Sentencia Civil 399/2025 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 6, Rec. 137/2025 de 17 de septiembre del 2025

PRIMERO.-La sentencia dictada en la instancia estima íntegramente la demanda interpuesta por DÑA. Esmeralda en su condición de propietaria de la vivienda DIRECCION002 Y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE OVIEDO contra la COMUNIDAD HEREDITARIA DE D. Carmelo propietaria de la vivienda DIRECCION001 ubicada encima de la demandante, al resultar en valoración conjunta de las periciales de autos que la única solución a los problemas de filtraciones es la que propone la parte actora al ser pausible las explicaciones de la perito de la parte actora que indica que en tanto no se produzca la impermeabilización completa de la terraza seguirán los problemas.

Es interpuesto recurso de apelación por la parte demandada alegando, en primer lugar infracción del art. 218 y 348 LEC. Y error en la valoración de la prueba en cuanto a la antigüedad, origen de las filtraciones y posibles reparaciones.

SEGUNDO.-La denunciada de la falta de motivación suficiente debe ser rechazada.

La motivación de las sentencias ha de ponerse en relación con la previsión contenida en el apartado 1º del art. 218 LEC que establece la exigencia legal de exhaustividad de las sentencias al decir que estas "harán las consideraciones que exijan las pretensiones deducidas oportunamente por las partes", y hay incongruencia por omisión cuando la resolución judicial falta a esa exigencia legal de exhaustividad

Es doctrina consolidada del Tribunal Constitucional, tal como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 14ª, de 15 de abril de 2000, "por lo que se refiere a la incongruencia omisiva STC 20/1982, de 5 de mayo, SSTC 158/2000, de 12 de junio; 309/2000, de 18 de diciembre; 82/2001, de 26 de mayo; 205/2001, de 15 de octubre; 141/2002, de 17 de junio), que no toda falta de respuesta a las cuestiones planteadas por las partes produce una vulneración del derecho a la tutela efectiva, y que tales supuestos no pueden resolverse de manera genérica, sino que es preciso ponderar las circunstancias concurrentes en cada caso para determinar, primero, si la cuestión fue suscitada realmente en el momento oportuno ( SSTC 1/2001, de 15 de enero,; 5/2001, de 15 de enero), y, segundo, si el silencio de la resolución judicial representa una auténtica lesión del derecho reconocido en el artículo 24.1 CE osi, por el contrario, puede interpretarse razonablemente como una desestimación tácita que satisface las exigencias de la tutela judicial efectiva. Para ello debe distinguirse entre lo que son meras alegaciones o argumentaciones aportadas por las partes en defensa de sus pretensiones y estas últimas en sí mismas consideradas.

Respecto de las alegaciones, y salvo que se trate de la invocación de un derecho fundamental ( STC 189/2001, de 24 de septiembre), puede no ser necesaria una respuesta explícita y pormenorizada de todas ellas, pudiendo bastar, en atención a las particulares circunstancias concurrentes, con una respuesta global o genérica, aunque se omita respecto de alegaciones concretas no sustanciales. Respecto de las pretensiones, en cambio, la exigencia de respuesta congruente se muestra con todo rigor, sin más excepción que la de una desestimación tácita de la pretensión, de modo que del conjunto de razonamientos de la decisión pueda deducirse, no ya que el órgano judicial ha valorado la pretensión, sino además los motivos de la respuesta tácita (por todas, STC 85/2000, de 27 de marzo ).

Sobre el alcance y finalidad de este deber de motivación, es pormenorizadamente resumido en la STS de 24 de enero de 2019, con amplia cita de precedentes, que al respecto tras razonar que "...la motivación es una exigencia constitucional establecida en el art. 120.3 C.E Este deber es jurisdiccional y forma parte del derecho a la tutela judicial efectiva porque está prohibida la arbitrariedad del juez y la forma de controlar la racionalidad de las decisiones se efectúa por medio de la motivación, y todo ello para evitar que el derecho a la tutela judicial efectiva sufra una lesión", respecto al contenido de este derecho, destaca que "La respuesta a las peticiones formuladas en la demanda no debe ser ni extensa ni pormenorizada, pero sí debe estar argumentada en derecho, puesto que el juez no puede decidir según su leal saber ni entender, sino mediante el recurso al sistema de fuentes establecido, tal como dispone el art. 1.7 del Código Civil, lo que deriva de la sumisión de los jueces a la ley, establecida en el artículo 117.1 C.E." y ser "...suficiente, sobre la base del cumplimiento de una doble finalidad: la de exteriorizar el fundamento de la decisión adoptada, haciendo explícito que responde a una determinada interpretación del derecho, así como la de permitir su eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos".

Se concluye por ello en la misma, que "...deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que han determinado aquélla ( SSTS de 29 de abril de 2009 , 9 de julio de 2010 y 22 de mayo de 2014). No es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte, según doctrina reiterada".

De acuerdo con la doctrina jurisprudencial constitucional expuesta, la sentencia recurrida si bien de manera parca no carece de falta de motivación pues basta examinar la fundamentación de la misma para determinar las razones de la estimación de la demanda y el acogimiento de las conclusiones de la pericial de la parte actora y el método de reparación.

TERCERO.-Antes de entrar en la cuestión de fondo propiamente dicha y a la vista que la sentencia de instancia que acoge en su íntegramente el suplico de la demanda cuya primera propuesta es eliminar por completo el volumen ampliado sobre la edificación original.

Con carácter general la Sala 1ª del TS ha declarado (entre otras, y a título de ejemplo SSTS de 17 de marzo de 2011, 17 de febrero de 2010, 15 diciembre de 2008) que el art. 12 LPH en relación con la regla 1ª del art. 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo.

Igualmente debemos decir de partida que, efectivamente, las fachadas y muros son elementos comunes por naturaleza, como los enumera el art. 396 del código civil, en relación con el art 1 de la Ley de Propiedad horizontal, siendo el sostén de la edificación, delimitador del espacio, total o parcial, del inmueble, exigiendo para su reforma o alteración el consentimiento de los propietarios ( arts. 7, 12 y 17.1 LPH) .

La acción ejercitada en la demanda no fue la reivindicatoria que contempla el segundo párrafo del artículo 348 CC («el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla») sino la acción que deriva del régimen establecido en los 7, 9 y 12 LPH (que regulan el deber que pesa sobre todos los comuneros de respetar los elementos comunes, con uso adecuado de los mismos que no comporte su alteración) al objeto de impedir el aprovechamiento privativo de un elemento común por parte de un comunero, sin consentimiento unánime de los demás, y de lograr la reposición de ese elemento a la situación originaria.

Y siendo una cuestión expuesta pero no controvertida, la referida a la existencia o no de consentimiento para considerar ilícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes, y, en el caso enjuiciado, a la posibilidad de deducir dicho consentimiento tácito de la falta de acción durante largo tiempo, es decir, de la aquiescencia o tolerancia respecto de la situación de hecho creada y mantenida.

El consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito. No obstante, el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por la Sala 1ª del TS que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de estas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento.

Se sostiene en la demanda que la cubrición de la terraza de la vivienda DIRECCION001 lo que fue en fecha que no puede precisarse, sin que conste en el Libro de actas de la comunidad solicitud ni autorización para dicha obra, pero que desde la realización de las obras efectuadas en la terraza y desde el año 2006 viene sufriendo problemas de humedad la vivienda sita en el DIRECCION002 propiedad de la actora, por lo que pese a dicha situación y durante el transcurso de casi 20 años en que aparecieron los problemas, no consta que por parte de la comunidad se iniciara actuación para declarar ilegal una obra ejecutada que modifica elementos comunes y ,además, causa problemas a un comunero, por lo que debe entenderse que hubo un consentimiento tácito. Cuando además la retirada de esa cubrición y los elementos existentes en ella, no se realiza sobre el planteamiento de su falta de autorización, sino en atención a los daños que causa a la vivienda inferior, por lo que la propuesta genérica de devolver la terraza a su estado original no es posible.

Por lo que con estas premisas, lo que debe examinarse y partiendo de la existencia de unos daños, que no son negados, es el origen y la forma más adecuada de subsanación, a fin de que la vivienda deje de sufrir problemas de filtraciones.

CUARTO.-Para la adecuada resolución de la litis resulta conveniente dejar expuestos los siguientes datos fácticos.

La actora Dña. Esmeralda es propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION002 de Oviedo.

La comunidad hereditaria demandada es propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION001 de Oviedo, ubicada justamente encima de la vivienda de la actora. La vivienda cuenta con una terraza de 53 metros cuadrados, que si bien originariamente estaba totalmente descubierta, a posteriori, en fecha que se desconoce, fue cubierta en su mayor parte, quedando únicamente a descubierto una franja paralela a la calle.

La actora viene sufriendo problemas de humedad en su vivienda según se manifiesta en su demanda desde el año 2006. Consta ya del año 2015 informe pericial realizado por D. Pedro Francisco y D. Artemio en donde concluyen que: "Los resultados de los ensayos efectuados sobre el faldón del tejado parecen indicar que los graves problemas de humedad que sufre el piso DIRECCION002 se deben a las filtraciones de agua procedente de la cubierta, que se filtra bajo las tejas y la impermeabilización, y por gravedad alcanza el forjado de techo del inmueble citado. Por otra parte, la ajustada pendiente y los defectos observados en la cumbrera del faldón situado frente al parque de San Francisco, combinados con su importante exposición a los vientos y al agua, explicarían la penetración del agua a través de las tejas.

En el año 2017 se realiza un nuevo informe por parte de Dña. Maribel que concluye: "A la vista de las pruebas realizadas en la cubierta del edificio, se determina que el origen de las filtraciones de agua está en la escasa sección de todos los elementos que conforman la evacuación de pluviales existente. Este hecho se produce como consecuencia de la modificación del sistema de evacuación original del edificio".

Y plantea tres posibles soluciones:

1.- Restitución a su estado original: para poder restituir las salidas de agua a su estado original, sería necesario desconectar la salida de aguas procedente del jacuzzi instalado en el DIRECCION001, llevar la citada bajante hasta la cubierta y conectarla con el canalón existente. También sería necesario reconstruir la salida hacia la otra bajante de modo que su diámetro sea mayor que el que hay en la actualidad. Esta solución implicaría obras en el interior de la vivienda correspondiente al DIRECCION001, en la zona del jacuzzi, que está toda ella revestida con aplacados de mármol y espejos, y en la zona interior de la otra bajante. Sin embargo, esta actuación no corrige la escasa sección que tiene el canalón de recogida de aguas de la cubierta del edificio que en días de fuertes lluvias rebosaría hacia el faldón de la otra cubierta.

2.- Sustitución de la bajante por otra de mayor sección: sustituir la bajante que en la actualidad está en servicio por otra de mayor sección de modo que compense la anulación de la otra bajante original del edificio. En este caso también sería necesario reconstruir la salida existente del canalón hacia la bajante. Las obras se realizarían en la cubierta, en la zona cubierta de la terraza del DIRECCION001, en el DIRECCION002 Y en el exterior del edificio hasta la primera planta, donde la bajante pasa a ser interior.

3.- Modificación del sistema de pluviales actual: consistente en anular el canalón de pequeña sección existente entre ambas cubiertas para lo cual habría que rellenar el mismo e impermeabilizar toda la zona, incluso modificando un poco la pendiente de la parte baja del faldón de la cubierta original de teja cerámica para coger el nivel de la parte superior de la nueva cubierta y que, de este modo, vierta el agua de una cubierta a la otra. Impermeabilización bajo teja cerámica para evitar entrada de agua debido a que la zona superior de los lucernarios dificulta la caída del agua y podría retornar hacia arriba bajo las tejas. Sustitución del canalón exterior de la cubierta nueva por otro de mayores dimensiones, pues tendría que conducir el agua de las dos cubiertas. Conexión de la bajante anulada al nuevo canalón, de forma que el inmueble vuelva a contar con dos bajantes como tenía antes de la ejecución de las obras de la terraza del DIRECCION001.

De ellas señala que, la tercera opción sería la que garantizaría la solución definitiva al problema actual.

Pese a las intervenciones realizadas el problema persiste, aportándose un nuevo informe pericial en el año 2022 realizado por Dña. Guillerma, que respecto a las filtraciones actuales reseña que "La terraza descubierta, tal y como se encuentra en la actualidad, carece de condiciones geométricas para poder ejecutar una correcta impermeabilización pues la impermeabilización no se aplica únicamente en la base de la terraza sino también en la parte inferior de las paredes perimetrales a la terraza, en este caso no es posible una correcta impermeabilización, pues, en todo lo largo de la cristalera la carpintería ligera existente ejecutada como cierre vertical de la terraza, llega casi hasta el suelo. Además, la existencia de grandes maquinas a ambos lados de la terraza hace imposible una correcta impermeabilización y correcto mantenimiento de sumideros. Aunque si se ha impermeabilizado el peto de fábrica bajo la barandilla, ello no surtirá mucho efecto pues la pendiente de la cubierta plana (terraza) está en sentido inverso. Sólo se ha localizado un sumidero, diminuto, sin proteger y de muy difícil acceso para su limpieza, todo ello hace suponer que, cuando llueve mucho, la cubierta se embalsa. Por lo que propone como solución a la vista del estado actual de los elementos constructivos que conforman la terraza descubierta no cabe otra opción que levantar el cerramiento de cubierta existente (ejecutado tras la construcción del edificio sin ningún tipo de rigor técnico) para ensanchar la zona actualmente descubierta de forma que el agua de lluvia que caiga sobre la terraza, una vez realizada una correcta ejecución de pendientes, desagüe por gravedad a los sumideros originales (y comunitarios del edificio). Se deberá volver al número de sumideros original, dos, uno a cada extremo, de diámetro acorde a la sección de la bajante y con rejilla de protección anti atascos.

Por el perito Sr. Jenaro en su informe de febrero de 2023 considera que el problema no proviene de la terraza no cubierta, sino de más arriba, es decir, de la cubierta del cuerpo añadido, muy deteriorada y que como consecuencia provoca los daños en la vivienda del DIRECCION001 y del DIRECCION002. El problema tiene su origen en una cubrición de tégola asfáltica ya muy desgastada por el paso del tiempo, que requiere un cierto mantenimiento y aquí no se ha producido. Solo ha habido determinadas reparaciones sobre ella, al observarse humedades en la vivienda inmediatamente inferior, la de la demandada, pero sin ningún esmero.

Apareciendo de nuevo filtraciones en el mes de mayo de 2024, se acometen por la propiedad de la vivienda del DIRECCION001, unas nuevas obras a realizar sobre la cubierta del volumen añadido sobre la terraza original, no sobre la parte descubierta.

Lo que llevó a la emisión de un informe ampliatorio por parte del Sr. Jenaro, en donde constata la presencia de la humedad y gotera en el salón, en la misma posición que se encontraba en febrero de 2.023. Las demás humedades de la vivienda no se han vuelto a manifestar.

Respecto de esa gotera señala en su informe que la canaleta que sirve de carril por donde discurre la puerta corredera, dispone de unos agujeros para evacuar el agua que pueda deslizarse por el cristal de las puertas y que se acumula en ella. Dichos agujeros están taponados por la suciedad y no disponen de salida al haberse cegado con la aplicación de la poliurea impermeabilizante en la terraza exterior. A su vez observa que en la posición vertical de la aparición de la gotera, la pieza de plástico que envuelve interiormente el perfil de la corredera y en donde están perforados los agujeros de evacuación, está deformada.

Frente a ello, la Sra. Guillerma realiza una ampliación tras las últimas actuaciones y la solución del Sr. Jenaro y señala que no es posible garantizar la estanqueidad de la terraza DIRECCION001 para evitar filtración en la vivienda DIRECCION002 sin levantar la zona de terraza descubierta y la zona de terraza cubierta ya que esta última no cuenta con las características físicas para poder impermeabilizarse correctamente, lo que supone volver a la situación original del edificio, tal cual se proyectó y para lo que obtuvo la licencia municipal de obras.

QUINTO.-Con independencia y además de la culpa extracontractual que instituye el artículo 1.902 del Código Civil, como correlativa a las obligaciones que a cada propietario impone el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal de mantener en buen estado de conservación su propio piso e instalaciones privativas (apartado b), consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble( apartado c), permitir la entrada a dichos efectos, observar la diligencia debida en el uso del inmueble y resarcir los daños y responder de las infracciones cometidas, incluso por quien ocupe su piso.

En concreto, el art. 9.1.a) LPH indica literalmente, como obligación de cada propietario

"Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder".

En consecuencia, además de imponer una obligación de prevención relativa a su deber activo de conservar sus instalaciones privativas para no perjudicar a la comunidad o a los demás propietarios, reconoce expresamente su obligación de resarcir los que se ocasionen por su descuido en el cumplimiento de su deber.

La sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Diciembre de 2009 establece que "Las obligaciones contenidas en el artículo 9 van dirigidas a los propietarios en general de viviendas y locales sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal y lo que determina la responsabilidad establecida en el apartado 1 g) no es más que una reafirmación de los restantes apartados del artículo, incluido el apartado 1 a), de respetar con la diligencia debida las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, y de responder frente al resto de los titulares de las "infracciones cometidas y de los daños causados".

A la vista de lo expuesto, y no negándose la existencia de filtraciones en la vivienda de la actora y la responsabilidad de dicha filtración sobre la propiedad de la vivienda situada encima, el recurso queda centrado en la entidad de las obras a realizar para solventar de manera definitiva el problema de filtraciones que viene sufriendo desde hace años.

Tras la realización de unas nuevas obras habiéndose producida la reparación de la cubierta por la parte de arriba impermeabilizando la zona cubierta, existiendo ya un único punto de entrada de agua, es evidente, pues así lo ha reconocido el Sr. Jenaro en su informe ampliatorio que la entrada de agua al salón procede de la zona descubierta de la terraza en donde también coincide la Sra. Guillerma, proponiendo en su informe ampliatorio la solución antes expuesta.

Tanto la Sra. Maribel como la Sra. Guillerma consideran que la solución definitiva es la impermeabilización de toda la terraza tanto en la parte exterior como interior, pues la misma tiene que ser continúa y rematada en todo su perímetro que ahora no es posible por la existencia de puertas correderas para darle la pendiente correcta y el solapamiento correcto, reponiendo la terraza a su estado original, siendo inviable la propuesta del Sr. Jenaro al no tener altura. En tanto que el Sr. Jenaro sostiene que sí es posible, siendo suficiente colocar una balsa nueva picar el recrecido que no afecta a los forjados, que era una de las objeciones de la Sra. Guillerma y subir la tela asfáltica hasta la carpintería.

Con estos mimbres, y constatado en el informe pericial de la Sra. Guillerma que la pendiente de la terraza está inclinada hacia las puertas correderas que cuentan con un mínimo desnivel, la propuesta de reparación que realiza el Sr. Jenaro resulta a juicio del tribunal insuficiente, pues con las propuestas que realiza no se garantiza ni asegura una eliminación correcta del problema, por lo que debe realizarse, en la forma que los técnicos que lo realicen estimen conveniente, una correcta impermeabilización de la terraza descubierta, modificando la pendiente existente, de tal forma que las aguas fluyan hacia los sumideros, que han de reponerse al número original, con un diámetro acorde, de tal forma que se garantice la estanqueidad de la terraza descubierta, con todas las intervenciones que sean necesarias, incluso si es necesario actuar sobre el cerramiento existente, además de lo señalado por el Sr. Jenaro en su informe.

En este particular, y en la medida expresada, procede estimar en parte el recurso interpuesto y revocar la sentencia apelada.

SEXTO.-No procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias, en virtud de lo dispuesto en los arts. 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente