Sentencia Civil 425/2025 Audiencia Provincial Civil de Sevilla nº 6, Rec. 4854/2022 de 27 de noviembre del 2025

PRIMERO.-Manufacturas VG S.L., propietaria del local integrado en la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de Guillena y D. Ramón, porpietario del piso NUM000, de la plaza de garaje NUM001 y de los trasteros NUM001 y NUM002 del mismo edificio, interpusieron demanda contra la Comundad solicitando que se declarara:

A) La nulidad de la Junta de Propietarios de 14 de julio de 2020 "al carecer de los requisitos mínimos legales para la realización de cualquier convocatoria de Junta no habiéndose notificado la celebración de la misma a los propietarios" y en cualquier caso a los actores , habiéndose celebrado sin haberles citado con la antelación mínima prevista en la Ley

B) Que la entidad mercantil manufacturas VG sociedad limitada tiene derecho de voto dado que no debe cantidad alguna en concepto de cuotas ordinarias al estar exento por acuerdo tomado en Junta por unanimidad de propietarios en el año 2010.

Subsidiariamente solicitaba que se declarara:

A) La nulidad de la partida para gastos para el ejercicio 2020 por importe de 2900 € que se describe como "judicial aire acondicionado Caixa"

B) La nulidad del acuerdo en virtud del cual se procede al adelantamiento de las cuotas de Comunidad de propietarios en la persona jurídica del copropietario manufacturas VG sociedad limitada por importe de 423,61 € al no tener obligación alguna de pagar cuotas ordinarias a estar exento.

C) La nulidad del acuerdo incluído en el punto 4 de la citada acta en virtud del cual se aprueba la liquidación de deuda y ulterior reclamación judicial contra la sociedad Mercantil manufacturas VG sociedad limitada por importe de 2786,19€.

D) La nulidad de los acuerdos incluidos en el concepto ruegos y preguntas y desde luego el acuerdo tercero incluido en ruegos y preguntas en relación a la aprobación de la reclamación judicial a La Caixa por instalación sin permiso de la Comunidad de los aparatos de aire acondicionado en la cubierta del edificio.

La demanda fue turnada al Juzgado de Primera Instancia n.º 24 de Sevilla y, emplazada la Comunidad de Propietarios, se personó en las actuaciones la Procuradora Dª M.ª Auxiliadora Almodóvar Parejo en nombre y respresentación de la misma y de los siguientes comuneros: D. Luis Miguel. D. Andrés, D. Bruno, D. Juan Ignacio y D. Severiano que formularon reconvención contra los actores, impugnando la Junta de 26 de mayo de 2010 en que supuestamente se adoptó el acuerdo que eximía a la propietaria del pago de gastos comunes salvo los relativos al seguro del edificio, invocada por los actores para justificar que Maufacturas VG no haya satisfecho los gastos de comunidad que se le estaban reclamando además en otro procedimiento y el acuerdo 1º de la Junta de 4 de mayo de 2013 que aprobaba dicho acuerdo sin previa lectura del mismo.

Por otra parte, respecto de la demanda alegaban, en primer lugar, que los actores no podían impugnar la junta ni los acuerdos puesto que no estaban al corriente en pago de las cuotas de comunidad.

Sostenían que la Junta fue correctamente convocada, y que los actores habian sido citados por correo electrónico al que se acompañaba el orden del día y por la publicación de la convocatoria mediante un cartel colocado en la puerta del edificio por el Presidente.

En cuanto a los acuerdos argumentaban que los actores no podían recurrirlos porque se les notificaron y no manifestaron su discrepancia con aquellos por lo que ha de entenderse que votaron favorablemente conforme a lo previsto en el art. 17.8 de la LPH.

Subsidiariamente para el caso que se considerara que los actores pueden impugnar los acuerdos sostenían:

1º Que el acuerdo n.º 2 del orden del día en cuanto a la previsón de gasto para reclamar a Manufacturas que eliminara la instalación del aire acondicionado del local es correcto puesto que en la junta de 10 de julio de 2019 se había acordado efectuar la reclamación.

2º Que en cuanto al acuerdo impugnado respecto de los números 3 y 4 del orden del día, habría que estar a lo que se resolviera con referencia a la reconvención en tanto en cuanto impugna el acuerdo de 26 de mayo de 2010.

4º Que en cuanto al acuerdo adoptado en ruegos y preguntas lo que hacer es ratificar el acuerdo ya adoptado de reclamar con relación a la instalación de aire acondicionado.

Los actores se opusieron a la demanda reconvencional interesando su desestimación, esgrimientdo en primer lugar que la comunidad carecía de legitimación, dado que no contaba con acuerdo expreso de la junta para formularala, como carecían de legitimación los copropietarios que se sumaban a ella dado que no eran demandados en el procedimiento. Oponía la existencia de prejudicialidad civil al existir un procedimiento en el que se discutía si Manufacturas VG estaba obligada a abonar cuotas por gastos comunes distintos de los derivados del seguro del edificio, esgrimiendo la caducidad de la acción para impugnar los acuerdos de 2010 y de 2013 y destacando la falta de legitimación de la Comunidad para la impugnación de sus acuerdos, manteniendo la validez de los mismos, su autenticidad y la realidad de la celebraciónd e las juntas en que se adoptaron.

Seguido el juicio por sus trámites, la Juez de Primera Instancia, tras desestimar la petición de suspensión por prejudicialidad civil, dictó sentencia por la que estimaba íntegramente la demanda y desestimaba la reconvención.

Tras transcribir el contenido de los escritos de demanda, contestación y contestación a la reconvenció y las manifestaciones vertidas en el acto del juicio por el Sr. Andrés, presidente de la Comunidad en el año 2016, consideraba la Juez en dicha sentencia que la Comunidad carecía de legitimación activa para formular la reconvención puesto que no acreditaba que su Presidente estuviera autorizado por acuerdo de la Junta de Popietarios para entablarla.

Pese a estimar la excepción de falta de legitimación activa, exponía una serie de argumentos por los que no procedería la declaración de nulidad de las juntas y de los acuerdo de 2010 y 2013.

En cuanto al resto de reconvinientes sostenía que sus pretensiones no podrían estimarse al haber caducado la acción de impugnación de los acuerdos antes mencionados y por falta de legitimación de los actores para soportarla, dado que la acción de impugnación de acuerdos debiera dirigirse contra la Comunidad y no contra dos de sus comuneros.

En cuanto a las acciones ejercitadas en la demanda consideraba que la parte actora ostenta legitimación activa al encontrarse al corriente en el pago dado que existe un acuerdo que le exime de la obligación de contribuir a gastos comunes que no sean los derivados del seguro del edificio habiendo recaído sentencia en el procedimiento en el que la Comunidad se los reclamaba que concluyó con sentencia desestimatoria en base a tal acuerdo.

Consideraba también que la Junta que se impugna en la demanda ha de reputarse nula por cuanto no se ha acreditado que se convocara a la misma a la parte actora con la antelación legalmente prevista y acompañando el orden del día, al estimar que carece de virtualidad al efecto la copia de correo electrónico aportada como documento n.º 10 de la contestación y añadía:" Por lo demás y a mayor abundamiento, los puntos concretos cuya nulidad se solicita de manera subsidiaria, igualmente deberían ser estimados aún no acogiendo la pretensión principal, por lo que se razonará muy brevemente. Los acuerdos referentes a reclamación/liquidación de cuotas adeudas a la parte actora, por ser contrarios a u acuerdo válidamente adoptado en Junta en el año 2010( y objeto de otro procedimiento). El acuerdo adoptado en el apartado "ruegos y preguntas" por resultar contrario a los resuelto por la Sentencia núm. 974/2011 de 12 enero . de la Sección 1ª de la Sala 1ª del Tribunal Supremo ...

...Por último y en cuanto a la acción meramente declarativa ejercitada en la demanda, debe ser igualmente estimada al constar acuerdo que declara la exención de pago de cuotas ordinarias por parte del local. ".

Contra dicha sentencia se alza la representación de la Comunidad de Propietarios, demandada y única reconviniente personada en el rollo de apelación) interponiendo recurso de apelación en el que solicita su estimación, la revocación de aquélla y la desestimación de la demanda y estimación de la reconvención.

Al recurso se opone la represetnación de la parte actora que interesa su desestiamción y la confirmación de la sentencia con expresa condena en costas y subsidiariamente que se acojan las peticiones susbsidiarias recogidas en el escrito de demanda.

SEGUNDO.-Tratando de sistematizar los motivos de impugnación contenidos en el escrito de recurso, de la lectura del mismo se deduce que:

1º Se impugna el pronunciamiento de la sentencia relativo a la legitimación activa de los actores. Mantiene la apelante que Manufacturas VG no se encuentra al corriente en el pago de los gastos comunes, puesto que niega que existiera acuerdo válido eximiéndole del pago de los mismos, que se están reclamando en otro procedimiento,a ludiendo a la existencia de litispendencia. Tampoco se encontraría al corriente D. Ramón, dado que como resulta del acta de la Junta de de 2 de diciembre de 2020 a fecha de 30 de noviembre de 2020 debía 304,52 euros y además si se llegara a entender que Manufacturas VG no tiene que contribuir a los gastos, como su parte tendría que ser asumida por el resto de copropietarios la cantidad adeudada sería aín mayor.

2º Se sostiene, frente a lo indicado en la sentencia, que la acción para impugnar la junta de mayo de 2010 y en concreto el acuerdo de exención de gastos a la propiedad del local no se encontraría caducada, puesto que no se ha tenido conocimiento de los acuerdos hasta el 27 de noviembre de 2018. A partir de ahí insiste en la nulidad, argumentando básicamente que que los acuerdos de la junta de mayo de 2010 no se adoptaron por unanimidad y que el acta fue unilateralmente elaborada por D. Ramón que era el Presidente y tenía en su poder el libro de actas, siendo la misma aprobada en la junta de 2013 sin proceder a su lectura.

3º Se denuncia error en la valoración de la prueba respecto de la convocatoria de la junta de Julio de 14 de julio de 2020, que considera acreditada por el documento n.º 10 de la contestación a la demanda el cual demuestra que la misma se comunicó a los actores con el correspondiente orden del día y con seis días de antelación, frente a lo que aprecia la sentencia. Entiende además la apelante que quedó probado por la declaración del Sr. Andrés que la convocatoria se publicó mediante un cartel por el mismo colocado en el portal del edificio.

La representación de la parte actora rebate tales argumentos en su escrito de oposición y además hace constar que en el escrito de interposición del recurso no se identifica a la parte apelante en debida forma, cosa que es cierta porque no se especifica si el recurso lo interpone la Comunidad y los propietarios que se personaron reconviniendo a título induividual, solo aquélla o solo éstos.

Siendo cierto tal defecto, entiende la sala que el mismo queda subsanado desde el punto y hora en que al evacuar el traslado conferido a la parte para que se consignara el depósito para apelar, la Procuradora presentó escrito del que se deduce claramente que el recurso lo interpone la Comunidad de Propietarios, única en nombre de la cual se persona en el rollo de apelación .

TERCERO.-Por lo que hace a la legitimación activa el recurso ha de ser desestimado en cuanto se refiere a Manufacturas VG, pues no puede sostenerse que no se encuentra al corriente en el pago de cuotas desde el punto y hora en que existe sentencia firme dictada por esta Sala el 18 de enero de 2024 en el Rollo de apelación nº 2346/21 que resuelve un procedimiento entablado por la Comunidad de Propietarios contra Manufacturas VG en reclamación de dichos gastos en la que se confirma la sentencia dictada por la Juez de Primera Instancia que desestimó la demanda al considerar acreditado que existe un acuerdo aprobado en mayo de 2010 por el que se exime a dicha entidad, como propietaria del local, a contribuir a los gastos comunes del edificio con excepción del relativo a la prima del seguro del edificio que no consta impagado

Ciertamente la apelante sostiene que dicho acuerdo es nulo, es más pone en cuestión su autenticidad, pero el mismo consta en el libro de actas y aun cuando se solicita su anulación por vía de reconvención, como con acierto sostiene la Juez de Primera Instancia la Comunidad de Propietarios carece de legitimación para impugnarlo por cuanto no se ha acreditado que exista un acuerdo de la Junta que autorice al Presidente de la Comunidad a entablar la misma, resultando de aplicación la doctrina jurisprudencial que se transcribe en la sentencia a la que no cabe sino hacer remisión, debiéndose añadir a lo razonado en la sentencia que los propietarios personados en las actuaciones a titulo particular no pueden impugnar el acuerdo por vía de reconvención habida cuenta que la LEC no prevé la posibilidad de que terceras personas distintas del demandado puedan ejercitar acciones por vía reconvencional a diferencia de lo que ocurre en cuanto a la legitimación pasiva, en tanto en cuanto sí se admite dirigir la reconvención además de frente al actor, frente a terceros.

En cuanto a la mención contenida en el recurso de que no se podían efectuar a dicha fecha reuniones de las juntas a consecuencia del estado de alarma, ninguna virtualidad puede tener, pues la reconvención se formuló el 29 de diciembre de 2020 y como resulta de la documental aportada junto con la misma se celebró una reunión de la junta el día 2 de diciembre anterior en la que se trató la cuestión relativa a la interposición de la demanda que da comienzo a los autos objeto del recurso, respecto de la que se anunció oposición sin autorizar al presidente para el ejercicio de la acción de impugnación del acuerdo de mayo de 2010 por vía de reconvención.

Sí ha de ser estimado el motivo en cambio por lo que se refiere a la legitimación activa de D. Ramón. En efecto conforme a reiterada doctrina jurisprudencial contenida en sentencias como la 287/2024 de 28 de Febrero de la Sala primera del T.S. la obligación de estar al corriente en el pago de las cuotas de contribucióna a los gastos comunes o de consignar su importe para la impugnación por los comuneros de acuerdos de la Junta de Propietarios prevista en el art. 18.2 de la LPH es un presupuesto para la apreciación de su legitmación activa y tiene como única excepción los casos en que se impugnan acuerdos que alteran las cuotas de participación. Si se lee el acta de la junta de 2 de diciembre de 2020, se comprueba como el Administrador exhibió a D, Ramón el estado de cuentas en el que constaba que a la fecha de interposición de esta demanda adeudaba 112,78 euros, cosa que no negó ni discutió y que por tanto ha de darse por cierta, oponiendo que tenía derecho a participar con voz y voto en la junta porque había interpuesto demanda impugnando la junta de 14 de julio de 2019.

Si se lee la demanda de autos, que es la que se impugna dicha junta ,se aprecia facilmente que si bien se impugna el acuerdo número 2 sobre situación económica de la Comunidad en cuanto a las cuotas de distribución de gastos, la impugnación tiene por objeto la cuota fijada a Manufacturas VG propietaria del local, pero no la fijada respecto de D. Ramón, con lo cual en realidad no se puede amparar en la excepción jurisprudencial. Es más si se admitiera que el local está exento de la obligación de contribuir a los gastos comunes la cuota de D. Ramón habría de ser necesairamente superior a la tomada en consideración para fijar el importe de su cuota, por lo que nada justifica que no las haya pagado, ni las haya consignado antes de interponer la demanda.

Procede por tanto esitmar que D. Ramón carece de legitimación activa.

CUARTO.-Respecto al motivo relativo a la nulidad del acuerdo de exención de la obligación de pago de cuotas de gastos comunes a excepción de las primas de seguro del edificio a Manufactuas V.G. no puede ser examinado dado que como se ha razonado en el fundamento anterior la comunidad apelante carece de legitimación activa para la interposición de la reconvención

QUINTO.-En cuanto al denunciado error en la valoración de la prueba respecto de la citación de los actores a la junta de 14 de mayo de 2020 y la convocatoria en forma de la misma, la sala tras examinar el material probatorio obrante en las actuaciones discrepa de las conclusiones alcanzadas por la Juez de Primera Instancia

La Comunidad presentó con su contestación a la demanda como documento n.º 10 el pantallazo de un correo electrónico remitido por el Administrador de la misma el 8 de julio de 2020 a las 10:18 horas enter otras a la siguiente dirección de correo electrónico: " DIRECCION001" con el asunto:"CCPP DIRECCION000 Convocatoria de Junta de Propietarios" En ella se comunicaba a los destinatarios que se adjuntaba la convocatoria de la próxima junta de propietarios dando una serie de instrucciones relativas a la celebración de la junta ajustadas a las medidas COVID con un pdf adjunto denominado "Convocatoria 14-07-2020.pdf (8KB).

Los actores no niegan que la indicada dirección de correo electrónico sea suya y no impugnaron la autenticidad del documento, lo cual releva a la parte contraria de la carga de realizar las pruebas técnicas correspondientes para acreditar su autenticidad, su remision y recepción que resultarían de lo establecido en el art. 326 de la LEC en relación con el art. 3 de la Ley 59/2003 de 19 de diciembre de Servicios de la Ley de firma electrónica. Ello permite presumir, siendo auténtico el documento, que efectivamente se citó a los actores a la junta de propietarios en que se adoptaron los acuerdos impugnados adjuntando a la citación el el orden del día que se refleja en el acta de la junta, ya que tampoco los actores aportan el contenido del PDF cuya remisión y recepción consideramos acreditada. Por lo demás, remitida la citación el 8 de julio a las 10:18 horas y celebrada la junta el día 14 de julio ha de entenderse cumplido el requisito de convocatoria con seis días de antelación pues en el cómputo no se incluye el día de la remisión y si el de celebración aplicando las reglas del art. 5 del Código Civil.

SEXTO.-La estimación de tal motivo de apelación impide estimar la pretensión principal relativa a la nulidad de la junta y obliga a analizar la pretensión subsidiaria de delaración de nulidad de los acuerdos impugnados.

En primer lugar frente a lo alegado por la parte apelante Manufacturas VG si puede impugnar los acuerdos, pues por más que se le notificara el acta y no mostrara su disconformidad con los mismos en el plazo de 30 días, nunca podría entenderse que votó a favor de los mismos cuando se hizo constar expresamente en el acta que carecía de derecho de voto.

Impugna Manufacturas el acuerdo adoptado en el punto tres en el que se le asigna una cuota adelantada para la satisfacción de gastos comunes ascendente a 423,61 euros conforme a su cuota de participación y el acuerdo adoptado en el punto cuatro en el que se liquida una deuda por cuotas de gastos comunes ordinarios por importe de 2.786,19 euros.

El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que es obligación de cada uno de los comuneros:"e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

El régimen general de contribución a los gastos es conforme a la cuota de participación pero es constante la doctrina jurisprudencial que permite que por acuerdo unánime de la junta de propietarios se pueda establecer otro sistema de contribución avalando la posiblidad de que mediante ese sistema se pueda alterar el título constitutivo eximiendo a los locales de la obligación de contribución a determinados gastos, que es lo que precisamente se hizo mediante acuerio unánime obrante en el libro de actas adoptado el 26 de mayo de 2010 en el que se pactó que el porpietario del local solo contribuiria a los gastos derivados del seguro del edificio, acuerdo que aún no ha sido válidmente impugnado y que tiene por tanto plena eficacia. Así las cosas los dos acuerdos a que se ha hecho alusión en tanto en cuanto liquidan una deuda por gastos imputables al local y establecen una cuota anticipada de gastos aplicable al mismo en contradicción con el acuerdo anterior que alteraba el título constitutivo han de reputarse nulos por infringir el precepto anteriormente indicado al exigir a la propietaria del local una contribución a los gastos en forma distinta a la específicamente establecida mediante acuerdo previo unánime.

SÉPTIMO.-Se impugnan también los acuerdos adoptados en ruegos y preguntas y en especial aquél a que se refiere su apartado 3) por el que se autoriza la interposición de acciones legales contra Caixabank, arrendataria del local, por la instalación de aparatos de aire acondicionado en la cubierta del edificio sin autorización de la Comunidad y en íntima conexión con ello el acuerdo adoptado en el punto 2 sobre aprobación de cuentas anuales en el punto en el que se prevé una previsión de gasto de 2900 euros para gastos judiciales como consecuencia del ejercicio de tales acciones.

La adopción del acuerdo en ruegos y preguntas sin incluir su objeto como punto concreto y explícito en el orden del día contraviene la doctrina jurisprudencial conforme a la cual el orden del día debe de consignar los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimieto de los interesados porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería facil prescindir de la asistencia de otros propietarios. Por eso no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no se incluyan en el orden del día haciéndolo en el apartado de ruegos y preguntas, considerándose dicha práctica sorpresiva para los propietarios no asistentes (por todas Sentencia 2/2021 de 13 de enero de la Sala 1ª del T.S.)

Así las cossas deben considerarse nulos todos los acuerdos adoptados en ruegos y preguntas y en especial el relativo al ejericio de acciones judiciales contra la Caixa, así como la previsión de gasto a tales efectos.

A ello no empece en absoluta que en una junta anterior, también en ruegos y preguntas se acordara que si no se llegara a un acuerdo con la propiedad del local para cambiar el sistema de contribución a gastos comunes se reclamaría al local que desinstalase el aparato de aire acondicionado, pues tal acuerdo es meramente condicional y al haberse cumplido la condición sería necesario convocar una junta adoptando un acuerdo firme al respecto, previa su inclusión en el orden del día de forma específica.

OCTAVO.-La estimación parcial del recurso determina que no se haga expresa condena en cuanto a las costas de la Primera Instancia al ser parcial la estimación de la demanda( art. 394 de la LEC) , ni tampoco en cuanto a las del recurso por aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la misma norma.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.