Sentencia Civil 791/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 283/2023 de 28 de noviembre del 2024

PRIMERO-Planteamiento de la cuestión.

En la demanda rectora del procedimiento se ejercita por la mercantil EV GALICIA, S.L. acción de reclamación de cantidad contra la entidad PROMOCIONES INMOBILIARIAS FARVEI, S.L.

Expone la actora que es una inmobiliaria internacional con delegación en Vigo que se dedica a la intermediación en la compraventa y alquiler de propiedades y actúa en el tráfico jurídico bajo el nombre comercial de ENGEL& VOLKERS; que la demandada era propietaria de un solar sito en la DIRECCION000, del término municipal de Vigo y contrató sus servicios para que gestionara su venta, suscribiéndose en fecha 15 de julio de 2016, en virtud de la intermediación, un contrato privado de opción de compra con XESCOMAR VALDECORVOS, SCG sobre el solar mencionado, siendo el precio de venta de 450.000,00 €uros; que el 14 de julio de 2017, ambas partes dejaron constancia expresa de su relación jurídica de intermediación y honorarios mediante la firma de un contrato privado de prestación de servicios y subrogación, en el que se establecieron como honorarios profesionales la cantidad correspondiente al 3% del precio de venta definitivo en que se concretase la transmisión del solar. El 14 de febrero de 2019, se formalizó escritura de compraventa por un importe final de 470.000,00 €uros, adeudándole por dicho concepto la demandada un total de 17.061,00 €uros, IVA incluido.

Se opone la demandada a dicha pretensión alegando, en síntesis, que la compradora del solar no fue " Xescomar Valdecorvos" como se afirma de contrario, sino "Cervantes Gescomar, Sociedad Cooperativa Gallega" y que en el contrato formalizado entre ambas partes se indicaba que quedaría sin efecto si la escritura pública no se celebraba con la citada entidad (Xescomar Corvos); que la demandante carece de acción para reclamar sus honorarios, al ser la compradora entidad distinta a la que figura en el contrato de compraventa y que no se ha acreditado la subrogación en los supuestos derechos de otra agencia; que, al parecer, existe duplicidad de intermediaciones en alguna de las ventas y, en consecuencia, en tanto no se esclarezca la situación, la actora carece de legitimación para reclamar la comisión.

En base a estos mismos hechos se promueve demanda por la entidad DECERCANIAS GESTION INMOBILIARIA frente a DON Carlos Jesús y PROMOCIONES INMOBILIARIAS FARVEI S.L alegando que a finales del año 2015 su representante legal, Don Cirilo, recibió encargo de realizar gestiones tendentes a la venta de los inmuebles sitos en la DIRECCION001, DIRECCION002 y DIRECCION000 de Vigo; que dichos encargos fueron plasmados en sendos contratos firmados por el señor Carlos Jesús y Don Modesto, representante legal y administrador mancomunado de la codemandada. En ellos se establecieron unos honorarios a éxito del 4% del importe de la venta, además del IVA correspondiente; que, tras presentar el inmueble a varias empresas, la cooperativa GESCOMAR se mostró interesada en su compra, llegando a realizar una oferta por escrito, sin que finalmente volviera a mostrar interés; que el 6 y 7 de septiembre de 2016 recibió sendos burofaxes en los que los propietarios de los inmuebles procedían a rescindir los mandatos de venta encomendados, comprobando poco tiempo después que en la fachada colgaba un cartel de la citada mercantil, en el que anunciaba la construcción y venta de pisos, apartamentos y garajes en un futuro edificio en la parcela resultante de la agrupación de los tres inmuebles, prueba inequívoca de que las gestiones realizadas habían tenido resultado; que posteriormente tuvo conocimiento de que se había procedido al otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva en fecha 18 de febrero de 2018 y locales por parte de CERVANTES GESCOMAR SOCIEDAD GESCOMAR GALICIA S.L. cuya vinculación con Gescomar resulta evidente.

Reclama por dicho concepto a Don Carlos Jesús la cantidad de 22.748 euros y a Promociones Inmobiliarias Farvei S.L 29.040 euros.

En su contestación Promociones Inmobiliarias Farvei destaca que, habiéndose rescindido con la actora el contrato de intermediación suscrito en su día, no viene obligada al abono de cantidad alguna.

Por Don Carlos Jesús se cuestiona la legitimación de la demandante y respecto al fondo del asunto se niega que Don Cirilo cumpliera su contrato de intermediación, pues, a tal efecto debería haber contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio, lo que no aconteció en este caso. Alega, en síntesis, que el señor Modesto se ofreció como intermediario para la venta de los edificios de su propiedad ( DIRECCION001 y DIRECCION002), concertando una reunión ante la existencia de un posible interesado en la compra en una cafetería, desplazándose después los asistentes al propio solar, sin que se obtuviera efecto alguno y sin que ningún otro contacto volvieran a tener; que posteriormente, sin noticia alguna de la inmobiliaria a la que inicialmente se había encomendado la gestión, (decercanias, )en el mes de mayo de 2016 decidió encomendarle el encargo a la mercantil ENGEL & VOLKERS, quien le indicó que había localizado a un posible comprador con el que se suscribió un contrato de opción de compra, abonándole su comisión; que, por ello, y a fin de que la actora no siguiese ofreciendo los inmuebles, decidió, en unión de Farvei remitirle burofax en el que le informaban de la resolución del contrato.

Sentencia

La sentencia de instancia estima la demanda interpuesta por EV Galicia, SL y condena a Promociones Inmobiliarias Farvei SL a abonar a dicha mercantil la cantidad de 17.061 euros y los intereses previstos en la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, con imposición de las costas procesales.

Desestima la demanda interpuesta por Decercanias Gestión Inmobiliaria SL, contra D. Carlos Jesús y Promociones Inmobiliarias Farvei, SL. condenándola al pago de las costas.

Argumenta a estos efectos que Don Cirilo se limitó a acompañar al posible comprador, el representante legal de Gescomar Galicia, SCG junto con los vendedores, a visitar los inmuebles en venta el día 11 de diciembre de 2015, que no está suficientemente acreditado que hubieran visitado los tres, sino sólo uno de ellos, el del DIRECCION000 y que dicha visita habría quedado interrumpida al transmitir el comprador a los vendedores su oferta, plasmada en el documento denominado "carta de intenciones". Concluye que tal reunión sugiere que existía una distancia insalvable, a priori, entre el interés de los vendedores y el del comprador, de la que el Sr. Cirilo ya tenía noticia incluso antes de realizar la visita y que, en definitiva, no se alcanzó ningún acuerdo de voluntades para la compraventa de los inmuebles ni se concertaron las bases para seguir trabajando en un posible acuerdo.

Recurso.

Se alzan frente a la citada resolución DECERCANIAS GESTIÓN INMOBILIARIA y PROMOCIONES INMOBILIARIAS FARVEI S.L.

Por la primera se reprocha al juzgador a quo que no ha valorado correctamente la prueba y que teniendo en cuenta toda la documental obrante en autos, así como las declaraciones de partes y testigos en el plenario, resulta difícil alcanzar una conclusión diferente que la defendida en su demanda.

Sostiene que se ha obviado la declaración de Don Primitivo, de la que se infiere que las condiciones y forma de pago que se llevaron a cabo con la compra definitiva, fueron las mismas que se planteaban cuando Don Cirilo le presentó los inmuebles y que hubiese estado dispuesto a hacer la operación con Decercanias en su momento; que ya había presentado una carta de intenciones, siendo su oferta casi idéntica a la que finalmente se materializó con el anterior aprovechamiento y que fueron los vendedores los que quisieron encauzar la venta a través de EV Galicia; que ha quedado clara la mala fe en la ocultación de las gestiones realizadas por dicha agencia, con la que, además, se había pactado una comisión inferior, que beneficiaba a los vendedores y las contradicciones entre las versiones de los hechos que han expuesto todos ellos y que, en definitiva, de los contratos suscritos entre EV GALICIA y los vendedores y del momento en que supuestamente se confeccionaron y firmaron, se puede concluir que, tanto los intervinientes en ellos, como Don Primitivo eran conocedores de su posición y derechos a la hora de percibir los honorarios que se habían pactado, además de mencionarse en ellos el conocimiento de la oferta realizada por Gescomar a través de su intervención.

Por la segunda se insiste en esta alzada en las alegaciones vertidas en su escrito de contestación a la demanda, en relación a los motivos de oposición a la reclamación efectuada por EV GALICIA S.L: de un lado, que en el contrato de intermediación suscrito entre ambas partes se había establecido que quedaría sin efecto si la venta no se celebraba con Xescomar Valdecorvos,( habiéndose acreditado que dicha operación se formalizó con Cervantes Xescomar) y de otro lado, que no se ha justificado que EV GALICIA se hubiera subrogado en la posición de DECERCANIAS.

SEGUNDO-Recurso de DECERCANIAS.

Por razones de sistemática procede analizar en primer término el recurso formulado por la demandada "DECERCANIAS", puesto que su eventual estimación dejaría vacío de contenido el recurso de PROMOCIONES INMOBILIARIAS FARVEI.

Como ya hemos indicado muestra la apelante su disconformidad con la valoración de la prueba que el juzgador a quo lleva a cabo para concluir que no realizó labores determinantes para la conclusión de la venta, sino que, antes al contrario, estas labores las llevó a cabo la mercantil EV GALICIA y, en consecuencia, es ésta la agencia legitimada para el cobro de la comisión.

El error denunciado obliga a analizar la practicada en las actuaciones a fin de determinar si la efectuada en sentencia incurre efectivamente en error de hecho o si sus valoraciones resultan ilógicas o contrarias a lo realmente acreditado en los autos.

Examinada la grabación del acto de la vista y la documental aportada por las partes debemos disentir de lo argumentado en la citada resolución.

No resulta controvertido que DECERCANIAS suscribió con Don Carlos Jesús, titular de las fincas DIRECCION001 y DIRECCION002 de Vigo un contrato de mediación el 11 de diciembre de 2015 en el que, entre otros extremos manifestaba:

2"-Estar interesado en te intermediación de venta de las propiedades mencionadas por la empresa DECERCANIAS GESTION INMOBILIARIA.

3- Estar conforme en abonar los honorarios a la empresa DECERCANIAS GESTION

INMOBILIARIA.

4- Los honorarios son el resultado de aplicar un 4% del importe total de venta. Se entiende como importe total de venta la valoración final de Ia misma.

5- sobre este importe se aplicará el IVA equivalente."

En la misma fecha se formalizó otro idéntico por Don Modesto, en su condición de representante legal de Promociones Inmobiliarias Farvei, propietario del solar DIRECCION000.

En la materia que nos ocupa, la STS de fecha 30/7/2014 viene a señalar que:

"Como resumen de la jurisprudencia en relación al contrato de mediación o corretaje, la STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995) (EDJ 2000/35377) afirma que: en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ( sentencias de 19 de octubre y 30 de noviembre de 199, 7 de marzo de 1994, 17 de julio de 1995, 5 de febrero de 199 y 30 de abril de 1998).

Además, afirma que la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación, o en términos de la STS de 20-5-2004, el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente. Sigue afirmando que la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente ( SSTS 18/12/86, 03/01/89, 11/02/91, 23/09/91)".

Es decir, para dotar de efectividad a dicho contrato no es necesario que se haya celebrado la venta gracias a la intermediación del agente inmobiliario, sino que basta con que su intervención haya quedado acreditada para que se le adeuden en concepto de comisión los honorarios correspondientes. Solamente en los supuestos en los que expresamente se pacte por las partes que la comisión sólo se devengara si se llevara a buen término el contrato en el que se intermedia, en cuyo caso el precio o comisión pactado es mucho más alto que el ordinario del mercado, se excluirá el cobro de la comisión si el contrato no se celebra.

De manera que, en los demás casos, como en el presente, basta con la intervención del agente mediador.

Partiendo de dichos presupuestos, este tribunal considera que la intervención de la ahora recurrente ha quedado suficientemente acreditada, pues de las declaraciones de las partes y demás prueba practicada en los autos cabe desprender como conclusiones claras:

1) Que la venta de los solares cuya titularidad ostentaban Promociones Inmobiliarias Farvei y Don Carlos Jesús no solo se perfeccionó, sino que se consumó.

2) Que la compradora fue la cooperativa Cervantes Gescomar, a la que representaba Don Primitivo, quien tuvo el primer contacto para verificar las condiciones del inmueble con Don Cirilo, representante de DECERCANIAS, al que había llegado a realizar una oferta por escrito sustancialmente coincidente con el precio por el que finalmente se perfeccionó el contrato de opción de compra. Dicha oferta se materializó en una "Carta de intenciones" datada en diciembre de 2015, en la que Don Primitivo, en representación de Gescomar Galicia manifestaba:

- "Que la empresa Gescomar Galicia S.L. está interesada en promover las fincas situadas en la DIRECCION001, DIRECCION002 y DIRECCION000 de Vigo.

- Que en el ámbito de nuestras actuaciones empresariales en Promoción y Gestión de Cooperativas desarrollaremos el proyecto en Régimen de Cooperativa, y que el importe ofertado para la compra de las fincas es de 1.100.000€ y 2 plazas de garaje.

- Que la cooperativa, atenderá el pago igual al 5% del importe solar una vez esté constituida y el 95% restante en el acto de compraventa del solar. El plazo de constitución de la cooperativa es de 5 meses.

- Que disponemos de la capacidad técnica y humana necesaria para desarrollar el proyecto.

- Que disponemos de las instalaciones necesarias para prestar los servicios que requieren la pues en marcha y desarrollo del proyecto.

- Que, en virtud de las consideraciones precedentes, se acuerda otorgar la presente carta de intenciones, con una validez de 1 mes".

3) Por más que se niegue en el acto de la vista por don Modesto, entonces administrador de la mercantil Farvei, por Don Carlos Jesús y por la propia representante de EV Galicia, en los contratos de "prestación de servicios y subrogación" formalizados entre ambas partes en fecha 14 de junio y 14 de julio de 2017 se refleja expresamente dicha oferta. A los efectos que aquí interesan debemos destacar su expositivo segundo, en el que se indica que la propiedad había firmado un contrato de intermediación de compra venta de la parcela con Don Cirilo, administrador de la empresa DECERCANIAS GESTION INMOBILIARIA, por un importe igual al 4% del precio de venta de la parcela, y que Gescomar Galicia había presentado "una oferta" de compra mediante la colaboración de dicha agencia (Decercanias).

En los mismos contratos se realizan una serie de precisiones como que, con posterioridad, la propiedad solicitó los servicios de EV GALICIA para la venta de las parcelas y que, fruto de ese encargo se formalizó un contrato de opción de compra el día 15 de julio de 2016, es decir, con anterioridad a la suscripción formal del encargo, y, curiosamente, tres meses antes de que los propietarios comunicaran a Don Cirilo a medio de un sencillo burofax, que prescindían de sus servicios.

El reconocimiento de la intervención del señor Modesto, llega más allá, pues en el apartado relativo a las estipulaciones consta que EV GALICIA se subroga en todas y cada una de las clausulas del contrato firmado entre DECERCANIAS y la propiedad y que, no obstante, si fruto de tal subrogación, se viera obligada a abonar una comisión de intermediación del 4% a DECERCANIAS por resolución judicial firme, la propiedad le abonaría el 1% del importe de la venta y en el supuesto de que la propiedad se viera obligada a satisfacer cualquier cantidad a DECERCANIAS en virtud del contrato firmado, este importe se vería minorado de la comisión de venta a la intermediaria .

4) Gescomar Galicia, que inicialmente hizo la oferta a través de la intervención de Don Cirilo, Gescomar Valdecorvos, que suscribió el contrato privado de opción de compra, y Cervantes Gescomar Cooperativas Galicia, quien finalmente formalizó la escritura pública tuvieron un mismo interlocutor, su representante, Don Primitivo.

5) La oferta inicial de compra, contenida en la carta de intenciones a la que ya nos hemos referido era de 1.100.000€ y 2 plazas de garaje, habiéndose formalizado la operación de compra por un total de 1.070.000 euros, precio que figura en la escritura de fecha 14 de febrero de 2019.

Por más que se pretenda devaluar la intervención de DECERCANIAS en la concertación final de la compraventa, las circunstancias expuestas evidencian una contribución eficaz en la transmisión del inmueble. Como ya se ha dicho, fue DON Cirilo quien enseñó en primera instancia los solares cuando disponía, además, de una oferta de compra, logrando, en definitiva, la localización y aproximación a la parte vendedora de la compradora de los inmuebles, estimándose su derecho a la percepción de la comisión pactada, lo que comporta la estimación del recurso de DECERCANIAS, haciéndose innecesario resolver sobre el planteado por PROMOCIONES INMOBILIARIAS FARVEI, pues tal desestimación, conlleva necesariamente la de la demanda promovida por EV GALICIA y la consiguiente revocación de la sentencia de instancia impugnada.

Todo ello sin perjuicio de las acciones que asistan a Don Carlos Jesús, al constar que abonó la comisión a la citada mercantil (EV GALICIA).

CUARTO-Costas.

Estim ados los recursos de apelación de DECERCANIAS y PROMOCIONES FARVEI S.L no procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas de la alzada al amparo del artículo 398 de la LEC.

La estimación de la demanda de DECERCANIAS conlleva la imposición de las costas de la instancia a los demandados, PROMOCIONES FARVEI S.L y DON Carlos Jesús ex artículo 394 del citado texto legal.

En base al mismo precepto, Como consecuencia de la desestimación de la demanda de EV GALICIA, habrán de serle impuestas a dicha parte las costas.

Visto s los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.