Sentencia Civil 86/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 1102/2024 de 22 de enero del 2025

Primero.-La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda presentada por D. Geronimo y S4K (NV), y declara nulo el contrato de aprovechamiento por turnos de bien inmueble en el Marbella Beach Resort. suscrito con las demandas el 2/11/17.

Por la parte demandada se interpone recurso de apelación en base a los siguientes motivos:

.- Error en la valoración de la prueba al concluir que el contrato es nulo por indeterminación del objeto.

.- Procedencia en su caso del ejercicio de una acción de resolución en el plazo de tres meses y no su nulidad.

.- Prescripción de la acción

.- Error en la valoración de la prueba e infracción del artículo 10 de la LEC, al desestimar la excepción de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT S.L.

.- Error en la valoración de la prueba en cuanto a la determinación del importe a restituir.

Segundo.-En lo referente a la determinación del objeto, en sentencia de esta Audiencia de 25 de febrero de 2022 ya indicábamos: "El Tribunal Supremo ha establecido el régimen jurídico en el que nos movemos, entre otras en la sentencia nº 518/2019 de 4 de octubre de 2019, que reiteraba lo ya expuesto en sentencias anteriores como la nº 379/2018, de 20 de junio de 2018 o la nº 694/2018 de fecha 11 de diciembre de 2018. En ésta última se hacía una reseña histórica de su regulación refiriéndose tanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre como a la Ley 4/2012, de 6 de julio, exponiendo en el Fundamento de Derecho V el ámbito de aplicación de la Ley 42/1998, de aplicación a la nueva Ley 4/2012, pronunciándose en los siguientes términos:

El ámbito objetivo de esta ley es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio, así como el derecho a la prestación de los servicios complementarios. Este derecho podrá constituirse como derecho real limitado o como un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas (art. 1).

Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos (art. 1.7)."

El artículo 30 de la Ley 4/2012 dispone que "Además de lo previsto en el artículo 11, en el contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se expresarán, al menos, los siguientes extremos: 3.º Identificación del bien inmueble mediante su referencia catastral, descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina".

De la lectura del precepto se desprende que el legislador requiere una concreción del objeto del contrato en una triple vertiente:

a) Respecto al inmueble y al alojamiento exige no una descripción cualquiera, sino "precisa", es decir, añade un "plus" de detalle para salvaguardar los derechos de los adquirentes. Ese canon de precisión no se cumple con una enumeración vaga o genérica del lugar donde se halla el conjunto vacacional o los diferentes edificios que lo integran, pues ello supondría vulnerar el tenor literal de la norma y su espíritu tuitivo.

b) Además, el referido artículo obliga a que consten los datos registrales del derecho adquirido, incumpliéndose igualmente ese requerimiento si tales datos lo son respecto al conjunto del complejo, pues el artículo se refiere no solo al edificio, sino también al "alojamiento" sobre el que recae el derecho, es decir la unidad habitacional, normalmente apartamento, que va a ocupar el comprador durante las semanas que adquiere.

c) Finalmente, deberá constar el turno contratado y los días y horas que abarca.

El contrato objeto de litigio no recoge referencia registral alguna respecto del apartamento. Establece el mismo: "Finca significará la totalidad o parte de la(s) parcela(s) de terreno situada(s) en el municipio de Marbella, Carretera de Cádiz Km. NUM000, en la provincia de Málaga, España, con una superficie total de cincuenta y nueve mil doscientos cuarenta y cinco coma noventa y un (59,245.91) metros cuadrados, número veintisiete ( NUM001) de la zona NUM002, "Marbella del Este," en la zona conocida como " DIRECCION000". La(s) parcela(s) está(n) inscrita(s) en el Registro de la Propiedad No. 1 de Marbella como fincas con números NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010, NUM011, NUM012, NUM013, y NUM014" (pág. 2 del DOCUMENTO 5.2) y el Anexo G (pág. 27 del DOCUMENTO 5.2)".

No aparece pues la inscripción registral del apartamento y pese a lo que indica la parte si es una exigencia de la ley dicha identificación registral y la omisión de los mismos respecto de los apartamentos cuyos derechos se transfieren, determinan que el contrato ha de ser considerado nulo por falta de concreción de objeto. Y sin que podamos aceptar que una remisión al Registro de la Propiedad satisfaga la imposición de que el contrato contenga la información, tal y como recoge la sentencia recurrida.

Tercero.-En cuanto al plazo de ejercicio de la acción se aduce por un lado que la misma estaría sometida a un plazo de tres meses conforme al art. 10 de la Ley 42/1998. Recordemos no obstante que el presente contrato se rige por la Ley 4/12 de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.

Con relación al art. 10 de la Ley 42/98 éste establece que si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno. Se trata de un supuesto legalmente previsto para cuando el contratante no ha recibido la información que establece el art. 9. Pero deben tenerse en cuenta dos previsiones, que la facultad de resolución prevista en dicho artículo no impide el ejercicio de otras acciones que correspondan al consumidor (derivadas del defecto en el consentimiento por falta de información); y que no nos hallamos ante un supuesto de documentos informativos incompletos sino ante casos de nulidad derivados, entre otros, de una duración ilegal del contrato.

Dicha doctrina debemos entenderla también de aplicación respecto de los contratos regidos por la Ley 4/12, pero además debemos tener en cuenta que si el art. 10 preveía esta facultad de resolver en el plazo de tres meses, dicha previsión ahora desaparece, pues el artículo 12 de la Ley 4/12 regula el derecho de desistimiento sin necesidad de justificación alguna dentro de los plazos que se marcan, pero no establece esta resolución a instancia del contratante, siendo pues claro que se trata de dos facultades distintas, pudiendo desistirse del contrato conforme al citado artículo o resolverlo cuando se incurra en alguna de las causas, y dentro de los plazos que son distintos a los del desistimiento, que den lugar a esta posibilidad.

Cuarto.-En lo referente a la prescripción esta cuestión ya ha sido rechazada en sentencias anteriores de esta sala, así . SAP Málaga 13/9/23. Debemos de partir que estamos ante un contrato de tracto sucesivo y que la acción de nulidad no podría estar prescrita en modo alguno, como también reconoce la parte, pues es imprescriptible.

La cuestión se plantea respecto de la prescripción por las reclamaciones de cantidades y tal y como hemos señalado en nuestra SAP de Málaga (Sección 6ª) de 14 de enero de 2020 (RAC 685/19), los efectos derivados de un contrato pueden, tanto porque así lo quieran las partes como porque así lo quiera la norma, tener efectos posteriores a la conclusión de los mismos. Debemos diferenciar entonces entre los plazos para reclamar la nulidad de dichas cláusulas y los plazos para reclamar, a partir de la nulidad de las mismas, los efectos restitutorios que la doctrina del TJUE ha venido a establecer.

La acción individual de nulidad en cuanto acción meramente declarativa, no está sometida a ningún plazo de ejercicio y debe ser considerada como una acción imprescriptible pero no por lo que se refiere a la restitución de las cosas que hubiesen sido dadas, entregadas u obtenidas en virtud del contrato nulo.

La cuestión estriba en determinar el momento a partir del cual se iniciaría el plazo de prescripción para reclamar las diferentes cantidades derivadas de la nulidad. Así por un lado se encuentran los que entienden que lo será desde el pago de los mismos o desde la firma del contrato y los que entienden que se produce desde la declaración de nulidad por tratarse de un contrato cuyos efectos han continuado en el tiempo hasta que este no se cumpla y por ello será desde ese cumplimiento (o la reclamación de nulidad y su declaración) desde cuando haya de computarse.

Si el Tribunal Supremo ha considerado, la aplicación del artículo 1303 CC al respecto de los intereses, es igualmente aplicable la doctrina contenida entre otras en la STS, Civil sección 1 del 08 de enero de 2019 que cita a su vez las Sentencias de pleno 89/2018, de 19 de febrero, reiterada en las posteriores (202/2018, de 10 de abril; 228/2018, de 18 de abril; 386/2018, de 21 de junio; 579/2018; 580/2018; 582/2018, todas ellas de 17 de octubre, 587/2018, de 22 de octubre, y en la 602/2018, de 31 de octubre). Aunque el supuesto parte de afectación de contratos y vicios de consentimiento, la doctrina del agotamiento se debe reproducir igual en estos supuestos no solo porque así se aplica, como hemos dicho, en materia de intereses sino también por los principios de efectividad y equivalencia. Es este último el que resulta ciertamente determinante para considerar que el plazo de cómputo debe computarse desde que la misma se declara nula o bien desde el agotamiento del producto o contrato. Por ello hemos de considerar que la misma no está prescrita.

En resumen, el criterio de esta Sala, se decanta por considerar que siendo la acción de nulidad imprescriptible, ciertamente cabría someter al plazo de prescripción del art. 1964 CC la acción de restitución de cantidades derivadas de la nulidad, que bien pudo reservarse para un pleito posterior, pero no estimamos que el cómputo deba iniciarse desde los pagos, porque ello es tanto como someter a prescripción la propia acción de nulidad, ya que, de nada serviría declarar que es imprescriptible si sometemos la reclamación de cantidad consecuencia de dicha nulidad a un plazo de prescripción a contar desde el contrato o los respectivos pagos, porque con ello no se garantizaría la efectividad de la nulidad y el pleno resarcimiento del consumidor. Por ello, esta Sala sitúa el inicio del cómputo en el momento de declaración judicial de la nulidad o el agotamiento del contrato suscrito y en tal sentido entendemos se pronuncia la STJUE de 22/4/21.

En otro caso, podríamos considerar que el dies a quo se inicia desde que el contratante conoció de las causas de nulidad. Las sentencias del TJUE de 25/1/24 y 25/4/24 declaran que el plazo de prescripción no empezará a correr sino desde que el consumidor tenga conocimiento del carácter abusivo de la cláusula. Y rechaza así que pueda computarse desde el momento en que se realizó el pago, pero también incluso desde que haya una jurisprudencia consolidada (del Tribunal Supremo e incluso del propio TJUE) en esta materia pues es contrario al principio de efectividad, dado que el consumidor se encuentra en una situación de inferioridad respecto al profesional en particular en cuanto al nivel de información y no se puede presumir que la información de que dispone el consumidor, más escasa que la del profesional (el cual si tendría conocimiento y podría haberse dirigido al consumidor haciéndole saber la abusividad de la cláusula), incluya el conocimiento de la jurisprudencia en materia de derechos de los consumidores, a pesar de que dicha jurisprudencia esté consolidada.

Por lo que no habiendo transcurrido tal plazo desde dichos días procede desestimar la excepción aducida.

Quinto.-Respecto de la falta de legitimación debemos recordar que esta Audiencia en sentencia 3/6/21, ya ha declarado la legitimación de MVCI HOLIDAYS S.L, así como de MVCI MANAGEMENT SL. En la sentencia referenciada indicábamos que el art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno". Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI HOLIDAYS, S.L. Por lo tanto, declarada la nulidad del contrato en el que intervinieron ambas mercantiles, será también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad. De la misma forma se ha pronunciado esta Sala en sentencia de 31/5/23 "es lo cierto que se aprecia un entramado societario en el que se entrecruzan las participaciones de unas sociedades con otras, compartiendo representaciones y domicilios societarios, lo que imponen aceptar la tesis argumental defendida por la recurrente demandante".

En igual sentido SAP Baleares 20/12/20 "En relación a esta cuestión hay que decir que las dos empresas MCVI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. son parte en el contrato. Así consta en la documental aportada "Contrato de tiempo compartido" entre, por una parte, MVCI HOLIDAYS, S.L. y MVCI MANAGEMENT, S.L. con todos los datos de ambas y, por otra parte, el adquirente. Los anexos al contrato también están firmados por las dos empresas, además, de la hoja de condiciones. Ambas empresas firman el documento, incluso en él se establecen las responsabilidades de la empresa gestora. En ningún momento se podría exigir frente a la parte adquirente que solo una de ellas fuera responsable. Es más, la apariencia creada para la parte compradora, no puede devenir ahora en la exclusión de responsabilidad de una de las partes del contrato. La distribución de responsabilidades entre ellas, no pueden afectar a la parte adquirente, que difícilmente podía tener conocimiento de ello. En consecuencia, no puede estimarse la excepción de falta de legitimación pasiva de MVCI MANAGEMENT, S.L. por las razones expuestas".

A ello debemos añadir, que aun en el ámbito del derecho de la competencia, el TJUE ha elaborado el concepto de unidad económica. La STJUE de 6 de octubre de 2021 ha declarado que la víctima de una práctica contraria a la competencia llevada a cabo por una empresa puede ejercitar una acción de resarcimiento por daños y perjuicios indistintamente contra una sociedad matriz que haya sido sancionada por la Comisión Europea en una decisión como consecuencia de dicha práctica o contra una filial de esa sociedad que no sea destinataria de la referida decisión, siempre que estas sociedades constituyan, conjuntamente, una unidad económica. Para ello se exige que haya una relación entre la filial de la que se pretende reclamar los daños y su matriz, es decir, que hubiera vínculos económicos, organizativos y jurídicos concretos entre ellas, en el momento de la infracción; y que haya un vínculo entre la actividad económica de la filial y la actividad económica objeto de la infracción de que se ha declarado responsable a la sociedad matriz.

Los vínculos organizativos y de actividad entre las sociedades que forman este entramado son mas que evidentes tal y como recoge el apelante en su recurso por lo que debe declararse la responsabilidad solidaria de las empresas demandadas ( SAP Málaga 7/6/23 RAC 63/23).

Sexto.-La apelante argumenta error en la determinación del importe a devolver pues debe computarse además de la duración el contrato del año 2017, la relativa al anterior contrato del año 2012.

No puede aceptarse tal argumentación. Las partes están conformes en que el contrato del año 2012 se concluyó por novación extintiva, esto es, el contrato del año 2017 no es una continuación del anterior contrato como podría ser en caso de novación modificativa sino un contrato nuevo y originario, habiendo concluido y dejado de surtir efectos el anterior; y de hecho así lo recoge el auto de aclaración "La novación extintiva, admitida por ambas partes como recoge la sentencia en el Fundamento de Derecho Primero, conlleva la desestimación de las pretensiones de los actores en lo que se refiere al contrato de 03/11/12".

Por tanto, el único contrato que vinculaba a las partes era el del año 2017 y los efectos de la resolución de éste no pueden extenderse a relaciones anteriores al mismo.

Séptimo.-En cuanto a las costas de la alzada procede imponer a la parte recurrente cuya apelación se ha desestimado las costas de su recurso de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 LECi.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.