Sentencia Civil 450/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 121/2025 de 23 de mayo del 2025

PRIMERO.-1. Planteamiento de la cuestión

En virtud del precedente Recurso, por la apelante Dª María Antonieta se pretende la revocación de la sentencia dictada en los autos de Juicio de desahucio en precario nº 1030/21 por el Juzgado de primera instancia nº 7 de Vigo, que no dio lugar al mismo respecto de una plaza de garaje que ocupa la demandada como arrendataria de los titulares del DIRECCION000 del inmueble.

2. La sentencia de instancia

Desestimó la demanda puesto que consideró que la actora apelante no había demostrado su condición de propietaria de la plaza de garaje para el ejercicio de la acción, en virtud del artículo 217 LEC, esto es que le pertenezca la plaza de garaje situada más a la izquierda y que sea la demandada, quien sin tener título para ello, la ocupe indebidamente. No se ha ejercitado una acción declarativa de dominio por lo que la presente resolución no puede tener tal efecto sirviendo eso sí, en virtud de la prueba analizada, motivo para rechazar los pedimentos de la demanda.

3. El recurso de apelación

Sostiene la apelante que consta acreditada la propiedad de la plaza de garaje litigiosa a su favor, no se puede predicar lo mismo de la propiedad de la plaza nº DIRECCION001 por los arrendadores, en tanto que de la documental aportada con el escrito de demanda se deduce que su vivienda ( DIRECCION000 del inmueble), no llevaba como anejo plaza de garaje alguna. En cuanto a la ubicación de la plaza de garaje nº DIRECCION002 de su propiedad consta acreditado que es la de la izquierda pegada a la pared visto el grupo de tres plazas de garaje en conjunto que se ubican en el sótano del edificio. La sentencia apelada fundamenta gran parte de la estimación de la demanda en dicha testifical en contra de lo acreditado documentalmente. Por último, solicita que no se le impongan las costas por la complejidad jurídica del caso ya que constan dudas acerca de la titularidad de la plaza de garaje nº DIRECCION001 que los arrendadores de la demandada se atribuyen, en tanto que no consta dicha titularidad en la escritura de extinción de comunidad y adjudicación a la que se remite la división horizontal.

4. Oposición al recurso de Apelación

Dª Marina se opone al recurso alegando que es cierto que la plaza de la actora es la DIRECCION002, pero en la que ella aparca como arrendataria de los propietarios es la núm. DIRECCION001, lo hace desde 2012 y la avala testificalmente el Sr. Severiano como presidente de la Comunidad. La modificación catastral fue realizada unilateralmente por la demandante. La actora no ha acreditado la titularidad, por ello deben imponérsele las costas en ausencia de complejidad que afirma concurrir en el caso.

SEGUNDO.-5 . Requisitos para la viabilidad de la acción de desahucio en precario. Naturaleza actual de la acción.-

Se ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho"( SSTS 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre)

6. Así mismo la STS 502/2021, de 7 de julio, estipula que: (i) que el precario no se limita a las situaciones de mera tolerancia, sino que es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor; (ii) que el juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario , por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca; (iii) que los presupuestos de este tipo de proceso son: (a) el título que ostenta el demandante, (b) la identificación del bien poseído en precario y (c) la insuficiencia o carencia de título del demandado; y (iv) que en él podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario , sin las limitaciones propias de un proceso sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un proceso que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario, y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada.

7. En su actual regulación, el juicio de desahucio por precario ha dejado de ser un juicio sumario en el que la sentencia que le pone término carezca de efectos de cosa juzgada y así se deduce de la propia Exposición de Motivos de la LEC 1/2000 de 7 de enero, apartado XII y del art. 447 de la misma que no incluye entre las sentencias carentes de tales efectos a las recaídas en tal tipo de procedimiento. La exposición de motivos de la ley lo razona señalando que "en cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a aquéllos en que se pretenda una rápida tutela de la posesión o tenencia, las que decidan sobre peticiones de cese de actividades ilícitas en materia de propiedad intelectual o industrial, las que provean a una inmediata protección frente obras nuevas o ruinosas, así como las que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler o sobre la efectividad de los derechos reales inscritos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad [...]".

8. En consecuencia, el juicio de desahucio por precario es el cauce procesal adecuado para determinar si la demandante tiene derecho a recuperar la plena posesión de la vivienda litigiosa y para valorar tanto el título que ostenta sobre ella como la carencia o insuficiencia del título de los demandados. Y lo hace permitiendo el análisis de las relaciones jurídicas alegadas por los ocupantes para justificar su permanencia, porque podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda, y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un procedimiento sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa -no se limitan los medios de prueba, a diferencia de los desahucios por impago de rentas-, al tratarse de un procedimiento que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario.

9. Ahora bien, decimos el juicio de desahucio tiene carácter plenario en cuanto a los medios de ataque y de defensa, "si bien limitado a ese objeto".Así, la STS nº 536/2008, de 10 de junio, con cita de la STs de 19 de diciembre de 1962 que al bastar acreditar la posesión real, cuando esta se asienta en la existencia de un título de dominio inscrito, como es el caso, "el juicio de desahucio por precario no permite impugnar la realidad del mismo, ni su validez o eficacia, ni plantear la falta de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, pues todas ellas son cuestiones que sólo pueden ventilarse en el correspondiente juicio declarativo".Esto es, que en su seno se pueden discutir todas las cuestiones que afecten al título ocupacional que pueda esgrimir el demandado para justificar su situación posesoria. No obstante,ello no significa que se modifique la naturaleza estrictamente posesoria de la acción y así lo han declarado diferentes sentencias de Audiencias provinciales:

a. La SAP de Barcelona de 21 de febrero de 2.003 que "la Ley limita el ámbito del juicio verbal a la acción encaminada a recuperar la plena posesión de la finca en situación de precario, lo que excluye de aquel ámbito las cuestiones referentes a la propiedad del inmueble o al contraste entre títulos contradictorios, que deben ser sustanciados a través del juicio que corresponde."

b. La SAP de Granada de 3 de mayo de 2.005 dice: "la modificación producida en la nueva ley adjetiva en este aspecto, de acuerdo con los artículos 447 en relación con el 250, provoca una nueva perspectiva de la denominada comúnmente cuestión compleja en cuanto, que en el campo de este procedimiento podrán analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justificación de la posesión que se ostenta, aunque eso sí limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata. Los derechos definitivos que sobre las cosas o los derechos pretenden ser titulares las partes habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo que tenga por objeto, no la posesión, sino la legitimidad de tales derechos".

c. SAP Murcia, 27/04/07 señala que el contenido de los artículos 250.2 y 447 de la misma ley no propician un nuevo enfoque de la cuestión compleja, en el sentido de que en el ámbito de este procedimiento puedan analizarse las distintas relaciones jurídicas que quieran alegarse como justi?cación de la posesión que se ostenta, pero siempre limitadas al ámbito posesorio de cuya recuperación se trata, de tal manera que los derechos de?nitivos sobre el objeto de la posesión, de los que las partes pretendan ser titulares, habrán de dilucidarse en otro proceso declarativo, cuyo objeto no sea la posesión, sino la legitimidad de tales derechos esgrimidos.

TERCERO.-10. Posiciones de las partes respecto de la ocupación de la plaza de garaje y el título.-

Las circunstancias que dan lugar al presente pleito son las siguientes, y aparecen perfectamente recogidas en la resolución a quo:

a. Ejercita la parte actora una acción de desahucio por precario de la plaza de garaje sita en el DIRECCION002 de Vigo la cual le pertenece y en la que la demandada, como inquilina del DIRECCION000, aparca indebidamente su vehículo pues no ostenta título ninguno que ampare dicha posesión a fin de que se la condene a dejar dicha plaza libre y expedita y, además, ejercita una acción indemnizatoria de daños y perjuicios.

b. En justificación de sus alegaciones y pretensiones aporta la actora diversa documental tendente a acreditar los extremos que asevera y, así: una fotografía del vehículo aparcado en la que dice su plaza de garaje que se observa linda por la izquierda con la pared; igualmente aporta parte de un plano donde se numera la plaza situada en ese lugar con el DIRECCION002; en el testimonio parcial de la copia de la escritura de extinción de comunidad y adjudicación otorgada por la mercantil Urbanizadora Viguesa, S.L., de 17/10/1997, se le atribuye a doña María Antonieta y don Justino como anexo a la vivienda del DIRECCION003, una plaza de garaje y una bodega señalados ambos con el numero DIRECCION002 y situados en el sótano del edificio, inscripción en el Registro de la Propiedad de Vigo, número 1, tomo NUM000, folio NUM001, finca NUM002, inscripción NUM003; la nota simple del Registro de la Propiedad de fecha 16/10/2017 que se aporta junto con la demanda indica que doña María Antonieta y don Justino son dueños del DIRECCION003 al que se atribuye como anexo una plaza de garaje y una bodega señalados ambos con el número DIRECCION002 y situados en el sótano del edificio.

c. La parte demandada reconoce que aparca en la plaza de garaje a la que se refiere la actora, la de la izquierda en la zona de pilares, mas alega que tiene título para ello pues es arrendataria de la vivienda DIRECCION000 que alquiló junto con la plaza de garaje número DIRECCION001 que es la que está disfrutando. Indica que la plaza número DIRECCION002 es, efectivamente, la plaza de garaje de la actora pero que esta plaza no es la de la esquina izquierda sino la plaza que está en el medio de la número DIRECCION001 y la número DIRECCION004.

d. Aporta junto con el acta notarial de presencia, escritura de compraventa de fecha 20/03/1998 por la que doña Remedios y don Horacio adquieren el DIRECCION000 del edificio objeto de litis al que le son anexos una plaza de garaje y una bodega señalados ambos con el número DIRECCION001 y situados en el sótano del edificio. El título de la demandada doña Marina consiste en el contrato de arrendamiento de fecha 01/09/2012 suscrito para el DIRECCION000 con plaza de garaje y bodega anexa entre esta y los dueños de la vivienda doña Remedios y don Horacio constando en la certificación catastral que se acompaña que la plaza de garaje que les pertenece a los arrendadores es la señalada con el número DIRECCION001 aportando nota simple del Registro de la Propiedad con fecha 15/02/2022 donde consta que la finca se inscribe como de su titularidad en virtud de la escritura notarial de fecha 13/07/1998 incluyendo como anexos la plaza de garaje y la bodega señalados con el número DIRECCION001.

11. Así las cosas, compartimos la tesis de la instancia con arreglo a la cual y según la documental obrante queda constatado que la actora es titular de la plaza de garaje número DIRECCION002 y que la demandada es inquilina de la plaza de garaje número DIRECCION001 perteneciente en propiedad a doña Remedios y a don Horacio.

12. La controversia se ciñe en ubicar en el sótano del edificio tales plazas pues, ambas partes afirman que la suya es la de la izquierda pegada a la pared visto el grupo de tres plazas de garaje en conjunto que se ubican en esa parte del sótano del edificio.

13. De acuerdo con el plano que aporta la actora la plaza de garaje que se ubica a la izquierda es la número DIRECCION002 a la que siguen hacia la derecha la número DIRECCION004 y número DIRECCION005 (documento numero 5) mientras que según las fotografías unidas al acta notarial que aporta la demandada (documento número 1) la plaza de garaje que se ubica a la izquierda es, según está pintado en la pared de enfrente y tras cada plaza, la número DIRECCION001 a la que siguen hacia la derecha la número DIRECCION002 y número DIRECCION004.

14. Si atendemos a la contestación al oficio remitido por la Gerencia Territorial del Catastro se puede comprobar que lo alegado por la parte demandada resulta acreditado y que la descripción de las plazas de garaje y su numeración coincide con lo expuesto en las inscripciones registrales siendo, por lo tanto, la plaza de la izquierda la numerada como DIRECCION001 y ello desde septiembre de 1997 según consta en la propia certificación con independencia de que el Catastro en virtud de reclamación haya acordado la alteración de la descripción catastral.

15. La prueba practicada en el juicio reveló por parte de los arrendadores que tienen su garaje alquilado y la bodega número DIRECCION001 desde que compró el piso en el año 1998 y que su plaza es la de la esquina izquierda; que Marina desde el 2012 en que arrendó el piso nunca tuvo problema para aparcar ahí su vehículo, que también la tuvo alquilada antes y sin problema y que toda la vida usó la plaza de garaje número DIRECCION001 que, insiste, es la de la esquina izquierda. Por su parte, pero en igual sentido, la declaración testifical de su esposo don Horacio. Ello se corroboró por la declaración testifical de don Octavio, presidente de la comunidad, propietario desde 1995, antes de la construcción del edificio, quien refiere que la plaza de la izquierda siempre fue la número DIRECCION001, que allí aparca Marina, que esa plaza es de Remedios, que la plaza número DIRECCION002 está entre la DIRECCION004 y la DIRECCION001 y que la número DIRECCION002 es la que pertenece en propiedad a la demandante.

CUARTO.-16. Decisión de la Sala

Lo expuesto en el anterior FJ en relación al SEGUNDO, nos pone en la pista de que el Recurso debe desestimarse toda vez que la Sentencia de instancia analiza la cuestión sometida a litigio desde la perspectiva adecuada, esto es, que por un lado, por más que Dª María Antonieta haya probado que es titular de la plaza de garaje señalada con el DIRECCION002 de garajes del inmueble de litis, sin embargo, no ha probado que sea la que viene ocupando Dª Marina la demandada, en calidad de arrendataria de los propietarios. El conflicto es claramente de titularidades dominicales que no de títulos posesorios, quedando al margen de la naturaleza del juicio de desahucio en precario según hemos dejado sentado supra.

17. El hecho de que la escritura pública de Declaración de Obra de 2 de diciembre de 1.996 disponga en relación con los anexos: "ANEXOS.-A cada vivienda se le podrán atribuir como anexos, plazas de garaje y bodegas, en la planta de sótano del inmueble. En el caso de que se atribuyan, se consignarán en la escritura de extinción de comunidad y adjudicación de bienes."Y que la extinción de la Comunidad y adjudicación de bienes fuera realizada el 17 siguiente demuestra que se adjudicó la plaza de garaje nº DIRECCION002 a Dª María Antonieta, pero nada manifieste sobre la supuesta plaza de garaje asignada a la vivienda DIRECCION000 del inmueble, que es la que corresponde a los titulares de la plaza ocupada por Dª Marina no implica que por otro título la hubieran adquirido, pero en cualquier caso, lo que no revela es que la suya señalada con el número DIRECCION002 sea la que reclama. Ítem más, los arrendadores de la plaza adquirieron su inmueble dos años después, el 20 de marzo de 1998 con el anexo señalado con el número DIRECCION001 de la plaza de garaje.

18. En cuanto a la ubicación de las plazas de garaje nº DIRECCION002 y DIRECCION001 nada consta probado de manera definitiva, se ha repetido hasta la saciedad por los tribunales que los planos catastrales no acreditan titularidades, aunque sí pueden indicar la ubicación y características físicas de un inmueble. El Catastro no es un registro de titularidades jurídicas, sino que refleja la descripción física de los bienes inmuebles (STS TS, 8-10-2002, SAP Pontevedra, 14-01-21, SAP Murcia, 13-07-20, etc.). Siendo así, no encontramos motivos ni para alterar el número que tiene asignada la plaza que ocupa la demandada por mor de su contrato de arrendamiento - DIRECCION001- desde el año 2012 en el sótano del domicilio para entender que es el número DIRECCION002, ni tampoco para considerar que ha habido un error o actuación indebida por alguno de los que se vinieron entendiendo titulares y ocupantes de la misma.

QUINTO.- 19. Costas

En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC la desestimación del Recurso conlleva la imposición de las costas, sin que pueda apreciarse la concurrencia de dudas de hecho o de derecho en el caso (que la recurrente no identifica en ningún caso porque alega complejidad,que es cosa distinta), siendo así que la demanda se desestima por falta de prueba de los requisitos identificados para la viabilidad de la acción de desahucio, pretendiendo acudir a la actora a esta vía rápida, eludiendo la reivindicatoria que sería la realmente procedente en el caso, habida cuenta de lo más arriba razonado por la sala.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey