Sentencia Civil 467/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 876/2023 de 26 de mayo del 2025

PRIMERO.Recurso de MultipliKamos Patrimonio e Inversiones S.L. .

7. En el primero de los motivos del recurso se invoca infracción por no aplicación de lo dispuesto en la doctrina del Tribunal Supremo definidora del contrato de opción de compra, sentada entre otras, en su sentencia de fecha 19 de febrero de 2020 ; caducidad de la opción de compra y extemporaneidad del ejercicio de la acción resolutoria; pérdida de la prima entregada.Y a tal efecto alega: 1.- Se firmó un contrato de arrendamiento de vivienda con derecho de opción de compra; 2.- En palabras y definición del Tribunal Supremo se trata, pues, de un contrato denominado atípico con doble contenido u objeto, un arrendamiento y en opción de compra, cada negocio jurídico diferente con sus respectivas obligaciones, normativas y efectos que; 3.- La parte actora desiste del arrendamiento a medio de su requerimiento de fecha 31 de enero de 2020; 4.- No se insta ninguna resolución contractual al amparo de los artículos 1124 y 1101 del Código Civil , hasta la interposición de la presente demanda.

8. En la demanda se sostenía que mediante el requerimiento notarial de 31 de enero de 2020 se habría procedido a la notificación a la demandada de la resolución contractual y entrega de llaves.

9. En la sentencia dictada en primera instancia se consideró, en su fundamento de derecho Tercero, que resuelto el contrato por una de las partes y de no aquietarse la contraria serán los tribunales los que en cada caso concreto deberán declarar si procede o no la resolución y sus efectos.No se llega a argumentar en la sentencia de instancia la apreciación de existencia de una previa resolución contractual por lo que ahora en apelación, al conocer del primero de los motivos de recurso de la parte demandada, habremos de examinar cuál haya de ser la interpretación que deba darse al acto de requerimiento notarial que la actora dirigió a la demandada en fecha 31 de enero de 2020.

10 . El requerimiento notarial de 31 de enero tenía, en lo que ahora importa, tenía el siguiente contenido:

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Que a partir del día de la fecha, el otorgante desiste del contrato de alquiler con opción de compra que nos vincula, como consecuencia de humedades y deficiencias constructivas, que hacen completamente imposible la habitabilidad del inmueble.

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Que aun habiendo pagado la renta del arrendamiento hasta enero 2020, considera que, por la gravedad de los hechos y para proteger nuestros propios intereses, debe resolverse unilateralmente este contrato desde este mismo momento, reservándose las reclamaciones y/o aquellas acciones judiciales que pudieran corresponder como consecuencia de los hechos descritos.

Les notifica qué dejará libre la vivienda alquilada a partir del día de la fecha, y entrega en este acto las llaves de la vivienda a disposición de los arrendadores.

Asimismo solicita al abono de todos los gastos pagados inherentes a contrato de alquiler con opción de compra, según establece el artículo 1486 del código civil , que incluye 25.000 € en concepto de prima por opción de compra, así como todos los gastos relativos al alquiler, desde su inicio hasta su efectiva resolución, otorgando un plazo prudencial para su abono de 15 días naturales, desde el momento de la comunicación fehaciente del presente escrito.

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11 . El criterio literal ( artículo 1281 del Código Civil) no permite determinar cuál habría sido la voluntad expresada en el acto de requerimiento pues en su redacción se usan los términos desistey resolu ción,por lo que preciso es considerar que la intención de extinguir la relación contractual (contrato de alquiler con opción de compra)se expresa causalizada (humedades y deficiencias constructivas que hacen completamente imposible la habitabilidad del inmueble).La expresión de la causa de inhabilidad del objeto del contrato ( un bien inmueble destinado a vivienda del arrendatario con derecho de opción de compra que padece humedades y deficiencias constructivas), nos llevan a estimar que la voluntad del requirente fue la resolución del contrato, que exigiría en todo caso de un incumplimiento grave de la otra parte contratante ( artículo 1124 del Código Civil) , y no el desistimiento en cuanto facultad del arrendatario que no precisaría de justa causa ( artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). La conclusión a la que hemos llegado se refuerza si se considera que en el requerimiento se exige la indemnización de perjuicios a la que sólo tendrían derecho de ser procedente la resolución contractual.

12. Determinado que en el requerimiento notarial de 31 de enero de 2020 la parte arrendataria y adquirente del derecho de opción de compra sobre el bien arrendado había manifestado su voluntad de resolver la relación contractual y no meramente de desistir del arriendo la argumentación del motivo de la parte apelante carecería de fundamento, en cuanto no cabría apreciar infracción de la doctrina jurisprudencial de la s.T.S. 104/2020 de 19 de febrero, Rec. 1065/2017 por ausencia del requisito de identidad de razón, pues en el caso de la sentencia señalada se consideró que el arrendatario había ejercitado un mero desistimiento.

13 . En el segundo motivo se invoca la infracción por aplicación indebida de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , por no concurrencia de los requisitos para acordar la resolución contractual.

14. En la sentencia de primera instancia tras señalarse que el informe del perito señor Jose Augusto valorado conjuntamente con el del señor Fernando conforme a la regla de la sana crítica considero que acredita la realidad de los hechos en los que se fundamenta la demanda, se terminó por concluir que queda debidamente probada la existencia de las deficiencias, entidad de las mismas y, en consecuencia, la causa de resolución por incumplimiento de la demandada que conlleva la estimación de la acción ejercitada, estando ante un verdadero incumplimiento por falta de entrega del bien en los términos pactados, adecuada para su finalidad de ser habitada.

15 . En el contrato de alquiler con opción de compraque con fecha 31 de octubre de 2019 suscribieron MultipliKamos Patrimonio e inversiones S.L., como propietaria y arrendadora, y don Baldomero, como arrendatario y adquirente del derecho de opción de compra, tenía como objeto una edificación destinada a vivienda compuesta de planta baja y planta alta, pactándose que el inicio del arriendo se produciría el 1 de diciembre de 2019, de otorgándose el derecho de opción de compra sobre la vivienda que el arrendatario podría ejercitar dentro de los 10 meses siguientes. En la cláusula sexta se establecía que la propiedad se entrega totalmente terminada para su uso de vivienda.

16 . Discrepando las partes sobre la entidad y relevancia de las deficiencias constructivas que presentaba la vivienda en el mes de diciembre del año 2019, aportaron cada una de ellas un informe pericial en apoyo de sus alegatos.

17 . El actor aportó informe pericial elaborado por el ingeniero técnico en construcción don Jose Augusto en el que se concluye: el origen de los daños reclamados se corresponde indudablemente con filtraciones de agua procedente de fachadas y cubierta; destacar que en el momento de nuestra visita el 21 de diciembre de 2019, se pudo comprobar in situ dichas filtraciones y los daños indicados, así como la existencia de goteras en planta primera bajo cubierta; se puede establecer que el inmueble objeto del presente informe se ha reformado recientemente, presentando deficiencias graves de aislamiento e impermeabilización necesarias para evitar filtraciones de agua de lluvia desde el exterior; por todo lo anterior, bajo nuestro criterio, dichas deficiencias la presencia de goteras en cualquier episodio de lluvia, así como la altísima humedad hacen completamente imposible la habitabilidad de la vivienda.

18 . La demandada aportó informe pericial elaborado por el arquitecto don Fernando en el que se concluye: en general, se observa que la vivienda tiene en la actualidad un buen estado desde el punto de vista constructivo y, por tanto, no se aprecia patologías que puedan hacer que esta sea inhabitable; sólo cabe señalar la existencia de una mancha interior de moho en el falso techo de madera, en la esquina inferior sur del faldón de la cubierta mancha restos de una antigua humedad en la actualidad ya inexistente y coincidente con la humedad o filtración de unas fotografías de 12 de diciembre, mancha de moho que en ningún caso inhabilita vivienda para su uso .

19 . Los informes periciales, y en general los informes técnicos, que tienen como finalidad aportar al proceso elementos de hecho determinados mediante la aplicación de conocimientos científicos (o bien artísticos o prácticos) relevantes para decidir cuestiones de hecho controvertidas ( artículo 335 de la LEC) , han de ser valorados conforme a las reglas de la sana crítica ( artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , exigencia legal que implica la tarea de determinar el grado de atendibilidad o confiabilidad lógica de las conclusiones de las que se pretende su cientificidad o su corrección técnica. En éste sentido recordaba la s. T.S. 532/2009 de 22 de julio: Esta Sala tiene declarado que la prueba pericial debe ser apreciada por el Juzgador según las reglas de la sana crítica, que como módulo valorativo establece el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pero sin estar obligado a sujetarse al dictamen pericial, y sin que se permita la impugnación casacional a menos que la misma sea contraria, en sus conclusiones, a la racionalidad y se conculquen las más elementales directrices de la lógica.

20. La valoración debe abarcar tanto el aspecto subjetivo como el aspecto objetivo de la pericia. Con relación al aspecto subjetivo deberá comprobarse tanto la profesionalidad (la posesión por el perito de una titulación por la que pueda presumirse que posee conocimientos suficientes para dar adecuada respuesta a las cuestiones objeto de la pericia) como la credibilidad subjetiva (la existencia de relaciones con alguna de las partes en el proceso, o de algún tipo de interés personal en su resultado, que puedan afectar a la objetividad de la labor pericial). Con relación al aspecto objetivo o contenido del informe su atendibilidad probatoria dependerá de comprobar que : a) Los hechos o datos en que se apoya aparecen acreditados, según sea su naturaleza, bien por análisis u observaciones realizadas por el propio perito y documentadas en su informe, bien por documentos de terceros unidos al informe, o bien por otros medios de prueba ya aportados al proceso; b) Las conclusiones presentan coherencia lógica con las razones o fundamentos que se expresan, y con el resultado de otras pruebas.

21. Ambos peritos contaban con cualificación en el campo de la construcción que les dotaban de conocimientos para informar con fundamento técnico sobre las patologías que presentaba la vivienda, sin que se aprecie especial relación con la parte a cuya instancia actuaron que hubiera llevar un distinto grado de credibilidad subjetiva.

22. Es en el aspecto objetivo de los informes donde cabe apreciar diferencias, en tanto que las apreciaciones del perito que intervino a instancia de la parte demandada no se atiene a los hechos probados sobre la extensión de las humedades en la vivienda; en el informe del señor Fernando (en el que se expresa en visita a la vivienda el 11 de febrero de 2020) únicamente se refiere haber observado que la vivienda presentaba una mancha interior de moho en el falso techo de madera, en la esquina inferior sur del faldón de la cubierta,lo que no se corresponde con el estado de la vivienda que resulta de las fotografías unidas al acta notarial de presencia aportadas con su escrito de contestación por la misma parte demandada ( fotografías que no parece que la parte hubiera aportado a su perito para que realizara su informe), acta en la que la notaria que la suscribe hace constar haber apreciado, el día 7 de febrero de 2020, humedades que se recogen en las fotografías 11 y 16,imágenes cuyo examen nos permite apreciar que reflejan que las humedades se distribuían por el falso techo interior existente bajo ambos faldones de la cubierta. Extensión de las humedades que se corresponde con la apreciada por el perito que intervino a instancia de la parte actora señor Jose Augusto en relación con las filtraciones procedentes de la cubierta de la edificación, lo que dotaba a sus conclusiones de superior atendibilidad.

23. La existencia de filtraciones de agua de lluvia al interior de la vivienda a través de la cubierta, en la extensión que se refleja en informe del perito de la demandante y se corrobora con las fotografías unidas al informe notarial de 7 de febrero de 2020 aportado por la demandada, supone el incumplimiento por parte de la demandada arrendadora del otorgante el derecho de opción de compra sobre la vivienda de la obligación contractual de haber entregado totalmente terminada para su uso de vivienda,que ha de calificarse de grave pues impediría su uso como morada, considerando que la entrada de agua en la extensión e intensidad indicada suponía que ésta no alcanzara las condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior, requisito básico de la habitabilidad de la edificación ( artículo 3.1.c ) Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).

24 . La gravedad de la patología se corrobora si se considera que la demandada, tras recuperar la posesión de la vivienda, terminó por realizar el cambio de la cubierta (declaración en el acto de juicio el administrador de DIRECCION001., que habría realizado el cambio, y del perito señor Baldomero que habría inspeccionado vivienda tras la realización de aquella obra). Determinándose como incumplimiento resolutorio ( artículo 1124 del Código Civil) , pues la arrendadora, ni aún tras recibir el requerimiento notarial de resolución contractual, se avino a realizar aquella obra, por el contrario en la contestación de requerimientos señaló que la vivienda en la fecha del contrato de arrendamiento con opción de compra estaba en perfecto estado y sin ningún daño y todos los que relaciona el requirente fueron causados por el mismo y no son consecuencia de una mala construcción o defectos constructivos,sin que ahora debamos mas que señalar que la causación de las filtraciones de agua de lluvia al interior de la vivienda por actuaciones del propio arrendatario no se llega siguiera sostener en la segunda instancia.

25. En el tercer motivo se impugna la cuantificación de los daños y perjuicios realizada en primera instancia, alegando en cuanto a la condena relativa al abono de importe equivalente al importe de los muebles, que concurre enriquecimiento injusto, pues la parte actora conserva la propiedad y posesión de los muebles y al mismo tiempo se le condena a esta parte a abonar el importe equivalente al valor económico de los mismos muebles; ni siquiera ha existido prueba alguna que se acredite, siquiera indiciariamente, que esos muebles hubiesen sido hechos a medida y no pudiesen ser usados en otra vivienda.

26 . Los daños y perjuicios de los que habría de responder la parte demandada, en cuanto deudora de buena fe, serían únicamente aquellos que se hayan podido prever al tiempo de constituirse la obligación y que sean consecuencia necesaria de su falta de cumplimiento(artículos 1101 y 1107 del código).

27. En la sentencia recurrida se concreta la indemnización señalando que se estima la reclamación de muebles para la vivienda de la que no se puede disponer y adecuados a la misma,concretándose que algunas de las adquisiciones, terminal de encimera , apliques, colgante, columna, zócalos, muebles de lavado se adquirieron en función de la vivienda de litis superficie y características,lo que excluye apreciar el enriquecimiento injusto alegado en el recurso pues, sin necesidad de concreta prueba pericial, la propia naturaleza de los elementos citados permite apreciar que se adquirieron en tamaño y medidas requeridas por el espacio a ocupar en la concreta vivienda a la que iban destinados. Habremos de considerar, además, que concretada la indemnización total daños y perjuicios en la sentencia de instancia en la cantidad de 7589,17 €, de los cuales expresa que 6000 corresponderían a la indemnización por daño moral y 900 a tres mensualidades de renta al no poder disfrutar de la vivienda,la cuantía de la indemnización que correspondería al importe del mobiliario y elementos adquiridos adaptados a la vivienda se habría fijado en el total de 689,17 €, menos de la mitad de la cuantía reclamada en la demanda.

28. La impugnación de la indemnización por daño moral se concreta señalando que la parte actora justificaba los daños morales en la cantidad de 300 € mensuales del precio mínimo que cuesta un alquiler de una vivienda y le aplica el periodo de 20 meses; y sin embargo, y con clara incongruencia procesal en cuanto a la causa de pedir, la sentencia estima los daños y perjuicios en atención a otros criterios totalmente distintos construidos ex oficio.

29 . En la argumentación el recurrente no se considera que en la demanda se fundamentaba la pretensión de indemnización de daños morales señalando, en primer término, que mi representada ha sufrido durante todo este tiempo daños morales por el hecho de no poder vivir en su propia vivienda junto con su familia tal y como había previsto.Esa privación de la vivienda por incumplimiento de la parte demandada de entregarla en adecuadas condiciones de habitabilidad era en la que venía a fundamentar, de manera principal, la apreciación del daño moral que en la sentencia recurrida en la que se apreciaba indicando: la pérdida de su vivienda, frustración de la finalidad del contrato, viendo obstaculizados los planes de que fuera la vivienda familiar.

30. La apreciación de daño moral realizada en instancia se atiene a los hechos probados en el proceso, pues el incumplimiento de la entidad demandada de entregar la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad (filtraciones de agua de lluvia a través de la cubierta) impidió que pudiera ser destinada por el actor a ser vivienda familiar teniéndola ya preparada a tal efecto. Se trata de un daño moral contractual en relación a un perjuicio sufrido por el arrendatario y adquirente del derecho de opción de compra de la vivienda afectada por un defecto constructivo que le obligó a abandonarla y buscar otra nueva, con los consiguientes trastornos, angustias, frustraciones y demás alteraciones de la vida familiar.

SEGUNDO.Impugnación de don Baldomero.

31 . Alega el impugnante que la sentencia a pesar de estimar la petición de las tres mensualidades de renta, se olvida sumar 900 € en la indemnización total.Olvido que no cabe apreciar por lo ya razonado sobre cuantificación de la indemnización por el mobiliario y elementos destinados a la vivienda.

32 . Se alega también que respecto a la desestimación de la pretensión de pago de los gastos de guardamuebles esta parte muestra su desacuerdo.Y añade: esta parte no puede compartir su fundamento, pues entendemos que se refiere la juzgadora que se proceda a arrendar una vivienda, sin embargo todas las vivienda de alquiler tienen mobiliario de cocina que son los muebles que mi representado tiene almacenados y que generan el coste de guardamuebles, por tanto, la alternativa a la compra no soluciona el problema;y a tal efecto señala que los gastos de guardamuebles habría supuesto hasta el mes de abril de 2023 el importe de 7227,54 €.La impugnación se fundamenta en un hecho, la inexistencia en el mercado de casas en alquiler sin mobiliario de cocina, del que no se aporta prueba que acredite. En todo caso, el daño indemnizable que cabe imputar al contratante cumplidor es sólo el que sea consecuencia necesaria de su incumplimiento, requisito causal que ya no cabría apreciar cuando lo que se reclama es el coste de guardar unos muebles que superaría en su importe más de cuatro veces su valor (en la demanda se señalaba que los muebles almacenados habían sido adquiridos por un importe total de 1589,17 €).

33 . Por último, y en relación a los daños morales, se alega que la indemnización fijada en el importe de 6000 € debe incrementarse en 300 € mensuales desde la fecha de sentencia y hasta la fecha en que se devuelva a mi representada la cantidad de 25.000 € entregada como prima, de forma que pueda acceder a una hipoteca en consecuencia pueda acceder a la compra de una vivienda.En la argumentación se confunde el daño moral por la alteración de la vida familiar al no poder destinar a morada la vivienda y tener que buscar otra , que es el cuantificado en la sentencia de instancia, con un daño de la naturaleza patrimonial como sería la ausencia de financiación suficiente para adquirir una nueva vivienda hasta la devolución del importe de la prima por la opción de compra, daño patrimonial que sólo cabría concretar en el encarecimiento de la nueva vivienda a adquirir lo que, además no haber sido alegado de manera concreta, aparece en el proceso huérfano de toda prueba.

TERCERO.Costas procesales y depósito para recurrir.

34. Al desestimarse el recurso de apelación habrán de imponerse a la recurrente las costas de la segunda instancia, en atención al principio de vencimiento ( artículo 398 en relación con el 394 de la LEC) . La desestimación supone, además, la pérdida del depósito en su día realizado para recurrir ( Disposición Adicional 15 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial).

35. La desestimación de la impugnación lleva a que hayan de imponerse las costas por ella causadas a la parte impugnante, en aplicación del criterio de vencimiento ( artículo 398 en relación con el 394 de la LEC) .

Por lo expuesto, y haciendo uso de la potestad de juzgar que nos confiere el artículo 117 de la Constitución Española.