Sentencia Civil 451/2025 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 854/2023 de 26 de mayo del 2025

PRIMERO.-Planteamiento del debate.

La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Vigo concertó con fecha 1 de marzo de 2016 con la entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L. un contrato de obra consistente en acondicionamiento de fachadas y reparaciones del edificio con el suministro de los materiales necesarios, según presupuesto de la contratista con referencia NUM000 de fecha 29 de febrero de 2016. Se pactó un plazo de ejecución de los trabajos de 4 meses y un precio de 130.705,84 euros. El proyecto y la dirección facultativa de las obras lo llevó a cabo el Arquitecto Técnico don Roberto.

En la demanda que ha dado origen al presente proceso se solicita por la Comunidad de Propietarios demandante que se condene a don Roberto y a la entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L. a realizar las obras necesarias para la total reparación de los defectos existentes en el inmueble por los trabajos llevados a cabo por los demandados. Se basa la reclamación en el informe elaborado por el Arquitecto don Carlos Jesús que reseña partidas sin ejecutar, otras que no se han realizado conforme a las prescripciones del proyecto y otras que fueron ejecutadas de forma defectuosa.

La demandada Altadi Construcciones y Reformas, S.L. se opuso a la reclamación al negar la existencia de trabajos mal ejecutados o pendientes de ejecución y formuló reconvención solicitando la suma de 12.017,31 euros por obras pendientes de ser abonadas.

El demandado don Roberto niega la existencia de algunos de los defectos reclamados o su responsabilidad por no corresponder a defectos del proyecto, negando su intervención en las obras ejecutadas en el tejado.

En la sentencia de instancia se estimaron parcialmente la demanda y la reconvención en la forma reseñada en los antecedentes de hecho de esta resolución.

Los dos demandados recurren la sentencia alegando error en la valoración de la prueba respecto a la condena solidaria a reparar la totalidad de los defectos incluidos en el apartado A) del fallo de la sentencia.

La demandada-reconviniente Altadi recurre también la condena a reparar los siguientes defectos incluidos en el apartado B) del fallo de la sentencia: reparar la "eliminación de proyectado sobre montantes, llaves y contadores" y "la pérdida de color de la fachada". Impugna asimismo la estimación sólo parcial de la reconvención por ella planteada.

SEGUNDO.-Valoración de los informes periciales.

En el recurso interpuesto por la entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L. se plantea que la declaración del perito don Carlos Jesús debe valorarse con cautela, ya que había trabajado para la Comunidad demandante en ocasiones anteriores, y que el perito hace afirmaciones no contrastadas técnicamente. A través de estas alegaciones se muestra la discrepancia de dicha recurrente con el informe pericial aportado con la demanda. Dicha demandada aportó a su vez un informe pericial elaborado por don Ruperto.

Para la valoración de los informes periciales deben seguirse las reglas de la sana crítica en relación con la valoración conjunta de la prueba obrante en las actuaciones. La STS de 15 de diciembre de 2015, con cita de la STS de 27 de diciembre de 2010, declara: "La jurisprudencia entiende que en la valoración de la prueba por medio de dictamen de peritos se vulneran las reglas de la sana crítica:

1°.- Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. STS l7 de junio de 1.996 (/5071).

2°.- Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo del mismo conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente, etc. STS 20 de mayo de 1.996 (3878).

3°.- Cuando, sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes: STS 7 de enero de 1.991 (/109).

4°.- Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten contra la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios o lleven al absurdo".

Los informes periciales aportados a las actuaciones han sido ratificados y aclarados en la vista del juicio. La juez en su sentencia examina ambos informes y expone de forma perfectamente motivada las razones que la han llevado a efectuar los correspondientes pronunciamientos en relación con cada uno de los defectos denunciados en la demanda, acogiendo algunas de las partidas reseñadas en el informe pericial aportado con la demanda y rechazando otras, como las relativas al pavimento de terrazas y al revestimiento de fachada, que ya no son objeto de impugnación en esta alzada.

TERCERO.-Trabajos de reparación a los que han sido condenados solidariamente ambos demandados.

En los recursos se sostiene que en la sentencia se ha condenado a los demandados a la ejecución de trabajos que no fueron contratados o que han sido correctamente realizados.

Hay que analizar separadamente cada una de las partidas:

1) Escorrentía por albardilla de patio central.

En la sentencia de instancia se acoge este defecto al apreciarse en la fotografía nº 11 del informe pericial del señor Carlos Jesús.

En el plano del edificio que se une al final del informe del señor Roberto de noviembre de 2017 se reseñan las fachadas y patios del edificio y en dicho informe se recoge la existencia de defectos en un tramo de albardilla en el remate superior del patio de luces sur (fotografía nº 22 del informe).

La albardilla en la que se observa la existencia de escorrentía que se reclama en la demanda se halla situada en el patio central, como reconoce el señor Carlos Jesús en su informe, mientras que, como acabamos de indicar, la de la fotografía del señor Roberto se encuentra en el patio de luces sur.

Los apelantes alegan que, en contra de lo que se afirma en la sentencia, las albardillas a instalar contratadas son únicamente las existentes en el encuentro con el tejado y no en zonas inferiores.

La colocación de albardillas viene prevista en el Capítulo 01 de reparación de fachadas del proyecto de abril de 2016 de don Roberto. En el subcapítulo 01 de la fachada Este en el apartado 2.1.2 se contempla albardilla del peto de cubierta. En el subcapítulo 02 de la fachada Sur en el apartado 2.1.2 se contempla albardilla del peto de cubierta. En subcapítulo 03 de Patios interiores (patios Sur, Central y Norte) en el apartado 2.1.2 se contempla albardilla del peto de cubierta.

En el presupuesto de 29 de febrero de 2016 con referencia NUM000, se contemplan en los Capítulos 01 (fachada Este), 02 (fachada Sur) y 03 (patios Sur, Central y Norte) las albardillas del peto de cubierta.

El defecto se ha comprobado que existe, pero no en el peto de cubierta, sino en la parte inferior del patio central, en lo que parece un muro divisorio de dicho patio, tal y como se aprecia al examinar la fotografía del folio 11 del informe pericial del señor Carlos Jesús y la fotografía nº 1 del documento nº 13 del escrito de contestación a la demanda del señor Roberto.

Debemos acoger en este punto el recurso al no haber probado la parte actora que entre los trabajos contratados se encuentra la revisión de la totalidad de las albardillas del edificio.

2) Inadecuado diseño de los alféizares de ventanas.

Por la juzgadora se constata la existencia del defecto porque los alféizares de aluminio colocados generan caída de agua ("bigotes" o "churretones") sobre el paramento al no prolongarse lateralmente sobre el ancho de la ventana en una longitud de 2 cms, como señala en su informe el señor Carlos Jesús.

Como precisa la juez a quo, el defecto se aprecia en la fotografía del folio 12 del informe del señor Carlos Jesús y en la fotografía nº 16 del informe del señor Ruperto. El perito señor Carlos Jesús manifestó que el defecto existía en otras ventanas, aunque no se adjunta documento gráfico que lo acredite. Sin embargo, en la fotografía nº 17 del informe del señor Ruperto y en las fotografías 47, 52, 53 y 54 del documento nº 16 aportado con el escrito de contestación a la demanda de la entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L. se aprecia la correcta ejecución de otros alféizares.

Como se dispone en la sentencia de instancia no se trata de un defecto generalizado, pero al constatar su existencia deben ser revisadas todas las ventanas para subsanar el inadecuado diseño únicamente en las que así se constate, por lo que debemos desestimar el recurso en este punto.

3) Montantes de agua fría sin aislamiento.

Las partes recurrentes alegan que no existe normativa alguna que obligue a aislar térmicamente las montantes de agua fría.

Debemos desestimar en este punto el recurso porque en el capítulo 02 (Reparaciones varias) del presupuesto confeccionado por la entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L., que fue aceptado por la Comunidad de Propietarios, se recoge de forma expresa que en el cambio de las montantes de agua sanitaria se incluye el suministro y colocación "con aislamiento incorporado", por lo que vincula a la empresa constructora, sin que pueda acogerse la alegación de existencia de un error en el presupuesto, ya que éste obliga y vincula a las partes en cuanto a los trabajos a ejecutar.

4) Retirada de montantes viejas.

No se rebate que en la obra se mantienen los conductos que albergaban las tuberías antiguas. Se alega en los recursos que dicha partida no fue contratada.

No cabe acoger la pretensión planteada a través de los recursos ya que la partida denominada "cambio de montantes generales de agua" debe entenderse que incluye la sustitución de las preexistentes por las nuevas instaladas, lo que, como correctamente declara la juez a quo, implica necesariamente la retirada de material anterior que deviene inútil tras la colocación del nuevo.

De hecho, en el punto 2.3 de la memoria constructiva del proyecto de obras de mantenimiento de fachada de edificio elaborado por don Roberto se contempla el sistema de instalaciones y dentro del mismo se incluyen: "2.3.1. Sustitución de montantes generales de agua sanitaria en tubería PPR y 2.3.2. Sustitución de bajantes de agua residual, de PVC serie 125". Se prevé entonces por el técnico la sustitución de las montantes, lo que implica, como define la RAE, poner algo en lugar de otra cosa; es decir retirar las preexistentes y colocar otras nuevas

5) Filtraciones en trasteros a través de cubierta del edificio.

En el informe pericial de don Carlos Jesús se hace constar la existencia de filtraciones en dos trasteros del edificio. El perito don Ruperto en su informe indica que aun cuando no ha observado filtraciones sí apreció fisuras en el material que tiene que dotar de impermeabilización a la cubierta como son las chapas de uralita o fibrocemento y si esa capa no se sustituyó es posible que pudieran existir filtraciones de agua.

Por lo tanto, no se discute la existencia de las filtraciones. En su recurso don Roberto aduce que no tuvo intervención profesional en relación con los trabajos en la cubierta. En el recurso de la entidad Altadi se expone que es el técnico quien propone las soluciones limitándose la constructora a la ejecución y que en este caso el origen de las filtraciones se halla en la uralita cuya sustitución no fue indicada por el señor Roberto ni fue contratada por la Comunidad.

En la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de 8 de noviembre de 2016 figura el siguiente punto 1º del orden del día: "Explicación por parte del técnico de las obras realizadas. Estado de la cubierta del edificio. Toma de decisiones". En el acta se hace constar que se procede por el técnico contratado por la comunidad a explicar el estado de las obras que se están llevando a cabo y se precisa: "En cuanto al estado de las cubiertas se explica por parte de la empresa y el técnico, que una vez revisada la misma, se ha detectado que las tejas no están sujetas de ninguna manera lo que ocasiona que se rompan continuamente y haya corrimiento de las mismas, lo que produce goteras en la zona de los trasteros. Sometido a votación se aprueba por mayoría el presupuesto de la empresa Altadi por importe de 19.508,14€". En la vista don Conrado, que ya no trabaja en la administración de fincas que lleva a la Comunidad de Propietarios actora, manifestó que en la Junta se acordó que procedieran a revisar toda la cubierta.

Por lo tanto, se constató la existencia de goteras en la zona de trasteros del inmueble, razón por la cual, a instancia del técnico y de la constructora, se contrató con ésta el retejado de cubierta, lo que dio lugar a la emisión de un nuevo presupuesto que fue aprobado por la cantidad reseñada en el acta. Obviamente la finalidad perseguida con el nuevo trabajo contratado a mayores en la cubierta era lograr su estanqueidad, lo que no se ha conseguido. La responsabilidad incumbe tanto al técnico al ofrecer la solución, ya que había sido contratado por la Comunidad de propietarios para hacer el seguimiento de las obras y plantear las medidas técnicas adecuadas ante cada deficiencia, como la empresa constructora al ejecutar los trabajos en los que debieron constatar si con estos se evitaba el problema de filtraciones preexistente, pues tuvieron ocasión de comprobar el estado no sólo de las tejas sino también de los restantes elementos que componen la cubierta para obtener el resultado pretendido.

Debemos así desestimar en este punto el recurso.

CUARTO.-Trabajos de reparación a la que han sido condenada únicamente la entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L..

1. Eliminación de proyectado sobre montantes, llaves y contadores.

En la sentencia se considera probada la existencia de esta deficiencia que se recoge en el informe del perito señor Carlos Jesús, que indica que ningún elemento que no sea fachada debe estar proyectado con el corcho, pese a lo cual detectó llaves de gas de agua, tuberías, montantes y bajantes que sí lo están. Considera que perjudica actuaciones en esas conducciones al inutilizar llaves de paso y dificulta el eventual desmontaje de bridas y tornillos. El defecto se aprecia en la fotografía obrante al folio 17 del informe del indicado perito.

La parte apelante sostiene que es una solución que da uniformidad estética, que no se presupuestó el cubrir las mismas y que protege las tuberías. En la sentencia expresamente se excluyó eliminar el proyectado de las conducciones, sin que la parte actora haya impugnado dicho pronunciamiento, limitándose la condena a que deben "sustituirse o repararse los elementos que hayan quedado inutilizados con la aplicación del corcho", lo que se corresponde con las llaves de paso y las zonas de tornillos. Niega la recurrente que estos elementos hayan quedado inutilizados, pero esta es una cuestión que debe valorarse en fase de ejecución.

2. La pérdida de color de la fachada.

En la sentencia se indica que el defecto se produce en las fachadas exteriores.

Existe conformidad por parte de los peritos señores Carlos Jesús y Ruperto en que no existe uniformidad de color en la fachada Norte de color gris. El señor Carlos Jesús en su informe aporta fotografía de la fachada en la que se aprecia la pérdida de color del material proyectado y es precisamente en la fachada gris. El perito señor Ruperto en su informe concluye que el material está actuando correctamente para la función pretendida de impermeabilización de las fachadas.

Nos encontramos ante una deficiencia claramente observable en alguna fachada que ya fue detectada por el señor Carlos Jesús en su visita al edificio el 26 de octubre de 2020. Los trabajos finalizaron en marzo de 2017 y en la estipulación décimotercera del contrato de obra suscrito entre la Comunidad de Propietarios y la empresa constructora el 1 de marzo de 2016 se pactó que el constructor garantiza la correcta ejecución de la obra durante el plazo de cinco años contados a partir de la finalización de los trabajos.

No existe conformidad en los peritos en la existencia de pérdida de color en las fachadas de color rojo, lo que no se constata con claridad en las diferentes fotografías aportadas a las actuaciones, por lo que debemos estimar en este punto el recurso y limitar la reparación a la fachada exterior de color gris.

QUINTO.-Estimación parcial de la reconvención.

En la sentencia de instancia se estimó parcialmente la reconvención planteada por la entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L. al limitar la reclamación a la cantidad de 11.000,57 euros por excluir dos partidas cuya ejecución no considera probada: "Pintura en la puerta del garaje" y "Suministro y colocación de remate superior para patinillo de instalaciones" (dos unidades).

La parte apelante alega que la Comunidad de Propietarios reconvenida nunca negó la realización de todos los trabajos que se le facturaron.

La parte actora no contestó a la demanda reconvencional, lo que, como correctamente apunta la juez a quo, no implica allanamiento o conformidad con la misma, y en el escrito de oposición al recurso de apelación de la entidad Altadi se limita a remitirse a los razonamientos contenidos en la sentencia de instancia, sin llegar a afirmar de forma taxativa que los dos trabajos cuyo importe se reclama no hayan sido ejecutados.

La entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L. aporta como documento nº 18 de su escrito de contestación a la demanda y reconvención la totalidad de facturas emitidas y entre las mismas se encuentran la factura NUM001, de 20 de octubre de 2016 con el concepto de "Pintura en la puerta del garaje", por importe 246,69 euros, y la factura NUM002 de 9 de octubre de 2017 correspondiente en su punto 01.02 a la partida "Suministro y colocación de remate superior para patinillo de instalaciones", dos unidades, por un total de 770 euros.

En el procedimiento de conciliación instado por la Comunidad de Propietarios contra los ahora demandados, la entidad Altadi se personó, se opuso a la pretensión de la conciliante y mediante escrito reclamó la cantidad adeudada por importe de 12.017,31 euros, reseñando de forma expresa las dos facturas ahora debatidas. Por lo tanto, la parte actora era conocedora de la existencia de dichas facturas, que también consta que fueron reclamadas por correo electrónico de fecha 17 de octubre de 2019 (documento nº 20 de la contestación de Altadi).

En ningún momento la parte actora negó la ejecución de esos dos trabajos y en la vista el testigo don Conrado, que como ya indicamos era empleado de la Administración de fincas de la Comunidad y la persona que intervino durante las obras, declaró que la Comunidad retuvo cantidades, unos 25.000 euros, y después se hicieron unos pagos parciales para que se terminaran correctamente los trabajos. Aclara que no se realizó el pago completo porque había problemas que había que solucionar, pero reconoce que las facturas se correspondían con los trabajos efectivamente realizados y que no se formularon objeciones a las mismas.

Los trabajos de colocación de remate superior para patinillo de instalaciones se aprecian en las fotografías 21 a 23 del documento nº 17 de la reconvención y la parte reconviniente en ningún momento alega que no se haya pintado la puerta del garaje, aun cuando no se haya aportado fotografía específica de dicho trabajo.

Debemos entonces considerar probado que sí se han ejecutado los trabajos facturados por la constructora, lo que nos lleva estimar íntegramente la reconvención y a condenar a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de Vigo a pagar a la entidad Altadi Construcciones y Reformas, S.L. la cantidad de 12.017,31 euros, con los intereses legales desde la demanda reconvencional.

SEXTO.-Costas de instancia.

Se mantiene el pronunciamiento sobre costas respecto a la demanda inicial al haberse estimado parcialmente la misma.

Respecto a la reconvención al hallarnos ante una estimación íntegra de la misma procede condenar a la reconvenida al pago de las costas causadas en la instancia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 LEC.

SÉPTIMO.-Costas de apelación.

En materia de costas causadas en esta alzada resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 398.2 LEC, conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español