Sentencia Civil 430/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 817/2023 de 20 de mayo del 2025

PRIMERO.-Planteamiento del debate.

El edificio sito en el DIRECCION000 de Vigo está compuesto de planta baja, cinco pisos con vivienda derecha e izquierda, otra planta de una vivienda, y un ático y se procedió a su división horizontal en escritura pública otorgada el 11 de marzo de 2004. Don Herminio adquirió la vivienda sita en la DIRECCION001 mediante escritura notarial de 21 de septiembre de 2015.

En la demanda que ha dado origen al presente proceso se solicita por la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 de Vigo que se declare la ilegalidad de las obras realizadas por don Herminio en la vivienda sita en el DIRECCION002 del indicado inmueble que afectan a elementos comunes y que se condene al demandado a realizar las obras necesarias de reposición para devolver los elementos comunitarios a su estado original, siendo de su cuenta y cargo el coste que ocasione.

La parte demandada se opuso alegando que existía autorización de la Comunidad actora para ejecutar algunas de las obras, que era conocedora de las mismas, que se autorizó a otros vecinos del edificio a realizar obras similares y que no menoscaban o alteran la seguridad del inmueble.

La pretensión ejercitada en la demanda fue íntegramente estimada en la sentencia de instancia, que condenó al demandado a realizar las obras necesarias para devolver los elementos comunitarios a su estado anterior, conforme se expone en informe pericial elaborado por don Pedro Jesús.

La parte demandada recurre la sentencia alegando error en la valoración de la prueba sobre: 1) la autorización de la Comunidad de Propietarios para la ejecución de las obras, y 2) la concurrencia o no de perjuicio para la Comunidad de Propietarios derivada de su realización.

SEGUNDO.-Autorización de la Comunidad de Propietarios para la ejecución de las obras.

A través del recurso don Herminio expone que contaba con autorización de la Comunidad de Propietarios del edificio para la apertura del ventanal en la terraza en base al acuerdo adoptado en la Junta Ordinaria celebrada el 11 de junio de 2018. El punto 7º del orden del día de dicha Junta es del siguiente tenor: "Planteamiento sobre materiales, colores, etc. de renovación ventanas o cierres particulares en elementos comunes. Acuerdo a adoptar". Se alcanzó el siguiente acuerdo: "Con el fin de guardar la estética en las fachadas principales de DIRECCION000 y DIRECCION003 se colocará aluminio blanco, en cuanto a los patios de luces, se autoriza, por unanimidad en las zonas de las terrazas-lavaderos de las viviendas retirar la rejilla actual y realizar un cierre con la terraza-lavadero del piso lindante guardando una estética, en cuanto al aluminio, ventanas, se puede variar el tamaño de las mismas siempre y cuando lo permitan las ordenanzas Municipales".

Los términos del acuerdo son claros, por lo que debe estarse a lo dispuesto en el artículo 1281 CC en materia de interpretación. La obra en el ventanal realizada por el señor Herminio afectaba a la fachada del inmueble que da a la DIRECCION000 (se aprobó que en la misma debía colocarse aluminio blanco), mientras que la posibilidad, invocada en el recurso, de poder variar el tamaño de las ventanas se limitaba a las existentes en los patios de luces del edificio.

No cabe presumir la existencia de un acuerdo tácito, como se aduce en el recurso, ya que la autorización para la realización de obras para la reparación e impermeabilización de la terraza, solicitada por don Herminio se ciñen a la ejecución de las mismas, sin que puedan extenderse a cualquier otra a realizar en la terraza, no planteando en momento alguno el apelante a la Comunidad la autorización para acometer las del ventanal.

TERCERO.-Existencia de perjuicios para la Comunidad por las obras ejecutadas.

Tal y como interesa la parte apelante es preciso analizar de forma específica las obras realizadas por el demandado que deben ser objeto de reposición a la situación previa y que se recogen en el informe pericial de don Pedro Jesús de octubre de 2020, al que se remite la sentencia de instancia.

A.- Instalación eléctrica.

La vivienda propiedad de don Herminio se halla situada en el DIRECCION002 del inmueble, inmediatamente debajo de la cubierta del edificio, ya que, como se precisa en el informe pericial de don Pedro Jesús, se procedió en el año 1958 a añadir un DIRECCION001 al edificio para que sirviera como vivienda del portero, siendo ésta adquirida en el año 2015 por el demandado. El techo de esa vivienda, al no haber un forjado encima por no existir ningún piso superior, separa la misma del espacio bajo cubierta con las cerchas del tejado. Por dicho espacio discurrían las distintas conducciones y cables de ese piso, como se aprecia por las fotografías unidas al informe elaborado en el año 2015 por don Gumersindo, al que se remite en su informe el señor Pedro Jesús. Este perito en el apartado "objeto del informe" precisa que no ha accedido en ningún momento a la estructura de cerchas que se sitúa sobre la vivienda de la DIRECCION002 ni al interior de este piso y se vale del reportaje fotográfico que le fue facilitado en marzo de 2020 por el presidente de la comunidad de propietarios.

El señor Gumersindo en su informe indicó que era precisa la sustitución y renovación de instalaciones existentes de fontanería, saneamiento y electricidad, así como la ejecución de una nueva instalación de calefacción.

Las nuevas conducciones eléctricas discurren por el mismo lugar por el que lo hacían antes de que la vivienda fuera adquirida por el demandado, como se precisa en el informe emitido por la perito doña Celia, que sí accedió al espacio bajo cubierta y tomó las fotografías que adjunta a su dictamen, por lo que la mera sustitución de materiales o la colocación de nuevo cableado no supone una alteración de la situación preexistente.

El perito señor Pedro Jesús hace referencia al riesgo de electrocución, incendio y explosión, que es descartado por la señora Celia que apunta que la instalación fue ejecutada por un profesional del sector de la electricidad, lo que se ratifica por el informe técnico de certificación de la instalación eléctrica de baja tensión de la vivienda emitido por Trazzo Ingenieros y Consultores, S.L.P. en enero de 2021, que acredita que la instalación cumple la normativa actual -concretamente el Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento electrotécnico para baja tensión, frente a lo manifestado por el señor Pedro Jesús- y que ha superado las verificaciones y ensayos correspondientes.

Al tratarse de una sustitución de conducciones eléctricas por el lugar por el que discurrían las preexistentes debemos acoger en este punto el recurso y revocar la condena a reponer la instalación eléctrica.

B.- Colocación de un tubo de chimenea.

El tubo instalado pasa por la zona bajo cubierta del tejado y sale a una fachada lateral.

El perito señor Pedro Jesús señala en su informe que se trata de una instalación no existente anteriormente que pasa por zona común y que existe riesgo de incendio al no tener protección térmica. Indica también que es posible la entrada de agua, insectos, pájaros y roedores al existir espacio entre el tubo y el agujero en el que se sitúa.

Al realizar obras de reforma en su piso el señor Herminio cambió la ubicación de la cocina, lo que resulta posible, tal y como resulta de los apartados B y E del Régimen Jurídico de la Escritura de División Horizontal del edificio, y da lugar a la necesidad de instalar una nueva salida de gases.

No se formula objeción en el informe pericial de la parte actora acerca de que la tubería de extracción de gases dé a la fachada lateral del inmueble (que es elemento común), sino a que discurre por el espacio bajo cubierta con el riesgo que supone. La vivienda antes de la reforma no disponía de conexión para campana extractora, como precisa la señora Celia en su informe, quien además afirma que para la conexión a la chimenea del edificio, como se propone por el perito de la parte actora, el conducto también tendría que discurrir por el falso techo hacia el espacio del tejado para llegar a la chimenea, por lo que no se evitaría la objeción planteada por la parte demandante.

Respecto a la entrada de agua, insectos y animales en el informe de la señora Celia se acredita que dicho riesgo es inexistente al haberse colocado un capuchón en dicho tubo, lo que acredita con la fotografía nº 24 unida a su informe.

En relación con la caldera su colocación viene dada por la necesidad de realizar la instalación de calefacción, como indicó el señor Gumersindo, ya que la vivienda no disponía de dicho servicio. El perito señor Pedro Jesús indica que el riesgo estriba en que por el tubo que discurre por el falso techo puedan circular gases a temperatura elevada. La señora Celia en su informe afirma que la caldera de gas se llevó también a la fachada de la DIRECCION003 con abertura directa, ya que la caldera se colocó pegada a la pared de fachada, por lo que no discurre por el falso techo, lo que se corrobora con las fotografías unidas a su informe.

Debemos estimar el recurso en relación con salida del tubo de extracción de gases de la campana extractora y de la caldera.

C.- Colocación de tubería de agua sobre estructura de madera.

El perito señor Pedro Jesús alega que al discurrir la tubería de agua sobe la estructura de madera hay riesgo de humedad y pudrición de la misma. Hace referencia también a que carece de aislamiento térmico, lo que puede producir condensación del vapor de agua. Este último problema se descarta porque la señora Celia ha precisado que la tubería sólo lleva agua fría a un grifo ubicado en la terraza. El hecho de que el tubo de agua vaya por encima del falso techo de la vivienda, como sucede con este tipo de conducciones en las restantes viviendas del edificio, no supone alteración de elementos comunes, pues el hecho de que el techo del DIRECCION002 también constituya el espacio bajo cubierta es debido a la construcción de una nueva planta en el año 1958. No se acredita que exista riesgo o daño a los elementos comunes del inmueble, lo que lleva estimar en este punto el recurso.

D.- Construcción de altillo sobre estructura horizontal del tejado.

Resulta probado que existe en el espacio bajo cubierta del inmueble una zona pavimentada con madera, susceptible de ser utilizada, con acceso a través de una escalera plegable que comunica directamente con la vivienda de la DIRECCION002 y a la que sólo se tiene acceso desde la misma. No se debate la utilidad de dicha instalación para poder detectar deficiencias en la zona de la cubierta del inmueble, pero el hecho es que el demandante no solicitó autorización a la Comunidad para su apertura y el espacio ocupado en el elemento común es únicamente susceptible de ser utilizado por el propietario del DIRECCION002, ya que la comunidad accede a la cubierta desde una trampilla situada en la zona de las escaleras del edificio, según se observa en la fotografía nº 32 del informe pericial de la señora Celia.

Al ser susceptible de ser utilizado y aprovechado ese altillo únicamente por el demandado, pues quedaría sujeto a su voluntad el que otras personas accedieran a la cubierta por ese lugar, debemos desestimar el recurso en este punto.

E.- Colocación de paredes de ladrillo y aislamiento que sobresalen de la altura del techo de la DIRECCION002.

Se indica por la parte actora que se trata de ocupación por elementos privativos de una zona común.

La señora Celia refiere que es habitual en la construcción que en cualquier piso la tabiquería se lleva hasta el forjado del piso superior y luego se remata unos 10-12 cm más abajo, para evitar transmisiones de ruidos de unas estancias a otras. Sin embargo en este caso entre el falso techo de la vivienda del demandado y la cubierta del edificio no existe un forjado que permita la insonorización pretendida, y la vivienda antes de ser adquirida por el señor Herminio ya tenía división en tabiques que no invadían la zona común sobresaliendo del límite del techo del piso, por lo que debemos concluir que la obra realizada ha procedido a ocupar espacio común, lo que nos lleva a desestimar el recurso en este punto.

F.- Anclaje del techo de la DIRECCION002 a la estructura de madera del tejado.

El perito señor Pedro Jesús se remite en este punto al informe del señor Gumersindo, quien expresó la necesidad de "Sustitución de falsos techos de escayola por otros de tipo cartón yeso hidrófugo con perfilería metálica de acero galvanizado con aislamiento térmico acústico de lana de roca y barrera de vapor".

En el informe de la señora Celia se acredita, con las fotografías adjuntadas al mismo, que el nuevo falso techo construido se sujetó a una subestructura de acero galvanizado que se apoya sobre la tabiquería de la vivienda y a la hoja de fachada y puntualmente, a la estructura del tejado, pero como ya sucedía antes; y sobre el falso techo se colocó una manta para funcionar como aislamiento térmico. Se dio así cumplimiento a las indicaciones efectuadas por el señor Gumersindo en su informe, a las que, como hemos indicado, se remitía el señor Pedro Jesús, lo que nos lleva a acoger el recurso sobre esta pretensión.

G.- Apertura de ventanal.

El informe pericial de don Pedro Jesús de octubre de 2020 acredita que en esa zona de la terraza del DIRECCION002 que se encuentra en la fachada principal del edificio existía una puerta de salida a la terraza y una ventana de guillotina (se aprecian especialmente en la fotografía 37 del informe pericial de la señora Celia) que fueron reemplazadas por un amplio ventanal de tres hojas correderas, hojas de un ancho aproximado de 1 metro y con altura desde el suelo al dintel de más de 2 metros.

Como ya hemos indicado en el fundamento jurídico anterior no existe autorización de la comunidad de propietarios para ejecutar esa obra que afecta a un elemento común, como es la fachada del inmueble.

Se invoca por la parte recurrente que la vecina del DIRECCION004 llevó a cabo obras similares de ampliación de su ventana para tener más vistas.

Es principio general en régimen de propiedad horizontal que no resulta posible amparar desigualdades que no resulten debidamente justificadas. En este sentido la STS de 9 de enero de 2012, con cita de la STS de 1 de febrero de 2006, afirma: "Se reitera como doctrina jurisprudencial que el principio de igualdad prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados. Igualmente se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma".

Al declarar en la vista doña María Consuelo (propietaria del DIRECCION004) negó haber realizado obras en el ventanal de su vivienda. No consta la situación preexistente de ese piso, al no aportarse fotografías que permitan comparar su estado actual con el que existía antes de las obras que se dice que han sido realizadas en la misma, no concretándose además cuándo se ejecutaron, resultando insuficiente como dato para su acreditación el plano de alzada del edificio fechado en el año 1956 aportado con el informe pericial de doña Celia.

No obstante, al examinar las fotografías aéreas del exterior del edificio aportadas con los informes periciales (fotografía 3 del informe de la señora Celia y fotografía página 22 informe del señor Pedro Jesús) se constata que las primeras cinco plantas del inmueble son de piedra o granito gris, mientras que los pisos DIRECCION004 y DIRECCION002, que se encuentran retranqueados respecto a la vertical de la fachada de los pisos inferiores, presentan una configuración distinta, ya que son cierres de ladrillo con pintura blanca con cierres de carpintería metálica en aluminio blanco (como se acordó en la Junta de la Comunidad de Propietarios de 11 de junio de 2018). La obra llevada a cabo por el señor Herminio no altera la estética de la fachada al ser muy similar a la existente en el piso inmediatamente inferior, aunque en el caso del DIRECCION002 se han instalado puertas correderas mientras que en el DIRECCION004 existe un amplio ventanal de dimensiones similares y una puerta, por lo que consideramos que no se ha producido una alteración en un elemento común del inmueble respecto al existente antes de que el demandado acometiera las obras en su vivienda, al tener los dos pisos superiores una estética y diseño similar.

Debemos así estimar en este punto el recurso.

CUARTO.-Costas de instancia.

En relación con las costas causadas en primera instancia, al haberse estimado parcialmente la demanda cada parte litigante deberá abonar las causadas a su instancia siendo las comunes por mitad, de conformidad con lo establecido en el art. 394.2 LEC.

QUINTO.-Costas de apelación.

En materia de costas causadas en esta alzada resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC, conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español