PRIMERO.-La acción ejercitada en el presente procedimiento por el apelante D. Severiano contra la Comunidad de Propietarios del inmueble sito en DIRECCION000 de Oviedo, es la nulidad de la convocatoria a la Junta Ordinaria de 14 de mayo de 2024, de la propia Junta y de los acuerdos adoptados, al no haber sido convocado a dicha junta.
La sentencia de primera instancia estima la excepción invocada de adverso de falta de legitimación activa en base al propio reconocimiento de la parte actora la existencia de esa deuda y aunque señala que se compromete a su abono, para el caso de ser cierto que la adeuda, lo acreditado es que nada consta en los autos que permita concluir que se haya producido el pago de dicha suma, a fecha actual. Es más, en el acto del juicio, la actora ha seguido manteniendo que está al corriente del pago de las deudas de la comunidad, y que en todo caso, está discutiendo su obligación del pago de las derramas por la instalación del ascensor en el juicio ordinario, ya referido, y seguido ante el juzgado número 12 de Oviedo. En consecuencia, con independencia de que el actor discuta o se oponga al pago de la instalación del ascensor e impugne el acuerdo adoptado en junta al respecto, ha de proceder al abono de las cantidades que le correspondan tanto por dicho concepto como por cuotas ordinarias aprobadas tras liquidación oportuna en junta, siendo dicho pago, condición esencial para poder impugnar los acuerdos de la comunidad.
En el caso que nos ocupa, el actor es conocedor de la existencia de los impagos a que venimos haciendo referencia y pese a sostener que tiene domiciliado el pago de sus recibos y ante la evidencia de que se le reclaman distintos importes y conceptos, no ha hecho nada para solucionar dicha problemática, ni por último, ha consignado siquiera en los presentes autos, la suma que en su propio escrito de demanda, alega como posible deuda debida.
Por lo que entiende que no cabe otro pronunciamiento que la estimación de la excepción invocada, con la consiguiente desestimación de la demanda sin que sea necesario, entrar a valorar el fondo de la litis.
Frente a dicha resolución se presentó por el demandante recurso de apelación interesando la revocación de la sentencia respecto al pronunciamiento respecto a la afirmación de que concurre la falta de pago del actor de las cuotas ordinarias y extraordinarias, nunca ha adeudado importe alguno a la demandada, así en el acta de 14.5.25 no consta que esta parte adeude importe alguno, siendo el sistema de cobro la domiciliación bancaria y tras el cese del anterior administrador, el actual desconoce la existencia de cuenta bancaria del actor. Siendo la actuación de la comunidad contraria a las pautas de la buena fe, dada la inexistencia de deuda real y cierta y por no pasarle la cobro recibo alguno.
Y como segundo motivo de apelación, se reitera en cuanto al fondo, que no pudo asistir a la Junta, cuando lo habitual desde hace años era la comunicación por correo electrónico, y en este caso se hizo por correo ordinario que recibió en su domicilio el día 24 de mayo cuando la Junta era para el día 14.
SEGUNDO.-El tema de la legitimación para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios de conformidad con el art. 18.2 LEC, ha sido ampliamente tratado por el TS, una de sus últimas dice:
"Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios".
El art. 9 e) de la referida disposición general establece, por su parte, como obligación de los propietarios:"[...] contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".
En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.
En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ).
Las cuotas de participación son las que, por disposición del artículo 3. b) II de la LPH , se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.
Sobre la cuestión litigiosa nos pronunciamos en la sentencia 154/2022, de 28 de febrero , en la que sintetizamos la jurisprudencia de la sala, en dicha resolución señalamos que:
"En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH , entre los propietarios".
"En este sentido, señaló esta Sala, en su sentencia 671/2011, de 14 de octubre , en interpretación de la excepción del último inciso del art. 18.2 LPH , que:
""Sin duda, esta excepción se refiere a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente, pero este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si la morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2. Se trata, en definitiva, de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad".
"Pues bien, en dicho recurso, no se consideró concurrente la excepción a la consignación o pago, dado que el acuerdo adoptado se refería:
""[...] a la aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura. Se trata de un acuerdo de instalación, distinto del que implica la exención estatutaria de mantenimiento, conservación y modificación, del que resulta una derrama que no afecta a la cuota de participación que tiene asignada cada comunero en el título, a su establecimiento o modificación, puesto que se fija en atención a la misma".
"En la sentencia 613/2013, de 22 de octubre , tampoco se entendió concurrente la excepción del art. 18.2 de la LPH , toda vez que:
""Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente.
"La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido.
"El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos "bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas".
"Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema "especialmente establecido" en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.
"Como consecuencia de lo expuesto, la desestimación de la demanda fue correcta en cuanto a la impugnación del acuerdo segundo de la junta, que aprobó el estado de cuentas y liquidación de la deuda que hasta ese momento mantenían los demandantes con la comunidad de propietarios, puesto que no se cumplió el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes".
De nuevo, tuvimos ocasión de pronunciarnos sobre la cuestión controvertida, en la sentencia 604/2014, de 22 de octubre , en la que declaramos:
""Examinada la demanda, los acuerdos cuya nulidad pretendieron los recurrentes no se referían al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, que son las que, por disposición del artículo 3. b) de la Ley de Propiedad Horizontal , se atribuyen a cada piso o local con relación al total del valor del inmueble y referidas en centésimas del mismo.
"Los recurrentes solicitaron la nulidad de determinados acuerdos adoptados en dos Juntas.
"Pues bien, por lo que se refiere a la Junta de Propietarios celebrada el día 25 de julio de 2009, los acuerdos en ella adoptados trataban de la aprobación de cuentas, aprobación de presupuesto 2009-2010 y renovación de cargos. Como resulta de su lectura, ninguna conexión tenía con las cuotas de participación. Por lo tanto, en relación con esta Junta la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia.
"Por lo que se refiere a la Junta celebrada el 13 de Diciembre de 2008, el acuerdo impugnado trataba de la aprobación de una nueva cuota a cuenta de los gastos del año 2009:
"Pues bien, las alegaciones de la demanda en relación con el enunciado del acuerdo podrían llevar a la conclusión de que la Junta de Propietarios, si bien no alteró las cuotas de participación, sí introdujo un sistema nuevo de distribución de gastos. Pero examinado el acuerdo, esa posibilidad de admitir la excepción al requisito de procedibilidad desaparece, porque la Junta se limitó a aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos.
"Por lo tanto, también en relación con esta Junta, la falta de legitimación de los actores estuvo correctamente declarada por la Audiencia".
"Más recientemente, en la sentencia 584/2019, de 5 de noviembre , reiteramos que:
""En el presente caso, el actor funda su demanda en que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos, sin distinción de los correspondientes a la mancomunidad y los distintos portales. Y la demandada admite la reformulación de las cuentas para adaptarlas a los estatutos y título constitutivo. Por todo ello, consideramos nos hallamos ante un supuesto de excepción a la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias en aplicación del art. 18.2 LPH ".
"Ahora bien, en el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado.
"La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH ".
En la sentencia 613/2013, de 22 de octubre , se razonó: "Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la "cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios", en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia".
En definitiva, la parte recurrente considera que se encuentra vigente, por no haber sido impugnado, el acuerdo adoptado por la junta de propietarios de 24 de noviembre de 2006.
Ahora bien, señala la sentencia de la audiencia, que dicho acuerdo ostentaba un carácter temporal pues conforme se recoge en acta tendría que ser ratificado anualmente, y así de su lectura resulta que su ratificación constará como punto en el orden del día de la junta general ordinaria de cada año, disposición que no constituye de una mera sugerencia de una letrada como sostiene la parte recurrente al figurar incorporada al precitado acuerdo comunitario.
El acuerdo adoptado sí que viene a implicar el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a las que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios; pues las correspondientes al comunero titular de las plazas de aparcamiento son asumidas por los otros copropietarios, sin que se hubiera adoptado un acuerdo que avale tal obligación, puesto que, el tomado en la junta ordinaria de 2006, tenía carácter temporal, y no se proyectaba indefinidamente en el tiempo, liberando a la promotora de su contribución a las gastos de los elementos privativos de su titularidad como eran las plazas de aparcamiento de acuerdo con su coeficiente fijado en el título constitutivo. En el orden del día de la junta impugnada no aparecía la ratificación de la exención de tales cuotas como decisión a tomar por la comunidad".
TERCERO.-Es decir, el expresado presupuesto procesal de estar al día en el pago de las deudas vencidas tal como tiene expresado el TS, es de obligada concurrencia cualesquiera que sean las razones de impugnación que se traten de hacer valer por el comunero, estando aquel solo dispensado cuando lo impugnado sean acuerdos relativos "al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios".
Alega el recurrente que en el acta impugnada no consta como moroso. Y en cuanto a la deuda de 3.817 euros, instalación de ascensor es objeto de impugnación en el procedimiento ordinario nº 308/2024 del juzgado de primera instancia nº 12 de Oviedo.
Además de no haberse pasado a cobro el recibo en la cuenta bancaria donde el apelante tenía domiciliado su pago.
El primer punto del orden del día del Acta de 14 de mayo de 2024 era:
- Aprobación, si procede, liquidación ejercicio 2023. Certificación de deudas y reclamación judicial. Presupuesto ejercicio 2024.
Consta una deuda del DIRECCION001. Son aprobadas por unanimidad las cuentas sometidas a votación.
El certificado emitido por el Administrador de la Comunidad de 25 de septiembre de 2024, según la documentación contable y en relación al predio DIRECCION002 a nombre de D. Severiano, tiene pendiente de pago desde la fecha de su aprobación (Junta Extraordinaria de 20/12/2023) las derramas establecidas para la instalación del ascensor, por lo que a 1 de julio de 2024 adeudaba la suma de 4.567,00 € por dichos conceptos. A fecha del presente certificado la deuda asciende a 9.1520 € en concepto de derramas 2024 y liquidación ejercicio 2023.
Consta en autos un correo electrónico de 11/02/2024 en donde se pregunta al Administrador por la deuda pendiente y es contestado en el sentido que "salvo la derrama aprobada en Junta para instalación ascensor, no tiene deuda".
Y como declaró en la vista en relación a esta cuestión respondió que a esa época no se había liquidado el ejercicio 2023, hasta que no se aprueba la cuenta no es moroso y cuando se aprueban las cuentas a partir de ese momento es moroso, por cuanto la deuda se liquida cerrado el ejercicio, y como el propio apelante reconoció se le hacía una liquidación una vez aprobada la cuota porcentual que le corresponden de conformidad con los gastos anuales para saber cuánto tiene que pagar y al cierre del ejercicio es cuando se hacía el cargo.
Se remite correo electrónico de 11 de octubre en relación con la anualidad 2024, por no haberse girado aún a su entidad bancaria recibo alguno por cuotas ordinarias o extraordinarias.
Según certificación bancaria el último recibo cargado en su cuenta es de 3-05-2023.
El Sr. Ceferino sostuvo en la vista que desde el año 2024 no le pasaron nada a su cuenta, que ellos no disponen de su número de cuenta y no les ha sido facilitada.
Ello se explica por el cambio de Administrador quien debe facilitar al nuevo Administrador todos los datos, pero también que la anterior llevanza era caótica.
Al momento de presentar la demanda el 1 de julio de 2024, no consta que haya abonado o consignado el importe correspondiente a las cuotas ordinarias del ejercicio ya aprobado en Junta de 14 de mayo, cuando ya se habían aprobado las cuentas y por tanto ya era posible liquidar el importe correspondiente a las cuotas del año 2023, sin que se hubiese consignado el importe ni solicitado su liquidación antes de interponer la demanda.
A este respecto ya tiene dicho el TS en sentencia de 7 de abril de 2008: "de modo que para estar legitimado, sea el comunero titular de un inmueble, lo sea de un número plural de ellos, habrá de estar al día en el pago "de la totalidad" de sus deudas vencidas, y no estándolo -como es el caso- para alcanzar tal legitimación se le exige consignar aquellas; y no se diga -decimos nosotros- que las deudas que mantiene la actora con la comunidad no son deudas vencidas, pues se trata de deudas aprobadas y liquidadas en un acuerdo comunitario, cuyas actas le fueron notificadas con anterioridad a la presentación de la demanda, y el hecho de que uno de los acuerdos sea precisamente el ahora impugnado no eximía a la demandante de su obligación de, al menos, consignar judicialmente las cantidades resultantes de dicha liquidación, y las que posteriormente se hubiesen devengado, hasta la fecha de presentación de la demanda, teniendo en cuenta que el artículo 18-4 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que «la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios», por lo que es obvio que dicho acuerdo era inmediatamente ejecutivo, y las cantidades resultantes de la liquidación, vencidas y exigibles".
Y por lo que respecta a la instalación del ascensor, en la Junta Extraordinaria de 8.11.22 se aprueba la instalación del ascensor.
En la Junta ordinaria de 24.4.23 se acuerda que la derrama del bajo para la contribución a la instalación del ascensor se calcule conforme a su participación en las derramas ya realizadas.
En la Junta General Extraordinaria de 20.12.2023 es denegada la solicitud efectuada por el apelante de cambio de coeficientes de participación. Acordándose una derrama en el mes de enero de 2024 según coeficiente para el local L-1 de 3.817 euros.
Presentado juicio ordinario se sigue ante el juzgado de primera instancia nº 12 de Oviedo, en donde se suplica:
- No tiene obligación de costear la instalación del ascensor.
- El coeficiente de participación asignado del 28,40% es incorrecto, debiendo ajustarse a lo señalado en el informe pericial aportado siendo lo correcto del 15,736%.
- El local bajo cubierta ha se volver a su estado original.
Y como ya tiene dicho el TS en sentencia de 7 de abril de 2008 en relación a la excepción contenida en el art. 18.2 LPH: "se está refiriendo única y exclusivamente a los acuerdos por los que la comunidad pretende establecer "ex novo" las cuotas de participación de cada piso o local en los gastos comunes, y a los acuerdos por los que la comunidad pretenda alterar las cuotas que vienen establecidas en el título constitutivo, o supongan de hecho, una modificación de tales cuotas",lo que no ha sucedido en el caso que nos ocupa, por cuanto la derrama para la instalación del ascensor se calcula conforme a las ya realizadas, es decir, que el acuerdo comunitario fue el mantener los porcentajes de contribución que se venían aplicando no establecer una imposición ex novo.
Cuestión que por otra parte, el apelante, no discute pues su oposición se centra en que no tiene obligación de costear la instalación y la forma de distribución de la derrama que no la considera ajustada a su real coeficiente de participación que lo considera incorrecto según pericial por él facilitada.
Además, los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son impugnables ante los tribunales ( artículo 18.1 de la Ley Propiedad Horizontal )pero en tanto no se declare su nulidad o se anulen o se suspenda judicialmente su ejecución con carácter cautelar ( artículo 18.4 de la misma ley ),son vinculantes para todos y ejecutivos.
Al respecto oportuno parece significar que en tales términos las exigencias derivadas del examinado artículo 18.2 no resultan desproporcionadas al no impedir el acceso a los tribunales y al permitir que no quede paralizada la vida de la comunidad, lo que viene favorecido por la ejecutividad propia de los acuerdos pese a su impugnación judicial en virtud de lo dispuesto en el artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, teniendo declarado el Tribunal Constitucional que los condicionamientos o limitaciones en el ejercicio de acciones ante los Tribunales de Justicia no resultan en si mismos contrarios al contenido del derecho a la tutela judicial efectiva si obedecen a la finalidad de proteger otros bienes o intereses amparados constitucionalmente y guardan proporción con las cargas impuestas al justiciable para acceder a la jurisdicción ( SSTC 3/83 , 62/83 , 158/87 , 197/88 , 84/92 y 119/94 ,entre otras.
En consecuencia, el acuerdo impugnado no estaba comprendido en la excepción dicha por lo que hemos de concluir que, en efecto, no se cumple con el requisito exigido por el art. 18.2 LPH para el ejercicio de la acción de impugnación.
Y acreditado como ha sido que el actor ni estaba ni está al corriente en el pago de la derrama ni de la cuota ordinaria ni consignó la totalidad de sus importes cuando presentó la demanda, la resolución recurrida es ajustada a derecho.
QUINTO.-De lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la resolución recurrida, con el pronunciamiento en costas que se deriva de la aplicación de los arts. 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente
