Sentencia Civil 554/2025 Audiencia Provincial Civil de Asturias nº 6, Rec. 290/2025 de 26 de noviembre del 2025

PRIMERO.-En el presente caso, la parte demandante, que ha visto íntegramente desestimadas sus pretensiones, se alza contra la sentencia dictada en la instancia, por el Juzgado de Primera Instancia número 4, de Oviedo, el pasado día 5 de diciembre de 2024. La apelante cuestiona la sentencia de instancia, que, en definitiva, declara la nulidad del acuerdo impugnado, al no encontrarse convenientemente incluido en el orden del día, y no formar parte la demandante, según se afirma, de la comunidad de propietarios de los garajes. Al efecto, afirma la apelante en su recurso, para oponerse a la resolución dictada, la suficiencia del orden del día, en los términos propuestos, así como que el demandante y los propietarios de los restantes locales sí formarían parte de la comunidad de propietarios del garaje, aunque por error no se les hubiese incluido en su día, para resultar conforme a derecho la repercusión de las cantidades cuyo abono le correspondería, por el período acordado, en la medida en que no se encontrarían prescritas, y, ello, sin necesidad de modificar los acuerdos de aprobación de los ejercicios de gastos y presupuestos correspondientes a los años anteriores. La apelada, por su parte, sostiene correcto el pronunciamiento de instancia, en la medida en que afirma que el orden del día, en los términos en que fue planteado, no podría acoger un pronunciamiento retroactivo, como el que surgió de la convocatoria, cuando, por otra parte, según afirma, los locales nunca habrían pertenecido a la comunidad de garajes desde su constitución.

SEGUNDO.-Para la resolución del recurso se consideran relevantes los siguientes hechos:

En fecha 31 de diciembre de 1971, se otorga Escritura de Agrupación, Declaración de Obra Nueva y Constitución de Edificio en régimen de Propiedad por pisos, formándose una Comunidad de propietarios sobre el edificio en su conjunto, en relación al denominado DIRECCION000 de Oviedo, entronque de las DIRECCION001 y DIRECCION000.

En lo que nos ocupa, se describe en la DIRECCION002 o de DIRECCION003 del inmueble un local comercial, número uno, con 1012,30 metros, y una cuota de participación de 6,72 %. En la DIRECCION004, o de DIRECCION005, el local comercial número dos, con 1171,30 metros, y una cuota de participación de 10,09. A cada uno de ellos le corresponde una participación en los gastos comunes del 1 %. Al mismo tiempo, se establece que son "elementos comunes solamente para la comunidad restringida a la que pertenecerán exclusivamente los predios NUM000 y NUM001 o los que de su posible división resulten: las rampas descendentes que desde la DIRECCION006 y con entrada a cota de calle llevan al local de DIRECCION005 o predio NUM001 y desde éste al local de DIRECCION003 o predio NUM000, así como el enlace necesario que entre estas rampas y en su misma anchura, se hará a través del predio NUM001 para el acceso al predio NUM000".

Al mismo tiempo, se establece que "las rampas de acceso a las plantas de DIRECCION003 y sobresótano o locales número NUM000 y NUM001 y su necesario enlace de que se ha hablado en la norma anterior, como elementos comunes de la comunidad restringida constituida por estos dos locales o los predios distintos que de su posible división resulten, podrá ser modificada por acuerdo unánime de todos los propietarios de locales de las dos plantas afectadas, mediante su transformación en escaleras de acceso a tales predios (...)los gastos de alumbrado y limpieza de tales rampas y de su enlace, seran de exclusiva cuenta de los propietarios de los locales NUM000 y NUM001 o de los que resulten de su división, siempre que no queden excluidos de acceso por la rampa".

Al mismo tiempo, el título constitutivo establece "El propietario o propietarios de locales comerciales de planta de DIRECCION003, DIRECCION005, DIRECCION006 o DIRECCION007, podrán sin necesidad de consentimiento y sí mero conocimiento de la comunidad de propietarios del edificio:

a) Dividir cuantas veces lo estimen oportuno sus locales, unir entre si las porciones anteriormente o desde ahora divididas de los mismos, cuando sean colindantes entre sí, incluso en sentido vertical, realizar las obras interiores necesarias para la separación de lo dividido o para la comunicación de lo agrupado, incluso escaleras interiores privadas, construir entre-plantas o altillos, ateniéndose para todas las obras a dictamen de Perito titulado y singularmente distribuir la cuota de participación en elementos comunes y sus beneficios y la de cargas correspondientes a los locales divididos, entre los que de la división resulten".

El 24 de febrero de 1988, con ocasión de la división de la comunidad hereditaria de D. Camilo, aparecen, como diferenciados e individualizados, de su propiedad, varios locales en el portal DIRECCION008. En concreto, el local descrito como DIRECCION009), figura inscrito a nombre de Camilo, adquirido el 15 de julio de 1978, por compraventa, en el registro de la propiedad de Oviedo, al tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004, inscripción NUM001, con una superficie de 179 metros cuadrados, y "su cuota de participación en los elementos comunes y en el valor total del edificio es de 1,45.El local, según se dice en la referida inscripción, linda a la derecha con los locales comerciales dos C y dos D, y a la izquierda con el local número dos A.

Al mismo tiempo, se identifican como mitades indivisas, adquiridas el 5 de julio de 1978, que se van a dividir, con ocasión de la adjudicación, el local número NUM000, con 6,72 de cuota de participación y 1012,30 metros, (inscrito en el Registro de la Propiedad de Oviedo, al Tomo NUM005, libro NUM006, folio NUM007, finca número NUM008) y el que se denomina local 2 A, con 815,61 metros (inscrito en el Registro de la Propiedad de Oviedo, al tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM009, finca número NUM010), con participación de 7,03 % de cuota, con un total, entre ambos de 13,72 % en la comunidad general.

En fecha 20 de mayo de 1.989 se constituye la Comunidad de propietarios de plazas de garaje del DIRECCION000, mediante junta de la misma fecha. En ese acto, se aprueban los presupuesto de agua, luz y limpieza, y se hace constar que: "En razón del coeficiente de participación del garaje en el total del edificio, le corresponde unos gastos de Comunidad anual de cuarenta y seis mil doscientas pesetas, extremo del que se dan por enterados todos los copropietarios de plazas de garaje y se comprometen a contribuir, según sus respectivas cuotas de participación".Se acuerda que todos los presupuestos serán abonados de acuerdo con el coeficiente de las cuotas de participación de cada plaza, y se acuerda hacer un seguro del garaje.

El 23 de octubre de 2023, se convoca junta general de propietarios de DIRECCION000, a la que son convocados, por primera vez, el propietario de los locales 2C y D, con una cuota de participación de 1,14 y 0,29, el propietario del local 2 B, con 1,45 de cuota de participación, y el propietario del local 2 E, con una cuota de participación del 0,18. Se fija como orden del día informe de la junta rectora sobre los nuevos predios (locales) incluidos dentro de la comunidad de propietarios, deliberación y toma de acuerdos sobre la repercusión de gastos, y se acuerda repercutir a los propietarios de cada uno de los locales los gastos correspondientes a su cuota de participación, por el período entre 2018 a 2022, fijándose una cantidad global, para cada uno de ellos, en ese periodo, así como las cuotas de 2023.

Según resulta de los presupuestos de gastos aprobados por la junta de propietarios del garaje, en los años 2019 y siguientes, la comunidad de propietarios del garaje, abona los gastos que se acordó con ocasión de su constitución (limpieza del garaje, electricidad, seguro, agua, vado, y cuota de la comunidad general). El espacio destinado a rampa supone un coeficiente de participación, según resulta de dichos documentos, del 0 %.

TERCERO.-Una vez planteados, en estos términos, los extremos del debate, en primer lugar, se interpreta que no puede considerarse que la nulidad del acuerdo impugnado pueda descansar, exclusivamente, como determina la resolución impugnada, en la insuficiencia del orden del día, y, al efecto, se debe partir de que el Tribunal Supremo tiene dicho, sentencia de 15 de junio 2010 RES:353/2010 REC:1615/2005, que "la jurisprudencia elaborada por esta Sala en torno a la aplicación del actual artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán (así, no sólo las sentencias citadas por la parte recurrente, sino también las de 10 de noviembre de 2004, en recurso nº 3047/1998 y 28 de junio de 2007, en recurso nº 3062/2000 ). La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la Junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración. La asistencia a las Juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad".Lo anterior, para concluir que un acuerdo adoptado sobre un asunto no incluido en el orden del día vulnera normas imperativas, con independencia de su trascendencia, tal y como afirma la sentencia de 12/01/2012, tras reiterar la anterior jurisprudencia, lo que, sin embargo, se interpreta que no es óbice para sostener la suficiencia del orden del día de la convocatoria, para el debate y decisión que se adoptó.

CUARTO.-Ahora bien, también sostiene la impugnante que el referido acuerdo no resultaría conforme a derecho, en la medida en que, más allá del aspecto retributivo, de hecho, supondría una integración de los locales en la comunidad de propietarios de los garajes del inmueble, que, sin embargo, no habría sido conocida o consentida por su parte hasta ese momento, que, por otra parte, le ocasionaría indefensión, al no haber podido discutir los términos de su contribución, al no individualizarse los conceptos por los que se le reclama, con efectos, por otra parte, retroactivos.

Pues bien, para resolver la cuestión que se plantea, se debe partir de que con ocasión de la constitución de la comunidad de propietarios del edificio, según se desprende de la escritura pública de 31 de diciembre de 1971, los locales 1 y 2, se encontraban sin segregar, para conformar, cada uno de ellos, sendas unidades diferenciadas, que debían contribuir, respectivamente, al abono exclusivamente del 1 por ciento, cada uno de ellos, en los gastos de la comunidad general, y ocuparse en exclusiva, según se afirma en el título constitutivo, del mantenimiento de la rampa, y de sus gastos de limpieza y alumbrado, sin perjuicio de establecerse, al mismo tiempo, la posibilidad de que con ocasión de la división se fijase por el propietario la asignación de una cuota de participación de las propiedades resultantes en el conjunto del edificio, y la eventual distribución de su contribución a las cargas y beneficios.

Lo anterior, de tal manera que la contribución de ambos locales al pago de los gastos de la comunidad general, se calculó en ese dos por ciento, en relación al uso previsible que harían sobre los servicios comunes, y con independencia de que por su dimensión tuvieran una cuota de participación, en la comunidad del edificio, el número uno, del 6,72 % con 1012,30 metros, y, el segundo, del 10,09 %, con 1171,30 metros, de los que 16,75 metros se encontraban ocupados por elementos comunitarios, y, en particular, un transformador y servicios de energía eléctrica titularidad de la comunidad. Al efecto, según se hizo constar en el título constitutivo, para determinar el porcentaje en que cada uno de los locales debía contribuir a los gastos del conjunto, se tuvo en cuenta, en su día, en definitiva, no solamente la dimensión de cada uno de los inmuebles, sino también el uso previsible de los servicios comunes de los que se beneficiaban.

Ahora bien, si esto es así, también resulta cierto que la segregación de ambos locales, en lo que respecta, al menos, al local del aquí demandante, y a todo el espacio -para, en definitiva, conformar los cuatro locales actuales, y el espacio destinado a garajes-, debe entenderse hecha, en todo caso, en fecha anterior a la constitución de la denominada comunidad de garajes, que se produjo, según resulta de la documental obrante en autos, el 20 de mayo de 1989. Lo anterior, en la medida en que, según resulta de la nota simple del Registro de la Propiedad que se aporta, en la fecha de compra, el 15 de julio de 1.978, el local titularidad del aquí demandante tenía ya adjudicada una cuota de participación en la comunidad general, no de manera conjunta con la totalidad de los inmuebles uno y dos, sino de manera individualizada respecto a aquellos.

Al efecto, de hecho, como es de ver, en la fecha de otorgamiento de la escritura de división de la comunidad hereditaria de D. Camilo, el 24 de febrero de 1988, el local uno, como indiviso, sí mantenía la misma dimensión inicial, y, sin embargo, el espacio indiviso del local dos, se redujo a a 815,61 metros, con una cuota de participación entre ambos, en ese momento, en la comunidad general, del 13,73 %. Pues bien, ambos espacios, -de los que ya se habían segregado, por tanto, los cuatro locales 2 B, 2 C, 2 D y 2 E-, se dividieron también con ocasión de dicho acto, y, nuevamente, con posterioridad, para dar lugar al espacio compartido que, en definitiva, ocupan las plazas de garaje, cada una de ellas, según resulta de las actuaciones, con una cuota de participación en la comunidad del edificio.

En ese momento, por tanto, se encontraban ya divididos y segregados cada uno de los cuatro locales, con un propietario diferenciado, y una cuota de participación propia y distinta en los elementos comunes y en el total del edificio, que, en el caso del local 2B según resulta de la nota simple que aparece unida a las actuaciones, en relación al local 2 B, era del 1,45 %. En estas circunstancias, por tanto, a salvo de prueba en contrario, se debe interpretar que cuando se constituye la comunidad de los garajes, existía ya no solo una segregación de hecho, sino también de derecho, de los diferentes espacios que inicialmente habrían constituido los locales 1 y 2.

Lo anterior, de tal forma que, en definitiva, la división de ambos espacios habría dado lugar, de un lado, a los cuatro locales separados 2 C, 2 D, 2 B y 2 E, que ya tenían su cuota de participación individualizada en el conjunto del inmueble (1,14 %, 0,29 %, 1,$5 % y 0,18 %, respectivamente), y, de otro, al espacio de garajes, conformado por los denominados locales 1 y 2A, en que cada una de las plazas de garaje, tiene también una cuota de participación en la comunidad general. Al efecto, esa conclusión resulta también de lo establecido en el punto ocho, de la página 74, de la escritura de constitución de la comunidad de propietarios de 1971, que establece que el propietario de los locales puede proceder a su división, como se dice, sin necesidad de consentimiento de la comunidad y adjudicando a los resultantes una cuota de participación en la comunidad general y distribuyendo entre ellos los beneficios y cargas resultantes.

Lo anterior, de tal forma que, con independencia de la posible constitución de una comunidad restringida, por los propietarios de ambos locales, según el título constitutivo, esto no es óbice para que también formen parte de la comunidad general. En ese sentido, el título constitutivo de la comunidad de propietarios no excluye, como no puede ser de otra manera, de su pertenencia a ella, a ninguno de los propietarios del edificio, tampoco a los de los locales 1 y 2, por más que establezca la posibilidad de una comunidad restringida a la que pertenezcan los predios NUM000 y NUM001 o los que de su división resultasen. Lo anterior, de tal forma que debe concluirse que también una vez producida la segregación de los cuatro locales del espacio del local dos, tanto los propietarios de los espacios resultantes, como, en definitiva, los del local uno y el resto del local 2, en el espacido no dividido, se relacionaron directamente con la comunidad general. Todo ello, una vez fijadas, como correspondía, las respectivas cuotas de participación, por parte del inicial propietario, según se desprendía de la previsión en el título constitutivo.

Al efecto, esta interpretación resulta congruente con la nota simple del Registro de la Propiedad correspondiente al local 2B, unida autos, en que se fija que fue adquirido, como unidad independiente, en 1978, de manera que tenía ya en ese momento asignada una cuota de participación propia en el edificio. Lo anterior, de tal forma que el abono separado de su parte en la cuota común, por cada uno de los espacios, resulta también de la lógica de las cosas, en definitiva, visto el período de tiempo que transcurrió, desde la compra del local, como unidad independiente, hasta la constitución de la que se denominó comunidad de garajes, en que se hace mención a que se constituye por los propietarios de plazas de garaje, y se acuerda la obligación de pago conjunto del coeficiente total de participación que corresponde al garaje -no a los locales- en el conjunto del inmueble, lo que no excluye, sino reafirma que, en ese momento, no ya los locales, sino también las plazas de garaje, tenían ya asignado un coeficiente de participación en el inmueble.

Por tanto, esa asignación de una cuota de participación, a cada local y plaza de garaje, permitía y permite individualizar, sin dificultad, la proporción a que cada uno de ellos debe contribuir a la satisfacción del porcentaje que corresponde abonar en la comunidad general, como gasto a acometer individualmente. Ahora bien, también debe considerarse, a la luz de la documental existente, y de la propia acta de constitución de la comunidad de garajes, que, al margen de dicha contribución a la comunidad general, los intereses comunes de los propietarios del espacio destinado a garaje son particulares, distintos y no confluyentes con los de los propietarios de los locales, puesto que todo el espacio se mantiene como diáfano y de uso conjunto de todos ellos. Al efecto, el título constitutivo originario únicamente establece como elemento común de los locales uno y dos, una rampa, ya existente, y otra a realizar, con la posibilidad, no obstante, de modificación, así como la obligación de contribuir a su limpieza y alumbrado por los propietarios de los locales divididos que no queden excluidos de acceso por la rampa.

Lo anterior, cuando también resulta del propio título constitutivo, la posibilidad de que el propietario procediera a la división de los locales uno y dos, en cuyo caso debía y podía fijar los derechos y cargas correspondientes entre los que resultasen. Pues bien, toda esta documentación, que exigía la división de los locales uno y dos, con arreglo a lo establecido en el título constitutivo, y que debió cumplirse, visto que en la copia simple de la inscripción del local propiedad del impugnante, unida a autos, se fija ya una cuota de participación del mismo, en el conjunto del inmueble, -como se reconoce tienen cada uno de los cuatro locales afectados por el acuerdo, y cada una de las plazas de garaje-, no se ha incorporado a las actuaciones, lo que impide saber, -más allá de lo que permiten concluir los elementos de juicio obrantes en el procedimiento-, los términos en que el proceso se condujo, sin que tampoco se pruebe, en el procedimiento, la configuración actual de los distintos elementos.

Lo anterior, de tal forma que aunque no se dispone de los planos, para conocer los términos en que se materializó la división, de los locales uno y dos, tras su segregación, puede afirmarse que, en definitiva, lo que antes eran dos locales distintos, diáfanos, y no separados interiormente, por tanto de uso conjunto, quedaron divididos en cuatro locales, compartimentados, junto a un espacio conjunto que ocupan las plazas de garaje, y también debe considerarse acreditado, a la luz de la documental obrante en las actuaciones, que, al menos, el local 2 B, tiene salida individualizada a la calle, pero también acceso a la rampa. Por tanto, resulta que el espacio que fue destinado a plazas de garaje, a diferencia de los locales, tiene unas necesidades compartidas y unos gastos propios, que continúan siendo comunes para los propietarios que lo conforman, al no encontrarse dividido, sin que se acrediten, en concreto, las dimensiones de la rampa a cuyo mantenimiento conjunto y pagos de gastos y alumbrado llama el título constitutivo, en relación al espacio total que ocupan los garajes.

Si esto es así, si el título constitutivo del año 1971, establece la rampa como elemento de cuyo mantenimiento deben hacerse cargo en común los propietarios de los locales uno y dos o resultantes de sus divisiones, esta previsión, sin embargo, se interpreta que no puede hacerse extensiva a la obligación de contribuir por parte de todos los locales que tengan acceso a la rampa a la totalidad del espacio que ocupan las plazas de garaje, que tiene, en definitiva, una dimensión de 1827,91 metros, sin que se realice esfuerzo alguno para acreditar las dimensiones y características de la rampa, ni para individualizar o determinar proporcionalmente los gastos que genera su mantenimiento, limpieza, alumbrado u otros.

Lo anterior, de tal forma que el título constitutivo también fija la posibilidad de que con ocasión de la división, se establezca los términos en que los espacios resultantes de la segregación, se deben repartir los gastos y beneficios, lo que pudo hacerse, en definitiva, por el único propietario, con ocasión de la división, o de consuno entre ellos. Ahora bien, en estas circunstancias, aunque resulta cierto que no se dispone, como se dice, de los planos y documentos en base a los que se materializó la segregación, tiene razón el demandante en que el acta de otorgamiento de la constitución de los garajes debe ser valorada en ese contexto.

Al efecto, la propia apelante reconoce que con ocasión de la constitución de esa denominada junta de propietarios de plazas de garaje, no se habrían incluido en ella a los propietarios de los locales, lo que, sin embargo, pretende justificar ahora en un error. Ahora bien, más que un error, en definitiva, tiene razón el demandante en que el hecho de que desde un principio los propietarios de los locales hayan permanecido ajenos a la comunidad de los garajes, y, en particular, al pago de mantenimiento de los gastos de ese espacio, constituye un acto propio de indudable valor, en la medida en que, en definitiva, más allá de que no se dispone de los documentos en cuya virtud se produjo la segregación, la realidad es que la propiedad de las plazas de garaje, que debe considerarse ocupan un espacio conjunto, supone unos gastos de conservación y mantenimiento comunes a sus propietarios, que son distintos a los de los locales, que se ocupan de su propio espacio privativo.

A esa conclusión se llega a la luz de la propia acta de constitución de los garajes, en que precisamente se van individualizando esos intereses comunes, para determinar cómo hacer frente a cada uno de los gastos que generan, de los que solo una pequeña parte es la contribución a la comunidad general, y, el resto, de los que se ocupan antes y principalmente, en el acto constitutivo, son los relativos a la limpieza, agua o electricidad no de la rampa, sino de todo el espacio compartido que ocupan las plazas de garaje, sin que se individualice el gasto de la rampa, ni se determine proporcional o cuantitativamente la incidencia que tiene ese espacio en el conjunto. Pues bien, en estas circunstancias, no puede perderse de vista que el acto de constitución de la comunidad de los garajes, por los propietarios de las plazas de garaje, fue posterior en el tiempo a la segregación de los cuatro locales a que ahora se pretende llamar al pago de la totalidad de los gastos del garaje.

Todo ello, de manera que, en definitiva, en el momento de constitución de la comunidad de garajes, los cuatro locales hacía mucho tiempo ya que se habían configurado como espacios individualizados y separados, que tenían asignada una cuota de participación propia en la comunidad general, de la que, en definitiva, formaban parte directamente y que podía dirigirse a ellos para el pago en esa proporción. Lo anterior, de tal forma que en cuanto a la contribución a los gastos entre los espacios resultantes, más allá de la distribución que pudo resultar por el propietario, con ocasión de la segregación, la realidad es que los propietarios de las plazas de garaje aceptaron, en ese momento, -como podía hacerse, puesto que así lo había previsto el título constitutivo-, una forma de contribución a los gastos comunes de ese espacio -incluido el mantenimiento de la rampa-, que se plasmó en el acta de constitución, y se ha mantenido en el tiempo, para excluir de ese gasto a los propietarios de los locales, y sin que se haya llegado nunca a constituir una comunidad entre los propietarios de los locales y los garajes.

Pues bien, resulta que ahora, con el acuerdo que se pretende imponer, frente a dicho acto propio, y frente al contenido del título constitutivo, que, en todo caso, únicamente establece la obligación de los propietarios resultantes de la segregación, con acceso a la rampa, de contribuir a su mantenimiento, y gastos de limpieza y alumbrado, se pretende repercutir a los propietarios de los locales, proporcionalmente a su cuota de participación, la totalidad de los gastos que genera el espacio destinado garajes. Lo anterior, en la medida en que, efectivamente, aunque no se individualizan los conceptos por los que se fija su contribución, la realidad es que el examen de los documentos obrantes en las actuaciones, y, en particular, de los presupuestos de ingresos y gastos de años anteriores, permite comprobar cómo los gastos anuales de la comunidad de garajes, se generan por la limpieza, agua, alumbrado, bado y administración, de la totalidad del espacio, y no solo de la rampa.

En consecuencia, se interpreta que el acuerdo que ahora se impone, que, en definitiva, supondría la integración de los propietarios de los locales, en la comunidad de propietarios de los garajes, y que contribuyesen, en función de su cuota de participación, no solo en el mantenimiento de la rampa, sino en todos los gastos que genera ese espacio común, no puede afirmarse consecuencia directa del título de constitución del año 1971, y resulta contrario a lo allí establecido, puesto que precisamente el título constitutivo limita la obligación de contribuir, en todo caso, a los locales resultantes, al sostenimiento de la rampa, lo que, por otra parte, tampoco se les ha exigido hasta ahora.

Lo anterior, cuando en el título constitutivo ya se preveía que se fijasen, como se ha hecho, cuotas de participación individualizadas, en la comunidad general, a lo locales resultantes de la división de los inicialmente denominados uno y dos, y sin que el hecho de que se haya constituido un espacio común de garajes pueda perjudicar a los locales resultantes, obligándoles a contribuir al sostenimiento de los gastos de conservación de todo el espacio, frente a lo previsto en el título constitutivo, que únicamente fija, en todo caso, que deberán contribuir a los gastos de la rampa de acceso, que, por tanto, deberán ser individualizados, para poder exigirse a los propietarios de los locales, previa constitución, en su caso, de la comunidad de propietarios restringida en los términos previstos en el título constitutivo.

Todo ello, sin que pueda considerarse bien conformada, en ausencia de los locales, la comunidad restringida a que se refiere el título constitutivo, y sin que la ausencia de llamamiento y participación de aquellos, pueda considerarse un mero error subsanable, con la pretensión de que resulten, no obstante, vinculados por los acuerdos adoptados. Todo ello, cuando los locales tenían asignada una cuota de participación en la comunidad general, tiempo antes de la constitución de la comunidad de garajes, por lo que se deben considerar integrados en la comunidad general, en los términos que resulta del coeficiente que les fue adjudicado en su día, sin que, en estas circunstancias, frente a lo que afirma el recurrente, su participación en la comunidad general deba hacerse a través de la comunidad restringida. Al efecto, de hecho, como se dice, la realidad es que, de un lado, nunca se constituyó esa comunidad restringida, en los términos establecidos en el título constitutivo, y, de hecho, transcurrió un largo periodo de tiempo desde la división de los locales uno y dos, en elementos separados, con una cuota individualizada de participación, y la comunidad de propietarios del garaje, en que los propietarios de los locales se debieron relacionar directamente con la comunidad general, a falta de la constitución de ninguna otra.

Por lo tanto, el hecho de que, con posterioridad, los propietarios de los garajes constituyeran una comunidad, no permite considerar que puedan obligar ahora, años después, a los propietarios de los locales a pertenecer a ella, y, menos, que puedan imponerles unilateralmente el pago de todos los gastos que les incumben, más allá de lo establecido en el título constitutivo. Lo anterior, cuando lso propietarios de los locales tienen fijada una cuota de participación en la comunidad principal, con la que pueden y deben relacionarse, en función de aquella, y que será quien, en su caso, debe exigirles el pago de la cantidad que les corresponde, en los gastos del edificio, en función de su coeficiente de participación en la comunidad general, como estaba previsto en el título constitutivo, que también establecía, como se dice, que los locales resultantes de la división contribuyesen al mantenimiento de la rampa, lo que, sin embargo, en todo caso, exige individualizar los gastos que genera.

En consecuencia, por tanto, se considera que, efectivamente, como razona la de instancia, el acuerdo alcanzado resulta nulo, y debe dejarse sin efecto, puesto que, en definitiva, no puede afirmarse la existencia de una comunidad de propietarios entre los garajes y los locales, en ausencia de un título constitutivo, sino exclusivamente de los garajes, que es lo que resulta del acta de constitución. Al efecto, la realidad es que, en definitiva, el acta de constitución de la comunidad general, en 1971, no establecía de manera necesaria, como se pretende, que los espacios resultantes de la eventual división de los locales, -que se encontraba ya prevista originariamente-, debieran mantenerse en comunidad, sino que podían formar parte, con arreglo a su cuota de participación de la comunidad general, y, al mismo tiempo, conformar entre sí una comunidad restringida, que, sin embargo, no se ha constituido de manera correcta hasta la fecha.

Por tanto, en ausencia de la conveniente citación de todos los interesados, se considera que no puede afectar a los propietarios de los locales la decisión de los titulares de los garajes de conformar una comunidad, a cuya constitución no fueron llamados, sin que tampoco puedan obligarles, más allá de lo establecido en el título constitutivo, a contribuir al sostenimiento de todos los gastos que devenga esa comunidad, y todo el espacio destinado a garajes. Todo ello, en la medida en que dicha disposición resultaría contraria a la restringida obligación de contribución que establece el título constitutivo, limitada al mantenimiento de la rampa de acceso, cuando, por otra parte, más allá lo que se pudo acordar, con ocasión de la segregación de los locales, ha existido un acto propio por parte de los titulares de los garajes de hacerse cargo en exclusiva del mantenimiento de aquella.

QUINTO.-De conformidad con el artículo 398 de la L.E.C., las costas de la apelación se imponen a la apelante, que ha visto íntegramente desestimadas sus pretensiones.

En atención a lo expuesto la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Oviedo dicta el siguiente