Sentencia Civil 285/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 6, Rec. 1803/2022 de 18 de septiembre del 2025

PRIMERO.-La representación procesal de COMPRODESA S.L., parte demandante en el juicio ordinario 668/2020 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 3 de Dos Hermanas, interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de la demanda presentada contra don Gervasio en solicitud de los siguientes pronunciamientos: a) declaración de resolución de contrato de compraventa de inmueble suscrito entre las partes el 13 de julio de 2006 por imposibilidad sobrevenida al frustrarse el objeto y la causa del contrato; b) declaración de que, como consecuencia de lo anterior, la parte demandada queda liberada de su obligación de transmisión de la referida finca a la actora por escritura pública, así como viene obligada a restituir a la actora las cantidades entregadas por esta con motivo de dicho contrato; c) condene a parte demandada a la devolución de la cantidad de 300.000 € que le fueron entregados como pago de parte del precio acordado.

Se exponía en demanda que la finca vendida, sita en Monachil, Granada, tenía una superficie reconocida de 4.401,26 metros cuadrados, finca que resulta descrita en el correspondiente apartado del expositivo del contrato privado de compraventa de la siguiente forma: "Parcela NUM000 del proyecto de reparcelación de la UE-1A descrito anteriormente y que tiene una superficie de 1.625,09 metros cuadrados, así como de otros 2.776,17 metros cuadrados que quedan fuera de la UE-1A y que lindan con la parcela NUM000 y con la DIRECCION000, tal y como se recoge en dicho proyecto de reparcelación"

Siendo intención de la demandante promover la construcción de un edificio con 289 apartamentos, aparcamientos y taquillas, en contrato se determinó un precio por metro cuadrado/techo de la finca que finalmente fueran verificados para la parcela, mediante documentación y actuaciones del Ayuntamiento de Monachil en cumplimiento de sus normas urbanísticas (Normas Subsidiarias de Planeamiento) y respetando tanto el Estudio de Detalle como el Proyecto de Reparcelación, entendiéndose inicialmente que iban a quedar reconocidos 15.200 metros cuadrados/techo, a razón de 1.803,04 metro cuadrado/techo, de tal forma que si resultara una superficie metro cuadrado/techo superior o inferior a esos 15.200, el precio establecido por las partes aumentaría o disminuiría en proporción a la posible diferencia resultante, para lo cual con carácter previo a la firma de la escritura de compraventa se recabaría por ambas partes la oportuna información acerca de la referida superficie del Ayuntamiento y en su caso de la Junta de Compensación constituida al efecto.

El antepenúltimo párrafo de la estipulación séptima indica al respecto lo siguiente: "Como se ha señalado anteriormente, se hace constar de forma expresa, que la presente compraventa se verifica en virtud de los metros cuadrados techo efectivamente se reconozcan a la parcela, entendiendo inicialmente que van a quedar reconocidos 15.200 m² techo, de tal forma que si resultara una superficie (metros cuadrados techo) superior o inferior a la indicada en el presente contrato privado, el precio establecido por las partes aumentará o disminuirá en proporción a la posible diferencia resultante. En tal sentido y con carácter previo a la firma de la reiterada escritura se recabará por ambas partes de la oportuna información acerca de la referida superficie del Ayuntamiento y en su caso de la Junta de Compensación constituida al efecto"

A efectos de lo pactado sobre el modo en que sería finalmente determinado el precio, la parte actora invoca también el contenido de un documento fechado el 20 de julio de 2006, en el que consta sólo una firma de don Gervasio, documento impugnado por parte demandada al no reconocer como propia esta firma. Se expone en el último párrafo de ese documento, que por otra parte habría sido elaborado para documentar el pago en efectivo a don Gervasio de la cantidad de 300.000 € por la que en el momento de contratar se le había entregado por la compradora un pagaré por dicho importe, que "Se hace constar que el precio de la compraventa ha quedado fijado en el contrato firmado en virtud de los metros cuadrados de techo efectivamente reconocidos, aclarándose por medio del presente documento que la verdadera voluntad e intención de las partes es que el precio quede fijado definitivamente en virtud de los metros cuadrados de techo contenidos en el proyecto de obra que obtenga licencia definitiva por parte del ayuntamiento, sirviendo el presente documento como novación del suscrito en fecha 13 de julio pasado en cuanto proceda; el resto de estipulaciones, términos y acuerdos pactados en el contrato inicial que no resultan expresamente novados por el presente documento, quedan íntegramente subsistentes, manteniendo su plena eficacia y vigencia, quedando sujetas las partes al contenido de las mismas"

Se exponía que la verificación de los metros cuadrados/techo efectivamente reconocidos a la parcela resultó del todo imposible de conocer, pues no se tuvo acceso a documentación o resolución administrativa sobre el asunto. Ello dio lugar a envío de burofax el 23 de enero de 2007 por el que se hacía saber al vendedor la necesidad de la documentación administrativa tendente a clarificar los aprovechamientos de las parcelas. Dicho burofax fue respondido por comunicación de 19 de marzo de 2008 en el que el vendedor imputaba a la compradora COMPRODESA S.L. incumplimiento contractual por no haber notificado emplazamiento para la elevación pública de la escritura de compraventa en la fecha límite prevista en contrato de 31 de enero de 2007.

Se señalaba finalmente en demanda que la anterior comunicación de parte vendedora dio lugar a que se encargara informe al gestor urbanista don Pascual, aportado con el escrito de demanda, en el que se informaba que la licencia de obra se convierte en el único mecanismo posible para constatar la edificabilidad materializable de la parcela, y se exponía que, según información facilitada en aquellas fechas por el Ayuntamiento de Monachil, se obtendría una edificabilidad menor; 1.751,39 metros cuadrados/techo menos de los 15.200 previstos por los contratantes. Se indica también en demanda que el gestor urbanista informó de que se había presentado el 28 de marzo de 2007 solicitud de concesión de licencia de obra para la construcción de edificio de 289 apartamentos, aparcamientos y taquillas según proyecto básico visado; pero que la licencia fue denegada al existir informes desfavorables del arquitecto municipal y de la asesoría jurídica.

La parte demandada se opuso a lo alegado por parte actora sobre motivos que imposibilitaron el perfeccionamiento del contrato en los términos que fueron acordados, pues la determinación del precio habría resultado posible por ser factible conocer la edificabilidad que se obtendría.

Como ya se indicó previamente, negó la autenticidad de la firma obrante en el documento fechado el 20 de julio de 2026, en el que consta sólo una firma de don Gervasio

Expuso además en su contestación a la demanda que la falta de cumplimiento por la compradora de la obligación de escriturar la compra de la finca dio lugar a que la mercantil MOLDIS ECHARRO S.L., titular registral de la finca vendida ya al tiempo en que formalizó por su administrador único don Gervasio y por la demandante el contrato privado del que toma causa el presente litigio, se viera obligada a promover por cuenta propia aquella promoción, encontrándose con la denegación de la licencia de obra de construcción sobre la UE-1A por acto administrativo del Ayuntamiento de Monachil de 22 de agosto de 2008 sobre el que se expresa en términos muy negativos. Se explica que la licencia quedó sin otorgar no por desacuerdo con la edificabilidad prevista en el proyecto básico con atención a lo previsto en el estudio de Detalle que dotaba las determinaciones urbanísticas para calcular la edificabilidad de la UE-1A, que es la que se expresó a la demandante en la comunicación de 19 de marzo de 2008. La causa habría sido simplemente no haber colmatado el vial pendiente de la aprobación de urbanización, paralizado desde su aprobación inicial en sede consistorial; esto es, por apreciación del segundo motivo esgrimido por el Ayuntamiento en su contestación a la demanda del procedimiento ordinario 898/2007 del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 3 de Granada sobre recurso interpuesto contra el acuerdo de denegación de la licencia, el de ausencia de proyecto de urbanización, único motivo de denegación de la licencia que se juzgó procedentemente esgrimido por el ayuntamiento en la sentencia dictada el 28 de junio de 2010. Se añadía que, ante lo insostenible de la situación creada por el incumplimiento de la demandante y la imposibilidad de desarrollar por sí misma el proyecto inmobiliario MOLDIS ECHARRO S.L. optó por trasmitir la finca en dación en pago de deudas el 19 de diciembre de 2008 en favor de ALISEDA S.L., sociedad inmobiliaria del BANCO POPULAR ESPAÑOL.

De otra parte, se rebatían las argumentaciones de parte actora sobre la anulación del proyecto de reparcelación por sentencia judicial de 19 de noviembre de 2008 y los efectos que de tal hecho se derivarían para la relación jurídica establecida en el contrato privado de 13 de julio de 2006. Se alega que esa sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 2 de Granada (procedimiento ordinario 288/2007) no anuló el estudio de detalle que dota de determinaciones urbanísticas para calcular la edificabilidad de la UE-1A; sino que las consolidó como firmes y de aplicación, siendo causa del fallo emitido en sentencia la atribución de la urbanización del vial, estableciendo que debe ser el propietario quien lo haga.

Finalmente, se alega que, tal como acreditaría el contenido del documento número 16 de la contestación a la demanda, firmado el 16 de mayo de 2021 por el antiguo arquitecto municipal de Monachil, redactor tanto del Estudio de Detalle aún en vigor para la UE-1A, del Proyecto de Reparcelación, y del Proyecto de urbanización de dicho ámbito don Carlos Antonio, la edificabilidad de la parcela es de 13.484,61 metros cuadrados/techo, lo cual viene a coincidir con lo expresado por el gestor urbanista don Pascual en el informe que emitió a instancias de la demandante, dato que resultaría demostrativo de que, a pesar de la falta de otorgamiento de licencia de obra, la edificabilidad de la parcela transmitida no resultaba para las partes contratantes algo de imposible determinación, no pudiendo ser tomado tal hecho como causa justificativa de la resolución del contrato por imposibilidad de determinación final del precio de compra a abonar por la compradora.

En la sentencia que es objeto de recurso se razona sobre la falta de valor probatorio atribuible al documento de 20 de julio de 2006, al haberse impugnado por parte demandada la autenticidad del documento negando la autenticidad de su firma, dado que, ante ello, la parte actora no propuso pericial caligráfica ni ninguna prueba objetiva que permita sostener la autenticidad de la firma obrante en el documento, sin que a tal efecto se valore positivamente la declaración testifical prestada por don Severino, hijo del administrador de la entidad demandante, por no reunir las necesarias condiciones de imparcialidad para que su testimonio sea tomado como elemento de prueba dirimente de la controversia planteada sobre este particular.

Se razona también sobre el nulo valor probatorio atribuible al dictamen del arquitecto técnico don Luis María admitido a parte actora en el acto de audiencia previa, pues el dictamen adolece de graves errores, dándose por buena documentación que no ha sido autentificada y llegando identificar erróneamente las parcelas objeto del procedimiento, como se expuso por el perito de la demandada e incluso por las propias manifestaciones en el acto de la vista del perito de la actora, que no fue capaz de salvar los errores cometidos en el informe

En cuanto al contenido del contrato, se expresa que del clausulado no se infiere que los metros hubiera de fijarse mediante documentación y actuaciones del Ayuntamiento de Monachil y en cumplimiento de sus normas urbanísticas, sino que ambas partes recabarían la oportuna información acerca de la referida superficie del ayuntamiento y en su caso de la Junta de Compensación constituida al efecto.

Lo único que queda determinado en el contrato es quién asumiría los gastos hasta la aprobación del estudio de detalle, que sería la parte vendedora, y a partir de ese momento la sociedad compradora.

Se indica también en sentencia que en el contrato en ningún momento se supedita la fijación del precio final a la obtención de la licencia de obras, sin que tampoco pueda concluirse la existencia de una obligación del vendedor de obtener licencia de obras, pues incluso en el contrato se establece que los gastos derivados a partir del estudio de detalle serían a cargo del actor y no del demandado.

Se consigna como hecho no acreditado que por el demandado no se llevaran a cabo las actuaciones pertinentes para la determinación del precio final de la compraventa, pues con el estudio de detalle y la aprobación definitiva del procedimiento de parcelación era factible obtener los metros correspondientes para determinar el precio final de la compraventa.

Se añade que del hecho de que posteriormente se anulara por sentencia el estudio de detalle por cuestiones burocráticas no permite sostener la afirmación del actor de que los metros no estaban determinados, porque fue un hecho que ocurrió a posterioriy en su caso hubiera sido análisis de otras circunstancias de haberse formalizado la compraventa con otorgamiento de escritura pública, apreciándose como hecho no acreditado que la posibilidad de tal otorgamiento se viera frustrada por imposibilidad de determinar el precio de la compraventa, el cual se considera establecido en contrato con la previsión en él contendida sobre variación al alza o a la baja en función de la variación de los metros.

A modo de resumen se indica finalmente que procede desestimar la demanda en su totalidad al no apreciarse en el demandado ninguna acción imputable que frustrara la compraventa, dado que habiendo inscrito la propiedad a su nombre, estando finalizado el estudio de detalle y con la aprobación definitiva de parcelación había cumplido todos los requisitos para poder entregar la posesión de la parcela y la fijación de un precio final, sin que por parte actora se haya acreditado o aportado ninguna documentación que acredite lo contrario.

Como causas de impugnación contra el pronunciamiento desestimatorio de su demanda la parte demandante alega en su escrito de interposición del recurso de apelación los siguientes motivos: a) vulneración en la interpretación del contrato ( artículos 1281 párrafo segundo y 1282 del Código Civil en relación con el 1447), interpretación ilógica y contraria a derecho sobre el objeto, precio y causa; b) vulneración de los artículos 207 y 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sentencia incongruente ( artículo 218 LEC) , inexistencia de planeamiento aprobado, definidor de los metros cuadrados de techo objeto de venta, inexistencia de certificación del Ayuntamiento o Junta de Compensación de tales metros, imposibilidad sobrevenida fecha diciembre de 2008; c) legitimación pasiva del demandado ex artículo 1257 CC res inter alios,perceptor de las cantidades entregadas.

La parte demandada ha presentado escrito de oposición al recurso de apelación en el que viene a hacer propia la valoración de prueba documental y también los razonamientos jurídicos de la sentencia de primera instancia que constituyen fundamento del fallo desestimatorio de la demanda, solicitando de este tribunal la íntegra confirmación de tal resolución.

SEGUNDO.-Ambos motivos de impugnación del pronuncimiento desestimatorio de la demanda toman como referente una falta de toma en consideración en la sentencia recurrida de ausencia en el contrato de causa y objeto por el desarrollo de acontecimientos posterior a la contratación, que determinó que un hecho, tomado como referente por partes contratantes para la determinación del precio, no aconteciera en la forma prevista, imposibilitando una fijación de ese precio, determinado inicialmente en función a lo que simplemente eran unas previsiones de las partes respecto a la respuesta que se le daría por el Ayuntamiento de Monachil de cara al desarrollo en la parcela de una promoción inmobiliaria, con la volumetría fijada por las partes a modo de expectativa.

Sobre ello, ha de consignarse en primer término que, en coincidencia con la juzgadora de instancia, la sala no aprecia que para la determinación de lo que fue la voluntad de partes contratantes a este respecto pueda tomarse en consideración el contenido del documento de 20 de julio de 2006, ante las dudas que plantea la expresión de una voluntad del vendedor don Gervasio sobre modificación de lo previamente consignado en el contrato de 13 de julio de 2006, por impugnación de la firma que se le atribuye. Es significativo a tal respecto que en su comunicación de 18 de marzo de 2008 la demandante COMPRODESA, a la hora de argumentar sobre los hechos que imposibilitaban dar cumplimiento a lo que se le había requerido por el vendedor en comunicación previa de 23 de enero de 2007, se hiciera referencia únicamente a lo que se había pactado en el contrato de 13 de julio de 2006, sin mención alguna a una supuesta modificación operada el 20 de julio de 2006.

Lo anterior no contradice el hecho de que deba darse por probado el pago en esa fecha por COMPRODESA de los 300.000 € que en principio el vendedor recibiría mediante presentación bancaria al cobro de un pagaré emitido por la compradora por ese importe, pues la constancia en el documento de una fotocopia del pagaré se aprecia como demostrativa de que, tal como alega la parte actora, fue devuelto a la libradora por el tenedor sin que se produjera presentación al cobro, en razón al pago en efectivo de su importe, estando por ello perfectamente legitimado pasivamente en cuanto a la pretensión devolución de tal suma como parte contratante del contrato, que percibió tal suma.

TERCERO.-En cuanto al hecho que la parte actora invoca como demostrativo de una ausencia de causa y objeto en el contrato, justificadores de los pronunciamientos que se instan, la sentencia de instancia no niega la trascendencia de los hechos posteriores que determinaron que, ante la falta de obtención de una licencia de obras, no pudiera ser conocida una efectiva edificabilidad de la parcela transmitida, hecho por lo demás evidente pues, cualquiera que fueran las causas jurídicas que dieran lugar a ello, lo cierto es que el proyecto de reparcelación quedó anulado por sentencia de 19 de noviembre de 2008, y que la licencia de obra, denegada por acuerdo de 22 de agosto de 2008, quedó declarada como justificadamente no concedida em sentencia de 28 de julio de 2010.

Ha de reiterase que, a la hora de enjuiciar la pretensión de parte actora lo relevante es ese resultado acontecido, no cuestiones jurídicas como la no anulación también en la sentencia de 19 de noviembre de 2008 del estudio de detalle para el desarrollo de las normas subsidiarias de planeamiento, pues la anulación del proyecto de reparcelación, en unión de la ausencia de una licencia de obras concedida, son hechos que dieron lugar a que nunca llegara a conocerse por las partes los concretos metros cuadrados/techo que el Ayuntamiento de Monachil permitía en promoción a desarrollar en la parcela objeto de la compraventa, dado que lo actuado provocó que la promoción no pudiera desarrollarse en forma alguna; ni con metros cuadrado/techo inferiores a los previstos como expectativa por las partes en su contrato de 13 de julio de 2006 ni con otros superiores. Ante ello, la parte vendedora optó por transmitir un mes después del dictado de la referida sentencia a sociedad inmobiliaria de banco acreedor.

La sentencia se decanta sin embargo por un pronunciamiento desestimatorio de las pretensiones de parte actora por no haberse llegado a ese resultado en razón a un incumplimiento de parte vendedora. Y también, aunque no se exprese de forma expresa, porque la imposibilidad de determinación del precio invocada por parte compradora viene dada por hechos ocurridos con posterioridad al momento en que debería haber cumplido la obligación comprometida en contrato de otorgar escritura pública de compraventa con satisfacción del resto del precio.

En cuanto a lo primero, del antepenúltimo párrafo de la estipulación séptima ("En tal sentido y con carácter previo a la firma de la reiterada escritura se recabará por ambas partes de la oportuna información acerca de la referida superficie del Ayuntamiento y en su caso de la Junta de Compensación constituida al efecto")no cabe deducir un concreto modo de proceder de cada una de las partes frente a la Administración en el periodo comprendido entre la contratación y el de otorgamiento de escritura pública, por lo que no se aprecia relevante entrar en consideraciones sobre una actuación de parte vendedora acorde o no a lo pactado, a la hora de decidir sobre las pretensiones de parte actora. No puede sin embargo dejar de reseñarse que fue la parte vendedora la que solicitó el 28 de marzo de 2007 la licencia de obra en base a proyecto para ella elaborado, lo cual es indicativo de que no entendía que ello supusiera una actividad a desarrollar en exclusiva por la parte compradora, alejada de esta actuación de consuno para el desarrollo de la promoción con obtención de la edificabilidad prevista que cabe deducir del temor literal de la clausula transcrita.

No se aprecia tampoco por la sala que la fecha de acaecimiento de los hechos que dieron lugar a la ausencia de unos concretos metros cuadrados/techo a observar en la promoción inmobiliaria que se desarrollaría en la parcela objeto de la compraventa sea cuestión que haya de influir en el enjuiciamiento de las pretensiones de parte actora, basadas en la imposibilidad de determinación del precio del contrato, que había de fijarse con toma en consideración de tal dato.

Siendo cierto que la fecha límite prevista en contrato privado para el otorgamiento de escritura pública con pago del resto del precio, 31 de enero de 2007, estaba ampliamente rebasada, también lo es que a esa fecha el cumplimiento de sus obligaciones por parte compradora era imposible por persistir las mismas circunstancias de hecho que en el momento de contratar privadamente, al no mediar una actuación administrativa previa que permitiera la exacta determinación del precio. Es decir, sólo era posible la misma fijación del precio en la forma estimativa con la que se actuó por partes contratantes en julio de 2006, en función a lo que sería la respuesta de la Administración a lo demandado en cuanto a la edificabilidad en la parcela, claramente insuficiente para posibilitar la fijación del precio de conformidad con lo pactado. La existencia de una "información acerca de la referida superficie del Ayuntamiento y en su caso de la Junta de Compensación constituida al efecto"ha de considerarse no concurrente ni en enero de 2007 ni con posterioridad, pues sólo el otorgamiento de una licencia de obra que tomara por referentes válidos estudio de detalle y proyecto de reparcelación habría permitido la determinación del precio, al tomar las partes conocimiento de ese dato ignorado en julio de 2006, que determinaría el precio al actuar como factor de referencia de su determinación final.

CUARTO.-La interpretación del contrato que se reseña en los dos fundamentos jurídicos anteriores, en conjunción con la valoración del resto de prueba documental del procedimiento, ha de determinar una estimación de la pretensión de parte actora, con revocación de la sentencia dictada en primera instancia.

Al igual que en lo acontecido en el supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo en la sentencia 498/2018, de 14 de septiembre, en doctrina que quedó reiterada en posteriores sentencias 82/2019, de 7 de febrero, 251/2019, de 6 de mayo, y 266/2019, de 10 de mayo, la causa de pedir invocada por parte actora debe considerarse concurrente ante la ausencia en el contrato de compraventa de los elementos esenciales de objeto y causa ( artículo 1445 del Código Civil) , al no haberse dado finalmente los presupuestos sobre los que en las partes contrataron por no existir una actuación del Ayuntamiento de Monachil acorde a las expectativas de las partes contratantes, que permitiera a estas conocer los metros cuadrados/techo a observar en el proyecto que se desarrollaría en la parcela objeto del contrato de compraventa, impidiendo con ello la determinación del precio del contrato en la forma en que fue pactada.

QUINTO.-En aplicación de lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que recoge el criterio de vencimiento objetivo en materia de imposición de costas en los juicios declarativos, han de quedar impuestas a la parte demandada las costas causadas en la primera instancia, al ser íntegramente estimadas las pretensiones de la parte actora.

SEXTO.-Dada la estimación del recurso de apelación no procede formular pronunciamiento de imposición sobre costas en él causadas ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .