PRIMERO.-La parte actora formuló una acción de resolución del contrato de compraventa formalizado en escritura pública con la demandada el día 7 de febrero de 2019 que tenía por objeto:- RÚSTICA. Suerte de olivar, parte de la hacienda llamada " DIRECCION000", al sitio DIRECCION001, hoy denominada " DIRECCION002 .., término de esta ciudad. Ocupa una superficie de diecisiete hectáreas noventa áreas y setenta y seis centiáreas, si bien, según catastro, su cabida es de diecisiete hectáreas, noventa y dos áreas y veinticinco centiáreas. Inscrita en el registro de la propiedad de Morón de la Frontera, Sección 3a, al tomo NUM000, libro NUM001, folio NUM002, finca NUM003. - Derechos de la PAC aparejados que constan en la solicitud única que se incorpora a la escritura de venta. El precio total de la compraventa se estableció en 442.000 euros, pactándose la siguiente condición resolutoria: la falta de pago total o parcial de cualquiera de las dos cuotas llegado el vencimiento de cada una de ellas, dará lugar de pleno derecho a la resolución de esta compraventa, con pérdida para la parte compradora del cien por cien de las cantidades pagadas, la cual deberá inmediatamente reintegrar a la vendedora la posesión de la finca, entendiéndose abandonados los bienes y aperos que quedasen en el interior de la finca; Para que tenga lugar la resolución será preciso que la parte vendedora requiera fehacientemente de pago a la compradora por acta notarial, con concesión de nuevo plazo de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la compraventa.
Llegado el día 1 de septiembre de 2020 en que debía abonar la parte compradora el primer pago o cuota aplazada del precio por importe de 131.000,00 € no lo cumplió, no habiendo atendido a los requerimientos extrajudiciales practicados por lo que procedía la resolución e indemnización de daños, aplicándose la cláusula penal pactada que supone la pérdida para la parte compradora del cien por cien de las cantidades pagadas. Por todo ello solicitaba se declarase la resolución de la compraventa formalizada en escritura otorgada el 7 de febrero de 2019 y se condenase a la demandada a la inmediata devolución de la posesión de la finca y de los derechos PAC asociados descritos en dicha escritura, a la pérdida de la totalidad de las cantidades entregadas como precio a la demandante según consta en dicha escritura así como a la entrega a mi mandante de todas las cantidades que la demandada haya cobrado o podido cobrar en concepto de derechos PAC como frutos o ganancias asociados a la finca hasta la devolución de la posesión, a cuantificar en ejecución de la propiaSentencia aplicando -directamente o por simple operación aritmética- la información que suministre el Organismo de la Administración Pública competente, así como a la rectificación de la inscripción del Registro de la Propiedad y en el Catastro de modo que reflejen la titularidad de la actora.
La entidad demandada contestó a la demanda y se opuso a la misma alegando como causa del incumplimiento la situación provocada por la pandemia de COVID-19 por lo que procedía la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, atendida la excesiva onerosidad y desequilibrio en las prestaciones supuesto que además entraría en la previsión el art. 1105 CC de fuerza mayor por todo ello solicitaba se acordase no haber lugar a la resolución del contrato público de venta suscrito notarialmente en fecha 7 de Febrero de 2019, y con el mantenimiento de esas cláusulas, se modulase el cumplimiento en cuanto a los pagos de las cantidades aplazadas, concediendole nuevos plazos, en una extensión de 2 años más a los pactados, e igualmente se descartasen los otros pronunciamiento pedidos en cuanto a la devolución de la posesión de la finca y de los derechos que le son aplicables (PAC) y las ya devengadas en este concepto, así como lo interesado en cuanto a la perdida de la totalidad de las cantidades entregadas hasta este momento , 180.000 €, con el manteamiento de la situación registral y catastral, respecto a la titularidad de esta finca la demandada, por darse la figura del enriquecimiento injusto en la pretensión.
Dictada sentencia estimatoria con imposición de costas a la parte demandada, ésta ha interpuesto recurso solicitando la revocación de la misma y que se le absolviese de los pedimentos de la demanda, por la apreciación de las condiciones producidas para no haber lugar a la resolución del contrato público de venta suscrito notarialmente en fecha 7 de febrero de 2019 con el mantenimiento del clausulado, con modulación del cumplimiento en cuanto a los pagos de las cantidades aplazadas, concediendo nuevos plazos a esta parte, en una extensión de 2 años más a los pactados, y con declaración de no haber lugar, en cualquier caso a los pronunciamientos relativos a la devolución de la posesión de la finca y de los derechos que le son aplicables (PAC) y especialmente, con el gravamen de la perdida de la totalidad de las cantidades entregadas hasta este momento , 180.000 €, por darse la figura del enriquecimiento injusto en tal situación.
La parte actora se ha opuesto al recurso y ha solicitado su desestimación y consiguiente confirmación de la sentencia dictada.
SEGUNDO.-En la sentencia dictada no se ha estimado aplicable la doctrina rebus sic stantibus, ni apreciado la concurrencia de fuerza mayor que impidiese el cumplimiento del contrato por lo que se estima que existe incumplimiento por parte de la demandada y que procede la resolución instada
La demandada apelante denuncia como primer motivo de recurso infracción del derecho de defensa con incidencia directa en la tutela judicial efectiva, en tanto en cuanto le fue denegada en primera instancia la práctica de pruebas, que presentan una relación directa a los hechos, y al objeto de debate, resultando, pertinentes y útiles. Las pruebas propuestas, fueron la documental, destinada a obtener información de las entidades bancarias al respecto del intento de obtener financiación para hacer frente a los pagos aplazados, y la testifical, a los efectos de acreditar de la existencia de conversaciones y tratos en orden a una solución extra-judicial de la situación originada.
Tal y como se acordó en la resolución dictada en el rollo sobre la proposición de prueba en esta instancia, no se aprecia tal infracción puesto que la prueba no es ni pertinente ni útil al fin perseguido que es la prueba de las condiciones concurrentes para la aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.
En cuanto al fondo del asunto alega que es necesario, analizando los antecedentes, propios, y los generales, entender que cuando se produjo la operación de compraventa, 7 de febrero de 2019, las condiciones de las partes y las sociales, y nacionales, eran " normales", situación esta que quiebra el 14 de marzo de 2020, cuando se produce la declaración del estado de alarma, significándose que hasta ese momento, el cumplimiento de lo pactado, y convenido se había hecho de forma completa, sin incidencias hasta que se llega a la situación de pandemia,.todo el proyecto planteado para el cultivo, explotación y recolección de su fruto se vio gravemente limitado, y con una incidencia en el resultado económico de donde el monto final estaba destinado al pago de los plazos de lo que resulta aplicable la denominada "cláusula rebus sic stantibus.", con la consecuencia de que la modificación de los contratos es posible por la alteración extraordinaria de las circunstancias. Esta alteración se manifiesta por a una desproporción inusitada o exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompan el equilibrio de las prestaciones y todo ello con la concurrencia de de circunstancias radicalmente imprevisibles e irremediables.el propio Tribunal Supremo ( STS de 19 de mayo de 2015) diferencia entre: (i) la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, y no a las deudas pecuniarias, y (ii) la de aquellos supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa (cláusula rebus sic stantibus), aplicable con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada
Sostiene la recurrente que la imposibilidad sobrevenida de cumplir con las obligaciones contractuales como consecuencia de la situación COVID-19 permite bien la resolución o bien la suspensión de un contrato (fundamentado en los arts. 1182 a 1184 del Código Civil) en supuestos en donde la prestación ha devenido sobrevenidamente imposible. Las consecuencias de tal resolución o suspensión dependerán de si tal situación de imposibilidad sobrevenida es o no imputable al deudor (es decir, en caso de resolución podrá tener o bien efectos liberatorios o, por el contrario, el deudor estará obligado al cumplimiento por equivalente pecuniario, así como, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, y todo ello sin perjuicio de las obligaciones de restitución de las prestaciones realizadas hasta ese momento
Alega que la finca vendida es esencialmente olivarera, y que el escenario planteado para esta actividad ha sido difícil, atendiendo además a que, aun cuando este sector olivarero no ha sido prioritario en la política nacional, la crisis le afectado igual que a otros sectores, el consumo se ha dejado notar tanto en el ámbito interno como externo, lo que conlleva una bajada de los ingresos que hemos de mantener con un valor añadido. El mercado ha tenido un parón importante, ya que el consumo se ha resentido bastante, el sector de la hostelería está cerrado y eso supone un consumo muy importante en nuestro país.
La Jurisprudencia de la Sala 1 del TS ha evolucionado en el sentido de la aplicación de la cláusula atendiendo a la finalidad que la misma persigue. Y así, la STS de 30 de junio de 2014, con cita de sentencias anteriores, establece que " esta tendencia hacia la aplicación normalizada de esta figura, reconocible ya en las sentencias de esta sala de diecisiete y de dieciocho del mes de enero del año 2.013, en donde se reconoce que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias, también responde a la nueva configuración que de esta figura ofrecen los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (principios Unidroit, principios europeos de la contratación o el propio anteproyecto relativo a la modernización del derecho de obligaciones y contratos de nuestro código civil)".
Sin embargo, esta nueva configuración por grave trastorno o mutación de las circunstancias no tiene como efecto la aplicación automática de la cláusula. El Alto Tribunal declara que, " antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla (sentencias del tribunal supremo de veintisiete del mes de junio del año 1.984, diecisiete del mes de mayo del año 1.986, veintiuno del mes de febrero del año 1.990 y uno del mes de marzo del año 2.007). [...] En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba ... ".
En igual sentido la STS núm. 5/2019, de 9 de enero:
Como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013 , la cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas], próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC , trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.
Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC , de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa.
La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes ( sentencia 567/1997, de 23 de junio y las que en ella se citan).
En el presente caso, la mera alegación de que la crisis provocada por el COVID 19 ha impedido a la compradora el pago del precio resulta absolutamente insuficiente para sostener la aplicación de la cláusula en cueestión, la demandada no prueba en qué medida el estado de alarma declarado por la pandemia ha afectado a su capacidad económica para hacer frente a los pagos acordados en el contrato, esa falta de prueba no se compensa por la mera alegación de la general afectación a la economia por las medidas acordadas como consecuencia de la pandemia por lo que la conclusión desestimatoria sobre la aplicación de la cláusula deben ser ratificadas en esta instancia.
En cuanto a la alegación de enriquecimiento injusto, la recurrente señala que no es procedente la devolución de cantidades relativas a los derechos trasladados junto con la propiedad, la denominada PAC, ni los otros derechos o frutos asociados a la finca, pues en ello pretender atribuirse la cantidad ya percibida como precio, y estas, duplicaría su beneficio, además de restituirle en la posesión de esa finca, y perjudicaría doblemente a la entidad representada.
Al respecto de los derechos de pago único, la STS, Civil sección 1 del 22 de junio de 2021 declara:
"Decisión de la sala. Los derechos de pago único de la PAC son frutos de la finca, por lo que en caso de nulidad del contrato de arrendamiento deben ser restituidos por aplicación del art. 1303 CC . Estimación.
Ambos motivos deben ser estimados por las razones que exponemos a continuación.
1.- Para resolver estos motivos debemos partir del régimen normativo aplicable a las subvenciones de la PAC, y analizar su carácter de frutos de la finca a la que se encuentran vinculados. Recientemente hemos tenido ocasión de pronunciarnos sobre esta cuestión en la sentencia 255/2020, de 4 de junio , cuya doctrina procede mantener.
...
2.3. Se trata, en definitiva, de un régimen de ayuda a la renta de los agricultores que entra en el concepto de subvención pública, esto es, una disposición dineraria que se entrega a un beneficiario sin contraprestación, sujeta al cumplimiento de determinados requisitos y con un objetivo igualmente determinado (la ejecución de un proyecto, la realización de una actividad, la adopción de un comportamiento singular, ya realizados o por desarrollar, o la concurrencia de una situación) y que responde al fomento de una actividad de utilidad pública o interés social o de promoción de una finalidad pública ( art. 2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones ).
En este caso, la finalidad perseguida es la ordenación de determinadas producciones agrarias a través de una ayuda directa al agricultor. Se trata en definitiva de una subvención pública, en el marco de la tradicional política agrícola común ( PAC), que agrupa en un pago único los diversos pagos o ayudas directas recibidos anteriormente por los agricultores.
3.- La vinculación entre el derecho a percibir la subvención de la PAC conforme al régimen del pago único y la titularidad de una explotación agraria.
3. 1. A los efectos de la aplicación del régimen normativo antes reseñado, los conceptos de agricultor, beneficiario y explotación agraria, de la que sea titular el beneficiario, son conceptos autónomos de Derecho europeo que aparecen definidos en el Reglamento (CE) 73/2009 del Consejo , conforme al cual se entiende por:
"a) "agricultor": toda persona física o jurídica o todo grupo de personas físicas o jurídicas, [...] cuya explotación esté situada en el territorio de la Comunidad;
"b) "explotación": todas las unidades de producción administradas por un agricultor y situadas en el territorio de un mismo Estado miembro;
"c) "actividad agraria": la producción, la cría o el cultivo de productos agrarios [...]".
3.2. En consecuencia, el concepto de agricultor, y por tanto de beneficiario de la subvención, está vinculado a la titularidad de una explotación agraria (ubicada en el territorio de un Estado miembro), de la que forman parte las "unidades de producción" (en cuyo concepto debe subsumirse el de finca rústica), "administradas" por el beneficiario, en virtud del correspondiente título jurídico habilitante (propiedad, arrendamiento, usufructo, aparcería, etc).
La vinculación entre las fincas rústicas que formen parte de la explotación agraria y los derechos a la percepción de la subvención o derechos de ayuda o pago único se refleja en el art. 33 del Reglamento (CE) 73/2009 que incluía entre los beneficiarios de la ayuda, entre otros, a los agricultores que "a) posean derechos de pago obtenidos de conformidad con el Reglamento (CE) n1 1782/2003". Éste, a su vez, establecía en su art. 44 que:
"1. Todo derecho de ayuda unido a una hectárea admisible permitirá cobrar el importe que determine dicho derecho.
"2. Se entenderá por "hectáreas admisibles" las superficies agrarias de la explotación consistentes en tierras de cultivo y pastos permanentes, salvo las ocupadas por cultivos permanentes o bosques o las utilizadas para actividades no agrarias".
3.3. A la luz de esta regulación no resulta procedente calificar los "derechos de pago único" como derechos autónomos, desvinculados de las fincas de las que derivan, pues su reconocimiento depende precisamente de la titularidad de algún derecho habilitante por el que el agricultor pueda administrar o explotar las fincas que se integran en la explotación, y su cuantía depende de la extensión en hectáreas de dichas fincas.
Son derechos cuya titularidad y cuantía derivan, a modo de derechos propter rem, de las fincas que integran la explotación agraria de la que es titular (en cualquiera de los conceptos antes expresados) el agricultor beneficiario.
Todo ello con independencia de que, dada la finalidad a que responden dichos derechos de subvención, como ayuda a la renta agraria, se permita limitadamente la cesión o transferencia de tales derechos, incluso desvinculada de las fincas de origen, en los términos previstos en los arts. 43 del Reglamento (CE) nº 73/2009 , siempre que el cesionario de los mismos sea otro agricultor establecido en el mismo Estado miembro.
4.- El carácter de "frutos" de las subvenciones de la PAC.
4.1. Descartado que las referidas subvenciones, ayudas o derechos de pago único tengan el carácter de derechos autónomos y totalmente desconectados de la titularidad de las fincas integradas en la explotación agraria, que sirve de título habilitante y medida de la propia subvención, debemos reiterar ahora la doctrina sentada en nuestra sentencia 255/2020, de 4 de junio , en la que calificamos de "frutos" los "derechos de pago único" objeto del pleito, que es conforme también con anteriores pronunciamientos de esta sala en la materia, y que ahora confirmamos.
4.2. Declaramos en nuestra sentencia núm. 1164/1998, de 14 de diciembre , que "lo que el recurrente denuncia, conforme al artículo 355 del Código Civil es que las subvenciones agrícolas, no encajan en el concepto de "frutos" y, por ello, quedan excluidas del reparto o liquidación de la aparcería. Mas tal concepción restringida no cabe admitirla, dentro de la propia amplitud que la norma reconoce a los "frutos industriales", en cuanto con ellos se corresponde el beneficio económico o utilidad que, como rendimiento patrimonial, genera la explotación, sin excepciones".
Criterio que reiteramos en la sentencia núm. 499/2010, de 19 julio . Este concepto de los frutos se ha visto reflejado también en la jurisprudencia menor de las Audiencias, destacando que, junto al concepto de los frutos naturales, proveniente del Derecho Romano y de las Partidas, nuestro Derecho positivo reconoce también un concepto amplio de frutos, asimilándolo al de "beneficio". Beneficio en el sentido económico de utilidad prestada por una cosa, materializada en bienes identificables, diferentes del objeto que los produce y que son tales (frutos) en la medida que generan un incremento o beneficio patrimonial. Así se infiere de los arts. 354 y 355 CC y así lo ha reconocido la jurisprudencia de esta Sala antes reseñada.
El mismo criterio aplicamos en el caso de la sentencia 225/2020, de 4 de junio , en un supuesto en que el título que justificó el disfrute temporal de los derechos de pago único fue un usufructo sobre las fincas rústicas procedentes de la herencia del marido de la usufructuaria. En ese caso afirmamos que, extinguido el derecho de usufructo por el fallecimiento de la citada usufructuaria, conforme al art. 513.1º CC , los derechos devengados a partir de dicha fecha correspondían a los nudo propietarios ( art. 474 y 475 CC ), que en virtud de aquella extinción consolidaron el pleno dominio de las fincas y con ello el pleno derecho a su disfrute ( art. 522 CC ).
...
4.4. En definitiva, como afirmamos en la sentencia 255/2020, de 4 de junio :
"las ayudas comunitarias de la PAC se otorgan en función de la titularidad, características y extensión de las fincas declaradas por el agricultor, integradas en la correspondiente explotación agraria, y cumplidos determinados requisitos. Se trata, pues, de subvenciones (pago único) que se conceden por la condición de agricultor en activo (titular de una concreta explotación agraria) del solicitante. La naturaleza jurídica de dichas ayudas ha sido calificada como "frutos industriales" por la jurisprudencia de esta Sala ex art. 355 CC (sentencias 1164/1998, de 14 de diciembre , y 499/2010, de 19 julio ).
"La normativa de la política agraria comunitaria no asigna los derechos de pago único a las fincas, sino a los agricultores que las explotan en virtud de algún título civil que les habilite para ello".
4.5. En el presente caso el título que permitió disfrutar al demandado de los reiterados "derechos de pago único" fue el derecho de arrendamiento (no consta la exclusión en el contrato de arrendamiento de ninguno de los frutos de la cosa; vid. art. 3 LAR ). Este contrato ha sido declarado nulo, por lo que las consecuencias restitutorias de la nulidad, al alcanzar a los frutos de la cosa ( art. 1303 CC ), debe comprender también las cantidades percibidas por el arrendatario por aquel concepto de "pagos de derecho único.
Por último en cuanto a la alegación de enriquecimiento injusto, la STS, Civil sección 1 del 01 de marzo de 2012 declara sobre los efectos de la resolución del contrato:
"1º La recurrente entiende infringidos los Arts. 1303 , 1295 , 1308 y 1124 CC por la razón de que en el caso del litigio se ha producido la resolución del contrato por incumplimiento, pero no se ha anulado (Art. 1303), ni se ha rescindido (Art. 1295). Estas afirmaciones carecen de fundamento legal. Las disposiciones citadas contienen reglas aplicables a las situaciones de anulación del contrato y de rescisión que constituyen manifestaciones concretas de la regla general, de acuerdo con la cual, terminado el contrato, debe producirse una reintegración de las prestaciones, principio que aparece asimismo en los Arts. 1122 y 1123 CC . Porque en definitiva, la resolución del contrato produce, además de la finalización de las obligaciones que había generado ( efecto liberatorio), el efecto restitutorio, con independencia de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, que siempre será compatible con la restitución. Esta norma ha sido aplicada por la jurisprudencia española y está de acuerdo asimismo con las propuestas contenidas en el Art. III.-3:510 (5) DCFR, que establece que la obligación de restituir se extiende a los frutos naturales o civiles de la prestación y asimismo se encuentra en el Art. 1203 de la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones redactada por la Comisión General de Codificación.
2º Los efectos de la resolución del contrato se producen desde el momento en que se celebró, por tanto, con efectos retroactivos. La STS 315/2011, de 4 julio aplica la doctrina del efecto retroactivo de la resolución contractual, lo que supone "[...] que esta tiene lugar no desde el momento de la extinción de la relación, sino desde la celebración del contrato, lo que implica volver al estado jurídico preexistente al mismo, con obligación de cada parte de restituir las cosas o prestaciones que hubiera recibido[...]. Estos es así porque la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos producidos, como se halla establecido en el Art. 1295 CC para el caso de rescisión, precepto al que expresamente se remite el Art. 1124 CC que, como se ha dicho[...] ha de entenderse aplicable a la resolución del contrato de compraventa de inmuebles-, y también en el Art. 1123 CC y 1303 CC para el caso de nulidad[...]" (asimismo SSTS de 30 diciembre 2003 , 6 mayo 1988 y 17 junio 1986 ).
3º La razón de la regla de la cancelación de todos los efectos producidos se encuentra en la necesidad de equilibrar entre los contratantes las consecuencias de la pérdida de efectos del contrato y ello con independencia de que en virtud de lo establecido en el Art. 1101 CC , haya lugar o no a indemnizaciones, según el origen de la causa que haya provocado la resolución. Indemnización y reintegración son remedios compatibles, tal como ha venido afirmando la doctrina de esta Sala en SSTS 4 febrero 2003 y 17 noviembre 2000 .
Para que pueda producirse la consecuencia del enriquecimiento injusto se requiere que no tenga como fundamento una norma jurídica, como las mismas recurrentes recuerdan en su recurso de casación. En este caso, la atribución al vendedor demandado de los frutos obtenidos mediante arrendamiento tiene su fundamento en las disposiciones legales aplicables para determinar los efectos de la restitución. Por ello, no puede aplicarse la regla del enriquecimiento, porque la contraprestación del derecho de las recurrentes al precio con sus intereses, lo constituye la devolución de la cosa con sus frutos ".
Por lo tanto no existe enriquecimiento injusto por la restitución de frutos, porque se trata de una consecuencia establecida por la ley como efecto de la resolución contractual, tampoco en relación con la cláusula penal porque está permitida en el art 1152 y ss del C. Civil
El recurso debe ser desestimado y la sentencia confirmada.
TERCERO.-Las costas derivadas de esta alzada deben ser impuestas a la parte apelante al resultar desestimadas todas las pretensiones de su recurso, tal como se prevé en el núm. 1 del artículo 398 en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso
