejemplo de email no deseado, de hecho su representada enviaba emails a DIRECCION001 y no a DIRECCION002 , resultando que fue desde esta última cuenta desde la cual se habrían enviado las convocatorias.

La resolución de este motivo impugnatorio impone recordar que a tenor del art. 9.h LPH "Todo propietario tiene la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales".

Estableciendo el art. 19.3 inciso segundo que "El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9".

Pues bien, la sentencia de instancia, valorando detallada y correctamente la documental, estima que las convocatorias de las juntas impugnadas y las notificaciones de las actas han sido correctas y válidas, en tanto que fueron notificadas por correo electrónico a la dirección que consta en la ficha de la demandante y por correo ordinario a su domicilio de la DIRECCION003, además, de haber sido colocadas en el tablón de anuncios de la comunidad.

Al efecto, resulta altamente significativo que a pesar de haber manifestado la demandante que no recibe convocatorias de las juntas desde hace años (unos 12) nunca expresase queja alguna sino hasta febrero del 2021, es decir un mes antes de interponer la demanda (marzo 2021), y ello a pesar de tener el correo electrónico de la administradora de la comunidad, como lo demuestra la remisión del correo electrónico de fecha 30 de diciembre 2020 que desde el email que consta en su ficha envió a la anterior solicitando copia de las actas de 23 de mayo 2019 y 25 de noviembre de 2020. Resultando también significativo que hubiese asistido personalmente a la junta de 23 de mayo de 2019 sino hubiese sido citada en forma, pues no resulta creíble que se hubiese enterado de la celebración de la misma y de la de 25 de noviembre 2020 por unos vecinos que ni siquiera logró identificar, a pesar de que respecto a uno de ellos incluso manifestó que la llamó por teléfono.

En fin, que consta plenamente acreditado por la documental detallada en la Sentencia apelada que respecto a la junta celebrada el 23 de mayo de 2019 la convocatoria le fue remitida por correo electrónico el 14 de mayo 2019, el acta como mínimo el 4 de enero 2021; la convocatoria de la junta de 3 de diciembre 2019 también le fue notificada por correo electrónico y por correo ordinario el 29 de noviembre 2019 y el acta por correo ordinario el 10 de diciembre 2019; por último, la convocatoria a la junta de 25 de noviembre 2020 se le comunicó el 18 de noviembre 2020 y el acta el 4 de enero 2021. Por lo tanto, no se alcanza a comprender qué irregularidades a efectos de notificaciones en el marco de la LPH se ha cometido por parte de la Comunidad demandada, sin que en modo alguno el art 9 de la LPH exija una notificación con acuse de recibo, pues son válidas las notificaciones efectuadas en el domicilio y/o correo electrónico designado, el tablón de anuncios y, desde luego, por cualquier medio que permita la efectiva recepción. Como señala acertadamente la parte apelada llama la atención que la propia apelante no haya tenido problemas de notificación alguna (convocatorias y actas) antes del año 2019, ni tampoco posteriormente al año 2021 desde el correo DIRECCION002 , y que precisamente los problemas surjan con las convocatorias y actas referidas a las juntas donde se aprueba todo lo relativo al cambio de la fachada del edificio.

Por otro lado, el cuestionado efecto jurídico que la apelante refiere respecto de las notificaciones por correo electrónico tachándolas de poco profesionales y de correo basura por cuanto no son correos certificados, en modo alguno las invalida. Lo relevante es que la destinataria tenga conocimiento de las concretas notificaciones y que estas alcancen la finalidad que le es propia, que es lo que ha sucedido en este caso. La actora a efectos de comunicaciones con la Comunidad facilitó un correo electrónico que es el que figura en su ficha y en ese correo se le realizaron por la administradora de la Comunidad todas las notificaciones, a su vez la actora utilizó la misma vía para comunicarse con la anterior, como lo prueba el email de 30 de diciembre de 2020, de esta manera, constando que la ahora apelante se entendía en sus comunicaciones con la administradora de la Comunidad a través de esta vía, que este era el medio elegido y no constando que lo hubiera modificado, dado que, insistimos, obraba en su ficha, la carga de probar los óbices que alega a ella correspondían, y como ninguna prueba ha desplegado en este sentido, lo dicho, las notificaciones a través de la vía electrónica se entienden válidas y, por lo tanto, conformes a derecho.

TERCERO: Notificaciones por correo ordinario.

Aduce la apelante que habiendo denunciando la falta de notificación de 3 convocatorias y 3 actas quedarían sin acreditar las convocatorias y actas de las juntas de 23 de mayo 2019 y 25 noviembre 2020, a lo que añade la falta de antelación de las convocatorias, no coincidencia del número de cartas enviadas, no acreditación de destinatarios, de domicilio y de la recepción.

Al hilo del fundamento anterior, las notificaciones referidas a las convocatorias de las juntas, así como de las actas, no solo fueron debidamente remitidas por correo electrónico, sino que también lo fueron por correo ordinario, apareciendo, como ya se puso de manifiesto, que la primera vía fue el medio elegido por la actora para que se llevasen a cabo las notificaciones, razón por la cual facilitó su correo electrónico a estos efectos, además de ser el habitual para comunicarse con la administradora de la Comunidad, como lo demuestra, aunque en el pleito trate de soslayarlo, que haya asistido personalmente a la junta de 23 de mayo 2019, que haya pagado las cuatro cuotas extraordinarias aprobadas en la junta de 3 de diciembre de 2019 y que antes de celebrarse la junta de 25 de noviembre 2020, es decir con carácter previo a su celebración, haya contactado con la administradora, actuaciones todas ellas que innegablemente vienen a avalar la corrección de todas las notificaciones.

CUARTO: Sistema habitual.

Nos remitimos a lo dicho en el fundamento anterior. No obstante, ocurre también que las razones que ofrece la apelante para poner en entredicho el sistema habitual de notificaciones por parte de la Comunidad (que no reside en el edificio, que el sótano de su propiedad tiene un uso mixto -almacén y plazas de garaje- y que el sótano está liberado de la mayoría de los gastos), son absolutamente inocuas a la finalidad pretendida, especialmente, porque viene a reconocer de forma expresa la corrección de las notificaciones hasta el año 2019, y ello aun cuando la Comunidad no varió el sistema; en fin, que las que no reconoce son precisamente las referidas a las obras a acometer en la fachada y ello a pesar de que, insistimos, asistió a la junta de 23 de mayo 2019, satisfizo las derramas aprobadas en la junta de 3 de diciembre 2019 y contactó con la administradora antes de celebrarse la junta de 25 de noviembre de 2025 para quejarse sobre el modo de su celebración.

QUINTO: Nulidad de la Junta celebrada en pandemia.

La apelante con cita a unas reflexiones doctrinales del Magistrado Don Vicente Magro, concluye que la administradora forzó una junta de propietarios a todas luces aplazable dado que no era urgente, tal se demostró posteriormente, junta que se pudo haber realizado mediante voto por correo y/o videoconferencia ya que no respetó las garantías de identificación y participación.

La normativa que en fecha 25 de noviembre 2020 regía en Galicia a los efectos de hacer frente a la crisis sanitaria en el marco del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, era el Decreto 179/2020 de 4 de noviembre, cuyo artículo segundo, referido a la permanencia de grupos de personas en espacios públicos o privados, establecía lo siguiente:

"1. Con efectos desde las 00.00 horas del 5 de noviembre de 2020, en el territorio de la Comunidad Autónoma de Galicia, excepto en los ayuntamientos citados en el punto 2, la permanencia de grupos de personas en espacios de uso público, tanto cerrados como al aire libre, quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, excepto que se trate de personas convivientes. La permanencia de grupos de personas en espacios de uso privado quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, excepto que se trate de personas convivientes.

En el caso de agrupaciones en que se incluyan tanto personas convivientes como personas no convivientes, el número máximo a que se refiere el párrafo anterior será de seis personas.

La limitación prevista en este punto no será de aplicación en el caso de actividades laborales, institucionales, empresariales, profesionales, sindicales, de representación de trabajadores y administrativas, actividades en centros universitarios, educativos, de formación y ocupacionales, así como en el caso de la práctica del deporte federado, siempre que se adopten las medidas previstas en los correspondientes protocolos de funcionamiento.

Respecto a las actividades previstas en el anexo I de la Orden de 4 de noviembre de 2020, serán de aplicación las limitaciones de capacidad máxima y/o de número máximo global de personas asistentes o participantes previstas en él. La limitación de grupos de un máximo de seis personas, excepto convivientes, contenida en este punto 1, solo se aplicará a los límites específicos para actividades grupales recogidos en dicho anexo.

2. En los ayuntamientos de A Coruña, Arteixo, Lugo, Pontevedra, Poio, Marín, Santiago de Compostela, Teo, Ames, Vigo, Ferrol, Narón, Fene, Neda, Ourense, Barbadás, Verín, O Carballiño y Vimianzo, en los cuales se mantiene hasta las 00.00 horas del 7 de noviembre de 2020, la medida, prevista en el punto segundo del Decreto 178/2020, de 30 de octubre, de que la permanencia de grupos de personas en espacios de uso público, tanto cerrados como al aire libre, y en espacios de uso privado, queda limitada a los grupos constituidos solo por personas convivientes.

Desde las 00.00 horas del 7 de noviembre de 2020, la permanencia de grupos de personas en espacios de uso público, tanto cerrados como al aire libre, y en espacios de uso privado, quedará limitada a los grupos constituidos solo por personas convivientes, a todos los ayuntamientos enumerados en los puntos 1 y 2 del punto primero de este decreto.

La limitación prevista en este punto 2 no impedirá la reunión con personas no convivientes que se produzca por motivos de asistencia y cuidado, incluido el acompañamiento a mayores, menores, dependientes o personas con discapacidad, o por causa de fuerza mayor o situación de necesidad.

Asimismo, esta limitación no será aplicable en el caso de actividades laborales, institucionales, empresariales, profesionales, sindicales, de representación de trabajadores y administrativas, actividades en centros universitarios, educativos, de formación y ocupacionales, así como en el caso de práctica de deporte federado, siempre que se adopten las medidas previstas en los correspondientes protocolos de funcionamiento.

Tampoco resultará de aplicación en aquellas actividades en el anexo II de la Orden de 4 de noviembre de 2020 que puedan desarrollarse en los ayuntamientos indicados respecto a las cuales se considere expresamente la posibilidad de que los grupos sean de convivientes y no convivientes".

Dejando de lado la inconstitucionalidad de alguno de los preceptos del Real Decreto 926/2020 ( STC 148/2021, de 14 de julio), lo cierto es que cuando se celebró la junta de propietarios aquellos eran eficaces y aplicables, además la declaración de inconstitucionalidad no afecta a "pretensiones singulares de revisión fundadas exclusivamente en la inconstitucionalidad apreciada, cuando no concurran otros motivos de antijuridicidad".De manera que, tal resulta de lo anterior y de la normativa estatal -de hecho viene así lo viene a reconocer la apelante-, a 25 de noviembre 2020 no existía una normativa específica ad hoc que resolviera las lagunas que existían en las comunidades de propietarios acerca de lo que se podía hacer y lo que no, hasta el punto de que las órdenes ministeriales que se fueron aprobando durante las distintas fases, y que regulaban aquellas actividades que se podían llevar a cabo, hacían mención a la posibilidad de celebrar algunas reuniones en eventos, congresos y demás, pero sin que quedara claro si las juntas de propietarios quedaban activadas, o permitidas, en esa situación, especialmente a partir del 21 de junio 2020 en que se alzó el confinamiento y se pasó a lo que se vino a denominar "la nueva normalidad". Con el problema sobre la mesa las comunidades de propietarios acogieron diversas soluciones, la más común fue la de celebrar las juntas por videoconferencia, pero esta posibilidad chocaba con el problema de que no todos los comuneros disponían de medios telemáticos, de ahí que otras comunidades, como sucedió con la litigiosa, hubiesen optado por la junta presencial garantizando las medidas de seguridad aplicables en cada momento.

En efecto, en el caso como ya puso de manifiesto la Juzgadora de instancia, la celebración de la junta en noviembre 2020 tenía carácter urgente pues se trataba de realizar unas obras acordadas en juntas anteriores, obtener una posible subvención cuyo plazo se aperturaba el 2 de enero 2021 y apoderar para tal finalidad al presidente, razón por la cual la junta se celebró subdividida en tantas reuniones como plantas tiene el edificio y con intervalos de 20 minutos, garantizando la correcta identificación y participación de todos, de manera que se limitó el número de personas en espacios reducidos, sin trasgredir, en consecuencia, la normativa vigente en el momento concreto en que se celebró la junta y observando las prevenciones que el art. 3.4 del RDL 8/21 vino a establecer posteriormente "[...] la junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad de cada momento aplicables".

Por todo ello, el sistema de adopción de acuerdos se aplicó en un momento temporal en el que las normas de la LPH sobre reunión en junta de propietarios no eran aplicables por entrar en contradicción con el Real Decreto que declaró el estado de alarma. Y, por ello, no se pueden considerar infringidas normas que no eran aplicables cuando se adoptaron los acuerdos.

SEXTO: La Junta no podría demorarse.

Combate la apelante la afirmación contenida en la Sentencia apelada de que la junta no podía demorarse porque se podría perder la opción de acudir a la ayuda pública, no obstante, la resolución no tiene en cuenta que las restricciones iban a finalizar el 4 de diciembre 2020, que el plazo de subvenciones comenzaba el 2 de enero de 2021 y finalizaba el 31 de julio de ese año, además, pasados dos años y medio después la Comunidad no ha acometido las obras e incluso ha decidido abandonar la subvención y volverla a solicitar el año que viene.

Decíamos que una de las razones de la convocatoria fue la posibilidad de obtener una subvención y, aunque es cierto que el plazo de inicio era el 2 de enero 2021 y que concluía el 31 de julio, la concesión dependía del orden de solicitudes y las solicitudes precisaban de una abundante documentación y de la apoderación del presidente, por lo tanto, la convocatoria de la junta en noviembre no puede decirse que fuese injustificada, de hecho en el informe pericial de Don Hilario de fecha 3 de febrero de 2022 se recoge que se ha solicitado subvención y que la misma se ha concedido a los propietarios que se han adherido a la misma, subvención que asciende a 60.668,24 euros, lo que cubre el 35% del presupuesto de la obra, a lo que se añade el ahorro energético que sitúa en un 30% según el I.D.A.E.

SEPTIMO: La Junta de 25 de noviembre de 2020 es no garantista.

Dicha afirmación la sustenta la apelante en que la junta se celebró fragmentada por pisos y períodos sucesivos de 20 minutos.

Ya hemos dicho que ni el R.D. 926/2020 de 25 de octubre ni el Decreto 179/2020 prohibieron la adopción de acuerdos de las juntas de propietarios, dado que el art. 7 contenido en la primera norma únicamente limitó la permanencia de grupos de personas en espacios de uso privado a que no se superase el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes, ni tampoco lo hizo el Decreto 179/2020 de 4 de noviembre, de manera que la junta celebrada en la forma que en que se llevó a cabo, es decir por plantas y con una asistencia máxima de 5 personas por planta (propietarios letras DIRECCION004, DIRECCION005, DIRECCION006, el presidente y la administradora), de suerte que se anulaba el riesgo de contagio, no se puede decir que no fuese garantista, de hecho la celebración de la misma el 25 de noviembre 2020 en la forma indicada se celebró sin incidencia o contagio alguno, al menos no se ha acreditado tal cosa por la ahora apelante.

OCTAVO: Motivo de impugnación sumado al genérico.

Insiste la apelante en que la Junta no debió celebrarse por ser una imprudencia dada la situación de pandemia.

Ignoramos dónde radica la imprudencia por cuanto nada se ha acreditado en orden a que la junta celebrada en la forma que se ha indicado haya conllevado un riesgo objetivable de contagio.

NOVENO: Obra necesaria o mejora.

Aduce la apelante que en la Audiencia Previa se fijó como hecho controvertido lo anterior, nada se dijo de la eficiencia energética, ni mucho menos de los puentes térmicos, además la Comunidad demandada no acreditó la necesidad de las obras.

En cuanto a la necesidad de las obras, a pesar de que el informe aportado por la demandante concluye que las obras de renovación de la fachada no son obras necesarias, sino de mejora, lo cierto es que la fotografía de la fachada posterior y lateral del edificio que se adjunta al informe del perito Sr. Mario propuesto por la demandante permite observar grandes manchas de color negruzco que con independencia de que sean producto de escorrentía de las aguas de las precipitaciones, lo cierto es que muestra un estado deplorable de la fachada, a lo que hay que añadir los siniestros por agua localizados en la fachada principal y afectantes a las viviendas B, daños que tampoco desconoce el perito, como tampoco desconoce que la fachada carece de cámaras de aire. Mientras que el informe del perito Don Hilario pone de manifiesto la existencia de humedades por puentes térmicos que afectan a todas las fachadas y viviendas, es decir no solo a las B, de ahí la necesidad de actuar sobre ellos de acuerdo con el Código Técnico de la Edificación para así solucionar tanto las patologías que afectan a diferentes elementos de la edificación como mejorar las perdidas energéticas, razones por las cuales propone la remodelación de las fachadas mediante un sistema de aislamiento térmico exterior (S.A.T.E.) por ser un sistema impermeable al agua y permeable al vapor de agua. Este último perito afirmó también que las obras no consisten en una mejora sin más, sino que su finalidad es resolver un problema que padecen la totalidad de las viviendas en las zonas de fachadas debido a la existencia de puentes térmicos que provocan la presencia de humedades por condensación.

Por su parte el perito-testigo Sr. Manuel que elaboró el IEE reconoció la existencia de filtraciones no determinantes de inhabitabilidad, como también reconoció que la existencia de una IEE favorable es compatible con la existencia de puentes térmicos, ya que lo que comprueba es la existencia de grietas grandes (que entre un puño), posibles desprendimientos y que las filtraciones no provoquen inhabitabilidad. A mayores de lo anterior también manifestó que se trata de un edificio de los años 60 y que la fachada esta al fin de su vida útil, reconoció que las viviendas tenían condensaciones, que pueden ser de dos tipos, por causa de la fachada o por falta de ventilación, pero en este caso concreto las condensaciones no eran por falta de ventilación, sino por la fachada, de manera que para solucionar esos problemas es necesario cambiar la fachada, colocando S.A.T.E. u otro sistema similar, terminando por reconocer que las obras que pretendía realizar la Comunidad demandada en la fachada eran necesarias y no de mejora, por cuanto su necesidad viene dada para evitar puentes térmicos, pequeñas filtraciones y mejorar la eficiencia energética.

En fin, que la fachada está en estado de término, que hay que cambiarla, que la tela asfáltica tiene bombeo y que hay que cambiarla, que la condensación por puente termino es necesario arreglarla y que solo se soluciona con la obra propuesta, lo reconoció incluso el representante legal de Gaserco, testigo-perito propuesto por la ahora apelante, al igual que manifestaron otras vecinas al declarar como testigos poniendo de manifiesto los daños por humedades que venían padeciendo en sus viviendas.

Por lo tanto, necesariamente hemos de coincidir con la Juzgadora en que la obra que pretende acometer la comunidad demandada es necesaria para atajar los problemas de condensaciones generalizadas provocadas por el puente térmico, que se trata de fachadas de los años 60 que están al final de su vida útil y además la obra va a suponer una mejora en la eficiencia energética de la totalidad del edificio.

Por último, no es de recibo que se afirme en el recurso que nada se dijo de los puentes térmicos y de la eficiencia energética, pues la primera patología y el logro a conseguir con la obra ya se inferían de la contestación a la demanda y, desde luego, del informe pericial que se adjuntó a la misma.

DECIMO: Defectos de las actas.

Reitera la apelante en esta alzada que las actas no identifican a los vecinos morosos, que no se identificó el nombre de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los acuerdos, no informan si es posible el voto presunto, no son fiel reflejo de lo realmente ocurrido y tampoco fueron ratificadas ni subsanadas en la siguiente junta.

Se ha de partir de la idea que aunque no se cumpliesen las formalidades exigidas por la ley en la redacción del acta, no puede olvidarse que no todos los defectos formales llevan acarreado el vicio de nulidad, sino que la omisión de las formalidades ha de examinarse en relación con la naturaleza y circunstancias del acuerdo de que se trate, para verificar la trascendencia que su falta haya podido tener en la validez del mismo, porque no se está alegando que no se adoptase con las mayorías que exige la ley, sino sólo que no se documentó adecuadamente ( SAP de Barcelona de 23 de enero 2014).

Además, de entrada, la posible nulidad del acta no acarrearía, sin más, la de los acuerdos en la junta adoptados, pues el acta es únicamente un medio de prueba de los datos recogidos en ella y de los acuerdos adoptados, según el contenido recogido en el artículo referido, careciendo de eficacia constitutiva respecto de ellos. En este sentido se pronunció, por la STS de 2 de marzo de 1992 "se atribuye al acta de la junta un carácter constitutivo de los acuerdos que no posee; es mero reflejo de los mismos ( artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ) y sólo se puede reflejar lo que ya existe. El acta podrá servir como prueba preconstituida, pero en modo alguno la única admisible; la solemnidad "ad probationem" no se establece expresamente por la Ley de Propiedad Horizontal , y por su importancia procesal no puede interpretarse el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en ese sentido".Las actas de las juntas no son constitutivas: el acuerdo es el que se adopta realmente en la junta de propietarios, aunque en el acta no se recoja fielmente ( STS de 2 de marzo de 1.992 y 19 de julio de 1.993).

Hay que tener en cuenta que las acciones de impugnación de las juntas celebras el 23 de mayo 2019 y el 3 de diciembre 2019 fueron desestimadas por caducidad y este pronunciamiento va a ser objeto de confirmación. Como también hay que partir que la realización de obras en la fachada con composite han sido el resultado de los acuerdos aprobados en la junta de 23 de mayo 2019, de hecho en la junta de 25 de noviembre 2020 el orden del día tercero versaba sobre la presentación y aprobación del presupuesto de rehabilitación de fachadas, cuota extra resultante y autorización al presidente para solicitud de subvenciones y firma de documentación necesaria, es más, se aclaraba en dicho punto del orden del día que se daba continuidad a los acuerdos adoptados en las juntas de 23 de mayo 2019 y 3 de diciembre 2019, presentando al efecto seis presupuestos de rehabilitación de fachadas que fueron sometidos a la votación de los presentes dando como resultado la aceptación de la oferta de Galserco Fachadas, S.L. por mayoría de los asistentes.

Pues bien, en la referido acta (25 de noviembre 2020), a los efectos del art 19 de la LPH constan todos los requisitos legales, incluido el nombre de los que votan a favor y en contra con su respectiva cuota de participación a efectos del cómputo. En el acta no se expresa los propietarios privados del derecho de voto por no estar al corriente del pago de cuotas como exige el art 15.2 de la LPH pero esa mera irregularidad es irrelevante cuando no se ha acreditada la existencia de morosos que hubieran acudido a la junta, de manera que ninguna alteración en votos y porcentaje de cuotas puede producirse, además es un defecto subsanable pero irrelevante de cara al acuerdo enjuiciado, pues no se ha alterado el cómputo de los votos y coeficientes.

Para hay más, el mecanismo de adopción de acuerdos adoptado en la junta de 25 de noviembre 2020, considerado válido (y asumido como válido por el posterior Real Decreto-ley 8/2021 ) ni siquiera requiere de identificación de lugar de celebración (según el art. 3.3 del Real Decreto-ley se entiende adoptado el acuerdo en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador) ni los asistentes ni cualquier otro requisito formal que guarde relación con la intervención personal. Solo se requiere identificar quiénes votaron y quiénes no y el sentido del voto de cada participante en la votación, extremos que se reflejan en el acta.

DECIMOPRIMERO: Aprobación de derrama.

Alega la apelante que la reacción del comunero no es exigible hasta que se determine la naturaleza de las obras y se apruebe la derrama final. No es cierto que en junta de 23 de mayo de 2019 se hubiese aprobado el cambio de fachada.

La lectura del punto 4 del orden del día de la junta celebrada el 23 de mayo 2019, así como el acta -junta a la que reiteramos asistió la demandante-, no dejan lugar a dudas de que en la misma se aprobó por unanimidad el aislamiento de las fachadas con composite, dejando para la junta siguiente la elección del arquitecto que dirigiría las obras y las cuotas extras al objeto de ir haciendo fondo para la rehabilitación de la fachada, por lo tanto, no tiene sentido el motivo impugnatorio de la apelante, especialmente, porque en la junta posterior celebrada el 3 de diciembre de 2019, de conformidad con lo acordado en la anterior, se aprobaron las correspondientes derramas, las cuales incluso fueron abonadas por la demandante.

DECIMOSEGUNDO: Caducidad de las acciones.

Sostiene la apelante que la acción de nulidad ejercitada es imprescriptible por incumplir normas imperativas y afectar a los elementos esenciales, pero, en cualquier caso, al haber recibido todas las actas el 4 de enero de 2021, ninguna de las acciones ejercitadas ha caducado.

El art. 18.3 LPH establece respecto de la acción de impugnación de los acuerdos comunitarios ante los Tribunales que: "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

Respecto al sistema de impugnación la posición mayoritaria viene considerando la necesidad de distinguir entre aquellos acuerdos cuya ilegalidad viene determinada por la infracción de alguno de los preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los estatutos de la comunidad, los cuales son susceptibles de sanación por efecto de la caducidad sobrevenida de la acción de impugnación, siendo provisionalmente ejecutivos, de acuerdo con lo prevenido en los apartados 3 y 4 del citado art. 18; y aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, salvo que en ella se establezca un efecto distinto para el caso de contravención, por ser contrarios a la moral o al orden público, o por implicar un fraude de ley, han de ser considerados como radicalmente nulos y por tanto no susceptibles de subsanación o convalidación por el paso del tiempo, en virtud de lo dispuesto con carácter general en el art. 6.3 del Código Civil ( STS 26 junio 1998, 5 mayo 2000, 7 marzo 2002 y 25 enero 2005).

En el caso es incuestionable que estamos ante acuerdos meramente anulables y no radicalmente nulos, de ahí que las juntas celebradas el 23 de mayo 209 y el 3 de diciembre de 2019 están claramente caducadas, la primera porque la actora estaba presente en la Junta y desde su celebración transcurrió más de un año, al igual que la segunda dado que el acta le fue notificada el 10 de diciembre de 2029, tal y como se establece en sentencia apelada.

DECIMOTERCERO:No imposición de costas.

Considera la apelante que existen dudas de hecho y de derecho sobre la junta de propietarios celebrada en pleno estado de alarma.

Ninguna duda aprecia la Sala en torno a unas supuestas dudas de hecho o derecho, de ahí que rija en su plenitud el criterio del vencimiento objetivo.

DECIMOCUARTO:Las costas procesales de esta alzada se imponen a la parte apelante ( art. 398 LEC) .

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.